РЕШЕНИЕ
№ 144
гр. Монтана, 27.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – МОНТАНА в публично заседание на девети май през
две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Аделина Троева
Членове:Аделина Тушева
Таня Живкова
при участието на секретаря Даниела Мл. Макавеева
като разгледа докладваното от Аделина Тушева Въззивно гражданско дело №
20221600500115 по описа за 2022 година
Въззивното производство е образувано по реда на чл.258 и сл. от ГПК по жалби на Ц.
Ц. с ЕГН ********** от гр. *и „ю“ ООД с ЕИК *и със седалище гр.*, подадени чрез
пълномощник адвокат М.Л. срещу постановеното от Районен съд-Монтана на 07.01.2022г.
решение №260007 по Гр. дело №1754/2020г., с което е отхвърлен в осъдителната си част за
предаване на владението като неоснователен предявеният от тях ревандикационен иск с
правно основание чл.108 от ЗС. Също така, с решението въззивниците са осъдени да
заплатят направените пред първоинстанционния съд разноски.
Подадените жалби са с идентично съдържание, като в тях се твърди, че решението е
неправилно поради противоречие с материалния закон и е необосновано. В тази връзка,
изтъкват се доводи, че първоинстанционният съд в мотивите си е преценил неотносим по
делото факт, а именно - плащане от страна на въззиваемата страна на припадащите се суми
на други сънаследници, които не са страни по договора за аренда. Също така се твърди, че
такива плащания не са установени по делото. Твърди се, че районният съд е стигнал до
неправилен извод по отношение на значението на квотата, необходима за арендодателя да
сключи валиден договор, както и за потвърждаване на договора за аренда от страна на
жалбоподателите, за да им е противопоставим същият като съсобственици. Иска се отмяна
на решението в обжалваната част и постановяване на ново, с което да се уважи исковата
претенция, както и да се присъдят разноски за двете инстанции.
Въззиваемата страна „А.– 2005“ ЕООД с ЕИК *и със седалище общ.*, обл.*, чрез
пълномощник адвокат С.Т. с подадени в срок писмени отговори оспорва основателността на
жалбите. Моли съда да потвърди първоинстанционното решение като правилно и прави
искане за присъждане на разноски.
В съдебно заседание пред въззивната инстанция въззивниците, чрез своя процесуален
представител, молят съда да отмени обжалваното решение на РС-Монтана и да уважи
1
предявеният ревандикационен иск по отношение на процесните имоти. Прави се искане и за
разноски. Въззиваемата страна моли съдът да потвърди първоинстанционното решение като
правилно и законосъобразно, като също така прави и искане за присъждане на разноски.
Във въззивното производство не са искани и събирани доказателства.
Окръжният съд, като провери атакуваният по реда на въззивното обжалване съдебен
акт във връзка с оплакванията в жалбата, предвид събраните по делото доказателства и въз
основа на закона, приема следното:
Първоинстанционното производство е образувано по искова молба на Ц.Ц. с ЕГН
********** от гр. *и „Ю.“ ООД с ЕИК *и със седалище гр.*срещу „А. – 2005“ ЕООД с ЕИК
*и със седалище общ.*, обл.*с твърдения, че са съсобственици на 2/4 (50 на 100) идеални
части от следните недвижими имоти - земеделска земя, находящи се в землището на с.*,
общ.*, обл.*, ЕКАТТЕ *:
1. Нива от 53989 кв.м., четвърта категория земя в местността „*”, представляваща ПИ
с идентификатор: *, по КККР на с.* при съседи: *, *, *, *, *, *, *, *;
2. Нива от 21034 кв.м., четвърта категория земя в местността ,,*“, представляваща ПИ
с идентификатор: *, по КККР на с.* при съседи: *, *, *, *, *.
В исковата молба се твърди, че собствеността на „Ю.“ ООД произтича от Договор за
продажба на наследство по чл.212 ЗЗД, рег.№ */23.05.2017г., том *, акт № *на А.П.,
Нотариус с рег.№*на НК, с район на действие РС-Монтана и вписан в Служба вписвания -
Монтана под вх.рег.№ */25.05.2017г, том*, акт № *, сключен между П. В. - Продавач и „Ю.“
ООД - Купувач, обективиран в Констативен нотариален акт за признаване право на
собственост за 1/4 идеални части, № *, том *, рег.№ *, дело № *от 31.05.2017г. на нотариус
А. П.с район на действие МРС и вписан в НК под № *и вписан в Служба по вписвания-
Монтана под вх.рег.№ */31.05.2017 г., акт №*, том *, дело № */17г.
Поддържа се, че собствеността на Ц.Ц.. произтича от Решение за възстановено право
на собственост № *от 16.12.1998г., издадено от ОС3 - гр.*и Удостоверение за наследници с
изх.№ 66/04.08.2020г., издадено от Кметство с*, обл.*, съгласно което същият притежава 1/4
идеални части от гореописаните имоти.
Във връзка с горното се твърди, че за същите имоти ответната страна - ,,А.– 2005“
ЕООД има сключен договор за аренда в качеството на арендатор с лицето Ц.Б.(наследник на
Д. Г., бивш жител на с.*, обл.*), която притежава собствеността върху 1/4 ид.ч. от
процесните поземлени имоти. Договорът за аренда е вписан в Служба по вписвания-
Монтана под вх.рег.№ */16.01.2015 г., акт.№ *, том *, сключен е за срок от 10 стопански
години, считано от стопанската 09.05.2016 г. до 09.05.2026 г., а уговореното арендно
плащане е в размер от 30 лв/дка ползвана земеделска земя.
В исковата молба ищците признават, че към момента на сключване на арендния
договор с ответната страна е съществувала законовата възможност всеки съсобственик,
независимо от дела си, да сключи такъв, но твърдят, че съдебната практика счита, че
специалната уредба, дадена със ЗА3, не изключва приложението на общата уредба на чл.32,
ал.1 от ЗС, т.е. на изискването общата вещ да се използва и управлява по решение на
мнозинството от съсобствениците. Твърдят, че в конкретния случай такова решение не е
взето, а договорът е подписан от арендодател - съсобственик с миноритарен дял от
собствеността, който изолира тях - ишците от владението върху общите вещи и не изплаща
припадащата се рента.
Твърди се, че тъй като съсобственикът, от чието име е сключен договорът, не
притежава повече от половината от процесните имоти, а те - ищците не са приели договора и
не се ползват от него, не получават припадащия им се дял от арендното плащане, то този
договор им е непротивопоставим. В тази връзка считат, че договорът за аренда на ответника
не е годно правно основание за владението над процесните ниви. При така поддържаните
2
твърдения искат от съда да постанови решение, с което да установи по отношение на ,,А. –
2005“ ЕООД, че „Ю.“ ООД и Ц. Ц. са собственици на 2/4 (50 на 100) ид.ч. от процесните
поземлени имоти – земеделска земя, и да осъди ответника да предаде владението и
фактическата власт върху притежаваните от тях идеални части върху същите.
Ответникът ,,А. – 2005“ ЕООД с подаден в срок отговор оспорва иска с доводи, че
никога не е оспорвал правата на ищците и признава, че всеки един е собственик на по 1/4
идеална част от процесните имоти, както и че въз основа на тези права на ищците е
изплащал припадащия им се дял от рента за изминалите години. Ответникът не спори, че
има сключен Договор за аренда, вписан в СВ-Монтана под вх.рег.№ */16 012015г., акт №. *,
том *, с лицето Ц. Б., която притежава собствеността върху 1/4 ид. част от посочените по-
горе имоти, за срок от 10 стопански години, считано от 09.05.2016г. до 09.05.2026г. Отрича
твърдението на ищците, че договорът за аренда им е непротивопоставим и че поради това
същият не е годно правно основание за владението на дружеството над процесните имоти.
Поддържа, че е държател на имотите на основание договор за аренда, който е
противопоставим на ищците по делото. Поддържа също, че всички собственици на
процесните имоти – „Ю.“ ООД, Ц.Ц., Ц. Б., В.П.и Е.З. са приели договора за аренда и са
получили припадащия им се дял от арендното плащане за всичките стопански години от
действието на договора за аренда до момента - за 2016/2017г., 2017/2018г. и 2018/2019г.
Предвид гореизложеното моли съда да постанови решение, с което отхвърли иска като
неоснователен, както и да му присъди сторените по делото разноски.
С решението по делото първоинстанционният съд на основание чл.108 от ЗС е
признал за установено по отношение на ,,А. – 2005“ ЕООД, че „Ю.“ ООД и Ц. Ц. са
съсобственици на 1/2 ид.ч. от процесните недвижими имоти. В осъдителната си част за
предаване на владението искът по чл.108 от ЗС е отхвърлен като неоснователен, тъй като е
приел, че договорът за аренда е противопоставим на останалите съсобственици, респ. че
ответникът има основание да държи процесните имоти.
Въззивната жалба против първоинстанционното решение е подадена в срока по
чл.259, ал.1 от ГПК от надлежна страна в процеса при наличен правен интерес и е
допустима за разглеждане.
Разгледана по същество е неоснователна.
Атакуваното първоинстанционно решение е валидно и допустимо постановено в
производство с правно основание чл.108 от ЗС.
От фактическа страна безспорно е установено, че собствеността на „Ю.“ ООД
произтича от Договор за продажба на наследство по чл.212 ЗЗД, рег.№ */23.05.2017г., том *,
акт № *на А. П., Нотариус с рег.№*на НК, с район на действие РС-Монтана и вписан в
Служба вписвания - Монтана под вх.рег.№ */25.05.2017г, том *, акт № *, който договор е
извършен в предписаната от закона форма. Съгласно този договор дружеството притежава
¼ ид.ч. от собствеността на процесните недвижими имоти.
По отношение на втория ищец Ц.Ц. безспорно е установено, че притежава ¼ ид.ч. от
собствеността на процесните недвижими имоти, като собствеността му произтича от
Решение за възстановено право на собственост № *от 16.12.1998г., издадено от ОС3 - гр.*и
Удостоверение за наследници с изх.№ 66/04.08.2020г., издадено от Кметство с.*, обл.*.
Фактите, от които произтича собствеността на въззивниците се установяват от
приложените по делото писмени доказателства. Същите се признават и от въззиваемата
страна още в отговора по исковата молба пред първоинстанционния съд, в който отговор
става ясно, че дружеството ,,А. – 2005“ ЕООД никога не е оспорвало правата на ищците
/въззивници пред настоящата инстанция/.
Не е спорно, че за процесните имоти въззиваемата страна ,,А.– 2005“ ЕООД има
сключен договор за аренда в качеството на арендатор с лицето Ц.Б. (наследник на Д.Г.,
3
бивш жител на с.*, обл.*), която притежава собствеността върху 1/4 ид.ч. от процесните
имоти. Установено е, че Договорът за аренда е вписан в Служба по вписвания-Монтана под
вх.рег.№. */16.01.2015 г., акт.№. *, том*, сключен е за срок от 10 стопански години, считано
от стопанската 09.05.2016 г. до 09.05.2026 г., а уговореното арендно плащане е в размер от
30 лв/дка.
Това което е спорно по делото от фактическа страна, е дали са извършвани плащания
по договора за аренда от страна на арендатора /въззиваемата страна/ на останалите
собственици на процесните имоти /включително и на въззивниците/. МОС намира за
установено, че плащания са извършени за стопанските 2016/2017 година; 2017/2018 година и
2018/2019 година на следните лица: Ц.Ц., Ц.Б., В.М. и Е. З.. Категорично се установява, че
на „Ю.“ ООД е изплатена припадащата се сума за стопанските 2016/2017 година и
2017/2018 година, като единствено за стопанските 2018/2019 и 2019/2020 години „Ю.“ ООД
отказва превода на арендни плащания.
Тези факти се установяват по категоричен начин от приетото в първоинстанционното
производство заключение на вещото лице В. Т., което МОС намира за компетентно и
обективно дадено. Освен това следва да се вземе предвид и допълнителното заключение на
вещото лице В. Т., от което е видно, че счетоводството на въззиваема страна е водено
редовно, като се осчетоводяват всички приходи и разходи своевременно. От него се
установява, че има и открита партида на „Ю.“ ООД за дължима неплатена аренда за
2018/2019 година и 2019/2020 година.
Видно от горното, се стига до извода, че собствениците на процесните имоти са
приели плащанията, като никой от тях не се е противопоставил, с изключение на „Ю.“ ООД
единствено за стопанските 2018/2019 и 2019/2020 години. Във тази връзка, МОС намира, че
доводите на въззивниците за неустановеност на извършените плащания по арендния договор
са неоснователни.
При така установената фактическа обстановка от правна страна съдът приема
следното:
Правното основание на иска е чл.108 от ЗС. Този иск е иск на невладеещия
собственик срещу владеещия несобственик. По своята същност той е осъдителен – цели
осъждане на ответника да върне неоснователно ползваната от него вещ на собственика.
В тежест на ищеца е да докаже, че е собственик на вещта и че тя се държи или владее
от ответника без основание, а в тежест на ответника е да докаже, че има основание да владее
респ. да държи вещта. Следователно, за да бъде уважен предявеният ревандикационен иск
по чл.108 от ЗС, следва да се установи, че въззивниците са собственици на процесните
имоти, а въззиваемата страна ги владее или държи без основание.
Както бе посочено горе, по делото няма спор по отношение на собствеността на
ищците /въззивници пред настоящата инстанция/. Несъмнено е установено, че те притежават
по 1/4 ид.ч. или общо 2/4 ид.ч. от процесните имоти.
Това, което е спорно пред настоящата инстанция, е дали въззиваемата страна има
годно основание да владее, респ. държи имотите, а именно - дали договорът за аренда,
сключен между Ц.Б., която е собственик притежаващ 1/4 ид.ч. от процесните имоти и ,,А.–
2005“ ЕООД, е противопоставим на останалите съсобственици, които не са страни по
договора.
Видно от приложените писмени доказателства /стр.4 от делото пред МРС/ договорът
за аренда е сключен на 15.01.2015г. пред нотариус В.Т. с рег.№ *на НК, с район на действие
РС-Монтана. Договорът е сключен за срок от 10 стопански години, считано от стопанската
09.05.2016 г. до 09.05.2026 г.
По време на сключване на договора за аренда разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ е
имала следната редакция: „Когато договорът за аренда е сключен само от някои от
4
съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл.
30, ал.3 от Закона за собствеността“. Това води до извода, че по време на сключване на
договора законът, в тогавашната му редакция, е позволявал договорът да бъде сключен от
съсобственик, независимо какъв е размерът на дела му. Следователно, договорът е
противопоставим на останалите съсобственици. Няма данни на последвалите изменения
в тази разпоредба да е придадена изрична обратна сила по смисъла на чл.14, ал.1 от ЗНА,
следователно тези изменения в законовата разпоредба не следва да бъдат приложени към
настоящия казус, тъй като се касае за промени влезли в сила от 7.02.2017г.
Друг аргумент в полза на извода на настоящата инстанция, че договорът е
противопоставим, е факта на получените плащания от страна на останалите съсобственици.
Съдебната практика е непротиворечива относно това, че договор за аренда, сключен от
съсобственик, който не притежава повече от 50 % от общия земеделски имот, е
непротивопоставим на останалите съсобственици, освен ако същите са го приели изрично
или мълчаливо - например, получавайки припадащата се на дела им част от арендните
плащания ( в този смисъл са Решение № 12 от 1.03.2018 г. на ВКС по гр. д. № 1251/2017 г.,
II г. о., ГК и Решение № 73 от 8.12.2020 г. на ВКС по гр. д. № 2929/2019 г., II г. о., ГК).
Не без значение е, че в Решение № 12 от 1.03.2018 г. на ВКС по гр. д. № 1251/2017 г.,
II г. о., ГК е застъпена тезата, че разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ, в редакцията преди
изменението в ДВ бр. 13 от 7.02.2017 г., не изключва приложението на нормата на чл.32, ал.
1 от ЗС, която гласи, че общата вещ се използва и управлява съгласно решението на
съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ.
Следователно, изводът който може да се направи е, че единствено когато има взето
решение на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ и това
решение е в противоположен смисъл на взетото от собственика, който притежава по-малко
от 50 на сто идеални части от вещта /в настоящия случай съсобственик с 1/4 ид.ч. да сключи
договор за аренда/, то именно само в тази хипотеза договорът за аренда ще е
непротивопоставим на останалите съсобственици.
В настоящия случай се установи, че всички съсобственици са получили и приели
арендните плащания след сключването на договора за аренда, с изключение на
съсобственика Ю.“ ООД, който е отказал превода на арендни плащания единствено за
стопанските 2018/2019 и 2019/2020 години. В тази връзка, ирелевантен е факта поради каква
причина е отказал да получи тези плащания. Важното е, че след сключването на договора за
аренда всички съсобственици са получили и приели арендни плащания за първата стопанска
година от сключването на договора и не са се противопоставили на последния, респ. те са го
приели с конклудентни действия.
Дори да се приеме, че сме в хипотезата, при която и другият въззивник Ц.Ц. се е
противопоставил на договора за аренда в един последващ от приемането му момент, то не
може да се приеме, че двамата съсобственици притежават повече от 50 на 100 ид.ч. от
процесните имоти, респ. не може да се приеме, че е налице решение на съсобствениците с
мажоритарен дял, поради което отново се стига до извода, че договорът за аренда е
противопоставим на тях.
5
По тези съображения следва да се приеме, че в настоящия случай договорът за аренда
е противопоставим на въззивниците, от което следва, че въззиваемата страна държи
процесните имоти на годно правно основание. Това води до извода, че предявеният иск е
неоснователен в осъдителната си част, а първоинстанционното решение следва да бъде
потвърдено.
При този изход на делото, на основание чл.78, ал.3 от ГПК, на въззиваемата страна
следва да се присъдят поисканите разноски в размер на 1500лв., представляващи адвокатско
възнаграждение.
Предвид разпоредбата на чл.280, ал.3, т.1 от ГПК решението подлежи на касационно
обжалване, тъй като цената на иска е без значение за исковете за собственост, какъвто е
искът по чл.108 от ЗС.
Водим от гореизложените мотиви, Окръжният съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №260007 от 07.01.2022г. на Районен съд-Монтана,
постановено по Гр. дело №1754/2020г.,по описа на същия съд като ПРАВИЛНО.
ОСЪЖДА Ц.Ц.. с ЕГН ********** от гр. *да заплати на „А.– 2005“ ЕООД с ЕИК *,
на основание 78, ал. 3 от ГПК сумата 750лв. разноски за въззивното производство.
ОСЪЖДА „Ю.“ ООД , ЕИК *да заплати на „А.– 2005“ ЕООД, ЕИК *, на основание
78, ал. 3 от ГПК сумата 750лв. разноски за въззивното производство.
Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд в едномесечен
срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6