№ 3
гр. Свищов, 06.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – СВИЩОВ в публично заседание на осми декември
през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Теодора Б. Стоянова Христова
при участието на секретаря Таня Л. Луканова
като разгледа докладваното от Теодора Б. Стоянова Христова Гражданско
дело № 20224150100405 по описа за 2022 година
ИСКОВЕ с правно основание искове по чл. 232 ал.2, вр. чл. 228 от ЗЗД.
Предявен е иск от ******* гр.Свищов, представлявано от М.К.Т. против
*****, представлявано от С. С. Т.. Ищецът ***** гр.Свищов, представлявано
от М.К.Т. твърди, че е собственик на помещение-магазин в гр.Свищов, на
*****, което е отдал под наем на ответника от 2007г. насам, като след
прекратяването му са останали дължими суми за наем, консумативи и
обезщетение за неспазено предизвестие-всичко в общ размер на 1039,20 лева.
С разпореждане от 12.07.2022г. първоначалната исковата молба е
изпратена на ответника *****, представлявано от С. С. Т.. В срока за отговор
е постъпил такъв, чрез адв.М. К., в който навежда доводи за нередовност на
исковата молба.
На 14.02022г. е постъпилата молба вх.№ 3499/14.09.2022г. ,с която не се
изправят нередовности на първоначалната молба, а реално се предявява нов
иск- въвежда се нов ответник – С. С. Т..
Ищецът твърди, че ответникът от 2007 г. е ползвал собственото им
помещение-магазин в гр.Свищов, на ***** по силата на Договор за наем от
1.07.2007г., сключен с *****. Впоследствие след изтичане на договора, от
1.07.2009г. С. С. Т. е продължил да ползва помещението срещу месечен наем
1
от 126,00лева, като това ползване е със знание и без противопоставянето на
наемодателя.
През месец ноември 2019г. била постигната устна договорка между
страните помещението да продължава да се ползва при същите условия, като
фактурите да се издават на *****, представлявано от С. С. Т.. На 7.03.2022г.
наемателят освободил помещението без предварително предизвестие. През
времето на ползване на имота ответникът не бил изряден наемател, като
допускал забава в плащанията на наем, консумативи и т.н. Била му изпратена
покана за заплащане на неизплатени задължения, но плащане не постъпило.
Предявяват иск против С. С. Т. за сумата 396,87 лева, от които 126,00
лв.- наем за месец октомври 2019г., 261,87 лева- ползвана ел.енергия за
периода от 6.02.2018г. до 14.11.2019г.,в т.ч. и 9 лева –такса мощност.
Предявяват иск против *****, представлявано от С. С. Т. за сумата
662,33 лева, от които 347,13 лева- ползвана ел.енергия за периода от
15.11.2019г. до 7.03.2022г., 25,20лв.- наем за 6 дни от месец март 2022г.,
126,00 лв.- едномесечено предизвестие за прекратяване на договора за наем.
Претендират и направените по делото разноски. В съдебно заседание М.К.Т.,
в качеството си на председател на кооперацията се явява лично и с адв. М. Д.
от ВТАК, редовно упълномощена. Адв. Д. заявява, че поддържа изцяло
исковата молба, с нейните изменения и допълнения. В писмено становище
моли съда ответниците да бъдат осъдени да заплатят претендираните суми,
представя и списък с разноски.
В едномесечен срок от получаване на разпореждането по чл.129 от ГПК
ответникът ***** гр. Свищов и ответникът С. С. Т., чрез адв. М. К. са подали
писмени отговори, в които заявяват, че исковете са неоснователни. Оспорват
всички фактически и правни твърдения на ищеца. В съдебно заседание се
явява лично С. Т. в качеството си на ответник по делото и като представител
на втория ответник по делото - ***** гр. Свищов, заедно с адв. М. К.,
редовно упълномощена. По делото е представена писмена защита от адв. К., в
която поддържа, че исковете са неоснователни и следва да се отхвърлят, като
излага подробни съображения. Претендира разноски.
Съдът след като обсъди основанията, изложени в исковата молба,
становищата на страните и събраните по делото доказателства, на основание
чл. 235 ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:
2
Ищецът е собственик на недвижим имот - магазин в гр. Свищов, *****,
находящ се партерния етаж, южна част на производствено – административна
сграда „битов комбинат“ построен в УПИ XXXII в кв. 84 по ПУП на гр.
Свищов, подробно описан в нотариален акт на недвижим имот № 98, том V,
рег. № 8661, дело № 777 от 2001 година , приложен и приет като
доказателство по делото.
Между ищеца ***** и ***** – А. С.а“ е сключен договор за наем на
01.07.2007 г., по силата който ищецът е отдал под наем гореописания
недвижимия имот на ***** – А. С.а“ за срок от една година, считано от
01.07.2007 г. срещу месечна наемна цена от 90 лв., дължима до 10 - то число
на предходния месец. В договорът за наем като президент на ***** – А. С.а“ е
вписан С. С. Т.. Ищецът поддържа, че именно С. С. е ползвал имота, като
наемател и между него и ищеца са възникнали наемни отношения,
обективизирани в договор за наем от 01.07.2007 г. , както и че при
подписването на договора, ответникът С. Т. е заявил, че действа като
президент на ***** – А. С.а“.
Ищецът заявява, че впоследствие след изтичане на договора, от
1.07.2009 г. С. С. Т. е продължил да ползва помещението, като това ползване е
със знание и без противопоставянето на наемодателя. Месечният наем от
90,00 лв. е изменен на 126,00лева съгласно анекс от 01.07.2009 г., в който още
било посочено, че при заплащане на наемната цена се издава фактура, а за
разходите за ток и др. се съставят приходни касови ордери. От представения
анекс по делото е видно, че в него липсва подпис от наемателя по договора.
Между вторият ответник по делото *****, представлявано от С. С. Т. и
ищеца през месец ноември 2019 г. била постигната устна договорка
помещението да се ползва от С. С. Т., като фактурите да се издават на името
*****.
Между страните е напълно безспорно, видно от позициите им по делото,
че считано от 7.03.2022г., отношенията между ищеца и ответника ***** по
повод процесния недвижим имот са прекратени. Ищецът поддържа тезата, че
ответникът С. С. Т. в качеството си на представляващ ***** е напуснал
помещението без да подаде предизвестие и да спази срокът, заложен в
договора, а ответникът излага, че е изнесъл мебелите от помещението с цел
освежаване, а при опит да се върне, му бил ограничен достъпа до него, като е
3
сменен патрона.
По делото от процесуалния представител на ответниците са
представени писмени доказателства- 25 бр. фактури и касови бонове за
плащане на наем на процесния имот, от които се установява, че получател по
фактурите за периода 2007 – 2019 г. е ***** – А. С.а“.
При така установената фактическа обстановка съдът прави следните
правни изводи:
На страните беше указана доказателствената им тежест -за да бъде
уважен искът по чл. 232 ал.2, вр. чл. 228 от ЗЗД, в тежест на ищцовата страна
е да докаже, че е била наемодател, има валиден договор за наем, както и че за
процесния период ответникът му дължи претендираната сума като наемна
цена и консумативи.
Чл.228 ЗЗД урежда, че с договора за наем наемодателят се задължава да
предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му
плати определена цена. В чл. 232 ЗЗД също е уредено задължението на
наемателя да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на
вещта. Договорът за наем е неформален, реален договор, чиято
действителност е налице с реалното предоставяне на имот. Писмената форма
е условие за доказването му при наличието на спор, но не и предпоставка за
валидността му.
По делото безспорно се доказа, че липсва облигационна връзка между
ищеца и първия ответник по делото. От представения договор за наем от
01.07.2007 г. е видно, че наемните отношенията са между ищеца, като
наемодател и ***** – А. С.а“, като наемател. Действително в договора за
наем е вписано, че наемател е ***** – А. С.а“ с президент С. С. Т.. По делото
не се представиха доказателства и не се доказа ответникът С. С. Т. да е бил
регистриран като ЕТ, или да е бил управител или президент на търговец с
фирма *****. Видно от представената от процесуалния представител на
ответниците справка за регистрирани трудови договори на името на С. С. Т.,
се установява, същият е работил на трудов договор с ***** – А. С.а“ за
периода от 2007 до 01.11.2019 г. Следователно съдът, счита за недоказано
обстоятелството първият ответник по делото да е разполагал с каквато и е да е
представителната власт за подписване на договора за наем. Но дори да се
приеме, че същият е подписан от него без представителна власт, от
4
представените фактури и касови бонове, издавани през периода 2007-2019 г.
на името на ***** – А. С.а“ се доказва, че търговецът е потвърдил действията
му по подписването на договора от негово име без представителна власт. Но
това обстоятелство дори и да беше доказано, не променя страните по
договора за наем. По договорът за наем от 01.07.2007 г. наемодател е
******* гр.Свищов, представлявано от М.К.Т., а наемател ***** – А. С.а“.
Твърдението на ищеца, че след изтичане на първоначалния срок на
договора от една година, договорът за наем се е превърнал в безсрочно,
сключен по реда на чл. 236 от ЗЗД между ищеца и първия ответник С. С. Т.,
като ФЛ е несъстоятелно, тъй като се доказа, че С. Т., в качеството си на
физическо лице, не е страна по договора от 01.07.2007 година. Разпоредбата
на чл. 236 от ЗЗД е приложима за трансформиране на договор за наем от
01.07.2007 г. в безсрочен, но сключен между ищеца и ***** – А. С.а“.
Позовавайки се на текстовете от разпоредба на чл. 236 от ЗЗД, ищецът е
продължил да издава фактури и приходни касови ордери до октомври 2019 г.,
включително, на името на ***** – А. С.а“. С анекс от 01.07.2009 г. към
договора за наем от 01.07.2007 г. е изменен размерът на наема, като от 90,00
лева се увеличава на 126,00 лева. Съдът счита, че по своята правна същност,
анексът представлява договор за спогодба по смисъла на чл. 365 ЗЗД, който,
като всеки друг договор, има силата на закон между страните (Решение № 985
от 27.12.2004 г. на ВКС по т. д. № 97/2004 г., II т.о.). Характерна особеност на
договора за спогодба е, че той има преобразуващо действие спрямо
съществуващите правоотношения между страните, като причините за
сключването му са без всякакво правно значение. Анексът има договорен
характер и като такъв, той може да бъде изменян, развален или отменен по
взаимно съгласие на страните. От приетия като доказателство по делото
Анекс от 01.07.2009 г. се установява, че същият не е подписан от наемателя
***** – А. С.а“. Следователно липсва действително изразена воля, съгласие
на наемателя по договора за изменението на наемната цена. Следователно
изменението на наемната цена е било едностранно, по воля на ищеца.
Въпреки това наемателят ***** – А. С.а“ се е съгласил да заплаща месечен
наем в размер на 126,00 лв., наемните отношенията между страните са
продължили, доказателство за което са издадените множество фактури и
касови бонове по делото след датата на анекса 01.07.2009 г. на името на
наемателя ***** – А. С.а“ за сумата от 126,00 лв., представляваща месечен
5
наем. Видно от представяния препис извлечение от акт за смърт №
0238/03.11.2019 г., се установява, че физическото лице А. С. С.а - собственик
на ***** – А. С.а“ е починало на 03.11.2019 г. От справка в Търговския
регистър се доказва, че ***** – А. С.а“ е заличено от ТРРЮЛНЦ.
Следователно претендираният наем за месец октомври 2019 г. е дължим от
***** – А. С.а“ като наемател по договора, и следваше претенцията за
неплатен наем да бъде насочена към ***** – А. С.а“ или към наследниците
на починалия търговец, в случай че се беше доказало, че има такива, а не към
ответника С. С. Т.. Предвид изложеното съдът счита, че претенцията на
ищеца за заплащане на наем за месец октомври 2019 г. е неоснователна.
Същата е неоснователна и на друга основание, а именно от представената по
делото фактура № № 461/14.10.2019 г. и касов бон към нея безспорно се
установява плащането на наемната цена за месец октомври 2019 г.
Несъстоятелно е възражението на ищеца, че касовият бон към фактурата не
доказвали плащане на месечния наем, тъй като били при доставчика. Съдът
счита, че касовият бон е издаден дни след датата на фактурата, при получено
плащане по фактурата от ищеца.
Относно претенцията за ползвана и ел. енергия от 06.02.2018 г. до
14.09.2019 г. съдът намира същата за неоснователна. След като се доказа, че
ответникът С. С. Т., в качеството си на физическо лице, не е страна по
договора за наем от 01.07.2007 г., не дължи заплащане на разходи и битови
консумативи, вменени като задължение на наемателя по договора.
От гореизложеното следва, че осъдителния иск, предявен към първия
ответник за заплащане на сумата 396,87 лева, от които 126,00 лв.- наем за
месец октомври 2019г., 261,87 лева- ползвана ел.енергия за периода от
6.02.2018г. до 14.11.2019г.,в т.ч. и 9 лева –такса мощност е неоснователен и
недоказан.
По отношение предявения иск срещу втория ответник *****,
представлявано от С. С. Т. ,съдът намира за установено следното: Ищецът
твърди, че на основание чл. 236 от ЗЗД договорът за наем от 01.07.2007 г. от
срочен се трансформирал в безсрочен, като до октомври 2019 г. страна по
него в качеството на наемател е бил първия ответник по делото, а от ноември
2019 г. е втория ответник по делото, което е несъстоятелно. Разпоредбата на
чл. 236 от ЗЗД за трансформация от срочен договор в безсрочен договор е
6
приложима само за договора за наем, сключен между ищеца и ***** – А. С.а“
за периода след изтичане на първоначалния едногодишен срок на наемния
договор.
Установи се по делото, че между ищеца и ***** няма подписан писмен
договор за наем, но безспорно се установи, че вторият ответник е ползвал
недвижимия имот, собственост на ищеца. В действителност не се изисква
спазването на определена форма за действителност при сключването на
договор за наем, т.е. наемните отношения, установени с устна уговорка, са
абсолютно валидни и произвеждат правни последици и за двете страни. В
хода на производството се установява, че ответникът *****, представлявано
от С. С. Т. е реализирал фактическа власт върху процесния имот, което се
потвърждава и от показанията на свидетеля П.П., а именно, че ответникът
ползва процесното помещението като ателие и всеки ден ходи в него. По
делото са представени фактури, издадени на името на втория ответник, но от
тях е видно единствено размерът на месечния наем и за кой месец се заплаща,
без каквито и да е уточнения за вида на помещението, което е предмет на
договора, срок на действие или други параметри. Ищецът, претендира от
втория ответник по делото заплащане на сумата от 347,13 лева- ползвана
ел.енергия за периода от 15.11.2019г. до 7.03.2022г., 25,20лв.- наем за 6 дни
от месец март 2022г., както и сумата от 126,00 лв.- едномесечно предизвестие
за прекратяване на договора за наем за използвания недвижим имот. Тъй като
липсва писмен договор между страните, параметри на наемни отношения
между страните са трудно доказуеми. Липсва предизвестие, в изискуемата
писмена форма, от която и да е от страните. Ищецът твърди, че ответникът е
напуснал недвижимия имот, без да предупреди наемодателя и заплати
дължимите разходи и наем. Ответникът от своя страна твърди, че е освободил
имота с цел боядисване на същия. Съдът счита, че прекратяването на
договора за наем може да стане примерно с писмено предизвестие отправено
до насрещната страна, чрез нотариална покана, чрез връчването на препис от
исковата молба, когато наемодателят предявява иск за връщане на вещта по
чл.233 ал.1 от ЗЗД и по други начини. Предаването на вещта от наемателя на
наемодателя следва да е извършено надлежно, тоест, последният да е
установил фактическа власт върху вещта. Връщането на наетата вещ от
наемателя не е просто изоставяне на вещта, а представлява акт предприет по
негова инициатива. Под "връщане" на имота, предмет на наемния договор,
7
законът разбира предаването му от страна на наемателя на наемодателя.
Предаването на имота не се изчерпва само и единствено с преустановяване
ползването му от страна на наемателя. На първо място имотът трябва напълно
да се опразни от вещи и друго имущество на наемателя, трябва да се предаде
ключа от имота от наемателя на наемодателя и прочие. Предаването на вещта
на наемодателя е фактическо действие което следва да се извърши от
наемателя по начин, по който несъмнено да означава, че наемателят повече
няма да упражнява фактическа власт върху наетия имот. Такива фактически
действия от наемателя не са предприети на 06.03.2022 г. Напротив, в
подкрепа на тезата на ответника, че е изгонен от помещението, е разпитан св.
П.С., негов приятел, който в съдебно заседание заявява, че на 6 – ти март 2022
г. е помогнал на С. Т. да изнесе мебелите от ателието, с цел боядисване на
същото, а не напускане. Изнесли всички мебели, като оставили вътре само
стълбата на Савов, с идеята да се върнат на следващия ден. На 7 –ми март се
върнали, но установили, че нямат достъп, тъй като патрона на помещението е
сменен. През следващите дни пак направили опит да влязат, но безуспешен.
Бил проведен телефонен разговор между ответника и жена, след
приключването на който, ответникът му споделил, че М. (председателката на
кооперацията) го е изгонила от помещението и той трябвало да върне
ключовете. Следователно съдът приема за доказано, че чрез действията си –
ограничаване влизането на ответника в помещението, ищецът едностранно е
прекратил устният договор за наем, поради което не е следвало ответникът да
подава предизвестие. Съдът намира, че предизвестие е следвало да отправи
ищеца до ответника, поради което искът относно сумата в размер на 126,00
лв. неустойка за неспазено предизвестие е неоснователен.
Относно претенция на ищеца за потребената ел. енергия. Същата се
основава единствено на представена по делото справка за задълженията на
ответниците. Справката представлява частен документ, обективиращ изгодни
за издателя си факти, поради което задълженията следваше да бъдат доказани
в хода на процеса с всички допустими в ГПК доказателствени средства.
Въпреки дадената възможност, ищецът не доказа размера на разходите за
консумирана ел.енергия. От справката, в която се сочи единствено размера на
задължението по месеци от ответниците, не става ясно какъв е размера на
реално потребената ел. енергия за процесния период по месеци. Разпитаният
по делото свидетел М.Д. (наемател на едно от помещенията в кооперацията)
8
се установи, че във всяко помещение има електромер, като всеки месец
записва данните от показанията електромера в ползваното от него помещение
и ги подава на председателя на кооперацията. Същият не знае дали в сумата,
която плаща за потребената ел. енергия влизат мрежови услуги, акцизи.
Заяви, че нямало протокол за разпределение за тока. Срещу заплатени суми
той получавал касов ордер. Същият изложи, че от председателката на
кооперацията знаел, че С. Т. не си е заплащал ел. енергия и че е напуснал
помещението и си наел друго. Същият заяви, че електромера в ползваното от
ответника помещение бил разположен на 1,80 м. височина и имало прорез
през който се виждали показанията.
Не се представиха и доказателства как е изчислена сумата за мрежови
услуги по 9,00 лв. на месец, като първия ответник дължи 9,00 лв. за 1 месец, а
втория ответник 144,00 лв. за 16 месеца. Единственото заявено е от ищеца с
исковата молба, че заплаща за общия електромер ежемесечно комбинираните
услуги – достъп до електроразпределителната мрежа, пренос на ел. енергия,
като всички наематели следвало да си заплащат приспадащите им се части от
тези услуги, което е несъстоятелно.
Относно претенцията за наем за 6 дни от месец март 2022 г. съдът счита
за основателна. Установява се, че до 6-ти март 2022 г., включително е
съществувало валидно възникнало наемно правоотношение между ищеца и
ответникът *****. Задължението се признава и от ответната страна, но
същата прави възражения за прихващане за дължимия наем за 6 дни от месец
март 2022 г. в размер на 25,20 лева срещу заплатената сума от 42,00 лева наем
за 10 дни периода от 01.11.2019 г. до 10.11.2019 г. до размера на по –малкото
задължение. Навежда доводи, че ответникът***** е регистриран на
11.11.2019 г. , а заплатения наем за ноември е за пълния месец и не са
приспаднати от наемодателя 10 дни, в който ответното дружество не е било
регистрирано. Съдът намира възражението за прихващане за неоснователно,
тъй като по делото не се събраха доказателства и не се доказа от коя дата на
месец ноември е ползвано помещението от ответника – дали от първо число,
10 –то или считано от 11.11. – датата на регистриране на ответното
дружество. Според правната теория и съдебна практика материалното
изявление за прихващане е способ за погасяване на две насрещни задължения
до размера на по-малкото от тях, когато длъжникът има към своя кредитор
насрещно вземане. Основна предпоставка за осъществяване на прихващането
9
е двете задължения да са ликвидни и изискуеми. Това означава същите да са
безспорно установени по основание и размер. В настоящия случай
задължението на ищеца към ответника за наем за 10 дни периода от
01.11.2019 г. до 10.11.2019 г. не се доказа. Предвид гореизложеното съдът
намира, че предявеният иск против *****, представлявано от С. С. Т. е
частично основателен, като за сумата 662,33 лева, от които 347,13 лева-
ползвана ел.енергия за периода от 15.11.2019г. до 7.03.2022г., и за сумата от
126,00 лв.- едномесечено предизвестие за прекратяване на договора за наем
следва да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан, а относно
претенцията за заплащане на сума в размер на 25,20лв.- наем за 6 дни от
месец март 2022г., следва да бъде уважен.
По делото са направени разноски от ищеца в размер на 733,00 лева,
съгласно представен списък по чл.80 от ГПК. В разноските са включени
53,00лв.- държавна такса по делото и 680,00лева- адвокатски хонорар.
Ответниците са направили разноски в размер на по 300,00 лева- за адвокатски
хонорар. При този изход на делото, ищецът следва да заплати на ответника С.
С. Т. разноски в размер на 300,00 лева. Ответникът С. С. Т. не дължи разноски
на ищеца. Ответникът *****, представлявано от С. С. Т. следва да заплати на
ищеца сумата на размер на 28,00 лева съобразно уважената част от иска, а
ищецът на ответника в размер на 286,70 лева, съобразно отхвърлената част от
иска.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от *******, *****, със седалище и адрес на
управление гр.Свищов, *****, представлявано от М.К.Т. срещу С. С. Т., ЕГН
**********, гр. Свищов, ***** иск с правно основание чл. 232 ал.2, вр. чл.
228 от ЗЗД за заплащане на сумата 396,87 лева, от които 126,00 лв.- наем за
месец октомври 2019г., 261,87 лева- ползвана ел.енергия за периода от
6.02.2018г. до 14.11.2019г.,в т.ч. и 9 лева –такса мощност, като неоснователен
и недоказан.
ОСЪЖДА *****, *****, със седалище и адрес на управление гр.
10
Свищов, *****, представлявано от С. С. Т. ДА ЗАПЛАТИ на *******, *****,
със седалище и адрес на управление гр.Свищов, *****, представлявано от
М.К.Т. сумата 25,20 лв. неплатен наем за периода 01.03.2022 г. - 06.03.2022 г.
и ОТХВЪРЛЯ предявения иск с правно основание чл. 232 ал.2, вр. чл. 228 от
ЗЗД в останалата му част за заплащане на сумата 347,13 лева- ползвана
ел.енергия за периода от 15.11.2019г. до 7.03.2022г., и за сумата 126,00 лв.-
едномесечно предизвестие за прекратяване на договора за наем, като
неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА *******, *****, със седалище и адрес на управление
гр.Свищов, *****, представлявано от М.К.Т. да заплати на С. С. Т., ЕГН
**********, гр. Свищов, ***** сумата 300,00 лева - направени по делото
разноски.
ОСЪЖДА *****, *****, със седалище и адрес на управление гр.
Свищов, ***** да заплати на *******, *****, със седалище и адрес на
управление гр.Свищов, *****, представлявано от М.К.Т. сумата 28,00 лева –
направени по делото разноски.
ОСЪЖДА *******, *****, със седалище и адрес на управление
гр.Свищов, *****, представлявано от М.К.Т. да заплати на *****, *****, със
седалище и адрес на управление гр. Свищов, ***** сумата 286,70 лева -
направени по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от съобщаване
на страните пред Великотърновски окръжен съд.
Съдия при Районен съд – Свищов: _______________________
11