Р Е
Ш Е Н
И Е
№
12.01.2018 г.
гр. Балчик
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Районен
съд-Балчик граждански състав
на дванадесети декември през две хиляди и
седемнадесета година
в публично заседание в следния състав:
Председател: Цонко Иванов
Членове:
Съдебни заседатели:
секретар Радостина Стоилова
прокурор БЕЗ
като
разгледа докладваното от съдия
Иванов
гр.д. № 479 по
описа за 2017 г. за да се произнесе взе предвид:
Производството
е образувано по подадена искова молба от Н.П.А., с ЕГН **********, П.М.Р., с
ЕГН **********,***, и К.Г.М., с ЕГН **********,***, чрез адв. К.К.,***, против О.И.Д.,
с ЕГН **********,***.
Ищецът
Н.П.А., с ЕГН **********, чрез адв. К., оттегля иска си и моли производството по
нейния иск да бъде прекратено, като съдът е прекратил производството в тази
част и определението, поради необжалването му, е влязло в сила.
Ищците Р. и М., чрез пълномощника си
твърдят, че с ответника са част от наследниците на И.Ж.Д., бивш жител ***,
починал на 07.06.1938 г. С решение № 1801/09.09.1999 г. на ОбСЗГ гр.Балчик, на
наследниците на И.Ж.Д. е възстановено правото на собственост в стари реални
граници върху няколко имота, един от които е нива с площ 21.317 дка в местност
„К.", землището на с.Оброчище, представляваща ПИ 018001 по картата на
землището. По КККР, одобрени със заповед 300-5-82/03.10.2003 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, имотът е с идентификатор 53120.18.1, площ 21317
кв.м. и адрес с.Оброчище, местност „К.", при съседи: ПИ №№ 53120.18.2,
53120.18.84, 53120.18.83, 53120.16.174. Въпреки че имотът е възстановен като
нива и в КК начина на трайно ползване е нива, в действителност цялата територия
заедно със съседните имоти представлява орехова градина. Дърветата са на
възраст около 35 години и плододават. Ответникът е сключил договор за аренда,
вписан с №280 том I, вх.рег. №1992/14.08.2015г. на Служба вписвания пи PC Балчик, по
силата на който е предоставил на „ЛАВАЛЕНД " ЕООД", гр.Варна, ЕИК
*********, целият имот за срок от 20 години, с арендно плащане в размер не по-малко
от 10 лв. на декар. На П.Р. притежаваща 1/12 ид.част и се падат по 18 лв. на
декар, а на ищцата К.М. притежаваща 1/15 ид.част се падат 15 лв. До този момент
те не са получили рента за стопанската 2015-2016г. Договорът за аренда обвързва
и тях, ищците, съгласно редакцията на чл.3 ал.4 от Закона за арендата към
14.08.2015г. Но те считат, че с него ответникът ги е увредил, тъй като доходите
от имота са много повече от 10 лв. годишно на декар. Ако насажденията се
поддържат и орехите от тях се събират и продават, може да се получава годишен
доход в размер за цялата нива 60 000 лв. Разликата между този доход и частите
от арендното плащане, които им се полагат съгласно договора за аренда,
представляват пропуснати ползи, които те могат да търсят от ответника. За
предходната стопанска година - от 01.10.2015 г. до 01.10.2016г., за П.Р. тази
разлика е в размер на 4982 лв.; за К.М. разликата е 3985 лв. Предявяват
претенцията си частично за стопанската 2015г.-2016г. в размер на 1/10 от
вземането им за пропуснати ползи, като за П.Р. е 498.20 лв., а за К.М. 398.50 лв.
Молят съдът да осъди ответника да заплати на П.Р. 498.20 лв. по частичен иск в
размер на 1/10 от пропуснатите от нея ползи за 2015г.-2016г. от отдаването под
аренда на ПИ 53120.18.1 с договор за аренда № 280, том1/14.08.2015г. на СлВП - Балчик,
сключен от О.И.Д., с ЕГН ********** с „Лаваленд“ ЕООД, с размер на цялата
претенция 4982 лв., със законната лихва върху присъдената сумата считано от
19.05.2017 г. до окончателното изплащане; съдът да осъди ответника да заплати
на К.М. 398.50 лв. по частичен иск в размер на 1/15 от пропуснатите от нея
ползи за 2015г.-2016г. от отдаването под аренда на ПИ53120.18.1 с договор за
аренда № 280, том1/14.08.2015г. на СлВП - Балчик, сключен от О.И.Д., с ЕГН **********,
с „Лаваленд“ ЕООД, с размер на цялата претенция 3985 лв., със законната лихва
върху присъдената сума считано от 19.05.2017г. до окончателното изплащане. Молят
също така да бъде осъден ответника да им заплати направените по делото разноски.
Ответника от О.И.Д., с ЕГН **********,***, представляван от адв. М.Х.З. ***, със съдебен адрес ***, офис 309 сочи,
че искът е неоснователен, въпреки, че не е посочено точното основание по което
се води. Не оспорва факта, че ответникът е сключил договор за аренда на
процесния имот в с. Оброчище с „Лаваленд" ЕООД-Варна. С договора за аренда
арендодателят предоставя земята на арендатора за временно ползване, в т. ч.
правото да придобива нейните естествени плодове срещу арендно
плащане-гражданските плодове на земята. Арендаторът получава
естествените плодове на земята, а арендодателят - гражданските. Формата за
валидност на арендния договор е писмена с нотариална заверка на подписите.
Арендният договор подлежи на вписване в нотариалните книги и в общинската
служба по земеделие, като вписванията не са елемент от фактическия му състав.
Вписването в нотариалните книги има за последица само противопоставимост на
правата на арендатора на трети лица, които по-късно черпят права от същия
праводател, а вписването в общинската служба по земеделие има чисто
оповестително действие. Представеният договор за аренда, досежно удостоверяване
обстоятелството, че именно лицата положили подпис пред нотариуса са
действителните страни по сделката представлява официален удостоверителен
документ, съставен от длъжностно лице-нотариус, в кръга на компетентността му и
в изискуемата от закона форма и ред, поради което на основание чл. 179, ал. 2
от ГПК се ползва с материална доказателствена сила. Договорът за аренда е
сключен съобразно изискуемата от закона форма и съдържание - чл.3, ал.1 от
Закона за арендата в земеделието /в редакцията й към датата на сключване на
процесния договор за аренда - 14.08.2015 г./. Ал.4 на същия текст визира
хипотезата на сключването на договора само от някои от съсобствениците като
изрично предвижда отношенията между последните да се уреждат по реда на чл.30,
ал.3 от Закона за собствеността. По този начин е уредена правната възможност
договор за аренда да се сключва не от всички наследници. Трайна е практиката на
ВКС, че няма изискване за повече от един съсобственик да сключва такъв договор,
тъй като поради яснотата
си не се налага разширително тълкуване. Договорът за аренда е действителен, тъй
като е сключен в съответствие с разпоредбата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, която изрично
признава възможността договорът за аренда на земеделска земя да бъде сключен
само от един или от няколко съсобственици, предвиждайки отношенията с
останалите съсобственици да се уреждат според правилото на чл. 30, ал. 3 ЗС. По
аргумент от чл. 3, ал. 4 ЗАЗ отдаването под аренда е действие, което може да
бъде извършено самостоятелно от отделен съсобственик и без съгласие на
останалите участници в общността, чиито права и интереси са гарантирани от
разпоредбата на чл. 30, ал. 3 ЗС и в случай на увреждане могат да бъдат
защитени по общия исков ред. С разпоредбата на чл. 31, ал. 2 ЗС е установено
правилото, че когато правото на собственост върху вещ се притежава съвместно от
няколко лица, а вещта се ползва лично само от един от съсобствениците, той
дължи обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени от деня на
писменото поискване. С посочената норма е предвидено да се предоставя паричен
еквивалент на правото да се ползва една вещ на онзи от съсобствениците, който е
лишен от възможността да я ползва, съгласно нейното предназначение и според
онзи обем права, които същият притежава в съсобствеността. Разпоредбата на чл.
31, ал. 2 ЗС е частен случай на общия принцип за недопускане на неоснователното
обогатяване. Следователно, основателността на иск с правна квалификация чл. 31,
ал. 2 ЗС, се обуславя от установяване на следните кумулативни
предпоставки: съсобственост върху вещ: лично ползване на общата вещ от един от
съсобствениците; писмена покана за заплащане на обезщетение за ползата, от
която е лишен неползващият съсобственик. Обезщетение не се дължи, когато
след поканата ползващият собственик е предложил на другия съсобственик да ползва
вещта съобразно правата си, но той не се е възползвал, без да са създадени
пречки за ползването. Наличието на първата предпоставка - съсобственост между
страните върху процесния земеделски имот за периода на стопанската 2015г./2016
г., е безспорно установен факт. С оглед Тълкувателно решение № 7/2012 г. от
02.11.2012 г. на ОСГК на ВКС, лично ползване по смисъла на чл. 31, ал. 2 ЗС е
всяко поведение на съсобственик, което възпрепятства или ограничава останалите
съсобственици да ползват общата вещ, съобразно правата им, без да се събират
добиви и граждански плодове. В мотивите на решението е посочено още, че за
личното ползване е ирелевантно по какъв начин ползващият съсобственик си служи
с вещта-чрез непосредствени свои действия, чрез действия, осъществени от член
на неговото семейство или чрез трето лице, на което безвъзмездно той я е
предоставил. Следователно в процесния случай липсва втората кумулативно
изискуема предпоставка за уважаване на иска по чл. 31, ал. 2 ЗС, а именно
осъществено лично ползване на процесния земеделски имот от страна на ответника.
Сключването на възмезден договор за аренда между един съсобственик и трето за
съсобствеността лице, предмет на който е съсобствения имот, не може да се
приеме за лично ползване на имотите от страна на сключилия договора
съсобственик. На база на даденото в него тълкуване на понятието "лично
ползване", може да се направи категоричният правен извод, че с възмездното
отдаване под аренда на всички съсобствени имоти, ответникът не е осъществил
лично ползване на същите, поради което претенцията по чл. 31, ал. 2 ЗС се явява
неоснователна. Съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС, във вр. чл. 93 ЗС всеки от
съсобствениците има право на съответната на дела му част от естествените и
гражданските плодове, към който ред за получаване на обезщетение препраща
изрично и чл. 3, ал. 4 от Закона за арендата в
земеделието. На следващо място липсва и третата предпоставка-отправянето на
писмена покана. По иска за пропуснати ползи в размер на печалбата от която са
били лишени ищците. Счита, че в този случай така предявения иск за пропуснати
ползи е неоснователен, предвид описаните в горните точки доводи. Специалният
характер на разпоредбите на Закона за аренда в земеделието, който препраща към
Закона за собствеността съответно изключва приложението на разпоредбите
на ЗЗД. По специално чл. 82 от ЗЗД, в който са определени границите
на договорната отговорност-за вреди и пропуснати ползи които са пряка и
непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени.
Пропуснатите ползи са неосъществено увеличаване на имуществото на ищеца и за да
са налице трябва да съществува сигурност, че биха настъпили и че не са
настъпили единствено поради поведението на ответника. Последният в настоящия
случай няма договорни отношения с ищците, за да има
неизпълнение на договор и съответно претенция за пропуснати ползи, а е
съсобственик. Предявените главни и акцесорен искове се явяват неоснователни и
като такива моли да бъдат изцяло отхвърлени, като му бъдат присъдени разноските
по делото.
Съдът като взе
предвид доказателствата по делото и становищата на страните прие: Не се спори
от страните, че са съсобственици на процесният ПИ. Основния спор помежду им,
след изслушването им в първото съдебно заседание е, че ищците твърдят за
наличие на пропуснати от тях ползи по вина на ответника. Тези им твърдения са
на база сключен от ответника аренден договор за съсобствения им ПИ. Ищците
твърдят, като ответника не оспорва, че ПИ е орехова градина. По делото е
назначена, изслушана и приета по искане на ищците съдебна агротехническа
експертиза и разпитан свидетеля Г. И. С.. Вещото лице посочва, че насаждението
е от 1982г., извършено от бившето АПК.Това се потвърждава и от показанията на
св. С. - роден 1980г., който сочи, че орехите ги има откакто се помни. Според
вещото лице не може да се направи заключение за състоянието на градината преди
арендатора да започне стопанисването й. Посочва, че е налице заболяване по
дърветата, което влияе на добива. Установила е резитба и агротехническа
обработка на почвата в градината. Вещото лице не може да посочи откога
градината не е стопанисвана. Свидетеля С. посочва, че от няколко години за
ореховите дървета се грижи човек на име К.. Той ги режел, орял и дискувал
градината, варосвал. Поставил бариера, защото преди него всякакви хора крадели
и имало много изсъхнали дървета.
Съгласно чл. 6
от ЗАЗ арендаторът е длъжен да предаде имота в състояние, което отговоря на
предназначението му, като предаването се извършва под опис. Опис се съставя и
при връщане на имота. При липса на опис се приема, че обектът е приет и върнат
в надлежно състояние. Както бе посочено по-горе, от експертизата се установява,
че обективно в имотът има сухи дървета, налице е заболяване - антракноза по
плододаващите. От състоянието на дърветата е видно, че не са провеждани всички
агрохимически мероприятия.Тези изводи водят до заключението, че градината не е
стопанисвана до сключването на арендния договор през 2015г.
Исковата
претенция е неоснователна, поради наличие на договор за аренда. Договорът за аренда дава специална и съобразена с
обществените отношения по предоставяне на ползването на земеделски земи и
свързаните с тях вещи защита, насочена към създаване на условия за по-ефективно
използване на средствата за земеделско производство. Договорът урежда
обществените отношения, свързани със стопанското ползване на земеделска земя и
извличане на плодовете, на които арендаторът става собственик. Съществената
специфика на земеделската земя е, че при ползването - обработването тя дава
плодове /за разлика от типичния обект на наемния договор, при ползването на
който не се извличат добиви/. Това е обусловило създаването на режим на
специално регулиране, който отразява особеностите на арендния договор на
земеделската земя. Поради съществения елемент на този вид договор - придобиване
собствеността върху добивите /чл. 2, ал. 2/, законът дава специална регулация
на отношенията във връзка с плодовете /чл. 2, ал. 2, чл. 10, ал. 3, чл. 31/.
Засилено е задължението на арендатора за полагане на грижа при ползването и
задължението на арендодателя за осигуряване на спокойно ползване на имота.
Налице са безспорни доказателства, че арендатора е започнал, след сключване
договора за аренда, да провежда необходими агрохимически мероприятия, но поради
дългогодишното непровеждане, категорично заключение за нарастване на добивите
не може да се твърди. Съгласно чл. 30,
ал.3 от ЗС всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ,
съразмерно с частта си. От материалноправна гледна точка тази норма от една страна
урежда субективното право на всеки един от съсобствениците да получава ползите
от общата вещ, съразмерно със своята идеална част, а от друга страна вменява на
същия съсобственик задължението да понася съобразно с частта си и тежестите на
общата вещ. Следователно тази норма съдържа две отделни основания за иск в
зависимост дали ищецът се позовава на ползите или на тежестите. В настоящия
случай ищците се позовават на ползите от общата вещ, т.е на плодовете от нея,
които се следват на всички съсобственици. Понятието "ползи от общата
вещ" по смисъла на чл. 30, ал.3 от ЗС обхваща най - вече добивите от вещта
по чл. 93 от ЗС, т.е. всички облаги, които се получават пряко от общата вещ или
по повод на нея без да се накърнява съществено нейната субстанция. Следователно
ползите включват както естествените плодове /в настоящия случай плод-орех/,
така и гражданските плодове, т.е.
доходите, които могат да се получат по повод облигационни отношения, имащи за
обект вещта - наем, аренда, лихва и т.н. Разпоредбата на чл.10, ал.3 от ЗАЗ
дава възможност на ищците и ответника при наличие на безспорно доказване, че
подобренията допринасят за нарастване на добивите от обекта на договора, да могат
да искат подходящо увеличение на арендното плащане. Доказателства в тази насока
ищците не представиха. Не представиха и такива, че ответника извлича ползи от
които ги е лишил.
При този изход
на процеса и на основание чл. 78, ал.3 ГПК, следва да бъдат осъдени ищците да
заплатят на ответника, направени разноски в размер на 400 лв.
Водим от
горното, съдът
Р
Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
предявения частично за стопанската 2015г.-2016г. в размер на 1/10 от вземането
за пропуснати ползи, на П.Р. в размер на 498.20 лв. от общо 4822 лв., и за К.М.
в размер на 398.50 лв. от общо 3857 лв., пропуснати от тях ползи от отдаването
под аренда на ПИ 53120.18.1 с договор за аренда № 280, том 1/14.08.2015 г. на
СлВП - Балчик, сключен от О.И.Д., ЕГН **********, с „Лаваленд“ ЕООД, със
законната лихва, считано от 19.05.2017г. до окончателното изплащане, като
НЕОСНОВАТЕЛНИ И НЕДОКАЗАНИ.
ОСЪЖДА на
основание чл. 78, ал.3 от ГПК П.М.Р., с ЕГН **********,***, и К.Г.М., с ЕГН **********,***,
ДА ЗАПЛАТЯТ на О.И.Д., с ЕГН **********,***, сумата 400 лв., представляваща
разноски по делото.
Решението може
да се обжалва пред Окръжен съд - Добрич в двуседмичен срок от съобщението до
страните.
Съдия: