Р Е Ш Е Н И Е
гр.София, 30.03.2021 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Софийски градски съд, Гражданско
отделение, IV-Г с-в, в публичното заседание на двадесет и шести януари
през 2021 г. в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: АЛБЕНА АЛЕКСАНДРОВА
ЧЛЕНОВЕ: ТАНЯ ОРЕШАРОВА
мл.с. ИРИНА СТОЕВА
при секретаря А.Петрова, като разгледа докладваното от съдия Александрова
гр.д.№ 12010 по описа за 2020 г., за да
се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл.258-273 ГПК.
С решение от 04.08.2020 г. по гр.д.№ 73965/19 г. СРС, 32 с-в е отхвърлил предявените
от Д.М.Н. и С.Ю.Р. срещу Е.В.Б. искове за осъждане на ответника да предаде на ищците
държането на имот, представляващ апартамент № 63, находящ се в гр.София, жк „*****.
Срещу решението е постъпила въззивна жалба от ищцата Д.М.Н..Въззивницата твърди, че решението е неправилно.Оспорва извода
на първоинстанционния съд, че е без значение за изхода на делото
обстоятелството, че ответникът не е върнал ключа от апартамента въпреки смяната
на патрона от въззивницата.Поддържа, че
неосъществяването на това действие показва, че наемното правоотношение не е
прекратено и фактическата власт върху имота не е предадена, а смяната на
патрона е продиктувана от съображения за сигурност поради множеството
доказателства за нарушения на реда в жилището.Твърди, че ответникът не е
изпълнил договорното си задължение да върне ключа от имота.Въззивницата
излага доводи, че неправилно съдът е приел, че от представения договор за наем
на друг имот е установено, че ответникът се е изнесъл от процесния имот в
уговорения срок, и че в показанията на свидетелката В.Б.-майка на ответника не се посочва точно
датата на изнасяне на освобождаване на имота.Моли съда да отмени обжалваното
решение и да уважи иска.Претендира разноски.Прави възражение по чл.78, ал.5 ГПК.
Ответникът по въззивната жалба- Е.В.Б. оспорва
същата.Излага становище, че основна цел на предявения иск е задържане на
депозита от 900 лв. под претекст, че
налице нарушение.Поддържа, че не е бил във владение на имота към датата
на предявяване на иска и е освободил имота с изтичане на предизвестието от
27.12.2019 г.Излага доводи, че въпросът за връщането на ключа е ирелевантен
предвид смяната на ключалката, и че
ищцата не е доказала, че той ползва имота след срока на
предизвестието.Моли съда да потвърди обжалваното решение.Претендира разноски.
Съдът, като
прецени становищата на страните и обсъди представените по делото доказателства,
приема за установено от фактическа страна следното:
Районният съд е
бил сезиран с иск с правно основание чл.233, ал.1, пр.1 ЗЗД.Ищците- Д.М.Н. и С.Ю.Р. твърдят, че на 12.08.2019 г. с ответника Е.В.Б.
са сключили договор
за наем, по силата на
който са предали ползването на имот, представляващ апартамент № 63, находящ се
в гр.София, жк „***** със застроена площ от 120 кв.м.На
27.11.2019 г. ищцата е връчила на ответника предизвестие за прекратяване на
договора за наем съгласно т.6.3 от договора.Твърдят, че имат проблеми с
наемателя, и че са получавали жалби и сигнали за нарушаване на реда от
полицейските органи, което е нарушение на т.4.4 от договора, и че състоянието
на имота е влошено.Излагат твърдения, че имат съмнения за наличие и
разпространение на забранени субстанции от наемателя.При извършен оглед на
жилището на 12.12.2019 г. ищцата е констатирала, че то е замърсено, а на
места-разрушено, което е нарушение на т.4.3 от договора.Моли съда да постанови
решение, с което да осъди ответника да опразни описания имот.
Видно от представения договор за наем от 12.08.2019 г. Д.М.Н. е предоставила на Е.В.Б. за временно и възмездно ползване апартамент № 63,
находящ се в гр.София, жк „***** със застроена площ
от 120 кв.м. за срок от една година при месечна наемна цена от 900 лв.Наемателят
се е задължил да ползва имота с грижата на добър стопанин и да го предаде с
изтичането на срока на договора във вида, в който го е получил /чл.4.3/, както
и да спазва вътрешния ред в сградата, съобразявайки се с добрите нрави и
спокойствието на живущите /чл.4.4/.В чл.6.3 страните са предвидили възможност
за прекратяване на договора с едномесечно писмено предизвестие от всяка от
страните.Съгласно чл.7.2 от договора в случай на нарушаване условията на същия
от някоя от страните и ако в двуседмичен срок след писменото предупреждение от
изправната страна неизправната страна не преустанови или отстрани допуснатите
нарушения, изправната страна може да прекрати договора без предизвестие и има
право на неустойка в размер на едномесечния наем.Във всички случаи на
прекратяване на договора по чл.6.1, 6.2, 6.3 и чл.7.2 наемателят е длъжен да
освободи наетия имот и да предаде ключовете на наемодателя незабавно.В противен
случай наемодателят има право да влезе във владение на имота без това действие
да се счита за самоуправство /чл.6.4/.
Представено е предизвестие, подписано двустранно, с което Д.Н. е уведомила Е.Б.,
че прекратява сключения договор за наем на основание чл.228 и сл. ЗЗД на
12.08.2019 г. на основание т.6.3 от договора, считано от 27.11.2019 г.
С нотариална покана, връчена на ответника на 28.11.2019 г. ищцата е е уведомила ответника, че счита договора за наем от
12.08.2019 г. за прекратен на основание чл.4.4 от същия поради неспазване на
вътрешния ред в сградата, несъобразяване с добрите нрави и спокойствието на
живущите, както и неспазване на изискванията на общинските и други служби,
както и във връзка с т.7.2 от същия и го е поканила да освободи апартамента и
да предаде ключовете от него на 20.01.2020 г. в 16,00 ч. в нотариалната кантора
на нотариус В.И., гр.София, ул. „*****.
Представен е договор за наем от 27.12.2019 г., подписан от Ц.И.И.-наемодател и Е.В.Б.-наемател за временно и възмездно
предоставяне ползването на апартамент в гр.София, ул. ******при месечна наемна
цена от 520 лв. за срок до 10.02.2021 г.
С постановление от 11.02.2020 г. СРП по пр.пр.№
7869/20 г. е отказала да образува наказателно производство за престъпление от
общ характер по НК и е прекратила прокурорската преписка, образувана по
заявление на Д.М.Н..В материалите на преписката се съдържа и сведение,
подписано от Д.М.Н., в което тя е заявила, че Е.В.Б. е напуснал имота на
27.12.2019 г. без да й предаде ключовете от апартамента, поради което на
29.12.2019 г. тя е сменила бравата.Представени са и материали по пр.пр.№ 1005/20 г., от които е видно, че на 21.11.20 г. на Е.В.Б.
е съставен протокол за предупреждение на основание чл.65 ЗМВР.
Разпитаната по делото свидетелка В.Б.-майка на ответника твърди, че по
коледните празници /22-24 декември/ синът й е изнесъл багажа си от апартамента,
нает от Д.Н., като е казал, че е напуснал в предоставения му срок и е оставил
багажа си в апартамента на свидетелката.Започнал е да търси друга квартира,
ходил е по огледи и около Нова Година е отишъл на друга квартира, като е
споделил, че е върнал ключа на Д..
При така
установената фактическа обстановка съдът приема от правна страна следното:
От събраните по делото доказателства се установи, че
страните са били обвързани от наемно правоотношение, прекратено с едностранно
предизвестие от ищцата на основание чл.6.3 от договора, като ответникът е
опразнил имота и е изнесъл вещите си.
За да отхвърли иска първоинстанционния
съд е приел, че страните са били в наемно правоотношение по договор за наем за
процесния имот, прекратен на основание чл.238 ЗЗД с едностранно предизвестие от
ищцата, и че към момента на приключване на устните състезания ответникът не
държи имота.
Настоящият съдебен състав
споделя мотивите на първоинстанционния съд и на основание чл.272 ГПК препраща
към тях.Решението е постановено след съвкупна преценка на всички събрани по
делото доказателства и доводи на страните и при постановяването му не е
установено противоречие с императивни материалноправни норми.
Съгласно разпоредбата на
чл.233, пр.1 ЗЗД наемателят е длъжен да върне вещта.В тежест на ответника
е да докаже изпълнението на това свое задължение след преустановяване на
наемното правоотношение.Връщането на наетата вещ не представлява просто
изоставяне на същата, а акт, предприет по инициатива на наемателя, който
подлежи на доказване.Имотът е предаден, когато наемателят осигурява достъп до
него, опразнен от вещи и друго имущество на наемателя и предаване на ключа.В
случая обаче ищцата е направила признание, че е сменила бравата на вратата на
29.12.2020 г.-след изтичане на срока на предизвестието и след подаване на
исковата молба, който факт следва да се съобрази с оглед разпоредбата на
чл.235, ал.2 ЗЗД.С наемния договор страните по делото са предвидили правото на
наемателя в случаите на прекратяване на наемния договор на основание чл.6.3 и
при непредаване на ключа от наемателя наемодателят да има право да влезе във
владение на имота.Въззивницата се е възползвала от
тази възможност и си е осигурила достъп до имота чрез смяна на патрона на вратата и предвид доказаното
опразване на имота от вещи на ответника съдът намира, че наемателят е изпълнил
задължението си за освобождаване на имота и не препятства ползването му от
наемодателя.
Неоснователни са оплакванията във въззивната
жалба, че първоинстанционният съд неправилно е приел,
че наемното правоотношение е прекратено, и че ответникът е напуснал имота в
предоставения срок.От съвкупната преценка на събраните по делото доказателства,
които са непротиворечиви се установи, че договорът за наем е прекратен
едностранно от въззивницата, а освобождаването на
имота е установено от свидетелските показания на разпитаната по делото
свидетелка, която дава достатъчна
конкретизация на периода на освобождаване на имота, така и от представения
договор за наем, сключен с друг наемодател.По отношение на това обстоятелство е
налице и извънсъдебно признание на въззивницата,
съдържащо се в материалите на представената прокурорска преписка.
Други конкретни оплаквания не се съдържат във въззивната жалба, а съгласно разпоредбата на чл.269, изр.2 ГПК въззивният съд е обвързан от посоченото в нея.
Поради съвпадане на крайните
изводи на двете инстанции обжалваното решение следва да се потвърди.
С оглед изхода на спора и на
основание чл.78, ал.3 ГПК въззивницата следва да бъде
осъдена да заплати на въззиваемия сумата от 630
лв.-разноски за адвокатско възнаграждение за настоящата инстанция.Неоснователно
е възражението за прекомерност по чл.78, ал.5 ГПК, тъй като съгласно чл.7, т.4
от Наредба № 1/2004 г. минималният размер на адвокатското възнаграждение
възлиза на 1 124 лв.
Водим от горното
съдът
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА
решението 04.08.2020 г. по гр.д.№ 73965/19 г. на СРС, 32 с-в в
обжалваната част.
ОСЪЖДА Д.М.Н. с ЕГН ********** и с адрес: *** и със съдебен адрес:*** да заплати
на Е.В.Б. с ЕГН ********** и с адрес: *** и със съдебен адрес:***
/адв.Д.В./ сумата 630 лв. /шестстотин и тридесет
лева/ на основание чл.78, ал.3 ГПК.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС
в 1-месечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.