РЕШЕНИЕ
Номер ІІ-10 15.05.2020 г. гр.Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
БУРГАСКИЯТ ОКРЪЖЕН
СЪД втори въззивен граждански състав
На: четиринадесети януари две хиляди и двадесета година
В
публично заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОСИЦА ТЕМЕЛКОВА
ЧЛЕНОВЕ: ТАНЯ РУСЕВА-МАРКОВА
ЕЛЕОНОРА
КРАЛЕВА
Секретар Стойка Вълкова
Прокурор
като
разгледа докладваното от съдия Елеонора Кралева
въззивно
гражданско дело номер 1517 по описа за 2019 година
Производството по делото по реда на чл.258 и сл. ГПК,
вр. чл.40 ЗУЕС.
Бургаският
окръжен съд е сезиран с въззивна жалба от А.В.С., А. П., Е.Ф. и А.Р.К.,
всички със съдебен адрес гр.Бургас, ул.“Съединение“ № 5, ет.1, подадена чрез
пълномощник адв.Бояна Чиликова, и въззивната жалба на Етажната собственост на
комплекс „Аква Дриймс“, находящ
се в УПИ І-4011, кв.26 по плана на гр.Свети Влас, местност „Юрта под пътя“,
представлявана управилеля „Дриймвил“
ООД, подадена чрез пълномощник ю.к.Н.И.Ч., двете жалби насочени против решение № 120/28.06.2019 г., постановено по гр.д.№ 856/2018
г. по описа на РС-Несебър.
С първоинстанционното решение, по иска на А.В.С.,
А. П., Е.Ф. и А.Р.К., съдът е ОТМЕНИЛ като
незаконосъобразно взетото решение по т.2 на проведеното на 23.07.2018 г. Общото
събрание на ЕС на комплекс „Аква Дриймс”, представлявяна
от управителя „Дриймвил“ ООД, касаещо размера на
дължимата такса за поддръжка на общите части на Етажната собственост и такса
фонд извънгаранционни ремонти, като е ОТХВЪРЛИЛ исковата молба в останалата й
част за отмяна на всички останали решения, взети на проведеното на 23.07.2018
г. Общо събрание на ЕС на комплекс „Аква Дриймс“, гр.Свети Влас, като неоснователна. С решението
ищците са осъдени да заплатят на ответната ЕС разноски по делото в размер на 80
лв., съразмерно с отхвърлената част от иска, а ответната ЕС е осъдена на
заплати на ищците сумата от 106 лв., съразмерно с уважената част от иска.
С въззивната жалба на ищците А.В.С., А. П., Е.Ф. и А.Р.К. първоинстанционното решение се обжалва в отхвърлителната му част,
с която е отхвърлен иска по чл.40, ал.1 ЗУЕС за отмяна на решенията по т.1, т.2
(в частта за избор на управител на ЕС), т.3, т.4 и т.5 от протокола на
проведеното ОС на ЕС. Въззивниците считат, че в обжалваната част решението е за
неправилно и недопустимо, постановено при неправилно приложение на материалния
закон и процесуалния закон, както и при погрешна съвкупна преценка на събраните
факти и доказателства по делото. Сочи се, че съдът е допуснал процесуалното
представителство на ответната ЕС да бъде извършено от лице, което не е
управител на дружеството и не е доказало, че има пълномощно да представлява ЕС.
На следващо място се счита за неправилен извода на съда, че проведеното на
23.07.2018 г. ОС на ЕС е било законно образувано, както и извода, че може да
съществува ЕС от три самостоятелни сгради и да се управлява от Общо събрание и
управител. В тази връзка се сочи, че комплекс „Аква Дриймс“ се състои от три сгради, построени в един поземлен
имот, между които по твърдения на ответника има функционална свързаност; има
регулиран достъп, осигурена охрана от управителя; има и съоръжения (басейн,
зелени площи, ресторант, кафе, магазин), ползвани от всички собственици, поради
което въззивниците считат, че комплексът трябва да се управлява или като такъв
от затворен тип по чл.2 ЗУЕС, или всяка самостоятелна сграда да се управлява като
отделна ЕС по чл.8 ЗУЕС. Излагат се и подробни съображения за допуснати
нарушения при провеждането на процесното ОС и вземането на решенията, за които се
твърди, че са били игнорирани от съда. Посочва се също, че съдът неправилно не
е допуснал относими към спора доказателства, поискани
от ищците, като по този начин е била невъзможна проверката за законност на
събранието. Оспорва се и извода на НРС, че идеалните части са правилно изчислени,
като съдът неправилно се е позовал на представения присъствен лист, без да
провери документите, от които тези факти могат да бъдат установени по безспорен
начин, а като не е уважил направените в тази връзка доказателствени искания на
ищците, НРС е допуснал процесуално нарушение, тъй като не им е дал възможност
да докажат твърденията си за незаконосъобразност на оспорените решения. Изложени
са й подробни доводи за незаконосъобразност на оспорените решения. В заключение
молят въззивния съд да отмени решението на НРС в обжалваната му част и да
отмени оспорените решение на ОС на ЕС. Претендират се направените по делото
съдебни разноски в двете инстанции.
Във въззивната жалба са направени
искания за допускане на съдебно-техническа експертиза и за ангажиране на
писмени доказателства, от които настоящият съд е уважил единствено искането за
експертиза, поради наличие на условията на чл.266, ал.3 ГПК.
В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил писмен отговор от въззиваемата страна
Етажната собственост на комплекс „Аква Дриймс“,
представлявана от управителя „Дриймвил“ ООД, чрез
пълномощник Нина Чалъкова, в който са изложени пространни съображения за
неоснователност на въззивната жалба. Моли съда да остави без уважение жалбата и
да потвърди решението на НРС като правилно и законосъобразно в обжалваната част.
Не са направени доказателствени искания.
С въззивната жалба на ответника Етажната собственост на
комплекс „Аква Дриймс“, представлявана от управителя „Дриймвил“
ООД, първоинстанционното решение се обжалва в отменителната му част,
с която е отменено като незаконосъобразно взетото решение по т.2 от протокола
на проведеното на 23.07.2018 г. ОС на ЕС. Въззивникът счита за неправилен
извода на съда, че решението по т.2 относно таксите е незаконосъобразно, поради
несъответствие с изискванията на чл.50 и чл.51 ЗУЕС, като се посочва, че същите
са приложими, ако всеки от собствениците спазва задълженията си по чл.7, ал.3 ЗУЕС, а в случая никой от тях не е извършвал или изисквал вписване в книгата на
етажните собственици, като не са подавали информация за ползватели/собственици,
обитатели и т.н., поради което е обективно невъзможно прилагането на чл.50 и
чл.51 ЗУЕС. В тази връзка се счита, че приемлив и справедлив вариант в случая е
разпределение на таксата за поддържане на база квадратура на притежавания имот,
тъй като реално всеки апартамент според квадратурата си има точно определен
капацитет за ползване. Посочва се също, че изготвения бюджет е съобразен и със
сезонния характер на процесната ЕС. Аналогични
съображения са изложени и относно начина на определяне на таксата за фонд
ремонт, които също са изчислени на база квадратура на притежавания имот. В тази
връзка се сочи, че принципно еднакво е дали вноската ще се определя на база
квадратура на обекта или на база процент идеални части от общите части на ЕС,
тъй като последният се определя въз основа квадрадурата
на обекта, съгласно чл.17, ал.4 ЗУЕС. Моли въззивния съд
да отмени решението на НРС в обжалваната част. Не са направени доказателствени
искания.
В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил писмен отговор от въззиваемите А.В.С., А. П., Е.Ф. и А.Р.К., с който въззивната жалба се
оспорва като неоснователна, за което се излагат подробни доводи. Молят съда да
остави без уважение въззивната жалба като
неоснователна и да потвърди решението на НРС като правилно и законосъобразно в
обжалваната му част. Претендират се направените съдебни разноски за двете
инстанции.
С оглед
изложените във въззивните жалби доводи и становищата
на страните, като прецени събраните по делото доказателства и разпоредбите на
закона, Бургаският окръжен съд приема за установено следното:
Въззивните жалби на
ищците и на ответната ЕС са подадени в срока по чл.259 ГПК и от лица, които имат
правен интерес от обжалването, поради са допустими.
Предявеният иск е с правно
основание чл.40, ал.1 ЗУЕС, като ищците А.В.С., А. П., Е.Ф. и А.Р.К. са поискали от съда да отмени
всички решения, взети на проведеното на 23.07.2018 г. Общо събрание на
Етажната собственост на комплекс „Аква Дриймс“ в сграда с идентификатор № 48619.64.23.1 по КККР на
гр.Царево.
В исковата молба
се твърди, че
взетите на проведеното на 23.07.2018 г. ОС на ЕС решения са незаконосъобразни,
поради нарушаване на изискванията за свикване и провеждане на събранието и
вземане на решения. Ищците считат, че тъй като две от
сградите в комплекса са с повече от
един вход, то за всяка от
сградите следва да се провежда
отделно ОС,
поради което твърдят, че процесното
събрание на всички сгради
е незаконосъобразно проведено.
Сочат се следните доводи за
незаконосъобразност на решенията: - нарушение на чл.13, ал.2 ЗУЕС, като първите трима ищци
не живеят постоянно в България и не са били
уведомени за събранието, въпреки,
че са посочили електронни
адреси;
- нарушение на чл.13, ал.1 ЗУЕС, като поканата не е публикувана в срок и на
видно място на всяка от сградите; - нарушение на чл.12, ал.1 ЗУЕС, като
събранието е свикано от „Дриймвил“ ООД, което не е било
законно избрано за управител на ЕС на предходно събрание, както и поради изтекъл
мандат на управителя; - нарушение на процесурата
по провеждане на събранието, като са участвали пълномощници с пълномощни на
английски език, без превод; - неправилно изчисляване на мнозинството и кворума;
- ненадлежно представителство на дружеството-управител на ЕС; - нарушение на
чл.19, ал.8 ЗУЕС, като на процесното ОС „Дриймвил“ ООД е незаконно избрано за управител на ЕС, без
необходимото мнозинство и без да е собственик на самостоятелен обект; -
нарушение на чл.48, чл.50 и чл.51 ЗУЕС, като с приетото решение по т.2 таксите
са незаконосъобразно определени.
В депозирания в срока по чл.131 ГПК писмен отговор ответната Етажна собственост на комплекс „Аква дриймс“ е оспорила иска като
неоснователен. Изложени са подробни съображения за спазване на
законовите изисквания за свикване и провеждане на процесното
събрание на 23.07.2018 г. и за законосъобразност на оспорените решения, като са
оспорени всички доводи в исковата молба за нарушения на норми на ЗУЕС.
Страните са ангажирали писмени
доказателства.
Фактите по делото са следните:
Не се
спори, че ищците са собственици на самостоятелни обекти в комплекс „Аква дриймс“, който се състои от
три отделни сгради, построени в ПИ 11538.4.11 по КККР на гр.Свети Влас.
Безспорно е и обстоятелството, че на 23.07.2017 г. е проведено Общо събрание на
ЕС на комплекс „Аква дриймс“,
за което е съставен протокол.
В
представената покана за свикване на процесното ОС е посочено,
че същото се свиква от управителя на етажната собственост – „Дриймвил“ ООД на основание чл.12, ал.1 и чл.13 ЗУЕС и ще се
проведе на 23.07.2018 г. от 15.00 часа в ресторанта на комплекса, при описан в 5
точки дневен ред. Поканата е подписана от Д. А.. Видно
от представената справка от ТР дружеството „Дриймвил“
ООД се представлява от управителите Д. Н. А.и К. К. Б., заедно, а от
представеното пълномощно от К. Б.е видно, че същият в качеството си на
управител на „Дриймвил“ ООД е упълномощил Д. А. в
качеството й на другия управител на дружеството, да представлява последното
пред общите събрания на жилищна сграда „Аква дриймс“, построена в УПИ І-4011, кв.26, с идентификатор
11538.4.11, находящ се в м.“Юрта под пътя“, в
землището на с.Свети Влас, общ.Несебър. С протокол е
удостоверено, че поканата за свикването на ОС на ЕС на комплекс „Аква дриймс“, което ще се проведе
на 23.07.2018 г. в 15.00 ч., е поставена, на видно и общодостъпно място на
входа на рецепцията на ЕС „Адва дриймс“, на
23.05.2018 г. в 13.30 ч., в присъствието на свидетеля Р. А., Д19. Протоколът за
поставяне на поканата е подписан от представител на „Дриймвил“
ООД, присъствалия свидетел и преводач, същият не е оспорен по делото.
От представения
препис от протокол от ОС на ЕС на комплекс „Аква дриймс“, проведено
на 23.07.2018 г.,
става ясно, че събранието е започнало в обявения в поканата час – 15.00 ч. с
извършването на регистрация на присъстващите собственици и упълномощените лица
чрез полагане на подписи в присъствен лист, неразделна част от протокола, в
който са посочени номерата на самостоятелните обекти, имената на собствениците
на всеки обект, размер на идеалните части в процент от общите части на сградата
и графа за подпис, в която присъстващите лично собственици и тези чрез
пълномощник са положили подписи. При преброяване на присъстващите участници (собственици
и пълномощници) е констатирано, че кворумът на събранието е 38.26 % идеални
части от общите части, поради което събранието е отложено за след един час,
съгласно чл.15, ал.2 ЗУЕС, като в 16.00 ч. кворумът е съставлявал 38.26 % идеални части от общите части. От
протокола е видно, че събранието е председателствано от управителя на ЕС – Д.
А. в качеството си управител на „Дриймвил“ ООД и като
пълномощник на другия управител на дружеството К. Б., извършен е избор и на протоколчик, след което е пристъпено
към гласуване и вземането на решения по предварително обявения в поканата
дневен ред. По всяко от взетите решения в протокола е отбелязано и мнозинството
в проценти, с което решенията са приети от Общото събрание, чрез посочване на
процента на гласувалите собственици „за“, „против“ и „въздържали се“. На 27.07.2018 г. в 15.00 ч. на
рецепцията
на комплекса е поставено
съобщение, с което собствениците са уведомени, че е изготвен протоколът от проведеното на 23.07.2018 г. Общо
събрание на ЕС на комплекс „Аква дриймс“. Действията
по поставянето на съобщенията са удостоверени в протокол от 27.07.2018 г., в
който са посочени датата, мястото и часа на поставянето им, като същият е
подписан от Д. А. за управителя на ЕС и от свидетеля А. М., ап.В27, присъствала
на поставянето на съобщенията.
По делото не се твърди, нито са
ангажирани доказателства, в срока по чл.16, ал.9 ЗУЕС, някои от етажните
собственици, вкл. и ищците да са оспорили съдържанието на протокола от
проведеното на 23.07.2018 г. ОС на ЕС на комплекс „Аква
дриймс“.
При горната фактическа
обстановка, първоинстанционният съд е приел, че процесното
ОС на ЕС е свикано и проведено законосъобразно в съответствие с изискванията на
ЗУЕС. За неоснователни са счетени доводите на ищците за неспазване на срока по
чл.13, ал.1 ЗУЕС, като съдът е приел, че процедурата по свикване на ОС чрез
залепване на покана за това на видни общодостъпни места в законовия 7-дневен
срок е изцяло спазена. За неоснователни са счетени и доводите на ищците за неуведомяването
им по реда на чл.13, ал.2 и ал.3 ЗУЕС, тъй като ищците не са представили
доказателства да са уведомили
писмено управителя на ЕС за електронните си пощи, на които да им бъдат връчвани
покани за свикване на ОС, поради което следва да се
считат за уведомени за свиканото събрание на основание чл.13, ал.4 ЗУЕС. За
недоказани са счетени и твърденията в исковата молба, че „Дриймвил“
ООД не е етажен собственик в процесния комплекс,
както и че дружеството било незаконно избрано за управител на ЕС, без
изискуемия за това кворум от 67 %, като в тази връзка съдът е приел за
установено от доказателствата, че дружеството е собственик на самостоятелни
обекти в комплекс „Аква дриймс“
– два магазина, кафене, ресторант и рецепция, поради което разпоредбата на
чл.19, ал.8 ЗУЕС не намира приложение по отношение на дружеството-управител на процесния комплекс, като не е необходимо и сключването на
договор за възлагане на управление на комплекса. За неоснователни са счетени
твърденията в исковата молба, че при провеждане на ОС на ЕС е била нарушена
формата на представителство на „Дриймвил“ ООД, поради
участието само на единия му управител А., като съдът е приел, че с оглед
представеното по делото нотариално заверено пълномощно А. е упълномощена от
другия управител К. Б.да представлява дружеството на всички общи събрания, да
организира ОС, да присъства тях и да гласува както намери за добре, поради
което „Дриймвил“ ООД е било законово представлявано
на процесното ОС на 23.07.2018 г. За неоснователни са
счетени и възраженията за липса на превод на представените на събранието
пълномощни, поради липса на такова изискване в ЗУЕС. По отношение на
възраженията относно реда на управление на комплекса, НРС е приел за безспорно,
че в случая формираната етажна собственост между отделните сгради и има единна
форма на управление и единни органи, поради което е прието, че е налице единна
етажна собственост и до момента, в който
не настъпи отделяне на единият
от блоковете в самостоятелна етажна собственост, не може да се
приеме само на това основание,
че проведеното общото събрание на формираната етажна собственост е незаконосъобразно,
като съдът се е позовал на представените протоколи за проведени ОС на ЕС на комплекса от 2016
г. и 2017
г. и писмо от
Община Несебър, установяващи, че през изтеклите
години са се провеждали ОС на ЕС, включващи трите сгради в процесния комплекс. Районният съд е приел за основателно твърдението на ищците
за незаконосъобразност на т.2 от дневния ред, касаещо размера на таксите за
поддръжка на общите части в ЕС и за фонд ремонти. В тази връзка е прието, че
таксите за поддръжка на общите части са определени в нарушение на чл.51, ал.1 ЗУЕС, постановяващ разпределянето им по равно между собствениците, а не според
размера на притежаваните идеални части, поради което определянето на таксите по
различен начин от посочения в закона води до незаконосъобразност на взетото
решение. На същото основание, НРС е приел, че незаконосъобразно е взетото
решение в т.2 и относно таксата за фонд ремонти, тъй като същите са определяни
в противоречие с чл.48, ал.3 ЗУЕС на база общото РЗП на имота, вместо
съразмерно с притежаваните от етажните собственици идеални части от общите
части на сградата, както изисква закона. По горните съображения, районният съд
е отменил като незаконосъобразно взетото от ОС решение по т.2 от дневния ред,
касаещо таксите, като е отхвърлил предявения иск за отмяна на останалите
решения.
Съгласно
разпоредбата на чл.269 ГПК, въззивният съд се произнася служебно по валидността
на решението, по допустимостта – в обжалваната му част, а по останалите въпроси
е ограничен от посоченото в жалбата. При тази служебна проверка Бургаският
окръжен съд намира, че обжалваното решение е валиден и допустим съдебен акт, а
разгледано по същество – същото е правилно като краен резултат.
С оглед събраните
по делото доказателства и приложимите разпоредбите на закона, БОС намира и
двете въззивни жалби за неоснователни, като изцяло
споделя окончателните правни изводи на районния съд и счита, че решението му
следва да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно.
Обжалваното решение е постановено при изяснена фактическа
обстановка,
след установяване
на релевантните за спора факти и обстоятелства, на база събраните в процеса
доказателства. Настоящата инстанция изцяло споделя решаващите мотиви на НРС, че
процесното ОС на ЕС е свикано и проведено
законосъобразно в съответствие с изискванията на ЗУЕС,
както и изводите му за незаконосъобразност на взетото решение по т.2 от дневния
ред и за неоснователност на наведените в исковата молба доводи за отмяна на
останалите взети решения от ОС на ЕС на комплекс „Аква
дриймс“, като препраща към мотивите на решението на
НРС на основание чл.272 ГПК и по този начин те стават част от настоящото
решение.
На първо
място, настоящата инстанция намира за неоснователни възраженията на въззивниците за недопустимост на решението, поради
ненадлежно представителство в процеса на ответната ЕС и липса на пасивна
процесуална легитимация. На основание чл.41, ЗУЕС, собствениците
се представляват пред съда от
председателя на управителния съвет (управителя) или от упълномощено от тях лице, съгласно
разпоредбата на чл.23, ал.4 ЗУЕС – председателят
на управителния съвет (управителят) представлява пред съда собствениците в етажната собственост по исковете, предявени
срещу тях във връзка с общите
части. В
съдебните производства всяка страна може да участват чрез пълномощник, като
представители на страните по пълномощия могат да бъдат изброените лица в
нормата на чл.32 ГПК. В случая, по предявения иск по чл.40 ЗУЕС ответната ЕС е
надлежно представлявана по делото от управителя на ЕС – „Дриймвил“
ООД“, поради което е налице пасивна процесуална легитимация на страната. А за
фактическото участие в процеса управителят е представляван от пълномощник – Н.Ч.,
която е назначена за юрисконсулт на дружеството-управител на ЕС, видно от
представените пред въззивния съд трудов договор и
пълномощно за процесуално представителство. В този смисъл, ответникът е
представляван по делото по пълномощие от юрисконсулт в съответствие с нормата
на чл.32, т.3 ГПК, поради което неоснователни са възраженията на въззивниците за ненадлежно процесуално представителство на
ответната страна.
По отношение
на оплакванията
във въззивната
жалба на ищците за неправилност на
първоинстанционното решение
във връзка със заявените от тях в исковата
молба оспорвания на решенията на
ОС на ЕС
и в допълнение към съображенията на районния съд, следва да се отбележи
следното:
Неоснователни са оплакванията на
въззивниците относно реда на управление на процесната ЕС на комплекс „Аква дриймс“. В разпоредбата на чл.1 ЗУЕС е уредено
приложното поле на закона – обществените отношения, свързани
с управлението на общите части на
сгради в режим на етажна собственост,
както и правата и задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти или на части
от тях. Съгласно чл.9 ЗУЕС, формите на управление на
етажната собственост са общо събрание
и/или сдружение на собствениците, а според чл.10 ЗУЕС органите
на управление са общото събрание и управителен съвет /управител/.
Разпоредбата
на чл.2 ЗУЕС предвижда особен режим на управление на общите части на т.нар.
комплекс от затворен тип, който по дефиницията на § 1, т.3 ДР на ЗУЕС
представлява комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който
са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи
собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп
за външни лица, като управлението на общите части става с писмен договор с
нотариална заверка на подписите между инвеститора на комплекса и собствениците
на самостоятелни обекти. Следва да се има предвид обаче, че договорните права и задължения,
възникнали въз основа на договора по чл.2 ЗУЕС не могат да доведат до
възникване на друг, непосочен в чл.10 ЗУЕС орган на управление (ОС и
управител), с този договор не се създават права на трети лица, извън лицата,
посочени в чл.12, ал.1 ЗУЕС, притежаващи по закон инициатива за свикване на ОС
(Решение № 87/09.03.2012 г. по гр.д.№ 1115/2011 г. на ВКС, ІІ г.о.). Уредбата на чл.2 ЗУЕС има изключителен характер
и затова следва да се тълкува
ограничително
и не намира приложение по
отношение на сгради, които не
притежават белезите на комплекс
от затворен тип. Същевременно, обаче, в случай че управлението на общите части на такъв комплекс не е било уредено с договор по чл.2 ЗУЕС, т.е. при
липсата на такъв, то приложими стават разпоредбите на чл.3 и сл. ЗУЕС, тъй като комплексът не може да остане без управление и
поддържане на общите части, а собствениците са длъжни да плащат разходите за
управление, поддържане и ремонт на общите части (чл.6, т.9 и т.10 ЗУЕС). Ето
защо, изводът който се налага е, че няма пречка и комплексът от затворен тип да
се управлява чрез ОС, стига, обаче, да не са налице сключени индивидуални
договори за управление на общите части по смисъла на чл.2 ЗУЕС, тъй като едновременното
наличие на договори за управление и режим на управление чрез ОС сочи на
смесване на двата взаимно изключващи се начини на управление на ЕС. Това следва
от разпоредбите на Закона, поради което е недопустимо да има смесен режим на
управление на общите части.
В случая, по делото е безспорно,
че в процесния имот
с идентификатор 11538.4.11 по КККР на гр.Свети Влас, са изградени
три отделни сгради, със
самостоятелни кадастрални номера – 11538.4.11.1, 11538.4.11.2 и 11538.4.11.3, които оформят комплекс „Аква
дриймс“. От данните по делото, както и от
заключението на приетата пред въззивния съд
съдебно-техническа експертиза се установя, че комплекс „Аква
дриймс“ има характеристиките на комплекс от затворен
тип по смисъла на § 1, т.3 ДР на ЗУЕС, тъй като в поземления имот има построени
три сгради в режим на етажна собственост, доколкото отделни самостоятелни
обекти във всяка сграда са собственост на различни лица; в имота има и други обекти за общо ползване,
обслужващи собствениците и обитателите – ресторант, кафене, три басейна, два от
които са за възстрастни, а третият е за деца; воден
бар; открито пространтно, оформено като площадка край
басейните, покрита с гранитогрес; детски площадки;
зелена площ с райграс и средна стеблена растителност; контролиран достъп за
външни лица. В тази връзка, принципно правилни са съжденията на въззивниците, че управлението на общите части в комплекса
следва да се урежда по реда на чл.2 ЗУЕС с нотариално заверен договор между
инвеститора и собствениците. Безспорно е обаче, че такива договори за
управление не са сключвани със собствениците, като по делото липсват данни за
това, а и самите ищци заявяват, че няма такива договори. При това положение,
както бе посочено по-горе, след като управлението на общите части на процесния
комплекс „Аква дриймс“ не е било уредено с договор по чл.2 ЗУЕС, то в конкретния случай приложими
са
разпоредбите на чл.3 и сл. ЗУЕС,
тъй като комплексът не може да остане без управление и поддържане на общите
части, както и с оглед задълженията на етажните собственици по чл.6 ЗУЕС. Затова,
целият комплекс
следва да бъде подчинен на
един режим на управление и всички собственици на обекти да бъдат поставени
при еднакви условия и обвързани от общи правила, поради което съдът намира, че в
процесния комплекс не може
да се свикват
общи събрания на различни групи,
а следва да се свика едно
ОС на всички собственици, които да вземат решения
за управлението на целия комплекс,
след като в случая разпоредбата на чл.2 ЗУЕС е неприложима (липсва сключен договор за управление на общи части). От тази
разпоредба
е видно, че идеята
на законодателя е управлението на общите части в един комплекс, поради особеностите
му, които го
отличават от самостоятелните жилищни сгради, е да се
управляват от един субект, а не от различни
ЕС, за да се постигне добро
функциониране на комплекса и собствениците и ползватели да бъдат
поставени при еднакви условия и
с еднакви възможности да
ползват комплекса. Предвид изложеното,
съдът намира, че свикаването на
едно ОС на собствениците на самостоятелни обекти
в отделните сгради в комплекса не е незаконосъобразно. Ето защо, няма пречка комплекс „Аква дриймс“ да се управлява чрез
единно Общо събрание и с единни управителни органи, още повече, че по делото е
безспорно, че с този режим на управление като единна ЕС на комплекс „Аква дриймс“, същият е
регистриран от 2010 г. с първоначална регистрация 2010-К-СВ18, видно от
представеното уведомително писмо от 22.08.2013 г. на Община Несебър и протоколи
за проведени ОС на ЕС в предходни години. В този смисъл, настоящият съд съд
намира за неоснователни възраженията на въззивниците
относно реда на управление на комплекса, а изводите на районния съд за
правилни.
Настоящата
инстанция не споделя оплакванията на въззивниците, че
районният съд е игнорирал доводите им за незаконосъобразност на оспорените
решения на ОС. От мотивите на обжалвания съдебен акт е видно, че съдът е
обсъдил наведените от ищците възражения, заедно със събраните по делото
доказателства относно релевантните за спора факти и е взел становище по тях.
Неоснователни
са възраженията във въззивната жалба, че управителят
на ЕС – „Дриймвил“ ООД не е бил надлежно
представляван на общото събрание от двамата си управители, заедно, а само от
единия от тях, което опорочавало всички извършени от А. действия по свикване и
провеждане на процесното ОС, а оттам и до
незаконосъобразност на взетите на събранието решения. Вярно е, че управителят
на процесната ЕС – „Дриймвил“ ООД се представлява от двамата
управителите на дружеството Д. А. и К. Б., заедно. Но от представеното
пълномощно от К. Б.е видно, че същият в качеството си на управител на „Дриймвил“ ООД е упълномощил Д. А. в качеството й на другия
управител на дружеството, да представлява последното пред общите събрания на
жилищна сграда „Аква дриймс“,
построена в УПИ І-4011, кв.26, с идентификатор 11538.4.11, находящ се в м.“Юрта под пътя“, в землището на с.Свети Влас, общ.Несебър.
При положение, че в пълномощното не е изрично посочена конкретна сграда в
имота, то съдът приема, че дадените пълномощия касаят всички сгради, построени в
поземления имот, т.е. целия комплекс. Участието на А. на събранието като
управител на „Дриймвил“ ООД и като пълномощник на
другия управител на дружеството е изрично отразено в съставения протокол на
проведеното ОС, в случая се касае за делегирано представителство, което не е
забранено от закона и това по никакъв начин не противоречи на ЗУЕС и ТЗ. Цитираното
от въззивниците решение на ВКС е неотносимо
към спора, тъй като в него е разгледана хипотеза, различна от настоящия казус. Ето
защо, изводите на районния съд са правилни.
Неоснователни са
оплакванията на въззивниците за допуснати нарушения
по свикването и провеждането на процесното събрание. От
доказателства по делото се установява, че е спазена процедурата по чл.13 ЗУЕС,
като общото събрание на 23.07.2018 г. е проведено след свикването му от
управителя на ЕС – „Дриймвил“ ООД (чл.12, ал.1, т.1 ЗУЕС) с покана от 23.05.2018 г., разгласена по реда на чл.13, ал.1 ЗУЕС, като в
същата са посочени датата, часа и мястото на провеждане на събранието,
както и дневния
ред, който съответства на този, по който е протекло ОС. От протокола на ОС е
видно, че същото е проведено при условията на спадащ кворум в съответствие с
правилото на чл.15, ал.2 ЗУЕС, като е регистриран кворум от 38.26 %, поради
което съдът приема, че провеждането на събранието е станало при спазване на установената
процедура в чл.15 ЗУЕС. Тук следва да се посочи, че изготвения протокол от ОС
на ЕС, ведно с приложенията към него, съдържа изискуемото от закона съдържание,
същият не е бил оспорен по реда на чл.16, ал.9 ЗУЕС, поради което съставлява
доказателство, че извършените на събранието действия са се случили по начина,
по който са отразени в протокола. В тази връзка е формирана практика на ВКС,
която се споделя и от настоящия съдебен състав, изразена в Решение № 8/24.02.2015
г. по гр.д.№ 4294/14 г. на ВКС, І г.о., в което е прието, че след изтичане на
срока за оспорване на съдържанието му, протоколът се стабилизира и има
обвързваща етажните собственици, третите лица и съда доказателствена сила, като
удостоверява извършените действия и взетите решения от ОС. В настоящия случай няма твърдения ищците да
са оспорили по надлежния ред пред ОС съдържанието на протокола в частта за
процентите идеални части от общите части на всеки от съсобствениците, отразени
в присъствения лист, неразделна част от
протокола. Ето защо, въззивната инстанция намира за
правилни изводите на НРС, че наличието на изискуемия кворум за провеждане на ОС
се установява от приложения протокол и приложенията към него, поради което
възраженията за неправилно позоваване от районния съд на присъствения лист са
неоснователни.
Във връзка с горните съображения, въззивният
съд намира за неоснователни и оплакванията на въззивниците, че управителят на ЕС противоправно е преизчислил прилежащите идеални части от
общите части на всяка от
трите сгради по начин, който
да ги приравни
на 100 %
в нарушение на чл.17, ал.5 ЗУЕС, тъй като в нотариалните актове на всеки
собственик били посочени идеалните части от общите части на сградата. При
положение, че в случая е необходимо провеждане на едно ОС на собствениците на самостоятелни
обекти във всички сгради в комплекса, съдът намира, че дори и в титулите за
собственост да са посочени идеалните части от общите части на съответната сграда,
то правилно и законосъобразно е извършено преизчисляване на идеалните части от
общите части в комплекса в хипотезата на чл.17, ал.5, т.1, вр. ал.4 ЗУЕС. С
извършването на това преизчисляване се гарантирана еднаква тежест на гласа на
всеки собственик при гласуване на решения по въпроси относно управлението на
общите части в целия комплекс, а не на отделна сграда. Ето защо, възраженията
на въззивниците в този смисъл са неоснователни. Относно
възраженията за правилното изчисляване на идеалните части, БОС следва да се има предвид, че в
приложения по
делото присъствен лист на собствениците
са отразени в процентно съотношение притежаваните от всеки етажен собственик
идеални
части и ищците са се съгласили
с така отразените квоти; с тези квоти
е било проведено гласуването по всяка една от
точките от дневния ред на
събранието, като няма данни, както бе посочено по-горе,
протокола от проведеното
ОС
да е бил оспорен
по реда на
чл.16, ал.9 ЗУЕС, поради което съдът няма
основание да не зачете материалната
му доказателствена сила. Независимо
от това, съдът съобрази
и заключението на приетата във въззивното
производство СТЕ, съгласно която
идеални части в процентен вид,
изчислени от експерта въз основа на площообразуването и обобщаване на данните от трите сгради, отговарят на идеалните части в процентен вид, посочени в присъствения лист,
неразделна част от протокола на процесното ОС.
С оглед на
изложеното, съдът намира
възраженията на въззивниците за неоснователни.
Неоснователно
е оплакването във въззивната жалба, че събранието е
незаконно, защото на него са участвали представители на собственици, без
валидни пълномощни – без превод и непредставени в оригинал, тъй като подобни
изисквания липсват в ЗУЕС. Въззивният съд не обсъжда
останалите възражения във въззивната жалба за липса
на изискуем кворум на събранието, тъй като същите не са наведени в исковата
молба, а в един по-късен момент след изтичане на срока по чл.40, ал.1 ЗУЕС,
поради което са преклудирани и не следва да се вземат
предвид от настоящата инстанция. На същото основание, съдът не обсъжда като преклудирани възраженията на въззивниците,
че на някои от собствениците не е била изпратена покана по имейл, тъй като
подобни твърдения липсват в исковата молба, в която са изложените доводи за
нарушения при уведомяването само на ищците, а тези доводи не се поддържат във въззивната жалба. Въззивния съд
не обсъжда и оплакванията във въззивната жалба за
нарушение на ЗУЕС, поради неводенето от управителя на ЕС на книга на етажните
собственици, както и възражението за нарушение на чл.16, ал.5 ЗУЕС относно
съдържанието на протокола на ОС, тъй като такива възражения не се съдържат в
исковата молба, поради което са преклудирани.
Предвид
изложените съображения, БОС намира за неоснователна въззивната
жалба на А.С., А. П., Е.Ф.
и А.К.. Поради съвпадане изводите на двете съдебни инстанция, решението на НРС
следва да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно в обжалваната от
ищците част.
Въззивната жалба на ответната ЕС на комплекс
„Аква дриймс“ също е
неоснователна. Настоящият съд намира, че по делото са
установени твърденията на ищците
за допуснати нарушения по чл.51, ал.1 ЗУЕС
при приемането на решението по
т.2 в частта, касаеща таксите за
поддръжка. В случая, разходите за управление и поддържане на общите
части на етажната собственост не са разпределени
поравно според броя на собствениците,
ползвателите, обитателите и членовете на техните
домакинства, т.е. по равно
от всеки от посочените субекти
под формата на ежемесечни вноски
в размер, определен в правилника за вътрешния
ред или с решение на общото
събрание а са определени по друг,
непосочен в закона начин. По делото
са установени твърденията на ищците за допуснато нарушение и по чл.50, ал.2, т.1 ЗУЕС
при приемане на решението по
т.2 в частта, касаеща таксите за фонд
ремонти. Съгласно посочената норма, набирането на средства
във фонд „Ремонт и обновяване“ се извършва чрез ежемесечни вноски на базата
на идеалните части на отделните
собственици в общите части на етажната
собственост,
а в случая с оспореното решение на ОС на ЕС вноската е определена годишно
на база РЗП на имота.
Разпоредбите на чл.51, ал.1 ЗУЕС са
императивна и нарушаването им води до незаконосъобразност на взетото решение по
т.2, независимо от изложените от ответника съображения за целесъобразност.
Предвид
горното, БОС намира въззивната жалба на ЕС на
комплекс „Аква дриймс“ за
неоснователна, а поради съвпадане
на окончателните правни изводи
на въззивния съд с тези на първата инстанция, решението
на НРС следва да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно в обжалваната
от ответника част.
При
този изхода на спора и предвид неоснователността на двете въззивни
жалби, съдът намира, че на страните разноски не следва да се присъждат, като
същите останат така, както са направени от тях.
Мотивиран от
горното, Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло решение
№ 120/28.06.2019 г.,
постановено по гр.д.№ 856/2018 г. по описа на Районен съд – Несебър.
РЕШЕНИЕТО е
окончателно и не подлежи на обжалване (чл.280, ал.3, т.2 ГПК).
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.