О П Р
Е Д Е Л Е
Н И Е №
129
Гр.Видин
11.07. 2018 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВИДИНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД в закрито заседание на .......................................юли
две хиляди и осемнадесета година в състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ :Д. М.
Членове:1/С. С.
2/ Г. Й.
при секретаря ...................................... и в присъствието
на прокурора
……………………………………………………………..като разгледа докладваното от съдия Й. гр.д. № 217 по описа за 2018 г. и за да се произнесе
взе предвид следното:
Производството е по реда на Чл.32а ал.4 Правилника за
вписванията вр.
с чл. 278 от ГПК.
Същото е образувано по частна жалба на ЕТ "Д.-С. С."със седалище и адрес на
управление гр.В. бул."М. Л."№. с ЕИК ………. чрез адв.Г.
Г.- ПАК съдебен адрес за призоваване: гр.П. ул."Р."№.. ет.. ап.. против
Определение от 02.07.2018 год, на съдия
по Вписванията при Районен съд гр.Видин за извършен отказ за вписване по молба
№2991/02.07.2018 год. на нотариус С. И.
е рег.№…. на НК.
В жалбата се твърди ,че на дата 04.07.2018 год.
ЕТ"Д.-С. С. " гр.В., е уведомен, че е налице отказ на съдия по вписванията К. Н. при Районен съд гр.Видин
за вписване по молба №2991/02.07.2018год. на нотариус С. И. с рег.№… на НК за
вписване на анеке акт №151 т. II,
рег.№5724,5725/26.08.2018 год. към договор за аренда на земеделска земя, вписан под
вх.№3390/03.06.2015 год., акт №219 т.V в Агенцията по вписванията при Районен съд
гр.Видин.
Поддържа се ,че така постановеното определение от дата
02.07.2018 год. на съдия по Вписванията К. Н. при Районен съд гр.Видин за
извършен отказ на вписване по молба по молба №2991/02.07.2018 год. на нотариус
С. И. е рег.№… на НК е незаконосъобразно и неправилно, поради което се иска да се отмени и да се постави друго, с което да
се разпореди да се впише анекс акт №151
т. II. рег.№5724.5725/26.08.2018 год. към договор за аренда на земеделска земя,вписан
под вх.№3390/03.06.2015 год.. акт №219 т.V в
Агенцията но вписванията при Районен съд гр.Видин по отношение на описаните в
анекса недвижими имоти , ведно с произтичащите от това правни последици.
Поддържа се ,че в производството по вписване съдията
по вписванията следвало да извърши проверка единствено за това подлежи ли на вписване актът съгласно чл. 4 от
ПВ и специалните норми и сключен ли е в съответната, предвидена в закона форма.
Изложеното давало основание да се приеме, че когато се представи акт за
вписване, съдията по вписванията можел да откаже исканото вписване: 1.Ако актът
не подлежи на вписване 2 Ако той не е съставен съобразно изискванията за форма,
предвидени в закона и Правилника за вписванията (официален документ или частен
документ във формата на нотариален акт или с нотариална заверка на подписите) 3.Ако
актът няма необходимото съдържание -индивидуализация на страните и на имота
(ако се отнася до конкретен имот) 4.Ако не е внесена необходимата държавна
такса за вписване.
В настоящото производство съдията по вписванията К. Н.
при Районен съд гр.Видин за да постанови отказ за вписване на анекс към договор
за аренда на земеделска земя, в мотивите на определението бил приел, че с оглед
настъпилите законодателни промени, следвало да бъдат прилагани разпоредбите в
закона за аренда в земеделието които са влезли в сила на дата 08.02.2017 год.
във връзка с изменението на чл.3 ал.4 от същия закон и по отношение на
сключеният анекс към договора за аренда.Според съдията по вписванията при
Районен съд гр.Видин поради настъпилите промени в законодателството пред него
следвало да бъдат представени документи, удостоверяващи собствеността, както и
документи, установяващи собствеността и наследствените правоотношения, както и
документи за последващите отношения между съсобствениците във връзка с
промените на Закона за аренда в земеделието влезли в сила от дата 07.02.2017
год. относно реда и начина за сключване на анекса към арендния договор.
Поддържа се ,че при постановяване на обжалваното определение съдията по вписванията при Районен съд гр.Видин се е отклонил от
насоките и разясненията, дадени в т. 6 дадени с Тълкувателно решение № 7/2013
г. на ВКС, ОСГТК.Проверката, която съдията по вписванията извършвал съгласно
чл. 32а ал. 1 ПВ относно това, дали
представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничавала
до това дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за
форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание.Не се
проверявали материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично
предвидено в закон. Законът определял кои обстоятелства и актове подлежат на
вписване.По своя характер вписването било едностранно охранително производство,
в чиито рамки било недопустимо разрешаването на правни спорове и съдията по
вписванията не разполагал с правомощието да проверява материалноправните
предпоставки на акта, освен ако това не е изрично предвидено в закон.Доколкото
установените в чл.3 ал.4 ЗАЗ изисквания касаели самото сключване на договора за
аренда на земеделския имот (т. е. възникването на облигационното
правоотношение), то преценката за наличието им представлявала по естеството си
проверка за материалноправните предпоставки на подлежащия на вписване акт, извършването
на каквато, без това да е изрично предвидено в закона (като напр. в чл.73 ал.5
изр. последно ТЗ), било извън правомощията на съдията по вписванията.
По-надолу в жалбата се изразяват подробни довиди в
тази насока ,като жалбоподателят се позовава на изменението на Закона за
арендата в земеделието с ДВ, бр. 42 от
22.05.2018 г.
Видинският
окръжен съд , като обсъди доказателствата по делото и взе предвид направените
доводи в частната жалба , намира за установено следното:
НА 02.07.2018г в Службата но вписванията-Видин е постъпило заявление
с вх.рег.№ 2991 от Нотариус С. И. ,рег.№ от НК, с район на действие -Плевен , с
което се иска вписване на АНЕКС КЪМ ДОГОВОР ЗА АРЕНДА с дв.вх.рег. № 3390 , акт
№219 дом V, от 03.06.2015 г.,със следните страни:арендодател
Р. А. Б. с ЕГН ********** чрез пълномощника си М. Д. М. с ЕГН **********
и ЕТ"Д.-С. С." с ЕИК ………..като арендатор.
Към заявлението на Нотариуса са представени следните
документи: четири екземпляра от анекса
към договор , скици на поземлени имоти и квитанция за държавна такса в размер
на 10 лв.
Страните искат вписване на прекратяване на договора за
аренда с дв.вх.рег. № 3390 , акт №219 ,том V, от 03.06.2015 г., считано от
01.10 2016г.
Съдията по вписването приел ,че вписването следва да
бъде отказано поради това ,че съдията по
вписванията е адресат на измененията в
ал.4 на чл.З от ЗАЗ да извършва проверка
, като проверява предпоставките на акта-дейност предвидена в закона ,в две
насоки - идентификация на страните
съгласно чл.6 ал.1 ,б „а" от ПВ и идентификация на имота съгласно чл.6 , ал.1, б „в" отПВ както
при сключване на нови договори за аренда, така и при анексите към тях.За да
бъде вписан анексът към договора за аренда следвало договорът за аренда, както
и споразумение за неговото изменение или прекратяване да се сключи със собственик, съсобственик на
земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от
съсобствен имот или с лице, упълномощено от собственик или съсобственици,
притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот.Съдията
по вписванията приел ,че няма данни , от
които да се вижда ,че Р. А. Б. -арендодател по основния договор е наследник и то единствен такъв на А.
В. Ц. и че притежава повече от 50 % идеални части от имота .
При така установената фактическа обстановка Окръжен
съд-Видин намира по същество на правния
спор,че постановеният отказ е законосъобразен и че жалбата следва да бъде
отхвърлена поради следното :
Налице е задължителна съдебна практика / Определението
№ 496 от 12.10.2017г по ч.т. д. №2115 на
ВКС/,съгласно която когато това е
изрично предвидено в закона , съдията по вписванията , е адресат на измененията
в ал.4 на чл.3 от Закона за арендата в земеделието , извършва проверка , като
проверява предпоставките на акта-дейност предвидена в закона ,в две насоки -
идентификация на страните съгласно чл.6
ал.1 ,б „а" от ПВ и идентификация на имота съгласно чл.6 , ал.1, б „в" от ПВ както при сключване на нови договори за
аренда така и при анексите към тях.За да бъде вписан анексът към договора за
аренда ,съгласно в чл.3 ал.4 от Закона
за арендата в земеделието в реданцията от бр. 58 от 2017 г., в сила от
18.07.2017 г., е необходимо договорът за аренда, както и споразумение за
неговото изменение или прекратяване да може да се сключи със собственик,
съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто
идеални части от съсобствен имот или с лице, упълномощено от собственик или
съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от
съсобствения имот. Упълномощаването трябва да бъде с нотариално заверено
изрично пълномощно. По настоящото дело не са представени каквито и да било доказателства
пред съдията по вписванията в тази насока.Видно от скица на поземлен имот с идентификационен номер 29043.250.300
, предмет на анекса към договор за аренда, чието вписване се иска,имотът
е собственост на А. В. Ц., който може да е наследодател на Р.
А. Б. -арендодател
по основния договор,но може и да не е .По делото липсват писмени
доказателства ,че Р. А. Б. е единствен наследник
на А. В. Ц. или че притежава повече от 50 % идеални части от имота .По
делото не е представено и пълномощно ,от което да е видно ,че е изпълнено
изискването на чл.3 ал.4 от Закона за арендата в земеделието ,което да
удостоверява ,че пълномощникът е упълномощен от собственик или съсобственици ,
притежаващи общо повече от 50% идеални части от имота.В конкретния случай
липсва достоверна информация относно това дали арендодателят
Р. А. Б., действаща чрез пълномощника
си М. Д. М., подписал процесния анекс,е единствен собственик или един от съсобствениците на имота, притежаващ
повече от 50% идеални части от имота.
С оглед на
гориезложеното обжалваното определение следва да бъде потвърдено .
Водим от горното и на основание Чл.32а ал.4 Правилника
за вписванията съдът
О П
Р Е Д
Е Л И :
ПОТВЪРЖДАВА Определение
от 02.07.2018 год, на съдия по вписванията при Районен съд гр.Видин за извършен отказ за вписване по молба
№2991/02.07.2018 год. на нотариус С. И.
е рег.№ на НК вписване на анекс за прекратяване на договор за
аренда , сключен между ЕТ"Д.-С. С."с
ЕИК ……….. като АРЕНДАТОР и Р. А. Б.
действаща чрез пълномощника си М. Д. М. като арендодател,
за ПРЕКРАТЯВАНЕ договора за аренда с
дв.вх.рег. № 3390, акт №219 ,том V от
03.06.2015 г. считано от 01.10.2016г.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО може да се обжалва пред Върховния
касационен съд на Република България, с частна жалба в седмичен срок от датата
на съобщаването му.
След влизането му в сила, препис от определението да
се изпрати на Служба по вписванията -Видин.
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ :
ОСОБЕНО МНЕНИЕ НА СЪДИЯ Г. Й.
Считам ,че отказът на съдията по вписванията е
незаконосъобразен и че следва да бъде отменен поради следните съображения:
В производството по вписване
съдията по вписванията следва да извърши проверка единствено за това: подлежи
ли на вписване актът съгласно чл. 4 от ПВ и специалните норми и сключен ли е в
съответната, предвидена в закона форма. Съгласно т. 6 дадени от Тълкувателно решение № 7/2013 г. на ВКС,
ОСГТК проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а ал. 1 ПВ е относно това, дали представеният
за вписване акт отговаря на изискванията на закона, дали актът подлежи на
вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в
Правилника за вписванията съдържание.Не се проверяват материалноправните предпоставки
на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон. По своя характер
вписването е едностранно охранително производство, в чиито рамки е недопустимо
разрешаването на правни спорове и съдията по вписванията не разполага с
правомощието да проверява материалноправните предпоставки на акта, освен ако
това не е изрично предвидено в закон.
Доколкото установените в чл.3 ал.4 Закона за арендата в
земеделието изисквания касаят самото
сключване на договора за аренда на земеделския имот , то преценката за наличието
им представлява по естеството си проверка за материалноправните предпоставки на
подлежащия на вписване акт, извършването на каквато, без това да е изрично
предвидено в закона , е извън правомощията на съдията по вписванията.
Разпоредбата на чл.3 ал.1 ЗАЗ в
редакцията си от ДВ бр. 58 от 2017 г., в сила от 18.07.2017 г. предвижда ,че
договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или
прекратяване се сключват в писмена форма с нотариално удостоверяване на
подписите на страните, извършени едновременно.
В задължителната съдебна практика ,цитирана от съдията
по вписванията (Определение №496/12.10.2017 г. на ВКС ,Първо Т.О. по
ч.т.д.№2115/2017 г.) се приема ,че обстоятелството, че съдията по вписванията е
нормативен адресат на изменената ал. 4 на чл. 3 от Закона за арендата в
земеделието, в сила от 7.ІІ.2017 г., следва логически от неуреждането на такава
проверка, като извършвана било от съдия или от нотариус, вкл. и доколкото
последният има единствено функцията по чл. 3, ал. 1 от специалния закон да
завери подписите на страните по арендния договор, а – по арг. от текста на чл.
293, ал. 6-във вр. чл. 287 ТЗ – всеки анекс към действащ договор за аренда в
земеделието.От това ,че съдията по вписванията е нормативен адресат на
изменената ал. 4 на чл. 3 от Закона за арендата в земеделието следва ,че именно
той е оправомощен да проверява изпълнено ли е изискването на закона договорът
за аренда и анексите към него да се сключват със собствениците
,притежаващи повече от 50% от правото на
собственост върху имота.
В горния смисъл е и определението на Видинския окръжен
съд .
Считам,че изложените по-горе съображения са относими
единствено до арендни договори ,респ.анекси към тях в случаите ,когато
нотариалната заверка на подписите е направена до 22 май 2018 г. ,а в конкретния случай
нотариалната заверка на подписите е направена на 26.06.2018 г.
На горната дата влиза в сила изменението на Чл. 3 ал.1 от Закона за
арендата в земеделието ,съгласно което договорите за аренда, както и
споразуменията за тяхното изменение или прекратяване се сключват в писмена
форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, извършени
едновременно. В хода на нотариалното производство нотариусът извършва проверка
за спазване на изискванията на ал. 4 и съхранява скици на имотите, предмет на
договора. С изменението на закона се създава нов нормативен адресат на ал. 4 на чл. 3 от Закона за арендата в
земеделието -нотариусът,който е задължен от закона да извършва проверка относно
това дали сключването на договор за аренда,неговото изменение или прекратяване
се извършва от собственик, съсобственик
на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от
съсобствен имот или с лице, упълномощено от собственик или съсобственици,
притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения
имот.Правомощията на нотариуса с най-новото изменение на закона са идентични с
тези на нотариуса при проверка на собствеността по реда на Чл.586 ал.1 ГПК и
изключват последваща проверка от съдията по вписванията относно същите
обстоятелства.
Водим от горното постанових особеното си мнение.
СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН СЪД :