РЕПУБЛИКА БЪЛГАРИЯ
Административен съд Пловдив
Р Е Ш Е Н И Е
№ 1326
гр. Пловдив, 25 юни 2021 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Административен съд - Пловдив, XIV състав, в публично заседание
на двадесет и шести март през две хиляди двадесет и първа година в състав:
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪДИЯ: ВЕЛИЧКА ГЕОРГИЕВА
при
секретаря НЕДЯЛКА ПЕТКОВА, като разгледа докладваното от съдия
Георгиева адм. дело № 508 по описа на съда за 2020 год., за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството е по реда на чл.145 и следв. от
Административнопроцесуалния кодекс /АПК/ във връзка с чл.210 от Закона за устройство
на територията /ЗУТ/.
Образувано е по жалба на “ВАЛ-04“ ЕООД, с ЕИК
*********, седалище и адрес на управление: Асеновград, ул. Костадин Балтов“ № 5, представлявано от управителя Г.В.П.
против решение, обективирано в протокол от 12.02.2018г. на Комисията по чл. 210
от ЗУТ, назначена със заповед № А-647 от 15.04.2016г. на кмета на Община
Асеновград, в частта, в която е определена цена на право на преминаване в
размер на 1690 лв. - еднократно
при дължина 47.90м - 48.63м и широчина 3.50м през
поземлен имот КИ 00702.506.175 по КК на гр. Асеновград, собственост на “ВАЛ-04“
ЕООД.
От жалбоподателя се твърди незаконосъобразност на оспорения
протокол както в частта относно определената оценка по чл. 210 от ЗУТ. Претендира
се изменението на оспорения административен акт съобразно заключението на
вещото лице С. Ж. като най-обективно, пълно и точно. Счита останалите
експертизи, след връщане на делото от ВАС, за неотносими, необективни и
необосновани с пазарната стойност на правото на преминаване. Претендира и
присъждане на направените по делото разноски.
Ответникът – Община Асеновград се представлява от
юриск. М., която оспорва жалбата я намира за неоснователна по доводи, изложени
в писмени бележки пред предходната инстанция. Претендира присъждане на юрисконсултско
възнаграждение.
Заинтересованите страни М.П.П., Ч.В.П., Д.Х.П., чрез адв. Р.М.,
намират жалбата за неоснователна. Подробни съображения относно събраните
доказателства и причините, поради което не следва да се кредитиран някои от
тях, излага в писмена защита. Претендира направените по делото разноски.
Заинтересованите страни М.Б.П., Ф.Д.Н., Д.П.М., Н.П.М., В.П.П., Р.В.П.,
Г.Н.М., Д.А.К. и К.Д.П.-А., не вземат становище по жалбата.
Окръжна
прокуратура гр. Пловдив, редовно уведомена за възможността за встъпване в
настоящото производство, не изпраща представител и не изразява становище по
основателността на жалбата.
Процесното
решение е второ, след като делото е върнато за разглеждане от друг състав на
съда, с решение № 2547 от 18.02.2020 г. по адм.д. № 15330 / 2018г. на ВАС.
Жалбата е подадена в предвидения за това, преклузивен
процесуален срок и при наличието на правен интерес, поради което се явяват
ДОПУСТИМА.
От фактическа страна съдът намира за установено
следното:
Производството пред административния орган е започнало
по молба на М.П.П. с вх. № 94-М-544 от 19.09.2017г. с искане за право на
преминаване до ПИ с КИ 00702.506.99 по
КК на Асеновград. Приложена е по преписката нотариална покана от 25.08.2017г.
от М.П. до управителя на “ВАЛ-04“ ЕООД. Съставен бил констативен протокол на 18.09.2017г. с нотариална заверка, в който
е посочено, че Г.В. П., в качеството му на управител на “ВАЛ-04“ ЕООД, не е съгласен да дава път в своя имот. Представени били нотариален
акт №584,т.II, дело 2149/1994г и удостоверение за наследници относно правото на
собственост на молителката.
Комисия по чл. 210, ал.1 от ЗУТ при Община Асеновград,
определена със заповед № А-647 от 15.04.2016г. на кмета на Община Асеновград, е
разгледала молба с вх. № 94-М-544 от 19.09.2017г. на молителката М.П. за право
на преминаване до ПИ с КИ 00702.506.99
по КК на Асеновград, собственост на същата.
Била изготвена служебно скица за право на преминаване
през имот с КИ 00702.506.175 по КК на гр. Асеновград, в която обозначената площ
е от 168.91 кв.м.
Посочено е от комисията, че имот КИ 00702.506.99 по КК
на Асеновград попада в УПИ V-226, 227 ,228, 230, 235, стопанска дейност, кв. 5
по РП на гр. Асеновград ПЗ „Север“, като същият има лице към улица с о.т.
42-о.т.43, която не е реализирана. Комисията е приела, че може да се даде
временно - до реализиране на улица с о.т. 42-о.т.43, право на преминаване през ПИ КИ 00702.506.175 по КК на гр.
Асеновград, собственост на “ВАЛ-04“ ЕООД.
Определена е цена на правото на преминаване на
основание чл. 210, ал.1 от ЗУТ в размер на 1690лв. - еднократно, при дължина 47.90м-48.63м и широчина
3.50м.
Няма данни по делото за начина, по който комисията по чл. 210, ал.1 от ЗУТ при Община
Асеновград с протокола
от 12.02.2018 г. е определила цената на
правото на преминаване в случая, нито доказателства за възложено изготвянето на
експертна пазарна оценка във връзка с искането за учредяване правото на
преминаване.
В тази връзка последващо пред административния орган
със заявление от 12.09.2018г. е представена скица-предложение за право на
преминаване през ПИ 00702.506.175 по КК
на гр. Асеновград до ПИ 00702.506.99 по КК на Асеновград и доклад за пазарна
оценка на право на преминаване от М.П.. Докладът за пазарна оценка е с дата на
възлагане 04.06.2018г. и дата на изготвяне 05.06.2018 г.
В предходното разглеждане на делото и пред настоящата
инстанция се изслушаха няколко съдебно-оценъчни експертизи – първоначална,
повторна и допълнителна, и тройна експертизи.
Експертизата на в.л.С. Ж., изготвена при предходното
разглеждане на делото, установява, че оценката на право на преминаване е 6260лв.,
паричното обезщетение за сервитутното право на процесния ПИ 00702.506.175 по КК
на гр. Асеновград, с площ на преминаване от 168.93 кв.м, трайно
предназначение-урбанизирана територия, ПЗ „Север“. Според вещото лице в анализа за стойността на
оценявания обект в порядък на последователност следва да се приеме
остойностяването му чрез пазарен аналог - сравняване с реализирани продажби на
подобни имоти или метод на сравнителната стойност към момента на извършване на
оценка, като се вземат предвид вида, състоянието, характера и качеството на
разглеждания обект. Оценката по възприетия метод се определя чрез пряко
сравнение на разглеждания имот с подобни на него, които са били продадени, като
цената се определя въз основа на предишни сделки. При използването на този метод
е необходимо данните за сравняемите обекти да бъдат действително сходни -
имотите да са подобни, да са в същия район и времето на сделката и датата, към
която се изготвя оценката, да са близки. Пазарната стойност на обекта на оценка
е съобразена с пазара на обекти от този тип в района: активност, атрактивност,
евро в еквивалент на продаваните обекти, инфлационни индекси на цените на
недвижимите имоти; пазарния статус на имота - разположение, степен на
изграденост на елементите на КОО, инженерна инфраструктура, привлекателност на
населеното място и района, екологично състояние; амортизиране на сградата в
резултат на качеството на проектиране и изпълнение, физическото й остаряване,
стопанисването й, експлоатационното състояние, необходимите разходи за ремонт
към датата на оценката и т.н.; вещноправен режим на собствеността.
В открито съдебно заседание експертът е посочил, че
всички сделки, които е анализирал и
ползвал като аналози са взети от сайта на Община Асеновград и могат да бъдат
намерени и проверени. Имотите, които е сравнявал са съпоставими с този, за
който се определя оценката за право на преминаване.
Повторната експертиза с в.л. Б.Н. е изготвена по повод
оспорването на първоначалната експертиза от заинтересованата страна Ч.П., която
не е участвала в производството при първоначалното разглеждане на делото.
Вещото лице е констатирала, че при определянето на
цената на правото на преминаване в протокола от 12.02.2018 г. в размер на 1 690
лв. са използвани сделки с недвижими имоти - общинска собственост, реализирани
в периода 2016 г. - 2017 г. Посочва, че това е период повече от 1 година, преди
подписването на протокол от 12.02.2018 г. и не дава правилна представа за
пазарната стойност на посоченото право на преминаване. Според вещото лице пазарната
стойност на правото на преминаване през ПИ с идентификатор 00702.506.175 по КК
на гр. Асеновград до ПИ с идентификатор 00702.506.99 по КК на гр.Асеновград,
представляващо: площ на терена за преминаване при дължина 47,90 м - 48,63 м и
широчина 3,50 м - 168,91 кв.м, от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № 00702.506.175, област
Пловдив, община Асеновград, гр. Асеновград, вид собств. частна, вид територия
Урбанизирана, НТП за друг вид застрояване, площ 1261 кв. м, квартал 5, парцел
ХУ-506.175, заповед за одобрение на КККР № 300-5-52/08.07.2004 г. на изпълнителния
директор на Агенцията по кадастъра, заповед за изменение на КККР №
КД-14-16-1071/29.08.2012 г. на началник СГКК - Пловдив, към 12.02.2018 год. е в
размер на 2918 лв.
Вещото лице подробно е обяснило методиката за
определяне на пазарната стойност на правото на преминаване на процесния имот,
като се е водела от изискванията на чл.210, ал. ЗУТ, чл. 65, ал.1 ЗУТ и чл.64,
ал.4, т.2 ЗУТ, както и чл.192, ал.4 ЗУТ. Установила е, че към момента на огледа
в ПИ № 00702.506.175 по КК няма изградени трайни постройки и сгради. В дъното
на имота са изпълнени временни постройки и навес, а предвидената зона на
преминаване е разположена в североизточната част на поземления имот, където
според комисията ще бъдат нанесени най-малко вреди и увреди на служещия имот. Площта
с ограничение, засегната от сервитута, е определена съгласно изготвена скица от
Община Асеновград, а именно: дължина 47,90 м - 48,63 м и широчина 3,50 м -
168,91 кв.м за ПИ 00702.506.175 .
Установила е, че ПИ с идентификатор 00702.506.99 по КК
на гр. Асеновград попада в УПИ У-226,227,228,230,235, стопанска дейност, в кв.
5 по регулационния план на гр. Асеновград, ПЗ „Север", който имот има лице
към улица с о.т. 42 - о.т. 43, която не е реализирана, без данни за период, в
който това ще бъде осъществено.
След направена справка в Агенция по вписванията - гр.
Асеновград, вещото лице е установила четири броя извършени разпоредителни
сделки с недвижими имоти със сходни характеристики в гр. Асеновград, обл.
Пловдив за периода 06.2017 г. - 06.2018 г. Вещото лице е използвало Метода на пазарните
аналози за определяне на справедливата пазарна оценка на земята, като при него
се прави оценка чрез пряко сравнение на разглеждания имот с подобни на него,
които са били продадени, като цената се определя въз основа на тези предишни
сделки или оферти. При използването на този метод е необходимо данните за
сравняемите имоти да бъдат действително сходни - имотите да са подобни, да са в
същия район и времето на сделката или офертата и датата, за която се изготвя
оценката, да са близки. Вещото лице е посочила в табличен вид определяне
пазарната стойност на правото на преминаване на имота.
Така въз основа на установените сделки, за които са
представени като приложение към заключението доказателства, вещото лице дава
пазарна стойност на процесната част от ПИ 00702.506.175 право на преминаване за
площ от 168,91 кв.м. в размер на 2918 лв.
В тройната
съдебно-оценъчна експертиза от приложените по делото документи констатира, че
засегнатата от правото на преминаване площ от ПИ 00702.506.175 е разположена в
североизточната му част, по цялата дължина на страничната му регулационна
граница с ПИ 00702.506.176. Параметрите на засегнатата площ са: дължина
47,90/48,63 м, ширина 3,50 м, площ 168,91 кв.м. Посочено е, че няма
застрояване. При извършения оглед на място се констатира, че по страничната
регулационна линия на ПИ 00702.506.175, по която тангира и предвиденото право
на преминаване е изпълнена ограда - стоманени профили - тръби и стоманена
мрежа, монтирана към тях; основната част
от площта, предвидена за преминаване към момента е заета от складирани
материали; в частта, непосредствено преди ПИ 00702.506.99 в зоната на
предвиденото право на преминаване, е изпълнена бетонова настилка с дебелина
10-20 см.; в близост до границата с ПИ 00702.506.99 е поставена преместваема
постройка и има навес от дървена конструкция.
За да дадат справедлива пазарна стойност на
определената за преминаване част от имота, вещите лица са използвали сравнителният
подход, който извежда стойност като сравнява обекта/актива - предмет на
оценката, с идентични или сходни /подобни обекти/активи, за които е налична
надеждна ценова информация.
Определяне на пазарна стойност на земята, вещите лица
са взели за основа вписани за периода от 12.02.2017г. до 12.02.2018г. в Служба
по вписванията- Асеновград сделки с поземлени имоти, находящи се в ПЗ
„Север" гр.Асеновград, подробно посочени в експертизата, като въз основа
на тези данни в първи вариант е определена оценка за сервитута в размер на1838
лв.
Във вариант две
при определяне на пазарна стойност на земята са взети предвид проучени
вписани в Служба по вписванията - Асеновград и включените в регистъра на
разпоредителните сделки на Община Асеновград сделки с поземлени имоти, находящи
се ПЗ „Север" и в други зони на гр. Асеновград с начин на трайно ползване
сходен с този на процесния имот, вписани преди протокол от 12.02.2018 г. на комисията
по чл. 210 ал. 1 от ЗУТ, назначена със заповед на кмета на Община Асеновград и
в релевантния период, като в този случай съгласно е Метода на пазарните
сравнения /аналози/ вещите лица посочват пазарната стойност на правото на
преминаване в размер на 2310 лв.
От правна страна съдът намира следното.
Сервитутите възникват, когато: 1) има влязъл в сила
подробен устройствен план, с който се определя местоположението на съответните
имоти, и 2) титулярят на сервитута изплати еднократно обезщетение на
собственика на имота, върху който е възникнал сервитутът, и на носителите на
други вещни права върху засегнатия имот, а съгласно ал.6 определянето на
размера на обезщетенията по тази глава се извършва по реда на чл.210 и 211 от Закона за устройство на територията или по взаимно съгласие на
страните с оценка от лицензиран оценител.
Според правилото на чл.210 ал.1 от ЗУТ изготвянето на
оценки и определянето на размера и изплащането на обезщетения в изрично
предвидените в закона случаи се извършват по пазарни цени, определени от
комисия, назначена от кмета на общината.
В случая от страна на ответника не се доказа по какъв
начин е била определена пазарната стойност на определения сервитут в имота на
жалбоподателя в размер приблизително на 168,91 кв.м. Няма данни към момента на
постановеното процесно решение да е била изготвена експертиза от лицензиран
оценител, нито доказателства за това кои сделки са били включени в направената
оценка и за какъв период от време. Поради тази причина съдът намира за напълно
необоснована дадената оценка в процесното решение.
Съдът не кредитира и съдебно-оценъчната експертиза на
вещото лице Ж., тъй като същата, доколкото изобщо се упоменава за всяка от
сделките кога са извършени /има и сделки, за които не са посочени никакви данни
за времето на сключване/. Видно е за посочените такива, че обхващат такива извършени
и през 2015 г. и 2016 г., което е недопустимо.
Според § 1, т. 2 от ДР на ЗОбС, "Пазарни цени на
имоти със сходни характеристики" са осреднените цени от всички сделки с
имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно
или преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване
със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен
начин на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна,
учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за
строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни
изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки
между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е
търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката
и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в
рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по
вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от двадесет сделки,
при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани двадесет
сделки.
Пора тази причина съдът не кредитира и изготвената
повторна съдебно-оценъчна експертиза с в.л.М., тъй като експертизата е
обхванала периода 06.2017 г. – 06.2018 г., т.е. 4 месеца след издаването
процесното решение.
Съдът кредитира заключението на тройната съдебно –
оценъчна експертиза във втория изготвен вариант на първо място защото обхваща
периода, съгласно изискванията на §1, т.2 от ДР ЗОС, а именно - от 12.02.2017г. до 12.02.2018г., както и
поради това, че взетите имоти за нуждите на оценката съгласно § 1, т. 3, б.
"а" от ДР на ЗОбС, са имоти, намиращи се в близост до отчуждавания
имот са имот, а именно, които се намират: в една и съща ценова зона с
отчуждавания имот - в урбанизираните територии. Послужилите на експертизата в
нейния втори вариант поземлени имоти се намират както в ПЗ „Север", но
също така и в другите зони на град Асеновград като част от урбанизираната
територия на града.
Освен това, съдът намира, че тази оценка се намира
най-близко до цената, която жалбоподателят е заплатил за закупуването на същия имот през 2017 г., а именно 12,99 лв/
кв.м.
Горното налага процесното решение за бъде изменено,
като се определи сума за обезщетение на предвиденото право на преминаване в
чужд имот в размер на 2310 лв.
От страните се претендират разноски, които предвид
изхода от делото следва да се присъдят на жалбоподателя. Същите се
констатират в размер на 840 лв. съгласно
представения списък с разноските /л.200 по делото/.
Тъй като възнаграждението на вещите лица по изготвената
тройна СОцЕ е увеличено, но жалбоподателят не е внесъл в определения му срок
разликата от 630 лв., следва да се задължи ответната страна да я внесе по
сметката на съда, след което ще бъде
издаден РКО на вещите лица.
На основание чл.215, ал.7, т.5 ЗУТ решението на
административния съд е окончателно.
Водим от горното, Административен съд – Пловдив, XIV състав,
Р Е Ш И:
ИЗМЕНЯ
решение,
обективирано в протокол от 12.02.2018г. на Комисията по чл. 210 от ЗУТ,
назначена със заповед № А-647 от 15.04.2016г. на кмета на Община Асеновград, в
частта, с която на основание чл. 210, ал.1 от ЗУТ е определена пазарна оценка
за правото на преминаване като УВЕЛИЧАВА размера на пазарната оценка от 1690лв.
/хиляда шестстотин и деветдесет лева/ на 2310лв. /две хиляди триста и десет
лева/ за правото на преминаване през ПИ
00702.506.175 по КК на гр. Асеновград с площ на преминаване 168.93 кв.м.
ОСЪЖДА Община Асеновград да заплати
в полза на “ВАЛ-04“ ЕООД, с ЕИК *********, седалище и адрес на управление:
Асеновград, ул. Костадин Балтов“ №5, представлявано от управителя Г.В. П.,
сумата в размер на 840лв. /осемстотин и четиридесет лева/.
ОСЪЖДА Община Асеновград да заплати на Административен
съд –Пловдив сумата от 630 /шестотин и тридесет/ лева, представляващи увеличен
депозит на тройната СОцЕ.
Решението не
подлежи на обжалване.
АДМИНИСТРАТИВЕН
СЪДИЯ: /П/