Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Варна, 20.10.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, XXVс.
в публично съдебно заседание на четиринадесети октомври две хиляди и двадесета година в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: КАМЕЛИЯ ВАСИЛЕВА
при
участието на секретаря Елица Трифонова
след като разгледа докладваното от съдията
гр. дело № 1123 по описа за 2020 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл.422 ГПК вр.
чл.6, ал.1, т.9 и т.10 ЗУЕС от Етажна собственост с административен адрес
гр.варна, ул.“**“ №9, вх.Д чрез управителя „К.К.“ ООД срещу М.Г.С. – Н. за
приемане за установено в отношенията между страните, че ответницата дължи
заплащането на присъдените в полза на ищеца суми съгласно Заповед за изпълнение
№7996/21.10.**., издадена по ч.гр.д. №16929/**. по описа на ВРС, 35с., както
следва : сумата от 414.60 (четиристотин и
четиринадесет лева и шестдесет стотинки) лева, формирана, както следва: сумата
от 384.60 (триста осемдесет и четири лева и шестдесет стотинки) лева, представляваща сбор от месечни такси за поддръжка
управление на общите части на Етажната собственост, включващи: такса за домоуправител и касиер, такса
за чистота и ел. енергия на стълбищното осветление, такса за поддръжка на
зелените площи, такса Фонд ремонт и такса модернизация, за периода от октомври
2016 г. до юли 2019 г. и сумата от 30.00 (тридесет) лева, дължима за изграждане
на бариери и легнали полицаи, съгласно
решения, обективирани в т. 3 от протоколи от Общи събрания, проведени на
19.10.2016 г., 10.01.2018 г., 12.04.2018 г. и 05.09.2018 г., както и съгласно
решение, обективирано в т. 2 от Общо събрание, проведено на 16.09.2019 г.,
ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на
подаване на заявлението в съда - 18.10.2019 г. до окончателното изплащане на
вземането.
В исковата молба се твърди, че „К.К.“ ООД е избрано за професионален
домоуправител с Протокол №8/16.12.**.
Сочи се, че ответницата е собственик на ателие №1 в гр.Варна, ул.“**“
№9, вх.Д. С Решение на ОС на ЕС от 19.10.2016г., било протоколирано в т.3 и
прието да се заплащат такси за управление и поддръжка на ЕС, както следва :
такса домоуправител и касиер да се
разпредели на апартамент, като това важи и за необитаемите апартаменти, за
домоуправител се дължала 100 лева такса месечно, което разпределено за всеки
отделен апартамент се равнявало на 3.20 лева месечно; такса чистота и
ел.енергия на стълбищното осветление се разпределяла на база брой живущи в
апартамент, като за ателие 1 живеели двама души и таксата била в зависимост от
месечния разход за ел.енергия; такса за поддръжка и управление на зелените
площи била 5 лева месечно на обитаем апартамент, такса Фонд Ремонт била 2 лева
месечно, като станала 4 лева месечно от
месец май 2017г.
На 12.04.2018г. било проведено ОС на комплекса
като представители на вх.Д били И. Вл., Д.Д. и
Кр. Я., които били избрани за
представители с протокол от 10.01.2018г. т.6. С Решение по т.3 от дневния ред
било прието живущите да заплащат по 2 лева за всеки апартамент от всички
входове за Фонд ремонт и обновяване и модернизиране на общите части на
комплекса от месец май 2018г. Били монтирани бариери и били сложени легнали
полицаи на територията на комплекса, били подменени плочките в общите части на
комплекса, част от който била и ЕС, като било прието да се плати по 30 лева на
апартамент. Съгласно т.3 от протокола на ОС на ЕС от 10.01.2018г. било прието
да се събират от всеки апартамент по 20
лева и съгласно т.3 от протокол на ОС на ЕС от 05.09.2018г. било прието да се
събират по 10 лева на апартамент.
Ответницата била канена многократно да заплати
дължимите суми. Н а16.09.**. било проведено ОС на ЕС, на което било взето
решение да се задейства съдебна процедура за събиране на задълженията за ателие
1.
В срока по чл.131 ГПК ответникът е депозирал писмен отговор, в който е изразено
становище за недопустимост и неоснователност на иска.
Съображенията за недопустимост на иска се изразяват
в твърдението, че „К.К.“ ООД не притежава качеството на управител на ЕС.
Оспорва се валидността на представения протокол, както и легитимността на
решението, с което дружеството е избрано за управител. В тази връзка се излага,
че в Протокол №8/16.12.**. схематично и с едно изречение били записани уж взети
решения, като не било отразено брой лица, нито проценти от ЕС , кой как е
гласувал, по която и да е точка от дневния ред.
Списъкът на собствениците в ЕС показвали кой евентуално е присъствал на
ОС, но не и как е гласувано по отделните точки от дневния ред, вкл. и за избор
на управител.
Съображенията за неоснователност на иска са
следните :
Твърди се, че ответницата никога не е живял в
имота, нито в него е живяло друго лице, не е бил отдаван под наем, нито бил
ползван под друга форма и предназначение. Постоянният и настоящ адреса на
ответницата били в гр.Варна, ж.к.“**“ бл.**, вх.1,ап.22, където живеела със
семейството си от 2010г. Тя закупила ателието през 2013г. с цел да бъде
ползвано за зъболекарски кабинет, но не го използвала. Зъболекарската й
практика се осъществявала в друг обект, находящ се на адрес гр.Варна, ул.**№6-6А,
офис 1. Твърди се, че тя не дължи
разходи за поддръжка и управление съобразно нормата на чл.51,ал.2 ЗУЕС, която е
императивна, като взетото решение в тази връзка е нищожно поради противоречие
със закона и не подлежи на изпълнение. Излага и че процесният обект има
самостоятелен вход, който не преминава през входа на сградата и който се използвал
от ответницата в редки случаи, когато посещавала собствеността си.
Твърди се, че ответницата никога не била канена
да присъства на събрания ЕС, не й било известно провеждането на такива, нито
била уведомявана за взети решения, поради и което й била отнета възможността да
се защити и да ги обжалва.
По отношение на претенцията за заплащане на
такса за поддръжка на зелените площи излага, че не са представени доказателства
за кои зелени площи става въпрос, същите общи части ли са към процесната сграда, какви разходи в какъв
период, на какво основание и за какви дейности са извършени за поддръжката им.
По отношение на претенцията за заплащане на
разходи за изграждане на бариери и легнали полицаи излага, че не са представени
доказателства за действителното извършване на такива разходи, за техния размер
и основание. Оспорва се легитимността на
взетото решение за изграждане на бариери и легнали полицаи. Сочи, че на
събранието, на което е взето решение за изграждане на бариери и легнали полицаи
е присъствал само И. Вл., който не е имал
правомощие сам да представлява всички собственици от вх.Д и да взема решения от
тяхно име. Твърди, че е нарушена императивната разпоредба на чл.14, ал.3 и ал.4 ЗУЕС, съгласно които
при представителство в ОС едно лице може да представлява най-много трима
собственици/ползватели и то само въз основа на писмено пълномощно с нотариална
заверка на подписа, а съгласно чл.18,ал.2 ЗУЕС съвместното общо събрание се
провеждало по общите правила за провеждане на общо събрание.
Твърди се, че при подаване на заявлението за
издаване на заповед за изпълнение от страна на заявителя „Домоуправител
България“ ООД е липсвала процесуална
легитимация на заявителя, тъй като към този момент дружеството не е
имало качество на управител на ЕС. Съгласно от Протокол за проведено ОС на
16.09.**. решението за продължаване на договора на „Домоуправител България“ ООД било взето от
51% от собствениците на обекти в ЕС, което било в пряко нарушение на
императивната разпоредба на чл.17,ал.7 ЗУЕС, съгласно която това решение
следвало да се вземе с мнозинство 67 % от общите части на ЕС.
Съдът
след като съобрази събраните по делото
доказателства по реда на чл.235,ал.2 вр. чл. 12 ГПК, намира следното :
От договор за покупко-продажба от 20.05.2013г.,
обективиран в НА №**,
том 1, рег.№**,
дело №67/**.
на нот.№561-Ивелина Обретенова се установява, че М.Г.С.-Н. е собственик на Зъболекарски
кабинет, образуван след промяна на предназначението на Ателие №1, разположен на
първи етаж в новострояща се жилищна сграда „Д“, находяща се в гр. Варна, район **, ж.к.“**“, ул.“**“ №9 със застроена площ 53.07
кв.м.
С решение на Общото събрание на ЕС на собствениците на жилища и обекти в
жилищна сграда в гр.Варна, ж.к.“**“,
ул.“**“ №9, вх.Д, обективирано в Протокол от 19.10.2016г. по т.3 е взето
решение таксата за домоуправител и касиер да се разпределя на апартамент и това
да важи за необитаемите апартаменти; такса чистота и такса ел.енергия стълбищно
осветление да се разпределя на брой живущ; такса за поддържа на зелените площи
да е по 5 лева на обитаем апартамент; такса за фонд ремонт да е по 2 лева на
апартамент, което важи и за необитаемите апартаменти, като от месец май 2018г.
да се увеличи на 4 лева.
С
решение на Общото събрание на ЕС на
собствениците на жилища и обекти в жилищна сграда в гр.Варна, ж.к.“**“, ул.“**“ №9, вх.Д, обективирано в
Протокол от 10.01.2018г. по т.3 етажните собственици са запознати с взето на
20.12.2017г. решение за монтиране на бариери и легнали полицаи/ гумени
ограничители на скоростта/ за ограничаване използването на паркоместата и
външни лица и предотвратяване на инциденти относно играещите деца в
комплекса.Посочено е, че офертата от фирма „Ад Холд“ООД е за сумата от
4196 лева без ДДС. Присъстващите са гласували единодушно да се събират по 20
лева за всички апартаменти в комплекса от всички входове, която сума да се
разпредели на две вноски по 10 лева през месеците януари и февруари 2018г. и да
се съхранява в отделен фонд – фонд рационално модернизиране на комплекса. По
т.6 е взето решение входа да се почиства
два пъти седмично срещу сумата от 70 лева на месец.
С
решение на Общото събрание на ЕС на
собствениците на жилища и обекти в жилищна сграда в гр.Варна, ж.к.“**“, ул.“**“ №9, вх.Д, обективирано в
Протокол от 12.04.2018г. по т.2 е разисквано приемане на оферти за монтирането
на бариери и легнали полицаи; по т. 3 е взето решение от месец май 2018г. да се
начисляват и събират по 2 лева на апартамент за фонд ремонт и обновяване и
модернизиране на общите части.
С
решение на Общото събрание на ЕС на
собствениците на жилища и обекти в жилищна сграда в гр.Варна, ж.к.“**“, ул.“**“ №9, вх.Д, обективирано в
Протокол от 05.09.2018г. по т.3 е прието решение да се начислят и събират по 10
лева на всички апартаменти за фонд ремонт и обновяване на бетона и подмяна на
плочките на общите части.
Съгласно
договор за възлагане на управление от 01.02.2018г.,сключен с „Домоуправител
България“ ООД за жилищен вход в гр.Варна, ул.** 9, вх.Д уговореното
възнаграждение е 100 лева на месец.
С
решение на Общото събрание на ЕС на
собствениците на жилища и обекти в жилищна сграда в гр.Варна, ж.к.“**“, ул.“**“ №9, вх.Д, обективирано в
Протокол №8/16.12.**. по т.4 за професионален домоуправител е избрано дружество
К.К..
Представени
са протокол за поставена покана по смисъла на чл.13,ал.1 ЗУЕС за провеждане на
общо събрание на 16.12.**., протокол за поставено съобщение по смисъла на
чл.16,ал.7 ЗУЕС за изготвен протокол №8/20.01.2020г. за проведено общо събрание
от 16.12.**.
Съгласно
представената справка за потреблението на ел.енергия за клиентски №********** с
адрес на обекта гр.Варна, ул.** 9 Д, зъб каб. за периода 28.11.2016г. до 27.11.**.
в обекта е имало нулево потребление на ел.енергия.
Свидетелят
Ст.
Г.
Н.
– съпруг на ответницата излага, че заедно със съпругата си живеят в кв.** бл.** от 2009г. Обектът на ул.**
закупили през 2009г. за зъболекарски кабинет, но не могли да го ползват, защото
строителството закъсняло с пет, шест години. Съпругата му била принудена да
направи на друго място зъболекарски кабинет и това помещение станало излишно.
Обектът на ул.** не го ползвали и не го били давали под наем. Ходили до обекта
най-много един път в годината, за да видят дали има някакъв проблем.
От така установената
фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи :
От събраните по делото
доказателства се установява,че с решение на Общото
събрание на ЕС на собствениците на
жилища и обекти в жилищна сграда в гр.Варна, ж.к.“**“, ул.“**“ №9, вх.Д, обективирано в
Протокол №8/16.12.**. по т.4 за професионален домоуправител е избрано дружество
К.К.. Липсват твърдения и данно решението да е било оспорено по съответния ред,
поради и което съдът намира, че ищцовото дружество „К.К.“ООД се легитимира като
надлежен управител на ЕС.
Съобразно
чл.6,ал.1, т. 10 ЗУЕС етажните собственици са длъжни да заплащат разходите за поддържане
и управление на общите части. Размерът
на дължимата такса се определя от Общото събрание на етажната собственост съгласно
разпоредбите на чл.11,ал.1, т.5 и
чл.48,ал.8 ЗУЕС.
Ответникът не оспорва обстоятелтството, че е собственик
на самостоятелен обект в сграда в режим
на етажна собственост, находяща се в гр.Варна, ул.** 9, вх.Д- зъболекарски кабинет.
Начинът
на определяне, размера и дължимостта на сумите за поддържка и управление се
установяват от взетите решения на общите съобразния на ЕС от 19.10.2016г.,
10.01.2018г. и договор
за възлагане на управление от 01.02.2018г.
Ответната
страна отрича дължимостта на таксите за поддръжка и управление с твърдението, че не пребивава в
обектите си повече от 30 дни в рамките на календарната година, позовавайки на
чл.51,ал.2 ЗУЕС. Ангажирал е гласни доказателства като съгласно показанията на
свидетеля Стоян Николов обектът не се
използва, което се подкрепя и от представената справка за потребление на
ел.енергия, от която се установява, че в същия няма потребление на ток за
процесния период.
Разпоредбата
на чл.51,ал.2 ЗУЕС е императивна и
предвижда недължимост на разходите по чл.51,ал.1 ЗУЕС за поддръжка и управление
на общите части от собственици, обитатели и ползватели, които пребивават в
етажната собственост не по вече от 30 дни в рамките на календарната година. При
доказаност наличието на предпоставките на чл.57,ал.2 ЗУЕС ответникът не дължи заплащането
на процесните суми, поради и което искът за присъждане на такси за поддръжка и
управление / претендирани под формата на такса за домоуправител, касиер,
ел.енергия, почистване, поддържане на зелени площи/ се явява неоснователен и следва да се отхвърли.
В претендираната сума се включват такси за фонд ремонт,
които са дължими от ответницата независимо от обстоятелството дали обитава и
ползва обекта си, на основание чл.6,ал.1, т.9 ЗУЕС. Размерът на таксата за фонд
ремотн е определен с решение на ОС от 19.10.2016г. и 122.04.2018г. В първото
решение таксата е определена в размер на 2 лева на месец, като е записано,че от
месец май 2018г. същата ще е в размер на 4 лева, но с решение на ОС от
12.04.2018г. е прието таксата да е отновор в размер на 2 лева на месец. За
процесния период дължимата от ответницата
такса за фонд ремонт и обновление
е в размер на 68 лева.
По отношение на иска за присъждане на 30 лева за
изграждане на бариери и легнали полицаи се установява, че решение в този смисъл
е взето от етажните собственици на комлекса и е гласувано и прието на общо
събрание от 10.01.2018г., като присъстващите
са гласували единодушно да се събират по 20 лева за всички апартаменти в
комплекса от всички входове, която сума да се разпредели на две вноски по 10
лева през месеците януари и февруари 2018г. и да се съхранява в отделен фонд –
фонд рационално модернизиране на комплекса. По естеството си това вземане се
числи към вида такси за фонд ремонт и обновление, поради и което също е дължимо
от ответницата. Дължимата сума е в размер на 20 лева така както е прието с
решението от 10.01.2018г. Решението от 05.09.2018г. не предвижда допълнително
събиране на 10 лева за легнали полицаи и бариери, така както твърди ищеца.
Същото касае прието решение да се
начислят и събират по 10 лева на всички апартаменти за фонд ремонт и обновяване
на бетона и подмяна на плочките на общите части, което е различно само по себе
си вземане. По възраженията на ответника следва да се отбележи, че е достатъчно
да е взето решение на общото събрание, с което да е гласуван и предвиден
определен разход, който може да е бъдещ или вече реализиран такъв, без да е
необходимо нарочното му доказване.
Предвид изложеното съдът намира претенцията за
частично основателна за сумата от 38 лева, представляваща дължима сума за фонд
ремонт и обновление и 20 лева за изграждане на бариери и легнали полицаи, а в
останалата част иска следва да се отхвърли.
По
разноските :
С оглед изхода на делото в полза на ищеца на
основание чл.78,ал.1 ГПК следва да се присъдят разноски за уважената част от
иска: 5.62 лева за заплатена д.т. в заповедното производство; 76.39 лева за
адвокатско възнаграждение в заповедното производство; 5.30 лева за заплатена
д.т. в исковото производство и 76.39 лева за
адвокатско възнаграждение в исковото
производство
С оглед изхода
на делото в полза на ответника следва да
се присъдят направените от него разноски съобразно отхвърлената част от иска за
заплатено адвокатско възнаграждение в размер на 236 лева, на основание чл.
78,ал.3 ГПК.
На горните съображения съдът :
Р
Е Ш И :
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Етажна собственост с
административен адрес гр.Варна, ул.“**“ №9, вх.Д чрез управителя „К.К.“ ООД, че
М.Г.С. – Н.,ЕГН: ********** с адрес *** дължи заплащането на присъдените в
полза на ищеца суми съгласно Заповед за изпълнение №7996/21.10.**., издадена по
ч.гр.д. №16929/**. по описа на ВРС, 35с., както следва : сумата от 68
/шестдесет и осем/ лева, представляваща сбор от месечни такси за Фонд ремонт, за периода от октомври 2016 г. до юли 2019 г. и сумата
от 20 /двадесет/ лева, дължима за изграждане на бариери и легнали
полицаи, съгласно решения,
обективирани в т. 3 от протоколи от Общи събрания, проведени на 19.10.2016 г.,
10.01.2018 г., 12.04.2018 г. и 05.09.2018 г., както и съгласно решение,
обективирано в т. 2 от Общо събрание, проведено на 16.09.2019 г., ведно със
законната лихва върху главницата, считано от датата на
подаване на заявлението в съда - 18.10.2019 г. до окончателното изплащане на
вземането, на основание чл.422 ГПК, КАТО
ОТХВЪРЛЯ иска за разликата до сумата
от 384.60 лева, претендирана като такси за поддръжка управление на общите части на Етажната собственост, включващи:
такса за домоуправител и касиер, такса за чистота и ел. енергия на стълбищното
осветление, такса за поддръжка на зелените площи и иска за сумата за изграждане
на бариери и легнали полицаи за разликата до 30 лева.
ОСЪЖДА Етажна собственост с административен адрес
гр.варна, ул.“**“ №9, вх.Д чрез управителя „К.К.“ ООД да заплати на М.Г.С. – Н.,ЕГН: **********
с адрес *** сумата от 163.70/ сто шестдесет и три лева и
седемдесет ст./ лева, представляваща стойността на направените в
производството по делото разноски , на
основание чл. 78, ал.1 от ГПК.
ОСЪЖДА М.Г.С. – Н.,ЕГН: ********** с адрес *** да заплати на Етажна собственост с
административен адрес гр.варна, ул.“**“ №9, вх.Д чрез управителя „К.К.“ ООД сумата от 236/ двеста тридесет и
шест/ лева, представляваща стойността на направените в
производството по делото разноски, на
основание чл. 78, ал.3 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Варненския окръжен
съд в двуседмичен срок от
получаването му от страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: