ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 22867
гр. София, 29.06.2023 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 162 СЪСТАВ, в закрито заседание на
двадесет и девети юни през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:РУМЯНА З. ЗАПРЯНОВА
като разгледа докладваното от РУМЯНА З. ЗАПРЯНОВА Гражданско дело
№ 20231110119829 по описа за 2023 година
Производството е образувано по иск, предявен от Х. Н. З., ЕГН **********, с
постоянен адрес в гр. П, ул. „Т Ш“ № , чрез пълномощника му адв. К. Х., АК – София, със
служебен адрес в гр. С, бул. „В“ № ,, ет. , к. против Н. К. Н., ЕГН **********, с адрес в гр.
С, бул. „А С“ № , ет. , ап. .
Твърди се в исковата молба, че ищецът е собственик на недвижим имот, находящ се в
гр. С, бул: “А С” №, апартамент , етаж . На 01.11.2020 г. ищецът, чрез пълномощника си Л
Х.ва З.а е сключил договор за наем на недвижимия имот с ответника. В договора за наем е
описано, че наетото помещение ще бъде използвано като офис. Предвидени са клаузи
уреждащи дължимата се наемна цена и начина на плащане. Уговорената наемна цена е 440
лв., а падежът на задължението за заплащане на наема е от 5-то до 10-то число на текущия
месец. Съгласно чл. 13 от Договора наемателят се е задължил да заплаща и консумативните
разходи (ел.енергия, вода, парно отопление вкл. разходите за поддържане на Общите части,
с изключение на тези, които представляват полезни и луксозни подобрения). Договорът
първоначално е сключен за срок от 12 месеца, но впоследствие е трансформиран в
безсрочен. Владението върху наетия имот е предадено на наемателя на 01.11.2020 г.
От средата на 2021 г., наемателят е спрял да плаща входните си такси, сметките за
топлоенергия и В и К услуги и е започнал да плаща наема със закъснение. В началото на
2022 г. Н. изплатил дължимите наеми, но не и сметките за вход, вода и топлоенергия. На 24
август 2022 г. пълномощникът на ищеца – наемодател е изпратил до ответника уведомление
по електронна поща, с е отправил изявление за разваляне на договора за наем поради
неизпълнение на задълженията на наемателя. Съобщението е изпратено на посочената от
наемателя електронна поща, съгласно чл.28 от Договора. Въпреки това наемателят
продължил да не заплаща дължимите се наеми и да не освобождава имота, поради което до
Н. Н. е изпратена нотариална покана, връчена на 22.11.2022 г., чрез която наемателят отново
е поканен да освободи апартамента и да предаде ключовете на наемодателя, като го върне в
състоянието, в което го е получил предвид изричното предизвестие за прекратяване на
наемното правоотношение. След получаване на нотариалната покана наемателят е спрял да
заплаща и месечния наем, като единствените консумативни разходи които плаща са за
електричество.
С тези обстоятелства ищецът обуславя правния си интерес от предявяването на
1
осъдителен иск с правно основание чл. 233 ал. 1 т. 1 от ЗЗД за осъждане на ответника да
предаде имота, предмет на договора за наем.
С исковата молба процесуалният представител на ищеца представя писмени
документи, които моли да бъдат приети като доказателства по делото.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът, чрез пълномощника си, депозира отговор на
исковата молба. С отговора се оспорва като неоснователна исковата претенция. Сочи се в
отговора, че ответникът е сключил договор за наем с Л З.а, а не с ищеца и няма основание да
се счита, че договорът с Л З.а е прекратен. Н. Н. оспорва представеното с исковата молба
пълномощно, като твърди, че такова при сключването на договора за наем не му е
представено и то няма достоверна дата, поради което му е непротивопоставимо.
Ответникът не прави доказателствени искания и не изразява становище по
доказателствените искания на ищеца.
В срока по чл. 131 от ГПК по делото е постъпила и насрещна искова молба, с която
Н. Н. претендира връщането на основание чл. 55 ал. 1 от ЗЗД на сумата от 9 600 лв.
Основава осъдителната претенция на твърдението, че е превел посочената сума като наеман
цена по сметка на Л З.а, която според твърденията в исковата молба не е наемодател.
Съдът, на основание чл. 140 от ГПК, преди насрочването на открито съдебно заседание
следва да се произнесе по предварителните въпроси и доказателствените искания на страните,
както и да съобщи на страните проекта за доклад по делото.
Представените с исковата молба документи, като допустими и относими към спора, следва
да бъдат приобщени към доказателствения материал. По отношение на оспорването на
достоверността на датата на пълномощното, съдът ще се произнесе с окончателния съдебен акт
при обсъждането на съвкупния доказателствен материал по делото.
Предявеният насрещен иск не следва да бъде допускан за съвместно разглеждане в
настоящето производство. Делото се разглежда по реда чл. 310 и сл. ГПК, а съгласно разпоредбата
на чл. 314 ал. 2 от ГПК, по реда на глава 25 от ГПК - „Бързо производство“, не може да се
предявяват насрещни искове. Ето защо, наслещната искова молба не следва да бъде разглеждана в
настоящето дело, а следва да бъде докладвана за обрузане на отделно исково производство.
Водим от горното и на основание чл. 140 вр. чл. 146 ал. 1 от ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА и ПРИОБЩАВА като писмени доказателства по делото представените с
исковата молба документи, а именно: нотариален акт №3, том I, per. № 632, дело № 16, от
2011 г., Пълномощно от 20.08.2020 г., Договор за наем на недвижим имот от 01.11.2020 г.,
приемо-предавателен протокол за недвижим имот от 01.11.2020 г., Предизвестие подписано
с ел. подпис от 24.08.2022 за прекратяване на договора за наем, нотариална покана от
13.10.2022 г., до Н. К. Н..
НЕ ДОПУСКА за съвместно разглеждане в настоящето производство предявения от
Н. К. Н., ЕГН **********, с адрес в гр. С, бул. „А Ст“ № , ет. , ап. против Х. Н. З., ЕГН
**********, с постоянен адрес в гр. П, ул. „Т“ № насрещен иск с правно основание чл. 55
ал. 1 от ЗЗД за осъждане на Х. З. да заплати на Н. Н. сумата от 9 600 лв. (девет хиляди и
шестстотин лева).
УКАЗВА насрещната искова молба да бъде докладвана за образуване на ново исково
производство.
Съобщава на страните писмения доклад по делото:
1. Обстоятелства, от които произтичат претендираните от ищеца права – а) на
2
01.11.2020 г. ищецът, като наемодател и чрез пълномощника си Лиляна Х.ва З.а е сключил
договор за наем на недвижим имот, находящ се в гр. С, бул: “А Ст” №90, апартамент , етаж
с ответника, като наемател; б) уговорената наемна цена е 440 лв. месечно, а падежът на
задължението за заплащане на наема е от 5-то до 10-то число на текущия месец; в) съгласно
чл. 13 от Договора наемателят се е задължил да заплаща и консумативните разходи
(ел.енергия, вода, парно отопление вкл. разходите за поддържане на Общите части, с
изключение на тези, които представляват полезни и луксозни подобрения); г) договорът
първоначално е сключен за срок от 12 месеца, но впоследствие е трансформиран в
безсрочен; д) владението върху наетия имот е предадено на наемателя на 01.11.2020 г.; е) от
средата на 2021 г., наемателят е спрял да плаща входните си такси, сметките за
топлоенергия и В и К услуги и е започнал да плаща наема със закъснение; ж) в началото на
2022 г. Н. изплатил дължимите наеми, но не и сметките за вход, вода и топлоенергия; з) на
24 август 2022 г. пълномощникът на ищеца – наемодател е изпратил до ответника
уведомление по електронна поща, с което е отправил изявление за разваляне на договора за
наем поради неизпълнение на задълженията на наемателя, но въпреки това наемателят
продължил да не заплаща дължимите се наеми и да не освобождава имота, поради което до
Н. Н. е изпратена нотариална покана, връчена на 22.11.2022 г., чрез която наемателят отново
е поканен да освободи имота и да предаде ключовете на наемодателя, като го върне в
състоянието, в което го е получил предвид изричното предизвестие за прекратяване на
наемното правоотношение; и) след получаване на нотариалната покана наемателят е спрял
да заплаща и месечния наем, като единствените консумативни разходи които плаща са за
електричество.
2. Обстоятелства, от които произтичат възраженията на ответника – а) между ищеца
като наемодател и ответника, като наемател не е сключен договор за наем; б) Н. Н. има
наемно правоотношение с Л З.а.
3. Правната квалификация на предявения иск: чл. 233 ал. 1 изр. първо от ЗЗД вр. чл.
310 ал. 1 т. 2 от ГПК.
4. Правната квалификация на насрещните права и възраженията на ответника: чл. 26
ал. 1 от ЗЗД.
5. В тежест на ищеца е да установи следните обстоятелства: наличието на основание
за прекратяване на наемното правоотношение поради неизпълнение на задълженията на
ответника да заплати наемна цена, консумативни разходи и вноски към етажната
собственост; достигане на волеизявлението за прекратяване на договора за наем до
наемателя – ответника по делото.
6. В тежест на ответника е установяването на обстоятелството, че наемното
правоотношение е възникнало между него, като наемател и лицето Л З.а – наемодател.
7. Ищецът и ответникът не признават права и обстоятелства, претендирани, респ.
твърдяни от другата страна.
8. Не са налице основания за приложение на разпоредбата на чл. 154 ал. 2 и чл. 155,
т.е. определяне на обстоятелства, които не се нуждаят от доказване.
УКАЗВА на страните, че в едноседмичен срок, считано от датата на получаване
на препис от настоящето определение, трябва да вземат становище във връзка с
дадените указания и доклада по делото и да предприемат съответните процесуални
действия, вкл. ангажиране на доказателства, като в случай, че не извършат това
своевременно те губят възможността да направят това по-късно, освен ако пропускът
се дължи на особени непредвидени обстоятелства.
ПРИКАНВА страните към спогодба.
НАСРОЧВА открито съдебно заседание за 18.07.2023 г., 14,00 часа, за която дата и
3
час да бъдат призовани ищеца и ответника.
Препис от определението да се приложи към призовките на страните по делото.
Определението не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4