Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

гр.Плевен, 05.11.2013г.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

ПЛЕВЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, ІV граждански състав, в публично съдебно заседание проведено на седми октомври през две хиляди и  тринадесета година в състав:

 

                                                   ПРЕДСЕДАТЕЛ:ГАЛЯ  НАУМОВА

 

при секретаря  Ц.Д. , като разгледа докладваното от съдията НАУМОВА гр.д. 2527 по описа на съда за 2013г., и на основание данните по делото и закона, за да се произнесе, взе предвид следното:        

 

Иск с правно основание чл. 232, ал.2 във вр. с чл. 79, ал.1 от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД.

Постъпила е искова молба от М.П. *** – Г. ***, С.П.К. ***, В.Х. *** и П.Х.Д. ***, чрез адв.М. ***, действаща лично и като пълномощник на останалите ищци, в която се твърди, че ищците са съсобственици на недвижим имот, с идентификатор ***, целият с площ от 772 кв. м., заедно с построени в него сгради, находящ се в ***. Твърди се, че на 09. 09. 2008 год. ищците сключили с ответника СД „ДКГ- Д.,***, нотариално заверен договор за наем за срок от пет години, считано от 15. 09. 2008 год., по силата на който е била предоставена за временно и възмездно ползване западната част на дворното място откъм имот с идентификатор 56722.659.423 към ул. „***”, до сградата с идентификатор ***.1 в същия поземлен имот, както и сградата с идентификатор ***.5, срещу задължението на събирателното дружество да заплаща месечна наемна цена в размер на 1 000 лв. общо за всички съсобственици, а именно: за ищците М.*** и Св.К.  сумата от по 222.22лв. за всеки от тях , за ищцата В.*** сумата от 55.56лв. и за ищцата П.Д., сумата от  166, 67 лв. Ищците твърдят още, че срока на действие на договора изтича на 09.09.2013г. и в него не е предвидено едностранното му прекратяване от никоя от страните. Твърди се, че съгласно чл. 1 от Анекс № 2 към договора за периода от 01. 09. 2009 год. до 31. 03. 2010 год. е договорено заплащането на по- нисък размер от дължимия месечен наем, а съгласно чл. 2 от същия анекс е договорено, че от 01. 04. 2010 год. към дължимата се на ищците наемна цена следва да се добавят разликата ежемесечно на всеки от ищците до края на договора, или за ищците М.*** и Св.К. по 15.32лв., месечно, за ищцата В.*** по 3.86лв. месечно и за ищцата П.Д. по 11.58лв., месечно или общо 552,96 лв. за 12месеца, считано от 01.05.2012г. до 30.04.2013г., вкл.. Твърди се, че съгласно раздел І т. 2 от договора наемната цена се дължи до 30- то число на предходния месец. Твърди се, че ответникът ***” не е изплатил на ищците дължимата се наемна цена за периода от 01.05.2012г. до 30.04.2013г., вкл. или общо сума в размер на  8 552.88лв., за всички ищци. Моли съда да осъди  ответното събирателно дружество, и солидарно отговорните съдружници Т.Ж.Д., Р.М.Ж., Е.Т.И. и И.Т.Ж.-*** да им заплатят солидарно, сумата от общо 1 300.00лв., представляваща частично предявен иск от общо дължимата сума от 8 552.88лв., представляваща неплатени наемни месечни вноски за периода  01.05.2012г. до 30.04.2013г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата. Претендира и присъждане на направените деловодни разноски.Правят искания. В с.з.от  ищците, се явява М.*** и с адв.Д.*** от АК – ***, поддържат предявеният иск и молят същият да бъде уважен.Подробни съображения развиват в писмени бележки по делото.

Ответниците ангажират становище, че исковата молба е неоснователна.Излагат доводи, че договорът за наем с ищците за процесният имот е бил прекратен, тъй като не е бил годен за използване, а също и че са направили подобрения в същият.В с.з., се явяват ответниците, Е.И. с адв.Л.Г., процесуален представител и на ответното дружество, Р.Ж. с адв.Б.Д. от ПлАК и Е.И., които молят иска да се отхвърли като неоснователен и недоказан.Правят искания, представят доказателства, претендират разноски, развиват съображения в писмени защити.

Съдът, като прецени събраните по делото писмени и гласни  доказателства и съобрази доводите на страните, намира за установено следното:

 Не се спори между страните и това се установява от представеното по делото копие на договор за наем, че на 09. 09. 2008 год. между наследниците на д- р *** и *** К., притежаващи ½ ид.ч. от процесният имот – ищци в настоящото производство и СД „ДКГ- Д.,*** са  сключили договор за наем на недвижим имот за срок от пет години, считано от 15. 09. 2008 год., по силата на който на ответното дружество е била предоставен за временно и възмездно ползване следния имот: 600/ 772 идеални части от поземлен имот с идентификатор ***, целият с площ от 772 кв. м., находящ се в  ***, с правото да се ползва западната част на дворното място откъм имот с идентификатор 56722.659.423 към ул. „***”, до сградата с идентификатор ***.1 в същия поземлен имот, както и сградата с идентификатор ***.5.Съгласно чл. 2 от договора,  събирателното дружество се е задължило, да заплаща до  30- то число на предходния месец месечна наемна цена в размер на 1 000 лв. общо за всички съсобственици.

По делото е представен и Анекс № 2 от 01. 09. 2009 год., в  чл. 1 от който е видно, че наемодателите са се съгласили да удължат първоначално уговореният в договора гратисния период, и да получават по- нисък размер на наема, считано от  01. 09. 2009 год. до 31. 03. 2010 год. Съгласно чл. 2 от същият анекс разликата съгласно чл. 1 ще бъде компенсирана и заплащане на наемодателите ежемесечно през оставащия период от договора.

Ответниците са представили, също и нотариална покана до ищцата М.***, връчена и на 14.12.21011г., чрез помощник – нотариус *** Д. ***, от която се установява, че същите са я уведомили, че прекратяват едностранно, процесният договора за наем, считано от 01.09.2011г., по вина на ищците.

  В депозирания отговор на исковата молба ответниците са направили  възражения за недължимост на претендираните суми, тъй като по взаимно съгласие на страните действието на наемния договор е било прекратено, считано от 01. 04. 2011 год., както и че по време на ползването на наетия имот са направили подобрения на стойност 20 500 лв., които следва да се прихванат от дължимите се наемни вноски.

   Настоящата инстанция, счита така направените възражения за неоснователни, по следните съображения: Въпреки, че ответниците са представили с отговора си, копие на Анекс № 2/ 09. 09. 2009 год., в хода на съдебното дирене, същите са заявили, че не желаят да се ползват от него.    От друга страна, ответниците не са провели пряко и пълно доказване на факта на извършени от тях подобрения в наетия недвижим имот и не са установили по безспорен и категоричен начин вида и стойността на същите. В хода на съдебното дирене и разпитана и свидетелката ***, в показанията на която също не се съдържат сведения, в тази връзка, а също и за виновно неизпълнение на договора от ищците..

При това положение е явно, че не би могло да се извърши каквото и да е било прихващане с дължимите се наемни вноски за процесния период.Възражението за предсрочно прекратяване на наемния договор също е голословно. Съгласно раздел ІV от сключения наемен договор последният може да бъде прекратен в три хипотези: 1/ с изтичане срока на договора 2/ по взаимно съгласие на страните, изразено в писмена форма и 3/ при погиване на наетият имот.

Общата постановка на ЗЗД е, че наемното правоотношение се прекратява с изтичането на срока му. Ако след изтичане на срока използването на вещта продължи със знанието и без противопоставянето на наемодателя, по силата на закона договорът се счита продължен за неопределен срок.

Законът позволява наемното правоотношение да се прекрати и преди изтичане на срока на договора по взаимно съгласие на страните.      

Съгласието се дава изрично или мълчаливо, като е необходимо да има безспорно съвпадение на волите на страните да прекратят съществуващото между тях правоотношение.

За договора за наем важат и общите правила на чл. 87 ЗЗД за прекратяване на двустранните договори при неизпълнение. Изправната страна може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок да изпълни задължението си с предупреждението, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в писмена форма. Тъй като договорът за наем е с продължително действие, развалянето става занапред и няма действие спрямо вече реализираните по него отношения.
          Друг начин за предсрочно прекратяване на договора е чрез   едностранно прекратяване с предизвестие по чл. 238 ЗЗД. То може да бъде упражнено от всяка от страните чрез изрично изявление.
            Нормата на чл. 238 ЗЗД гласи, че ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. Ако наемът е уговорен на ден, е достатъчно и предупреждение от един ден. Текстовете на разпоредбата са диспозитивни и целят да създадат правила, които да се прилагат ако страните не са уговорили друго. Поради това се допуска срокът за предизвестие да бъде по-голям или по-малък от един наемен период, да бъдат уговаряни допълнителни условия в тази насока и др.
              Правото на всяка от страните да прекрати предсрочно с предизвестие уговорения за три години/в настоящият казус за пет години/ договор за наем не може да бъде отричано, когато е установено с изрична договорна клауза. В този смисъл е и становището на трайната съдебна практика, изразено в Решение № 67 от 28.01.2002 г. по гражд. д. № 968/2001 г. на V г.о. на ВКС¹, което разглежда сходен с изложения в казуса случай.

Касаторът по цитираното дело поддържа становище, че въпреки включената в договора изрична клауза, срочните договори за наем не могат да се прекратяват чрез едностранно предизвестие, тъй като подобно основание е възможно и законодателно предвидено от чл. 238 ЗЗД само за безсрочните наемни правоотношения. Той счита, че поради недостатъчността на уговорената неустойка търпи вреди от предсрочното едностранно прекратяване на договора от наемателя. Съдът е отхвърлил това виждане, като е посочил, че срочният договор за наем, подобно на безсрочния, може да бъде прекратен с едностранно предизвестие, но само ако тази възможност е изрично уговорена в срочния договор за наем.
             Заключенията на ВКС са подкрепени с вече изложения мотив за диспозитивния характер на правилото на чл. 238 ЗЗД. Щом нормата се явява диспозитивна, то и извежданият от нея извод, че при срочните договори за наем прекратяването чрез отказ от договора с предизвестие е невъзможен, също е диспозитивен по своята същност. Като такъв, той може да търпи валидно отклонения, ако такива са изрично уговорени между страните.

Когато в договора е включена клауза, предвиждаща с възможност за отказ от срочния договор с едностранно предизвестие, то няма пречка да се приеме, че подобна уговорка е допустима по действащото законодателство и валидно обвързва страните. Подписването на договора за наем означава, че и двете страни правилно са преценили последиците на предсрочното прекратяване и размера на евентуалните вреди, които биха претърпели в подобна хипотеза, и са ги фиксирали в размера на определената от тях неустойка.
          Съобразно принципите на свобода на договаряне и равнопоставеност между страните, не е съществувала пречка съдоговорителите в тези случаи да фиксират в текста на договора и по-висока неустойка до размер на наемната цена за целия оставащ срок на наема. Това би постигнало и максимално удовлетворяване на очакваните икономически изгоди от сключения договор за страната, срещу която е упражнено правото за едностранно предсрочно прекратяване. Също така, получаването на неустойка не лишава съдоговорителя от правото да търси обезщетение по реда на чл. 92, ал. 1, изр. 2 ЗЗД и за претърпени по-големи вреди.
Съдържанието на договора е въпрос на съгласуване на воли, които веднъж съгласувани, имат силата на закон за сключилите го. Ето защо, подписаният договорът за наем става задължителен за страните, в това число и клаузата от него, с която е уредена възможност за предсрочно прекратяване на действието на договора чрез едностранно предизвестие.
          Видно от изложеното, в контекста на разглеждания казус наемателят няма  право да прекрати предсрочно договора с предизвестие, тъй като такова право не е изрично предвидено в сключения договор, поради което не е уговорено  и неговоте евентоално упражнено  - ред и срокове.          

От друга страна, страните са уговорили, че за неуредените в договора въпроси, се прилага общото гражданско законодателство на Р.България.Общите правила за прекратяване на двустранните договори при неизпълнение, са уредени в чл. 87 ЗЗД, ответниците, обаче не проведоха пряко и пълно доказване на факта на виновно неизпълнение на договора за наем от ищците, както и че са дали подходящ  срок на същите да изпълнят задълженията си, с предупреждение за последиците от неизъпълнението.

В хода на съдебното дирене ответниците не са представили надлежни писмени доказателства, установяващи погасяването на задължението за заплащане на дължимите се наемни вноски през процесния период, а именно върху тях лежи тежестта на доказване на това обстоятелство.

Предвид гореизложеното, съдът, счита,  че между страните е налице правоотношение, произтичащо от сключен договор за наем на недвижим имот от 09. 09. 2008 год., изменен и допълнен с  Анекс № 2 от 01. 09. 2009 год., съгласно който ищците са предоставили за временно и възмездно ползване на ответното дружество, собствения си недвижим имот, както и че е налице,  виновно неизпълнение от страна на ответниците, на договореното задължение да заплащат дължимите се месечни наемни вноски в уговорения срок.

 В този смисъл предявеният иск се явява основателен и следва да бъде уважен изцяло.

  При този изход на делото и на основание чл. 78 ал. 1 от ГПК ответниците ***”, Т.Ж.Д., Р.М.Ж.,  Е.Т.И. и Иран Т.И. – М., следва да бъдат осъдени да заплатят солидарно на ищците С.К., В.*** и П.Д., направените в настоящото производство деловодни разноски в размер  на общо 1 680лв., а на ищцата М.***, направените от нея разноски за един адвокат в размер на 1 000лв., съгласно представените списъци по чл.80 от ГПК.

По изложените съображения Плевенският районен съд

 

Р      Е      Ш      И:

 

 ОСЪЖДА,   ***”, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр. Плевен, ул. „***” № 32, ет. 1, ап. 2, представлявано от Т.Ж.Д. и Р.М.Ж., Т.Ж.Д.,    ЕГН **********, от гр. Плевен, Р.М.Ж.,***, Е.Т.И.,***,  и И.Т.Ж. – М. ***, ДА ЗАПЛАТЯТ СОЛИДАРНО на М.П. *** – Г. ***, С.П.К. ***, В.Х. *** с ЕГН ********** и П.Х.Д.,***, сумата от 1 300лв.,  представляваща част от неплатени наемни месечни вноски в общ размер на 8 552.88лв., за периода  от 01.05.2012г. до 30.04.2013г., ведно със законната лихва, считано от  15. 05.2013 год. до окончателното изплащане на сумата.

ОСЪЖДА ***”,                 ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр. Плевен,   представлявано от Т.Ж.Д. и Р.М.Ж., Т.Ж.Д.,***,   Р.М.Ж., ЕГН **********, от   гр. Плевен,   Е.Т.И.,***, и И.Т.Ж. – М. ***, да заплатят солидарно на С.П.К. ***, В.Х. *** с ЕГН ********** и П.Х.Д.,***, направените деловодни разноски в размер на 1 680лв.

ОСЪЖДА ***”,                 ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр. Плевен,   представлявано от Т.Ж.Д. и Р.М.Ж., Т.Ж.Д.,***,   Р.М.Ж., ЕГН **********, от   гр. Плевен,   Е.Т.И.,***, и И.Т.Ж. – М. ***, да заплатят солидарно на  М.П. *** – Г. ***, направените деловодни разноски в размер на 1 000лв.

 

 Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Плевенския окръжен съд в 14- дневен срок от връчването му на страните.

 

                                               РАЙОНЕН СЪДИЯ: