Р Е Ш Е Н И Е
№260042 10.03.2022 година град
Бургас
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Бургаският
районен съд ІІІ-ти
граждански състав
На
тринадесети януари две
хиляди двадесет и втора година
В
публично заседание в състав
Председател: Ивелина Мавродиева
при
секретаря Радостина Тавитян
като
разгледа докладваното от съдията Мавродиева
гражданско дело № 1223 по описа за 2021 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на М.В.В. с ЕГН **********, постоянен адрес: ***, против К.Г.Г. с ЕГН **********, постоянен адрес: ***, с която се
претендира установяване дължимостта на сумите по
заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 от ГПК №
260491/22.10.2020 г. по ч.гр.д. № 6515/2020 г. по описа на Бургаския районен
съд, а именно: сумата 5 760 евро – главница, представляваща сбор от неплатени
наемни вноски за периода от 01.11.2018 г. до 31.10.2020 г., дължима на
основание сключен между страните наемен договор от 12.10.2017 г. относно 1/3
идеална част от апартамент, находящ се в гр. С., ул. *****,
ведно със законната лихва върху главницата от 21.10.2020 г. до окончателното ѝ
изплащане. Моли се и за присъждане на направените по делото разноски.
Основанията за дължимост на
търсените суми се основават на твърдения за наличието на облигационно
правоотношение между страните по горния писмен договор за наем, сключен между
наемодателите М.В. и Е.П.и ответника - наемател, съобразно уговорките по който
са дължими търсените в настоящото производство суми. Ищецът притежавал 1/3
идеална част от имота, като другите 2/3 идеални части били собственост на Е.Д.П.,
поради и това търси част от припадащата му месечна се наемна цена от 240 евро.
Правното основание на предявения иск е чл. 422 от ГПК
във връзка с чл. 228, предл. 2-ро във вр. с чл. 79, ал. 1, предл. 1-во
от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/.
В законоустановения срок е
постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който иска се оспорва, като
неоснователен, като се сочи, че наемодателите не са изпълнили задължението си
по чл. 8, ал. 1, т. 1 от договора за осигуряване необезпокояваното ползване на
имота, свързано с електрозахранването на имота, по вина на ищеца, като се излагат
подробни доводи в тази връзка и разказва за развилите се събития в тази връзка.
Излага също така, че имотът, поради действията на ищеца е бил без
електрозахранване в периода от септември до 01.03.2019 г., когато последното
било възстановено със съдействието на другия наемодател. Наред с това се сочи,
че съгласно чл. 4, ал. 2 от договора ответникът е поел задължението да извърши
ремонтни и довършителни работи в имота с цел да го преведе във вид, годен да
осъществява предназначението си, за което и бил договорен гратисен
период до 12.10.2018 г., както и отпадането на задължението за заплащане на
наемна цена в случай, че същите надвишават стойността на 12 месечни наема, при
което се освобождава от задължението за
заплащане на 4 месечни наема, което и се сбъднало, поради което е не се дължало
плащането на 4 месечни наема. Също търси присъждане на направените по делото
разноски.
Бургаският районен съд, след като взе предвид исковата
молба и изложените в нея факти и обстоятелства, становището на ответната страна
по нея, събраните по делото доказателства и след като съобрази закона, намира
за установено от фактическа и правна страна следното:
Със
заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 от ГПК, издадена по
ч.гр.д. № 6515/2020 г. по описа на Бургаския районен съд е разпоредено
длъжникът-ответник да заплати на ищеца търсените в настоящото производство суми. Длъжникът е депозирал в срок възражение срещу
заповедта, поради което и съдът е указал на заявителя на основание чл. 415, ал.
1, т. 1 от ГПК да предяви иск за установяване на вземанията по заповедта, което
и обосновава правния интерес на ищеца от водене на установителния
иск по настоящето производство.
По делото между страните няма спор, че са сключили приложения
към исковата молба договор за наем от 12.10.2017 г., съгласно който ищецът и Е.Д.П.,
в качеството им на наемодатели, притежаващи съответно 1/3 идеална част и 2/3
идеални части от недвижим имот, представляващ самостоятелен обект – първи етаж
и прилежащите му идеални части от общите части на сградата, находяща
се в гр. С., бул. „Витоша“ № 55, са предоставили на ответника, в качеството му
на наемател, да наеме и ползва същата,
временно и възмездно за апартамент на хотелски начала. Договорът е сключен за
срок от пет години. Уговорената месечна наемна цена е в размер на 720 евро.
Съгласно чл. 1, ал. 5 от договора поради лошото състояние на имота, страните са
се договорили, че той към датата на сключване на договора се намира в
неизползваемо за жилищни нужди състояние, поради което и наемателят приема да
го ремонтира и да го приведе във вид, подходящ за използване по договорения
начин, като инвестира в него чрез влагане на труд и материали, сума в размер на
минимум едногодишния наем /т.е.
8 640 евро/, срещу което наемодателят се задължава да направи
отстъпки от наеманата цена за ползването на имота, договорени в чл. 4, ал. 2.
Цитирана клауза предвижда, за периода от влизане в сила на договора до изтичане
на първата една година от неговия срок /а именно 12.10.2018 г./ наемателят няма
да заплаща наем, като страните считат този период за гратисен
период с цел извършване на ремонтни и довършителни работи в имота от наемателя,
подробно изброени в чл. 12, ал. 2 от настоящия договор. В случай, че наемателят
инвестира в ремонтни дейности сума по-голяма от дванадесет месечни наема /8 640
евро/, то наемодателят дава изричното си съгласие наемателят да извърши
прихващане и да не заплаща дължимия наем, но за не повече от 4 месеца, до постигане
на платената от него сума за ремонта на горепосочения имот. Сумата, която наемателят
ще инвестира максимум за ремонтни дейности не може да бъде по-голяма от размер
на 16 месечни наема. В случай, че инвестираната сума за ремонтни дейности
надвишава размера на 16 месечни наема, страните се договарят тези разходи да са
само и единствено за сметка на наемателя, който няма право на претенции за тях
към наемодателите. Считано от последния ден на гратисният
период наемателят ще заплаща на наемодателите за ползването на имота месечна
наемна цена определена в чл. 4 ал. 1 от настоящия договор. Съгласно останалите
уговорки по договора месечната наемна цена е платима авансово за всеки месец на
срока на наема, не по- късно от 10-то число на съответния месец, за който се
отнася плащането. Наемателят заплаща
дължимата месечна наемна цена на наемодателите, по следния начин - 480 евро на Е.Д.П.,
като собственик на 2/3 ид. част от имота, по посоченав договора банкова сметка *** М.В.В., като собственик на 1/3 идеална част от имота, по
следната банкова сметка: ***: *** „Първа Инвестиционна Банка“ АД. Чл. 12 от
договора предвижда, че наемателят има право да извършва ремонтни дейности и
подобрения в наетия имот, като с подписване на настоящият договор получава за
това съгласието на наемодателя, като архитектурни и конструктивни изменения в имота
и/или промяна предназначението на негови части могат да бъдат извършени само
след предварително писмено съгласие на наемодателите Страните се договарят вътрешните
интериорни врати да бъдат запазени и реставрирани. Наемателят се е задължил в
срок до 8 осем месеца, считано от сключването на договора, да извърши за своя
сметка ремонтните дейности съгласно чл. 4, ал. 2, включващи най-малко следните
строително-монтажни работи/СМР/: подмяна на дограма, освежаване или подмяна на
тавани и настилки, електрическа инсталация, канализация, водопроводна мрежа. Наемателят
е приел също така да ремонтира имота и да го приведе във вид, подходящ за
използване по договорения начин, като инвестира в него чрез влагане на
материали и труд сума в размер минумум на едногодишния
наем, за което наемодателите се съгласяват да направят на наемателя съответните
отстъпки от наемната цена и предоставят гратисен
период, условията и срока за който, са договорен в чл. 4 ал. 2 и са посочени по-горе.
Наемателят доказва влагането на съответните средства в имота чрез представяне
на фактури за материали и труд. Съгласно чл. 12, ал. 4 наемателят се задължава
да отправи писмена покана до наемодателите за извършване на място на оглед на имота
и подписване на двустранен протокол за констатиране на извършените СМР, в срок
най-късно до 10 дни, след извършване на строително-монтажните работи в срока по
ал.2 на чл.12.
Съгласно приемо-предавателен
протокол от 12.10.2017 г. установява, че държанието на имота е предадено от
наемодателите на наемателя, като в същият е констатирано, че електромерът е
недостъпен за отчитане, а водомерът за студената вода е с показания 000
43 951.
Съгласно протокол от 11.10.2018 г., разписан от К.Г. и
Е.П., е констатирано, че към тази дата са извършени следните СМР-та: монтаж на
ключове за открита инсталация – 30 броя; монтаж на контакти за открита
инсталация – 45 броя; монтаж на осветителни тела /тип аплик/
- 20 броя; монтаж на тоалетни чинии – 3 броя; монтаж на мивки – 2 броя; монтаж
на смесители – 2 броя; монтаж на душове – 3 броя; изграждане на предстенна обшивка; монтаж на фаянс и гранитогрес
в новоизградена баня и тоалетна; изграждане на тавани
от единичен гипскартон – 45 м.; шпакловане на нови
тавани; монтаж на дограма – прозорци и балконска врата- 10 броя; монтаж на
кабели за силова инсталация /открита
инсталация/ на целия етаж; монтаж на кабели за осветление /открита инсталация/
на целия етаж; полагане на подови настилки на целия етаж – ламинат;
реставрация на съществуващи врати и входна врата – 12 броя; монтаж на нови
интериорни врати на тоалетни – 2 броя; разделителни кутии за открита инсталация
– 40 броя; частични корекции на стени и боядисване на стени в целия етаж;
изграждане на нова ВиК инсталация в съществуващите
тоалетни и новоизградената баня; изградена
вентилационна система в новоизградената баня и
тоалетни; монтаж на витраж в новоизградената
баня; подмяна на кабел за захранване на имота с електроенергия и ново
електрическо табло на имота /вътрешно/. Посочено е също така, че имотът е
приведен във вид и състояние, подходящи за използване по договорения начин, а
именно – апартамент на хотелски начала.
Освен така описаните по-горе ищецът е заявил
извършването ѝ на допълнителни довършителни дейности, а именно:
възстановяване на механизмите за заключване/бравите на входната врата на имота
и вътрешните врати на стаите; възстановяване на кухненско оборудване – хладилник,
пералня, сушилня и монтирането на кухненски плот с мивка; оборудване на имота с
движими вещи, собственост на наемателя: спални, матраци, аксесоари, картини,
килими и други.
Съгласно протокол от 01.03.2019 г. подписан от същите
лица към тази дата в имота е прекаран електрокабел за
захранване.
Представени по делото са и оферти /листи 57-59/ на „БГ
*****“ ЕООД за извършването на част от описаните СМР-та и свързаните с тях
дейности, както и приходни касови ордери за заплащане на сумата от 5 000
лв. на 15.01.2018 г., на 4 000 лв. на 22.11.2017 г., на 2 000 лева на
15.01.2018 г., на 2 000 лева на 05.09.2018 г. от страна на ищеца в полза
на „БГ *****“ ЕООД, по които като адрес на изпълнението е посочен този на
наетия имот.
От постъпилите данни от „ЧЕЗ Разпределение България“
ЕАД се установява, че за процесния имот партидата е била на лицето П.Д.Д.до 16.08.2018 г., след което е регистриран по партидата
на М.В.В., с клиентски номер *****, който е депозирал
искане за временно прекъсване на ел. захранването на 05.09.2018 г., като същото
е изпълнено на 07.09.2018 г., след което е възстановено на 08.10.2018 г. по
нотификация № **********/08.10.2018 г.
От заключението на вещото лице по изпълнената
съдебно-техническа експертиза, възложена по делегация на Районен съд – С., се
установява, че общата стойност на изпълнените СМР-та, описани в заключението и
съответстващи на посочените такива в протокола от 11.10.2018 г., чието
извършване е констатирано от експерта на място, възлиза на 22 529. 81 лв.
без ДДС или 27 024. 98 лв. с ДДС.
Въз основа на така установените факти, релевантни за
решаването на делото, съдът намира от правна страна следното:
Съгласно нормата на чл. 228 от ЗЗД с договора за наем
наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят – да му плати определена цена. При
това и с оглед предмета на претенцията, касаеща
периода от 01.11.2018 г. до 31.10.2020 г., следва да се отбележи, че не се
доказа твърдяното неизпълнение на задължението на един от наемодателите да
осигури необезпокоявано ползване на имота, уговорено в чл. 8, ал. 1, т. 1 от
договора и произтичащо от естеството на договора за наем, в този период.
Напротив самият ответник твърди, че към този момент е бил извършил необходимите
СМР-та в имота за да може да го използва съобразно договореното предназначение.
Ето защо се налага извода, че той дължи уговорената наемна цена, в частност и
тази на наемодателя М.В. в размер на 240 евро или общо 5 760 евро за
процесния период от 01.11.2018 г. до 31.10.2020 г., като не са представени
доказателства за нейното плащане, при което се налага извода, че същата е
дължима. При това следва да се обсъдят и останалите наведени доводи за недължимостта ѝ. В частност не се установи и доказа в
периода от 01.11.2018 г. до 31.10.2020 г. процесния обект да е бил без електро
захранване, за да се приеме, че е била нарушена възможността за безпрепяственото му ползване от страна на наемателя, за да
се изследва евентуално отпада ли поетото от него задължение за заплащане на
уговорената наемна цена. По отношение на наведените доводи относно извършените
СМР-та следва да се отбележи, че на първо място, съобразно уговорките между
страните по договора, тяхното извършване освобождава наемателя от плащане на
уговорената наемната цена за периода до 12.10.2018 г. Само при положение, че
наемателят е извършил СМР-та на стойност по-голяма от едногодишния месечен наем
т.е над 8 640 евро /левова равностойност от 16 898. 37 лева/ има право да не плати още 4 месечни
наема. В този случай – „в случай, че
инвестираната сума за ремонтни дейности надвишава размера на 16 месечни наема“
съгласно чл. 12, ал. 2 от договора, страните са се договорили тези разходи да
са само и единствено за сметка на наемателя, който няма право на претенции за
тях към наемодателите. При това се налага извода, че освен освобождаване от
плащане на наема до 12.10.2018 г., може да се претендира освобождаване от
плащането на още 4 наемни вноски, но не и на повече – в частност на целия
дължим наем за периода от 01.11.2018 г. до 31.10.2020 г. Така или иначе обаче
ответникът не доказа, че е извършил СМР-та на стойност по-голяма от
едногодишния наем. На първо място въобще не се установи той да е извършил
СМР-та в обекта, още по-малко кога ги е извършил и тяхната стойност, за което изрично
му е възложена доказателствената тежест с доклада по делото, в това число му е
указано, че не е представил доказателства за това. Действително представения
протокол от 11.10.2018 г. и изпълнената по делото експертиза установяват
извършването на СМР-та в наетия обект и стойността им, но не и кой е извършил
същите, кой е заплатил цената им и т.н. В тази връзка и страните изрично са
договорили, че извършването им и влагането на средствата следва да бъде
установено чрез представяне на фактури за материали и труд, каквито не са
представени по делото. Напротив представени са насрещни книжа – оферти и касови
ордери, за заплатени суми от страна на ищеца. При това и съдът намира, че не се
установиха с надлежни доказателствени средства, сочените от ответника правоизключващи обстоятелства за дължимостта
на търсената от него наемна цена. Ето защо искът като основателен и доказан
следва да бъде уважен.
При този изход на спора и по разноските.
При това се налага извода, че се дължат направените в
заповедното производство разноски в размер на 806 лева, които съгласно дадените
указания в т. 12 от тълкувателно решение № 4/2013 г. на ОСГТК на ВКС следва да
бъдат присъдени в настоящото производство.
При този изход на спора основателна се явява
претенцията на ищцовото дружество за присъждане на направените по делото
разноски и следва да се осъди ответника да му заплати на основание чл. 78, ал.
1 от ГПК сумата от 1 026 лева.
При това общата дължима сума за разноските е в размер
на 1 832 лева.
Мотивиран от горното и на основание чл. 422 от ГПК,
Бургаският районен съд
Р Е Ш И:
Приема
за установено, че К.Г.Г. с ЕГН **********, постоянен адрес: ***, дължи на М.В.В.
с ЕГН **********, постоянен адрес: ***, сумите
по заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 от ГПК №
260491/22.10.2020 г. по ч.гр.д. № 6515/2020 г. по описа на Бургаския районен
съд, а именно: сумата 5 760 евро –
главница, представляваща сбор от неплатени наемни вноски за периода от
01.11.2018 г. до 31.10.2020 г., дължима на основание сключен между страните
наемен договор от 12.10.2017 г. относно 1/3 идеална част от самостоятелен обект,
находящ се в гр. С., ул. *****, ведно със законната лихва за забава върху
главницата от 21.10.2020 г. до окончателното ѝ изплащане.
Осъжда К.Г.Г. с ЕГН **********,
постоянен адрес: ***, да заплати на М.В.В. с ЕГН **********, постоянен адрес: ***, сумата от 1 832 лв. /хиляда
осемстотин тридесет и два лева/ за направените по делото разноски, от които 806 лева по ч.гр.д. № 6515/2020 г. и 1 026
лева за настоящото гр.д. № 1223/2021 г., двете по описа на Бургаския районен
съд.
Решението
може да се обжалва пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването
му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: