РЕШЕНИЕ

№ 198

гр.Бургас, 23.02.2023г.

В  ИМЕТО  НА НАРОДА

 

Административен съд Бургас, двадесет и първи състав, в открито заседание на 20 февруари през две хиляди двадесет и трета година в състав:

 

СЪДИЯ : Веселин Белев

 

при участието на секретаря Сийка Хардалова, в присъствието на прокурора …………………, като разгледа докладваното от съдия Белев а.д. № 1093 по описа на съда за 2022г. и за да се произнесе, взе предвид следното :

 

Производството по делото е по оспорване на индивидуални административни актове, по реда на чл.145 и сл. от Административнопроцесуалния кодекс, във вр. с чл. 215, ал. 1 от Закона за устройство на територията, във вр. с чл. 210 от ЗУТ.

Жалбоподатели са Д.П.Ч., ЕГН:**********, с адрес *** 2, А.С.Ч.-Г., ЕГН:**********, с адрес ***, и Г.С.Ч., ЕГН:**********, с адрес ***.Цани Калайджиев 17, вх.Б, ет.5, ап.17. Жалбоподателите участват в производството лично и чрез пълномощник – адвокат Н.К. ***.

Ответник по делото, съгласно чл.215 ал.3 от ЗУТ, е община Созопол. Ответникът участва в производството чрез пълномощник – адвокат Ю.Б. ***.

Заинтересованата страна – ВиК ЕАД гр.Бургас, не взема участие в производството и не изпраща представител.

Предмет на оспорване е протоколно решение № 51/31.08.2021г. на комисия по чл.210 от ЗУТ при община Созопол. С решението е определен размер 4281лв. обезщетение по чл.210 от ЗУТ във връзка с чл.83 и 83а от ЗУТ, което ВиК ЕАД да заплати на жалбоподателите за изграждане на водоснабдителни и канализационни мрежи и съоръжения в притежаван от тях земеделски имот с идентификатор 67800.16.29 по кадастралната карта за землището на гр.Созопол.

В жалбата се правят оплаквания за неправилно приложение на закона, свеждащи се до неправилно определен размер на обезщетението. Иска се съдът да измени оспореното решение, като се определи обезщетение при действителната пазарна стойност на имота. Сочат се доказателства.

В съдебно заседание процесуалният представител на жалбоподателите поддържа жалбата. Ангажира допълнителни доказателства. Прави искане оспореното решение да бъде изменено съобразно определената с изготвената по делото съдебна експертиза. Претендират се разноски.

Ответникът изразява становище за неоснователност на жалбата. Възразява срещу изготвените в съдебно заседание експертизи, като счита същите за неоснователни и необосновани. Представил е заверено копие от преписката по приемане на оспорения акт. Не сочи нови доказателства. Претендира разноски.

Заинтересованата страна ВиК ЕАД гр.Бургас, не изразява становище по жалбата.

Жалбата е подадена в срока по чл.149 ал.1 АПК, от лица, които са адресати на административния акт и имат правен интерес от оспорването по смисъла на чл.147 ал.1 АПК, против индивидуален административен акт, поради което е процесуално допустима.

За да се произнесе по така поставения за решаване спор между страните съдът се запозна подробно със становищата им, събраните по делото доказателства и като взе предвид приложимите законови разпоредби, прие за установено следното.

Със заповед № РД-09-145/15.12.2020 г. на Областен управител на Област Бургас е одобрен ПУП-парцеларен план за трасе на обект „Деривация „Ясна поляна“ извън границите на урбанизираната територия“, който е влязъл в сила, видно от констативен протокол от 28.01.2021 г. за липса на постъпили възражения. С одобрения ПУП в полза на ВиК ЕАД гр.Бургас на основание чл. 83 от ЗУТ е учредено безсрочно сервитутно право върху поземлените имоти обхванати от устройствения план, включващо правата по чл. 83, ал. 6 от ЗУТ и съответните ограничения при ползване на имотите. С ПУП е определена и сервитутна зона в размер на 3м. от оста на водопровода. Така учреденото сервитутно право засяга имот с идентификатор № 67800.16.29 по кадастралната карта на землището на гр. Созопол, чийто собственици са жалбоподателите, в качеството си на наследници на Скули Георгиев Ч., и въз основа на решение № 1450/17.03.1999 г. на Поземлена комисия – гр. Созопол за възстановяване правото на собственост на земи в съществуващи или възстановими стари реални граници. Видно от представения препис от скица на поземлен имот № 1800/19.03.1999 г. и решението за възстановяване на собствеността поземленият имот на жалбоподателите е с площ от 2.925 дка, с начин на трайно ползване – пасище, мера, неполивни условия, V-та категория. Обхваната от сервитута част от имота е в размер на 0.433 дка. 

Видно от писмо с рег. индекс № 26-00-1246/ 22.07.2021 г., ВиК ЕАД- гр. Бургас е поискало от кмета на община Созопол по реда на чл. 210 от ЗУТ да бъде определен размера на еднократно обезщетение на засегнатите от сервитута поземлени имоти.

Представен е препис от решението, предмет на оспорване - протокол № 51/31.08.2021г. на АО, от който се установи издаването му. В решението е посочено, че комисията, която го е издала, е назначена със заповед № 8-Z-564/11.05.2021г. на кмета на община Созопол. От мотивите на оспореното решение се установява, че присъденият размер на обезщетението относно засегнатия имот на жалбоподателите е определен въз основа на представена от ВиК ЕАД- гр. Бургас експертна пазарна оценка и е в размер на 4 281 лева.

От представения препис на експертна оценка се установява, че същата, въз основа на възлагане от страна на ВиК ЕАД, е изготвена от независими оценители инж. Стоян Илчев със сертификат за оценителска правоспособност за оценка на недвижими имоти и инж. Н. Милев със сертификат за оценителска правоспособност за оценка на земеделски земи и трайни насаждения. Оценката е изготвена на 27.12.2020 г. Видно от приложения оценъчен доклад при определяне на пазарната оценка на имотите, съответно дължимото обезщетение, експертите са приложили метода на пазарните множители (аналога), при съобразяване площта на поземления имот, включен в границите на сервитута, видовете ограничения на ползването, срока на ограничението. Извършен е анализ на пазарните условия, при който е установено, че липсва възможност за справка за сделки със сходни имоти в Агенция по вписванията, тъй като регистърът се води по имена на продавача, а не по кадастрални номера, както и обстоятелството, че повечето сделки се изповядват на данъчна оценка. При тези обстоятелства оценката е извършена на база сравнение на информация за цени от пазарно предлагане (цена „продава“), съответно пазарно търсене (цена „купува“), подобрена с изчистване на съществено различаващи се екстремни стойности. Конкретно при определяне пазарната цена на засегнатите имоти с ЕКАТТЕ 67800, общ. Созопол, експертите са ползвали четири обяви, публикувани на сайт за покупко-продажба на недвижими имоти – imot.bg. Обявите касаят продажба на земеделска земя в гр. Созопол и само за две от тях е посочена конкретна стойност – пасище, мера в м. Соленки – 10 дка с продажна цена 30 000 евро, и нива в м. Хаджи Али дере – 1 дка с продажна цена 40 000 евро. По отношение на останалите две обяви е посочено „цена при запитване“. Видно от приложената справка от сайта – автоматично е генерирана средна пазарна цена на търсенето за декар от 10 479 евро. При тези данни, експертите са определили средна цена на кв.м. от 10.75 евро. Приложени са съответните коригиращи коефициенти – корекция оферта – 0.95, корекция местоположение – 1.10, и е определена коригирана средна стойност за кв.м. – 11.23 евро, или 21.97 лева. Пазарната стойност на сервитута на засегнатите имоти с ЕКАТТЕ 67800 е изчислена по формулата: Ссерв=Сзем*Кс*Ксп, където Сзем е средната пазарна цена на земя (съотношение между средната стойност от 21.97 лева и засегнатата площ), Кс е коефициент отчитащ срока на сервитута – 0.9 и Ксп е коефициент отчитащ вида на сервитута – 0.5. След извършените изчисления по отношение на засегнатата от сервитута  част от поземления имот на жалбоподателите е определено и дължимото парично обезщетение в размер на 4 281 лева.

Видно от представения препис на писмо с изх. № 26-00-1246-2/26.04.2022 г., ведно с три броя известия за доставяне, жалбоподателите са уведомени за издаденото решение на комисията по чл. 210 от ЗУТ, както следва – Д.Ч. на 03.05.2022 г., А.Ч. на 29.04.2022 г. и Г.Ч. на 29.04.2022 г.

