Р Е Ш Е
Н И Е
№
от 21.04.2015г., гр. В. Търново
В ИМЕТО НА НАРОДА
Великотърновският районен съд, Гражданска колегия, шестнадесети състав, на седемнадесети
февруари две хиляди и петнадесета година, в публично заседание в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: Владимир Балджиев
при секретаря П.П.,
като разгледа докладваното от съдията гражданско дело №1625/2014г., по описа на
Великотърновския районен съд, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е образувано по искова молба на *, * *, в която се твърди, че на * е сключил Договор
за покупко-продажба с *, по силата на който е придобил правото на собственост
спрямо поземлен имот с ******. Изтъква се, че на 14.02.2011г. ищецът е сключил
с ответника * договор за заем, по силата на който последният му е предоставил
сумата от * лв. Ищецът твърди че на * е сключил с горепосочения ответник
договор за продажба относно процесния имот, който е привиден тъй като е имал за
цел да прикрие даването на обезпечение във връзка с изпълнението на
задължението по договора за заем. Навеждат се доводи, че при сключване на договора
за продажба страните са съставили обратно писмо, с което купувачът е поел
задължение след връщане на заетата сума да прехвърли на продавача собствеността
върху имота. Изтъква се, че заемодателят е нарушил постигнатата договорка с
ищеца като на * * е сключил договор за продажба на имота с *, а на * действайки
като пълномощник на търговското дружество го е продал на *. Ищецът твърди, че
договорът за продажба от * е нищожен съгласно чл. 26, ал. 1, вр. чл. 152 от ЗЗД
тъй като с него е уговорен начин за удовлетворяване на кредитора, който е
различен от този предвиден в закона, не е породил транслативния си ефект спрямо
приобретателя. Навеждат се доводи, че в резултат на това и последващите
приобретатели не са придобили вещни права спрямо имота като при сключване на
сделките са действали недобросъвестно, защото са знаели за прикритото
правоотношение между ищеца и ответника *. С оглед гореизложеното се отправя
искане до съда да постанови решение, с което да бъде прогласена нищожността на
договора за продажба от * поради противоречието му със закона, да се приеме за
установено по отношение на ответниците, че ищецът е собственик на процесния
недвижим имот, както и за присъждане на направените по делото разноски.
Ответниците
* и *, в срока по чл. 131 от ГПК, представя отговор, в който оспорват
предявените срещу тях искове. Заемат становище, че продажбата от * е
действителна и отразява волята на ищеца да прехвърли правото на собственост
спрямо процесния имот, поради което е породила прехвърлителния си ефект. Не
оспорват сключването на договора за заем като изтъкват, че той няма връзка с
договора за продажба от * Ответникът * не оспорва, че е подписал обратно писмо
като изтъква че изявленията в него не удостоверяват, че продажбата на имота е
привидна. Ответникът * заема становище, че обратното писмо не поражда правни
последници тъй като не се явява негов издател. С оглед гореизложеното се
отправя искане за отхвърляне на предявените искове и за присъждане на
направените по делото разноски.
Ответникът
*, в срока по чл. 131 от ГПК, представя отговор, в който оспорва предявения
срещу него установителен иск за собственост. Заемат становище, че договорът за
продажба от * отговаря на изискванията на закона и е действителен. Излага
твърдения, че при сключване на прехвърлителната сделка е действал като
добросъвестен купувач, поради което с нея валидно му е прехвърлено правото на
собственост относно процесния имот. С оглед гореизложеното се отправя искане за
отхвърляне на предявения иск и за присъждане на направените по делото разноски.
Ответникът
*, в срока по чл. 131 от ГПК, представя отговор, в който оспорва предявения
срещу него установителен иск за собственост. Заема становище, че с продажбата
от * валидно му е прехвърлено правото на собственост спрямо процесния имот
както и че предходните продажби отговарят на изискванията на закона и са
породили транслативен ефект. Оспорва съдържанието на обратното писмо с оглед
обстоятелството, че документът е съставен след сключване на договора за заем.
Изтъква, че договорът за заем и обратното писмо не удостоверяват реалното
предаване на сумата от * лв., а оттам и наличието на основание за нищожност на
договора за продажба от * Алтернативно излага становище, че дори и да се приеме
че договорът за продажба на имота от * е привиден и нищожен, това не следва да
засегне придобитите от него вещни права по смисъла на чл. 17, ал. 2 от ЗЗД тъй
като е действал добросъвестно, ********. С оглед гореизложеното се отправя
искане за отхвърляне на предявения иск и за присъждане на направените по делото
разноски.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и
като прецени събраните по делото доказателства, намира за установено следното:
Предмет
на делото е иск по чл. 26, ал. 1, вр. чл. 152 от ЗЗД обективно съединен с установителни
искове за собственост по чл. 124, ал. 1 от ГПК, вр. чл. 77 от ЗС.
От
събрания доказателствен материал се установява следната фактическа обстановка:
Ищецът
и ответникът * **** с ********. На * ищецът сключил Договор за покупко-продажба
с *, по силата на който купил ******. ******* които му били необходими във
връзка с осъществяваната от него дейност на *. Имотът бил съседен на *,
собственост на ответника *. На 14.02.2011г. между * в качеството на заемател и *
в качеството на заемодател бил сключен договор за заем, по силата на който
последният му предоставил сумата от * лв. Ищецът от своя страна поел задължение
в срок до 31.10.2012г. да върне сумата на заемодателя или равностойността й в
земеделска продукция ********., включваща *********. През март 2011г. *
предприел действия във връзка с инвестиционното си намерение да изгради в имота
*******. ************. Преди настъпването на падежа по договора за заем, *
поискал от ищеца да му предостави имота в * като обезпечение, за да гарантира
изпълнението на задължението си. В резултат на това била постигната договорка *
да сключи с ответника договор за продажба на имота, при условие че след
изпълнение в срок на задължението по договора за заем, той ще му бъде прехвърлен
безусловно от купувача. На * страните сключили уговорения договор за продажба
на *******. В договора било посочено, че * купува имота от * на цена ******* равняваща
се на данъчната му оценка. За да гарантират спазването на уговорката, на същата
дата страните подписали документ озаглавен „Обратно писмо”, в който
обективирали волята си, че имотът се продава с цел да служи като обезпечение на
заемодателя за изпълнението на задължението на заемателя по договора за заем. След
продажбата ищецът продължил да ползва имота за извършване на стопанската си
дейност. По делото са разпитани свидетели на ищеца, които потвърждават
горепосочената фактическа обстановка относно заемното правоотношение с * и
обезпечаването на изпълнението му чрез продажбата на имота. По отношение на
свидетеля *, съдът намира че са налице обстоятелства, които да го правят
заинтересован от изхода на спора с оглед ***********. При преценка на
показанията на свидетеля при условията на чл. 172 от ГПК, съдът намира същите
за логични и достоверни тъй като се подкрепят от приложените по делото писмени
доказателства. В тази връзка следва да бъде посочено, че изложеното от
свидетеля по косвен начин се подкрепя и от показанията на *, ******. *********.
От гореизложения анализ по категоричен начин се установява поредността на
сключените сделки между ищеца и ответника * и целта на продажбата на имота от *
На * * и * сключил Договор за покупко-продажба с ответника *, съгласно който му
продали процесния имот за сумата от 9800 лв. На 05.03.2014г. * упълномощил * да
извърши разпоредителни действия с имота и да получи продажната цена, във връзка
с което на 06.03.2014г. между пълномощника и ответника * бил сключен
предварителен договор за продажбата му за сумата от * лв. Последвало сключване
на договор за *********. На * между горепосочения ответник в качеството на
купувач и *, действащ чрез пълномощника си *, в качеството на продавач бил
сключен Договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който последният
продал намиращия се в * ******** за сумата от * лв., която била изплатена по ***.
След продажбата *******. На ******** купувачът поканил ищеца да освободи имота,
в резултат на което между тях възникнал спор относно собствеността на ******.
По делото е допусната съдебно-счетоводна експертиза, от заключението на което
се установява че в счетоводството на ищеца за 2011г. и 2012г. липсват
записвания относно получаването на заем от * лв. или с неговото погасяване.
При така установената фактическа
обстановка съдът прави следните правни изводи:
С
оглед твърденията на ищеца в исковата молба се достига до извода, че в случая
не са предявени два обективно съединени иска за нищожност по чл.
26, ал. 1, вр. чл. 152 от ЗЗД и по чл. 26, ал. 2, пр. 5 от ЗЗД, тъй като се
сочи недействителност на договора за продажба от * на едно и също нарушение на
закона – чл. 152 от ЗЗД, свързано с наличие на съглашение между страните, с
което се уговаря предварително начин за удовлетворение на кредитора, различен
от този който е предвиден в закона. Постоянна и непротиворечива
е и практиката на ВКС, част от която е обективирана в решение №408
от 10.09.2010г. по гр. д. №82/2009г. на IV г.
о. и решение №788 от 04.01.2011г. по гр. д. №1741/2009г. на I г. о., че когато договорът за
продажба е сключен с цел удовлетворяване вземането на заемодателя, той е
нищожен като сключен в нарушение на императивната норма на чл. 152 от ЗЗД, а не
е привиден по смисъла на чл. 17, ал. 1 от ЗЗД.
От събраните по делото доказателства по безспорен начин
се установява, че продажбата на процесния имот от * е сключена в нарушение на
разпоредбата на чл. 152 от ЗЗД за обезпечение на заем. На 14.02.2011г. между
ищеца като заемател и ответника * действително е сключено заемно правооношение
за сумата от * лв., за което свидетелстват както подписаният между тях договор,
служещ и като разписка за предаване на сумата от заемодателя на заемателя, така
и събраните гласни доказателства, обективирани в показанията на свидетеля *, за
съществуването на съглашението. В тази връзка следва да бъде посочено, че в
разглеждания случай не се претендират последиците на договора за заем, поради
което е неприложима и забраната на чл. 164, ал. 1, т. 3 от ЗЗД като за
доказване че продажбата на процесния имот е сключена в нарушение на изискването
на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД са допустими всики доказателствени средства. Това е
така, тъй като доказването на заемното правоотношение се извършва само с оглед
разкриване на характера на съглашението от * да обезпечи връщането на заетата
сума като се заобиколи забраната на чл. 152 от ЗЗД. Наличието на противоречие в
доказателствата за реално предадената сума на ищеца от горепосочения ответник по
никакъв начин не опровергава реалното сключване на заема, а обстоятелството че
в счетоводството на заемателя липсват
осчетоводявания за получени или върнати суми по правоотношението свидетелства
само за нередовности при воденето му и за нарушения на данъчното
законодателство. Договорът за продажба от * е сключен с цел да обезпечи
удовлетворяване вземането на заемодателя, за което свидетелстват както
събраните гласни доказателства, съдържанието на обратното писмо от *, така и
обстоятелствата че това е извършено преди настъпването на падежа на заема, че
предмет на продажбата е бил единственият стопански обект на ищеца, чрез който е
извършвал търговската си дейност и е имал намерение за в бъдеще да продължи да
прави това чрез *** както и че продажбата е извършена на цена равна на
данъчната оценка на имота. В тази връзка следва да бъде посочено, че
неучаствалият в разпоредителната сделка съпруг придобива права по нея по силата
на закона, поради което е обвързан от правното положение на съпруга – участвал
в сключването на продажбата. С оглед на това, изявленията на последния в
обратното писмо са обвързващи и за ответника *. Възражението на ответника *,
че обратното писмо му е непротивопоставимо тъй като няма достоверна дата е
неоснователно. Трети лица по смисъла на чл. 181, ал. 1 от ГПК, са тези
неучаствали в съставянето на документа, които черпят права от някой от
издателите му и могат да бъдат увредени от неговото антидатиране. Както бе
посочено по-горе обратното писмо е само едно от доказателствата, от които се
установява че разглежданата продажба е сключена в нарушение на изискванията на
чл. 152 от ЗЗД като неговото антидатиране по никакъв начин не може да се отрази
на правното положение на *.
Признанието на намерението на страните при сключването на една сделка може да
бъде направено по всяко време и представлява пълно доказателство ако се касае
за наличие на симулация. В случая, обаче обратното писмо съвсем логично е
съставено едновременно с продажбата, защото е имало за цел както да стимулира
ищеца да сключи разпоредителната сделка, така и да го гарантира че след
връщането на заема купувачът няма да продаде имота на трети лица, а ще му върне
обратно. В допълнение на изложението следва да се отбележи, че за наличието на
предпоставките по чл. 152 от ЗЗД не е необходимо съглашението за
удовлетворяване на кредитора да бъде уговорено предварително, а не след
възникване на вземането по заема. Такова съглашение може да възникне съвсем
логично и след предоставянето на заема, когато кредиторът установи че длъжникът
може и да не изпълни в срок задължението си. Ако съглашението бъде сключено
след падежа на задължението по заема то вече няма да противоречи на закона тъй
като прехвърлянето на имота ще е в изпълнение на парично
задължение с различна от първоначално уговорената престация.
От гореизложеното се достига до извода, че продажбата от *
е нищожна тъй като е сключена в нарушение на императивната разпоредба на чл.
152 от ЗЗД и предявеният в тази насока иск следва да бъде уважен. С оглед нищожността
си сделката не е породила транслативния си ефект и не е прехвълила вещни права
в патримониума на първоначалния купувач. След като последният не е придобил
правото на собственост спрямо процесния имот, той не е могъл да го прехвърли в
полза на ответника * с продажбата от *, а той от своя страна да го прехвърли в
патримониума на ответника * с продажбата от * Следва да бъде
посочено, че договорът за продажба на имота от * не може да бъде
нищожен като симулативен. Привидност на договора по предмета му е налице,
когато страните не желаят настъпването на правните последици на обективирания
договор, а с него прикриват друг, чиито последици желаят. Сключения договор за
продажба на имота между заемателя и заемодателя е израз на действителната воля
на страните. Те са постигнали споразумение, че заемателя ще продаде на заемодателя
своя имот, а той ще му го прехвърли обратно след като върне получения заем. С
оглед на това правните последици на договора са желаните от страните и те са
настъпили за настъпването им. Притова положение след като договорът не е
привиден позоваването на разпоредбата на чл. 17, ал. 2 от ЗЗД от страна на
ответниците е неоснователно, а събраните в тази насока доказателства се явяват
неотносими и не следва да бъдат подлагани на анализ. В горепосочени смисъл е и решение
№788 от 04.01.2011г. по гр. д. №1741/2009г. на I г.
о. на ВКС, постановено по реда на чл. 290 от ГПК.
Налице е правен интерес от предявените установителни искове за собственост
от ищеца тъй като същият упражнява фактическа власт спрямо процесния имот и с издадените
нотариални актове за продажбите от *, * и * ответниците оспорват претендираните
от него вещни права придобити по договора за продажба от * По делото не се оспорва обстоятелството, че
прехвърлителят на ищеца по договора за покупко-продажба
на недвижим имот от *, обективиран в *********, е бил
собственик на процесния имот. Сделката е сключена в изискуемата по чл. 18 от ЗЗД нотариална форма и е породила прехвърлителния си ефект от момента на
постигане на съгласие между страните без да е било необходимо предаването на
фактическата власт върху вещта. С оглед на това ищецът се явява собственик на
имота като поради липсата на транслативни ефекти на разглежданите продажби от *, * и * предявените от него установителни искове за
собственост спрямо ответниците също се явяват основателни и следва да бъдат
уважени.
При
този изход на делото претенциите на ответниците за присъждане на разноски се
явяват неоснователни. На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, ответниците * и * следва
да заплатят на ищеца направените по делото разноски от 1154,20 лв., от които
194,20 лв. за държавни такси и 960 лв. за адвокатско възнаграждение. На
основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, всеки от ответниците * и * следва да заплати на
ищеца по 577,10 лв., представляващи направените по делото разноски, от които по
97,10 лв. за държавна такса и по 480 лв. за адвокатско възнаграждение.
Водим
от горното, Великотърновският районен съд
Р Е Ш И:
Прогласява
за нищожен, на основание чл. 26, ал. 1, вр. чл. 152 от ЗЗД, сключения между * с
ЕГН: **********, * *, * и * с ЕГН: ********** ***, Договор за продажба от * на
недвижим имот, представляващ ********, поради противоречието му със закона тъй
като с него е уговорен предварително начин за удовлетворение на * като кредитор,
по предявения иск на * с ЕГН: **********, * *, *, срещу * с ЕГН: ********** и *
с ЕГН: **********,***.
Приема
за установено, на основание чл. 124, ал. 1 от ГПК, по отношение на * с ЕГН: **********
***, * с ЕГН: ********** ***, *, * и *, *, че * с ЕГН: **********, * *, *, е
носител на правото на собственост спрямо ********, въз основа на Договор за
покупко-продажба на недвижим имот от *, обективиран ************.
Осъжда * с ЕГН: ********** и * с ЕГН: **********,***, да заплатят на * с
ЕГН: **********, * *, *, сумата от 1154,20 лв. /хиляда сто петдесет и четири
лева и двадесет стотинки/, представляващи направени по делото разноски.
Осъжда *, *, да заплати на * с ЕГН: **********, * *, *, сумата от 577,10
лв. /петстотин седемдесет и седем лева и десет стотинки/, представляващи
направени по делото разноски.
Осъжда *, *, да заплати на *
с ЕГН: **********, * *, *, сумата от 577,10 лв. /петстотин седемдесет и седем
лева и десет стотинки/, представляващи направени по делото разноски.
Решението
подлежи на обжалване, пред Великотърновския окръжен съд, в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: