Р Е Ш Е Н
И Е
гр. София, 16.05.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-1 състав, в
публичното заседание на двадесет и трети октомври през две хиляди и осемнадесета година, в състав:
СЪДИЯ: Екатерина Стоева
при секретаря Весела Станчева
разгледа гр.д. № 9841 по описа за
2017г. на съда и за да се произнесе взе предвид следното:
Предмет на производството е
предявен от Ц.А.С. против „И.Б.“ ООД иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД за
обявяване за окончателен предварителен договор от 31.01.2012г. за
покупко-продажба на недвижим имот.
Твърденията на ищеца са за
сключен на 31.01.2012г. с ответника предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот: Апартамент № 63 в гр.София, бул.*******, с площ от 106.56
кв.м., с идентификатор 68134.4356.611.1.63, състоящ се от: дневна с трапезария
и кухненски бокс, две спални, баня с тоалетна, преддверие, склад, коридор и
балкон срещу цена от 51 214 евро. В изпълнение на уговореното ищецът
заплатил на ответника част от продажната цена в размер на 46 092 евро на
31.01.2012г. и 01.02.2012г., а остатъкът от 5122 евро следвало да бъде платен
при сключване на окончателния договор. От своя страна ответникът поел
задължение да прехвърли собствеността върху имота в срок до 5 работни дни след
издаване на Акт обр.16 /28.06.2013г./ или в срок до 08.07.2013г., което не било
сторено до тази дата, но и към деня на подаване на исковата молба, въпреки
многократно водените разговори и отправена нотариална покана. Предвид това
заявява правен интерес от предявяването на иск по чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване
предварителния договор за окончателен. Твърди още, че с предварителния договор
била уговорена неустойка за забава в изпълнение задължението за прехвърляне
правото на собственост в размер на основния лихвен процент, заедно с 5%
годишно. Твърди ответникът да е в забава, считано от 08.10.2013г. и към деня на
предявяване на иска дължи неустойка, която следва да се прихване от останалата
дължима продажна цена.
Ответникът не е подал писмен
отговор в срока по чл.131 ГПК. Същият не се явява или представлява в съдебно
заседание и не изразява становище.
Съдът, въз основа събраните по
делото доказателства, намира следното:
Представен е предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 31.01.2012г. между
ответника „И.Б.“ ООД, като продавач, и ищеца Ц.А.С., като купувач. Предмет на
договора е недвижим имот-Апартамент № *******, с площ от 106.56 кв.м., състоящ
се от: дневна с трапезария и кухненски бокс, две спални, баня с тоалетна,
преддверие, склад, коридор и балкон, изграден на груб строеж в жилищна сграда с
административен адрес гр.София, м.**** ІІ м.р., кв.33 в УПИ І-2651, УПИ
ІІІ-2651, УПИ ІV-2651, УПИV-2651 съгласно действащия ПУП на гр.София. Съгласно
чл.1, ал.3 от договора имотът следва да се предаде в степен на завършеност
съгласно Приложение № 1, неразделна част от него /стр.10/. Уговорена е продажна
цена от 51 214 евро, платима съгласно чл.2 от договора, както следва:
сумата от 46 092 евро в тридневен срок от подписване на предварителния
договор по банкова сметка ***, а остатъкът от 5122 евро при сключване на
окончателния договор за прехвърляне на собствеността след въвеждането му в
експлоатация /протокол за право на ползване/ и при извършването на довършителни
работи по Приложение № 1. Представени са преводни нареждания /стр.11/, които установяват
плащане на ответника сумата от 19 200 евро на 31.01.2012г. и сумата 26 892
евро на 01.02.2012г., с оглед на което ищецът се явява изправна страна по
задължението чл.2, ал.2 от договора.
В чл.3, ал.1 от договора е
постигнато съгласие за сключване на окончателен договор с прехвърляне от
продавача правото на собственост в
нотариална форма в срок от 5 работни дни след издаване на Акт обр.16, т.е. след
издаване на разрешение за ползване.
За сградата, в която се намира
процесния апартамент е издадено разрешение за ползване /акт обр.16/ на
28.06.2013г. /стр.18/.
На 29.07.2016г. ищецът отправил
нотариална покана до ответника /стр.12-13/, с която го поканил на 24.08.2016г.
в кантората на нотариус М.К., с район на действие СРС, за сключване на окончателен
договор с прехвърляне на собствеността върху имота. Поканата е връчена при
условията на чл.50, ал.4 вр. чл.47 ГПК след залепване на уведомление на
регистрирания в търговския регистър адрес на управление. Видно от представения
констативен протокол /стр.17/ на посочената дата законният представител или
упълномощено от него лице не се е явил при нотариуса.
Като доказателство по делото е
приет НА № 60, том І, рег.№ 1196, дело № 56/2007г. на нотариус В.А., с район на
действие СРС, от който се установява, че ответникът „И.Б.“ ООД е придобил
собствеността чрез покупко-продажба на УПИ І-1149, 1150, 1438, предвиден за
жилищно строителство, магазини, обществено обслужване и трафопост, от кв.33 по
плана на гр.София, м.****-2,1 целият с площ 6730кв.м., находящ се в гр.София,
район ****, при граници по скица: от три страни улици, УПИ ІІ-общ; 1438-за
паркинга, който УПИ е образуван от части от ПИ пл.№ 1149 с площ 2390 кв.м., ПИ
пл.№ 1150 с площ 2615 кв.м., ПИ пл.№ 1438 с площ 3641 кв.м. и целият ПИ без
пл.номер с площ 64 кв.м. от същия квартал.
Представено е Разрешение за
строеж № 875/17.12.2007г. издадено от главния архитект на Столична община, с
което на ответника е разрешено построяването сграда в имота, а със Заповед №
РД-09-50-69/11.02.2013г. на главния архитект е допълнено разрешението за строеж
за съществено изменение в одобрения инвестиционен проект при условията на
чл.154, ал.2, т.7 ЗУТ, съгласно съгласуван и одобрен от направление „Архитектура
и градоустройство“-СО инвестиционен проект по части ОВК на 07.02.2013г. и
Конструкции на 06.02.2013г. В тази връзка не е спорно, че ответникът е
реализирал строежа, в който се намира процесния апартамент в собствения си
имот.
В чл.6, ал.2 от предварителния
договор е предвидено, че купувачът има право да получи неустойка за забава от
продавача при забавяне в срока за сключване на окончателен договор в размер на
основния лихвен процент+5% годишно върху получената цена.
При така установеното от
фактическа страна, съдът намира от правна следното:
С иска по чл.19, ал.3 ЗЗД страна
по сключен предварителен договор упражнява потестативното си право да бъде
обявен за окончателен по съдебен ред. Предпоставките за уважаването на този иск
са предварителният договор да е валидно сключен, в установената от закона форма
и да съдържа съществените условия на окончателния договор. В случаите на
предварителен договор с предмет недвижим имот на основание чл.363 ГПК съдът
дължи проверка дали отчуждителят е собственик на имота и дали са налице
предпоставките за прехвърляне правото на собственост по нотариален ред.
Сключеният между страните на
31.01.2012г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижимия имот е
двустранно подписан, в предвидената в чл.19, ал.1 ЗЗД писмена форма и съдържа
съществените условия-имотът е надлежно индивидуализиран и уговорена цена, като
съдържа съгласие относно насрещното
изпълнение на поетите задължения по прехвърляне правото на собственост и
плащане на цената. Предвид това е валиден и произвел правно действие между
страните.
Събраните по делото доказателства установяват ищецът да е
изправна страна, който в съответствие с уговореното заплатил част от продажната
цена от 46 092 евро. Прехвърляне правото на собственост по нотариален ред
ответникът е следвало да извърши в срок до 5 работни дни след издаване на
разрешение за ползване на сградата /Акт обр.16/. Такова разрешение е издадено
на 28.06.2013г., като срокът е изтекъл на 05.07.2013г. Ответникът не е изпълнил
задължението си не само в срока, но и след това, за което е бил надлежно
поканен от ищеца-представената нотариална покана от 29.07.2016г. и констативен
протокол от 24.08.2016г. Установи се, че ответникът е собственик на имота. Следователно
са налице предпоставките за обявяване на предварителния договор за окончателен,
предпоставящо основателност на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД.
За имота е представена схема № 15-231017-19.05.2017г. за
самостоятелен обект в сграда, видно от която апартамента е с идентификатор
68134.4356.611.1.63. Представена е и данъчна оценка /стр.46/ от СО, Дирекция
„Общински приходи“, видно от която имотът е с данъчна оценка 66 514.80лв.
Съгласно чл.362, ал.1 ГПК при иск по чл.19, ал.3 ЗЗД, ако
според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение
при сключването на окончателния договор, съдът постановява решение, което
замества окончателния договор, при условие, че ищецът изпълни задължението си.
В този случай ищецът трябва да изпълни задължението си в двуседмичен срок от
влизане в сила на решението, включително чрез прихващане на платените от него
за сметка на ответника задължения към държавата.
Според предвиденото в чл.2, ал.3 от предварителния
договор купувачът заплаща остатъкът от дължимата покупна цена 5122 евро при
сключване на окончателния договор за прехвърляне правото на собственост върху
имота след въвеждането му в експлоатация, както и при извършване на
довършителни работи по Приложение № 1. За сградата е издадено разрешение за
ползване, а ищецът не е навел твърдения да не са били извършени довършителните
работи, поради което изпълнението на задължението по плащане на останалата част
от цената следва да се извърши при условията на чл.362, ал.1 ГПК.
Искането на ищеца за прихващане на неплатената част от
продажната цена със свое парично вземане за неустойка за забава по чл.6, ал.2
от предварителния договор във вр.чл.92 ЗЗД не може да бъде уважено. Според
Решение № 72/14.07.2011г. по т.д.№ 659/2010г. на ВКС, І т.о., както и
Определение № 203/15.02.2016г. по гр.д. № 253/2016г. на ВКС, ІІІ г.о.,
производството по чл. 362-364 ГПК е особено исково производство, в което съдът
замества с решението си обещания договор, като до голяма степен извършва същите
действия, които извършва нотариусът. Поради това съдът не разполага с право да
внася изменения в съдържанието му. Ако купувачът не е изпълнил свое основно
задължение, при сключване на окончателния договор да изплати покупната цена или
остатък от нея, съдът в решението замества окончателния договор при условие, че
ищецът изпълни задължението си, т.е. вземането за цената не е предмет на делото
в производството по чл. 362 ГПК, защото проверката относно съществуването на
това вземане има значение единствено за режима на решението-с оглед
постановяване на условие да се изпълни това задължение и наличие на срок за
неговото изпълнение, при неизпълнението на което по искане решението подлежи на
обезсилване. Предвид посочените особености, в производството по чл.362 ГПК,
купувачът не разполага с възможността за въвеждане на възражение за съдебно
прихващане с неликвидни вземания по отношение плащането на цената на имота.
На основание чл.364 ГПК ищецът следва да заплати
следващите се разноски и дължими данъци и такси по прехвърляне на имота, които
следва да се определят въз основа уговорената продажна цена от 51 214 евро /101
165.88лв./, която е по-висока от данъчната оценка-66 514.80лв. Съобразно
материалния интерес и в съответствие с Раздел ІІ, т.8 от Тарифата за
нотариалните такси към ЗННД вр. чл.87,
изр.2 ЗННД ищецът следва да заплати по сметка на Софийски градски съд
нотариална такса от 963.68лв., а в съответствие с чл.47, ал.2, вр. чл.44, ал.1 ЗМДТ и чл.35, ал.2 от Наредба за определяне на размера на местните данъци на
Столична община /приета с Решение № 83 по Протокол № 7 от 28.02.2008г. на
Столичен общински съвет/ местен данък от 2529.15лв.
С определение на съда от 30.08.2017г. ищецът е освободен
от заплащане на държавна такса за предявения иск, поради което и на основание
чл.78, ал.6 ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати по сметка на
Софийски градски съд държавна такса от 665.15лв.
На основание чл.78, ал.1 ГПК ответникът следва да заплати
на ищеца направените по делото разноски от 1650лв.-възнаграждение за вещо лице
и възнаграждение на адвокат за осъществено процесуално представителство.
Водим от горното съдът
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание
чл.19,
ал.3 ЗЗД сключеният
на 31.01.2012г. между Ц.А.С., ЕГН **********, с адрес гр.София, ж.к.****, бл.*******и
съдебен адрес ***, офис 4, като купувач, и „И.Б.“ ООД, ЕИК *******, със
седалище и адрес на управление ***, като продавач, предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот: Апартамент № 63 находящ се в гр.София, бул.**********,
с площ от 106.56 кв.м., състоящ се от: дневна с трапезария и кухненски бокс,
две спални, баня с тоалетна, преддверие, склад, коридор и балкон, изграден в
жилищна сграда в гр.София, м.**** ІІ м.р., кв.33 в УПИ І-2651, УПИ ІІІ-2651,
УПИ ІV-2651, УПИV-2651 съгласно действащия ПУП на гр.София и представляващ
самостоятелен обект в посочената жилищна сграда с идентификатор
68134.4356.611.1.63 при съседи: самостоятелни обекти с идентификатори на същия
етаж 68134.4356.611.1.62, под обекта 68.134.4356.611.1.56 и над обекта
68134.4356.611.1.69 и 68134.4356.611.1.70, ПРИ
УСЛОВИЕ, че купувачът Ц.А.С., ЕГН **********, заплати на продавача „И.Б.“
ООД, ЕИК *******, в двуседмичен срок от влизане в сила на решението остатъкът
от продажната цена за имота в размер на 5122 евро.
ОСЪЖДА Ц.А.С., ЕГН **********, от гр.София, на
основание чл.346 ГПК да заплати в полза на държавата по сметка на Софийски
градски съд държавна такса за прехвърлянето на имота от 963.68лв.
ОСЪЖДА Ц.А.С., ЕГН **********, от гр.София, да
заплати по сметка на Столична община, местен данък по чл.47, ал.2 ЗМДТ в размер
на 2529.15лв.
РАЗПОРЕЖДА на основание чл.364, ал.1 ГПК
вписване възбрана върху имота до плащането на тези разноски от ищеца.
ОСЪЖДА „И.Б.“ ООД, ***, да заплати на Ц.А.С., ЕГН **********,
от гр.София, разноски по делото на основание чл.78, ал.1 ГПК от 1650лв.
ОСЪЖДА „И.Б.“ ООД, ***, да заплати по сметка
на Софийски градски съд на основание чл.78, ал.6 ГПК сумата от 665.15лв.
На основание чл.364, ал.2 ГПК на ищеца да се
издаде препис от решението след представяне на доказателства за плащане на разноските
по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок пред Софийски
апелативен съд от връчване препис на страните.
СЪДИЯ: