Р
Е Ш Е Н И Е №
К., 25.09.2020 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Казанлъшкият районен съд гражданска колегия в открито
съдебно заседание на двадесет и девети юли две хиляди и двадесета година в
състав
Председател
: КЕТИ КОСЕВА
При участието на секретаря Г.Гилева като разгледа
докладваното от съдия Косева гр. дело № 2379/2019
година за да се произнесе взе предвид следното:
Предявен е иск за обявяване недействителността на
сделка с правно основание чл.40 ЗЗД и алтернативно иск за разваляне на сключена
по нотариален ред покупко-продажба поради неплащане на цената с пр. осн. чл.
201, ал.1, б.“а“ ЗЗД както и за връщане на имота, предмет на сделка.
Предявен е иск за предаване владението на имот с пр.
осн. чл. 75 ЗС.
Ищцата Е.В.И. с ЕГН********** моли съда да прогласи за
нищожен обективираният в нот.акт 122 т.3 н.д. №580/2018 г. на нот. Н. К. договор
за продажба на недвижим имот УПИ I-448от 1011 кв.м. по документ за собственост,
а по скица от 770 кв.м. в кв. 38 по плана на *****, при граници:УПИ II-449, III-450 и
улица, заедно с всички подобрения, приращения и трайни насаждения, находящи се
в него поради договаряне от пълномощника на прехвърлителя сам със себе си във
вреда на упълномощителя. Алтернативно, ако съдът не уважи претенцията й моли
съдът да развали договора за покупко-продажба, обективиран в нот.акт 122 т.3,
н.д. №580/2018 г. на нот. Н. К. на недвижим имот УПИ I-448от 1011 кв.м. по
документ за собственост, а по скица от 770 кв.м. в кв. 38 по плана на *****,
при граници: УПИ II-449, III-450 и улица, заедно с всички подобрения,
приращения и трайни насаждения, находящи се в него поради неплащане от купувача на продавача на продажната цена по
договора и да осъди ответника да й върне имота.
Моли съда да осъди ответника да й предаде владението
върху УПИ I-448в кв.38 по плана на *****, при граници: УПИ II-449, III-450 и
улица заедно с всички подобрения, приращения и трайни насаждения, находящи се в
него и да й присъди разноските направени в настоящото производство.
Твърди, че с нот.акт 192 т.2 н.д. №232/2017 г. на нот.
Н. Б. придобила недвижим имот УПИ I-448от 1011 кв.м. по документ за
собственост, а по скица от 770 кв.м. в кв. 38 по плана на *****, при граници:II-449,
III-450 и улица.
На 28.08.2018 г. подписала на ответника
пълномощно с рег.№2666; 2667 акт 198 т.1
от 2018 г. на нот. М. П. , с което дала право на ответника да се разпорежда с
гореописания имот. При справка в Агенция по вписванията установила, че
ответникът се е разпоредил с имота чрез продажба с нот. акт 122 т.4 н.д.
№580/2018 г. на нот. Н. К. в полза на самия себе си, т.е. е продал сам на себе
си имота ми за сумата от 2000 лв., която сума е почти 5 пъти по-ниска от действителната
пазарна цена на имота.
Тъй като упълномощителят е действал в нейна вреда,
продавайки имота на много по-ниска цена от действителната, съгласно
разпоредбата на чл.40 ЗЗД договорът не произвежда действие за представлявания,
поради което моли съда да прогласи сделката за нищожна и да осъди ответника й
върне имота на основание чл.34 ЗЗД
В нот.акт 122 т.4 н.д. №580/2018 г. на нот. Н. К., с
който ответникът е прехвърлил сам на себе си имота ми е записано, че е получила
предварително и в брой продажната цена от 2000 лв. Заявява, че това не е вярно,
не е получавала никаква сума от купувача-пълномощник, не е правила изявления за
получаване на каквато и да е сума и в пълномощното, което същият е използвал за
сделката. Твърди, че към настоящия момент имотът е във владение на ответника.
В случай, че съдът не възприеме твърденията й за
недействителност на сделката на основание чл.40 ЗЗД, с която ответникът е
прехвърлил имота сам на себе и в нейна вреда, то заявява, че желае сделката,
обективирана в нот.акт 122, т.4, н.д. №580/2018 г. на нот. Н. К., да бъде
развалена поради неплащане на продажната цена на имота по нея и ответникът да й
върне имота.
Ответникът П.Б.М. ЕГН ********** заявява, че исковете
са неоснователни и недоказани, моли да бъдат отхвърлени изцяло и да му бъдат
присъдени направените в производството разноски.
В съответствие с пълномощията, дадени на ответника от
ищцата в пълномощно от 28.08.2018 г. с рег. №2666 и рег. №2667, том 1, акт
№198, упълномощеният има право да извършва посочените в пълномощното действия
при условия по негова преценка и на цена каквато намери за добре, да договаря с
лица, включително и сам със себе си, да се разпорежда както намери за добре, в
това число да го дарява, продава, заменя и др. В изпълнение на дадените му
правомощия и в рамките на същите е извършена и продажбата на недвижимия имот.
В пълномощно от 28.08.2018г. с рег. №2666 и рег. №2667,
том 1, акт №198 упълномощителят не е посочил минимална цена, на която да бъде
продаден имота и е дал право на пълномощника да дарява същия, да се разпорежда
с него безвъзмездно, като начинът и условията на разпоредителната сделка са
изцяло по преценка на упълномощения.
Пълномощникът не е действал във вреда на
упълномощения, учредената му представителна власт е за извършване на всякакви
разпоредителни сделки без ограничаване на параметрите за това, никакви
ограничения на цената, на която да договаря и лицата, с които договаря, вкл. за
извършване и на безвъзмездни сделки. Продажната цена на имота не е по-ниска от данъчната
оценка за същия и доколкото упълномощителката е дала мандат на пълномощника сам
да определи цената на имота същият е действал в кръга и обема на предоставената
му представителна власт. Видно от Нотариален акт №192, том 2, рег. №1463, дело
232 от 12.09.2017 г. ищцата е закупила имота за сумата от 1600 лв., от което
следва, че е невярно твърдението на същата, че продажната цена е няколко пъти
по-ниска от пазарната.
По партидата на имота има вписана възбрана от
29.03.2011 г., която към датата на нотариалното удостоверяване на сделката не е
заличена. Това обстоятелство също е от значение за определяне на стойността на
имота. За сключване на сделката ищцата е уведомена, като уговорената продажна
цена е одобрена от нея. Сумата, получена по сделката, е взета предвид и
залегнала в споразумение с трето лице - неучастващо в настоящото производство,
с което същата е живяла на семейни начала след като страните са постигнали
съгласие, че процесният имот е придобит изцяло със средства на това трето лице.
Сумата по сделката е разплатена с ищцата.
От събраните по делото доказателства преценени по
отделно и в съвкупност съдът намира за установено следното:
С нот. акт № 192, т.2, рег. №1463, н.д. №232/2017 г.
на нот. Н. Б. на 12.09.2017 г. Т.Х.Т. и И.П.Т. продават на Е.В.И. дворно място
с площ 1011 кв.м., представляващо имот пл.№ 448, за който е отреден по плана на
***** ***, УПИ I-448с площ 770 кв.м. в кв. 38, при граници: юг, север и запад
–улици, от изток УПИ II-449, III-450 и улица за сумата 1600 лв. при данъчна
оценка на имота 1515,40 лв.
На 28.08.2018 год. Е.В.И. упълномощила П.Б.М. да
извърши действия от нейно име и за нейна сметка с пълномощно рег. №2666; 2667
акт 198 т. 1 от 2018 г. на нот. М. П. с нотариално
заверени съдържание и подпис на упълномощителя.
Видно от съдържанието на пълномощното Е.В.И. упълномощава
П.Б.М. от нейно име и за нейна сметка да се разпорежда с дворно място с площ
1011 кв.м., представляващо имот пл.№ 448, за който е отреден по плана на ***** ***,
УПИ I-448 с площ 770 кв.м. в кв. 38, при граници: юг, север и запад –улици, от
изток УПИ II-449, III-450 като дарява,
продава, заменя, ипотекира и т.н. КАКТО намери за добре, при каквито условия и
цена намери за добре, да се договаря с когото намери за добре, включително и
със себе си. На упълномощеният е дадено правото да преупълномощава и трети лица
с дадените му права. Пълномощното дава право на упълномощеното лице да действа
от името на упълномощителя пред всички органи на власт и управление в страната,
да се снабдява с всички необходими документи, да съставя от името на
упълномощения всички видове документи.
Видно от представеното удостоверение за данъчна оценка
от 09.09.2019 г. на Община П.б., данъчната оценка на имот пл.№ 448 в кв.38, с
площ 770 км.м., за който е отреден УПИ I-448 е 1459,90 лв.
Видно от съдържанието на нот. акт № 122, т.4, рег.№7868,
н.д. №580/2018 г. на нот. Н. К. Е.В.И. действаща чрез пълномощника си П.Б.М. на
05.09.2018 год. продава на П.Б.М. дворно
място, находящо се в с.Т. , цялото с площ 1011 кв.м., а по скица с площ 770 кв.м.,
с неприложена улична регулация по одобреният със Заповед №8/18.01.1999 г. на Община
П.б. устройствен план, представляващо УПИ I-448 в кв. 38 по плана на с.Т. , при
граници: юг, север и запад –улици, от изток УПИ II-449, III-450 и улица за сумата
2000 лв., платена в брой от купувача на продавача, при данъчна оценка на имота 1916,90
лв.
Видно от представената скица №381 от 10.09.2019 г. на
поземлен имот № I-448, кв. 38 по плана на с. Т. , издадена от Община П.б. УПИ №
I-448 в кв. 38 по плана на с. Т. , е с
площ 770 кв.м. и с неприложена улична регулация.
Видно от представената справка от службата по
вписвания за лицето Т.Х.Т. вписаната върху имота през 2011 год. възбрана е заличена на 07.09.2017 г. ( преди
сделката по н.а. № 192/2017 г.).Видно от заключението на назначената
съдебно-техническа експертиза с вещо лице инж.П.Р. пазарната стойност на УПИ
I-448 в кв. 38 по плана на с.Т. към
16.01.2020 г. - датата на депозиране на заключението е 8900 лв.
Видно от признанията на П.Б.М. в съдебно заседание,
той владее имота от закупуването му и до настоящия момент.
Видно от показанията на разпитаните като свидетели И.Б.М.
и Е.Д.Д., Е. И. и И.М. живели на „семейни начала“ около 4
години преди за се разделят през лятото на 2018 год. След раздялата имали за
уреждане имуществени отношения свързани с придобити по време на съжителството
им имоти и вещи. И.Б.М. и ищцата се договорили имотът да остане за И.Б.М..
Свидетелят И.Б.М. искал дворното място за брат си П.Б.М.. Братята се разбрали, П.Б.М.
да даде парите, за които И.Б.М. и ищцата постигнали съгласие собствеността на
имота да се прехвърли. В присъствието на И.Б.М., Е.Д.Д., Е. В.И.,
П.Б.М., пред ателието на ищцата за маникюр
в гр. Казанлък, предал на И.Б.М. предварително уговорена между него, Е. В.И. и И.Б.М. парична сума. След получаване на
сумата Е. В.И. дала на ответника П.Б.М.
нотариално заверено пълномощно да се разпорежда с „ мястото в с. Т. “ и да се
снабдява с необходимите документи. Необходимостта от пълномощно възникнала,
поради това, че ищцата нямала време да ходи по „институции за данъчни оценки,
скици и други такива“.
Ответникът П.Б.М. и свидетелката Е.Д.Д. са родители на
детето Б.П.М., родено на *** год.
Представени са ПКО без номер от 21.07.2017 г. за
комисионно възнаграждение от 255 лв. издаден от „П.“ ЕООД и предварителен договор за покупко-продажба от 21.07.2017
г. между Т.Х.Т. и И.П.Т. като продавачи и Е.В.И. като купувач. Страните поемат
задължението да си прехвърлят имота представляващ
дворно място, с площ 1011 кв.м., за което е отреден УПИ I-448 в кв. 38 по плана
на с.Т. за сумата 8500 лв. Договорът не
удостоверява плащането на тази цена, а само на дадената като капаро сума от
1000 лв.
Разпитаният като свидетел П.С.С., заявява, че подписът
на „Посредник“ в предварителния договор от 21.07.2017 г. е положен от него като
собственик на „П.“ ЕООД и вписаните в договора факти и обстоятелства са се
осъществили така както е отбелязано в съдържанието на договора.
Оспорването на предварителния договор за
покупко-продажба от 21.07.2017 г. между Т.Х.Т. и И.П.Т. като продавачи и Е.В.И.
като купувач не е доказано. Съдът приема, че съдържанието на същия включително
и по авторството на документа са истинни.
От така приетите за установени факти и обстоятелства
съдът прави следните изводи:
Предявените искове са неоснователни и следва да бъдат
отхвърлени.
Ищцата имала близки, включително финансови и
имуществени взаимоотношения с брата на ответника за един сравнително дълъг
период от време. През лятото на 2018 год. Е.И. и брата на ответника се
разделили и пристъпили към уреждане на материалната част от взаимоотношенията
си. Естеството и обема на тези взаимоотношения не е предмет на спора, но е от
значение факта, че оспорваната от ищцата сделка не представлява обикновена,
чиста покупко-продажба на недвижим имот, а резултат от уравняване на създадени
при съвместното й съжителство с брата на ответника финансови отношения.
Упълномощаването за сключване на договора, за които
законът изисква нотариална форма е дадено писмено с нотариално удостоверяване
на подписа и съдържанието, извършени едновременно. Факт е, че ищцата е избрала кого да
упълномощи да се разпореди с имота придобит по време на съжителството й с И.Б.М..
Изборът на П.Б.М. кореспондира с факта,
че сделката не съставлява чиста продажба на имот, а разпореждане, имащо за цел
да уреди други, оставащи скрити за третите лица, взаимоотношения на Е.И., П.М.
и И.М..
Представителят П.М. може да договаря от името на
представлявания лично със себе си, тъй като представляваният е дал изрично съгласието
си за това.
Обемът на представителната власт на пълномощника
спрямо третите лица се определя според това, което упълномощителят е изявил.
Видно то пълномощното представителят П.М. може да се разпореди с имота буквално
по какъвто начин намери за добре, включително и да го дари. В конкретната
ситуация този обем представителна власт напълно кореспондира със съдържанието
на отношенията довели до предоставянето му. Продавачката Е.И. е предварително финансово
удовлетворена. Сумата пари, която тя се е съгласила да получи за този имот,
респ. за прехвърлянето на този имот на лице, посочено от И.М. й е платена
предварително /преди да даде пълномощно на ответника/. Още преди да бъде
извършено упълномощаването. Интересът на ищцата към имота след упълномощаването
се изчерпва със задължението да предаде владението му на купувача.
Не е налице хипотезата на чл.40 ЗЗД. Не може да се
приеме, че представителят и лицето, с което той договаря /в случай сам със себе
си/, са се споразумели във вреда на представлявания. Това е така понеже ищцата
твърди, че реалната цена на имота е значително по-голяма, тази реална цена й е
била известна и при купуването на имота /твърди, че я е платила/ и една години
по-късно при продажбата му, но въпреки това е изразила волята си имотът й да
бъде продаден или подарен от упълномощеният на когото той намери за добре.
След като в представителната власт влиза воля за
безвъзмездно прехвърляне на собствеността и няма указана минимална цена при
продажба или друг вид възмездно разпореждане не може да се приеме, че със
сделката по н.а. № 122, том 4, дело 580/2018 г. упълномощеният и купувача по
сделката са се споразумели във вреда на продавачката нито може да се приеме, че
договорът е сключен при явно неизгодни условия.
Волята на ищцата, изразена изрично чрез
упълномощаването е да се освободи от правото на собственост върху имота по
какъвто и да е избран от упълномощеното лице начин, включително и безвъзмездно.
Тази воля е формирана при ясното съзнание за стойността на имота, за
последиците от извършеното упълномощаване и повлияна от предхождащи сделката
отношения, за които няма твърдения да накърняват правната сфера на ищцата.
Ищцата представя списък на разноските. Претендира 2280
лв., от които 100 лв. държавна такса, 180 лв. възнаграждение за СТЕ, 2000 лв.
възнаграждение за адвокат.
Ответникът не представя списък на разноските.
Разноските на ответника възлизат на 300 лв. за възнаграждение за адвокат.
Ищцата следва да заплати на ответника направените от
него разноски по делото в размер на 300 лв.
Водим от горното съдът
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни
предявените от Е.В.И. с ЕГН********** ***, чрез адв. Ц. И.М. против П.Б.М. ЕГН-.**********, с адрес ***
искове:
-
съдът да прогласи за нищожен договор за
продажба, сключен по
нот.
акт 122, т.4, н.д. №580/2018 г. на нот. Н. К., с който Е.В.И. чрез пълномощника
си П.Б.М. продава на П.Б.М. дворно място от 1011 кв.м. по документ за
собственост, а по скица от 770 кв.м. в кв.38 по плана на *****, представляващо УПИ I-448 в кв. 38 по плана на същото село при
граници:УПИ II-449 И III-450 и улица, заедно с всички подобрения, приращения и
трайни насаждения, находящи се в него за сумата 2 000лв. като сключен във
вреда на упълномощителя;
-
съдът да развали договора за покупко-продажба,
сключен по нот.
акт
122, т.4, н.д. №580/2018 г. на нот. Н. К., с който Е.В.И. чрез пълномощника си П.Б.М.
продава на П.Б.М. дворно място от 1011 кв.м. по документ за собственост, а по
скица от 770 кв.м. в кв.38 по плана на *****, представляващо УПИ I-448 в кв. 38 по плана на същото село
при граници: УПИ II-449 И III-450 и улица, заедно с всички подобрения,
приращения и трайни насаждения, находящи се в него за сумата 2 000лв. поради
неплащане от купувача на продавача на продажната цена по договора;
-
съдът да осъди
ответника П.Б.М. с п.а. да предаде
на
Е.В.И. владението върху УПИ I-448 в кв.38 по плана на *****, при граници:УПИ II-449
И III-450 и улица заедно с всички подобрения, приращения и трайни насаждения,
находящи се в него.
ОСЪЖДА Е.В.И.
с п.а. да заплати на П.Б.М. ЕГН-.**********, с адрес *** сумата 300,00 лв.,
представляваща разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването
му пред ОКРЪЖЕН СЪД - Ст. З.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: