№ 652
гр. Бургас, 25.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, LII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и пети февруари през две хиляди двадесет и пета година
в следния състав:
Председател:ВАНЯ В. КИСИМОВА
при участието на секретаря Мирослава Хр. Енчева
като разгледа докладваното от ВАНЯ В. КИСИМОВА Гражданско дело №
20242120105590 по описа за 2024 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по повод искова молба, подадена от
„Екоинвестстрой - Созопол“ ЕООД, ЕИК: *, със седалище и адрес на
управление: *, представлявано от управителя Е.Н. Г., чрез адв. Р. Н. - САК, със
съдебен адрес: *, срещу Г. П. К., ЕГН: **********, с адрес: *, М. Д. К., ЕГН:
**********, с адрес: *, Й. Ж. Й., ЕГН: **********, с адрес: * и И. И. Й., ЕГН:
**********, с адрес: *, с която се претендира обявяване за окончателен на
сключения, на 30.04.2014г., между ищеца и ответниците предварителен
договор, инкорпориран в чл. VII от Нотариален акт за учредяване на право на
строеж върху недвижим имот срещу задължение за строителство № 64, том I,
рег. № 1102, нот. д. № 56, на нотариус *, вписан в Нотариалната камара под
рег. № 542 на НК, и вписан в Служба по вписванията - гр. Бургас с вх. рег. №
4884 от 30.04.2014 г., акт № 48, том 15, дело 2466, за безвъзмездно
прехвърляне от ответниците на ищеца на идеални части, равняващи се на 600 -
шестстотин - кв.м. от поземлен имот, находящ се в гр. Созопол, общ. Созопол,
обл. Бургас, с кадастрален идентификатор *, по КККР на гр. Созопол,
одобрени със Заповед № РД-18-60/04.10.2007 г. на Изпълнителния директор на
АГКК, целият с площ от 1773 кв.м, с адрес гр. Созопол, местността
„Буджака“, предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно
ползване: за вилна сграда, при съседи имоти с кадастрални идентификатори:
*.57, *.59 и *.785, както следва: 1692/10000 идеални части съвместно от
съпрузите Г. П. К., ЕГН: ********** и М. Д. К., ЕГН: ********** и
1692/10000 идеални части съвместно от съпрузите Й. Ж. Й., ЕГН: **********
и И. И. Й., ЕГН: ********** или общо 3384/10000 идеални части от имота.
Претендира се присъждане на направените съдебно-деловодни разноски.
Ангажирани са доказателства.
1
Твърди се в исковата молба, че на 30.04.2014 г. между ищеца и ответниците
е подписан Нотариален акт за учредяване на право на строеж върху недвижим
имоти срещу задължение за строителство № 64, том I, рег. № 1102, нот. д. №
56, на нотариус *, вписан в Нотариалната камара под рег. № 542 на НК, вписан
в Служба по вписванията - гр. Бургас с вх. рег. № 4884 от 30.04.2014 г., акт №
48, том 15, дело 2466.
Твърди се, че в чл. VII. от горепосочения нотариален акт е инкорпориран
предварителен договор, по силата на който ответниците са се задължили да
прехвърлят на ищеца, в 14-дневен срок от снабдяване на сградата, описана в
нотариалния акт, с Акт образец № 14, безвъзмездно 600 кв.м. ид.ч от
собствения си недвижим имот а именно: поземлен имот, находящ се в гр.
Созопол, с кадастрален идентификатор *, по КККР на гр. Созопол, одобрени
със Заповед № РД-18-60/04.10.2007 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с
площ на имота от 1773 кв.м, с адрес гр. Созопол, местността „Буджака“,
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за
вилна сграда, при съседи имоти с кадастрални идентификатори: *.57, *.59 и
*.785.
Посочва се, че уговорените 600 кв.м ид.ч. от общо 1773 кв.м преизчислени
към 10000, с оглед на броя на собствениците и техните квоти в
съсобствеността се равнява на 3384/10000 идеални части, които е следвало да
бъдат прехвърлени от ответниците в полза на ищеца.
На следващо място се сочи, че четиримата ответници са две двойки
съпрузи, които са били в брак, както при първоначалното придобиване на
имота през 2011 г., така и при сключването на предварителния договор през
2014 г., а също и към настоящия момент. Според нотариалния акт, с който
ответниците са придобили имота, всяка от двойките съпрузи придобива по 1/2
идеална част него, поради което всяка от двойките съпрузи се е задължила по
силата на предварителния договор от 2014 г. да прехвърли по 1/2 от общо
уговорените 3384/10000 ид.ч., т.е. по 1692/10000 ид.ч.
Твърди се, че на 01.06.2022 г. между страните е подписано споразумение, с
което са предоговорили част от договорките на предварителния договор, а
именно - съгласно чл. 3 от споразумението, страните са постигнали съгласие
прехвърлянето на идеалните части от имота да стане при условие, че ищецът
успее да се снабди в срок до 15.07.2022 г. с удостоверение за въвеждане в
експлоатация (Акт образец 16) на сградата/сградите, построени в поземления
имот, предмет на предварителния договор. Уговорено е още, при сбъдване на
условието прехвърлянето по нотариален ред да се извърши в срок до 30 дни от
издаването на Акт образец 16.
Сочи се, че въпреки обстоятелството, че ищецът се е снабдил с
горепосоченото удостоверение, т.е. условието по споразумението се е
сбъднало, до настоящия момент окончателен договор за безвъзмездно
прехвърляне на съответните идеални части от имота не е сключен. Ищецът е
направил многобройни опити за уреждане на отношенията с ответниците по
доброволен ред, но до момента няма резултат.
Така предявеният главен иск е с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, като
същият е допустим.
В законоустановения срок по чл.131 от ГПК е подаден писмен отговор от
ответниците, с който предявеният иск се оспорва като неоснователен,
необоснован и недоказан и се претендира отхвърлянето му. Претендира се
2
присъждане на направените съдебно-деловодни разноски.
Сочи се, че фактическата обстановка не е правилно описана от ищеца. На
първо място се сочи, че задължението на ответниците за безвъзмездно
прехвърляне на 600 кв.м ид.ч. е условно, т.е. за да се изпълни е следвало
ищецът да изпълни свои задължения, както и да не нарушава други,
уговорени в същия нотариален акт. Цитирана е т. VII от НА, в частта относно
възможността на прехвърлителите да откажат прехвърляне на 600 кв.м ид.ч.
при определени условия.
На следващо място се излагат съображения за нищожност горепосочената
клауза, поради това, че същата е неясна, тъй като не е посочено основание,
което да обосновава така уговорената безвъзмездност. Иска се да бъде обявена
за нищожна цитираната клауза на т. VII от НА. Излагат се твърдения за
нищожност и на т. XV от НА.
На следващо място се сочи, че Акт 15 е подписан около 8 години след
сключване на НА, а това е следвало да се случи в срок от 24 месеца от
протокола за строителна линия и ниво. Твърди се, че не са изпълнени и много
други задължения по НА от страна на ищеца.
Направено е възражение за погасяване по давност на правото на ищеца да
претендира обявяване на предварителния договор за окончателен, като са
изложени подробни съображения.
Сочи се още, че ищецът не е изпълнил надлежно своите задължения по НА
относно дворно оформление, паркоместа, ограда и т.н.
На следващо място се оспорва споразумението от 01.06.2022 г., тъй като
същото не е подписано от всички ответници. Твърди се, че клаузите в НА и в
споразумението са съвсем различни и не може да се приеме, че със
споразумението се новират стари задължения, нито пък има препращане към
клаузите от НА.
Постъпила е молба-уточнение от ищцовото дружество от 15.01.2025 г., с
която изразява становище за неоснователност на възраженията на ответника,
че прехвърлянето на процесните ид.ч. от недвижимия имот не е безвъзмездно,
като насрещната престация се изразява в построяването на жилищни обекти от
ищеца. В тази връзка моли съдът да се измени петитума на предявения иск
като от него отпадне „безвъзмездно“. Възразява срещу твърдението на
ответника, че между нотариалния акт от 30.04.2014 г. и споразумението от
01.06.2022 г. няма връзка. Счита, че възражението за изтекла погасителна
давност за предявяването на настоящия иск, е неоснователно, тъй като със
споразумението от 01.06.2022 г. страните са уговорили нов срок – 30-дневен
от издаването на Акт 16. Излага и подробни съображения относно липсата на
представителна власт на лицето Й. да представлява съпругата си. Предявява в
условията на евентуалност иск срещу един от ответниците – Й. Ж. Й. да
заплати обезщетение за имуществени вреди – пропуснати ползи, ведно със
законната лихва, от предявяване на иска до окончателното изплащане на
задължението, в размер на пазарната стойност на притежаваните от ответника
и съпругата му идеални части. Моли за уважаване на предявените искове.
Представя доказателства.
В съдебно заседание, ищецът се представлява от адв. Н., която поддържа
предявения иск.
Ответниците Г. К., М. К., Й. Й. и И. Й., не се явяват. Представляват се от
адв. К., който поддържа писмения отговор и изложените в него възражения.
3
Излага становище във връзка с молбата на ищеца.
С протоколно определение от 25.02.2025 г. съдът е оставил без уважение
направеното искане за изменение на иска с молба от 15.01.2025 г.,
представляващо предявяване на нов иск /последващо обективно съединяване
на искове/ в условията на евентуалност.
С протоколно определение от 25.02.2025 г. съдът е приел направеното
изменение на петитума на исковата молба от 15.01.2025 г. за отпадане на
думата „безвъзмездно“.
Съдът е предоставил едноседмичен срок на страните за депозиране на
писмени бележки, като такива са подадени от двете страни, от ищеца – в срок,
а от ответника – след срока.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
По делото е представен нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот № 29, том VI, рег. № 8908, дело № 939 от 08.12.2011 г. на нотариус
Кремена Консулова, с рег. № 248 на НК, по силата на който ответниците са
придобили право на собственост върху поземлен имот с идентификатор *,
находящ се на адрес: гр. Созопол, местност „Буджака“, с площ от 1773 кв.м.
Имотът е придобит, както следва: ½ ид.ч. от М. К. и общо ½ ид. ч. от И. и Й.
Й.и.
Макар ответникът Г. П. К. не е присъствал лично на сключването на
сделката, предвид обстоятелството, че имотът е придобит на 08.12.2011 г. (т.е.
по време на брака със съпругата му М. К., сключен на 01.10.1989 г. – л. 20 от
делото), то следва че придобитата от нея ½ ид. ч. е в режим на съпружеска
имуществена общност (СИО) с нейния съпруг /доколкото няма данни по
делото да е уговорен друг режим на имуществени отношения между
съпрузите/. Страните не спорят, че останалата ½ ид. ч. от имота също е
придобита в режим на СИО, тъй като ответниците – И. и Й. са я придобили по
време на брака си /доколкото няма данни по делото да е уговорен друг режим
на имуществени отношения между съпрузите/.
Впоследствие между ищцовото дружество и ответниците е сключен
нотариален акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу
задължение за строителство № 64, том I, рег. № 1102, дело № 56 от 30.04.2014
г. на нотариус *, рег. № 542 НК, в който е обективиран предварителен договор.
Видно от т. VII на НА, ответниците са се задължили да прехвърлят
безвъзмездно 600 кв. м от собствения им поземлен имот с идентификатор *, в
срок от 14 дни от снабдяване не сградата с акт образец № 14, като изрично е
предвидена възможността на ответниците да откажат да изпълнят това
задължение, в случай, че ищцовото дружество от своя страна не е изпълнило
някое от поетите от него задължения, обективирани в нотариалния акт или в
сключения предварителен договор от 14.12.2011 г.
По делото е представен, с молба преди откритото съдебно заседание и
предварителният договор от 14.12.2011 г., сключен между страните, ведно с
приложение № 1 и № 2 към него, отнасящ се до сключването на окончателния
договор във формата на нотариален акт, отнасящ се до учредяване на правото
на строеж върху недвижимия имот, като в чл. 12 от него се съдържа идентична
уговорка относно задължението на ответниците за прехвърляне на процесните
идеални части.
Представено е по делото и споразумение от 01.06.2022 г., сключено между
4
дружеството-ищец и ответниците Г., М., Й. – действащ лично и като
пълномощник на И., съгласно чл. 3, от което, последните се задължават в 30-
дневен срок от издаване на Удостоверение за въвеждане на сградата/сградите в
експлоатация (акт образец № 16) - в случай, че дружеството се снабди с него в
срок до 15.07.2022 г. - да прехвърлят на ищеца процесните 600 кв. м от
поземления имот. В изречение второ на чл. 4 от Споразумението изрично е
договорено, че то: „не касае, не преурежда и не засяга (…) задълженията на
страните по предишни споразумения и договори и нотариални актове“.
По делото е представена и декларация от ответницата И. Й. от 03.10.2024 г.,
с която изрично заявява несъгласието си с правните действия, извършени от
нейния съпруг, изразяващи се в прякото й представителство – подписване от
нейно име и за нейна сметка на споразумение от 01.06.2022 г., като изрично
изразява воля за тяхното непотвърждаване.
По делото са представени и следните документи, касаещи етапа на
осъщественото строителство: Акт за приемане на конструкцията (Образец №
14) от 28.06.2016 г., съставен от 1. инж. В. Б., 2. Е. Г. и 3. инж. Н. Г.;
Констативен протокол № 26/04.04.2017 г. за установяване на степента на
завършеност на строежа – 63 % в завършен груб строеж, като на него се
съдържа и изявлението, че протоколът е представен от Е. Г. на 20.04.2017 г. и
Удостоверение за въвеждане в експлоатация № 42/16.06.2022 г., издадено от
Община Созопол.
По делото са представени и Удостоверение от 30.08.2017 г. за нанасяне в
кадастралната карта на гр. Созопол, скица на поземления имот от СГКК – гр.
Бургас от 26.08.2024 г., в която са посочени ответниците като съсобственици,
както и данъчна оценка за процесния имот от 28.08.2024 г. на Община
Созопол, Отдел МДТ, в размер на 49 793,20 лв.
Изготвени са и справки на ответниците, от които се установява, че същите
са две двойки съпрузи, както следва: И. и Й. Й.и и М. и Г. К.и.
При така установената фактическа обстановка съдът намира от правна
страна следното:
За успешното провеждане на предявения конститутивен иск за обявяване
на сключения предварителен договор за окончателен, ищецът следва да
установи при условията на пълно и главно доказване следните обстоятелства:
че между страните е налице валидно сключен предварителен договор;
собствената си добросъвестност, изразяваща се в точно изпълнение на
поетото си насрещно задължение, настъпилия падеж; обстоятелството, че
ответниците са собственици на имота. По възражението за давност в тежест на
ищеца е да докаже настъпването на предвидено в закона основание за спиране
и/или прекъсване течението на давностния срок.
Установи се по делото, че ответниците са съсобственици на поземлен имот
с идентификатор *, находящ се на адрес: гр. Созопол, местност „Буджака“, с
площ от 1773 кв. м. Имотът е придобит, както следва: ½ ид. .ч за М. и Г. К.и в
режим на СИО и ½ ид. ч. придобита от И. и Й. Й. в режим на СИО. От това
следва и че процесните 600 кв. м (равняващи се на 3384/10000 ид. ч. от него)
част от горепосочения поземлен имот, са съсобствени между ответниците.
Установи се по делото, че между ищецът и ответниците е сключен договор
за учредяване на право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за
строителство във формата на нотариален акт на 30.04.2014 г., в т. VII, от който
е инкорпориран предварителен договор, по силата на който ответниците
5
поемат задължение да прехвърлят на дружеството-ищец процесните 600 кв. м
от поземления имот в 14-дневен срок от деня, в който ищецът се снабди с акт
№ 14, съответстваща на клаузата на раздел XV, т. 1 от него. Ищецът поясни в
хода на производството, че съществуването на думата „безвъзмездно“ не се
касае до това че договорът е с безвъзмезден характер, а че ищецът не дължи
заплащането на допълнителна парична сума за процесните идеални части,
които ответниците следва да му прехвърлят. Става дума за предварителен
договор за сключването на окончателен договор с престации, както следва:
ищецът да престира труд и да построи определените в нотариалния акт
самостоятелни обекти, а ответниците да му прехвърлят 600 кв. м от поземлен
имот с идентификатор *. В този смисъл възражението на ответната страна, че
клаузата на чл. VII и клаузата на раздел XV, са нищожни, поради липса на
уговорена цена – като съществен елемент на предварителния договор, е
несъстоятелно. Това е така, тъй като в случая не става дума за предварителен
договор за покупко-продажба на част от поземлен имот, в който случай
действително съществените му елементи ще бъдат вещта и цената. Става дума
за един ненаименован договор, по смисъла на чл. 9 ЗЗД, който страните нямат
забрана да сключват, тъй като същият не противоречи на императивни
законови правила и съответства на свободата на договаряне – като основен
принцип в облигационното право. Отделно от това е и спазена формата за
действителност, уредена в разпоредбата на чл. 19, ал. 1 ЗЗД – нещо повече –
обективиран е в най-тежката форма, а именно нотариален акт.
По отношение на споразумението от 01.06.2022 г., с което ищецът твърди,
че е уреден нов срок за сключване на окончателен договор (30-дневен от
издаване на акт № 16, в случай, че ищецът се снабди с него до 15.07.2022 г.)
съдът намира следното: от една страна, лицето И. Й. не е присъствала на
неговото подписване, като същата е представлявана от нейния съпруг – Й..
Съдът счита, че липсва воля на един от бъдещите прехвърлители за изменение
на срока за сключване на окончателния договор, от една страна защото в
случая не се касае до възможност за приложение на хипотезата на чл. 24, ал. 2
СК (особено законово представителство), тъй като макар законодателят да е
използвал думата „управление“ по-скоро се касае до ежедневни дейности, за
които не е необходимо надлежно упълномощаване, каквото изменението на
срока за сключване на окончателен договор с предмет вещно право върху
недвижим имот, безспорно не е. Отделно от това, самата ответницата е
депозирала пред съда писмена декларация, че не потвърждава действията на
съпруга си, извършени без представителна власт. Друг аргумент, в подкрепа
на тезата, че със споразумението от 01.06.2022 г. не се изменя срокът за
сключването на окончателния договор, е че в чл. 4 от същото е посочено, че то
не преурежда задължения по предходни сключени договори и нотариални
актове. Въпреки възражението на ищеца, че чл.4 от споразумението касае
неуредените с него въпроси, съдът намира, че със същото не е даден нов срок
за сключване на окончателния договор, доколкото уговореното в чл.3 от
споразумението не е идентично с уговореното в т. VII от нотариалния акт от
30.04.2014 г., последното, идентично с чл.12 от предварителния договор от
14.12.2011г.
Не може да се приеме, че с чл.3 от споразумението е сключен нов
предварителен договор, защото в него не се съдържат всички съществени
елементи на същия, освен това, с петитума на исковата молба се иска да се
обяви за окончателен, предварителния договор, инкорпориран в т.VII от
нотариалния акт от 30.04.2014 г., а не в чл.3 от споразумението от 01.06.2022г.
6
В този смисъл съдът счита, че срокът за сключване на окончателен договор
е посочения в т. VII от нотариалния акт от 30.04.2014 г., а именно: 14-дневен
срок от снабдяването на сградата с акт № 14 (акт за приемане на
конструкцията). Същият, видно от представените по делото и неоспорени от
страните доказателства, е издаден на 28.06.2016 г. (л. 67 от делото). Това
обстоятелство се потвърждава и от Констативен протокол № 26/07.04.2017 г.,
от Община Созопол, от който се установява, че сградите са в завършен груб
строеж – 63 % (л. 68 от делото).
Ответната страна е релевирала възражение за изтекла 5-годишна
погасителна давност за предявяване на настоящия иск. Съдът, счита, че
възражението е основателно, като аргументите за това са следните: Правото
да се иска обявяване на предварителния договор за окончателен се погасява с
общата петгодишна давност. Тя започва да тече от момента, в който правото
може да бъде упражнено. В случая, страните са уговорили, че правото може
да бъде упражнено в 14-дневен срок от снабдяването на сградата с акт № 14,
т.е. 14-дневен срок от 28.06.2016 г., т. е. давностният срок е започнал да тече
от 13.07.2016 г. и е изтекъл на 13.07.2021 г. – което е дата, предхождаща датата
на предявяване на настоящия иск (15.08.2024 г.). За пълнота следва да бъде
посочено, че дори и да бъде взет предвид по-късния срок (от издаване на
Констативния протокол за състоянието на строежа) от дата 04.04.2017 г., то
давностният срок е изтекъл на 19.04.2022 г. – отново преди датата на подаване
на сезиращата искова молба. Ищецът не наведе твърдения и за спиране или
прекъсване на давностния срок. С оглед на гореизложеното съдът счита, че
релевираното възражение за изтекла погасителна давност, е основателно,
което обуславя отхвърлянето на настоящия конститутивен иск именно, като
погасен по давност.
Съгласно чл. 81 от ГПК, във всеки акт, с който приключва делото в
съответната инстанция, съдът се произнася и по искането за разноски. При
този изход на спора и направените от двете страни искания за присъждане на
разноски, на ищеца такива не се следват, предвид неоснователността на
предявения иск. Ответната страна има право на присъждане на съдебно-
деловодни разноски и същата е своевременно е представила списък,
придружен с доказателства за действително заплащане по банков път на
посочената в него сума в размер на 1200 лв. – адвокатско възнаграждение.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Екоинвестстрой - Созопол“ ЕООД, ЕИК:
*, със седалище и адрес на управление: *, представлявано от управителя Е.Н.
Г., срещу Г. П. К., ЕГН: **********, с адрес: *, М. Д. К., ЕГН: **********, с
адрес: *, Й. Ж. Й., ЕГН: **********, с адрес: * и И. И. Й., ЕГН: **********, с
адрес: *, конститутивен иск за обявяване за окончателен сключения на
30.04.2014 г., между ищеца и ответниците предварителен договор,
инкорпориран в чл. VII от Нотариален акт за учредяване на право на строеж
върху недвижим имот срещу задължение за строителство № 64, том I, рег. №
1102, нот. д. № 56, на нотариус *, вписан в Нотариалната камара под рег. №
542 на НК, и вписан в Служба по вписванията - гр. Бургас с вх. рег. № 4884 от
7
30.04.2014 г., акт № 48, том 15, дело 2466, за прехвърляне от ответниците на
ищеца на идеални части, равняващи се на 600 кв.м от поземлен имот, находящ
се в гр. Созопол, общ. Созопол, обл. Бургас, с кадастрален идентификатор *,
по КККР на гр. Созопол, както следва: 1692/10000 идеални части съвместно от
съпрузите Г. и М. К.и и 1692/10000 идеални части съвместно от съпрузите Й. и
И. Й.и, или общо 3384/10000 идеални части от имота, като погасен по
давност.
ОСЪЖДА „Екоинвестстрой - Созопол“ ЕООД, ЕИК: *, със
седалище и адрес на управление: *, представлявано от управителя Е.Н. Г., да
заплати на Г. П. К., ЕГН: **********, с адрес: *, М. Д. К., ЕГН: **********, с
адрес: *, Й. Ж. Й., ЕГН: **********, с адрес: * и И. И. Й., ЕГН: **********, с
адрес: *, сумата от общо 1200 лева – съдебно-деловодни разноски,
представляващи заплатено адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Бургас в
двуседмичен срок от връчването му на страните
Препис от настоящото решение да се връчи на страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
8