РЕШЕНИЕ
№ 2077
гр. *, 06.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 50 СЪСТАВ, в публично заседание на девети
май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Неделина Маринова
при участието на секретаря Мариана Ив. Маркова
като разгледа докладваното от Неделина Маринова Гражданско дело №
20243110112719 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано по предявен от С. Я. Д., ЕГН **********, срещу
Етажна собственост с административен адрес: град *, чрез Управителя „*“ ООД, иск с
правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на решенията на общото събрание на
етажната собственост, проведено на 26.09.2024 г., както следва:
1. по точка 1, съгласно което „е приет годишният отчет на Управителя на ЕС“;
2. по точка 2, съгласно което „за Управител на ЕС се преизбира „*“ ООД“;
3. по точка 3, съгласно което е решено „да се направи частичен ремонт, като се изгради
счупеното стъпало на входа, без да се сменят плочките на стълбището“;
4. по точка 4, съгласно което е решено „да се облицова с устойчиви на удар плоскости
или гранитогрес зоната около асансьорите. Другата част от фоайето на партера ще се
боядисва периодично, както досега.“;
5. по точка 5, съгласно което е решено „да се провери състоянието на общата тераса за
липсващи фуги и отлепени плочки“;
6. по точка 7, съгласно което е решено „паркингът да се ползва при наличие на
свободни места. Контролът на достъпа остава с дистанционни.“
По твърдения в исковата молба ищцата е собственик, заедно със съпруга си, на
следните недвижими имоти: самостоятелен обект с идентификатор * – с предназначение за
търговска дейност, самостоятелен обект с идентификатор * – с предназначение гараж и
самостоятелен обект с идентификатор * – с предназначение гараж, с адрес: град *, съгласно
Нотариален акт № * от 16.09.2015 г.
Посочено е от ищцата, че управител на сградата в режим на етажна собственост е „*“
ООД, което било уведомено за собствените на ищцата обекти, както и за нейни телефон
имейл адрес за връзка при необходимост и при провеждане на общи събрания, тъй като
посочените обекти били извън сградата и ищцата не разполагала с достъп до общите части,
от където би могла да разбере за предстоящи общи събрания.
Твърди се, че на 26.09.2024 г. в Етажната собственост било проведено Общо събрание,
като се оспорват решенията като незаконосъобразни, неправилни и необосновани. Оспорва
се да е спазена изискуемата в ЗУЕС процедура за свикване на общото събрание, обявяване
1
на дневен ред, наличие на необходимия кворум и мнозинство за вземане на решенията.
Оспорват се подписите в присъствените списъци, приложени към протокола от общо
събрание, и описаните в същите като притежавани от собствениците идеални части. Сочи се,
че липсва отразяване в протокола на изявления и гласувания на ищцата.
Твърди се липсата на предпоставките на чл. 51, ал. 5 ЗУЕС за начисляване на
притежаваните от ищцата обекти на увеличения размер на таксата за управление и
поддръжка, като се сочи, че следва да намери приложение текстът на чл. 51, ал. 6 ЗУЕС,
доколкото притежаваните от нея обекти са със самостоятелен вход, без досег с общите части
на сградата, като само в един от тях, обособен като офис, се осъществява професия или
дейност и до него имат достъп външни лица. Оспорва се и начинът на определяне на
конкретния размер на таксите, поради липсата на яснота относно критерии за същото.
Заявява се от ищцата, че лично е присъствала на проведеното общо събрание, като видяла
как управителят осигурявал подписи на случайно преминаващи собственици, които не били
запознати с дневния ред на събранието и със съдържанието на взетите решения.
В открито съдебно заседание ищцата, редовно призована, се явява лично, като се
представлява от надлежно упълномощен процесуален представител. Поддържа исковата
молба и сочи, че след запознаване с отговора на ответната страна и с оглед приложените
документи, счита, че за собственика на ап. 22 няма доказателства да е упълномощил * да го
представлява на ОС, както и е подписан протоколът за проведеното ОС. Поддържа, че * не е
собственик, за да участва в ОС. Претендират се разноски за настоящото производство.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът е депозирал писмен отговор, с който изразява
становище за допустимост, но неоснователност на предявения иск. Не се оспорва от
ответника, че ищцата е собственик на посочените от нея самостоятелни обекти в етажната
собственост.
Твърди се, че процесното общо събрание е проведено при спазване на разпоредбите на
ЗУЕС за неговото свикване и провеждане. Заявява се, че поканата за същото била обявена
десет дни преди ОС, като собствениците били уведомени и в обща чат група, а ищцата – и
изрично по телефон. Сочи се, че посочените в протокола идеални части от общите части на
сградата съответстват на данните от документите за собственост на етажните собственици,
както и че присъствали на ОС са били само собственици и членове на домакинства, без
пълномощници. Твърди се в отговора, че протоколът от ОС съдържа всички изискуеми
реквизити, същият не е бил оспорен, като решенията са приети с необходимото за това
мнозинство.
Заявява се, че до процесното ОС по отношение на единия собствен обект на ищцата
било прието, че намира приложение чл. 51, ал. 5 ЗЕУС, като се дължат разходи за
управление и поддръжка на общите части в размер на 5-кратния размер, поради
упражняване в същия на професия или дейност, свързана с достъп на външни лица,
обуславящо допълнителни разходи за почистване, електричество, видеонаблюдение,
осветление и други. Посочено е, че решение по т. 6 от дневния ред за намаляване на размера
на визираните такси не е прието, поради липсата на необходимото за това мнозинство.
В открито съдебно заседание ответникът се представлява от процесуален представител,
който поддържа депозирания по делото отговор на искова молба. Оспорва предявените
искове. Излага, че липсват твърдения в процесния отговор, досежно ползването на
пълномощник. Поддържа, че който се е подписал в присъствения лист, го е направил лично.
Претендират се разноски за настоящото производство.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в
тяхната съвкупност и обсъди доводите на страните, приема за установено следното от
фактическа страна:
Не е спорно по делото, а същото се установява и от представения Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № *015 г. /л. 6,7 от делото/, че ищцата С. Я. Д. и
2
нейният съпруг * са закупили от „*“ АД самостоятелен обект с идентификатор № *, с
предназначение – за търговска дейност, ситуиран на етаж - 1, находящ се в гр. *, с площ от
55,31 кв.м., както и прилежащите 1,17 % ид. ч. от общите части на сградата и склад в
сутерена на сградата, с площ 55,23 кв.м., както и със съответните идеални части от правото
на строеж върху дворното място; самостоятелен обект с идентификатор № *, представляващ
гараж 13, ситуиран на етаж 1, находящ се в гр. *, с площ от 19,13 кв.м., както и прилежащите
0,41 % ид. ч. от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж
върху дворното място и самостоятелен обект с идентификатор № *, представляващ гараж 14,
ситуиран на етаж 1, находящ се в гр. *, с площ от 20,25 кв.м., както и прилежащите 0,43 %
ид. ч. от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху
дворното място
Приобщен по делото е Протокол от 26.09.2024 г. /л. 8 от делото/, видно от който се
установява правото на глас на етажните собственици, досежно проведеното на 26.09.2024 г.
ОС на ЕС, находяща се в гр. *, ул. „*.
Представена по делото е молба от 15.03.2024 г. /л. 9 от делото/, изходяща от С. Д.,
видно от която ищцата е поискала свикване на общо събрание на етажната собственост с
подробно посочени въпроси в дневния ред, а именно: преразглеждане размера на месечните
такси за гараж № 13 и гараж № 14, определени на ОС на ЕС от 2023 г.; отпадане на
месечните такси на гараж 13 и гараж 14; определяне на размер на месечна такса за магазина
на партерния етаж.
Не е спорно по делото и е видно от приобщения към доказателствения материал
Протокол от 26.09.2024 г. от проведено ОС на собствениците в сграда – ЕС на адрес: гр. *,
ул. „* /л. 10-12 от делото/, че на 26.09.2024 г. е проведено Общо събрание на ЕС с
административен адрес в гр. *, ж. к. „*“, на което са взети процесните решения от етажните
собственици, чиято отмяна се иска с настоящата искова претенция, притежаващи 51.44 %
ид. ч. от общите части.
От представената по делото покана за ОС на ЕС с адрес гр. *, ул. „* от 16.09.2024 г. /л.
34 от делото/ се установява, че е било насрочено общо събрание на собствениците на сграда
в режим на етажна собственост за дата 26.09.2024 г., от 19:00 ч., при посочен в поканата
дневен ред.
От приложения по делото протокол за поставена покана по смисъла на чл. 13, ал. 1
ЗУЕС от 16.09.2024 г. /л. 35 от делото/ се установява, че в 17:30 ч. поканата за свикване на
общото събрание на ЕС с адрес гр. *, ул. „* с дата на провеждане 26.09.2024 г., от 19:00 ч., в
партера на входа, е била поставена на таблото за съобщения на входа на сградата.
Видно от представеното по делото съобщение за изготвен протокол от проведено Общо
събрание на ЕС с адрес гр. *, ул. „* /л. 36 от делото/ е, че на 02.10.2024 г., в 19:00 ч. е
изготвен и оповестен изготвения протокол от ОС на ЕС, съгласно разпоредбата на чл. 16, ал.
7 ЗУЕС.
От приобщеното по делото приложение относно начина на гласуване към протокол от
Общо събрание на ЕС с адрес гр. *, ул. „*, проведено на 26.09.2024 г. /л. 37 от делото/ се
установява кворумът при вземане на решенията, а от представената извадка /л. 38 от делото/
- процентът идеални части от общите части на ЕС, принадлежащи към всеки самостоятелен
обект в сградата в режим на етажна собственост.
Представени са нотариални актове и извадки от книга на собствениците, от които се
установяват собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти в
процесната сграда, както и идеалните части от общите части на сградата, които същите
притежават.
От ангажираните гласни доказателства, чрез разпита на свидетеля на ищцовата страна
Пламен Петров Костадинов, се установява, че същият притежава гараж в процесната сграда.
Свидетелят излага, че достъп до гаражите имат всички, които имат дистанционно и влизат
през бариерата. Твърди, че пред гаражите спират коли, както и че съществува затруднение
3
при ползването на гаражите. Сочи, че неговите наемателите се затруднявали да ползват
гаражите, тъй като паркирали отпред. Твърди, че е присъствал само веднъж на ОС на ЕС, а
на проведеното на дата 26.09.2024 г. такова не е присъствал и не е бил уведомен за същото.
Излага, че на единственото събрание, на което присъствал, бил уведомен неговият наемател,
който от своя страна уведомил свидетеля за същото по телефона. Твърди, че не знае къде се
залепят уведомленията, както и че е бил включен във Вайбър група, от която впоследствие
го изключили и към която последващо не се е присъединявал.
От ангажираните гласни доказателства чрез разпита на свидетеля на ответната страна *
се установява, че същият е присъствал на ОС на ЕС, проведено на дата 26.09.2024 г.,
представлявайки апартамента, в който живее - ап. 22, на четвъртия етаж. Излага, че имали
група, в която коментирали наличие на проблеми, а впоследствие решавали да направят
събрание. Твърди, че след това домоуправителят пускал и закачал на таблото на първия етаж
обява. Свидетелят сочи, че на процесното общо събрание обсъждали проблемите на блока, а
именно: такси, ремонти на асансьорите, както и проблеми с осветлението. Твърди, че
притежаваните от ищцата гаражи не се използвали за лични нужди /за което обстоятелство,
свидетелят имал лични наблюдения/, а за търговски такива. Свидетелят твърди, че се
допускали външни лица, като до гаражите се стигало през автоматична бариера с
дистанционно. Свидетелят * сочи, че покана за ОС се залепяла във входа, отдясно, на
уведомителното табло. Твърди, че собствениците на гаражите и търговското помещение
нямали достъп до тези общи части. На следващо място излага, че не знае дали всички
собственици присъстват във Вайбър групата (по спомен, поддържа, че били около 55-56
човека). Твърди, че не притежава собственост, а съжителства с етажен собственик,
претежаващ ап. 22, намиращ се на четвърти етаж от процесната сграда. Излага, че не е бил
упълномощаван от собственика на апартамента да се подписва вместо него на ОС, но
твърди, че било налице устно упълномощване, доколкото от 2015 г. е присъствал на
проведените общи събрания, но не знае дали това обстоятелство е било записано в някои от
протоколите. Свидетелят поддържа, че не се заплаща такса за ползване на паркинга от
собствениците на апартаменти. Плащали се 11 лева от всеки живущ, което било прието на
ОС. Тази такса се плащала към Фонд „Ремонт и обновяване“ като брой живущи на
апартамент. Предложението за такса в петкратен размер на гаража на ищцата било от страна
на всички живущи на кооперацията.
Съдът, преценявайки събраните по делото доказателства по реда на чл. 12 ГПК и
чл. 235, ал. 2 ГПК, приема за установено следното от правна страна:
На първо място, следва да бъде отбелязано, че ищцата като носител на правото на
собственост върху самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост на
посочения адрес, което обстоятелство не е спорно по делото, а и се установява по несъмнен
начин от ангажирания официален свидетелстващ документ /нотариален акт/, е безусловен
носител на субективното преобразуващо право да оспори пред съда законосъобразността на
взетите решения на общото събрание на собствениците /аргумент от чл. 40, ал. 1 ЗУЕС/.
Безусловен е, защото нито е нужно да доказва "личен правен интерес" /оправдан мотив/ от
оспорването, понеже законът не му вменява в тежест такова доказване, нито приложното
поле на правото е стеснено/изключено от някакви обстоятелства (в т.ч. такива, свързани с
местонахождението и/или с трайното присъствие/ отсъствие на собственика или пък с
упълномощаване на роднини или други лица, живущи в имота).
На следващо, съдът намира, че е спазено и изискването на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС за
подаване на молбата в 30-дневен преклузивен срок от получаване на решението, по реда на
чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, за спазването на който съдът следи служебно. Сезиращата съда искова
молба, дала повод за образуването на гр.д. № 12719/2024 г. по описа на Районен съд - *, 50
състав, е депозирана в съда на 09.10.2024 г., а процесното общо събрание е било проведено
на 26.09.2024 г., от което следва извод, че искът е предявен в нормативно установения срок.
4
Предвид гореизложеното, предявеният иск настоящият съдебен състав намира за
допустим.
По основателността на предявения иск:
Визираната в чл. 40, ал. 1 ЗУЕС незаконосъобразност на решението на общото
събрание може да се изразява в несъобразяване със закона при формиране на решението
като юридически факт, т. нар. процедурни нарушения, и в несъобразяване със закона на
съдържанието на решението, т. нар. материална незаконосъобразност. При извод за
нарушения на реда за свикване и провеждане на Общото събрание на отмяна подлежат
всички атакувани решения, взети на това Общо събрание /в този смисъл Решение № 28 от
06.06.2017 по гр.д. № 2887 от 2016 г. по описа на ВКС, 2. г о./.
По иска с правно основание чл. 40 ЗУЕС ищецът следва да докаже, при условията на
пълно и главно доказване, следните обстоятелства: че е собственик на следните недвижими
имоти: самостоятелен обект с идентификатор * – с предназначение за търговска дейност,
самостоятелен обект с идентификатор * – с предназначение гараж и самостоятелен обект с
идентификатор * – с предназначение гараж, с адрес: град *, съгласно Нотариален акт № * от
16.09.2015 г.; че на 26.09.2024 г. са приети решения по т. 1 до т. 7 от дневния ред на ОС на
ЕС с атакуваното съдържание.
От друга страна, в тежест на ответника е да установи, в условията на пълно и главно
доказване, следните правнорелевантни факти, от които се ползва: че атакуваните решения са
взети валидно, при спазена процедура за свикване, покани, обявен дневен ред, кворум,
мнозинство, като общото събрание е проведено съгласно изискванията на ЗУЕС; че
протоколът е изготвен съобразно изискванията на закона и оспорените решения са в
съответствие със законовите разпоредби.
Между страните по делото не е спорно, че: ищцата е собственик на следните
недвижими имоти: самостоятелен обект с идентификатор * – с предназначение за търговска
дейност, самостоятелен обект с идентификатор * – с предназначение гараж и самостоятелен
обект с идентификатор * – с предназначение гараж, с адрес: град *, съгласно Нотариален акт
№ * от 16.09.2015 г.; че на 26.09.2024 г. са приети решения по т. 1 до т. 7 от дневния ред на
ОС на ЕС с атакуваното съдържание.
Съгласно трайно установената съдебна практика, когато се касае за проверка за
законосъобразността на решенията на общото събрание на етажна собственост, по реда на
чл. 40, ал. 2 ЗУЕС, предметът на делото се определя от твърденията на ищеца за допуснати
нарушения, с оглед разпоредбите на ЗУЕС относно свикването, провеждането и вземането
на решения от общото събрание, като във всички случаи тези нарушения трябва да са
конкретно посочени /в този смисъл Решение № 37 от 20.04.2016 г. по гр.д. № 4432/2015 г. по
описа на ВКС, І г. о./.
В настоящия случай, на първо място е оспорена процедурата по свикване на Общото
събрание. Ищцата оспорва да е била надлежно информирана за провеждането му, като
твърди съставената покана за свикване на общото събрание да е била поставена на видно и
общодостъпно място. Съгласно чл. 13, ал. 1 ЗУЕС, Общото събрание се свиква чрез покана,
подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и
общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието,
а в неотложни случаи - не по - късно от 24 часа.
Датата и часът на поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата,
които свикват Общото събрание, за което се съставя протокол. Общото събрание може да
бъде насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след датата на поставяне на поканата,
а в неотложни случаи - не по-рано от 24 часа след поставянето й. В чл. 13, ал. 3 ЗУЕС се
дава възможност на собственици, които не ползват имота си или отсъстват за повече от един
месец, да бъдат уведомявани по телефона при спазване на определена процедура за
отразяване на уведомяването или по електронна поща.
5
От приетата като доказателство на лист 34 от делото покана за ОС на ЕС се установява,
че действително такава е била изготвена. За връчването на същата на лист 35 от делото е
приет като доказателство протокол за поставена покана, по смисъла на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС. От
съдържанието на протокола е видно, че същият е изготвен в присъствието на Зорница
Тодорова Стоянова /председател на УС /управител/ и Бисер Николов Лисичков
/собственик/ползвател/. В протокола е посочено, че сградата е на административен адрес:
гр. *, ул. „*. От значение е датата и мястото на поставяне на поканата. Отразено е, че е
поставена на 16.09.2024 г. в 17:30 часа, както и че е поставена на "таблото за съобщения на
входа на сградата".
Видно от описанието на мястото на поставяне, както и от събраните в хода на
производството по делото доказателства, не би могъл да бъде формиран извод от съда за
общодостъпност и видност на мястото на поставяне на процесната покана за свикване на ОС
на ЕС, с оглед уведомяване на всички етажни собственици, предвид възраженията на
ищцата, че собствените й обекти са извън общите части на сградата, като се намират от
външната страна на сградата (магазинът е с лице към ул. „Андрей Сахаров“, а гаражите – с
лице към паркинга), както и са със самостоятелен, отделен вход.
Отделно от горното, ищцата твърди, че не разполага с ключ за входната врата, както и с
достъп до нея. Горните твърдения кореспондират и със събраните по делото гласни
доказателства. Доколкото видно от свидетелските показания на свидетеля, воден от
ответната страна - *, които съдът кредитира като подробни, последователни, ясни и
безпротиворечиви се установява, че поканата за свикване на ОС се залепяла - като се влезе
във входа - отдясно на уведомителното табло, както и че собствениците на гаражите и
търговското помещение нямали достъп до тези общи части (какъвто собственик се явява
ищцата по делото). Свидетелят изрично пояснява в проведеното по делото на 09.04.2025 г.
открито съдебно заседание, че домоуправителят закачал обявата на таблото на първия етаж
от сградата, до което ищцата по делото не разполага с достъп.
Целта на закона е, че от датата на поставяне на поканата за свикване на Общо събрание
същата следва да е достъпна за всеки етажен собственик, по аргумент от разпоредбата на чл.
13, ал. 1 ЗУЕС. В случая, по делото не се представиха доказателства от ответната ЕС, на
която се следва доказателствената тежест, които да установяват, че процесната покана,
досежно оспореното ОС на ЕС, е била поставена на общодостъпно и видно място на входа
на сградата. Не се доказаха от ответника и изложените в отговора на исковата молба
твърдения за уведомяване на етажните собственици, в т.ч. на ищцата, в платформата
Вайбър, респ. допълнителното уведомяване на ищцата по телефон.
Поради горното, съдът намира, че етажните собственици не са били надлежно
уведомени за свикването на ОС на ЕС на 26.09.2024 г., което води до извод за неспазване на
изискването на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС и се приравнява на липсата на покана. С оглед
изложеното, настоящият съдебен състав намира, че не е спазена процедурата за свикване на
заседанието на Общото събрание на етажната собственост. Нормите на чл. 12 ЗУЕС и чл. 13
ЗУЕС са императивни и нарушаването им има за последица незаконосъобразност на
решенията на ОС на ЕС.
Ето защо, искът следва да бъде уважен, като в такава хипотеза съдът не дължи
разглеждане на съображенията за материална незаконосъобразност на всяко едно от
отделните решения. /в този смисъл: Решение № 28 от 6.06.2017 г. по гр.д. № 2887/2016 г. по
описа на ВКС, II г. о., ГК/.
По разноските:
С оглед изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, в полза на ищцата следва да
бъдат присъдени сторените съдебно-деловодни разноски за заплатено адвокатско
възнаграждение в размер на 900 лева и за заплатена държавна такса в исковото
производство в размер на 80 лева.
6
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по предявения от С. Я. Д., ЕГН **********, срещу Етажна собственост
с административен адрес: град *, чрез Управителя „*“ ООД, иск с правно основание чл.
40, ал. 1 ЗУЕС решенията на общото събрание на етажната собственост, проведено на
26.09.2024 г., както следва: 1. по точка 1, съгласно което „е приет годишният отчет на
Управителя на ЕС“; 2. по точка 2, съгласно което „за Управител на ЕС се преизбира „*“
ООД“; 3. по точка 3, съгласно което е решено „да се направи частичен ремонт, като се
изгради счупеното стъпало на входа, без да се сменят плочките на стълбището“; 4. по
точка 4, съгласно което е решено „да се облицова с устойчиви на удар плоскости или
гранитогрес зоната около асансьорите. Другата част от фоайето на партера ще се
боядисва периодично, както досега.“; 5. по точка 5, съгласно което е решено „да се
провери състоянието на общата тераса за липсващи фуги и отлепени плочки“; 6. по точка
7, съгласно което е решено „паркингът да се ползва при наличие на свободни места.
Контролът на достъпа остава с дистанционни.“
ОСЪЖДА Етажна собственост с административен адрес: град *, чрез Управителя
„*“ ООД, ДА ЗАПЛАТИ на С. Я. Д., ЕГН **********, сумата от общо 980 (деветстотин и
осемдесет) лева – разноски по настоящото производство, от която: 80 (осемдесет) лева –
държавна такса и 900 (деветстотин) лева – адвокатско възнаграждение, на основание чл.
78, ал. 1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Окръжен съд - * в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – *: _______________________
7