РЕШЕНИЕ
№ 15
гр. Пловдив, 03.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XXII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на втори декември през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Людмила Людм. Митрева
при участието на секретаря Величка Хр. Грабчева
като разгледа докладваното от Людмила Людм. Митрева Гражданско дело №
20215330118220 по описа за 2021 година
Производството по делото е по реда на чл.124 и сл. ГПК.
Образувано е по искова молба от „Максима – Брокерс Груп“ ЕООД срещу В. И. И.,
с която са предявени осъдителни искове за присъждане на сумата в размер на 7668.24 лева,
представляваща дължимо и незаплатено възнаграждение за осъществено посредничество по
сключен между страните Договор за посредничество при покупка на недвижим имот от ***,
а именно за покупка на недвижим имот – апартамент, находящ се в ***, с площ от 134.18
кв.м., както и сумата в размер на 3220.56 лева – неустойка за забава върху главницата,
считано от 07.10.2021 г. до 17.11.2021 г., ведно със законната лихва върху главницата от
датата на подаване на исковата молба в съда – 18.11.2021 г. до окончателното плащане..
В исковата молба се излагат твърдения, че на *** между страните е сключен Договор
за посредничество при покупка на недвижим имот. По силата на този договор ответникът
възложил на ищеца да извърши посредническо съдействие за покупка на имот при
определени параметри, срещу уговорено възнаграждение в размер на 2.9 % от продажната
цена, посочена в предварителния договор, но не по-малко от 700 евро, което е дължимо към
датата на сключване на НА. На 29.09.2021 г. бил извършен оглед на имот с посочените от
ответника параметри, а именно в ***, с площ от 134.18 кв.м., за което било съставен
Протокол, Приложение № 1, подписано от ответника. Ответникът много харесал имота и не
проявил интерес към други предлагани от ищеца. След огледа ответникът не се свързал
повече с ищците, което породило съмнение у тях, поради което направили справка в АВ. От
нея установили, че имотът, предложен от ищеца на ответника е закупен от последния с ***
при продажна цена от 97 800 лева.
Счита, че ответникът му дължи възнаграждение по договора за посредничество,
доколкото именно ищецът е осъществил връзката между купувача и продавача, в резултат
на което е сключен НА. Твърди се, че в Приложение № 1 към договора е посочена продажна
цена в размер на 135 000 евро, на база на която се дължи възнаграждението в размер на 2.9
%, а именно 7668.24 лева. Претендира се и неустойка за забава, предвидена в чл. 7 от
1
договора, в размер на 1 % от стойността на дължимата сума, но не повече от самото
възнаграждение. Такава е начислена за периода 07.10.2021 г. до 18.11.2021 г. и възлиза на
сума в размер на 3220.56 лева. Ответникът не е платил, което поражда интерес от
предявяване на исковете.
В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор от ответника, с който оспорва исковете.
Оспорва ищецът да му е посредничил при закупуване на процесния имот, доколкото не се е
свързал с продавача, не е организирал оглед, не е представил първични документи, не се е
снабдил с данъчна оценка на имота, скица, удостоверение за тежести. Не е конкретизирал
точния предмет на сделката. Тъй като не е извършено това, няма право да претендира
възнаграждение. Оспорва в Приложения № 1 да е попълвал данните на имота, оспорва,
посочената в Приложение № 1 цена. Твърди, че е подписал Приложението, като бил
заблуден да го подпише, като считал, че става въпрос за някакви лични данни. Признава, че
е сключен договор за покупко – продажна на следния имот, находящ се в ***, с площ от
134.18 кв.м., по който ответникът е купувач, сключен под формата на *** при продажна
цена от 97 800 лева. Оспорва претенцията за неустойка. Моли за отхвърляне на исковете.
Претендира разноски.
Пловдивският районен съд, като прецени събраните по делото доказателства по
свое убеждение и по реда на чл. 235, ал. 2, вр. с чл. 12 ГПК, обсъди възраженията,
доводите и исканията на страните, намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
Предявени са обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правна
квалификация чл.79, ал.1, пр.1 ЗЗД, вр. с чл.51 ТЗ, вр. с чл.286 ЗЗД и чл.92 ЗЗД.
За да бъдат уважен така предявеният иск ищецът следва, да установи, основанието,
от което произтичат претенциите му – да е сключен договор за посредничество /поръчка/ с
ответника, със сочения в исковата молба предмет и съдържание, ищецът да е изпълнил
задълженията си по договора и да е изправна страна по него, уговерени в договора клаузи за
дължимо възнаграждение, размерът вземането за възнаграждение и настъпването на падежа
на вземането, осъществяването на контакт и преговори от ответника с клиенти, предложени
от ищеца без неговото съгласие, закупуване на имот от ответника, за чието посредничество
е съдействал ищеца, че в договора е предвидена клауза за неустойка за забава, размер на
неустойката. Ответникът следва да проведе насрещно доказване, както и да установи такива
положителни факти, които да изключват, унищожават или погасяват претендираните
вземания, а при установяване наличието на вземанията, следва да докаже, че ги е погасил.
С Определение от 15.06.2022 г. като безспорно между страните е отделено, че
ответникът е подписал Договор за посредничество при покупка на недвижим имот от
29.09.2021 г. и Приложение № 1 към него, както и че В. И. И. е закупил имот, находящ се в
***, с площ от 134.18 кв.м. с *** за сума в размер на 97 800 лева.
По иска по чл.79, ал.1 ЗЗД:
Спорно по делото е дали ищецът е осъществил посредничеството за закупуване на
процесния имот, с което се е стигнало до неговото закупуване.
Видно от Договор за посредничество при покупка на недвижим имот от *** /л.12/
ищецът е сключил договор с ответника с предмет посредничество за покупка на недвижим
имот с конкретно зададени параметри при уговорено възнаграждение в размер на 2.9 % от
цената на имота, посочена в предварителния договор, а при липса на такъв - върху цената,
посочена в Приложение № 1 към договора.
Видно от Приложение 1 – Протокол за оглед на недвижим имот, в него е
удостоверено, че на дата 29.09.2021 г. е извършен оглед на имот, находящ се в *** на
стойност 135 000 евро, като до данните на имота е положен подпис от ответника, което
последния не оспорва.
Оспорва се, че ответникът не е бил наясно какъв документ подписва и бил въведен в
2
заблуждение, като смятал, че подписва документ за предоставяне на лични данни.
Ответникът не доказа, че е бил въведен в заблуждение от представителя на ищеца, че
подписа документ, касаещ личните му данни. Още повече свидетелката Т. С. изрично
заявява, че на ответника е обяснено, че му се предоставя за подпис протокол за оглед на
апартамента, който ще посетят.
Ответникът не опроверга и съдържанието на така подписания документ, че не е
извършван оглед на посочения в Приложението имот.
В тази връзка, съгласно чл.164, ал.1, т.6 ГПК са недопустими свидетелски показания за
опровергаване съдържанието на изходящ от страната частен документ, какъвто е процесното
Приложение. Действително със свидетелски показания може да бъде установявано каква е
била действителната воля на страните, но в случаите когато е безспорно наличието на
договорното правоотношение, и се цели установяване на конкретни уговорки по договора,
или когато се цели установяване на симулация, при наличие на писмено доказателство,
изходящо от другата страна, каквато в случая не се твърди. Свидетелски показания в
хипотезата на чл.164, ал.1, т.6 ГПК са допустими единствено със съгласието на другата
страна – чл.164, ал.2 ГПК.
Предвид изложеното съдът счита, че не следва да бъдат обсъждани свидетелските
показания на свидетеля Т. З. С. /протокол от о.с.з. 02.12.2022 г. л.71/, в частта, в която се
твърди, че представителят на ищеца е показал друг имот, а не този посочен в Приложението,
доколкото с тях се цели опровергаване на съдържанието на частен документ, изходящ от
ответника, а именно, установяване на изгоден за него факт, че не е извършван оглед на
имота, посочен в Приложението. Идеята на чл.164, ал.1, т. 6 ГПК е да не се допуска лицето
направило от външна страна определено изявление, да опровергава съдържанието му със
свидетели. Ищецът не е дал и изрично съгласие да бъде разпитан свидетел за посочените
обстоятелства.
Наред с това процесното Приложение от външна страна не въвежда в заблуждение
какъв е документа. На първата страница с едри букви е записано Приложение 1 – Протокол
за оглед на недвижим имот. В документа няма зачертавания, добавяния, които да събудят
съмнение за съдържанието, под което се подписал ответника. Полагането на подписа под
документа свидетелства, че подписващият се е запознал със съдържанието на документа и
го приема.
Предвид изложено съдът намира за неоснователно възражението на ответника, че е бил
въведен в заблуждение какъв документ подписва и че това не е имотът, за който е извършен
оглед.
В тази връзка от показанията на свидетеля С. И. В. /протокол от о.с.з. 02.12.2022 г.
л.70/, доведен от ищеца, се установява че ответникът се свързал с ищцовата агенция, в която
през 2021 г. работел свидетеля, за да направят оглед на имот на ***. Свидетелят организирал
огледа, срещнал се с ответника в близост до имота и му предоставил за подпис договор за
посредничество, приложение към него и декларация за лични данни, като му обяснил всеки
документ за какво е. Свидетелят предоставил документите на ответника да ги прочете и след
като последният се запознал с тях ги подписал, включително и приложението, в което се
описва имота, за който се извършва оглед. Свидетелят завел ответника на посочения в
Приложението имот, организирал среща с представител на продавача. Ответникът много
харесал имота. След огледа свидетелят и ответникът се разбрали да се чуят след няколко
дни, за да каже последният какво е решил. Ответникът се свързал със свидетеля и поискал да
видят и паркоместата, които се предлага в сграда. Организирана била втора среща, на която
се видели свидетелят и ответникът, при която свидетелят показал на ответника
паркоместата. При излизане от мястото, в което са ситуирани паркоместата се засекли със
собственика на сградата. Свидетелят си тръгнал, доколкото имал друг оглед в района и
оставил ответника. След завръщането му от огледа, свидетелят видял, че ответникът все още
3
не си е тръгнал, доколкото автомобилът му бил все още пред сградата. След няколко дни
свидетелят се опитал да се свърже с ответника, но той не отговарял на обажданията. У. на
агенцията звъннал от негови телефон, на което обаждане ответникът отговорил, като казал,
че не търси повече имот, доколкото си е намерил такъв. След няколко дни управителят на
ищцовото дружество направил справка в Агенцията по вписванията и открил, че ответникът
е закупил имота, за който е посредничил ищеца, чрез организиране на оглед.
Съдът кредитира показанията на така разпитания свидетел като обективни и
непротиворечиви, както помежду си така и с писмените доказателства по делото.
Свидетелят дава информация за факти и обстоятелства, които лично и непосредствено е
възприел.
Ответникът не доказа възраженията си, че имотът, който е закупен от ответника е
друг имот, различен от този за който е организирал оглед ищеца. Както посочи по-горе,
съдът не кредитира в тази връзка показанията на свидетелката С., които са в противоречие
както с показанията на свидетеля В., така и подписаните от ответника документи –
Приложение 1 – Протокол за оглед на имот, в който е посочен конкретно имотът, на който е
извършен оглед.
По отношение на възражението на ответника, че договорът не е подписан от
представител на ищеца, като с това се навежда довод за неговата недействителност, съдът
приема, за неоснователно. Дори и да се приеме, че договорът е подписан за ищеца от лице
без представителна власт към момента на подписването му, съгласно чл.301 ТЗ когато едно
лице действа от името на търговец без представителна власт, се смята, че търговецът
потвърждава действията, ако не се противопостави веднага след узнаването. В настоящия
случай не само търговеца „Максима – Брокерс Груп“ ЕООД не се е противопоставил, но и с
подаването на исковата молба категорично дава заявка, че приема и потвърждава сключения
договор. Наред с това на недействителност на посоченото основание може да се позовава
единствено ненадлежно представлявания, а не другата страна по договора.
С оглед изложеното съдът приема, че по делото се установи от представения договор
за посредничество и протокол за оглед на процесния имот, както и от разпита на свидетеля
В., че процесният имот е придобит от ответника с посредничеството на ищцовото
дружество.
В чл.5 от Договора за посредничество е предвидено възнаграждение в размер на 2.9
% от цената на имота, посочена в предварителния договор, а при липса на такъв - върху
цената, посочена в Приложение № 1 към договора. В Приложение 1 е посочена цена на
имота в размер на 135 000 евро, предвид което дължимото посредническо възнаграждение е
в размер на 3915 евро или 7657.07 лева /фиксиран курс на евро на БНБ е 1.95583 лева/, до
която сума искът ще се уважи като доказан по основание и размер, а за горницата над тази
сума до пълния предявен размер от 7668.24 лева искът като неоснователен ще се отхвърли.
Като законна последица от уважаване на иска за главница ще се присъди и законна
лихва върху нея, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 18.11.2021 г. до
окончателното плащане, каквото искане е направено още в исковата молба – молба от
07.12.2021 г. /л.10/
По иска по чл.92 ЗЗД:
В чл.6 от договора е предвидено, че договорното възнаграждение се дължи в деня на
подписване на предварителния договор, а ако няма такъв – в деня на подписване на
нотариалния акт, като при забава на плащането потребителят дължи неустойка в размер на
1% на ден от дължимото възнаграждение, но не повече от размера на самото
възнаграждение.
Макар и ответникът да не е направил възражение за недействителност на клаузата за
неустойка, то съдът има служебни правомощия и задължения да изследва дали клаузата от
4
договора, от която произтича вземането на ищеца не противоречи на закона, на добрите
нрави или е неравноправна.
Съдът приема, че така както е уговорена неустойката противоречи на добрите нрави
и е нищожна, доколкото е необосновано висока и несъизмерима с вредите, които
посредникът би търпял от неизпълнението. Неустойката за кратък период от време достига
до размера на самото възнаграждение, което се дължи на изпълнителя за извършената от
него работа по договора за поръчителство, поради което с предвидената неустойка се цели
не да се обезщетят вредите от евентуално неизпълнение на задължението на възложителя да
плати, а се цели неоснователно обогатяване на изпълнителя за сметка на възложителя – да
получи освен дължимото възнаграждение и неустойка в същия размер.
Наред с това съдът приема, че договорът е потребителски, доколкото е сключен от
потребител по смисъла на пар.13, т.1 от ДР на ЗЗП, поради което в случая е приложим
Закона за защита на потребителите.
В чл.143, ал.2, т.5 от Закона за защита на потребителите е предвидено, че е
неравноправна клауза в договор, сключен с потребител, която предвижда необосновано
високо обезщетение или неустойка за неизпълнение на задължение на потребителя.
Съдът приема, че такава е обсъжданата клауза по изложените по-горе съображения,
поради което същата е нищожна, не е породила действие още към момента на сключване на
договора, поради което и предвиденото в тази клауза вземане не се дължи.
С оглед изложеното искът за присъждане на неустойка в размер на 3220.56 лева за
периода 07.10.2021 г. до 18.11.2021 г., като неоснователен ще се отхвърли.
По отговорността за разноските:
С оглед изхода на спора право на разноски се пораждат за двете страни.
Ищецът доказа следните разноски – 436.35 лева – платена държавна такса, 20 лева –
депозит за свидетел /л.64/ и 1500 лева – адвокатско възнаграждение. Или общо 1956.35 лева,
от които на основание чл.78, ал.1 ГПК на ищеца ще се присъди сума в размер на 1070.03
лева. Съдът изчисли адвокатското възнаграждение на ищеца по равно за всеки един от
исковете по 750 лева, доколкото в договора за правна и защита и съдействие не е посочено
поотделно за кой иск какво възнаграждение е уговорено.
Ответникът доказа следните разноски – 800 лева, платено адвокатско възнаграждение,
което съдът приема, че е уговорено по равно за всеки един от исковете по 400 лева,
доколкото не е предвидено друго в договора, като съразмерно с отхвърлената част от
претенциите на ответника ще се присъди адвокатско възнаграждение в размер на 400.58
лева.
Така мотивиран, Пловдивският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА В. И. И., ЕГН **********, с адрес: *** ДА ЗАПЛАТИ НА „Максима-
Брокерс Груп“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, ул.
„Ламартин“ № 2 сумата в размер на 7657.07 лева, представляваща дължимо и незаплатено
възнаграждение за осъществено посредничество по сключен между страните Договор за
посредничество при покупка на недвижим имот от ***, а именно за покупка на недвижим
имот – апартамент, находящ се в ***, с площ от 134.18 кв.м., ведно със законната лихва
5
върху главницата от датата на подаване на исковата молба в съда – 18.11.2021 г. до
окончателното плащане, както и сумата в размер на 1070.03 лева – разноски в
производството, като ОТХВЪРЛЯ иска за главница за горницата над уважения размер от
7657.07 лева до пълния предявен такъв от 7668.24 лева, както и иска за сумата в размер на
3220.56 лева – неустойка за забава върху главницата, считано от 07.10.2021 г. до 18.11.2021
г., като неоснователни.
ОСЪЖДА „Максима-Брокерс Груп“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Пловдив, ул. „Ламартин“ № 2 ДА ЗАПЛАТИ НА В. И. И., ЕГН **********,
с адрес: *** сумата в размер на 400.58 лева – разноски в производството.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните
пред Пловдивския окръжен съд.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Районен съд – Пловдив: ____/п/___________________
6