СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД,
Гражданско отделение, II-Г въззивен състав, в
публичното заседание на шестнадесети септември две хиляди и двадесета година, в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СОНЯ НАЙДЕНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ЙОАНА ГЕНЖОВА
мл. съдия КРИСТИНА ГЮРОВА
при секретаря Алина Тодорова, като разгледа докладваното от съдия Гюрова
в. гр. д. № 15106 по описа за 2019 г., за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С
Решение № 175780 от 25.07.2019 г. по гр. д. № 22239/2018 г. по описа на
Софийски районен съд, I ГО, 162 състав, К.Д.П., ЕГН ********** е осъден да опразни
и върне на В.Б.Д., ЕГН **********, на основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД,
наето помещение, представляващо апартамент № 5, находящ се в сграда на адрес:
гр. София, ж.к. „********, с площ от 48,52 кв.м.
С решението К.Д.П., ЕГН **********, е осъден да заплати на В.Б.Д., ЕГН **********, на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от 1044 лв. – разноски по делото.
Срещу
така постановеното решение, с което предявеният иск е уважен,
е подадена въззивна жалба от ответника К.Д.П., в която са развити съображения за неправилност, незаконосъобразност и необоснованост на атакувания акт. Отправено е искане
първоинстанционното решение да бъде отменено, а исковата претенция да бъде отхвърлена. Въззивникът твърди, че фактическата
обстановка приета за установена от първоинстанционния съд не отговаря на
фактическото положение между страните. Изразява несъгласие с възприетия от
районния съд извод, че договорите за наем от 20.07.2012 г. и 21.07.2012 г. са
неавтентични. Навежда доводи, че различията в страниците от договорите за наем
са практика при изготвянето им. Счита за неправилна констатацията на
първостепенния съд, че още преди подаване на исковата молба първоначално
сключеният между страните наемен договор е бил прекратен.
В срока по чл. 263, ал.
1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от въззиваемата страна В.Б.Д., в
който се моли жалбата да бъде оставена без уважение и потвърждаване на решението като правилно,
законосъобразно и обосновано. Претендира разноски.
Софийски градски съд, след като
обсъди събраните по делото доказателства и становищата на страните, съгласно
разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира следното от фактическа и правна
страна:
Производството
е образувано по въззивна жалба, подадена от процесуално - легитимирана страна, в законоустановения срок по чл. 259, ал. 1 ГПК и
срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което същата
е процесуално
допустима.
Съгласно
разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността
на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Настоящият
съдебен състав приема, че обжалваното решение е валидно и допустимо. При
постановяване на първоинстанционното решение не е допуснато нарушение на
императивни материалноправни норми, а с оглед релевираните в жалбата оплаквания, същото е и правилно, като въззивният съд
споделя изцяло изложените в мотивите му съображения, поради което и на
основание чл. 272 ГПК препраща към тях. Независимо от това, във връзка с
доводите, изложени в жалбата, въззивният съд
намира следното:
СРС, I
Гражданско отделение, 162 състав е бил сезиран с осъдителен
иск, с правно основание чл. 233, ал. 1, пр. 1 ЗЗД.
Основателността на
осъдителен иск с квалификация чл. 233, ал. 1,
изр.
1, ЗЗД се обуславя от кумулативното наличие на
предпоставките: валидно възникнало наемно правоотношение между страните,
прекратяване на правоотношението и релевирано неизпълнение от наемателя на
задължението да върне наетата вещ.
Не
е спорно обстоятелството, а и от приетите по делото писмени доказателства се
установява, че на 30.07.2010 г. между В.Б.Д., ЕГН **********, действаща чрез пълномощника си Д.С.Б., и К.Д.П.,
ЕГН **********, е сключен договор за наем с предмет предоставяне от страна на ищцата, в качеството й на
наемодател, на временното и възмездно ползване на ответника на недвижим имот,
представляващ апартамент № 5, находящ се в сграда на адрес: гр. София, ж.к. „********,
с площ от 48,52 кв.м., срещу месечна наемна цена в размер общо на 300 лв.,
платима на 5-то число на месеца, следващ този, през който е ползван имотът.
Между страните не се
спори и че ищцата е предоставила фактическата власт върху недвижимия имот,
предмет на процесния договор за наем, на ответника.
Като безспорен е
отделен и фактът, че ответникът държи имота.
Спорен на етапа на
въззивното производство е въпросът прекратено ли е наемното правоотношение
между страните, при положение че ответникът твърди, че между страните са
сключени два последващи наемни договора, поради което владеел спорния недвижим
имот на правно основание. Настоящият съдебен състав приема следното:
Доколкото
страните не спорят, а и от представения по делото договор за наем от 30.07.2010
г., сключен между В.Б.Д., ЕГН **********, действаща чрез пълномощника си Д.С.Б.,
и К.Д.П., ЕГН **********, се установява наличието на облигационно
отношение между страните, съдът
намира, че между тях е сключен договор, който е юридическият факт, пораждащ
правоотношение помежду им, с типичното за наема съдържание: отдаване на
индивидуално определена вещ – недвижим имот - за временно и възмездно ползване,
чрез извличане на полезните й свойства, съгласно предназначението й, срещу
насрещна престация на определена парична сума.
Съгласно
уговореното в договора за наем наемодателят е предоставил на наемателя имота
за временно и възмездно ползване, срещу задължението на последния да заплаща
месечен наем, чийто размер съгласно чл. 5 от договора,
е определен в размер на 300 лв..
Съгласно чл. 13.1 от наемния договор, срокът на действие на последния е
10 години, считано от датата на подписването му /30.07.2010
г./.
В чл. 14.3 от договора е
предвидена възможност за едностранно предсрочно прекратяване от страна на
наемодателя, при неплащане на 2 месечни вноски в
определения между страните срок за заплащане на наемната цена.
Във връзка с
твърденията на ответника, че облигационната връзка между страните не е
прекратена, доколкото били налице 2 последващи наемни съглашения, сключени с
ищцата, чрез пълномощника й Д.С.Б., и
представеното от ответника за доказване на това обстоятелство, нотариално
заверено пълномощно от 05.01.2004 г. от В.Б.Д. в полза на Д.С.Б., въззивният съд споделя изводите на
първоинстанционния относно автентичността на последното, като намира за
правилно кредитирането на тричленната СГЕ, съгласно заключението на която подписът
в нотариално завереното пълномощно, е на ищцата В.Б.Д.. Независимо от горното обаче, настоящият съдебен състав намира, че договорът
за наем от 30.07.2010 г. е породил действие единствено за срок от 3 години или
до 30.07.2013 г. по следните съображения:
Видно от представеното пълномощно от 05.01.2004 г., Д.С.Б. е била упълномощена от ищцата В.Б.Д. да извършва
от нейно име и за нейна сметка единствено действия по управление свързани със
спорния имот. В правната доктрина и в съдебната практика
е възприето разбирането, че макар да носи белезите на сделка на управление,
сключеният за повече от три години наемен договор наподобява сделка на
разпореждане, тъй като ограничава възможността на наемодателя да ползва
отдадената под наем вещ през продължителен период от време. По тази причина
законът признава правото за сключване на договор за наем със срок над три
години единствено в полза на лицата, които притежават правомощия за
разпореждане с вещта. Сключването на договор за наем за повече от три години от
лице, което е носител само на права за обикновено управление, съставлява
основание за редуциране на уговорения срок до три години по силата на чл. 229, ал. 3
ЗЗД и за прекратяване на договора след изтичане на
тригодишния срок. В случая, със сключването на договор за
наем за срок повече от три години е нарушена разпоредбата на чл. 229, ал. 2
ЗЗД, поради което клаузата за срока на ползване се явява нищожна на основание
чл. 26, ал. 1,
предл. първо ЗЗД, поради противоречието й със
закона и по силата на чл. 26,
ал. 4 ЗЗД бива заместена от повелителната
норма на чл. 229, ал. 2
ЗЗД, т.е. следва да се приеме, че сключеният договор за наем е със срок от три
години. Доколкото упълномощеното лице е могло да извършва само действия
на управление на процесния имот и предвид нормата на чл. 229, ал. 3
ЗЗД, въззивният съдебен
състав възприема за правилно становището на първостепенния съд, че още към
момента на депозиране на исковата молба облигационната връзка между страните е била
прекратена, поради което за наемателя е възникнало задължение да върне наетия
имот, предмет на договора, поради отпадане на основанието, довело до неговото
ползване – прекратен договор за наем от 30.07.2010 г. – поради изтичане на
срока, предвиден за действие на същия. В този смисъл наведеният от въззивника във
въззивната жалба довод – неоснователен.
Основното възражение
на ответника за наличие на правно основание за упражняваната от него фактическа
власт върху имота е свързано с твърдението за сключването на наемен договор от
20.07.2012 г. и 21.07.2012 г. между него и ищцата В.Б.Д., чрез пълномощника й Д.С.Б., със срок на действие и на двата от 10 години, наемните
вноски, по които били заплатени за срок от 3 години: от 01.07.2013 г. до
01.08.2016 г. /по договора за наем от 20.07.2012 г./ и за 4-годишен срок: от
01.08.2016 г. до 01.08.2020 г. /по договор за наем от 21.07.2012 г./.
Въззивният съд
възприема извода на районния съд, че представените по делото договор за наем от
20.07.2012 г. и 21.07.2012 г. са неистински документи, като кредитира
непротиворечивите заключения на допуснатите по делото СГЕ и тричленна СГЕ
експертизи, според които подписите за „наемодател“ от името на Д.С.Б., както и ръкописният текст, с който са
изписани имената по подписите за „наемодател“ в договор за наем от 20.07.2012
г. и договор за наем от 21.07.2012 г., са положени и изписани от Д.С.Б.. От СГЕ и тричленната
СГЕ експертизи се установява още, че има разлика във времето на печат между
първите и вторите страници от двата договора за наем, като първите страници от
процесните договори са отпечатани на един и същи принтер, а вторите отпечатани
на друг, и вторите страници от договорите за наем от 20.07.2012 г. и 21.07.2012
г. не се явяват части от едни и същи документи.
След като
представените оригинали на договор за наем от 20.07.2012 г. и от 21.07.2012 г.,
са оспорени от ищцата, открито е производство по оспорването им, а от
назначените за нуждите на производството еднолична и тричленна СГЕ се
установява, че вторите страници от договор от наем от 20.07.2012 г. и договор
за наем от 21.07.2012 г. не представляват един документ, тоест не се явяват
части от едни и същи документи от двата договора за наем, следва да се приеме
изводът, както по същество е приел и СРС, че представените наемни договори са
неистински, и като такива не могат да служат като основание за упражняваната от
ответника фактическа власт върху имота. Доколкото първичният договор за наем от
30.07.2010 г., обуславящ облигационната връзка между страните, е прекратил
своето действие поради изтичане на срока, предвиден в него и съобразявайки
неавтентичността на последващите наемни договори, съдът намира, че ответникът
не разполага с валидно правно основание да упражнява фактическа власт върху
процесния недвижим имот.
Настоящият въззивен състав възприема мотивите на
първоинстанционния съд, че по делото е установено наличието и на втората
предпоставка, обуславяща основателността на иска, а именно – прекратяване на
облигационната връзка между страните, ето защо
неоснователно е твърдението на въззивника, че и към настоящия момент страните
се намират в наемни правоотношения и за него съществува валидно правно
основание да владее имота.
Липсата на облигационна връзка между ищцата и ответника
К.Д.П., прави ползването на
недвижимия имот предмет на договора без основание. Договорът за наем е прекратен и наемателят вече няма основание да ползва
имота, поради което съгласно чл. 233, ал. 1 ЗЗД е длъжен да го върне
на наемодателя. Поради това и доколкото няма спор, че ответникът ползва и държи имота и до настоящия момент, и не ангажира доказателства да е предал същия на наемодателя, предявеният иск по чл. 233, ал.1, пр.1 ЗЗД за връщане на
наетата вещ, се явява основателен и
правилно е уважен от районния съд.
При формирания от настоящата съдебна инстанция извод за прекратена
обилгационна връзка между страните, както по същество е приел и СРС, след прекратяване на наемните правоотношения, същите
не могат да бъдат продължени или подновени едностранно от бившия наемател, при
което положение съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1 ЗЗД той е длъжен да върне наетата вещ, която задържа без правно
основание.
По гореизложените
съображения, съдът намира, че всички предпоставки, обуславящи основателността
на иска, са налице.
Неоснователно е оплакването във въззивната жалба, че съдът е кредитирал
неправилно показанията на разпитаната в хода на първоистанционното производство
свидетелка Й.Н.. В мотивите на атакуваното решение, съдът е посочил, че
събраните посредством разпита на свидетеля гласни доказателства подкрепят
заключението на вещите лица по допуснатата СГЕ, като въззивният състав напълно
споделя извода на първостепенния съд, доколкото показанията на разпитаната свидетелка
са логични, последователни, непротиворечиви и в унисон с останалите събрани по
делото доказателства.
Предвид изложеното предявеният
срещу К.Д.П. иск правилно е уважен от първоинстанционния
съд, поради което решението следва да бъде потвърдено, а въззивната жалба
оставена без уважение.
Следва да се посочи, че съгласно чл. 235, ал. 3
ГПК съдът взема предвид и фактите, които са настъпили след предявяване на
иска и които са от значение за спорното право. Съдът трябва да изгради своя
извод въз основа на всички факти от значение за спорното право, независимо от
това дали са се осъществили преди или след подаване на исковата молба в съда,
но преди приключване на устните състезания. Съдът трябва да отрази правното
положение на страните такова, каквото е до момента на приключване на устните
състезания, дори ако фактът се е осъществил пред въззивния съд./ в този смисъл
т. 5 на ТР № 2/2004 г. на ОСГТК на ВКС, решение № 61 по т.дело №
741/2009 г. на ВКС, ТК, І т.о.,
решение № 253 по гр. д. № 295/2012 г., II г. о., ГК /. Както е прието в
цитираното ТР от ВКС, със съобразяване на фактите след предявяване
на иска поради формираната сила на пресъдено нещо ще се преклудира възможността
заинтересованата страна да ги ползва като предяви нов иск, което противоречи на
принципа на процесуалната дисциплина, който обосновава съществуването на
разпоредбата на чл. 188, ал. З ГПК, аналогичен на чл.235, ал.3 ГПК. В тази връзка, както правилно е мотивирал и СРС, следва
да се посочи, че искът е основателен и на още едно основание, а именно договорът
за наем от 20.07.2012 г. и от 21.07.2012 г. /сключени за срок от по 10 години/,
независимо от възприетия от настоящия въззивен състав извод за неистинност на
двата документа, облигационното правоотношение между страните по повод
сключването на наемните договори от 2012 г. е прекратено поради изтичането на
срока за действието им. /съобразно изложените по-горе мотиви по приложението на
чл. 229, ал. 3 ЗЗД/. Към датата на устните състезания пред настоящата въззивна
инстанция, същите са прекратени, доколкото е изтекъл предвидения за действието им
срок, ето защо съществуващото между страните облигационно правоотношение е
прекратено за в бъдеще, поради изтичането на срока на действие на съглашението.
По
разноските:
При този изход на спора право на разноски има въззиваемата страна, която претендира
такива, но не е представила доказателства да е сторила разноски, поради което
не следва да й се присъждат.
Предвид
изложените съображения, Софийски градски съд
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 175780 от 25.07.2019
г. по гр. д. № 22239/2018 г. по описа на Софийски районен съд, I ГО, 162 състав.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Върховен
касационен съд в 1-месечен срок от съобщаването му на страните .