Р Е
Ш Е Н
И Е
№ ….
гр. София, 25.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, І г.о., 5 състав, в публично съдебно заседание на двадесет и пети октомври през две хиляди двадесет и трета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДЕСИСЛАВА ЯНЕВА
и
секретар С.Тодорова, като разгледа докладваното от председателя
гражданско дело № 14400 по описа
за 2019 год., за да се произнесе взе предвид
следното:
Предявен е от С.Б.П. *** иск по чл. 124, ал.1 от ГПК за признаване за установено по отношение на ответника, че
ищецът е собственик на недвижим имот, на
основание договор за покупко-продажба. При условията на евентуалност е предявен
иск правно осноавние чл.124, ал.1 от ГПК, вр чл. 79, ал.2 от ЗС, за
признаване за установено, че ищецът е собственик на недвижимия имот, на
основание добросъвестно владение. При условията на евентуалност е предявен иск
с правно основание чл. 72, ал.1 от ЗС за осъждане на ответника да заплати на
ищеца увеличената стойност на имота, вследствие на подобренията, които е направил в него, в качеството на
добросъвестен владелец.
Ищецът твърди, че въз основа на договор за покупко-продажба от 07.04.1999 г.,
обективиран в нот. акт № 47, том I,
рег. № 579, дело 65/07.04.1999г. на нотариус при СРС, придобил правото на собственост върху недвижим имот, представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1001.746.1.9 по КККР,
одобрени със заповед № РД 18-108/13.12.2016 г. на Изп.директор на АГКК,с адрес
на имота: гр. София,
район „Триадица“, ул. *******, находящ, се в сграда №
1, разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.1001.746, с предназначение:
жилище, апартамент; брой нива 1; с площ 79,64 кв.м.; прилежащи части 11,01% от
общите части на сградата, при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж 68134.1001.746.1.10;
под обекта: 68134.1001.746.1.7, над обекта: 68134.1001.746.1.11 и
68134.1001.746.1.10, който имот в горепосочения нотариален акт бил със следното
описание: апартамент № 9, находящ се в
гр. София, район „Триадица“, ул. „*******състоящ се от три стаи, кухня и
сервизни помещения, застроен на 79,64 кв.м., заедно със
съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж
върху мястото, съставляващо парцел VII -11 по ЗРП, одобрен 1992г., кв. 376 А по плана на гр. София, местността „Буката", при
съседи на апартамента: ул."Доспат", Р.Г., ул."Свиленица",
калкан. Ищецът твърди, че през 2015 г.
обявил апартамента за продажба, тъй като имал нужда от допълнителни средства с
инвестиционна цел за строеж на ваканционни имоти на морето. Намерил купувач за
имота, но при срещата им на 06.11.2015г., за да се подпише предварителен
договор за продажба, купувачът представил Акт за частна общинска собственост/ АЧОС/
№ 1170/22.12.2005 г. за същия имот и заявил, че се отказва от покупката. Като
основаниe за актуване в АЧОС №
1170/22.12.2005 г. били посочени: чл. 2, ал.1, т.2, чл. 5 и чл. 56, ал.1 от ЗОС, чл. 92 от ЗС и решение № 74/22.05.2002г. на СГС, гр.д. № 2931/1996г. В
АЧОС било отразено (графа 9 от същия), че по-рано бил съставен АДС
9675/03.10.1986 г., съгласно който, въз основа на заповед РД-40-230/85г., били
актувани 21,127 % ид.ч. от общите части на сградата и мястото, отчуждени, на
основание чл. 95 от ЗТСУ, за надстрояване на съществуващата към онзи момент 4
етажна сграда с пети етаж, на който етаж именно се намирал процесният
апартамент. Посоченото в АЧОС основание сочело, че общината считала, че апартаментът е общинска собственост по
приращение и въз основа на съдебно решение. Освен това в АЧОС /графа 10/ било
посочено, че правата за управление на имота били предоставени на СО, район
„Триадица". Общината никога не била изявявала каквито и да било претенции към
апартамента. С молба вх. № СО 15-94-С-503 от 26.11.2015 г. ищецът поискал от Кмета на Столична община имотът да бъде
отписан от актовите книги като погрешно актуван. Със заповед № СОА
18-РД57-46/01.11.2018г. Кметът на СО отказал да отпише имота от актовите
книги. Основният мотив за отказа бил, че
продавачът И. Т., от когото ищецът придобил имота, не бил придобил правото на
собственост, макар да извършил строежа, за който било осъществено през 1985г.
отчуждаването по чл. 95 ЗТСУ. Кметът на Столична община приел, че издадената от
общината заповед № РД -09-408/1986г, с която Т. бил определен за надстроител,
не може да го легитимира като собственик на правото на строеж, респ. на
построения апартамент, респ. не би могъл да прехвърли собствеността върху
апартамента. Продавачът И. А.Т., обаче, се легитимирал при покупко-продажбата
не с посочената в отказа заповед № РД -09-408/1986г, а с констативен нотариален
акт № 238, том XII от 22.10.1998г., извършен от Съдия по вписванията, който
факт бил премълчан в отказа на общината да деактува
апартамента. Ищецът твърди, че по
силата на ТР 11/2012г. от 21.03.2013г. на ОСГК, констативният нотариален акт притежавал
обвързваща доказателствена сила за
третите лица и за съда, като ги задължавал да приемат, че посоченото в акта
лице е собственик на имота. Ищецът твърди, че не съществува съдебно решение, с
което да е
отменен посочения констативен нотариален акт, легитимиращ продавача. На следващо място поддържа, че дори и продавачът
И. Т. да не е бил собственик
на имота, то към 07.04.2004 г. е изтекъл петгодишният срок по чл. 79, ал.2 от
ЗС и към тази
дата ищецът придобил правото на собственост върху имота по давност, въз основа
на петгодишно добросъвестно давностно
владение, по смисъла на чл. 70 от ЗС. От покупко продажбата (07.04.1999г.) до датата
на подаване на исковата молба ищецът владеел имота явно, непрекъснато, спокойно и
необезпокоявано, с пълното съзнание, че е собственик, защото го закупил от
собственик, като го обитавал със
семейството си и извършил в него крупни подобрения. Декларирал имота като собственик веднага след
придобиването му и заплащал всички дължими данъци за него. Партидите за топло и
електроснабдяване, както и за вода, били на негово име. Общината никога не била
изявявала каквито и да било претенции, към този имот, включително и след
актуването му, за което научил 10 години след съставяне на акта за частна
общинска собственост, и то не от общината, а по повод на планираната от него
продажба на имота. Ищецът твърди, че от момента, в който придобил имота на годно правно основание - покупко-продажбата,
оформена с нотариалния акт от 07.04.1999г., до 01.06.2006 г., когато със
Заключителните разпоредби на Закона за допълнение на Закона за собствеността
(обн. - ДВ, бр. 46 от 2006г., в сила от 01.06.2006) бил наложен мораториум -
спиране на придобивната давност
върху държавни и общински имоти, били изминали 7 години и два месеца - повече
от изискуемия петгодишен срок за придобиване по давност от добросъвестен
владелец, т.е. давността била изтекла преди налагането на мораториума. В исковата молба ищецът описва извършените от
общината действия по предоставяне на право на надстрояване на неговия
праводател. Твърди, че с АДС 9675/1986г., на основание чл. 95 от ЗТСУ и
заповед РД-40- 230/1985г., били актувани 21,127% ид.ч. от общите части на
сградата и мястото, находящи се на ул. „Доспат“ 25, кв. 367а, м. „Буката",
отчуждени за надсрояване на четириетажната сграда с един етаж. Върху посочения
АДС 9675/1986г с резолюция било записано, че на основание Служебна бележка от
ГДИС от 26,08.1986г. сумата, представляваща размера на отстъпеното право на
строеж върху държавно място и сграда, била изплатена, като вследствие на това
върху акта било отразено, че се отписват
21,127% идеални части от общите части на сградата и мястото, тъй като е изплатена
цената. Издадена била заповед по чл. 71,
ал.6 от ЗТСУ/ отм./ с № РД-09-408 /1986г. на Благоевски РНС, с която било
определено надстройката на сградата с два апартамента на ул. „Доспат“ 25 да се
изгради от Р.Г. и И. А.Т. по стопански начин, съгласно КЗСП. И. А.Т. получил
законно разрешение за строеж, изградил имота и същият бил въведен в
експлоатация с разрешение за ползване, издадено на негово име. През 1998г. било
издадено удостоверение от отдел
"Общинска собственост", с което било удостоверено, че за имота не съществува акт за общинска/държавна
собственост и че същият няма общински/държавен произход. Общината не само деактувала отчуждените 21,127% ид.ч., но и не
била вложила нито лев в изграждането на апартамента. Продавачът И. А.Т., въз
основа на заповед РД -09- 408/1986г., с която бил определен за надстроител, изградил
законно, по стопански начин, апартамента. Същият бил въведен в експлоатация с разрешение
за ползване № 3/24.10.1997г. на СО-район Триадица, издадено на негово име.
Твърди, че общината не би могла да придобие правото на собственост върху целия
апартамент по приращение - чл. 92 от ЗС, както било посочено в АЧОС, защото била
отчуждила не цялото дворно място, а само 21,127% ид.ч. от мястото за целта на
надстройката. Поради изложените доводи, моли съда да приеме за установено по
отношение на ответника, че ищецът е собственик въз основа на договор за
покупко- продажба, обективиран в нот. акт № 47, том I, рег. № 579, дело
65/07.04.1999г., вписан в Службата по вписванията под № 2, том XXVI, дело 6303/99г., парт. № 23617 на горепосочения недвижим имот. В случай, че
съдът отхвърли главния иск, моли да се приеме за установено по отношение на
ответника, че ищецът е собственик на имота, на основание добросъвестно
давностно владение, на основание чл. 79, ал.2 от ЗС, осъществено на годно правно основание, през периода 07.04.1999
г. - 07.04. 2004г. В случай, че съдът
отхвърли евентуалния иск, моли да осъди ответника да му заплати
сумата от 400 000 лв., представляваща стойността на извършени от него, в
качеството на добросъвестен владелец,
подобрения в имота. Претендира направените по делото разноски.
Столична община оспорва исковете. Оспорва
главния иск, като поддържа следните възражения: ищецът не бил придобил правото
на собственост върху апартамента въз основа на договора за покупко-продажба от
07.04.1999 г., тъй като неговият праводател И. А.Т. не бил собственик на имота;
твърди, че единствен собственик на апартамента била Столична община, тъй като
не била издадена заповед по реда на чл.130, ал.1, т.2 от ЗТСУ от Председателя
на изпълнителния комитет на Благоевски районен народен съвет за учредяване
право на надстрояване в полза на И. А.Т. /продавач по договора от 07.04.1999г./
и общината придобила имота по приращение; поддържа, че за процесния имот бил
съставен акт за общинска собственост № 1173/22.12.2005г., вписан в Служба по
вписвания с вх.№ 1881, том втори, № 137, имотна партида 350419/2006г. /стар АДС
№ 9675/03.10.1986 г./; позовава се и на решение на ВС от 05.06.1996г. по гр.д.
№ 2133/1995г. Ответникът оспорва евентуалния иск с правно основание чл.124,
ал.1 от ГПК, вр чл. 79, ал.2 от ЗС, като поддържа следните възражения: ищецът не
могъл да придобие имота по давност, поради разпоредбите на чл. 86 от ЗС и параграф 1 от ЗР към ЗД на ЗС, които
предвиждали, че давността за придобиване на имоти – частна държавна или частна
общинска собственост - не тече до 31.12.2017г. Твърди, че бил неприложим чл.79,
ал.2 от ЗС, тъй като ищецът бил държател на имота. Ответникът оспорва евентуалния иск с правно основание чл. 72,
ал.1 от ЗС, като поддържа следните възражения: твърди, че липсвали доказателства как е формирана претендираната
от ищеца сума; същата била сметната “на око“, без да са представени
документи, удостоверяващи извършването
на подобренията и нуждата от тях. Моли съда да отхвърли исковете. Претендира
разноски.
Съдът, като прецени събраните по
делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от фактическа страна следното:
Видно от
договор за покупко-продажба от 07.04.1999 г., обективиран в нот. акт № 47/07.04.1999г., том I, рег. №
579, нот.дело 65/1999г. на нотариус при СРС, И. А.Т. е продал на С.Б.П.
апартамент № 9, находящ се в гр.София ул. “*******състоящ се от три стаи, кухня
и сервизни помещения, с площ от 79.64 кв.м., заедно със съответните идеални
части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото,
съставляващо парцел VII -11 по ЗРП, одобрен
1992г., кв.376 А по плана на гр.София, местността“Буката“ , при съседи на
апартамента : ул.“Доспат“, Р.Г., ул.“Свиленица“, калкан, за сумата от 835 000
лв. В нотариалния акт пълномощникът на продавача е заявил, че е получил
напълно и в брой продажната цена от
купувача.
При
извършването на нотариалната сделка продавачът се е легитимирал като собственик
пред нотариуса с нот.акт № 138, том XIV, № 872/1998г. от 22.10.1998г. на
СРС. Видно от констативния нотариален акт от 22.10.1998г., вписан в Служба по
вписванията под № 138, том XIV, имотна партида 23617, № 872/1998г.
продавачът И. А.Т. е признат за собственик по давностно владение на процесния
апартамент./л.51/.
За същия апартамент е съставен Акт за частна държавна собственост №
1170/22.12.2005 г., с посочено основание: чл.2, ал.1, т.2, чл.5 и чл.56, ал.1
от ЗОС, чл.92 от ЗС, решение № 74/22.05.2002 г на СГС, ВК, II а, гр.д. № 2931/1996г. и писмо
№ 94-Р-90/03.06.2005г. и от 08.12.2005 г. на Столична община.
Ищецът е отправил
искане до Столична община с молба вх. № СО 15-94-С-503 от 26.11.2015 г. за
отписване на апартамента от актовите
книги за общинска собственост.
Със заповед №
СОА 18-РД57-46/01.11.2018г. Кметът на Столична община е отказал да отпише имота
от актовите книги за общинска собственост, тъй като е приел, че ищецът е
закупил имота от лице, което не е собственик. В мотивите към заповедта е
проследено чие е правото на надстрояване, респ. правото на собственост върху
простроения апартамент. Посочено е, че със
заповед № РД-40-230/01.03.1985 г. на
Председателя на ИК на СГНС са отчуждени 21.127 % ид.части от УПИ VII -11, кв. 376а,
местност “Буката“, и толкова идеални части от общите части на построената в
имота четириетажна жилищна сграда на административен адрес: ул.“******** за
надстрояване с един етаж/пети/, в съответствие с предвижданията на действащия
квартално-застроителен план на м.“Буката“, одобрен със заповед № РД-50-09-506
от 19.12.1983 г. на главния архитект на София. Със заповед №
РД-09-408/02.04.1986г. на Благоевски районен народен съвет, въз основа на
протокол № 7/29.06.1982 г., на основание чл.71, ал.6 от ЗТСУ/отм/, е определено
лицето, което да построи апартамент № 9 в надстройката – И. А.Т.. Посочено е, че
липсва издадена заповед по реда на чл.130, ал.1, т.2 от ЗТСУ/отм/ на Председателя на
Изпълнителния комитет на Благоевски районен народен съвет за учредяване на
право на надстрояване, поради което вещно-транслативния ефект не е настъпил. Направен
е извод, че сложният фактически състав по учредяване на правото на надстрояване
не е завършен, поради което прехвърлителят по сделката И. А.Т. не е станал
собственик на изградения от него обект, респ. не е могъл да прехвърли правото
на собственост върху апапартамента на С.Б.П..
Представен е Акт за държавна собственост № 9675/02.10.1986
г. за отчуждени 21.127 % ид.части от общите части на сградата и мястото,
находящи се на ул********, парцел VII, кв. 376 а, м.“Буката“. Посочено е основание
за отчуждаването - чл.95 от ЗТСУ и
заповед РД-40-230/85 г. на СГНС. Върху акта допълнително е вписан на ръка на 23.01.1998 г.
следният текст: “На основание служебна бележка от ГДИС от 26.08.1986 г., сумата,
представляваща размера на отстъпеното право на строеж върху държавното място и
сграда, е изплатена. Отписват се 21.127 % ид.части от общите части на сградата
и мястото, тъй като е платена цената“.
Представено е копие на заповед № РД-40-230/01.03.1985
г. за отчуждаване на недвижим имот, с която, на основание чл.95 от ЗТСУ, се отчуждава
в полза на държавата за надстрояване недвижим имот, находящ се на ул********,
съставляващ парцел XVII-11 от кв.376 а, м.„Буката“ в гр.София, собственост на
А. Т.Т. и Р..ИТ.а, Д.Х.Н., Б.В.П., П.Д.А., А.В.Г.И. Б.К.и Й. М.Б., К. С. В.и Д.Т.В.,
Е.Г.С.– по бащаК.. Посочено е, че имотът се отчуждава за предвиденото по
застроителния и регулационен план мероприятие/обект/ надстрояване на
съществуваща сграда на ул********. Посочена е оценка на имота - 9 971 лв. Указано
е как да бъдат обезщетени собствениците – чрез плащане в брой, а по искане на
някои от тях и чрез отстъпване на право на строеж на роднини по права линия,
съгласно чл.56, ал.2, т.2 от ЗТСУ.
По искане на
ищеца ответникът бе задължен да представи оригинала на заповед №
РД-40-230/01.03.1985 г. С молби от 17.10.2022
г. и от 25.10.2022 г. ответникът представи копия на заповедта. По отношение на екземпляра
от заповедта, представен с молба от 25.10.2022 г., ответникът твърди, че това е
оригиналът на заповедта, но видно от съдържанието на тази заповед, тя също е
копие и върху нея е направена заверка „Вярно“ от неизвестно лице. Оригиналът на заповедта не е представен по
делото. Под копията на заповедта липсва подпис на Председателя на Изълнителния
комитет на СГНС.
Неразделна част от заповедта е приложение – протокол
за оценка на имота. Видно от представен оценителен протокол по рег. пр. № 39/1984
г. същият е подписан от председателя на ИК на СГНС – Г.С. и членовете на
комисията, която е извършила оценката. В
протокола за оценка е посочено, че тя е за надстрояване на имот 11, парцел VII,
кв.376, м.“Буката“, по повод на извършено отчуждаване. Представен е и допълнителен оценителен протокол по рег. пр. № 39/1984
г., който също е подписан от председателя на ИК на ГНС – С. и членовете на
комисията. В допълнителния оценителен протокол е посочено, че е за отчуждена
надстройка на ул******** в имот пл.№11,
парцел VII, кв.376,
м.“Буката“.
Представена е
заповед № РД-09-408/02.04.1986г. на председателя на Благоевски районен народен
съвет, с която, въз основа на протокол № 7/29.06.1982 г., на основание чл.71,
ал.6 от ЗТСУ/отм/, са определени лицата, които да построят обекти в
надстройката – Р.Г.Г.и И. А.Т..
Представена е
служебна бележка от 26.08.1986 г. на
Генералния директор на Главна дирекция за изграждане на София, в която е
посочено, че за надстрояване на ул******** е депозирана сумата от 4 858 лв.,
представляваща размера на отстъпеното право на строеж върху държавно място, и 9
311 лв. – право на надстрояване +1 % режийни разноски./л.115/.
Към служебната
бележка от 26.08.1986 г. са приложени вносни бележки за платени суми от 2378
лв. от И. А.Т. – „първоначална вноска за ...“/не се чете/ и сумата от 5136 лв., заплатена от И. А.Т. за право за надстрояване./л. 155/.
Представен е
протокол за одобрена спогодба за делба на недвижими имоти по гр.д. № 1400/1963 г. на СРС, който документ
е нечетлив и неговото съдржание не може да бъде установено. /л.152- 153/
Видно от
разрешение за строеж № 404/27.10.1995 г. същото е издадено на името на И. А.Т.
за построяване на пети етаж от сграда, находяща се на ул********.
Видно от
разрешение за ползване № 3/24.10.1997 г. е разрешено ползването на надстройка
на ул. „*******, местност „Буката“, 5 етаж
– апартамент № 9 - собственост на И. А.Т., и тавански етаж - ателие № 10 а –
собственост на Р. З.М..
На 29.01.1998 г.
е издадено удостоверение от отдел “Общинска собственост“, в което е посочено,
че за апартамент на пети етаж на ул. “*******не е намерен акт за
общинска/държавна/ собственост и същият няма общински държавен произход.
Представено е
решение № 74/22.05.2022 г. по гр.д. № 2931/1996г. на СГС, ВК, по което нито
ищецът, нито неговият праводател са страни. Решението касае друг обект от
същата сграда, находящ се на шести етаж, а не апартамент № 9. В мотивите на
решението е посочено, че правото на надстрояване, респ собствеността на
държавата, се простира само върху
изградения в осъществяване на отчуждително мероприятие пети етаж, но не и върху
построения шести етаж. Посочено е още, че заповед № РД-09-408/02.04.1986г., с
която са определени лицата, които да извършат надстрояването на сградата в
парцел VII-11, кв.376а, ул********, е издадена по чл.71, ал.6 от
ЗТСУ, а не по чл.130, ал.1, т.2 от ЗТСУ за учредяване право на строеж. Посочено
е също, че с оглед на липсата на заповед по чл.130, ал.1, т.2 от ЗТСУ, е налице
незавършен фактически състав по учредяване на правото на надстрояване.
Представен е нотариален акт №
008/22.01.2009г., том първи, рег. № 164, нот.дело № 008/2009г. на нотариусМ.с
район на действие – районът на РС-Варна, с който трето за спора лице - Б.С.С.-
е придобил поземлен в имот в землището на Варна с площ от 1280 кв.м. за сумата
от 13 000 лв.
Представен е
договор за наем от 30.09.2019 г., от който е видно, че ищецът е отдал под наем процесния апартамент за срок
от една година, считано от 30.09.2019 г.
Видно от писмо
от 14.03.2019 г. на „Топлофикация София“ ЕАД, считано от м.01.2000 г., когато
имотът е присъединен към топлопреносната мрежа, на името на ищеца е открита
партида за заплащане на топлинна енергия.
Представено е
удостоверение от 25.03.2019 г. от „Чез Електро България“ АД, в което е
посочено, че за процесния апартамент е сключен с ищеца договор за продажба на
електрическа енергия. Не е посочена датата на сключване на договора.
Видно от писма
от 04.06.2021 г. и от 28.05.2021 г. от Столична община, Дирекция „Общиниски
приходи“, ищецът е декларирал процесния имот. Посочено е, че е подадена данъчна
декларация за имота през 1998 г., без да
е уточнено от кой е подадена тази декларация. За имота няма изискуеми
незаплатени задължения. Столична община също е декларирала недвижимия имот, но
не е посочена дата, на която това е станало.
С писмо от
13.04.2022 г. Столична община, Дирекция “Общински приходи“, заява, че
процесният имот е деклариран от Столична община с декларация от 09.01.2006 г.
Данъчните задължения за имота не са заплащани от 2012 г.
По искане на ищеца по делото са събрани
гласни докадателствени средства. От показанията на св.Л., с която ищецът живее
на семейни начала, се установява, че след като
закупил процесното жилище заживели със свидетелката в него и там
отгледали децата си. Останали в това жилище до 2014 г., когато се преместили в
друг апартамент в Студентски град, който бил собственост на родителите на
свидетелката. Ищецът решил да продаде апартамента на ул.“*********, за да
придобие средства, които да инвестира в бъдещ строеж с инвестиционна цел в
гр.Варна и едва тогава научил, че общината има претенции към имота. След 2014
г. ищецът направил основен ремонт на апартамента, за да може да го продаде при
по-голяма печалба. Сменил кабели, поставил нова електрическа инсталация, поставил
нов полипропилен на водопроводната инсталация, сложил гипсокартон и изолирал с
вата апартамента, поставил нови настилки, направил нови бани. Закупени били и нови
мебели. Всичко било сменено в този апартамент, извършен бил „тотален ремонт до
тухла“. Поставен бил нов навес на балкона. Монтирани били вградени гардероби,
поставени били нови електоруреди. Семейството заплатило и ремонта за стълбището
на блока. На свидетелката не е известно да е имало спорове за апартамента. Никой от
съседите нямал претенции за правото на собственост върху имота. Ищецът със
собствен труд направил ремонта и всичко заплатил. Едва когато ищецът възложил
на фирма да продаде апартамента, научили от купувача, който възнамерявал да го
закупи, че има проблем с правото на собственост върху имота. Това станало през 2015
г. – 2016 г.
От показанията на св.Б.С.Н. се
установява, че от края на 1999 г. ищецът живеел заедно с жена си и детето си в
апартамента на ул.“Доспат“. Докато живеели в апартамента, се родило и второто
им дете. Поне 5-6 години семейството
живяло в този апартамент, до 2006 г. – 2007 г. живели там. Ищецът имал
апартамент и на друго място. През 2014 г. направил основен ремонт на
апартамента. Свидетелят и ищеца заедно
регистрирали строителна фирма през 2010 г. През 2014 г. ищецът сменил дограмите
на апартамента; поставил пет камерни дограми, кафяви на цвят; направил двете
бани с тоалетните, сменил подовете, поставил големи настилки - гранитогрес, измазал тавана, тъй като имало пукнатини от
земетресение, сложил тапети, направил електричеството. В кооперацията поставили
нови тръби. През 2014 г. - 2015 г. ищецът искал да продаде апартамента, тъй
като му били необходими средства за проект, който заедно със свидетеля искали
да осъществят – искали да строят в гр.Варна върху наследствени земи на
свидетеля, разполагали с готови строителни документи. Считали, че като продадат
апартамента, ще имат средства да започнат да строят. Тогава научили, през 2015
г., че има проблем с правото на собственост върху апартамента. Преди това не
знаели за проблема, никой нямал претеции към ищеца. Поне 20 години никой
нямал претенции към апартамента. Заедно с ищеца ходили в Столична
община, за да оправят проблема; служителите им казвали, че всичко ще е наред,
че апартаментът е на ищеца. Свидетелят заявява, че не знае какво е станало с
преписката, защото произнасянето по нея се забавило.
В своите показания св. К.– съсед на ищца на ул. „*********,
заявява, че П. живеел в апартамента от 1994 г. - 1995 г. заедно с жена си и
двете си деца. С жена му имали и друг апартамент. Свидетелят възприемал ищеца
като собственик на апартамента. Понястоящем в жилището никой не живеел. Свидетелят
не знае кога се е изнесъл ищецът, тъй като самият той също вече не живеел на
адреса. През 2014 г. - 2015г. ищецът направил ремонт на апартамента, защото
искал да го продава. Свидетелят му помагал по време на ремонта. След ремонта
ищецът се преместил. Свидетелят от 2-4 години живеел на друго място. Не е чувал
някой да има претенции към апартамента.
Свидетелите установяват една и съща фактическа обстановка, а именно, че ищецът след закупуването на апартамента е заживял в него
заедно с жена си. В същото жилище са отглеждали и децата си. Съседите,
познатите и приятелката на ищеца, с която е живеел на семейни начала, са го
възприемали като собственик, който е закупил апартамента. Не им е било известно
някой да има претенции към него. Ищецът и св.Л. са се изнесли от апартамента
през 2006 г. – 2007 г. и са заживели в
друг апартамент. През 2014 г. ищецът е извършил основен ремонт на жилището с
инвестиционна цел, а през 2015 г. е научил, че към имота има претенции от
ответника. Съдът кредитира показанията
на свидетелите в частта, в която установяват горепосочените факти. Свидетелските показания се разминават единствено
относно датата, на която ищецът и съпругата му са се изнесли от апартамента.
Според св.Л., това е станало непосредствено преди ремонта през 2014 г., а,
според св. Н., през 2006г.- 2007г. Св.К.не си спомня кога са напуснали апартамента;
заявява, че вече не живее на адреса; същевременно твърди, че ищецът се
преместил след ремонта. Съдът кредитира
показанията на св.Н. относно датата на преместване на ищеца в друг апартамент,
тъй като св.Л. е заинтересована от изхода на делото, а показанията на св. К.са
противоречиви в тази част. Относно началната дата, на която ищецът се е
установил в апартамента, също има разминаване между показанията на св. Л. и св.
Н. от една страна, и св. К.от друта сграда страна. Св.Л. и кв.Н. твърдят, че
това е станало веднага след закупуването на апартамента, а св.Л. сочи по-ранен период
– 1994 г. – 1995 г. Съдът кредитира показанията на св. Л. и св.Н. относно
началната дата на установяване на ищеца в имота, тъй като техните показания са житейски
логични и правдиви. Съвсем естествено е след закупуване на апартамента ищецът
да се е установил в него. Посочените от св.К.години на установяване в
апартамента – 1994 г. -1995 г. значително предхождат датата на закупуване на
жилището през 1999 г., като няма логично обяснение ищецът да е живял през този
период в апартамента. Показанията на св.К.се дължат на неясен спомен за това
обстоятелство, поради което съдът не ги кредитира в тази част.
По делото са изслушани и приети
технически експертизи за установяване на конкретните ремонтни дейности, които
са били извършени в апартамента, и тяхната стойност, както и за устанояване на
увеличената стойност на апартамента, вследствие на извършения ремонт.
От заключението от 10.10.2022 г. на
вещото лице С. – строителен инженер, което съдът кредитира, се установява каква
е стойността на извършените разходи за ремонтни работи по отделните пера,
посочени в исковата молба. Общата стойност на извършения ремонт вещото лице е
определило на 38 356.58 лв. В тази стойност е включило не само ремонтни работи
в строителството, но и ремонтни работи по част „ВиК“, по електрическата
инсталация, както и доставка и монтаж на мебели, чийто цена е посочена
поотделно в заключението.
От заключението на вещото лице В. –
инженер, специалност „Топлинна и масовообменна техника за химическата
промишленост“ се установява, че ремонтните дейности по част ОВК: за монтаж на климатик и нови отоплителни
радиатори, поставяне на топломери и нови вентилатори в банята – възлизат на
обща стойност от 5122.49 лв. с ДДС.
От заключението на вещото лице В. –
специалист ВИК, което съдът кредитира единствено
в частта, относно ремонта на ВиК частите, се установява, че стойността на тези
ремотни дейности е 2550 лв. Вещото лице е посочило и стойността на ремонта за
строителни работи, за ел. еинсталици, за поръчка и доставка на мебели, на тоалетни чинии и мивки,
аксесоари за бани, в която част съдът не кредитира заключението, тъй като е
извън специалността на вещото лице.
От заключението на вещото лице Р. от
13.04.2023 г., което съдът кредитира, се установява, че имотът, описан в договора за покупко-продажба от
07.04.1999 г., обективиран в нот.акт № 47/07.04.1999г., том първи, рег. № 579,
нот.дело № 65/1999г. на нотариус при СРС, е идентичен с имотът, описан в КНА от
22.10.1998г., вписан в Служба по вписванията под № 138, том XIV, имотна партида 23617, № 872/1998г., както и с имота,
описан в АЧОС № 1170/22.12.2005 г. Относно надстроявенто на сградата на ул. „*********,
вещото лице е установило следното: Със заповед № РД -43-230/10385 от 04.08.1984
г. на Председателя на ИК на СГНС, на основание ЗТСУ, е извършена процедура по
отчуждаване правото за надстрояване, съгласно предвижданията на ЗРП на
съществуващата сграда на ул. „*********. Със заповед № РД-09-408/03.04.1986 г.
на Председателя на ИК на СГНС е определена надстройката на жилищната сграда в
парцел VII -11 от кв.376 А, м.“Буката“, ул.„*******да
се изгради по стопански начин от Р.Г.Г.и И. А.Т.. Издадедно е от СГО разрешение
за строеж № 404/ 27.10.1995г. на И. А.Т., съобразно с одобрените от УАГ проекти,
на 10.11.1985 г. за изграждане на вътрешни и външни стени на жилище на пети
етаж на ул********. Към делото няма представени проекти за извършване на
строежа на надсройката. От СО, район „Триадица“ е издадено разрешение за
ползване № 3/241.0.1997г. на надстройка на ул******** на инж. Р. З.М. – ателие
№ 10 а и на И. А.Т. – апартамент № 9. Процесният апартамент № 9 се намира в югозападната
част на сградата на пети етаж.
От техническата експертиза на вещото
лице Р. от 16.10.2023 г., което съдът кредитира, се установява, че увеличената
стойност на имота, вследствие на извършения ремонт, е 400 000 лв.
При така установената по делото фактическа обстановка съдът достигна до
следните правни изводи:
Предявен е главен иск с правно
основание чл.124, ал.1 от ГПК за признаване за установено по отношение на ответника,
че ищецът е собственик на недвижим имот,
на основание договор за покупко-продажба от 07.04.1999 г.
При условията на евентуалност е
предявен иск правно осноавние чл.124,
ал.1 от ГПК, вр чл. 79, ал.2 от ЗС, за
признаване за установено, че ищецът е собственик на недвижим имот, на основание
добросъвестно владение, осъществено през периода 07.04.1999 г. - 07.04.2004 г.
При условията на евентуалност е
предявен иск с правно основание чл. 72, ал.1 от ЗС за осъждане на ответника да
заплати на ищеца увеличената стойност на имота, вследствие на
подобренията, които е направил в него, в
качеството на добросъвестен владелец, в размер на 400 000 лв.
По предявения главен иск с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК:
За да бъде уважен иска ищецът трябва
да докаже, че е придобил правото на собственост върху процесния недвижим имот
на твърдяното от него придобивно основание.
Ищецът се позовава на договор за
покупко- продажба на недвижим имот от 07.04.1999 г., обективиран в нот.акт №
47/07.04.1999г., том първи, рег. № 579, нот.дело № 65/1999г. на нотариус при
СРС. С доклада по делото е указано на ищеца, че следва да ангажира
доказателства за договора от 07.04.1999 г., както и за обстоятелството, че неговият
праводател е бил собственик на имота към датата на сключване на договора.
Видно от договора за
покупко-продажба от 07.04.1999г. И. А.Т. е продал на С.Б.П. апартамент № 9,
находящ се в гр.София ул. “*******състоящ се от три стаи, кухня и сервизни
помещения, с площ от 79.64 кв.м., заедно със съответните идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, съставляващо
парцел VII -11 по ЗРП, одобрен 1992 г., кв.376 А по плана на
гр.София, местността“Буката“, при съседи на апартамента : ул.“Доспат“, Р.Г.,
ул.“Свиленица“, калкан, за сумата от 835 000 лв. В нотариалния акт пълномощникът
на продавача е заявил, че е получил напълно
и в брой продажната цена от купувача.
При извършването на нотариалната
сделка продавачът се е легитимирал като собственик пред нотариуса с нот.акт №
138, том XIV, № 872/1998г. от 22.10.1998г. на
СРС. Представеният пред нотариуса документ за собственост е констативен
нотариален акт, като извършеното от нотариуса описание на нотариалния акт е по
вписването, извършено в Служба по вписванията/л. 151 от делото/. Видно от
констативния нотариален акт от 22.10.1998г., вписан в Служба по вписванията под
№ 138, том XIV, имотна партида 23617, № 872/1998г.
продавачът И. А.Т. е признат за собственик по давностно владение на процесния
апартамент.
Констативните
нотариални актове, съгласно ТР №11/2012г. от 21.03.2013г. по т.д. № 11/2012г.
на ОСГК на ВКС, не се ползват с материална доказателствена сила по чл.179, ал.1
от ГПК, но притежават доказателствена сила за третите лица и съда, като ги
задължават да приемат, че посоченото в констативния акт лице е собственик на
имота.
В
конкретния случай констативният нотариален акт е оспорен от ответника, който
също притежава документ за собственост върху имота – акт за частна държавна
собственост № 1170/22.12.2005 г., съставен на основание чл.2, ал.1, т.2, чл.5 и
чл.56, ал.1 от ЗОС, чл.92 от ЗС, решение № 74/22.05.2002 г на СГС, ВК, IIа, гр.д. № 2931/1996г. и писмо № 94-Р-90/03.06.2005г. и от 08.12.2005 г. на
Столична община. Актовете за държавна или общинска собственост, които съдържат описание на
фактическото и правно основание за придобиване на собствеността, се ползват с
обвързваща материална доказателствена сила относно удостовереното в тях право
на собственост на държавата или на общината.
Когато едната страна по иск за собственост се
легитимира с констативен нотариален акт по чл.587 от ГПК, а другата - с акт за държавна или общинска собственост,
който се ползва с материална доказателствена сила, в тежест на всяка от
страните е да докаже своето право на собственост.
В
настоящото производство ищецът не доказа, че неговият праводател е бил собственик на имота към датата на сключване
на договора. Констативният нотариален акт е съставен на 22.10.1998 г., а
процесният апартамент е въведен в експлоатация с разрешение за ползване №
3/24.10.1997 г. на СО, район „Триадица“ и в този смисъл апартаментът не може да
бъде придобит за една година чрез давностно владение от 24.10.1997 г. до
22.10.1998 г. По изложените съображения, тъй като праводателят на ищеца не е
бил собственик на имота, не е настъпил вещнотранслативен ефект и ищецът не е
придобил правото на собственост върху апартамента.
Предявеният
иск като неоснователен следва да бъде отхвърлен.
По предявения евентуален
иск с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК, вр чл.79, ал.2 от ЗС, за признаване за установено, че ищецът е
собственик на недвижим имот, на основание добросъвестно владение, осъществено
през периода 07.04.1999 г. - 07.04.2004 г.:
Съгласно
чл.70 от ЗС, владелецът е добросъвестен,
когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да
знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е
била опорочена. Достатъчно е добросъвестността да е съществувала при възникване
на правното основание. Добросъвестността се предполага до доказване на
противното.
За да бъде
уважен предявеният иск ищецът следва да докаже следните факти: 1/че е започнал
да владее имота на правно основание, годно да го направи собственик, без да
знае, че праводателят му не е бил собственик; 2/че е упражнявал добросъвестно
владение върху процесния имот през периода 07.04.1999 г. - 07.04.2004 г.
От
представения по делото договор за покупко-продажба на недвижим имот от 07.04.1999 г. и
показанията на свидетелите Л., Н. и К.се установи, че ищецът е започнал да владее
имота след неговото закупуване на 07.04.1999г., когато се е установил в
жилището заедно със семейството си. Ищецът е останал в апартамента до 2006 г. – 2007 г., когато заедно със семейството си се е
преместил в друго жилище - собственост на родителите на приятелката му/св.Н./. Сключеният
договор за покупко-продажба на апартамента от 07.04.1999 г. е в предвидената от
закона форма и е бил годен да направи ищеца собственик, като са били
представени доказателства за правото на собственост на неговия праводател, а
именно КНА от 22.10.1998 г., вписан в Служба по вписванията под № 138, том XIV, имотна партида 23617, № 872/1998 г. За купувача/ищеца/ не е имало
съмнение, че договаря със собственик, още повече, че и нотариусът е изповядал
сделката. Към датата на сделката не е имало съставен акт за държавна
собственост за апартамента, такъв е съставен едва на 22.12.2005 г. Съгласно
чл.70, ал.2 от ЗС, добросъвестността
се предполага до доказване на противното. При
формална легитимация на продавача с нотариален акт и при липсата на преки доказателства
ищецът да е разбрал че договаря с несобственик, няма основание да се приеме, че
презумпцията на чл.70, ал.2 от ЗС е оборена, тъй като знанието на владелеца, че
е договарял с несобственик не може да почива на предположение, а трябва да се
докаже по несъмнен начин. Достатъчно е добросъвестността
да е съществувала към момента на сключване на договора.
Събраните
по делото доказателства/показанията на св.Л., Н. и К., както и изпратените от „Топлофикация
София“ЕАД писмо от 14.03.2019 г., удостоверение от „Чез Електро България“ АД от
25.03.2019 г., писма от 04.06.2021 г. и от 28.05.2021 г. от Столична община,
Дирекция „Общински приходи“/ установяват, че след сключването на договора
ищецът е установил добросъвестно владение върху имота – живял е в него със
семейството си през периода от 07.04.1999 г. до 2006 - 2007 г., когато се е
преместил в друго свое жилище; сключил е договор за продажба на електрическа енергия за процесния апартамент;
декларирал е имота и е заплащал данъци за него. Никой не е проявявал претенции
към него за процесния имот. През 2014 г. П. е извършил основен ремонт на
апартамента, тъй като е възнамерявал да го продаде и със средствата да участва
в инвестиционен проект със св.Н.. Едва през 2015 г., когато ищецът се е опитал
да продаде имота, е научил, че за него е съставен Акт за частна общинска
собственост № 1170/22.12.2005 г.
При така установените факти съдът приема, че ищецът
е упражнявал добросъвестно владение
върху имота през процесния период 07.04.1999 г. - 07.04.2004 г., поради което
го е придобил по давност на основание чл. 79, ал.2 от ЗС.
През
посочения период не съществува забрана за придобиване по давност на имоти - частна
държавна собственост. Разпоредбата на чл.86 от ЗС, която е в сила през този
период/изм.
ДВ. бр.33 от 19 Април 1996 г./, предвижда, че не може да се придобиват по давност само вещи, които са публична държавна или общинска собственост. Впоследствие, считано от 01.06.2006 г., е
въведен мораторуим върху давността за придобиване на имоти – частна или
държавна собственост, съгласно параграф 1 от ЗР към Закона за допълнение на
закона за собствеността/обн.ДВ, бр.46/2006г., в сила от 01.06.2006г./, но преди
това ищецът вече е бил придобил имота, чрез добросъвестно владение, през
периода 07.04.1999 г. – 07.04.2004 г.
По изложените съображения,
предявеният иск като основателен следва да бъде уважен.
Поради уважаване на евентуалния иск
с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК, вр чл. 79, ал.2 от ЗС, съдът не дължи произнасяне по евентуалния иск с
правно основание чл. 72, ал.1 от ЗС, с който ищецът претендира ответникът да му
заплати увеличената стойност на имота, вследствие на подобренията, които е направил в него, в качеството на
добросъвестен владелец, в размер на 400 000 лв.
По разноските:
Ответникът следва да бъде осъден да
заплати на ищеца, на основание чл.78, ал.1 от ГПК, направените по делото
разноски в размер на 7604 лв. В общата сума на разноските са включени разноски
за държавна такса от 1212 лв., за вещи лица – 1600 лв., за съдебни
удостоверения - 10 лв. и за адвокатско възнаграждение - 4782 лв. Неоснователно
е искането на ищеца за присъждане на разноските за вписване на исковата молба,
заплатени по сметка на Агенция по вписванията. По чл.78 от ГПК се присъждат
само съдебно-деловодни разноски, т.е такива, които са сторени в хода на
съдебното производство и пряко обслужват неговото развитие./държавни такси по
сметка на съда, разноски за свидетели и вещи лица, възнаграждение за адвокат/.
Разноските за вписване на искова молба, изплатени по сметка на друго учреждение,
нямат характер на съдебно-деловодни разноски и не се дължат на ищеца.
Мотивиран така, съдът
Р Е Ш
И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от С.Б.П.,
ЕГН **********,***6, съдебен адрес:*** – за адв.Й.Ц.,***, с адрес за
призоваване: гр.София, ул.“*********, иск с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК за приемане за установено
по отношение на Столична община, че С.Б.П.,
ЕГН **********, е собственик на основание договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 07.04.1999 г., обективиран в нот.
акт № 47/07.04.1999г., том I, рег. № 579, нот.дело 65/1999г. на нотариус при
СРС, на следния
недвижим имот: апартамент
№ 9, находящ се в гр. София, район „Триадица“, ул. „*******състоящ се от три
стаи, кухня и сервизни помещения, с площ от 79,64 кв.м., заедно със съответните
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото,
съставляващо парцел VII -11 по ЗРП, одобрен 1992г.,
кв. 376 А по плана на
гр. София, местността „Буката", при съседи на апартамента: ул."Доспат",
Р.Г., ул."Свиленица", калкан, който имот е с идентификатор
68134.1001.746.1.9 по кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД 18-108/13.12.2016г. на Изп.директор на АГКК, с адрес на имота: гр. София,
район „Триадица“, ул. *******, с предназначение: жилище, апартамент; брой нива
на обекта - 1; с площ 79,64 кв.м., прилежащи части 11,01 % ид.част от общите
части на сградата, при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж
68134.1001.746.1.10; под обекта: 68134.1001.746.1.7, над обекта:
68134.1001.746.1.11 и 68134.1001.746.1.10.
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО, на основание чл.124, ал.1 от ГПК, вр. чл.79, ал.2
от ЗС, по отношение на Столична община, с адрес за призоваване:
гр.София, ул.“*********, че С.Б.П., ЕГН **********,***6 , съдебен адрес:***
– за адв.Й.Ц., е собственик, на основание
добросъвестно владение, осъществено през периода 07.04.1999 г. - 07.04.2004 г.,
на следния недвижим имот: апартамент № 9, находящ се в
гр. София, район „Триадица“, ул. „*******състоящ се от три стаи, кухня и
сервизни помещения, с площ от 79,64 кв.м., заедно със съответните идеални части
от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, съставляващо
парцел VII -11 по ЗРП, одобрен 1992г.,
кв. 376 А по плана на гр. София, местността „Буката", при съседи на
апартамента: ул."Доспат", Р.Г., ул."Свиленица", калкан, който имот е с идентификатор
68134.1001.746.1.9 по кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД 18-108/13.12.2016г. на Изп.директор на АГКК, с адрес на имота: гр. София,
район „Триадица“, ул. *******, с предназначение: жилище, апартамент; брой нива
на обекта - 1; с площ 79,64 кв.м., прилежащи части 11,01 % ид.част от общите
части на сградата, при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж
68134.1001.746.1.10; под обекта: 68134.1001.746.1.7, над обекта:
68134.1001.746.1.11 и 68134.1001.746.1.10.
ОСЪЖДА Столична община да заплати на С.Б.П., на
основание чл.78, ал.1 от ГПК, направените по делото разноски в
размер на 7604 лв.
Решението подлежи на обжалване пред
Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването на страните.
СЪДИЯ: