Р Е Ш Е Н И Е
Гр. София, 21.12.2018 г.
В И М Е Т
О Н А Н А Р О Д А
Софийският окръжен съд, гражданско отделение, втори въззивен състав в
публичното заседание на тридесет и
първи октомври през две хиляди и осемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Е. ДОНКОВА
ЧЛЕНОВЕ: ИВАЙЛО ГЕОРГИЕВ
ВАНЯ ИВАНОВА
при секретаря Теодора Вутева, като
разгледа докладваното от съдия ДОНКОВА гр. дело № 409 по описа за 2018 год. и
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл.258 и сл. ГПК.
С решение № 58 от 30.04.2018 г.,
постановено по гр. д. № 663/2016 г. по описа на С.ския
районен съд, на основание чл.232, ал.2 ЗЗД, С.А.М., действащ като регистриран
земеделски производител, е осъден да заплати на „Д.е.-о.” ЕООД – гр. С. сумата
1 680 лв., представляваща наемна цена за месец април – месец юли 2015 г. в
размер на по 420 лв. с ДДС месечно, на основание сключен между страните на
01.05.2014 г. договор за наем за ползване на недвижим имот – част от склад, с
площ 350 кв. м., находящ се в гр. С., заедно със
законната лихва, считано от датата на предявяване на исковата молба –
29.09.2016 г. до окончателното й изплащане, като искът е отхвърлен до пълния
предявен размер от 2 100 лв., която разлика представлява наем за месец
декември 2014 г. за ползване на имота. Отхвърлено е изцяло предявеното от
ответника срещу ищеца възражение за прихващане със сумата 2 777,80 лв.,
представляваща стойността на разходите, извършени по време на действие на
договора в наетия имот, за подобрения в същия, изразяващи се в изработка,
доставка и монтаж на метална врата и ремонт на част от покривната конструкция
над вратата на склада. Признато е за недоказано извършеното от ответника
оспорване на истинността на договор за наем от 01.07.2013 г., в частта му
относно автентичността на подписите на С.А.М., положени в долния десен край на
първата страница от договора и срещу „наемател“ в средната част на третата
страница от същия договор. Ответникът е осъден да заплати на ищеца разноски в
размер на 735,20 лв. съразмерно на уважената част от иска, а ищецът да заплати
на ответника разноски в размер на 110 лв. съразмерно на отхвърлената част от
иска.
В исковата молба ищецът е изложил твърдения,
че между него и ответника е съществувало наемно правоотношение с източник
договор за наем от 01.05.2014 г., възникнало за срок от една година и
продължено за още една година поради липса на изрично изявление за неговото
прекратяване. Същото било прекратено на 01.08.2015 г. поради неизпълнение на
задължението на наемателя за заплащане на наемна цена за месец декември 2014 г.
и за месеците април – юли 2015 г.
Ответникът е оспорвал исковете. Посочил е, че
е изпълнявал задължението си за заплащане на наемната цена. Въвел е възражение
за прихващане със свое насрещно вземане за сумата 2 777,80 лв., представляваща
стойността на разходите, извършени със съгласието на ищеца по време на действие
на договора в наетия имот, за подобрения в същия, изразяващи се в изработка,
доставка и монтаж на метална врата и ремонт на част от покривната конструкция
над вратата на склада.
Решението е обжалвано от ответника в първоинстанционното производство в осъдителната му част, както
и в частта, с която е отхвърлено възражението му прихващане, с искане за
неговата отмяна и постановяването на ново по същество, с което исковете да се
отхвърлят. Жалбоподателят твърди, че с наемодателя е било постигнато устно
съгласие за извършване на ремонт, стойността на разходите за който да се
приспадне от неплатените наемни вноски.
Ответникът по жалбата, чрез
процесуалния си представител, взема становище за нейната неоснователност.
Съдът, след като прецени събраните по
делото доказателства и доводите на страните във връзка с предмета на обжалване,
приема за установено от фактическа страна следното:
Видно от договор за наем, сключен на
01.05.2014 г. между страните, със същия ищецът е предоставил на ответника за
временно и възмездно ползване следния недвижим имот, който да служи за картофохранилище: част от склад, с площ 350 кв. м., за срок
от 1 година, с уговорена наемна цена от 350 лв. без ДДС, платим до 5-то число
на текущия месец. Страните са се съгласили, че действието на договора
автоматично се продължава за нов едногодишен срок, освен ако не бъде направено
писмено уведомление за прекратяването му не по-късно от един месец преди
изтичането на първоначално уговорения срок.
Не е спорно, че срокът на договора е
продължен до 30.04.2016 г. съгласно уговореното в чл.3, ал.2 от същия.
В чл.20 от договора е предвидено, че наемателят
може да „извършва трайни подобрения, функционално преустройство, бутане и
изграждане на допълнителни стени, както и корекции по фасадата на имота, само
след писмено съгласие на наемодателя“.
Според заключенията на основната и
допълнителните съдебно-счетоводни експертизи, изслушани в първоинстанционното
производство, издадените от ищеца пет броя фактури за дължим от ответника наем
за месец април 2014 г. и за месеците април 2015 г. – юли 2015 г. включително,
на стойност 420 лв. с включен ДДС, са осчетоводени в счетоводството на ищеца и
по тях няма постъпили плащания.
Общият размер на извършените плащания в
периода 01.05.2014 г. – 01.08.2015 г. от ответника възлиза на сумата 4 620
лв.
С договор от 10.05.2015 г. ответникът е
възложил на трето лице да извърши изработка, доставка и монтаж на метална врата
с размери 3,50/3 м. за склад на картофохранилище,
както и ремонт на част от покривната конструкция над вратата на склада.
Ответникът се е задължил да заплати на изпълнителя сумата 2 690 лв.
Представен е приемо-предавателен протокол, от който е
видно, че наемателят е приел без възражения работата по договора за изработка.
В разписка от 28.05.2018 г. е удостоверено плащането на сумата 2 777,80
лв. в полза на изпълнителя.
С
оглед на така приетото за установено от фактическа страна, съдът направи
следните правни изводи:
Съгласно разпоредбата
на чл.269 от ГПК, въззивният съд се произнася служебно
по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по
останалите въпроси е ограничен от посоченото
в жалбата.
Исковете са
по чл.232, ал.2 във вр. с чл.79, ал.1 ЗЗД.
Следва да се
приеме, че между страните е съществувала облигационна връзка с източник договор за наем
от 01.05.2014 г. По силата на закона /чл.232, ал.2, изр.1 ЗЗД/ и договора,
в тежест на ответника се
е породило задължение за заплащане на
наемната цена. Същият не е ангажирал
доказателства за пълно изпълнение
съобразно уговореното.
Той е заплатил
наемна цена за 11 пълни месеца, съответно не е извършил плащания за месеците
април 2015 г. – юли 2015 г., като неплатената наемна цена възлиза на сумата
1 680 лв. В
полза на ищеца срещу ответника е възникнало
вземане за заплащане на наемната
цена за исковия
период. Предявеният главен иск за заплащане на
наемната цена е основателен до
посочения размер, в който следва да бъде уважен.
По
възражението за прихващане.
Вземането
на държателя за подобренията се урежда съгласно правилата за водене на чужда
работа без пълномощие, а ако не са налице условията за прилагането им – според
разпоредбите за неоснователно обогатяване, каквато е настоящата хипотеза. Описаното
вземане остава извън приложното поле на чл.71 – чл.74 ЗС.
Ответникът е претендирал възникването на
вземане за стойността на подобренията, извършени от него като държател на процесния имот по време на действие на договора, със знанието
и без противопоставянето на ищеца–негов собственик. Същият е основал
претенцията си на наемния договор, поради което възникналите отношения между
страните следва да се уредят съобразно уговореното в договора за извършването
на разходи за ремонт на наетия имот. Страните са постигнали съгласие, обективирано в чл.20 от договора, извършването на ремонт и
преустройства на помещението да се осъществява само с писменото съгласие на
наемодателя. В настоящата хипотеза не е налице такова съгласие, поради което не
може да се приеме, че същият дължи на наемателя заплащане на направените
разходи, с които се е обеднил.
В полза на ответника срещу ищеца не е
възникнало вземане за заплащане стойността на извършените ремонтни работи.
Горната договорна клауза не би намерила приложение единствено в хипотезата,
когато строително-монтажните работи са били необходими за осигуряване
ползването на вещта според уговореното предназначение, какъвто не е конкретният
случай.
Наемодателят дължи предаване на вещта в
надлежно състояние /чл.230, ал.2 ЗЗД/, а според ал.1 “ако не е уговорено друго,
наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което отговаря на
ползването, за което е наета”. Това правило е диспозитивно
– възможно е уговореното ползване да не съвпада с досегашното, като в тази
хипотеза задължението на наемодателя би могло да бъде с по – голямо съдържание.
Уговореното ползване на склада е за картофохранилище,
като страните са уговорили извършването на функционално преустройство да е за
сметка на наемателя, т. е. не е разширено задължението на наемодателя с
извършването на преустройство, което да е свързано с използването на вещта
съгласно описаното предназначение. Наемателят е разполагал с възможността да
иска поправянето на наетия имот или съразмерно намаление на наемната цена или
да развали договора. Дори да се приеме, че е била предадена вещ с недостатъци,
тези недостатъци не са от такова естество, което наемателят не е бил в състояние
да установи при сключването на договора /чл.230, ал.3 ЗЗД/.
Направените от настоящата инстанция изводи съвпадат изцяло с изводите на районния съд в обжалваните части, поради което решението следва да бъде потвърдено.
Ответникът
по жалба не е претендирал разноски пред настоящата инстанция, поради което
такива не трябва да се присъждат.
Воден
от горното, съдът
Р Е Ш
И:
ПОТВЪРЖДАВА
решение № 58 от 30.04.2018 г., постановено по гр. д. № 663/2016 г. по описа на С.ския районен съд, в ЧАСТИТЕ, с които на основание чл.232,
ал.2 ЗЗД, С.А.М., действащ като регистриран земеделски производител, е осъден
да заплати на „Д.е.-о.” ЕООД – гр. С. сумата 1 680 лв., представляваща наемна
цена за месец април – месец юли 2015 г. в размер на по 420 лв. с ДДС месечно,
на основание сключен между страните на 01.05.2014 г. договор за наем за
ползване на недвижим имот – част от склад, с площ 350 кв. м., находящ се в гр. С., заедно със законната лихва, считано от
датата на предявяване на исковата молба – 29.09.2016 г. до окончателното й
изплащане; отхвърлено е изцяло предявеното от ответника срещу ищеца възражение
за прихващане със сумата 2 777,80 лв., представляваща стойността на разходите,
извършени по време на действие на договора в наетия имот, за подобрения в
същия, изразяващи се в изработка, доставка и монтаж на метална врата и ремонт
на част от покривната конструкция над вратата на склада; признато е за
недоказано извършеното от ответника оспорване на истинността на договор за наем
от 01.07.2013 г., в частта му относно автентичността на подписите на С.А.М.,
положени в долния десен край на първата страница от договора и срещу „наемател“
в средната част на третата страница от същия договор.
Решението е влязло в сила като необжалвано
в частта, с която главният иск е отхвърлен за разликата над 1 680 лв. до
пълния предявен размер от 2 100 лв., представляваща наем за месец декември
2014 г.
Решението не подлежи на обжалване.
Преписи да се
връчат на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: