№ 4825
гр. София, 23.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-6 СЪСТАВ, в публично заседание
на десети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Цветелина Евг. Георгиева
при участието на секретаря Галина Хр. Христова
като разгледа докладваното от Цветелина Евг. Георгиева Гражданско дело №
20231100113080 по описа за 2023 година
Иск на основание чл.55, ал.1, предл. трето от ЗЗД.
Предявен от Р. А., гражданин на Канада, роден на ********* в
гр.Бакал, Руска Федерация, със съдебен адрес: гр. София, р-н Лозенец, ул.
„З*********, чрез адв. И. Ив. В., АК-Враца против „БАНСКО ПРОПЪРТИ
ПАРТНЪРС 2"ЕООД – гр.София, ЕИК *********. Моли съда да постанови
решение, с което да осъди ответницата да му заплати сумата от 20000евро,
ведно със законната лихва, начиная от 21.11.2023г, датата на предявяване на
иска, до окончателното й изплащане, представляваща заплатената от ищеца
цена, уговорена съгласно сключения между двете страни предварителен
договор от 20.02.2022 г., за покупко-продажба на недвижими имоти в гр.
Банско, а именно: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с идентификатор
02676.89.25.3.9, представляващ Апартамент В 10 с площ 36.53 кв.м., намиращ
се в сграда В в комплекс „Сейнт Джон Парк" с 8,97 кв.м. идеални части от
общите части на сградата, както и САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с
идентификатор 02676.89.25.3.38, представляващ складово помещение с площ
от 8 кв.м., намиращо се в съшия комплекс в гр.Банско. Претендира съдебни
разноски по списък.
Ответникът „БАНСКО ПРОПЪРТИ ПАРТНЪРС 2"ЕООД – гр.София,
1
ЕИК ********* оспорва иска като неоснователен, тъй като той е изправна
страна на предварителния договор и моли съда да го отхвърли. Претендира
съдебни разноски.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и събраните по
делото доказателства, намира за установено следното:
В подадената на 21.11.2023г искова молба ищецът твърди, че между
него и ответното дружество, на 20.02.2022г бил сключен предварителен
договор за покупко-продажба на описаните там самостоятелен обект с
идентификатор 02676.89.25.3.9, представляващ апартамент В10 с площ 36.53
кв.м., находящ се в сграда В в комплекс „Сейнт Джон Парк“, гр.Банско с 8.97
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и самостоятелен обект с
идентификатор 02676.89.25.3.38, представляващ складово помещение с площ
8 кв.м. в същия комплекс. В чл.3, ал.1 от предварителния договор била
уговорена цена от 20 000 евро, която ищецът заплатил изцяло в брой, на 4
равни вноски от по 5000 евро на дати 20.03.2022 г., 25.03.2022 г., 27.03.2022 г.
и на 30.03.2022 г. Въпреки плащането на уговорената продажна цена
задължението за прехвърляне на собствеността не било изпълнено, вместо
което представляващият ответното дружеството А.К. отлагал продажбата по
различни причини и предлагал на ищеца закупуването и на други имоти в
гр.Банско, като по този начин искал да погаси насрещно парично задължение
към него по договор за заем. Ищецът узнал, че на 24.02.2023г. апартаментът
бил продаден на трето лице, с което за него отпаднал интереса от сключване на
окончателен договор единствено за складовото помещение, което имало
допълващи функции. Поради това заявява, че е налице виновното
неизпълнение от ответното дружество на предварителния договор, с исковата
молба прави изявление за неговото разваляне на предварителния договор и
претендира връщане на платената продажна цена.
Ответникът оспорва да е неизправна страна по предварителния договор
и твърди, че несключването на окончателен договор да се дължи на
поведението на ищеца, който заплатил продажната цена, но не както било
уговорено в деня на сключването на договора, а със забава, а също и не
предоставил адрес за кореспонденция, тъй като не желаел адресът му в
РБългария да бъде известен и връзката с него била силно затруднена.
Ответникът му отправял многократни покани по телефона и при лични срещи
2
за оформяне на сделката с нотариален акт с уговорен срок 30.09.2022г.,
заявявал колебание дали да придобие обектите, искал да му бъде намерен по-
голям апартамент и изтъквал причини за пътувания в чужбина. Ответникът не
е оспорил прехвърлянето собствеността на апартамента на трето лице, но
поддържа, че ищецът е във виновно неизпълнение на предварителния договор,
както и няма основание за неговото разваляне с аргумент, че може да бъде
изпълнен по отношение складовото помещение. По въведените твърдения за
съществуващо между страните заемно правоотношение сочи, че такова е
възникнало с управителя на дружеството А.К. в качеството му на физическо
лице и няма връзка с предварителния договор. Уточнява, че продажбата на
апартамента на третото лице била осъществена на цена от 18500 лева, с
равностойност по централния курс на БНБ от 9459 евро, която била по-ниска
от тази по предварителния договор в размер на 20 000 евро. Разликата между
двете суми от 10 541 евро представлявала претърпяна от дружеството вреда
под формата на пропусната полза и за тази сума заявява възражение за
прихващане, ако бъде осъдено да върне получената от ищеца цена. Не
оспорва, че между ищеца и управителя на дружеството А.К. има заемни
правоотношения, но в тях А.К. участвал като физическо лице в лично качество
и поради това били извън предмета на спора, а освен това заетите суми били
върнати.
Във връзка с твърденията на двете страни, с изготвения по делото
проект за доклад и по изисканите от съда допълнителни уточнения от
страните, съдът прие за безспорно сключването между страните на
предварителния договор на 20.02.2022г. за покупко-продажба на описаните
там апартамент и складово помещение в гр.Банско; фактът на плащането от
ищеца на уговорената продажна цена от 20 000 евро, както и продажбата от
ответника на апартамента по предварителния договор на трето лице с договор
от 24.03.2023г., обективиран в н.а. № 13, том I, рег.№ 200, дело № 13/2023г. на
нотариус Кадева с район на действие района на РС – гр.Разлог, а също и
разпредели и доказателствената тежест.
По въведените и от двете страни обстоятелства за наличието и на
заемни правоотношения и за очертаване предмета на настоящия спор от съда
беше изискана информация за от ОС-Благоевград и беше отговорено, че пред
него е налице висящо гр.д.№ 773/2023г, образувано по искова молба вх.№
10129/02.08.2023 г. от Р. А. с предявени при условията на евентуалност искове
3
против А.Г.К. с правно основание чл.240, ал.1 ЗЗД, евентуално чл.55, ал.1,
предл.1 ЗЗД за заплащане на сумата 129 674, 90 лв., ведно със законната лихва
върху нея, представляваща предоставени от А. на К. парични заеми, по което е
постановено невлязло в сила решение № 261/22.05.2024 г. При тези данни с
определение № 9078/12.06.2024 съдът указа на страните, че заемните
отношения между ищеца и представляващия ответното дружество са предмет
на друго гражданско дело и са извън предмета на настоящото, респ.
представените за тях писмени доказателства и въведени твърдения са
неотносими.
В проведеното по делото на 12.11.2024 г. първо заседание ищецът
оспори твърденията да е бил неизправна страна по предварителния договор и
с поведението си да е препятствал сключването на окончателен, тъй като той
участва в две юридически лица на територията на страната и има обявен адрес
- гр. Добринище, ул. „********. Оспори и възражението за прихващане с
твърдението, че за ответника не е налице пропусната полза, тъй като
посочената продажна цена на процесния апартамент в нотариалния акт е поне
четири пъти по-ниска цена от пазарната стойност апартаментите в гр. Банско.
За установяване на твърденията си от него бяха ангажирани гласни
доказателства и техническа експертиза, която да определи пазарната стойност
на процесния апартамент към датата на продажбата му на трето лице.
Показания по делото даде свидетелят И.Л.П., който познава ищеца от
около 10г по повод обща работа в гр.Добринище и тъй като е агент на
недвижими имоти е бил помолен от ищеца да даде своето мнение за
процесния апартамент. Свидетелят познава и ответното дружество и
представителят му г-н К., който държал ключовете за обекта и водел
разговорите за начина на плащане с ищеца, живеещ в РБългария от около
„седемдесет и някоя година“ и бил завършил средното си образование в гр.
Банско. Ищецът е присъствал на разговори между страните, в които ищецът е
настоявал за прехвърляне на апартамента и склада по предварителния
договор, като ответникът казвал: „С., С., С.“, но винаги имал някакво
оправдание, за да не прехвърли имотите, макар договорената цена да била
платена. Свидетелят знае, че ищецът не живее постоянно в страната и пътува,
но има телефон, има електронен адрес, има постоянен адрес, на който живеят
родителите му, като майка му от дълго време познава г-н К., а баща му е
трудно подвижен, винаги си е вкъщи и по всяко време може да бъде открит.
4
Въпреки разговорите свидетелят заявява, че ищецът нито получил имот, нито
получил парите си обратно.
От дадените от свидетеля подробни и последователни показания, които
съдът изцяло възприема, намира за доказано по делото, че ищецът е бил
изправна страна по предварителния договор, заплатил своевременно
договорената цена на жилище и складово помещение, като без наличие на
пречки от обективен характер, ответникът не е изпълнил задължението си да
прехвърли собствеността на двата обекта в изискуемата се за това форма, а е
продал апартамента на трето лице. С това съдът намира за доказано
възражението на ищеца, че за него е отпаднал правният интерес от изпълнение
единствено по отношение на складовото помещение, с допълващ апартамента
характер и е редовно направеното заявление за разваляне на предварителния
договор с предявяване на настоящата искова молба. От момента на
получаването й от ответника, предварителният договор между страните е бил
развален, поради което на основание чл.55, ал.1, предл. трето от ЗЗД
ответникът е дължал връщане на полученото по договора – исковата сума, за
която няма спор, че е получил. Всички възражения на ответника, от които
може да се направи обратният извод, останаха недоказани от него в процеса,
въпреки указанията на съда и допуснатите му доказателства, които не бяха
събрани. Ето защо съдът намира предявения осъдителен иск за изцяло
доказан.
Във връзка с направения извод, съдът дължи произнасяне по
направеното от ответника възражение за прихващане със сумата, която той е
пропуснал да получи, поради продаване на апартамента на трето лице на по-
ниска цена. От приетата по делото експертиза, неоспорена от страните, съдът
намира за доказано твърдението на ищеца, че средната пазарна стойност на
апартамента към датата на продажбата му през 2023г възлиза на 36382 евро
или 71157лв. Следователно продаването му от ответника на цена от 9459 евро
представлява резултат единствено от формираната у ответника воля да го
продаде на тази именно цена, не е резултат от действията на ищеца, още по-
малко за него да възниква отговорност за обезвреда. Това прави възражението
за прихващане неосноватено и съдът следва да осъди ответника да заплати на
ищеца исковата сума така, както се претендира.
На основание чл.78, ал.1 от ГПК ищецът има право и на извършените
5
по делото съдебни разноски по представения списък в общ размер от
6414,66лв, дължими от ответника.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „БАНСКО ПРОПЪРТИ ПАРТНЪРС 2" ЕООД – гр.София,
ЕИК ********* да заплати на Р. А., гражданин на Канада, роден на *********
в гр.Бакал, Руска Федерация, със съдебен адрес: гр. София, р-н Лозенец, ул.
„З*********, чрез адв. И. Ив. В., АК-Враца, сумата от 20 000евро, ведно със
законната лихва, начиная от 21.11.2023г - датата на предявяване на иска, до
окончателното й изплащане, представляваща заплатената от Р. А. цена по
сключен между тях предварителен договор от 20.02.2022 г., за покупко-
продажба на недвижими имоти в гр. Банско, а именно: САМОСТОЯТЕЛЕН
ОБЕКТ с идентификатор 02676.89.25.3.9, представляващ Апартамент В 10 с
площ 36.53 кв.м., намиращ се в сграда В в комплекс „Сейнт Джон Парк" с 8,97
кв.м. идеални части от общите части на сградата, както и САМОСТОЯТЕЛЕН
ОБЕКТ с идентификатор 02676.89.25.3.38, представляващ складово
помещение с площ от 8 кв.м., намиращо се в съшия комплекс в гр.Банско,
който предварителен договор е развален поради неизпълнение.
ОСЪЖДА „БАНСКО ПРОПЪРТИ ПАРТНЪРС 2" ЕООД – гр.София,
ЕИК ********* да заплати на Р. А., гражданин на Канада, роден на *********
в гр.Бакал, Руска Федерация, със съдебен адрес: гр. София, р-н Лозенец, ул.
„З*********, чрез адв. И. Ив. В., АК-Враца, сумата от 6414,66лв за съдебни
разноски пред настоящата инстанция.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред САС в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
6