№ 7288
гр. София, 23.02.2023 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 168 СЪСТАВ, в закрито заседание на
двадесет и трети февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:КАТЯ Н. ВЕЛИСЕЕВА
като разгледа докладваното от КАТЯ Н. ВЕЛИСЕЕВА Гражданско дело №
20221110130261 по описа за 2022 година
Производството е образувано по искова молба от „...“ ЕООД срещу ЕТ „...“, с която е
предявен иск с правно основание чл. 124 ГПК за установяване съществуването на
правоотношение по договор за наем между ищеца, в качеството му на наемател, и
ответника, в качеството му на наемодател, относно поземлен имот с идентификатор
65766.704.36, находящ се в гр. Свищов, ул. „..., придобит от ответника по силата на договор
за покупко-продажба на недвижим имот от 25.02.2022 г. Посочва се, че първоначално
наемното правоотношение е възникнало въз основа на договор за наем, вписан в Служба по
вписванията- гр. Свищов под № 246/26.06.2015 г., с рег. № 1773, том II, с наемодател „Нове-
Петков“ ЕООД, което дружество впоследствие прехвърлило правото на собственост върху
недвижимия имот в полза на ответника по настоящото производство, като договорът за
наем обвързал приобретателя по силата на чл. 237 ЗЗД.
С отговора на исковата молба ответното дружество е направило възражение за
неподведомственост на спора поради наличието на арбитражна клауза. По правилото на чл.
237 ЗЗД новият собственик е обвързан от договора за наем в неговата цялост. Следва обаче
да се отбележи, че арбитражната клауза не е обвързваща за приобретателя, макар наемното
отношение в останалата му част да бъде задължително за него по силата на чл. 237 ЗЗД.
Аргумент в подкрепа на тази теза е изричният текст на чл. 19, ал. 2 от ЗМТА, който
определя арбитражното споразумение като самостоятелно съглашение между страните по
него, със самостоятелно съществуване спрямо останалото съдържание на договора, в който е
включена арбитражната клауза. Чл. 237 от ЗЗД фингира правното положение на
приобретателя на имот като наемодател по съществуващ договор за наем с цел да защити
правата на наемателя. Няма основание разпоредбата да се тълкува разширително, така че да
включва фикция за промяна на страните и по отношение на арбитражно споразумение. Това
становище е застъпено и в Решение № 50 от 14.07.2022 г. на ВКС по т. д. № 36/2022 г., I т.
о., ТК, докладчик съдията Росица Божилова, според което съдбата на арбитражния договор,
като самостоятелен процесуален договор, не следва съдбата на договора, по повод на който
е сключен. Правните последици на арбитражната клауза имат сила само за страните по нея.
Тя не съставлява принадлежност към материалното право. Доколкото арбитражната клауза
има самостоятелен характер по отношение на останалите разпоредби на договора, тя не
обвързва приобретателя по договора за покупко-продажба, с който е прехвърлена
собствеността върху наетия имот, Още по-малко последният има право да се ползва от
въпросната клауза, тъй като самият той е трето за арбитражното споразумение лице. С оглед
изложеното съдът счита възражението за наличие на арбитражна клауза за неоснователно.
Относно релевираното възражение за местна неподсъдност на делото съдът счита
1
същото за основателно с оглед следните съображения. Действително между първоначалните
страни по договора за наем от 25.06.2015 г. има сключен последващ Анекс от 11.09.2015 г.,
съгласно който се договоря местна подсъдност между страните, като определят за
компетентен съдът по седалище на наемателя. Клаузата за избор на местна подсъдност по
своя характер е източник на процесуално правоотношение, намиращо основание в
договорната свобода между страните, призната с нормата на чл.117, ал.2 от ГПК. В
конкретния случай ответникът не е обвързан от клаузата за избор на местна подсъдност, тъй
като правата и задълженията на новия наемодател произтичат не от правото му на
собственост върху имота, а от наемния договор, който за да го обвързва следва да е бил
вписан в имотния регистър, в който смисъл е разпоредбата на чл. 237, ал. 1 ЗЗД, респ. следва
и анексите, с които се изменя договора да са били вписани, за което нито има твърдения,
нито данни по делото.
В случая местната подсъдност ще се определи съгласно уреденото в чл. 105 ГПК, а
именно- съдът по седалището на ответника, който в случая е Районен съд- Свищов.
Предвид гореизложеното производството пред настоящия съд следва да бъде
прекратено, а исковата молба следва да бъде изпратена на местно компетентния съд-
Районен съд- Свищов.
Така мотивиран и на основание чл.119 ал.3 от ГПК, Софийският районен съд
ОПРЕДЕЛИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ направения отвод за неподведомственост на спора.
ПРЕКРАТЯВА производството по гр.дело № 30261/2022 г. по описа на Софийски
районен съд, II гражданско отделение, 168 състав.
ИЗПРАЩА делото по подсъдност на Районен съд - Свищов за разглеждане на
исковата молба.
Определението подлежи на обжалване в едноседмичен срок от връчването му на
страните пред Софийски градски съд.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
2