№ 279
гр. Сливен, 27.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – СЛИВЕН в публично заседание на единадесети
октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Ваня Анг. Маркова
при участието на секретаря Ивайла Т. Куманова Г.
като разгледа докладваното от Ваня Анг. Маркова Гражданско дело №
20212200100231 по описа за 2021 година
Предявен e иск за разваляне на договор за покупко- продажба на недвижим имот, с
правно основание чл. 189 ал.1, изр.1 ЗЗД, вр. с чл. 87 ал.3 ЗЗД и цена- 22 520лв, ведно с иск
за връщане на платената продажна цена по договора, с правно основание - чл. 55 ал.1
предл.3 ЗЗД и цена- 36 173лв.
В исковата молба се твърди, че на 07.04.2010 . между страните е сключен
предварителен договор, по силата на който ответниците продали на ищците описания
недвижим имот. На 14.04.2010г. с нотариален акт № 90, н.д. № 270/2010 г. на нотариус Е.
Ш. била оформена и продажбата между страните по отношение на същия имот.
Твърди се, че преди тази продажба, имотът е бил предмет на още няколко сделки, като
с нот. акт № 158 н.д. № 145/2010 г. на нотариус Е. Ш., Н.Ж. и В.Ж. продали на Т. К. имота,
а в същия ден последната и съпругът й А. К. го продали на ответниците. След като го
придобили през 2010г., през 2014 г. ищците продали същият имот на П.Г.У..
С влязло в сила решение от 18.04.2018 г. по гр.д. № 1345/2015 г. на СлРС, първата
сделка между Н.Ж. и В.Ж. и Т. К. била унищожена на основание чл. 29 ал. 1 ЗЗД, като било
уважен искът на продавачите против последната собственичка на апартамента П.У., която
била осъдена да им предаде владението върху имота. Така последната съдебно отстранена
купувачка П.У. предявила против ищците иск за връщане на платената по сделката
продажна цена, по който иск било образувано гр.д. № 626/2019 г. на СлОС. По същото дело
ищците като ответници, предявили обратен иск срещу ответниците , за връщане на
платената по тяхната сделка продажна цена. На 02.11.2020 г. по същото дело било
постигната съдебна спогодба между П.У. и ищците по настоящото дело, с която те се
задължили да заплатят на У. сумата 24 733 лв. в т.ч. 21 800 лв. главница и 1447 лв. лихви и
1
разноски. Със същото решение, постановено по гр.д. № 626/2019г на СлОС, съдът уважил
обратния иск срещу ответниците, но в тази част решението било обезсилено с решение по
в.гр.д. № 39/2021 г. на БАС.
Твърди се, че след като първата сделка от 2010 г. била унищожена, а последният
купувач – съдебно отстранен, като първоначалните продавачи били признати за собственици
на имота, с обратна сила е отменено прехвърлителното действие на последващите
продажби. На основание чл.188 ЗЗД продавачът отговарял, ако трети лица имат право на
собственост по отношение на вещта, което може да се противопостави на купувач, освен ако
последния е знаел за това. Съгласно чл. 189 ЗЗД, ако продадената вещ принадлежи изцяло
на трето лице, купувачът може да развали договора по реда на чл. 87 ЗЗД, а продавачът е
длъжен да върне на купувача платената цена и разноските по договора.
Иска се постановяване на съдебно решение, с което се развали сключения на
14.04.2010г договор за продажба на недвижим имот, оформен с нот. акт № 90 т.1, н.д. №
270/2010 г. на нотариус Е. Ш., с който ответниците продали на ищците описания в исковата
молба имот, както и осъждането на ответниците да заплатят на ищците сумата 36 173 лв.,
платена като продажна цена по същия договор, ведно със законната лихва от датата на
предявяване на иска до окончателното изплащане.
Ответниците са подали отговор на исковата молба в срока по чл. 131 ГПК, с който са
оспорили и двата иска като неоснователни и недоказани, но с оглед сключената в съдебно
заседание на 28.06.2022 г. съдебна спогодба по отношение на втория предявен иск с правно
основание чл. 55 ал.1 предл.3 ЗЗД, изразяват становище, че не оспорват изложените в
исковата молба факти и обстоятелства относно процесната продажба.
В с.з. ищците се представляват от процесуален представител, който поддържа
предявените искове. В първото с.з. страните сключиха съдебна спогодба по отношение на
втория иск с правно основание чл. 55 ал.1 предл.3 ЗЗД и съдът прекрати производството по
делото в тази част като спогодено. Иска се уважаване на първия предявен иск с правно
основание чл. 189 ал.1 изр.1, вр. с чл. 87 ал.3 ЗЗД. Не се претендират разноски по делото.
В с.з. ответниците се представляват от процесуален представител, който не оспорва
фактите, касаещи процесния договор за продажба на имота от 14.04.2010г. Счита иска за
неговото разваляне по съдебен ред за основателен.
Въз основа на събраните по делото доказателства, съдът прие за установено следното
от фактическа страна:
Ищците са съпрузи и ответниците също.
С нотариален акт № 90/14.04.2010г, том първи, рег. № 3489, дело № 270/201г на
Нотариус Е. Ш., с рег. № 128 и район на действие СлРС, вписан в службата по вписвания с
вх. рег. № 1538/14.04.2010г, акт № 116, том пети, дело № 822/2010г, ответниците Н. Г. Б.
и Г. Ц. Б. продали на ищците И. Ф. К. и Б. С. К. следния недвижим имот, представляващ:
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор № 67338.524.109.1.5, попадащ в
сграда №1/eдно/, разположена в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ №67338.524.109, с административен
2
адрес: гр.Сливен, ***, с предназначение- жилище, апартамент, със застроена площ 60.48
кв.метра, състоящ се от дневна, спалня, кухня и сервизни помещения, при съседни обекти
на същия етаж: 67338.524.109.1.6, 67338.524.109.1.4 и външен зид, над обекта :
67338.524.109.1.8 и под обекта : 67338.524.109.1.2 и 67338.524.109.1.1, ведно с избено
помещение № 5/ пет/, с площ от 2 кв.м./два /, при граници: изток- коридор, запад-А.иП.А.,
север- стълбищна площадка, юг- коридор заедно с 1 ,15 % идеални части от общите части
на сградата и правото на строеж върху терена, за сумата от 22520.50лв.
С нотариален акт № 26/17.01.2014г, том първи, рег. № 499, дело № 22/2014г на
Нотариус Е. Ш., с рег. № 128 и район на действие СлРС, вписан в службата по вписвания с
вх. рег. №217/17.01.2014г, акт № 209, том първи, дело № 84/2014г, И. Ф. К. и Б. С. К.
продали на П.Г.У. същия имот, за сумата от 21 800лв.
Оказало се, че същия имот е бил предмет на още две продажби, извършени в един и
същи ден - 05.03.2010г.
С нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот № 158/05.03.2010г, том
първи, рег. № 2200, дело № 145/2010г на Нотариус Е. Ш., вписан в службата по вписвания с
вх. рег. №910/05.03.2010г, акт № 104, том трети, нот.дело № 468/2010г, В.С.Ж. и Н.С.Ж.
продали имота на Т. Г. К. за сумата от 22 520.50лв.
В същия ден, в който закупили имота, Т. Г. К. и нейния съпруг А. П. К. го продали на
ответницата Н. Г. Б..
Договорът за продажбата е сключен във формата на нотариален акт № №
159/05.03.2010г, том първи, рег. № 2204, дело № 146/2010г на Нотариус Е. Ш., с рег. № 128
и район на действие СлРС, вписан в службата по вписвания с вх. рег. №912/05.03.2010г, акт
№ 106, том трети, дело № 470/2010г.
С влязла в сила присъда № 1068/07.12.2011г по НОХД № 579/2011г на РС-Сливен, подс.
Т. Г. К. е призната за виновна и осъдена за това, че на 05.03.2010г, в гр.Сливен, с цел да
набави за себе си имотна облага, използвала заблуждението, неопитността и
неосведомеността на В.С.Ж. и Н.С.Ж. и с това им причинила имотна вреда в размер на 28
880лв, като вредата е в особено големи размери0 престъпление по чл. 210 ал.1, т.5 вр. с чл.
209 ал.2 врс с ал.1 НК, като подсъдимата е осъдена да на три години и осем месеца лишаване
от свобода, както и да заплати на В.С.Ж. и Н.С.Ж. обезщетение за имуществени вреди в
размер на 28 880лв, ведно със законната лихва, считано от 05.03.2010г до окончателното
изплащане.
С решение № 388/18.04.2018г по гр.дело № 1345/2015г по описа на СлРС, е
унищожен поради измама договора за покупко-продажба от 05.03.2010г, оформен с
нотариален акт № № 158/05.03.2010г, том първи, рег. № 2200, дело № 145/2010г на
Нотариус Е. Ш., с който В.С.Ж. и Н.С.Ж. прехвърлили правото на собственост върху имота
на Т. Г. К., на основание чл. 108 ЗС, съдът е признал В.Ж. и Н.Ж. за собственици на имота и
е осъдил П.Г.У. да им предаде владението върху имота.
С решение № 29/20.03.2019г по в.гр.дело № 432/2018г на СлОС, е потвърдено
3
решението на СлРС по гр.дело № 1345/2015г на СлРС.
С определение № 477/23.10.2019г по гр.дело № 2131/2019г на ВКС, не е допуснато
касационно обжалване на въззивното решение № 29/20.03.2019г по в.гр.дело № 423/2018г
на СлОС.
На 30.12.2019г последната съдебно отстранена купувачка на имота- П.Г.У. е
предявила срещу ищците по настоящото дело Б. К. и И. К., иск по чл. 55 ал.1 предл.3 ЗЗД
за връщане на платената по договора продажна цена.
По исковата молба на П.У. е образувано гр.дело № 626/2019г на СлОС, по което с
определение № 199/24.03.2020г, съдът е конституирал Н. Б. и Г. Б. като трети лица помагачи
и е приел за съвместно разглеждане обратния иск на И. К. и Б. К., с правно основание чл. 55
ал.1 предл.3 ЗЗД и цена- 22 520лв, представляваща платената по договора продажба цена на
имота.
В с.з. на 02.11.2020г по гр.дело № 626/2019г на СлОС, съдът е прекратил
производството по делото като спогодено, тъй като страните се спогодили по
първоначалния иск и е продължил разглеждане на делото по отношение на обратния иск на
ответниците срещу третите лица-помагачи.
С решение № 101/ 27.11.2020г по гр.дело № 626/2019г на СлОС, е уважен изцяло
обратния иск, като Н. Б. и Г. Бачаров са осъдени да заплатят солидарно на И. К. и Б. К.
сумата 22 520лв, представляваща платена цена по договор за покупко продажба на
процесния имот, сключен във формата на нотариален акт № 90, том първи, н.д. №
270/14.04.2010г на Нотариус Е. Ш., ведно със законната лихва, считано от 16.03.2020 и
разноски по делото.
С решение № 36/ 26.03.2021г по в.гр.дело № 39/2021г на БАС, е обезсилено решение
№№ 101/ 27.11.2020г по гр.дело № 626/2019г на СлОС и прекратено производството по
делото.
На 25.05.2021г И. К. и Б. К. подават искова молба срещу Н. Б. и Г. Бачаров, с която са
предявили иск за разваляне на съдебен ред на сключения на 14.04.2010г, с нотариален акт
№ 90, т.първи, н.д. № 270/2010г на Нотариус Е. Ш. договор за покупко-продажба на имота и
връщане на платената по договора продажна цена в размер на 36 173лв.
По исковата молба е образувано настоящото гр.дело № 231/2021 по описа на СлОС. В
първото с.з. по делото страните постигнаха съдебна спогодба по втория предявен иск с
правно основание чл. 55 ал.1 предл.3 ЗЗД, като в една част производството бе прекратено
като спогодено/ до размер на сумата 29 500 лв/, а в останалата част до пълния размер на
иска от 36 173 лв - прекратено поради оттегляне на иска.
Горната фактическа обстановка е установена по несъмнен начин и е безспорна между
страните.
Съдът я приема за доказана въз основа на представените писмени доказателства,
неоспорени от страните и направеното признание на факти досежно процесната продажба,
4
което цени с оглед на всички обстоятелства по делото.
Съдът съобрази и всички относими писмени доказателства, събрани в хода на гр.дело
№ 626/2019г на СлОС и гр.дело № 1345/2015 г на СлРС.
Така приетото за установено от фактическа страна, води до следните правни изводи:
Предявен е конститутивен иск от купувачите срещу продавачите по договор за
продажба на недвижим имот, сключен на 14.04.2010г., за неговото разваляне по съдебен
ред, след реализирана евикция, с правно основание чл. 189 ал.1, изр. 1 ЗЗД, вр. чл. 87 ал. 3
ЗЗД.
Съгласно разпоредбата на чл. 189 ЗЗД, ако продадената вещ принадлежи изцяло на
трето лице, купувачът може за развали договора по реда на чл. 87 ЗЗД, а в този случай,
продавачът е длъжен да върне на купувача платената цена по договора.
Предявеният иск е допустим, а разгледан по същество – основателен и доказан, поради
което следва да бъде уважен.
В ТР №1/2019г от 02.07.2021г по тълк.дело № 1/2019г на ОСГТК на ВКС е прието, че
договорът за прехвърляне на вещни права върху чужд недвижим имот не се разваля по
право по силата на влязло в сила решение за съдебно отстранение срещу приобретателя на
имота и иск по чл. 87 ал.3 ЗЗД е допустим.
За основателността му е необходимо доказването на следните предпоставки: да е
сключен валиден договор за покупко-продажба с ответниците, с предмет вещни права върху
недвижим имот ; да са налице самостоятелни вещни права на трети лица върху същия имот,
които да са противопоставими на продавача, съответно на купувача като негов частен
правоприемник, като е без значение дали евикцията е осъществена или евентуална, тъй като
законът не прави разлика между реализирана и предстояща евикция.
За разваляне на договора за продажба по съдебен ред поради евикция е от значение
единствено дали е била налице такава. Ирелевантно е дали продавачът е участвал в процеса
по евикция на купувача или не.
Ако ищците са съдебно отстранени от имота, за тях е налице предвиденото в чл. 189
ал.1 изр.1 ЗЗД основание за разваляне на договора.
Не се спори между страните по делото, че на 14.04.2010г, ищците, в качеството им на
купувачи са сключили с ответниците, в качеството им на продавачи, валиден договор за
покупко- продажба на имот, но правото на собственост не може да им бъде прехвърлено,
тъй като принадлежи на трето лице. Не е спорно също, че ищците са претърпели евикция.
След поредица от прехвърлителни сделки, по силата на съдебно решение №
388/18.04.2018г по гр.дело № 1345/2015г на РС-Сливен, за собственик на процесния имот са
признати третите лица В.Ж. и Н.Ж., а П.У. - осъдена да им предаде владението върху имота.
Тя е последния съдебно отстранен купувач от имота.
След като е унищожен по съдебен ред първият договора за продажба на имота,
5
сключен във формата на нотариален акт № 158/05.03.2010г, том първи, рег. № 2200, н.дело
№ 145/2010г на Нотариус Е. Ш., с който В.Ж. и Н.Ж. продали имота на Т. К., всички
последващи сделки са относително недействителни. Те са действителни в отношенията
между страните по тях, но непротивопоставими на В.Ж. и Н.Ж., като всички последващи
сделки нямат вещно-прехвърлителен ефект.
След уважаването на иска за унищожаване на първия договор за продажбата на имота,
правото на собственост се връща в патримониума на В.Ж. и Н.Ж. и всяка следваща
продажба им е непротивопоставима. С уважаването на втория иск по чл. 108 ЗД, П.У.
претърпява съдебно отстранение от имота, но и всички купувачи на имота преди нея. С
унищожаването на първата продажба от 05.03.2010г, признаването за собственици на имота
на първоначалните продавачи и съдебното отстранение на последния купувач, с обратна
сила е отменено прехвърлителното действие на всички последващи продажби.
Правото на собственост върху имота принадлежи на трети лица, поради което не може
да бъде прехвърлено на ищците, а сключения от тях на 14.04.2010г договор за покупко-
продажба на имота не е породил вещно –транслативен ефект. Налице са самостоятелни
вещни права на трети лица върху същия имот, които са противопоставими на купувачите.
Щом ищците са съдебно отстранени от закупения имот, е налице предвиденото в чл.
189 ал.1, изр.1 ЗЗД основание за разваляне на договора по съдебен ред.
Неоснователно е възражението на ответниците, че иска е погасен по давност. Съгласно
чл. 87 ал.5 ЗЗД, правото да се иска разваляне на договора по съдебен ред се погасява с
петгодишна давност.
В случая давността започва да тече от влизане в сила на решението, с което е
унищожен първия договор за продажбата на имота- 10.12.2018г и не е изтекла до датата на
предявяване на настоящия иск- 25.05.2021г.
При този изход от спора, ответниците дължат на ищците разноски, но тъй като не се
претендират, съдът не дължи произнасяне по този въпрос.
Ръководен от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
РАЗВАЛЯ на основание чл. 189 ал.1, изр.1 ЗЗД, вр. с чл. 87 ал.3 ЗЗД, договор за
покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 14.04.2010г във формата на нотариален
акт № 90, том I, рег. № 3489, дело № 270/2010г на Нотариус Е. Ш., с рег. № 128 и район на
действие РС-Сливен, вписан в службата по вписванията с вх. рег. № 1538/14.04.2010г, акт №
116, том V, дело № 822/2010г , с който Н. Г. Б.А с ЕГН – ********** и Г. Ц. Б. с ЕГН-
**********, двамата от гр.Сливен, ***, са продали на И. Ф. К. - ********** и Б. С. К. с
ЕГН -**********, двамата от гр.Сливен, ***, следния недвижим имот, представляващ:
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор № 67338.524.109.1.5/ шестдесет и
6
седем хиляди триста тридесет и осем точка петстотин двадесет и четири точка сто и девет
точка едно точка пет/, попадащ в сграда № 1/eдно/, разположена в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ №
67338.524.109, с административен адрес: гр.Сливен, кв.“Сини камъни“, блок № 27/ двадесет
и седми/, вх.“А“, етаж 2 /втори/, апартамент № 5 /пети/, с предназначение- жилище,
апартамент, брой на нивата на обекта: 1 /едно/, със застроена площ от 60.48 кв.метра,
състоящ се от дневна, спалня, кухня и сервизни помещения, при съседни обекти на същия
етаж: 67338.524.109.1.6, 67338.524.109.1.4 и външен зид, над обекта : 67338.524.109.1.8 и
под обекта : 67338.524.109.1.2 и 67338.524.109.1.1, заедно с избено помещение № 5/ пет/, с
площ от 2 кв.м./два /, при граници: изток- коридор, запад- А.иП.А., север- стълбищна
площадка, юг- коридор, ведно с 1 ,15 % идеални части от общите части на сградата и
правото на строеж върху терена.
Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд-.Бургас, в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Сливен: _______________________
7