Р Е Ш Е Н И Е
гр.
София, ………… г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ГО, IV-Д въззивен състав, в публичното заседание на дванадесети декември през две хиляди и
деветнаедсета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЗДРАВКА ИВАНОВА ЧЛЕНОВЕ: ЦВЕТОМИРА КОРДОЛОВСКА
МЛ. СЪДИЯ: БИЛЯНА КОЕВА
при секретаря Екатерина Калоянова, като разгледа докладваното от мл. съдия Коева гр. дело № 5718 по описа за 2019 г. и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.
258 и сл. ГПК.
С Решение №520109 от 30.10.2018 г., постановено по гр. д. № 74670/2015 г. на Софийски районен съд, II ГО, 163 състав, са отхвърлени изцяло предявените от ищеца Д.Е.Г. срещу ответника „К.“ ООД обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД за разваляне на договор обективиран в нотариален акт № 150, том II, рег. № 4481, дело № 310/2010 г. по опис на нотариус с ред. № 384 на НК по отношение на гараж № 4, както и иск с правно основание чл. 192, ал. 1 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата в размер на 11 000 евро, представляваща продажна цена на недвижим имот, а именно: гараж № 4, находящ се на партерния етаж, с площ 24,20 кв. м.,, заедно с припадащите се към гаража 0,62 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворно място, съставляващо УПИ III-3, 4 по плана на гр. София, м. Пробив“, бил. „Пенчо Славейков“, която сума е платена от ищеца – купувач въз основа на сключен окончателен договор на 18.06.2010 г., ведно със законната лихва върху сумата от датата на подаване на исковата молба – 02.12.2015 г. до окончателното заплащане на дължимото.
Срещу решението е постъпила въззивна жалба от ищеца по делото Д.Е.Г., в която са наведени оплаквания за недопустимост, незаконосъобразност и неправилност на обжалвания акт. Въззивникът поддържа, че решението в частта, с която съдът се е произнесъл по иск с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД е недопустимо, тъй като ищецът е поддържал, че не може едностранно да развали договора на основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД, защото е бил недобросъвестен при подписване на окончателния договор за полупко-продажба на недвижимия имот, а е искал единствено връщане на продажната цена на основание чл. 192, ал. 1 ЗЗД. Поддържа се, че искът по чл. 87, ал. 3 ЗЗД бил предявен в условията на евентуалност. Поддържа се, че договорът се счита развален по право по аргумент за противното от чл. 89 ЗЗД. Излагат се подробни съображения за неправилност на решението, като се поддържа, че са незаконосъобразни изводите на съда, че ищеца реално продължава да е собственик на гараж № 4 чрез фирма „Д.“ ЕООД. Поддържа се, че неправилно СРС е приел, че ищецът не е доказал заплащането на покупната цена на гаража. Във въззивната жалба се излагат аргументи за неправилност изводът на СРС относно основателност на направеното от ответника възражение за погасяване на правото на иск по давност.Въззивникът твърди, че е неоснователно възражението за прихващане направено от ответника. Искането към съда е да обезсили, евентуално да отмени решението на първоинстанционния съд и да бъдат уважени предявените искове.
Въззиваемата страна „К.“ ООД – ответник по искoвете – оспорва жалбата като неоснователна и моли съда да я остави без уважение. Поддържа, че са неоснователни доводите за недопустимост на решението на СРС. Излагат се подробни съображения, че правилно съдът е приел, че е изтекла погасителната давност по чл. 110 ЗЗД. Поддържа, че в действителност, ищецът не бил съдебно отстранен от недвижимия имот, тъй като същият е закупил недвижимият имот на публична продан чрез подставено лице, а именно дружество, в което последният е съдружник и управител. Поддържа се, че ищецът не е доказал заплащането на покупната цена , като в действителност е заплатена много по-ниска цена, като за гаража тя е 2350 евро, а не твърдяните 11 000 евро. Излагат се аргументи за правилност на изводите на съда, че възражението за прихващане направено от страна на ответника е вероятно основателно, което се подкрепя от допуснатите по делото ССЕ и ДССЕ. По изложените съображения моли за потвърждаване на обжалваното решение. Претендира разноски.
По делото в законоустановения срок е постъпила и частна жалба от въззиваемия – ответник, с която се обжалва Определение № 557550 от 10.12.2018 г. по гр.д. № 74670/2015 г. на СРС, с което е оставена без уважение молбата на ответното дружество за изменение на постановеното решение в частта за разноските.
В законоустановения срок не е постъпил отговор на частната жалба от страна на ищеца.
Софийски
градски съд, след като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид
наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и възраженията
на насрещната страна, приема следното:
Жалбата е подадена в срока по чл. 259,
ал. 1 ГПК и е допустима.
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се
произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в
обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в
жалбата.
Атакуваното първоинстанционно решение е
валидно.
По отношение оплакванията във въззивната
жалба за недопустимост на решението, съдът намира следното:
Първоинстанционният съд е бил сезиран с
иск с правно основание чл. 192, ал. 1 ЗЗД вр чл. 191 ЗЗД, с който ищецът е
претендирал връщане на продажната цена от продавача, платена за обект – гараж,
от който обект ищецът е бил съдебно отстранен, тъй като гаражът е бил изнесен и продаден на публична продан. С
разпореждане от 03.12.2015 г. съдът е дал указания на ищеца да уточни дали
твърди, че договорът между страните е развален и дали с така подадената искова
молба се предявява иск за разваляне на договора. Ищецът е депозирал уточнителна
молба на 15.12.2015 г., с която е заявил, че договорът не е развалян, защото
ищецът бил недобросъвестен. На 27.01.2016 г. от ищеца е била депозирана молба,
с която е представил данъчна оценка на процесния обект – гараж, и изрично е
посочил, че е предявен иск за разваляне на договора за продажба, обективиран в
посочения в исковата молба нотариален акт.
На настоящия съдебен състав е служебно
известо, че към момента липсва произнасяне по образуваното т. д. № 1/2019 г. по описа на
ВКС, Гражданска и Търговска колегии, за приемане на тълкувателно решение по въпроса
„Договорът за прехвърляне на вещни права върху чужд недвижим имот разваля ли се
по право по силата на влязло в сила решение за съдебно отстранение срещу
приобретателя на имота, или е необходимо предявяването на иск по чл. 189, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 87, ал. 3 ЗЗД?“, съобразно което не е налице задължителна за
съдилищата практика по поставения въпрос.
Настоящият
състав споделя становището застъпено в решение № 424 по гр. д. № 1872/2010 г.,
IV г. о., а именно, че законът не прави разлика между реализирана или
предстояща евикция, защото и в двата случая става въпрос за пълно неизпълнение
или неточно изпълнение на задължението да се прехвърли правото на собственост
за налични права на трето лице, противопоставими на купувача, вече реализирани
или които ще се реализират в бъдеще. Купувачът може да развали договора за
продажба по реда на чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Това е така, тъй като неизпълнението на
двустранен договор, какъвто е договорът за продажба, не погасява задълженията
по него. Кредиторът може да иска изпълнение или да развали договора. След
съдебното отстранение на купувача остава възможността да развали договора, за
да може да си върне платената цена и другите разноски, направени във връзка със
сключения договор. Той има интерес да предяви иск за връщане на цената на
отпаднало основание и затова купувачът трябва да развали договора на основание
чл. 87, ал. 3 ЗЗД. След като липсва разпоредба за разваляне на договора в
специалната част на ЗЗД в посочената хипотеза, той има възможност да използва
правното средство, уредено в общата част – иска по чл. 87, ал. 3 ЗЗД – иска за
разваляне на двустранен договор поради неизпълнение. Законът изисква изрично
договори с предмет вещни права върху недвижими имоти, да се развалят само по
съдебен ред.
Ето защо, не може да бъде предявен
иск за връщане цената на вещата по договор за покупко-продажба на недвижим
имот, поради осъществена евикция, без да бъде предявен иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД
за разваляне на същия този договор, като претенцията за последиците от
евикцията имплицитно съдържа в себе си искане за разваляне на договора, когато
последният е с предмет недвижим имот.
Съобразно изложеното, изцяло
неоснователни се явяват доводите на ответника за недопустимост на решението на
СРС и произнасянето на съда по непредявен иск. Съдът, законосъобразно е дал
указания на ищеца да уточни исковата си молба, законосъобразно е приел, че се
иска разваляне на договора, а и от ищеца изрично е посочено, че е предявявен
иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД.
По правилността на решението, съдът
намира следното:
Предявени са искове с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД и чл. 192, ал. 1 ЗЗД вр чл. 191 ЗЗД.
Претенцията на ищеца се основава на твърдения,
че е
сключил договор за покупко-продажба на недвижим имот с ответника на
18.06.2010 г. въз основа на сключен по –рано предварителен договор, като
ответното дружество е прехвърлило на ищеца гараж, апартамент и паркомясто, като
към датата на продажабата по отношение на гаража е наложена ипотека от „Б.П.Б.“
АД, за която ищецът не е знаел, а обектът – гараж е изнесен и продаден на
публична продан.
При така релевираните твърдения
възникването на спорното право се обуславя от осъществяването на следните
материални предпоставки (юридически факти):
1. наличието на действително
правоотношение по договор за продажба, по силата на което продавачът се е
задължил да прехвърли правото на собственост върху процесния имот и да го
предаде, а купувачът да го получи и да заплати уговорената продажна цена; 2.
след сключването на договора купувачът да е бил съдебно отстранен, т. е. да е
бил осъден да предаде владението върху имота; 3. неизпълнение на задължението
за продавача към купувача да му прехвърли съответното право върху вещта в
пълния му обем без да е ограничено от правата на трети лица, които могат да се
противопоставят на купувача - чл. 188 от ЗЗД, което служи за основание за пораждане на задължение на купувача
към третото лице . Тези обстоятелства следва да бъдат установени от
ищеца-купувач.
Спорен в настоящия случай е въпросът
дали е налице основание за ангажиране на отговорността на ответника при
евикция, респ. налице ли е основание за разваляне на сключения между страните
договор.
По делото не се спори, че на 15.06.2010
г. между страните е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на самостоятелен
обект : гараж № 4, находящ се на партерния етаж, с площ 24,20 кв.м., находящ се
в гр. София, м. „Пробив“, бул. „Пенчо Славейков“ за сумата от 3350 евро. На
същата дата е сключен и анекс № 1 към предварителния договор, с който страните
са се уговорили, че цената за обекта се увеличава, като увеличението е в размер
на 7 650 евро .
Между страните не се спори, а и от
представения по делото нотариален акт от
18.06.2010 г., № 150, том II, рег. № 4481, дело № 310/2010 г. по опис на
нотариус с ред. № 384 на НК се установява, че ответното дружесво „К.“ ООД е
продало на ищеца Д.Е.Г., недвижими имоти подробно описани в посочения
нотариален акт – апартамент № 6 с паркомясто
и процесния гараж № 4 находящ се в гр. София, м. „Пробив“, бул. „Пенчо
Славейков“ ,, като в нотариалния акт е посочено, че цената общо за двата имота
е в размер на 34 750 евро, която сума представляващия дружеството-продавач
заявява, че е получил напълно от купувача.
По делото е представен и нотариален акт
за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот от 08.08.2007 г., № 46, том V, рег. № 5041, дело № 779 от 2007 г.,
от който се установява, че ответното дружество „К.“ ООД е учредило договорна
ипотека в полза на „Б.П.Б.“ АД за обезпечаване на сключения между страните
договор за инвестиционен кредит, върху правото на строеж за множество обекти
подробно описани в посочения нотариален акт, сред които и правото на строеж
върху процесния гараж №4.
От представеното по делото
постановление за възлагане на недвижимо имущество от 01.10.2015 г. на ЧСИ с
рег. № 838 на КЧСИ към СГС, се установява, че за изнесеното на публична продан
на 28.08.2015 г. до 28.09.2015 г. недвижимо имущество собственост на Д.Е.Г., а
именно: гараж № 4, находящ се в гр. София, район Възраждане, ул. „******№ **на
партерния етаж на жилищна сграда, със застроена площ 24,30 кв.м. за купувач е
обявено „Д.“ ООД и имотът е възложен на посоченото дружество за сумата от
18 950 лв.
Не се спори между страните, а и от
представеното по делото удостоверение изх. № 20150903094954 от 03.09.2015 г. е
видно, че управител и съдружник в дружеството „Д.“ ООД е ищеца Д.Е.Г..
В първоинстанционното производство е
изслушано и прието заключението на допусната съдебно-счетоводна експертиза, съгласно
заключението на вещото лице, по която, продажната цена на имотите посочена в
нотариален акт за покупко-продажба в размер на 34 750 евро, в левова
равностойност 67 965, 09 лв. е получена от оветника.
По делото е допусната допълнителна Ссче,
по която вещото лице е посочило, че по делото не се намира фактура за сумата от
1000 евро, нито такава за 3000 евро, поради което плащане на тези суми от
страна на ищеца не са заплащани. Вещото лице е посочило, че поделото не се
намира фактура за сумата 7 650 евро, нито платежно, следвоателно такова
плащане не е установено. В заключението е посочено, че общият размер на
заплатените от купувача парични суми, видно от наличните по делото платежни
нареждания е 67 965, 09 лв., която сума не съвпада с цените, договорени в
двата предварителни договора.
По делото е допусната съдебно-техническа
експертиза, съгласно заключението на вещото лице по нея, средната пазарна цена
на процесния гараж е 21 828 лв.
Настоящият съдебен състав кредитира
заключенията на вещите лица по допуснатите Ссче и СТЕ като пълни, безпристрастни
и компетентно изготвени.
При
така установеното от фактическа страна въззивният съд намира от правна страна
следното:
Съгласно правилото на
чл. 188 ЗЗД продавачът отговаря, ако трети лица имат право на собственост или
други права по отношение на вещта, които могат да противопоставят на купувача,
освен ако последният е знаел това. Отговорността на продавача може да бъде
ангажирана независимо дали третото лице е предявило правата си и купувачът е
отстранен изцяло или отчасти от вещта. Достатъчно е същите да могат да бъдат
предявени във всеки един момент и противопоставени на купувача, т.е. да е налице реална заплаха вещта да бъде отнета
от купувача. Рамките на отговорността на продавача е уредена в следващите
разпоредби – чл. 189 - чл. 192 ЗЗД, като възможностите за реализирането й са в
зависимост от това дали се касае за т.нар. евентуална евикция (чл. 189 ЗЗД) или
за т.нар. осъществена евикция (чл. 191 ЗЗД) – съдебно отстранение.
В разглеждания случай
от съвкупния анализ на доказателствения материал по делото се налага извод, че права
върху недвижимия обект – гараж № 4 е имало трето спрямо страните по процесния договор
за покупко-продажба лице, а именно ипотекарния кредитор, който е реализирал
правата си чрез изнасяне на имота на публична продан. Съгласно чл. 188 ЗЗД продавачът отговаря, щом трето
лице има права върху продадената вещ, които може да противопостави на купувача
в две хипотези. В първата хипотеза, какъвто е настоящият случай третото лице е
предявило правата си и купувачът вече е отстранен от вещта, която е купил -
налице е осъществена евикция. Затова купувачът може да развали договора за
продажба по реда на чл. 87, ал. 3 ЗЗД и да
търси обезщетение за вредите, които претърпява от неизпълнението /чл. 189, ал. 1 ЗЗД/. Във връзка с
възраженията на ответника, както и с твърдението на ищеца, че бил
недобросъвестен при сключването на договора, тъй като не е проверил в публичния
регистър на Служба по вписванията за наличие на вписани права на трети лица
върху процесния имот, следва да се отбележи, че недобросъвестните купувачи, т.е. тези, които
при пораждане на продажбеното правоотношение са знаели за правата на трети лица
върху вещта, предмет на този транслативен възмезден договор, могат да искат
само връщане на заплатената цена, но не и стойността на плодовете и разноските,
но недобросъвестността не рефлектира върху възможността да бъде развален
договора и да бъде искано връщането на продажната цена, в който смисъл е и
изричната разпоредба на чл. 192, ал. 1, изр.1 ЗЗД.
В този смисъл, не могат да бъдат споделени възраженията на ответника, че
след като ищецът не положил грижата да провери за наличие на права на трети
лица върху процесния имот, не можел да претендира връщане на продажната цена,
което единствено претендира ищецът като последица от развалянето на договора в
настоящото производство.
Следва да се посочи, че
в т. 2 от представения нотариален акт от 18.06.2010 г., № 150, том II, рег. №
4481, дело № 310/2010 г. по опис на нотариус с ред. № 384 на НК е посочено, че управителят
и представител на ответника – дружеството продавач, декларира, че описаните в
нотариалния акт имоти са изцяло собственост на същото и че дружеството
прехвърля собствеността на тези имоти на купувача чиста от права на трети лица
и каквито и да било тежести, за които купувачът да не е уведомен – учредени или
запазени ограничени вещни права, възбрани, искови молби, договори за наем,
договорни или законни ипотеки и каквито и да било други тежести.
Не могат да бъдат
споделени и възраженията на ответника, намерили израз и в изводите на
първоинстанционния съд, че в случая не е налице евикция, тъй като в дружеството
- купувач по публичната продан, на която имота е бил продаден и възложен в
последствие съдружник бил ищецът – физическо лице.
Безспорно е в правната
теория и съдебната практика, че търговското дружество и физическото лице са
различни правни субекти. Органният представител извършва действия съобразно
дадената по закон компетентност, упражнява представителни функции, като част от
правомощията си на орган на юридическото лице. Той не действа от свое име, като
отделен правен субект, а като ЮЛ. Във външните действия органният представител
представлява ЮЛ, но волята, която изразява, не е собствена, на субект, различен
от ЮЛ, а е волята на самото ЮЛ. Външно изразената от органния представител воля
спрямо третите лица, е функция, част от законовата компетентност на органите на
ЮЛ.
В настоящия случай,
договорните отношение между страните въз основа, на които се търси
отговорността за евикция на ответника е сключен между последния и между ищеца – физическо лице.
Обстоятелството, че търговско дружество, чиито управител, респ. съдружник е бил
ищеца е придобило имота на публична продан при реализирането на правата на
трети лица върху него, не заличава последиците от евикцията спрямо физическото
лице - ищец, нито може да се приеме, че е налице идентитет между правните
субекти, поради което да липсва реализирано отстраняване или отстраняването да
е само привидно.
При това положение
следва да се приеме, че в разглеждания спор са налице всички предпоставки за ангажиране
отговорността на ответника по реда на чл. 192 ЗЗД.
Неоснователни се явяват
възраженията на ответника, релевирани с отговора на исковата молба, че дружеството
- продавач не разполагало със средства в размер на 2 420 евро, които да
предостави на банката – кредитор за заличаване на вписаната ипотека върху гараж № 4, поради което уведомило ищеца –
собственик и предложило да заплати посочената сума, като в замяна получи
идеални части от друг имот, за което ищецът се съгласил, но внезапно се
отказал, което било злоупотреба с права от страна на ищеца.
Следва да се посочи, че
купувачът не може да бъде задължен да заплаща суми извън уговорената продажна
цена на имота, за освобождаването на имота от тежести за чужди задължения, без
да е била налице изрична уговорка в този смисъл. Разпоредбата на чл. 191, ал. 3 ЗЗД предвижда подобна възможност купувачът да освободи имота от правата на
третото лице и да избегне евикцията, но се касае за правна възможност,а не
задължение. Към посочения от ответника момент, купувачът не е бил длъжен да
разполага с финансовата възможност да освободи имота, затова и законът му
предоставя само възможност, като
последното не освобождава от отговорността неизправния продавач и в този случай.
Настоящият
съдебен състав, намира за неоснователни възраженията на ответника, че ищецът не
е установил да е заплатил продажна цена за гаража в размер на 11 000 евро,
поради следните съображения:
Видно
от представения нотариален акт от 18.06.2010 г., № 150, том II, рег. № 4481,
дело № 310/2010 г. по опис на нотариус с ред. № 384 на НК страните са посочили,
че цената общо за двата имота ( описаните в т. 1 имоти са апартамент с
паркомясто и процесния гараж) е 34 750 евро. Съгласно заключението на
вещото лице по допуснатата ССчЕ, именно сума в посочения размер е заплатена на
ответното дружество.
Видно
от сключения между страните предварителен договор и анекс към предварителен
договор, общата стойност, която ищецът се е съгласил да заплати за процесния
гараж е в размер на 11 000 евро.
Горните изводи се подкрепят и от
заключението на вещото лице по допусната съдебно-техническа експертиза,
съгласно чието заключение средната пазарна цена на процесния гараж е 21 828
лв., поради което дори и цената да не е конкретно определена в окончателния
договор, същата се явява определяема и определената от страните в
предварителния договор и в анекса цена, кореспондира на средната пазарна цена
на имота посочена от вещото лице.
Недоказани са
твърденията на ответното дружество, че е налице друго основание за превод на
посочената сума, тъй като в този смисъл не са ангажирани, каквито и да било
доказателства, напротив сумата изцяло съвпада с посочената в нотариалния акт.
Съобразно изложеното
съдът намира, че са налице материалните предпоставки предвидени в разпоредбата
на чл. 192 ЗЗД, поради което следва да бъдат разгледани възраженията на
ответника за прихващане и настъпила погасителна давност.
По отношение
възражението на ответното дружество за прихващане със сумаа от 1000 евро –
неизплатено капаро, дължимо от купувача на основание чл. 1, ал. 2, т.2.1. от
Предварителен договор от 15.06.2010 г. и сумата от 3000 евро неизплатено
капаро, дължимо от купувача на основание чл. 1, ал. 2, т.2.1. от Предварителен
договор от 01.06.2010 г., съдът намира следното:
Съгласно чл. 1, ал. 2,
т 2.1. от представените по делото предварителни договори, съответно от
15.06.2010 г. и от 01.06.2010 г.страните са определили съответно 1000 евро и
3000 евро – капаро (задатък) по смисъла на чл. 93 ЗЗД. Задатъкът служи за
доказателство, че договорът е сключен и обезпечава неговото изпълнение (чл. 93,
ал. 2 ЗЗД). При задатъка кредиторът може избира дали да задържи задатъка като
обезпечение (чл. 92, ал. 2 ЗЗД) или да иска изпълнение (чл. 93, ал. 3 ЗЗД).
Страната, която е получила задатъка, дължи двойния му размер, ако не изпълни
договора (чл. 93, ал. 2 ЗЗД). В настоящия случай нито се твърди, нито се
установява да са налице предпоставките за задържане на задатъка от страна на
ответното дружество, доколкото между страните е сключен окончателен договор за
посочените в предварителните договори недвижими имоти, като след сключването му
е ирелевантно обстоятелството дали е бил платен задатъка, чиято стойност
подлежи на връщане или на приспадане от цената при сключването на окончателен
договор, доколкото е изпълнил обезпечителната си функция.
Ето защо, изцяло
неоснователно се явява направеното от ответното дружество възражение за
прихващане, доколкото в негова полза не съществува вземане за задатък по
предварителните договори към настоящия момент, в този смисъл са неправилни и
изводите на СРС за вероятната основателност на възражението.
По възражението за
изтекла погасителна давност по вземането за евикция, настоящият съдебен състав
намира следното:
При съдебна евикция за
купувача по неизпълнения договор за продажба съществуват две възможности: или
да го развали изцяло (чл. 189 ЗЗД
във връзка с чл. 191, ал.
1 ЗЗД; чл. 190, ал.
1 ЗЗД), или да запази договора частично, като иска намаляване на
цената му (чл. 190, ал.
2 ЗЗД). Намаляването на цената по съществото си има същите последици
като развалянето на договора, но само за една негова част – смята се, че с
уважаване на иска за намаляване на цената договорът губи действието си да
създаде задължение за прехвърляне на правото на собственост върху онази част от
продадената вещ, която се е оказала собственост на трето за сделката лице, а
платената цена за тази част (пропорционално на общата) подлежи на връщане.
Ефектът много прилича на разваляне на част от договора, поради което връщането
на цената се приближава до иск за връщане на даденото на отпаднало основание (чл. 55, ал.
1, предл. трето ЗЗД). Поради това и в трайната съдебна практика е
прието, че моментът, от който тече давностния срок при осъществена евикция по
съдебен ред, е този, от който е станало ясно, че действието на договора е
отпаднало – от момента на влизане на съдебното решение за признаване на права
на трето лице върху продадената вещ в сила.
В настоящия случай,
доколкото се касае за наличие на ипотечно право на трето лице, което е
противопоставимо на ищеца-купувач, правото е реализирано и имотът е изнесен на
публична продан и възложен на трето лице, то следва да се приеме, че моментът,
от който започва да тече погасителната давност по чл. 110 ЗЗД е дата на влизане
в сила на постановлението за възлагане, от който момент трето лице е обявено за
собственик на имота – в случая 13.10.2015 г. Това е така, тъй като купувачът не
участва в процеса срещу ипотекарния длъжник, а и с решението срещу последния,
купувачът не е отстранен от имота, последното настъпва с влизането в сила на
постановлението за възлагане. Следва да се посочи, че за разлика от
евентуалната евикция, при която съществува вероятност купувачът да бъде отстранен,
но не и сигурност, че това ще се случи, поради което срокът за предявяване на
такъв иск тече от по-ранен момент, при реализираната евикция, давностния срок
тече именно при действителното правно отстраняване на имота, доведено до
знанието на евинцирания купувач. В случая искът е предявен на 02.12.2015 г. или
едва два месеца след влизане в сила на постановлението за възлагане, поради
което не се явява погасен по давност.
При това положение решението
на СРС като неправилно следва да бъде отменено, а предявените искове следва да
бъдат уважени, като бъде развален на основание чл. 87, ал. 3 сключения между
страните договор за покупко-продажба на гараж № 4 и бъде осъден ответника да
заплати на ищеца продажната цена на имота в размер на 11 000 евро на
основание чл. 192, ал. 1 ЗЗД.
По отношение на
частната жалба: С оглед изхода на спора и отмяна на решението на СРС, водеща
изцяло до преразглеждане на отговорността за разноски, частната жалба следва да
бъде оставена без разглеждане, поради липса на предмет.
По разноските:
При този изход на спора
право на разноски има само ищеца.
В производството пред
първоинстанционния съд е представил списък с разноски /л. 229 от делото/, в
който е посочил, че претендира разноски в размер на 860 лв . – за държавна
такса, 2 640 лв. с ДДС- за адвокатско възнаграждение , 200 лв. – за съдебно-оценителна
експертиза, 200 лв. – за съдебно счетоводна експертиза и 110 лв. – доплащане за
съдебно-счетоводна експертиза. Съдът намира, че направеното от ответника
възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение е неоснователно предвид
фактическата и правна сложност на делото, проведените открити съдебни заседания
и извършените процесуални действия. Съгласно изложеното на основание чл. 78,
ал. 1 ГПК на ищеца следва да бъдат присъдени разноски за първоинстанционното
производство в обща размер на 4010 лв.
За настоящото въззивно
производство въззивникът е претендирал заплащане на разноски, представляващи
532 лв. за държавна такса и адвокатско възнаграждение в размер на 1644 лева, за
последното, обаче по делото липсват доказателства, че е било уговорено и
платено, поради, което не следва да се присъжда.
Така мотивиран, СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ Решение
№520109 от 30.10.2018 г., постановено по гр. д. № 74670/2015 г. на Софийски
районен съд, II ГО, 163 състав, като вместо него ПОСТАНОВЯВА:
РАЗВАЛЯ
на осн.чл.**ал.3 ЗЗД договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в
нотариален акт от 18.06.2010, № 150 том ІI, рег. №4481, дело № 310 от 2010 г.,
в частта, с която „К.“ ООД продава на Д.Е.Г. следния свой недвижим имот: ГАРАЖ
№ 4 (четири), находящ се на партерния етаж на сграда, построена в УПИ III-3,4 от квартал № 173 по
плана на гр. София, ул. „******№ 78-89, местността „Пробив“, бул. Пенчо
Славейков“, със застроена площ 24,20 кв.м., при граници на гаража: маневрено
пространство, гараж № 3, магазин № 1 и калкан, заедно с припадащате се 0,62 %
идеални части от общите части на сградата, които идеални части изразени в
квадратни метри се равняват на 5, 21 кв.м. и заедно с 0,62 % идеални части от
мястото, в което е построена сградата.
ОСЪЖДА
„К.“ ООД с ЕИК *******, със съдебен адрес ***, да заплати на Д.Е.Г., ЕГН **********, с адрес ***, на основание чл.
192, ал. 1 ЗЗД, сумата от 11 000 евро
представляваща продажната цена на недвижим имот - ГАРАЖ № 4 (четири), находящ
се на партерния етаж на сграда, построена в УПИ III-3,4 от квартал № 173 по
плана на гр. София, ул. „******№ 78-89, местността „Пробив“, бул. Пенчо
Славейков“, със застроена площ 24,20 кв.м., при граници на гаража: маневрено
пространство, гараж № 3, магазин № 1 и калкан, заедно с припадащате се 0,62 %
идеални части от общите части на сградата, които идеални части изразени в квадратни
метри се равняват на 5, 21 кв.м. и заедно с 0,62 % идеални части от мястото, в
което е построена сградата, ведно със законната лихва от 02.12.2015 г. до
окончателното плащане.
ОСЪЖДА
„К.“ ООД с ЕИК *******, със съдебен адрес ***, да заплати на Д.Е.Г., ЕГН **********,
с адрес ***, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 4010 лева – разноски за
производството пред първоинстанционния съд и на основание чл. 273, вр. чл. 78,
ал. 1 ГПК сумата от 532 лева – разноски за въззивното производство за платена
държавна такса.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с касационна жалба пред Върховния касационен съд по правилата
на чл. 280 ГПК в 1-месечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.