ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 121
гр. В** 22.05.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВОС, гражданско
отделение, в закрито заседание
на двадесет и пети
май две хиляди и деветнадесета година в състав:
Председател:В* В*
Членове: 1.Ан* П*
2. В**М**
с участието на секретаря
...................... и в присъствието на
прокурора..........................., като разгледа докладваното от съдията В**
въззивно частно гражданско дело №171 от
описа за 2019г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.274, ал. 1,т.1 от ГПК.
Делото е образувано по частна жалба от Н.Д.Г.
и Р** К**К** и двете от гр.В* против
определение от 18.03.19г. по гр.д.№2259/18г. на ВРС,с което е прекратено
производството по делото.Подържа се в частната жалба,че определението на ВРС е
незаконосъобразно.Неправилно ВРС приел,че прекратяването на договора за аренда
се извършва с регистрацията на волеизявлението в Службата по вписванията по
местонахождението на имота.Подържа се,че е ноторно известно,че Службата по
вписвания В** не регистрира прекратяването на арендните договори по реда на
чл.32а,ал.1 от Пр.Вп.Ако съдът беше разгледал делото по същество щеше да
установи,че са налице всички неизпълнения на договора от страна на
ответника.Иска се обжалваното определение да бъде отменено и делото бъде
върнато на ВРС за продължаване на съдопроизводствените действия.
По допустимостта на жалбата
Жалбата е подадена в срок, от легитимирана
страна, против обжалваемо определение по смисъла на чл. 274, ал. 1, т.2 от
ГПК, поради което е допустима.
По
съществото на спора
За
да се произнесе по обжалваното определение съдът взе предвид следните
обстоятелства: гр.д.№2259/18г.
на ВРС е образувано по искова молба от настоящите жалбоподатели против Е.А.И. ***.
Подържа се в исковата молба,че жалбоподателите са собственици по наследство на
трите ниви посочени в исковата молба,които са им останали от общия им наследодател
С**Ф** Г**,б.ж. на гр.Б**.За посочените договори ответницата сключила договор
за аренда на 10.06.16г. с другата сънаследничка на имотите-И**К** Х**.Поради
неплащане на дължимите арендни вноски ищците поискали от ответницата да
прекратят сключения договор за аренда.Поради това се иска да бъде постановено
решение,с което бъде прекратен сключения договор за аренда и да бъде
постановено вписване на прекратяването на договора. За да постанови обжалваното определение ВРС
се е позовал на разпоредбата на чл.28,ал.2 от ЗАЗ, съгласно която развалянето
на договор за аренда , сключен за срок по-дълъг от 10 стопански години или
пожизнено става по съдебен ред.В настоящия случай договорът е сключен за срок
от пет стопански години,поради което
съдът е приел,че не подлежи на разваляне по съдебен ред.
При така установената фактическа
обстановка съдът счита,че обжалваното определение е законосъобразно,поради
което същото следва да бъде потвърдено. Съгласно чл.28,ал.2 от ЗАЗ Развалянето на договор за
аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен
ред.По аргумент от противното следва да се направи извода,че всички арендни
договори,които са сключени за период по-малък от десет години се развалят по
общия ред посочен в чл.87 от ЗЗД.Съгласно чл.
27, ал. 2 ЗАЗ, прекратяването на договора за аренда се вписва в
нотариалните книги без вписването да е обусловено от това, кое е основанието за
прекратяване на арендния договор по чл.
27, ал. 1 ЗАЗ: изтичане на срока на договора, неизпълнение, взаимно
съгласие за прекратяване, едностранно предизвестие в хипотезите на чл.29 ЗАЗ,
като по отношение на всяко от тези основания може да възникне материалноправен
спор за неговото действително осъществяване и относно тава, дали то поражда
целения с него правен ефект -прекратяване на договора.При извънсъдебно
прекратяване на договора за аренда, поради неизпълнение, от страна на
арендодателя, доколкото то се обективира в едностранно писмено волеизявление,
за нуждите на вписването по чл.
27, ал. 2 ЗАЗ пред съдията по вписванията следва да се представи актът,
материализиращ това волеизявление и се удостовери достигането до адресата му.По
въпроса за предметния обхват на проверката на съдията по вписванията е
формирана задължителна съдебна практика в т. 6 от Тълкувателно решение №
7/25.04.2013 г. по тълк. д. № 7/2012 г. Съгласно дадените в него указания,
проверката, която съдията по вписванията извършва, съгласно чл.
32а, ал. 1 от Правилника за вписванията относно това, дали представеният за
вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това, дали
актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има
ли предвиденото в Правилника
за вписванията съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки
на акта, освен ако това е изрично предвидено в закона, каквото не е вписването
на прекратяването на арендния договор, съответно на вписването на сключването
на същия. В съобразителната част на тълкувателното решение е разяснено, че
доколкото основната цел на вписването е осигуряване на публичност и
противопоставимост, то не може да се възложи на съдията по вписванията да
проверява материалноправните предпоставки на вписвания акт. Ако актът страда от
някакви пороци, оповестяването му само улеснява защитата срещу тях, тъй като
дава възможност на заинтересованите да се запознаят със съдържанието на акта и
при наличие на правен интерес да го атакуват пред съда. Именно в рамките на
спорното съдебно производство могат в пълна степен да бъдат осигурени правата
на всички засегнати от вписвания акт лица и спорът да бъде решен със сила на
пресъдено нещо. Такъв спор пред съдията по вписванията не може да бъде заявен,
нито пък той има право да откаже вписване под предлог, че съществуването на
такъв спор му е известен или защото би могло да възникне такъв. При проверката
дали един акт подлежи на вписване се изхожда от неговото съдържание.С оглед
очертаните в тълкувателното решение правомощия на съдията по вписванията,
същият не може да извършва преценка на валидността на едностранното
волеизявление за прекратяване и следователно да се позовава на липса на
компетентност да извърши такава преценка, като основание за отказ да впише
обективирано в едностранно адресатно волеизявление прекратяване на договор за
аренда, който не попада в обхвата на чл.
28, ал. 2 ЗАЗ.
С оглед на горното обжалваното определение следва да бъде
потвърдено.
С оглед на горното съдът
ОПРЕДЕЛИ:
Потвърждава определение от
18.03.19г. по гр.д.№2259/18г. на ВРС.
Определението не подлежи на
обжалване.
Председател: Членове: