№ 232
гр. Габрово, 22.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ГАБРОВО, СЪСТАВ I, в публично заседание на
двадесет и четвърти септември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Ива Димова
Членове:Кремена Големанова
Симона Миланези
при участието на секретаря Весела Хр. Килифарева
като разгледа докладваното от Симона Миланези Въззивно гражданско дело
№ 20244200500345 по описа за 2024 година
Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК.
С решение № 88 от 28.02.2024 г., постановено по гр.д. № 491/2023 г.,
Габровският районен съд е отхвърлил предявения осъдителен иск от „Гилини“
ООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление в гр. Габрово, ул.
** против С. Г. Г., гр. Габрово, за сумата от 6 347,96 лева, включваща: такса за
управление на поземлен имот с идентификатор ** по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. Габрово, с адрес: гр. Габрово, ** за периода от
26.11.2022 г. - 25.11.2023 г. в размер на 11,96 лева, с включен ДДС; такса за
ползване на открити площи в поземлен имот с идентификатор ** по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Габрово, с адрес: гр.
Габрово, **, заети от бетонен гараж с размери 6 метра на 3,30 метра, с обща
повърхнина - 19,80 кв.м. и височина 2,20 метра, за периода от 26.11.2022г. до
25.12.2022г., в размер на 6336 лева, с включен ДДС, като неоснователен. В
тежест на ищеца са възложени разноските по делото.
Срещу така постановеното решение е постъпила въззивна жалба от
„Гилини“ ООД, чрез адв. М. Х., в която се твърди, че същото е неправилно
поради нарушение на материалния закон, нарушение на
1
съдопроизводствените правила и същото е необосновано. Съдът неправилно е
приел, че ищецът не е материално- правно легитимиран да предяви иска, тъй
като чл. 30, ал. 1 от вътрешния правилник на промишлената зона не урежда
такива правомощия за мениджъра на същата. Твърди, че на проведеното
събрание на съсобствениците, на което е присъствал ответника,
съсобственикът, който притежава най- голям дял от съсобствеността е приел
решение мениджъра на промишлената зона „Гилини“ ООД да сключва,
изменя, допълва и разваля договори за процесния имот за срок от 5 години.
Именно това решение дава право на ищеца да събира годишна такса
управление, която е определена на база общия размер на разходи/разноски за
поддръжка и управление на съсобствения ПИ. Излагат се доводи защо се
дължи процесната такса и как е определена. Твърди се, че неправилно съдът е
отхвърлил и втората претенция – ползване на имота от ответника
съсобственик (поставена гаражна клетка с размер 6 м. на 3,30 м. или общо
19,80 кв.м.) без да е договорена с мениджъра на промишлената зона (чл. 36 от
вътрешния правилник) и без да е заплатена дължимата цена за това ползване.
В този случай цената/санкцията се равнявала на 10 лв. за открита площ на
месец или общо 6 336 лв. с ДДС. Ползването на откритата площ не се оспорва
от ответника, но съдът неправилно приел, че той ползва площ, която е по-
малка от съответната ид. част на същия в процесния ПИ, а именно 177, 68 кв.
м., тъй като това правило би се прилагало, в случай че няма решение на
събранието на съсобствеността, което урежда ползването по друг начин. Моли
се, да се отмени изцяло обжалваното решение и да се уважи предявеният иск,
като претендира разноските по делото.
В срок е постъпил отговор на въззивната жалба от С. Г. Г., чрез адв. Д.
Н., в който жалбата се оспорва, като неоснователна, по подробно изложени
доводи. Моли се, същата да се остави без уважение и се претендират
разноските за въззивната инстанция.
В съдебно заседание въззивникът, чрез процесуалния си представител
поддържа жалбата. Ответникът не се явява и не се представлява, като от
процесуалния представител е постъпила молба, в който се оспорва жалбата и
се поддържа отговора. Въззивникът представя писмени бележки.
Въззивната жалба е подадена в срок, от легитимирана страна, срещу
подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което същата е процесуално
2
допустима.
Пред Районен съд - Габрово е предявен иск от „Гилини“ ООД срещу С.
Г. Г., който е съсобственик на 0,6613 ид.части от ПИ с кадастрален номер **
находящ се в гр. Габрово, ул. **. Твърди се, че на 27.10.2022 г. е проведено
събрание на съсобствениците на ПИ **, находящ се в гр. Габрово, ул. **, както
и на собствениците и съсобствениците на находящи се в същия имот сгради, за
което е съставен констативен протокол – акт № 128, т. ІІ, рег. № 8709 от
27.10.2022 г. , заверен от Д.И. – помощник нотариус при Нотариус С.Д. – Й.,
рег. № 358 на НК. Общото събрание е свикано от „Чинков Пропърти“ ЕАД,
ЕИК *********, притежаващ 98,6813% идеални части от поземлен имот с
идентификатор ** и 98,6813% ид.ч от сгради с идентификатор **.4, **.5, **.6,
**.8 **.25 и **.26. Твърдят, че ответникът С.И.Ш. е собственик на сграда с
идентификатор **.23 по КККР на гр. Габрово, със застроена площ 461 кв.м. и
1/12 ид.ч. от масивна сграда Трахопост-сграда с идентификатор **.22, с площ
за целия – 72 кв.м., заедно с правото на строеж върху терен реституирана
собственост – УПИІ, кв. 36 по плана на кв. Т., гр. Габрово, VІ част, придобит
на публична продан с Постановление за възлагане на 01.06.2015 г.
На проведеното събрание е по т. 1.1 е взето решение „Гилини“ ООД да
менажира промишлената зона срещу възнаграждение- такса управление, като
е приет и Вътрешен правилник, тарифа/ценоразпис на мениджъра и схема на
парко- местата. Събранието упълномощило мениджъра за сключва, изменя,
прекратява и разваля договори относно услуги, посочени в
тарифата/ценоразписа. Съгласно чл. 31 от Вътрешния правилник
съсобствениците дължат годишна такса управление, която в конкретния
случай е в размер на 11, 96 лв., за което „Гилини“ ООД е издал фактура №
********** от 01.12.2022 г.
С констативен протокол № 3 от 26.11.2022 г., мениджърът на
промишлената зона в присъствие на свидетели, са установили, че ответникът
ползва отрита площ от ПИ **, без да е сключен договор за полазване с
мениджъра на промишлената зона „Гилини“ ООД, като общата дължима сума,
съгласно чл. 36 от Вътрешния правилник е в размер на 6 336 лв. с ДДС, за
което дружеството издало фактура № 02000000018 от 13.01.2023 г.
Моли да се осъди ответника да заплати на „Гилини“ ООД, ЕИК
********* със седалище и адрес на управление в гр. Габрово, ул. **,
3
представлявано от управителя С.К.Г. сумите по горепосочените две фактури -
годишна такса управление по чл. 31 от Правилника на промишлена зона в
размер на 11, 96 лв. и по чл. 36 от Вътрешния правилник на промишлената
зона – такса за ползване без договор за наем с мениджъра на тревна площ,
върху която поставил бетонен гараж, в размер на 6 336 лв., заедно със
законната лихва от датата на предявяване на исковата молба до окончателното
изплащане на присъдената сума.
В отговора на исковата молба, ответникът оспорва исковете, като
недопустими, алтернативно оспорват същите по основание и размер. Не
оспорва, че е съсобственик в процесния ПИ, но оспорва всички други
твърдения. Оспорва материалноправната легитимация на ищеца да получава
плащане на таксата за управление, както и да събира таксата за ползване на
открити площи. Оспорва взетите решения на проведеното събрание на
съсобствениците, като възразява, че същите не го обвързват. Оспорва, че като
съсобственик ползва част от имота, която съответства на притежаваните от
него идеални части. Моли да се отхвърлят исковите претенции.
За да постанови обжалваното решение и да отхвърли предявените
обективно съединени осъдителни искове, Районният съд е приел, че
Вътрешния правилник в чл. 30, ал. 1, на което основание се легитимира ищеца
- мениджър на промишлената зона да предяви исковите претенции, не
включва правомощие за същия по събиране на вноски от съсобствениците и
още повече завеждане на дела за събирането им. Съгласно тази норма от
правилника сключването, изменянето, допълването, развалянето и
прекратяването на договори за наем мениджъра може да извършва сред
решение на съсобствениците, поради което не е материлноправно
легитимиран по заведената искова претенция. По отношение на претенцията
за заплащане на такса за ползване на открита площ заети от бетонен гараж
съдът е приел, освен горното и че ответникът ползва площ за гаражите от 20,
13 кв.м., а притежава съответно на идеалните му части 177, 68 кв.м. и е приел,
че ползва по- малко площ от пропорционално припадащата му се, в
съответствие с правилото на чл. 31, ал. 1 от ЗС. Приел е, че разпоредбата,
която налага санкция на съсобственика за това, че си служи с обща вещ
съответно на правата му, без да пречи на другите съсобственици е нищожна
на осн. чл. 26, ал. 1, изр. І-во от ЗЗД – поради противоречие със закона чл. 31,
ал. 1 от ЗС.
4
Въззивният съд, като прецени събраните доказателства по делото, по
отделно и в тяхната съвкупност, приема за установено следното от фактическа
страна:
Не е спорно, че ответникът е собственик на 0,6613 идеални части от
процесния поземлен имот с кадастрален номер ** по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. Габрово, одобрени със заповед РД-18-
64/26.10.2007 на ИД на АГКК, последно изменение на КК и КР, засягащо
поземления имот е от 08.03.2023 г., с адрес: **, целият с площ 26868 кв.м.,
трайно предназначение на територията: урбанизирана, с номер по предходен
план 2054, квартал 36, при граници съгласно нотариалните актове: **,
поземлен имот **, поземлен имот **, поземлен имот ** и поземлен имот **, за
които е отреден УПИ I от квартал 36 по плана на кв."Т."-V и VI част - гр.
Габрово, а съгласно КК и КР на гр. Габрово при граници: ...,...,..,... видно от
нотариален акт за покупко –продажба № 117, том ІІІ, рег. № 7992, нот.д. №
465/26.11.2007 г. на нотариус С.В., , вписан под акт №141, том ХХІ, дело №
5079 от 26.11.2007 в Служба по вписванията – Габрово и нотариален акт за
покупко-продажба № 122, том ІІІ, рег. № 8029, нот.д. № 470/27.11.2007 г. на
нотариус С.В., вписан под акт № 173, том XXI, дело 5112 от 27.11.2007г. в
Служба по вписванията – Габрово.
Пред първоинстанционния съд е представен констативен протокол акт
№ 128, том II, рег. № 8709 от 27.10.2022 г., според който Д. И. - помощник -
нотариус на нотариус с рег. № 358, в канцеларията в **, е съставила протокол
по молба на адв. В., действащ като пълномощник на „Чинков пропърти" ЕАД,
по повод събрание на съсобствениците на поземлен имот с идентификатор **
и на сгради, построени в имота с идентификатори **.4, **.5, **.6, **.7, **.8,
**.25, **.26. Записано е, че събранието е свикано от „Чинков пропърти" ЕАД -
притежаващ 98,6813 % ид.части от правото на собственост върху ПИ и
насрочено за 27.10.2022 г. в С. с втора датата за провеждане на 25.11.2022 г. на
същия адрес, при дневен ред определен в поканата до съсобствениците,
приложена към констативния протокол, заедно с разписка за връчването й. С
констативния протокол е удостоверено, че събранието е проведено на
27.09.2022 г. в С. в присъствие на съсобствениците, подробно изброени, като е
посочено и физическото лице С. Г. Г.. По т. 1.1. от дневния ред е прието
решение за определяне на „Гилини" ООД да мениджира ПИ ** и приемане на
5
правилник за вътрешния ред, определяне на такса управление и утвърждаване
на тарифа (ценоразпис) на мениджъра на промишлената зона.Решението е
прието с гласовете на гласували само „Чинков пропъртис" ЕАД и „Принц"
ООД, а останалите съсобственици са гласували против. По т. 1.7. отново с
гласовете на същите съсобственици е прието решение избраният мениджър за
управление на имота да сключва, изменя, допълва, прекратява и разваля
договори за наем/лизинг с трети лица за отдаване под наем на части от имота,
както и да сключва, изменя, прекратява и разваля всички договори, относно
услуги посочени в тарифата (ценоразпис) неразделна част от вътрешния
правилник.
По делото е представен и приетия Вътрешен правилник (ВП). В раздел
VІ “Такси за управление и видове дейности“ в чл. 30, ал. 2, е посочено, че след
решение на съсобствениците, мениджърът сключва, изменя, допълва, разваля,
прекратява договори за наем с друг съсобственик или трето лице. Според
разпоредбата на чл. 31 от ВП, съсобствениците на сгради заплащат годишна
такса управление, като подробно е описан начина, по който се изчислява
нейният размер. В раздел VІІ „Контрол и наказания“, в чл. 36, е предвидено
съсобственик, наемател или друго лице, което ползва имота по начин описан в
текста, без да е договорено писмено с мениджъра и без да е заплатена
дължимата цена,“ще бъде принудително събирано по законния ред“. По
нататък в текста е описано как се формира размера на дължимата санкция.
Приложен е и приетия ценоразпис на мениджъра за 2022 г.
От показанията на свидетелите П.П.Б. и И.П.С. и заключението по
допуснатата по делото съдебно-техническа експертиза, се установява, че
ответникът ползва открита тревна площ от процесния поземлен имот с
идентификатор **, върху която е поставил сглобяем бетонов гараж,
разположен между сгради с идентификатори **.14, **.20 и **.21. Гаражът има
външни конструктивни размери: дължина 6,10 м., ширина 3,30 м. и височина
2,30 м. Застроената площ е 20,13 кв.м. Застроеният обем е 46,30 куб.м. С оглед
площта на поземлен имот с идентификатор ** в размер на 26868 кв.м., на
идеалната част на ответника С. Г. Г. 0,6613 % съответства площ от имота в
размер на 177,68 кв.м.
От заключението на вещото лице по приетата съдебно-счетоводна
експертиза се установява, че таксата за управление за периода 26.11.2022 г. до
6
25.11.2023 г., изчислена съгласно чл. 31 от вътрешния правилник на
промишлената зона и се състои само от компонент Т1, изчислен съгласно
съсобствеността на ответника в поземления имот е в размер на 119,68 лева с
включен ДДС. Изчислената съгласно чл. 36 от ВП санкция за поставения
гараж, с размерите посочени от вещото лице, за процесния периода е на
стойност 6 642,90 лева с ДДС, а претендирания размер с исковата молба е 6
336,00 лева с ДДС.
При така установеното от фактическа страна, настоящият състав на
въззивния съд при извършената проверка, съгласно правомощията си по чл.
269 от ГПК, от правна страна приема, че постановеното решение е валидно и
допустимо. По същество на правния спор постановеното решение е правилно
и законосъобразно.
Видно от изложеното в исковата молба ищецът е претендирал да се
осъди ответника да му заплати сумите по предявените искове, за които е издал
счетоводни документи в своя полза и по които твърди, че има вземане на
основание възложено му, на проведено събрание на съсобствениците,
решение да е менажира процесния ПИ- промишлена зона. Настоящият състав
на съда, като прецени фактическите твърдения и доказателствата по делото,
споделя извода на първоинстанционния съд, че ищецът не може да претендира
процесните вземания на собствено основание, тъй като ищцовото дружество
– мениджър на съсобствения имот, не може да упражнява чужди права, освен
в посочените от закона случай, а претендираните от него с предявения иск
суми за такси и санкции не произтичат от сочената уредба в представения по
делото Вътрешен правилник – чл. 31 и чл. 36 от същия.
Настоящият състав на съда намира, че при наличие на съсобственост
върху процесния ПИ, независимо как е възникнала, отношенията между
съсобствениците следва да се уреждат по правилата, предвидени в чл. 30-32
ЗС. Съгласно разпоредбата на чл. 32 ЗС, общата вещ се използва и управлява
съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината
от общата вещ. Управлението включва действия по поддържане на вещта в
добро състояние, за да може тя да се използва според предназначението й,
както и вземането на решения относно запазването, поддържането и
използването на вещта. Правата на мнозинството са ограничени в рамките на
управлението и ползването, как и от кого ще се осъществи непосредственото
7
служене с вещта и как ще се извлекат плодовете от нея, естествени и
граждански.
В случая се твърди, че представеният констативен протокол от
27.10.2022 г. обективира решение на съсобствениците, притежаващи повече от
половината от общата вещ. С оглед неговото съдържание, / съставен по искане
на един от съсобствениците, на различно място от това, на което се сочи да е
проведено събранието и подписан само от него и пом. нотариуса/, този
констативен протокол, няма характер на протокол, отразяващ проведено общо
събрание на съсобствениците. Дори и да се приеме, че такова събрание на
съсобствениците е проведено на посочената дата, приетите решения, свързани
с налагане на санкции, глоби и такси на останалите съсобственици, са извън
неговата компетентност му, тъй като не са свързани с прякото управление и
ползване на общата вещ. Отношенията между съсобствениците относно
ползването на общият имот са уредени в чл. 30 ал.3, чл.31 ал.2 ЗС, а
управлението е свързано единствено със запазването, поддържането и
използването на вещта. Няма законова норма, която да дава право на
мнозинството да налага на останалите съсобственици административни
тежести и санкции, като таксите и санкциите, посочени във вътрешния
правилник/ чл.31 и чл.36, както и останалите санкции свързани с глоби/.
Поради това, така приетите решения не обвързват останалите съсобственици,
тъй като са взети от мнозинството извън неговите компетенции и като такива
са нищожни.
Решенията на съсобствениците, взети по реда на чл. 32, ал. 1 от ЗС, като
вид договор, могат да породят насрещни права и задължения само между
участниците в съсобствеността и единствено по отношение на управлението и
ползването на общата вещ. Освен това, в хипотезата на чл. 32, ал. 1 от ЗС, ако
се приеме, че мнозинството може да възложи управлението на
съсобствеността, на трето лице, то назначеният управител има само право да
представлява съсобствениците – да действа от тяхно име и за тяхна сметка, но
той не е кредитор на останалите съсобственици и не може да получава в своя
полза вземанията на съсобствениците, във връзка с участието им
съсобствеността.
Поради изложеното ищецът, като управител, не е кредитор на
останалите съсобственици и не може да получава в своя полза вземанията на
8
съсобствениците, във връзка с участието им съсобствеността. Отделно от
изложеното, нито в чл. 31 и чл. 36, както и никоя друга разпоредба от
вътрешния правилник, не съдържа задължение за съсобствениците да
заплащат такси и санкции в полза на мениджъра /управител/ на
съсобствеността, а само урежда задължение за заплащането й.
Изложеното налага извода, че по отношение на ищцовото дружество в
качеството му на мениджър /управител/ на съсобствеността не е възникнало
право да претендира от ответното дружество вземане, представляващо такса
за управление чрез предявения иск, поради което същият е неоснователен и
недоказан.
С оглед гореизложеното първоинстанционното решение, като правилно
и законосъобразно следва да бъде потвърдено, а жалбата да се остави без
уважение, като неоснователна.
По отношение на разноските съдът намира, че такива не следва да се
присъждат на ответната страна, въпреки направеното искане, тъй като не се
представят доказателства за уговорена конкретна сума, която да е заплатена от
ответника.
Воден от гореизложеното, Габровският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 88 от 28.02.2024 г. постановено по гр.д. №
491/2023 г. от Габровския районен съд, като правилно и законосъобразно.
РЕШЕНИЕТО подлежи на касационно обжалване пред ВКС в
едномесечен срок от връчването му на страните при наличие на касационните
основания на чл. 280, ал.1 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9