№ 4473
гр. София, 24.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-2 СЪСТАВ, в публично заседание
на пети юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Евгени Георгиев
при участието на секретаря Галина Хр. Христова
като разгледа докладваното от Евгени Георгиев Гражданско дело №
20231100104440 по описа за 2023 година
I. ОБСТОЯТЕЛСТВА, ТВЪРДЕНИ ОТ СТРАНИТЕ, И ИСКАНИЯ
НА СТРАНИТЕ КЪМ СЪДА
1. На ищеца
[1] М. Р. е заявила в искова молба от 12.04.2023 г., че на 16.12.2020 г. тя
и „ОП 19“ ЕООД (ОП) са сключили договор за паричен заем, с който е
предоставила на ОП 25 400,00 евро, платими в лева. Целта на договора е била
да се гарантират намеренията на М. Р. да придобие собственост за обект от
сграда, която ОП е щял да построи. Към този момент в полза на
собствениците на земята вече е било имало издадено разрешение за строеж.
На 12.02.2021 г. собствениците на земята са учредили на ОП право на строеж
за изграждане на сградата, от която М. Р. е искала да придобие собственост.
[2] На 15.07.2021 г. ОП и М. Р. са сключили предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот и извършване на СМР. В същия ден те са
сключили и анекс, с който са прекратили договора за заем, а сумата, предадена
1
от М. Р. на ОП като заем, е била договорена като задатък по сключения
предварителен договор. В предварителния договор е било уговорено, че ОП е
следвало да продаде на М. Р. за 63 500,00 евро апартамент 2 от 54,08 кв. метра
на втория етаж на сградата, която е щяла да бъде построена в поземлен имот с
идентификатор 68134.301.404 (апартамент 2). М. Р. е дължала сумата над
задатъка при достигане на определени нива на строителството.
[3] ОП е трябвало да прехвърли на М. Р. правото на собственост, след
като сградата е била въведена в експлоатация. Това е следвало да стане за 24
месеца и две седмици от получаването на строителна линия, а такава е била
получена едва на 08.07.2021 г. - забавяне, дължащо се на ОП.
[4] ОП не е уведомил М. Р. за достигане на определен етап на
строителството и необходимостта от заплащане на следващата част от цената,
но на 02.02.2022 г. ОП е предложил цената по договора да се промени на 85
500,00 евро, а впоследствие и на 98 000,00 евро. М. Р. не се е съгласила и на
23.03.2023 г. ОП я е уведомил, че разваля договора.
[5] М. Р. твърди, че тя не е била неизправна по предварителния
договор, а причината за развалянето на договора е у ОП. Дори тя да е била
неизправна по договора, ОП не е дал срок за изпълнение. М. Р. не желае
действието на договора да продължи.
[6] М. Р. твърди, че ОП е развалил договора с уведомлението, което тя е
получила. Ако той не го е развалил, то тя прави това с исковата си молба,
понеже ОП не е изпълнил задължението си: да построи сградата и да получи
разрешение за ползването в срок до 24 месеца и две седмици от датата на
получаване на строителна линия; да осигури имот, свободен от всякакви
тежести и ограничени вещни права за сключването на окончателен договор.
Затова М. Р. моли съда да осъди ОП да заплати част от двойния размер на
заплатения задатък, а именно 31 400,00 евро (исковата молба, л. 2-7; молбата в
изпълнение на указанията на съда, л. 76-77; изявленията на адвокат Т.,
протокола от заседанието на 05.07.2024 г., л. 93-96).
2
2. На ответника
[7] ОП е подал писмен отговор, с който е оспорил иска. Той е заявил, че
производството по делото е недопустимо, тъй като в сключения
предварителен договор е била налице арбитражна клауза, според която спорът
следва да се отнесе до Софийския арбитражен съд.
[8] ОП също е заявил, че;
1. той не е неизправна страна, тъй като според предварителния договор
е нямал задължението да уведомява купувача за етапите на строителството, а
единствено да осигурява свободен достъп до обекта, както и да уведомява за
възникнали проблеми при строителството, което е направил;
2. М. Р. не е изправна страна по договора и не се дължи връщане на
задатъка в двоен размер;
3. дори ОП да е неизправна страна, той дължи връщане на задатъка и
неустойка от 10%, а не на двойния задатък. Затова ОП моли съда да отхвърли
предявения иск (писмения отговор л. 42-51).
3. Насрещни твърдения на ищеца
[9] М. Р. оспорва писмения отговор на ОП. Тя твърди, че:
1. арбитражната клауза не е приложима, тъй като М. Р. е потребител, а
клаузата е неравноправна, понеже я задължава да се обърне към определен
арбитраж;
2. ОП не я е поканил да изпълни задължението си, а и не е налице
основание за плащане поради опасност от неизпълнение от страна на
ответника. Затова М. Р. моли съда да уважи иска (становището л. 59-61).
II. ОБСТОЯТЕЛСТВА, КОИТО СЪДЪТ УСТАНОВЯВА, СЛЕД
КАТО СЕ ЗАПОЗНА С ФАКТИЧЕСКИТЕ ТВЪРДЕНИЯ НА СТРАНИТЕ
И СЪБРАНИТЕ ПО ДЕЛОТО ДОКАЗАТЕЛСТВЕНИ СРЕДСТВА
3
[10] На 16.12.2020 г. М. Р. и ОП са сключили договор за паричен заем. С
него М. Р. е предоставила на ОП 25 400,00 евро в заем (договора, л. 24-25 и
платежното нареждане, л. 27).
[11] На 12.02.2021 г. собствениците на поземлен имот с идентификатор
68134.301.404, находящ се в на ул. **** в гр. София, са учредили на ОП право
на строеж на сграда в собствения им имот (нотариалния акт, л. 17-23). За
построяването на сградата е имало издадено разрешение за строеж
(разрешението, л. 16). На 08.07.2021 г. е бил съставен протокол обр. 2 за
откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия (акта за
приемане на конструкцията, л. 52).
[12] На 15.07.2021 г. ОП и М. Р. са сключили предварителен договор
(договора, л. 11-14). С него ОП се е задължил да продаде на М. Р. апартамент 2
в сградата, която е щял да построи в имота на ул. „****.
[13] С договора ОП се е задължил да построи сградата и да получи
разрешение за ползването (акт образец 16) до 24 месеца и две седмици от
получаването на строителна линия протокол обр. 2 (т. 3.1. от предварителния
договор). Той се е задължил да прехвърли на М. Р. собствеността на
апартамента с окончателен договор не по-късно от 45 дни от датата на
издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация (чл. 13 от
предварителния договор, л. 11-14). В същия срок ОП е трябвало да предаде на
М. Р. апартамента (чл. 16 от предварителния договор). ОП се е задължил, че
апартаментът, ще е „чист от всякакви ограничени вещни права, вещни
тежести (ипотеки, възбрани, и т.н.), наемни нрава и/или каквито и да е други
права на трети лица“ към момента, в който е следвало да се сключи
окончателният договор (т. 6.4.2 от предварителния договор, л. 11-14).
[14] Страните са уговорили и неустойка в случай на забава от страна на
ОП да въведе сградата в експлоатация. Когато тази забава е била повече от
шест месеца, ОП е дължал на М. Р. неустойка от 5% годишно върху размера на
4
вноските, заплатени от М. Р. до момента, но не повече от 10% от цената по
договора (чл. 20 от предварителния договор). Когато забавата е продължавала
повече от 12 (дванадесет) месеца, ОП е дължал връщане на паричните вноски,
заплатени от М. Р., както и неустойка в размер на задатъка, ведно с
уговорените лихви за забава (чл. 21 от предварителния договор).
[15] М. Р. пък се е задължила да заплати на ОП 63 500,00 с ДДС цена за
апартамента (чл. 8 от предварителния договор, л. 12-гръб). Тя се е задължила
да стори това на вноски. Първата е била 25 400,00 евро. За нея страните са
постигнали съгласие, че представлява задатък (т. 8.1 от предварителния
договор, л. 12-гръб). Страните са се съгласили, че М. Р. вече е била предала на
ОП по договора за заем от 16.12.2020 г. тези 25 400,00 евро задатък (анекса, л.
15).
[16] М. Р. се е задължила да заплати цената за апартамента на още
четири вноски: 12 700,00 евро до седем работни дни от заверката на кота нула;
12 700,00 евро до седем работни дни от издаването на акт обр. 14; 6 350,00
евро до седем работни дни от датата на издаване на акт обр. 15; 6 350,00 евро
до седем работни дни от датата на изповядване сделката пред нотариус, при
условие, че за сградата е било вече издадено влязло в сила удостоверение за
въвеждане в експлоатация (т. 8.2-8.5 от предварителния договор, л. 12-гръб).
[17] В случай на забавяне от страна на М. Р. с плащанията на вноските с
повече от 15 дни, страните са уговорили неустойка от 0,1% на ден върху
размера на забавеното плащане, но не повече от 10% от цената по договора
(чл. 17, изр. 1 от предварителния договор, л. 13-гръб). В случай, че забавата е
надвишавала 90 дни ОП е имал право да прекрати едностранно
предварителния договор без неблагоприятни последици за него и без да е
било необходимо да уведомява за това М. Р., като задържи за себе си платения
задатък и получи неустойката, описана в предходното изречение (чл. 17, изр. 2
от предварителния договор, л. 13-гръб). В договора не е било уговорено
задължение на ОП да уведоми М. Р., че са били издадени актовете в хода на
строителството (изявленията на страните в заседанието, л. 94).
5
[18] На 12.02.2022 г. е бил издаден акт обр. 7, с който е констатирано
изпълнението на кофраж и армировка на плоча и стълбище на коти 0,5; а на
03.10.2022 г. е бил издаден акт обр. 14 (акт обр. 7, л. 55; акт обр. 14, л. 52-54).
Не се спори, че ОП не е уведомявал М. Р. за издаването на тези актове. Не се
спори, че до момента не е издаван акт обр. 16 за процесната сграда.
[19] Не се спори, че ОП е предложил на М. Р. увеличаване на цената на
имота (уведомлението, л. 9; отговора на исковата молба, л. 46). Не се спори, че
М. Р. не е приела предложението и не е заплатила вноските след първата. Не
се спори също, че ОП е уведомил М. Р., че е прекратявал предварителния
договор, понеже М. Р. не е заплатила вноските след първата. Не се спори, че
ОП не е връщал на М. Р. задатъка в двоен размер.
[21] М. Р. е заплатила 2 456,52 лева за държавна такса (л. 38). ОП не е
направил разходи по делото.
III. ПРИЛОЖИМО КЪМ СПОРА ПРАВО, СЪОТНАСЯНЕ НА
УСТАНОВЕНИТЕ ОТ СЪДА ОБСТОЯТЕЛСТВА КЪМ
ПРИЛОЖИМОТО КЪМ СПОРА ПРАВО И РЕШЕНИЕ НА СЪДА ПО
ДЕЛОТО
[22] М. Р. е предявила иск по чл. 93, ал. 2 от ЗЗД за заплащане на част от
двойния размер на даден задатък.
1. По иска по чл. 93, ал. 2 от ЗЗД
[23] Съгласно чл. 93, ал. 2 от ЗЗД, ако задължението не е изпълнено от
страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ от договора
може да иска задатъка в двоен размер. Следователно предпоставките за
уважаване на иска са:
1. между М. Р. и ОП да е налице валидно сключен договор за
строителство и предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
6
имот;
2. по договора да е бил уговорен задатък, който М. Р. да е предала на
ОП;
3. ОП да не е изпълнил договора;
4. ОП да не е върнал на М. Р. задатъка в двоен размер.
[24] Съдът установи, че ОП и М. Р. са сключили договор за
строителство и предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот. В този договор е бил уговорен задатък от 25 400,00 евро, които М. Р. е
предала на ОП.
[25] Съдът също установи, че ОП е имал задължение да построи
сградата и да получи акт обр. 16 за нея до 22.07.2023 г. До приключването на
съдебното дирене (05.07.2024 г.) той не е сторил това. Затова ОП е в забава.
Тази забава е съществена, защото е продължила повече от 12 месеца и самите
страни в предварителния договор са предвидили по-сериозни последици за
ОП при такава забава. Следователно към момента на приключване на
съдебното дирене ОП не е бил изпълнил задължението си по предварителния
договор да въведи сградата в експлоатация в уговорения срок. Съдът
установи, че ОП не е върнал на М. Р. задатъка в двоен размер.
[26] С предявяването на исковата си молба М. Р. е упражнила правото
си да се откаже от договора. Това изявление е достигнало до ОП. Той не е
изпълнил в хода на делото, а неизпълнението му е съществено. Затова М. Р. е
развалила договора. Тя е изправна страна по договора[1]. М. Р. има право на
връщане на задатъка в двоен размер. Налице са предпоставките за
уважаването на иска. М. Р. търси част от двойния размер на задатъка, а именно
31 400,00 евро. Затова съдът осъжда ОП да заплати на М. Р. 31 400,00 евро.
[27] ОП е възразил, че той е бил развалил договора поради виновно
неизпълнение от М. Р. за заплащане в срок на уговорените допълнителни
вноски от цената по договора. Възражението е неоснователно, защото, когато
длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради
7
причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като
даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след
изтичането на срока ще смята договора за развален (чл. 87, ал. 1 от ЗЗД).
Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен
в писмена форма (пак там). Неизпълнената част от договора не следва да е
незначителна с оглед интереса на кредитора (чл. 87, ал. 4 от ЗЗД).
[28] Следователно, за да е валидно развалянето от ОП на
предварителния договор, следва да са налице следните предпоставки:
а) М. Р. да не е изпълнила свое задължение по договора, за което тя е
отговаряла;
б) това неизпълнение да не е било незначително с оглед интересите на
ОП;
в) ОП да е дал на М. Р. подходящ срок за изпълнение.
[29] Съдът установи, че ОП е уведомил М. Р., че е развалял договора.
ОП е заявил, че разваля договора поради неплащане на вноските от М. Р., след
първата вноска. Съдът установи, че тези вноски са били дължими в определен
срок след снабдяване с посочените в договора актове, съставяни в хода на
строителството.
[30] Когато кредиторът не даде необходимото съдействие, без което
длъжникът не би могъл да изпълни задължението си, той изпада в забава (чл.
95 от ЗЗД). Когато кредиторът е в забава, длъжникът се освобождава от
последиците на собствената си забава, ако е изпаднал в такава (чл. 96 ЗЗД).
[31] Съдът установи, че ОП не е уведомявал М. Р. за съставените актове
и за дължимостта на съответните вноски по договора. Действително, ОП не е
имал по договора задължение да уведоми М. Р. за съставянето на тези актове.
М. Р. обаче, не е участвала в съставянето на актовете и не би могла да знае кога
те са били изготвени. Затова е следвало ОП да я уведоми за това и така да
окаже на М. Р. необходимото съдействие, за да може тя да плати съответната
вноска. Като не я е уведомил, ОП е изпаднал в забава.
8
[32] Забавата на ОП освобождава М. Р. от последиците от нейната
забава. Ето защо тя не е била неизправна страна по договора и ОП не го е
развалил с изявлението си до нея. Затова възражението на ОП е
неоснователно.
2. По разноските
[33] М. Р. търси разноски. Тя е направила такива за 2 456,52 лева.
[34] Съгласно чл. 78, ал. 1 от ГПК, ищецът има право на разноски
съобразно уважената част от иска. Съдът уважава иска изцяло. Затова съдът
осъжда ОП да заплати на М. Р. 2 456,52 лева разноски по делото.
[35] С определението си от 14.05.2024 г. съдът е указал на страните, че
следва да се явят лично в съдебното заседание на 05.07.2024 г., за да може
съдът да изпълни задължението си да ги прикани към спогодба. По отношение
на ответника личното явяване се е отнасяло за неговия управител и
едноличния собственик на дяловете, ако е бил различен от управителя. Съдът
е предупредил страните, че при неизпълнение на указанието му, съдът ще
наложи глоба до 2 000,00 лева на основание чл. 405 от ЗСВ (стр. 7 от
определението, л. 63-68). Определението е било връчено на страните (л. 70-
71).
[36] В съдебното заседание на 05.07.2024 г. управителят на ответника
не се е явил, като адвокатът му е уведомил съда, че е била налице уважителна
причина за неявяването. Затова съдът е указал на ответника, че следва в
едноседмичен срок да представи доказателство за наличието на уважителната
причина (протокола, л. 94). На 11.07.2024 г. ответникът е подал становище, в
което е заявил, че на 05.07.2024 г. управителят му е бил в Гърция, но с нея не е
било представено доказателство за това. Ето защо съдът приема, че
управителят на ответника не е бил в Гърция на 05.07.2024 г. и не е била налице
уважителна причина за неявяването му в заседанието на 05.07.2024 г. Затова
9
съдът налага на ответника глоба от 200,00 лева на основание чл. 405 от ЗСВ.
Ето защо съдът
[1] Уговорката за задатък освобождава изправната страна от необходимостта да спазва реда по чл. 87 от ЗЗД, като
кредиторът не следва да дава допълнителен срок за изпълнение с предупреждението, че при неизпълнение и в
този допълнителен срок ще смята договора за развален (решение на ВКС 120-2019-3 Г. О. по гр. д. 992/2018 г.).
РЕШИ:
[37] ОСЪЖДА „ОП 19“ ЕООД да заплати на М. З. Р. следните суми:
- 31 400,00 евро на основание чл. 93 от Закона за задълженията и
договорите задатък по предварителен договор, сключен с „ОП 19“ ЕООД на
15.07.2021 г.;
- 2 456,52 лева на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК разноски по делото. М.
З. Р. е с адрес в гр. София, ж. к. **** и съдебен адрес – адвокат Н. Т., гр.
София, ул. ****, партер, офис 5. „ОП 19“ ЕООД е с адрес в гр. София, ул.
****.
[38] Решението може да бъде обжалвано пред САС в двуседмичен срок
от връчването му. Ако ответникът обжалва решението, с въззивната си жалба
той следва да представи доказателство за внесена по сметка на САС държавна
такса от 2% от обжалваемия интерес. При неизпълнение съдът ще върне
въззивната жалба.
[39] НАЛАГА глоба от 200,00 лева на „ОП 19“ ЕООД на основание чл.
405 от ЗСВ. В тази част решението на съда има характера на определение и
ответникът може да поиска отмяната му от съда в едноседмичен срок от
връчването на настоящото решение.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
10