№ 10654
гр. София, 21.06.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 66 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесети март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:М.Ш
при участието на секретаря Г.Х
като разгледа докладваното от М.Ш Гражданско дело № 20211110166317 по
описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по предявен от Т. Н. М. против
„.............“ ЕООД иск с правно основание чл. 422 ГПК вр. чл. 236, ал. 2 ЗЗД за
признаване за установено, че ответникът дължи на ищеца сумата от 4 618,80 лева -
обезщетение за ползване на недвижим имот - първи и втори етаж от жилищна сграда с
адрес: гр. София, ул. "**********************, ведно с три мазета и таванския етаж за
периода от 01.05.2021 г. до 31.05.2021 г. въпреки противопоставянето на наемодателя
след прекратяване на договор за наем от 01.04.2018 г. и анекс от 01.07.2018 г. и без
основание, ведно със законна лихва от 01.07.2021г. до изплащане на вземането, за
които суми е издадена заповед за изпълнение от 02.09.2021 г. по гр. д. № 38 641/2021 г.
по описа на СРС, 66 състав. Претендира разноски.
Исковата молба е подадена в срок – един ден преди даване на указания по чл.
415, ал. 1, т. 1 ГПК. В исковата молба се излагат идентични твърдения с тези, изложени
в заявлението за издаване на заповед за изпълнение.
Ищецът твърди, че с договор за наем от 01.04.2018 г. и анекс към него от
01.07.2018 г. ищецът предоставил като наемодател на ответника като наемател за
временно ползване първи и втори етаж от жилищна сграда с адрес: гр. София, -
/********* ведно с три мазета и дворно място без пътя за преминаване от дворната
врата до входната врата на сградата. Ответникът стопанисва ресторант и имотът е
отдаден под наем да ползване като ресторант. С покана от 20.10.2020 г., връчена на
ответника на същата дата, последният е предизвестен за прекратяване на договора с
шестмесечно предизвестие съгл. чл. 6,4 от анекса. Излага се в исковата молба, че
въпреки допуснатите в поканата от 20.10.2020 г. технически грешки при посочване на
датата на договора за наем и адреса на имота, то същата е произвела действие. По този
начин шестмесечният срок на предизвестието е започнал да тече именно на 20.10.2020
г. и договорът е прекратен, съотв. ответникът е следвало да предаде имота на дата
21.04.2021 г. Това е така, понеже между страните бил сключен само един договор за
1
наем относно процесния обект и освен това с покана от 15.12.2020 г., връчена на
ответника на 16.12.2020 г., техническите грешки били изправени. Сочи, че се е
противопоставил на използването на имота от наемателя с поканата от 20.10.2020 г., с
поканата от 16.12.2020 г., при огледа на имота на 21.04.2021 г., както и с покана от
27.04.2021 г., получена от ответника. На дата 21.04.2021 г. ищецът установил, че
имотът не е опразнен /същият не е опразнен и към момента на подаване на
заявлението/, ответникът го използва по предназначението, предвидено в договора,
поради което претендира за м. 05.2021 г. обезщетение по чл. 236, ал. 2 ЗЗД в размер на
двойния размер на уговорения наем, за което ответникът е известен с покана от
19.01.2021 г., връчена на ответника на дата 25.01.2021 г. Дължимото обезщетение за м.
05.2021 г. е в размер на 6 640 лв.
Отделно от това ищецът сочи, че е узнал, че ответникът наемател използва и
таванския етаж без да е уговорено това в договора на дата 27.01.2021 г., когато
наемодателят е посетил имота. В таванския етаж тогава се установило, че наемателят е
разположил свои вещи – чували с пелети, кашони кутии и други, които са лесно
запалими. Освен това наемодателят установил, че на таванския етаж наемателят е
монтирал съоръжение с вентилационни тръби, както и бушони и кабели. Ищецът сочи,
че ползването на таванското помещение без основание и претендира обезщетение в
размер на 1 000 лв. за м. 05.2021 г.
От общо дължимата сума от 7 640 лв. на 05.05.2021 г. ответникът е заплатил с
посочено основание „наем за м. май“ сумата от 3 021,20 лв., при което и останала
дължима процесната сума от 4 618,80 лв.
В срока по чл. 131 ГПК / 22.01.2022 г. е събота и първият присъствен ден е
24.01.2022 г./ е постъпил отговор на исковата молба, с който ответникът оспорва
исковете. Ответникът не оспорва да е сключен договор за наем с твърдяното
съдържание и да е използвал имота през процесния м. 05.2021 г., като твърди това да е
на договорно основание. Сочи, че именно поради тази причина е заплатил на
05.05.2021 г. сумата от 3 021,20 лв., която представлява наемната цена с приспаднат
данък върху дохода. Ответникът не спори да е получил всички цитирани от ищеца
покани чрез надлежен представител. Сочи обаче, че в поканата от 20.10.2020 г. са
налице множество технически грешки, поради което срокът на предизвестието е
започнал да тече на 16.12.2020 г., когато е получена втора покана. Поради това срокът
е изтекъл на 16.06.2021 г. и през процесния м. 05.2021 г. имотът се ползва от наемателя
на договорно основание и се дължи само наемната цена. Същата е заплатена.
При условията на евентуалност излага, че според анекса под наем е отдадена
цялата сграда, т.е. вкл. и таванското помещение. Сочи, че същото е необитаемо, в
лошо състояние и представлява не тавански етаж, а подпокривно пространство.
Самият покрив е в толкова лошо състояние, че имало течове, които налагали
подлагането на кофи. Ответницата имала ключ от тавана и го ползвала. Същата
съхранявала и свои вещи там. Ответникът не спори да е изградил в таванското
пространство смукателна и нагнетателна инсталация, но това следвало от договора,
понеже според същия имот се ползва като ресторант, следователно има кухня, от която
излизат миризми и изпарения. Твърди, че наемодателят с договора е дал своето
съгласие за изграждане на инсталацията. Оспорва иска по чл. 236, ал. 2 ЗЗД и по
размер.
Прави възражение за прихващане със сумата от 6 168,96 лв. Твърди, че това са
разходите, които е сторил за неотложен ремонт на ел. инсталацията на наетия имот,
2
която била още при предаването на вещта опасна и занемарена. Възражението за
прихващане е уточнено в срок /виж разпореждане от 29.04.2022 г. на л. 83/ с молба от
26.04.2022 г. на л. 74, според която наемателят е извършил ремонт на ел. инсталацията
през м. 11.2018 г. Излага, че при предаването на имота на 01.04.2018 г. при сключване
на договора с ищцата не е направен изричен приемо-предавателен протокол за
състоянието на ел. инсталацията; вещта е предоставена за ползване на наемателя без да
са направени възражения от негова страна. Въпреки това обаче състоянието на ел.
инсталацията не е отговаряло на ползването, за което сградата е наета - ресторант,
поради което според ответника ищецът бил длъжен да отстрани тази „повреда“ по см.
на чл. 4,4 от договора. Ищецът не е сторил това, поради което през м. 11.2018 г.
ответникът – наемател сам е извършил подмяна на ел. инсталацията, като за това е
съществувала устна уговорка между наемодател и наемател.
С разпореждане от 29.04.2022 г. на л. 83 са дадени указания на ответника на осн.
чл. 101 ГПК относно нередовности във връзка с възражението за прихващане.
Разпореждането е получено на 09.05.2022 г. –л. 100 и л. 103 /изрично разпореждане с
мотиви от 10.05.2022 г. на л. 101/ и в срок на 11.05.2022 г. ответникът уточнява, че с
възражението по прихващане претендира именно сумата от 6 168,96 лв.; същата се
претендира на осн. чл. 230, ал. 2 ЗЗД. Сочи, че ответникът е получил по договора за
наем за ползване вещ, която не отговаря за ползването, за което е наета – ресторант,
поради негодна и остаряла ел. инсталация; поискал е устно от наемодателя да я
поправи; това не е станало и през м. 11.2018 г. наемателят е извършил ремонт за своя
сметка, като е заплатил процесната сума на „...........................“ ЕООД; претендира
обезщетение по чл. 230, ал. 2, пр. 1 ЗЗД. Претендира обезщетение – поправил е вещта
вместо наемодателя.
С молба от 04.05.2023 г. на л. 88 ищецът оспорва възражението за прихващане.
Оспорва да са извършени СМР, размера на възражението. Оспорва да е предал негодна
за предназначението по договора вещ. В тази връзка за пръв път, но преди първо с.з. по
делото, уточнява, че първоначално имотът е бил отдаден под наем на този наемател по
договор от 27.03.2013 г. от наемодател ***********************, баща на ищцата.
Именно тогава ответникът е влязъл в имота и е отворил ресторант в него.
Със споразумение от 11.01.2013 г. между *********************** и наемателя
било уговорено, че наемателят може да извърши ремонт на ел. инсталацията, но
разходите остават за негова сметка. Това сочено от ищеца споразумение е без печат и
е приложено на л. 99. През м. 03.2018 г. *********************** е починал и е
сключен процесният договор за кредит от 01.04.2018 г. между Т. М. и същия наемател
– ответника. Доказателствата на л. 90 – л. 99 са приети по делото с определение от
07.07.2022 г. на л. 134.
С молба от 20.05.2022 г. ищецът поддържа така даденото становище от
04.05.2023 г.
Възражението за прихващане е прието в с.з. от 23.05.2022 г. /л. 112/.
С молба от 08.04.2022 г. на л. 56 ищецът не спори, че при заплащането на
сумата от 3 021,20 лв. ответникът е посочил като основание „наем за м. май“. Твърди
обаче, че с тази сума на първо място е погасено вземането от 1 000 лв. – обезщетение
за ползване на таванското помещение.
В първо с.з. от 23.05.2022 г. ищецът уточнява, че претендира обезщетение на
осн. чл. 236, ал. 2 ЗЗД в размер на двукратния наем поради това, че има други
потенциални наематели, а в процесния период – м. 05.2021 г., имотът се е ползвал от
3
ответника, с когото договорът е прекратен.
На ответника е даден срок да вземе становище по писмените доказателства на
ищеца и да представи доказателства. В така определения от о.с.з. срок с молба от
10.06.2022 г. на л. 129 ответникът отново излага, че е извършил СМР по договор с
трето за спора лице относно ел. инсталацията. Сочи, че договор за наем от 27.03.2013 г.
е изтекъл по срок на 01.04.2016 г. и след тази дата не е действал; поради това
споразумение от 11.01.2017 г. не е ясно към кой договор се отнася.
При условията на евентуалност, ако се приеме, че към 11.01.2017 г. е имало
действащо наемно правоотношение, то ответникът оспорва представеното от ищеца
споразумение от 11.01.2017 г. без печат на л. 99, по съдържание. В тази връзка сочи,
че разпоредбата на чл. 2 от него не фигурира в представеното от ответника
споразумение от 11.01.2017 г. с печат на л. 131. В него липсва разпоредбата на чл. 2.
Други искания в тази връзка, вкл. по чл. 193 ГПК, не са сторени от ответника или от
ищеца с молба от 01.08.2023 г. на л. 136. Никой не се позовава например на хипотезата
на оспорване автентичността на документ поради добавяне на текст над вече положен
подпис.
Както се посочи, то ищецът представя споразумение от 11.01.2017 г. без печат
на л. 99 между заседания по делото. Произнасянето по направеното в срок с молба от
10.06.2022 г. искане за представяне оригинал е отложено с определение от 07.07.2022 г.
на л. 134 и с определение от 16.08.2022 г. на л. 148 за о.с.з. Така в първото следващо
о.с.з. от 26.09.2022 г. всяка от страните доброволно без процесуално задължаване за
това е представила оригинала на поддържаното от нея споразумение от 11.01.2017 г.
Именно в това с.з., в срок, след запознаване с оригинала на споразумение от 11.01.2017
г. без печат на л. 99 на ищеца, ответникът оспорва по реда на чл. 193 ГПК
автентичността на това споразумение от 11.01.2017 г. без печат на л. 99, в частта
относно на подписите за представляващ наемателя ************************ и
наемодател ***********************.
Съдът след преценка на събраните по делото доказателства и като
съобрази закона, намира следното от фактическа и правна страна.
С приетия при липса на възражения доклад по делото като безспорно е
отделено, че по силата на договор за наем от 01.04.2018 г. и анекс към него от
01.07.2018 г. ищецът предоставил като наемодател на ответника като наемател за
временно ползване първи и втори етаж от жилищна сграда с адрес: гр. София, -
/********* ведно с три мазета и дворно място без пътя за преминаване от дворната
врата до входната врата на сградата; че уговореното предназначение на имота е да се
ползва като ресторант; че имотът е предаден на наемателя за ползване; че е уговорена
наемна цена от 3 320 лв. месечно; че на 05.05.2021 г. за процесния период ответникът е
заплатил на ищеца сумата от 3 021,20 лв., която ищецът е получил; че в периода
01.05.2021 г. – 31.05.2021 г. ответникът е използвал имота съгл. посоченото в договора
предназначение; че на дата 21.04.2021 г. е извършен оглед, при който е констатирано,
че имотът не е освободен/опразнен от наемателя; че наемателят ответник в периода
01.05.2021 г. – 31.05.2021 г. е бил разположил в подпокривното пространство свои
вещи, както и че наемателят е изградил в същото смукателна и нагнетателна
инсталация и е поставил бушони и кабели; че на 21.04.2021 г. и на 16.06.2021 г. имотът
не е предаден на наемодателя;
Ответникът не спори, че е получил надлежно - чрез законен представител или
служител на адреса по ТР или чрез нарочно упълномощен от него адвокат, покана от
4
20.10.2020 г. на 20.10.2020 г., покана от 15.12.2020 г. на 16.12.2020 г., покана от
19.01.2021 г. на 25.01.2021 г., покана от 27.04.2021 г. на 25.05.2021 г.
Ищецът не спори, че е получил надлежно покана от 28.10.2020 г. най-късно на
15.12.2020 г., покана от 07.01.2021 г. най-късно на 19.01.2021 г.
По предявения иск по чл. 236, ал. 2 ЗЗД в тежест на ищеца е възложено да
докаже, че с поканата от 20.10.2020 г. договорът е прекратен считано от 20.04.2021 г.;
задържане на наетия имот от ответника след прекратяването на договора вкл. и през м.
05.2021 г.; че наемодателят се е противопоставил на използването на имота след
20.04.2021 г.; размера на претенцията. По този иск в тежест на ответника е да докаже
възраженията си относно датата на прекратяване на договора; останалите си
възражения.
По предявения иск за обезщетение относно таванското/подпокривното
помещение в тежест на ищеца е вълзложено да докаже, че през м. 05.2021 г.
ответникът е използвал негов собствен имот – таванско помещение на сграда с адрес:
гр. София, -/********* във връзка с което ищецът се е обеднил, а ответникът –
обогатил, спестявайки си разходи за наем; размера на иска. В тежест на ответника е да
докаже правно основание за ползването на имота, вкл. твърденията си за предмета на
договора за наем и анекса; останалите си възражения.
В производството по чл. 193 ГПК относно автентичността на споразумение от
11.01.2017 г. без печат на л. 99, в частта относно на подписите за представляващ
наемателя ************************ и наемодател ***********************, в
тежест на ищеца е да докаже, че подписът на баща й и нейн наследодател Н.
************************ е положен от него. В тежест на ответника за докаже, че
подписът на ************************ /управител на ответното дружество/ всъщност
не е положен от нея.
I. По исковете с пр. осн. чл. 422 ГПК вр. чл. 236, ал. 2 ЗЗД за признаване за
установено, че ответникът дължи на ищеца сумата от 4 618,80 лева - обезщетение за
ползване на недвижим имот - първи и втори етаж от жилищна сграда с адрес: гр.
София, ул. "**********************, ведно с три мазета и таванския етаж за периода
от 01.05.2021 г. до 31.05.2021 г. въпреки противопоставянето на наемодателя след
прекратяване на договор за наем от 01.04.2018 г. и анекс от 01.07.2018 г. и без
основание, ведно със законна лихва от 01.07.2021г. до изплащане на вземането.
Спорно между страните е:
1. Дали таванското помещение е отдадено под наем с договора за наем и с
анекса, като ответникът – наемател твърди, че това е така, а ищецът – наемодател
оспорва таванското помещение да предмет на договора за наем;
2. Ответникът –наемател не спори да е използвал имота –цялата сграда, по
предназначение през м. 05.2021 г., но е спорно на какво основание е ставало това.
Според ищеца договорът е бил прекратен считано от 20.04.2021 г. и ответникът е
използвал наетата вещ през м. 05.2021 г. въпреки противопоставянето на наемодателя
/чл. 236, ал. 2 ЗЗД/, а според ответника- наемател, договорът е действал до изтичане
срока на предизвестието на 16.06.2021 г., т.е. вкл. и за процесния месец май 2021 г.
имотът е ползван на договорно основание;
3. Спорно е и дали / в случай че се установи, че не е предмет на договора за
наем/ таванското помещение е използвано от ответника – наемател в процесния
период. Ищецът твърди, че използването на таванското помещение без правно
5
основание се изразява в: а/ разполагане на вещи на наемателя – чували с пелети,
кашони кутии и други, които са лесно запалими; б/ на таванския етаж наемателят е
монтирал съоръжение с вентилационни тръби, както и бушони и кабели. Ответникът –
наемател сочи, че имотът е нает за ползване като ресторант и разполагането на тръби и
инсталации, които преминават и през таванското помещение, е прието от наемодателя
със сключването на договора за наем. Ответникът твърди, че ищцата е имала достъп до
таванското помещение. Ответникът не спори, че периода 01.05.2021 г. – 31.05.2021 г. е
бил разположил в подпокривното пространство свои вещи.
4. Спорен е и размерът на претендираното обезщетение по чл. 236, ал. 2 ГПК,
претендирано от ищеца – наемодател в размер на наемната цена умножено по две. В
тази връзка спорно е от сумата от 7 640 лв. на дата 05.05.2021 г. ответникът какво е
погасил с плащането от 3 021,20 лв. Сумата от 7 640 лв. се равнява на двукратния
размер на наемната цена според ищеца по чл. 236, ал. 2 ЗЗД от 6 640 лв. + 1000 лв.
обезщетение за ползване на таванското помещение. Ищецът претендира сумата от
4 618,80 лв. /= 7 640 лв. - 3 021,20 лв./.
Видно от удостоверение за наследници от 20.05.2021 г. на л. 140
*********************** е баща на ищцата и нейн наследодател, като е починал на
16.03.2018 г.
Именно *********************** още с непроцесния договор от 27.03.2013 г.
на л. 98 е отдал имота за временно ползване на настоящия ответник, като според чл.
1,2 имотът се отдава под наем за ресторант. Този договор за наем е с предмет само
първия етаж от сградата, две южни мазета и част от дворното място. По това време
според свидетелските показания, обсъдени по-долу, *********************** е
живеел над ресторанта - на втори етаж. Също така според този договор за наем
средното западно мазе се използва съвместно от наемодател и наемател.
Всички последващи договори за наем имат почти идентично съдържание като
този от 2013 г. относно клаузите, номерацията им, дори и шрифта и общото
оформление.
Според чл. 1,2 имотът се отдава под наем за ресторант, като е годен за
ползването, за което се наема.
Според чл. 2,1 от договора срокът му изтича на 01.04.2016 г.
Страните не спорят, а и се установява от показанията на свид. ...........................
/управител и готвач в ресторанта/, че е продължило ползването на имота от ответника
след 01.04.2016 г. при липсата на противопоставяне от страна на Н.
************************. Поради това договорът се счита за продължен за
неопределен срок на осн. чл. 236, ал. 1 ЗЗД. В договора липсва уговорка, дерогираща
чл. 236, ал. 1 ЗЗД. В чл. 2,1 от договора е уговорен срок, а с чл. 6,1- чл. 6,4 не се
дерогира действието на чл. 236, ал. 1 ЗЗД. Съгласно чл. 7,3 от договора се прилага ЗЗД.
Според договора от 2013 г. наемателят няма право да прави основни ремонти
/какъвто съставлява този за подмяна на ел. инсталацията/ без съгласието на
наемодателя – чл. 5,6; при предаване на имота на наемодателя той си връща държането
над него ведно с подобренията, като не дължи да ги заплаща на наемателя – чл. 4,6.
Поради честото прекъсване на тока са се провели разговори между наемодател
Н. ************************ и ответника. В резултат на тези преговори е сключено
споразумение от 11.01.2017 г. между Н. ************************ и ответника.
В тази връзка ищецът представя споразумение от 11.01.2017 г. без печат на л.
6
99, а ответникът - споразумение от 11.01.2017 г. с печат на л. 131.
Двете споразумения са с еднакво съдържание относно чл. 1; и двете са
двустранно подписани. И двете имат почти идентичен общ изглед и са от една и съща
дата. Според чл. 1 от споразумението, който съвпада в двете представени
споразумения, то наемодателят позволява на наемателя да извърши ремонт на ел.
инсталацията. В споразумението от 11.01.2017 г. без печат на л. 99 /представено от
ищеца/ обаче фигурира чл. 2, според който разходите за ремонтите остават за сметка на
наемателя. В споразумението от 11.01.2017 г. с печат на л. 131 /представено от
ответника/ този текст липсва.
Относно оспорванията на тези споразумения – подробно по-горе.
В с.з от 26.09.2022 г. ответникът оспорва по реда на чл. 193 ГПК
автентичността на представеното от ищеца споразумение от 11.01.2017 г. без печат на
л. 99, в частта относно на подписите за представляващ наемателя
************************ и наемодател *********************** /л. 175/.
В тази връзка е назначена СГрЕ /л. 270 и сл./, според която подписите за
представляващ наемателя ************************ и наемодател
*********************** са положени от тях. Така, ищцата успешно доказа, че
подписът на баща й и нейн наследодател Н. ************************ е положен от
него, а ответникът не доказа подписът на ************************ /управител на
ответното дружество/ да е подправен.
По този начин и двете споразумения от една и съща дата - 11.01.2017 г., са
автентични документи.
Понеже са от една и съща дата, то не може да се приеме, че едното отменя
другото. Както беше изложено, и двете са двустранно подписани и са без задрасквания
и видими корекции.
Както беше изложено, към 11.01.2017 г. договорът от 27.03.2013 г. е действал
като безсрочен.
Следователно съдът следва, анализирайки тези споразумения ведно с всички
останали доказателства, да приеме едно от споразуменията за действало и
обективиращо действителната воля на страните. Във връзка с:
чл. 4,6 от договор от 27.03.2013 г., възпроизведен дословно в процесния договор
от 01.04.2018 г., според който при връщане държането от наемателя на
наемодателя всички подобрения не се заплащат от наемодателя;
анекс от 01.07.2018 г. /л. 11 от зап. пр-во/,
то съдът приема за установено, че Н. ************************ и ответника са били
обвързани от споразумението от 11.01.2017 г. на л. 99 /представено от ищеца/, според
което /чл. 2/ разходите за ремонтите остават за сметка на наемателя. Най-вероятно
представеното от ответника споразумение е чернова на споразумението от 11.01.2017
г. на л. 99.
Въпреки това до м. 11.2018 г. ремонт на ел. инсталацията не е извършен.
Междувременно Н. ************************ почива на 16.03.2018 г.
Ползването на имота от ответника обаче не се прекъсва.
С процесния договор за наем от 01.04.2018 г. на л. 39 между ищцата
/единствен наследник на Н. ************************/ и ответника на първо място се
прекратява действието на договор за наем от 2013 г.
7
На второ място, с договора /който е почти напълно идентичен с предходния/
отново се отдава под наем само първият етаж от сградата, две южни мазета и част от
дворното място. Също така според този договор за наем средното западно мазе се
използва съвместно от наемодател и наемател. Според чл. 1,2 имотът се отдава под
наем за ресторант, като е годен за ползването, за което се наема.
Според договора наемателят няма право да прави основни ремонти /какъвто
съставлява този за подмяна на ел. инсталацията/ без съгласието на наемодателя – чл.
5,6; при предаване на имота на наемодателя той си връща държането над него ведно с
подобренията, като не дължи да ги заплаща на наемателя – чл. 4,6.
С анекс от 01.04.2018 г. /л. 11 от зап. пр-во/ по волята на страните се
изменят/допълват следните клаузи. На първо място, под наем се отдава цялата
жилищна сграда. В тази връзка чл. 1,1 от анекса гласи, че се отдава под наем „жилищна
сграда“, състояща се от първи и втори етаж, три мазета /прекратено съвместно
ползване на едно от мазетата/ и част от двора. Действително, не е посочено изрично
таванското помещение, но от разпоредбите на анекса се извлича, че волята на страните
е била да се отдаде под наем цялата сграда и част от двора. Това е така, понеже:
изрично е посочено „жилищна сграда“, състояща се от съответните помещения,
поради което неупоменаването на едно от прилежащите помещения не променя
волята на страните;
имотът се отдава под наем за ресторант, като наемът се увеличава като размер;
изрично е посочено, че под наем не се отдава част от двора, а това не е посочено
за таванското помещение;
съгласно споразумението от 11.01.2017 г. е позволено на наемателя да инсталира
нови мощности/да направи ремонт, като неминуемо те преминават през цялата
сграда;
Видно от обяснителна записка на л. 60 от 04.03.1993 г. процесната сграда се
състои от сутерен, партерен етаж, етаж над него и „подпокривно пространство“ с
площ 111,50 кв.м., което не е делено на отделни помещения.
Съгласно анекса от м. 07.2018 г. срокът на договора се продължава до
01.04.2022 г., като срокът на предизвестието се изменя на шестмесечен.
Видно от акт № 1 от 23,11,2018 г. то през м. 11.2018 г. ответникът е подменил ел.
инсталацията.
С нот. покана рег. № 064554/22.10.2020 г. приложена към исковата молба и
връчена на ответника на 20.10.2020 г. /за което той не спори/ съдът намира, че е
прекратен договорът с предизвестие от 6 месеца. Действително, в поканата е сгрешен
адресът на имота – ул. Кокиче“ № 12 вместо 13, както и датата на договора за наем, но
това не променя валидността на изявлението. Това е така, понеже:
страните не спорят, че дългосрочно, а именно от 2013 г., ответникът използва по
договор за наем на тази улица в София един –единствен имот;
с покана от 16.12.2020 г. ищецът е уточнил точния адрес на имота и то преди да
изтече срокът на предизвестието;
С тези покани и с покана от 27.04.2021 г. ищецът –наемател изрично се
противопоставя на ползването на имота след изтичане срока на предизвестието.
Така действието на договора е прекратено на 20.04.2021 г.
Следователно в процесния период от 01.05.2021 г. до 31.05.2021 г. имотът е
използван от ответника въпреки противопоставянето на ищеца. Ответникът не спори
8
да е използвал имота в процесния период, а това се установява и от протоколите за
оглед, макар и едностранно съставени от ищеца, както и от свид. показания.
Без значение е къде се готви в ресторанта – на първи или втори етаж.
Относно наемната цена. Видно от анекса от 01.07.2018 г. наемната цена е в
размер на 3320 лв., но според чл. 3, ал. 3 наемателят има право да си приспадне данък.
С покана от 22.10.2020 г. и покана от 12.12.2020 г. ищецът е признал извънсъдебно, че
след приспадане на данъка ищецът дължи помесечно наемна цена от 3 021,20 лв., вкл.
и за процесния м. 05.2031 г., ако договорът не беше прекратен.
Ищецът не спори, че с платежно нареждане от 05.05.2021 г. на л. 48 ответникът е
заплатил сумата от 3 021,20 лв. С горепосочена молба ищецът не спори, а и се
установява от самото платежно нареждане, че в него е посочено като основание за
плащане „наем ресторант за месец май“.
Видно от протокол за оглед, извършен едностранно от ищеца на дата 21.04.2021
г., за който е съставен изричен протокол, то ответникът използва таванското
пространство, като в него се съхраняват храни, опаковъчни материали и пелети.
Установява се от показания на свид. ***************** разпитана в с.з. от
26.09.2022 г. /л. 179/, чийто показания съдът кредитира като логични и намиращи
опора в писмените доказателства, че при огледа от 21.04.2021 г. на таванското
помещение наемателят съхранявал посуда и кашони. Ответникът не оспорва да
използва таванското помещение, като твърди, че и то предмет на договора за наем.
Предвид обоснованото по-горе, че предмет на договора за наем считано от 01.07.2018
г. е цялата сграда – първи, втори етаж, подпокривно пространство и мазета, то
ответникът като наемател е имал право по договора да складира вещи в подпокривното
пространство. За използването на подпокривно пространство като част от наетата вещ
след края на действието на договора – 20.04.2021 г., се дължи обезщетение по чл. 236,
ал. 2 ЗЗД, но не и отделно обезщетение за това подпокривно пространство.
Следователно с плащането от 05.05.2021 г. ответникът е заплатил сумата от 3
021,20 лв., като обезщетение по чл. 236, ал. 2 ЗЗД, за цялата наета сграда.
В процесния договор от 01.04.2018 г. и анекса от 01.07.2018 г. страните не са
уговорили неустойка, дължима от наемателя в случай че задържи имота след
прекратяване на договора.
Ищецът претендира на общо основание по см. на чл. 236, ал. 2 ЗЗД обезщетение
за задържане на имота от наемателя след прекратяване действието на договора при
твърдения за размер на претърпените от него вреди, равняващ се на уговорения наем
за периода умножен по две.
Съгласно константната съдебна практика при задържане на имота от наемателя
след прекратяване на действието на договора за наем наемателят дължи обезщетение.
Според Решение № 125 от 11.09.2013 г. на ВКС по т. д. № 612/2011 г., II т. о., ТК,
Решение 174/01.03.2016 г. по к.д. № 2513/2014, Второ ТО на ВКС, Решение № 18 от
5.03.2010 г. на ВКС по т. д. № 527/2009 г., I т. о., ТК, ВКС - решение № 90/8.07.2009 г.
по т. д. № 3/2009 г. на I т. о. и Решение № 68/21.04.2009 г. по т. д. № 697/2008 г. на II
т. о. и др. конкретният размер на обезщетението, което дължи бившият наемател за
ползването на вещта, не може да бъде по-ниско от уговорения наем, но също така
обезщетението е съизмеримо със средната пазарна цена, ако последната е по-висока от
уговорения наем. Това е така, понеже ищецът търпи вреди вследствие от
невъзможността на отдаде имота под наем на друго лице, като е меродавен средният
9
пазарен наем за исковия период.
Т.е. дължи се обезщетение в размер на уговорения наем, но ако средната
пазарна цена е по-висока, то дължи се и горницата до нея.
В случая уговореният наем за един месец е 3 021,20 лв., която сума е заплатена
на ищеца.
Относно средния пазарен наем е изслушана и приета съдебно –оценителна
експертиза /л. 157 и сл./, която съдът напълно кредитира. Според нея за заведения в
същия район, със сходна площ, средният пазарен наем е от 5 евро /кв.м. или за
процесния имот за един месец 5 466 лв. Съдът намира, че това е справедливият размер
на пазарния наем, като само вещото лице сочи, че по-висок е наемът на малки
заведения - от порядъка на 7 евро. Процесният имот не е малък – има сутерен, два
етажа и тавански етаж. Следователно цена от 7 евро съгласно допълнение на л. 167 не
почива на сходни пазарни аналози. Заключението в частта за жилище в тази район е
напълно неотносимо към делото, т.к. считано от 2013 г. имотът е ресторант, а не къща
да живеене.
Искът е основателен до размера от 2 444,80 лв. /= 5 466 лв. - 3 021,20 лв./.
II. Относно възражението за прихващане, сторено от „.............“ ЕООД против
ищеца Т. Н. М. със сумата от 6 168,96 лв. /ведно с ДДС/ - разходи за ремонт на ел.
инсталацията на наетия имот с пр. осн. чл. 230, ал. 2, пр. 1 ЗЗД. Претендира
обезщетение – поправил е вещта вместо наемодателя.
С доклада по делото, допълнен в първо с.з. от 23.05.2022 г. на л. 112, е
възложено в тежест на наемодателя /ищец/ да докаже пълно и главно, че е предал вещта
в състояние, което да отговора за ползването, за което е наета – ресторант, или че
наемателят е знаел за недостатъците на вещта /стара ел. инсталация/ или при
обикновено внимание е могъл да узнае за тях при сключването на договора; че
съгласно споразумението от 2017 г. разходите за СМР по ел. инсталация се поемат от
наемателя.
В тежест на ответника – наемател, е да докаже, че ел. инсталацията е била
негодна за използване на сградата като ресторант; че е извършил СМР в размер на
сочената сума; размера на претенцията.
С процесния договор за наем от 01.04.2018 г. на л. 39 между ищцата
/единствен наследник на Н. ************************/ и ответника на първо място се
прекратява действието на договор за наем от 2013 г. На второ място, с договора отново
се отдава под наем само първият етаж от сградата, две южни мазета и част от дворното
място. Според чл. 1,2 имотът се отдава под наем за ресторант, като е годен за
ползването, за което се наема.
Според договора наемателят няма право да прави основни ремонти /какъвто
съставлява този за подмяна на ел. инсталацията/ без съгласието на наемодателя – чл.
5,6; при предаване на имота на наемодателя той си връща държането над него ведно с
подобренията, като не дължи да ги заплаща на наемателя – чл. 4,6.
С анекс от 01.04.2018 г. /л. 11 от зап. пр-во/ по волята на страните се
изменят/допълват следните клаузи. На първо място, под наем се отдава цялата
жилищна сграда. В тази връзка чл. 1,1 от анекса гласи, че се отдава под наем „жилищна
сграда“, състояща се от първи и втори етаж, три мазета /прекратено съвместно
ползване на едно от мазетата/ и част от двора.
10
С този анекс също така наемодателят разрешава на наемателя да извърши
подобрения на втория етаж.
Видно от акт № 1 от 23,11,2018 г. /л. 42 и сл./ през м. 11.2018 г. ответникът е
подменил ел. инсталацията.
С нот. покана рег. № 064554/22.10.2020 г. приложена към исковата молба и
връчена на ответника на 20.10.2020 г. /за което той не спори/ съдът намира, че е
прекратен договорът с предизвестие от 6 месеца. Действието на договора е прекратено
на 20.04.2021 г.
Относно извършените СМР са разпитани свидетели и са събрани посочените
писмени доказателства.
Според показанията на свид. Апостолова, разпитана в с.з. от 26.09.2022 г. /л.
179, ремонтът на ел. инсталацията е извършен от предходния наемател / а не
ответника/, през 2013 г. Показанията й относно момента на извършване на ремонта са
изолирани от останалите доказателства и съдът не ги кредитира относно момента на
извършване на СМР.
Разпитана, свид. Кръстева дава показания, че работи в ресторанта от 2013 г. и е
управител на същия от 2018 г. Сочи, че при устройването на имота за ресторант през
2013 г. е имало налична и работеща ел. инсталация, но тя не е била достатъчна за един
ресторант. Случвало се да спира тока при включване на повече уреди и то поне два
пъти на седмица, без да има авария в квартала. Поради това собственикът на
ресторанта наел дружеството „...........................“ ООД да поднови и усили
ел.инсталацията през 2018 г. Сменили се кабели, ел. табла.
В същия смисъл са и показанията на свид. Стоянов- главен готвач в ресторанта.
Дава показания, че готви в ресторанта от 2014 г. Преди ремонта от 2018 г. постоянно
горели уреди и спирал токът. През 2018 г. били сменени кабелите, таблата, уредите и
работата била безпрепятствена след това.
Съдът напълно кредитира показанията на свид. ............................
Съгласно СТЕ от 31.10.2022 г. /л. 220 и сл./, която съдът напълно кредитира,
преди ремонта от края на 2018 г. ел. инсталацията не е била подходяща да използване
на мощни печки и уреди, необходими за ресторант. След оглед на имота потвърждава,
че през м. 11.2018 г. е извършено осъвременяване на ел. инсталацията по договор с
трето за спора лице. Подменено е осветлението, положени са нови кабели. Уточнява, че
инсталираните мощности се намират на втория етаж, но те се захранват от старото
главно разпределително табло, което се намира на първи етаж. Направен е цялостен
ремонт, като котлоните са на втори етаж, а таблото е на първи.
Следователно, установява се, че през м. 07.2018 г. от ищцата като наемател е
отдадена за временно ползване цялата сграда и част от двора за използване като
ресторант от ответника. Преди това имотът се е ползвал от същия наемател като
ресторант по договор за наем с бащата на ищцата от 2013 г. Именно през 2013 г.
старата къща е устроена в ресторант. Установява се от всички доказателства, че
имотът е отдаден под наем през 2013 г. и през 2018 г. имотът е бил ел. снабден с
налична макар и остаряла ел. инсталация.
В договора не е уговорено на осн. чл. 230, ал. 1 ЗЗД, че вещта се предава в
състояние, което не отговаря на ползването, за което е наета – ресторант. Напротив,
съгласно договорите за наем от 2013 г. между наследодателя на ищцата Н.
************************ и ответника, споразумение от 11.01.2017 г. / и в двата
11
подписани варианта/, както и процесния договор за наем от 01.04.2018 г. вещта се
предава в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета – ресторант. Това е
записано в чл. 1,2 от всички договори за наем, които впрочем са почти идентични, вкл.
като оформление и шрифт, а не само като съдържание.
Следователно ответникът – наемател е знаел преди да сключи процесния
договор от 2018 г., че ел. инсталацията се нуждае от подновяване или ремонт.
Поради това наемодателят не отговоря за разходите за ремонта на ел.
инсталацията, извършен през 2018 г.
На първо място, според на осн. чл. 230, ал. 3 ЗЗД наемодателят не отговаря за
недостатъците на наетата вещ, които наемателят е знаел или при обикновено внимание
е могъл да узнае при сключването на договора, освен ако недостатъците са опасни за
неговото здраве или за здравето на лицата от неговото домакинство. Не се доказа ел.
инсталацията във вида й преди ремонта да е била опасна за здравето на хората. Ток е
имало, но той е прекъсвал при включване на повече уреди. Ответникът е взел още през
2013 г. под наем имот - стара къща с характерен изглед в центъра, в район застроен
предимно с ниски къщи с градини, с цел допълнително да я преустройва в ресторант. В
договора не е уговорено, че наетата вещ е негодна за целта, за която се наема.
На второ място, съгласно уговореното в договора ремонтът на ел. инсталацията
е за сметка на наемателя. С анекса от 01.07.2018 г. наемодателят разрешава на
наемателя да извърши подобрения на втория етаж. Касае се именно за процесния
ремонт на ел. инсталацията през м. 11.2008 г., понеже уредите се намират на етаж две,
като разпределителното табло е на първи етаж.
Според чл. 4,6 от процесния договор от 2018 г. при предаване на имота на
наемодателя той си връща държането над него ведно с подобренията, като не дължи да
ги заплаща на наемателя – чл. 4,6.
Възражението е неоснователно като разгледано по същество.
По разноските. Ищецът е сторил в исковото разноски за 93 лв. дт, 501 лв. за
СОЕ, 310 лв. за СГрЕ, общо 904 лв. Не са представени доказателства за заплатен
хонорар за исковото пр-во. В заповедното пр-во са сторени разноски от 900 лв.
заплатено в брой адв. възнаграждение и дт от 92,30 лв. Възнаграждението не е
прекомерно предвид фактическата и правна сложност на делата. Предвид уважената
част от исковете се дължат разноски от 478,50 Лв. в исковото и 525,23 лв. в
заповедното пр-во.
Ответникът е сторил разноски в исковото пр-во: 201 лв. за СОЕ, 448,50 лв. за
СТЕ, 310 лв. за СГрЕ и заплатено в брой и по банков път адвокатско възнаграждение от
2400 лв., общо 3 359,50 лв. Възнаграждението не е прекомерно предвид фактическата
и правна сложност на делата. Предвид отхвърлената част от иска на ищеца се дължат
1 581,26 лв.
12
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, че „.............“ ЕООД ***********************, със
седалище и адрес на управление: гр. София, УЛ.//////////// , дължи на Т. Н. М. ЕГН
**********, с адрес: гр. София, *************************, по предявения иск по чл. 422
ГПК вр. чл. 236, ал. 2 ЗЗД, сумата от 2 444,80 лева - обезщетение за ползване на недвижим
имот - първи и втори етаж от жилищна сграда с адрес: гр. София, ул.
"**********************, ведно с три мазета и таванския етаж за периода от 01.05.2021 г.
до 31.05.2021 г. въпреки противопоставянето на наемодателя след прекратяване на договор
за наем от 01.04.2018 г. и анекс от 01.07.2018 г., ведно със законна лихва от 01.07.2021г. до
изплащане на вземането, като ОТХВЪРЛЯ иска като неоснователен за горницата над
2 444,80 лева до пълния предявен размер от 4 618,80 лв.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователно възражение за прихващане с пр. осн. чл. 230, ал. 2,
пр. 1 ЗЗД, сторено от „.............“ ЕООД ***********************, със седалище и
адрес на управление: гр. София, УЛ.//////////// против ищеца Т. Н. М. ЕГН **********, с
адрес: гр. София, ************************* за сумата от 6 168,96 лв. /ведно с ДДС/ -
разходи за ремонт на ел. инсталацията на наетия имот с адрес: гр. София, ул.
"********************** по договор за наем от 01.04.2018 г. и анекс от 01.07.2018 г.
ОСЪЖДА „.............“ ЕООД ***********************, със седалище и адрес на
управление: гр. София, УЛ.//////////// , да заплати на основание чл. 78, ал. 1 ГПК на Т. Н.
М. ЕГН **********, с адрес: гр. София, *************************, сумата от 478,50
лв. – разноски по настоящото дело.
ОСЪЖДА „.............“ ЕООД ***********************, със седалище и адрес на
управление: гр. София, УЛ.//////////// , да заплати на основание чл. 78, ал. 1 ГПК на Т. Н.
13
М. ЕГН **********, с адрес: гр. София, *************************, сумата от 525,23
лв. – разноски по гр.д. № 38641/2021 г. по описа на СРС, 66 състав.
ОСЪЖДА Т. Н. М. ЕГН **********, с адрес: гр. София,
*************************, да заплати на основание чл. 78, ал. 3 ГПК на „.............“
ЕООД ***********************, със седалище и адрес на управление: гр. София,
УЛ.//////////// сумата от 1 581,26 лв. – разноски по настоящото дело.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
14