РЕШЕНИЕ№103
11.10.2019 г., гр. Бургас
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Окръжен съд – Бургас, II гражданско отделение, IV
въззивен граждански състав, в открито заседание на шестнадесети септември две
хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НЕДЯЛКА ПЕНЕВА
ЧЛЕНОВЕ: 1. ДАНИЕЛА МИХОВА
2. мл. с. ДИАНА АСЕНИКОВА-ЛЕФТЕРОВА
при секретаря Ваня Димитрова, като разгледа докладваното
от младши съдия Асеникова-Лефтерова въззивно гражданско дело № 1012 по описа за 2019 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 42, ал. 3 ЗУЕС във връзка
с чл. 258 и сл. ГПК
Образувано е по въззивна жалба на П.К., гражданин на
Великобритания и Северна Ирландия, роден на *** г., чрез адвокат М.Г. – с
пълномощно от първата инстанция (л. 6), със съдебен адрес:***, против Решение №
589 от 15.03.2019 г. по гр. д. № 3773/2018 г. по описа на Районен съд – Бургас,
с което са оставени в сила на основание чл. 42, ал. 2 ЗУЕС решения от
13.04.2018 г. на Етажната собственост на „Клара апартхотел и резидънс“,
находяща се в гр. Бургас, кв. Сарафово, ул. „Ангел Димитров“ № 78, с управител
„Ес Пи Ви Сарафово“ ЕООД, ЕИК:*********, със седалище и адрес на управление:
гр. Бургас, ул. „Ген. Гурко“ № 7Б, ет. 4, представлявано от управителя Катал
Маккой.
Във въззивната жалба се сочи, че първоинстанционното
решение е неправилно и постановено в нарушение на материалния и процесуалния закон.
Твърди се, че решението е напълно лишено от мотиви, което прави невъзможно
извършването на преценка за това как е формирана правораздавателната воля на
съда. Навеждат се оплаквания за липса на доказателствен и правен анализ относно
заявените в исковата молба пороци на атакуваните решения на общото събрание на
етажната собственост – за допуснати нарушения на чл. 12, ал. 2, чл. 13, ал. 1,
чл. 13, ал. 7 ЗУЕС. Жалбоподателят излага доводи, че са били налице всички
предпоставки за постановяване на неприсъствено решение срещу ответника. Излагат
се съображения, че ответникът не е представил нито едно доказателство за
установяване законосъобразността на атакуваните решения на общото събрание
съобразно указаната от съда доказателствена тежест. Поддържа се, че до участие
и гласуване в общото събрание е била допусната Милена Атанасова Ван Лиер, която
не е собственик или ползвател по смисъла на § 1, т. 6 ДР ЗУЕС. Оспорва се
изводът на първоинстанционния съд, че протоколът съдържа датата и мястото на
провеждане на общото събрание. Излагат се възражения, че не сградата, а
отделните входове от нея – 1, 3 и 4, са вписани като отделна етажна собственост
съгласно чл. 8, ал. 2 ЗУЕС. Навеждат се оплаквания, че съдът не е обсъдил
възражението относно липсата на прието площообразуване на цялата сграда по реда
на чл. 17, ал. 6 ЗУЕС във връзка с изложените доводи за липса на надлежна
легитимация са свикване на общо събрание от лицата, подписали поканата, както и
относно надлежното вземане на решения при изискуемите кворум и мнозинство.
Поддържа се, че не е представен списък на присъстващите с подпис на лицата и
притежаваните от тях идеални части, както и че протоколът не съдържа
разискванията по точките от дневния ред, начина, по който са гласували лицата с
техен подпис, и взетите решения по т. 5 и т. 6 от дневния ред. Твърди се, че е
подложено на гласуване решение за определяне на такса за поддръжка без да е
изготвен и гласуван проектобюджет и без да е ясно както точно включва таксата
за поддръжка. Въззивникът моли съда да отмени първоинстанционното решение и да постанови
ново решение по същество, с което да отмени всички решения, приети от общото
събрание на етажната собственост на сграда с идентификатор 07079.820.1180.1,
находяща се в гр. Бургас, кв. Сарафово, ул. „Ангел Димитров“ № 78, проведено на
13.04.2018 г. Претендира за присъждане на понесените пред двете инстанции
съдебни разноски.
Въззивната жалба е подадена против акт на съда, подлежащ
на обжалване, в законовия срок, от надлежно упълномощен представител на легитимирано
лице и съдържа необходимите реквизити по чл. 260, ал. 1, т. 1, 2, 4 и 7 ГПК и
чл. 261, т. 1 и 4 ГПК, поради което е процесуално допустима.
В съдебно заседание въззивникът поддържа въззивната жалба
чрез процесуалния си представител адв. М.Г..
На 13.05.2019 г. препис от въззивната жалба е връчен на
адв. Т.К. с пълномощно от първата инстанция (л. 45 – л. 46) в качеството му на процесуален
представител на собствениците в Етажната собственост на „Клара апартхотел и
резидънс“, упълномощен от член на управителния съвет – „Ес Пи Ви – Сарафово“
ЕООД, представлявано от управителя Катал Томас Маккой. В законовия срок по чл.
263, ал. 1 ГПК не е постъпил писмен отговор на въззивната жалба.
В съдебно заседание въззиваемата страна, редовно
призована чрез адвокат Т.К., не се явява и не се представлява.
Производството пред Районен съд – Бургас е било
образувано по повод подадена на 25.05.2018 г. искова молба на П.К., гражданин на Великобритания и Северна Ирландия,
роден на *** г., чрез адвокат М.Г., с
която се иска на основание чл. 40 ЗУЕС отмяна на решенията, взети на проведено
на 13.04.2018 г. Общо събрание (ОС) на Етажната собственост (ЕС) в сграда с
идентификатор 07079.820.1180.1, находяща се в гр. Бургас, кв. Сарафово, ул. „Ангел
Димитров“ № 78 – „Клара апартхотел и резиденс“, представлявана от Управителен
съвет (УС) в състав: Людмила Михайловна Кудрявцева, Георги Стойчев Свиркаров,
Елизабет Шийлс, Патриша Рейнолдс и „Ес Пи Ви – Сарафово“ ЕООД, ЕИК *********.
В исковата молба се твърди, че ищецът е собственик на
самостоятелен обект с идентификатор 07079.820.1180.1.2, находящ се в гр. Бургас,
кв. „Сарафово“, ул. „Ангел Димитров“ № 78, вх. 1, ет. 1, ап. 2. На 13.04.2018
г. било проведено общо събрание (ОС) на етажната собственост (ЕС) в сграда с
идентификатор 07079.820.1180.1, находяща се в гр. Бургас, кв. Сарафово, ул.
„Ангел Димитров“ № 78 – „Клара апартхотел и резиденс“. ОС било свикано за
12.04.2018 г., а при липса на кворум – за 13.04.2018 г. На 26.04.2018 г. по
електронен път на ищеца било предоставено копие от протокола от проведеното на
13.04.2018 г. ОС. Изложени са доводи за незаконосъобразност на взетите решения
поради допуснати нарушения при свикването и провеждането на ОС. Поддържа се, че
поканата за свикване на ОС не отговаря на изискванията по чл. 12, ал. 2 и чл.
13 ЗУЕС – не е посочено по чия инициатива се свиква ОС; лицата, подписали
поканата не притежават 20 % от общите части на сградата; поканата не съдържа
дата, час и място на провеждане на ОС; на поканата не са отразени датата и
часът на поставянето й; поканата не е разлепена в оригинал. Посочено е, че не
са съставени протокол и списък на явилите се собственици с техни подписи, което
прави невъзможна преценката дали са спазени разпоредбите на чл. 15, ал. 2 и 3 ЗУЕС. Изложени са съображения, че незаконосъобразно е свикано и проведено ОС на
ЕС на цялата сграда с идентификатор 07079.820.1180.1, тъй като тя се състои от
пет отделни входа, а за входове 1, 3, и 4 има учредени и вписани в нарочния
публичен регистър на Община Бургас отделни ЕС. Твърди се, че на 26.04.2016 г. е
проведено ОС на ЕС на вход 4 и на вход 3, на които са били избрани Управителен
съвет (УС) и Контролен съвет (КС), а на 24.08.2017 г. е проведено ОС на ЕС на
вход 1, на което също е избран управител, а при липса на единни органи не може
да се приеме, че сградата има единна форма на управление. Изложени са аргументи
за допуснати нарушения на чл. 17, ал. 6 вр. ал. 4 ЗУЕС, тъй като не е изготвено
площообразуване за определяне на прилежащите към всеки обект идеални части от
общите части на цялата сграда и не е гласувано и приемано решение по чл. 17,
ал. 6 ЗУЕС. Посочено е, че Милена Атанасова Ван Лиер, която е наемател, а не
собственик или ползвател по смисъла на § 1, т. 6 ДР ЗУЕС, е била неправилно
допусната да участва и да гласува в ОС с 8, 348 % идеални части от общите части
на сградата, а освен това е била избрана за секретар. Поддържа се, че
протоколът от ОС не отговаря на изискванията по чл. 16, ал. 5 ЗУЕС: в протокола
е посочено, че ОС се провежда при спазване на разпоредбата на чл. 15, ал. 2 ЗУЕС, но ОС не е проведено един час след обявения в поканата ред, а на следващия
ден; не е посочено в протокола място на провеждане на ОС, а то е било проведено
на място, различно от изброените в поканата; протоколът не съдържа направените
изявления на лицата, разискванията по точките от дневния ред, начина, по който
са гласували лицата, техен подпис и приетите решения по т. 5 и т. 6 от дневния
ред; не е съставен списък на явилите се
лица с техен подпис. Изложени са твърдения, че при гласуване на т. 1 и т. 3 от
дневния ред е било обявено от председателстващия ОС, че липсва мнозинство за
приемане на решения за избор на УС и КС и на това основание е било отклонено
гласуването по т. 2 за избор на председател на УС, но въпреки това в протокола
е посочено, че са взети решения по т. 1 и т. 3. Във връзка с това се оспорва
верността на съдържанието на протокола относно съдържащите се в него твърдения
за приети решения по т.1 и т. 3 от дневния ред. Твърди се още, че е предложено
за гласуване определяне на такса за поддръжка без да е изготвен и гласуван
проектобюджет и без да е ясно какво точно включва таксата за поддръжка.
Ангажирани са писмени доказателства.
В законовия срок по чл. 131 ГПК не е постъпил писмен
отговор на исковата молба от лице, което има право да представлява етажните
собственици пред съда съгласно разпоредбите на чл. 41 вр. чл. 23, ал. 3 и 4 ЗУЕС. Не са ангажирани доказателства.
За да остави в сила атакуваните решения на ОС,
първоинстанционният съд е приел, че липсва изискване за посочване на правното
основание за свикването на ОС; че не е вземано решение за определяне размера на
идеални части по реда на чл. 17, ал. 6 ЗУЕС; че Милена Ван Лиер е участвала в
ОС като наемодател със съответни притежавани идеални части от общите части на
цялата сграда съобразно вписването в протокола от ОС; че определянето на
парични вноски за разходи за управление и
поддръжка на общите части на цялата сграда е въпрос, който следва да
бъде решен по реда на чл. 18 ЗУЕС чрез провеждане на съвместно ОС; че представеният
протокол е надлежно оформен съобразно изискванията на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС.
Въз основа на
закона и доказателствата по делото съдът намира за установено от фактическа
страна следното:
По делото е представен нотариален акт № 65, том I, рег. № 525, дело № 61/2008 г. (л. 27), от който се
установява, че по силата на договор за покупко-продажба ищецът П.К. е станал
собственик на апартамент № 2 с площ от 43, 80 кв. м., ведно с 10, 20 кв. м.
идеални части от общите части на сградата и толкова от правото на строеж, находящ
се на първи етаж в жилищна сграда за сезонно ползване № 1 – част от жилищен
комплекс „Премиер Плаза Сарафово 1“, състоящ се от 5 жилищни сгради, изграден
върху УПИ XL VII – 57, 58, в масив 14, местност
„Манаф хенде“ по плана на кв. „Сарафово“, гр. Бургас, обл. Бургас.
По делото е представено решение (л. 13) на Пенка
Паспалева – Директор на Дирекция „ЦАУ Изгрев“ Община Бургас, по силата на което
в публичния регистър на сградите в режим на етажна собственост при Община
Бургас са вписани данните, отразени в заявление с вх. № 26-00-196 от 04.04.2018
г., подадено от „Ес Пи Ви – Сарафово“ ЕООД, ул. „Ген Гурко“ № 7б, ет. 4, за
сграда, находяща се в гр. Бургас, кв. „Сарафово“, ул. „Ангел Димитров“ № 78, комплекс
„Клара Апартхотел и Резиденс“, сграда 1, вход
1. Приложени са още регистрационна карта № И-448 от 24.04.2018 г. и
уведомление 26-00-196-/1/25.04.2018 г.
По делото е представено решение (л. 17) на Пенка
Паспалева – Директор на Дирекция „ЦАУ Изгрев“ Община Бургас, по силата на което
в публичния регистър на сградите в режим на етажна собственост при Община
Бургас са вписани данните, отразени в заявление с вх. № 26-00-204 от 11.04.2018
г., подадено от „Ес Пи Ви – Сарафово“ ЕООД, ул. „Ген Гурко“ № 7б, ет. 4, за
сграда, находяща се в гр. Бургас, кв. „Сарафово“, ул. „Ангел Димитров“ № 78,
комплекс „Клара Апартхотел и Резиденс“, сграда 1, вход 3. Приложени са още регистрационна карта № И-450 от 08.05.2018
г. и уведомление 26-00-196/1 от 25.04.2018 г.
По делото е представено решение (л. 15) на Пенка
Паспалева – Директор на Дирекция „ЦАУ Изгрев“ Община Бургас, по силата на което
в публичния регистър на сградите в режим на етажна собственост при Община
Бургас са вписани данните, отразени в заявление с вх. № 26-00-205 от 11.04.2018
г., подадено от „Ес Пи Ви – Сарафово“ ЕООД, ул. „Ген Гурко“ № 7б, ет. 4, за
сграда, находяща се в гр. Бургас, кв. „Сарафово“, ул. „Ангел Димитров“ № 78,
комплекс „Клара Апартхотел и Резиденс“, сграда 1, вход 4. Приложени са още регистрационна карта № И-449 от 03.05.2018
г. и уведомление 26-00-205-/1/09.05.2018 г.
По делото са представени два протокола (л. 18 – л. 20, л.
22 – л. 24) от проведени на 26.04.2016 г. отделни общи събрания на
собствениците на самостоятелни обекти в режим на етажна собственост на вход 4 и
вход 3 от сграда 1 с идентификатор 07079.820.1180.1 на комплекс „Клара
Апартхотел Резидънс“, на които са взети идентични решения по следните въпроси: за
управител е избран „Ес Пи Ви – Сарафово“ ЕООД; размерът на таксата за поддръжка
на общите части е определен на 600 евро на година за всеки апартамент, дължима не
по-късно от първи март на съответната година; не е взето решение за избор на
дружество за управление и поддръжка на
комплекса, тъй като конкретното ОС е нямало нужното мнозинство; избрани са представители
за провеждане на съвместно ОС на ЕС на всички входове на сграда 1 за избор на
дружество, на което да бъде възложена дейността по поддръжка и управление на
ползваната прилежаща площ и подобренията в нея, обхващаща УПИ с идентификатор
07079.820.1180, в който е изградена сграда 1, състояща се от 5 входа, всеки от
които отделна етажна собственост. ОС на ЕС на вход 3 не е избрало контролен
орган, а ОС на ЕС на вход 4 е избрало тричленен КС.
По делото е представена покана за свикване на ОС (л. 11),
адресирана до всички собственици и ползватели на самостоятелни обекти в
сградата на комплекс „Клара Апарт – Хотел“, находяща се в гр. Бургас, кв.
Сарафово, ул. „Ангел Димитров“ № 78, с
която същите се уведомяват, че съгласно чл. 13 ЗУЕС на 12.04.2018 г., от 12:00
ч. на главния вход на комплекса/пред някой от входовете/или на друго място ще
се проведе ОС на ЕС с идентификатор 07079.820.1180.1 при следния дневен ред: 1.
Избиране и назначаване на УС; 2. Избиране и назначаване на председател на УС;
3. Избиране и назначаване на КС; 4. Одобряване и приемане на Правилник за
вътрешния ред; 5. Определяне на парични вноски за разходи за управление и
поддръжка на общите части на цялата сграда; 6. Други. Поканата е подписана от
26 лица (макар че не става ясно точно колко подписа са положени на ред № 5) с
посочване на имената им, като някои от тях са посочили и номер на апартамент. Липсва
отбелязване на притежаваните идеални части от общите части на сградата. Посочена
е дата 28.03.2018 г.
По делото е представен протокол (л. 8 – л. 10) от ОС на
собствениците в комплекс „Клара Апартхотел и Резидънс“, находящ се в гр.
Бургас, кв. “Сарафово“, ул. „Ангел Димитров“ № 78. Посочено е, че ОС е
проведено на 13.04.2018 г., от 12:00 ч. при спазване на разпоредбата на чл. 15,
ал. 2 ЗУЕС, като ОС е свикано по реда на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС с покана, обявена
на 04.04.2018 г. За председател е избран Иля Попов – упълномощен представител
на Елизабет Шийлс в качеството й на собственик на самостоятелен обект, а за
секретар и преброител е избрана Милена Ван Лиер в качеството й на наемател.
Посочено е още, че в 12:00 часа на посоченото в поканата място са се явили
следните собственици, ползватели и пълномощници: Елизавета Макарова, Джон
Беннет, Юлия Беннет, Ивайло Грудев, Недка Карагьозова, Елизабет Шийлс, Каролайн
Мак Клой, Хелен Блайкбърн, Даниела
Свиркарова – собственици; Милена Ван Лиер – наемодател; Юлия Бенет като
пълномощник на Александр Самородов, адвокат М.Г. като пълномощник на П.К.,
които представляват общо 13, 173 % идеални части от общите части на цялата
сграда в режим на ЕС, поради което събранието се счита за редовно съгласно чл.
15, ал. 3, изр. последно ЗУЕС. Посочен е обявеният дневен ред. По т. 1 (избиране
и назначаване на УС) е избран е УС в състав: Людмила Михайловна Кудрявцева,
Георги Стойчев Свиркаров, Елизабет Шийлс, Патриша Рейнолдс и „Ес Пи Ви –
Сарафово“ ЕООД, ЕИК *********. По т. 2 (избиране и назначаване на председател
на УС) не е проведено гласуване. По т. 3 (избиране и назначаване на КС) е
избран КС в състав: Константин Борисович Ващук, Недка Стоянова Карагьозова,
Бернадет Харт. По т. 4 (одобряване и приемане на Правилник за вътрешния ред) не
е проведено гласуване. По т. 5 (определяне на парични вноски за разходи за
управление и поддръжка на общите части на цялата сграда) са гласувани три
варианта: 1) по предложение на – Елизавета Макарова – вноска за разходи за
почистване на общите части в размер на 100 евро за една календарна година; 2) по
предложение на Юлия Беннет – вноска за разходи и управление в размер на 6 евро
на кв. м.; 3) по предложение на Милена Ван Лиер – вноска за разходи и
управление 6 евро на кв. м. плюс100 евро за Фонд „Ремонт“. По т. 6 (други) са
гласувани два варианта: 1) откриване на подотчетни електромери и водомери; 2)
откриване на индивидуални партиди за електричество и вода. По всяко от
проведените гласувания са посочени общо броят гласове „за“, „против“ и „въздържал
се“ и съответстващият им % идеални части от общите части, но липсва посочване
на начина, по който са гласували отделните лица, както и техен подпис. По т. 5
и т. 6 липсва и отразяване на взетите решения. Протоколът е подписан от
председателстващия Иля Попов и секретаря/преброителя Милена Ван Лиер с
посочване на дата 13.04.2018 г. и място – гр. Бургас.
По делото е представена разпечатка от електронна поща с
адресат адвокат М.Г. и подател Иля Попов, от която е видно, че на 26.04.2018 г.
в прикачен файл е изпратен протоколът от ОС.
При така
установената фактическа обстановка и въз основа на закона съдът намира от
правна страна следното:
Съгласно чл. 40, ал. 1 ЗУЕС всеки собственик може да иска
отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание. Процедурата по свикване
и провеждане на ОС на собствениците в ЕС е уредена в чл. 12 и сл. ЗУЕС. При
уредбата на този вид обществени отношения законодателят е възприел формален
подход, изхождайки от това, че решенията на ОС засягат правната сфера на всички
собственици, включително и на тези, които не са съгласни с взетото решение
и/или не са участвали в процедурата по приемането му. Изразеното несъгласие
и/или липсата на участие от който и да е етажен собственик могат да бъдат
преодолени само при стриктно спазване на установените в ЗУЕС правила относно
свикването и провеждането на ОС.
Предявеният конститутивен иск с правно основание чл. 40,
ал. 1 ЗУЕС е процесуално допустим – подаден е от легитимирано лице (собственик
на самостоятелен обект в ЕС) в преклузивния 30-дневен срок от получаването на
решението по реда на чл. 16, ал. 7 вр. чл. 13, ал. 2 ЗУЕС (съобразно
представената по делото разпечатка от електронна поща).
За да бъде уважен искът с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, е необходимо да се установи, че ОС на ЕС е взело решение, което е
незаконосъобразно. В тежест на ищеца е да докаже, че е било взето решението,
чиято отмяна иска. Ответникът следва да установи при условията на пълно и
главно доказване, че взетото решението е законосъобразно, в каквато насока са и
указанията по разпределение на доказателствената тежест, дадени от съда с
доклада по делото, обективиран в Определение № 8278 от 12.11.2018 г. (л. 50).
По наведените с
въззивната жалба доводи, по които се дължи произнасяне съгласно чл. 269, изр. 2 ГПК, съдът намира следното:
По отношение на наведените оплаквания, че съдът не е
обсъдил възражението за липса на взето решение по чл. 17, ал. 6, настоящият
състав приема следното. От съвкупната преценка на представените по делото
писмени доказателства (нотариален акт, решения за вписване, регистрационни
карти и уведомления от Дирекция „ЦАУ Изгрев“ – Община Бургас, два протокола от
отделни общи събрания на вход 3 и вход 4) може да се направи извод, че сграда с
идентификатор 07079.820.1180.1, находяща се в гр. Бургас, кв. Сарафово, ул.
„Ангел Димитров“ № 78 – част от комплекс „Клара Апартхотел и Резидънс“, се
състои 5 входа, във всеки от които се осъществява отделно управление съобразно
чл. 8, ал. 2 ЗУЕС. От представените по делото доказателства (покана за свикване
на ОС и протокол от ОС) е видно, че на 13.04.2018 г. е било проведено ОС на
собствениците на самостоятелни жилища и обекти в цялата сграда с идентификатор
07079.820.1180.1. В исковата молба са били изложени твърдения, че в документите
за собственост на отделните собственици не са посочени притежаваните от тях
идеални части от общите части на сградата, а на отделния вход, в който се
намира съответният самостоятелен обект, поради което е следвало ОС да вземе
решение по чл. 17, ал. 6 ЗУЕС за определяне на притежаваните от всеки
собственик идеални части от общите части на цялата сграда. Съгласно чл. 17, ал.
4 ЗУЕС когато в документите за собственост на самостоятелните обекти в сгради в
режим на етажна собственост не са посочени съответните идеални части от общите
части на сградата, за целите на ЗУЕС идеалните части за всеки самостоятелен
обект се определят като съотношение между сбора на площта на самостоятелния
обект и складовите помещения, придадени към обекта, разделен на сбора от площта
на всички самостоятелни обекти и придадените складови помещения, като така
полученото число се преобразува в проценти. Определянето на идеалите части по
реда на чл. 17, ал. 4 ЗУЕС се извършва от управителния орган въз основа на
представените данни от собствениците и/или информация, получена от АГКК или от
съответната община (чл. 23, ал. 1, т. 11 ЗУЕС). Според чл.17, ал. 6 ЗУЕС определените
идеални части по реда на ал. 4 се одобряват с решение на ОС с мнозинство не
по-малко от две трети от самостоятелните обекти в сградата или входа. Съдът
намира, че не са налице предвидените в чл. 17, ал. 4 предпоставки за приемане
на решение по чл. 17, ал. 6 ЗУЕС, тъй като тези разпоредби касаят определянето
на процента идеални части от общите части за всеки самостоятелен обект в
рамките на една етажна собственост, а настоящият случай не е такъв, доколкото в
исковата молба са изложени твърдения за наличие на пет отделни входа в сграда с
идентификатор 07079.820.1180.1, всеки от които представлява отделна ЕС, в
рамките на която се осъществява отделно управление съгласно чл. 8, ал. 2 ЗУЕС.
Процедурата по свикване и провеждане на съвместно общо събрание на две или
повече етажни собствености е уредена в чл. 18 ЗУЕС. Доколкото в исковата молба
не са наведени твърдения за допуснати нарушения на чл. 18 ЗУЕС, не е допустимо
съдът да се произнася по този въпрос.
Основателни са
наведените във въззивната жалба оплаквания, че първоинстанционният съд не е
извършил доказателствен и правен анализ на заявените в исковата молба твърдения
за допуснати нарушения на чл. 12, ал. 2, чл. 13, ал. 1 и ал. 7 ЗУЕС. По делото
не се представиха доказателства относно това дали лицата, подписали поканата,
са собственици на самостоятелни обекти в ЕС, съответно за притежаваните от тях
идеални части от общите части, за да може да бъде извършена надлежна преценка
за законосъобразното свикване на ОС по някой от предвидените в чл. 12 ЗУЕС
начини. Върху представената покана липсва отбелязване на датата и часа на
поставянето й, както изисква разпоредбата на чл. 13, ал. 1, изр. 2 ЗУЕС, като
по делото не е представен и протокол за извършването на тези действия. Не е
обсъдено и оплакването за допуснато нарушение на чл. 13, ал. 7 ЗУЕС поради
непосочване в поканата на конкретно място на провеждане на ОС. Последното
възражение се явява основателно, тъй като от посоченото в покана (на главния
вход на комплекса/пред някой от входовете/или на друго място) не става ясно
къде точно ще бъде проведено ОС, а тази неизвестност неминуемо поставя етажните
собственици в затруднение или невъзможност да упражнят правото си на участие в
ОС. Изложените обстоятелства относно законосъобразното свикване на ОС е
следвало да се докажат от ответната страна съобразно указаната от съда
доказателствената тежест, но доказателства в тази насока по делото липсват.
Основателни са наведените във въззивната жалба възражения
за липса на доказателства, че лицето Милена Атанасова Ван Лиер е имала право да
участва и да гласува в ОС с посочените в протокола идеални части от общите
части. От систематичното тълкуване на чл. 5 ЗУЕС може да се направи извод, че
право да участват в управлението на ЕС имат собствениците на самостоятелни
обекти, както и ползвателите (с изключение на вземането на изчерпателно
изброени решения), а обитателите участват в управлението на ЕС само със
съвещателен глас. Съгласно § 1, т. 6 ДР ЗУЕС „ползватели“ са физически или
юридически лица, които притежават вещно право на ползване върху чужда вещ,
самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост, а според т. 5
„обитатели“ са физически или юридически лица, които не са собственици или
ползватели на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, но
пребивават в тях на друго правно основание. В представения по делото протокол
от ОС е посочено, че за секретар и преброител е избрана Милена Атанасова Ван
Лиер в качеството й на наемател, а впоследствие е посочено, че сред явилите се
собственици, ползватели и пълномощници е Милена Атанасова Ван Лиер в качеството
й на наемодател на изброени самостоятелни обекти и съответните им идеални части
от общите части. С оглед на констатираното несъответствие следва да се приеме,
че е налице неяснота относно действителното правно качество на лицето Милена
Атанасова Ван Лиер, а оттам и относно правото й да участва в управлението на ЕС
с право на глас в ОС. При подобно противоречие в съдържанието на протокола не
може да се приеме, че в тази част той се ползва с обвързваща съда доказателствена
сила. Ето защо ответната страна е следвало да ангажира доказателства, че Милена
Атанасова Ван Лиер е имала право да
участва в ОС с право на глас, съответстващ на посочените в протокола идеални
части, но това не е сторено въпреки указаната от съда доказателствена тежест.
Основателни са и възраженията на въззивника против извода
на първоинстанционния съд, че протоколът от ОС е надлежно оформен съобразно
изискванията на ЗУЕС. Съгласно чл. 16, ал. 5 ЗУЕС протоколът съдържа датата и
мястото на провеждането на общото събрание, дневният ред, явилите се лица и
идеалните части от етажната собственост, които те представляват, номера на
самостоятелния обект, начина, по който са гласували лицата – „за“, „против“ или
„въздържал се“, техен подпис, същността на изявленията, направените предложения
и приетите решения. Не може да се приеме, че в представения по делото протокол
е посочено мястото на провеждане на ОС, доколкото е отразено, че лицата са се
явили „на посоченото в поканата на място“, а както вече стана ясно то е
неопределено – „на главния вход на комплекса/пред някой от входовете/или на друго
място“. От протокола е видно, че по всяко от проведените гласувания са посочени
общо броят гласове „за“, „против“ и „въздържал се“ и съответстващият им %
идеални части от общите части без да бъде посочен начинът, по който са
гласували отделните лица. В протокола липсват положени подписи на гласувалите
лица. По т. 5 и т. 6 от дневния ред липсва и отразяване на взетите решения. Ето
защо не може да се приеме, че протоколът отговаря на изискванията по чл. 16,
ал. 5 ЗУЕС. По делото не са представени други доказателства, които да
опровергаят този извод.
Въз основа на изложеното следва да се приеме, че решенията,
взети на проведеното на 13.04.2018 г. общо събрание на етажните собственици в
сграда с идентификатор 07079.820.1180.1, находяща се в гр. Бургас, кв.
Сарафово, ул. „Ангел Димитров“ № 78 – „Клара апартхотел и резиденс“, са
незаконосъобразни, поради което предявеният конститутивен иск с правно
основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС се явява основателен. Ето защо на основание чл.
271, ал. 1 ГПК първоинстанционното съдебно решение следва да бъде отменено и
вместо него да бъде постановено друго, с което решенията на общото събрание на етажните
собственици в сграда с идентификатор 07079.820.1180.1, находяща се в гр.
Бургас, кв. Сарафово, ул. „Ангел Димитров“ № 78 – „Клара апартхотел и резиденс“,
обективирани в протокол от 13.04.2018 г., да бъдат отменени.
С оглед изхода на делото и на основание чл. 78, ал. 1 вр.
чл. 273 ГПК въззиваемата страна следва да бъде осъдена да заплати на въззивника
сумата от 720 лева, представляваща заплатени в двете инстанции разноски, за
които са представени доказателства: 80 лева – държавна такса за неоценяем иск,
600 лева – адвокатско възнаграждение за първата инстанция, 40 лева – държавна
такса за въззивна жалба.
На основание чл. 280, ал. 3, т. 2 ГПК решението е
окончателно и не подлежи на касационно обжалване.
Така мотивиран, Окръжен съд – Бургас
Р Е
Ш И:
ОТМЕНЯ Решение
№ 589 от 15.03.2019 г. по гр. д. № 3773/2018 г. по описа на Районен съд –
Бургас, като вместо него ПОСТАНОВЯВА
ОТМЕНЯ по иск
с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, предявен от П.К., гражданин на
Великобритания и Северна Ирландия, роден на *** г., решенията на общото
събрание на етажните собственици в сграда с идентификатор 07079.820.1180.1,
находяща се в гр. Бургас, кв. Сарафово, ул. „Ангел Димитров“ № 78 – „Клара
апартхотел и резиденс“, обективирани в протокол от 13.04.2018 г.
ОСЪЖДА на
основание чл. 78, ал. 1 вр. чл. 273 ГПК етажните собственици в сграда с идентификатор 07079.820.1180.1, находяща се
в гр. Бургас, кв. Сарафово, ул. „Ангел Димитров“ № 78 – „Клара апартхотел и
резиденс“, представлявани от
управителя „Ес Пи Ви Сарафово“ ЕООД, ЕИК:*********, със седалище и адрес на
управление: гр. Бургас, ул. „Ген. Гурко“ № 7Б, ет. 4, представлявано от управителя
Катал Маккой, да заплатят на П.К., гражданин на Великобритания и Северна Ирландия,
роден на *** г., сумата от 720 лева (седемстотин и двадесет лева),
представляваща заплатени в двете инстанции разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО е
окончателно и не подлежи на касационно обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:
1. 2.