Със заключението на вещото лице по назначената съдебно-техническа експертиза е определено дължимо обезщетение за учреденото сервитутно право в размер на 8 784 лева. За да достигне до този извод вещото лице е ползвало описаните по-горе формули за определяне на дължимото обезщетение, като е изменило коефициента за вида сервитут от 0.5 на 0.7. Разликата в определените суми, видно от заключението, се дължи основно на различната определена коригирана средна пазарна цена за кв.м., която според експертите е изчислена на 32.20 лева. За да достигне до този извод вещото лице е ползвало сравнителен подход чрез метода на посредственото сравнение, за целите на който е ползвало аналози, предлагани на пазара на недвижимите имоти - сходни поземлени имоти с оценявания, в същата местност, публикувани в интернет сайт ALO.bg от собственици и агенции за недвижими имоти. За аналози са ползвани пет обяви за продажба на земеделска земя с предназначение – пасище, находяща се в м. Соленки, землището на гр. Созопол, като за три от тях е посочено, че са V-та категория. За да определи средна пазарна цена на кв.м. вещото лице е приложило коригиращи коефициенти по отношение на установените цени от обявите, а именно – коригиращ коефициент за площ  от 0.98 до 1.0, коригиращ коефициент реализация – 0.95 и коригиращ коефициент за предназначение – 1.0. Въз основа на така получената средна пазарна цена и при прилагане на съответните коефициенти, вещото лице е определило и сумата на дължимото обезщетение.

С допълнително изготвеното заключение по съдебната експертиза на вещото лице е поставена задача да извърши проверка в Агенция по вписванията за реално извършени продажби. След анализ на получени 6000 записа за извършени сделки със земеделска земя, вещото лице е установило, че само три от тях касаят сделки за имоти в местността Соленки, землището на гр. Созопол, от които: нотариален акт за придобиване на собственост по давност и наследство, вписан през 2022 г., с посочена данъчна оценка на признатата 1/6 ид.ч. от 5058 кв.м. в размер на 14.17 лева; постановление за възлагане на недвижим имот по изп.дело № 20158000400585/2015 г., продаден на публична продан, представляващ – пасище в м. Соленки, с площ 3844 кв.м. и продажна цена 21300 лева, за който вещото лице е отбелязало, че е вписан в АВ през м.12.2020 г.; постановление за продължаване действието на обезпечителни мерки, издадено от НАП, за възбрана на поземлен имот в м. Соленки с площ от 36 437 кв.м., урбанизирана територия и НТП-курортно рекреационен обект и балансова стойност по нотариален акт от 2014 г – 191 983.59 лева. Въз основа на тези данни, вещото лице е приело, че не са налице сравнителни аналози, вписани в АВ, който да послужат за определяне на пазарната стойност на имота на жалбоподателите.

При така установените факти съдът прие следните правни изводи.

Оспореният административен акт е издаден от компетентен орган по смисъла на чл.210 ал.1 ЗУТ – комисия, назначена с надлежна заповед на кмета на община Созопол. Решението е изготвено в предвидената от закона форма и съдържа фактически и правни основания за неговото издаване, т.е. то е мотивирано. Налице е и влязъл в сила ПУП-ПП, с който е определена сервитутната зона.

Няма пречка при определяне на дължимото обезщетение по чл. 210 от ЗУТ, назначената комисия да ползва лицензирани независими оценители, в случай че не разполага с необходимите знания. В случая е ползвана представената от заявителя експертна оценка, която отговаря на изискването да е изготвена от лице, притежаващо съответната правоспособност. Съдът не констатира допуснати нарушения на административнопроизводствените правила при издаване на настоящото решение.

Предмет на настоящото производство е преценката дали на жалбоподателите е определено справедливо обезщетение за възникналото спрямо собствения им имот ограничение.

Критериите за определяне размера на дължимото обезщетение за учредения сервитут са посочени в нормата на 83а, ал. 3 от ЗУТ, а именно: площта на засегнатия поземлен имот, включена в границите на сервитутните ивици; видовете ограничения на ползването; срока на ограничението; справедливата пазарна оценка на имота или на частта от него, която попада в границите на сервитутните ивици. В ЗУТ не се съдържат други критерии въз основа на които да се определи дължимото обезщетение при учредено право на сервитут за изграждане на водопровод. В случая, неприложима се явява и Наредбата за реда за определяне на цени на земеделските земи. В чл. 1 от Наредбата изчерпателно е посочено нейното приложно поле, като същото не включва случаи като настоящия. Действително в т. 3 е предвидено приложението ѝ при изчисляване на пазарни цени при учредени вещни права и сервитути, но само ако една от двете страни по сделката е държавата, какъвто настоящия случай не е. По аналогични причини неприложими се явяват и критериите въведени в ЗДС и ЗОС, доколкото в случая нито една от страните не е държавата или Общината. Следователно по отношение определянето на дължимото обезщетение в процесния случай не е налице задължително изискване при прилагане на методите за оценка да се ползват реално извършени продажби. Както в оценителния доклад, така и в експертизата, при определяне на средна пазарна цена на имотите за аналози са ползвани офертни цени, но и в двата случая е приложен коефициент за оферта/коефициент за реализация от 0.95, с което е отчетено обстоятелството, че ползваните аналози не представляват реално извършени сделки, а обявените цени се приравняват към реални такива. Последното се е наложило поради липса на реални сделки, които да бъдат ползвани като аналог и респективно ползвания подход отговаря на въведените с Български оценителски стандарт правила.

Тук следва да се отбележи, че действително при изготвяне на допълнителното заключение по съдебната експертиза вещото лице е установило, вписани в Агенция по вписванията актове за собственост на имоти с близки характеристики на оценявания. Съдът намира, че от трите установени акта (нотариален акт за придобиване на имот по давност, постановление за възлагане на недвижим имот и постановление за налагане на обезпечителни мерки) единствено постановлението за възлагане на недвижим имот на публична продан би могъл да бъде ползван за определяне на справедлива цена. Този акт обаче касае сделка (публична продан), която е извършена през 2015 г., т.е. период значително отдалечен от момента на учредяване на сервитута. Останалите два акта не удостоверяват продажба на имоти.

При изложените съображения, доколкото в изготвения оценителен доклад и при изготвяне на заключението по съдебната експертиза, експертите са ползвали идентични, или поне близки подходи, то на преценка в случая следва да се подложат конкретните критерии при извършване на оценките.

При изготвяне на оценителния доклад за оценката на имоти с ЕКАТТЕ 67800, общ. Созопол, експертите са посочили четири пазарни аналога – обяви публикувани в imоt.bg. Видно от обявите обаче продажна цена е посочена на две от тях, а на останалите е отбелязано „цена при запитване“. Няма данни да е осъществено такова запитване. Отделно от това, експертите са ползвали при определяне на средна цена на кв.м. автоматично генерираната от сайта средна пазарна цена за търсенето, а именно 10.75 евро. Не е ясно тази средна цена по какъв критерии е формирана, доколкото съобразно обявените цени от двете обяви не може да се получи посочената средна цена. Отделно от това само една от обявите съответства по характеристики – местоположение, на оценявания имот. От друга страна, вещото лице при изготвяне на заключението си се е позовало на пет обяви, касаещи имоти с идентични характеристики на оценявания – местоположение, предназначение, както и за всеки един е посочена конкретна цена. При тези съображения, съдът намира, че ползваните от вещото лице оферти в по-голяма степен могат да бъдат идентифицирани с оценявания имот.

Разминаване в извършените оценки се установява и при определяне на коефициента, отчитащ вида на сервитута (Ксп). В случая, в оценителния доклад е възприет Ксп от 0.5, а в изготвеното по делото заключение по съдебната експертиза – 0.7. Предвид множеството ограничения за жалбоподателите за ползване на земята в сервитутната зона, минаваща и пресичаща имота им, съдът намира, че корекцията в по-голяма степен, т.е. коефициентът определен от вещото лице, се явява по-справедлива.

При посочените данни и направените изводи, съдът приема, че именно въз основа на заключението по изготвената в съдебното производство съдебно-техническа експертиза следва да се определи дължимото на жалбоподателите обезщетение.

Предвид изложеното, съдът намира, че са налице основанията оспореното решение да бъде изменено в частта относно размера на обезщетението, като същото бъде увеличено съобразно заключението на приетата съдебно-техническа експертиза до размера от 8 784 лева.

 По делото е направено искане за присъждане на направените разноски за воденето му, поради което и на основание чл. 143 от АПК следва в полза на жалбоподателите да се присъдят направените разноски - платена държавна такса в размер на 30лева и платени възнаграждения за вещо лице в размер на 480 лева, както и 1 650 лева адвокатски хонорари или общо сумата от 2 160 лв.  

Мотивиран от изложеното Административен съд Бургас

 

Р  Е  Ш  И  :

 

ИЗМЕНЯ решение по протокол № 51/31.08.2021г. на комисията по чл. 210 от ЗУТ при община Созопол, в частта с която е определен размера на еднократното обезщетение, което трябва да се изплати на Д.П.Ч., ЕГН:**********, А.С.Ч.-Г., ЕГН:**********, и Г.С.Ч., ЕГН:**********, при изпълнение на обект „Деривация „Ясна поляна“, съгласно одобрен със заповед № РД-09-145/15.12.2020 г. на Областен управител на Област Бургас ПУП-парцеларен план, за възникналия сервитут за имот с идентификатор № 67800.16.29 с обща площ 2.925 дка и площ на сервитута 0.433 дка, като увеличава размера на обезщетението от 4 281 лева на 8 784 лева.

ОСЪЖДА община Созопол да заплати на Д.П.Ч., ЕГН:**********, А.С.Ч.-Г., ЕГН:**********, и Г.С.Ч., ЕГН:**********, разноски за водене на делото в общ размер 2160 лева.

Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.

 

 

СЪДИЯ :