№ 571
гр. Търговище, 11.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ТЪРГОВИЩЕ, VI СЪСТАВ, в публично заседание
на дванадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ВЯРА М. ПАНАЙОТОВА
при участието на секретаря Женя Люб. Иванова
като разгледа докладваното от ВЯРА М. ПАНАЙОТОВА Гражданско дело №
20243530100340 по описа за 2024 година
за да се произнесе взе предвид следното :
Предявен е иск с правно основание чл.19,ал.3 от ЗЗД, за обявяване на
предварителен договор за окончателен.
Ищецът, действащ чрез пълномощник моли съда да постанови
решение,с което да обяви сключения на 22.02.2024 год., между него и
ответника на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
по силата на който ответника се задължил да продаде на ищеца, собствения си
недвижим имот, находящ се в с.Ловец, общ.Търговище и представляващ УПИ
XVII-225 в кв.29, с площ от 1010 кв.м, с площ по скица 1030 кв.м., ведно с
построените в него къща и стопански сгради, подробно описан в молбата, при
договорена продажна цена в размер на 10 000 лв. Ищецът твърди, че е
заплатил продажната цена към момента на подписване на договора, а срока за
нотариално прехвърляне на правото на собственост страните са договорили до
15.10.2024 год. Твърди се в исковата молба, че ответникът-продавач е
предоставил на ищеца пълномощно за разпореждане с имота, включително и
възможност да договаря сам със себе си, както и всички необходими
документи, за нотариалното прехвърляне на собствеността, но на 07.03.2024
год. на ищеца станало известно, че ответникът е оттеглил пълномощното, а на
1
11.03.2024 год. на пълномощника на ищеца е връчено уведомление от
07.03.2024 год., съдържащо волеизявлението на ответника, че разваля
сключения предварителен договор, без да посочва конкретно основание и е
готов да върне заплатената от ищеца продажна цена. Предвид това поведение
на ответника и твърдейки, че е изправна страна по договора ищецът моли съда
да постанови решение с което да обяви за окончателен сключения между
страните договор. В съдебно заседание поддържа иска, чрез процесуален
представител.
В дадения месечен срок ответникът е представил писмен отговор на
молбата. В отговора ответникът е заявил, че иска е недопустим и
неоснователен. Твърди, че предявения иск е недопустим, поради липса на
предмет на спора, след достигналото до ищеца волеизявление на ответника за
разваляне на предварителния договор, с което счита, че облигационната
връзка между страните е прекъсната. Навежда като основание за
недопустимост на предявения иск и факта, че посочения в предварителния
договор срока за прехвърляне на собствеността не е изтекъл към момента на
подаване на иска. В условия на евентуалност, ако се приеме, че иска е
допустим ответникът навежда основания за неговата неоснователност. Твърди
в отговора, че реалната цена за която се били договорили страните е 45 000
лв., а не 10 000 лв., както е посочено в договора, като ищецът е въвел в
заблуждение ответника при подписване на договора, че цената ще бъде
коригирана, но след това отказал да направи това и без знанието и съгласието
на ответника разградил дворното място, изкоренил дървета в двора, в резултат
на което се напукала изградената там къща, като за тези самоуправни действия
на ищеца ответника уведомил съответните органи и отправил нотариална
покана до ищеца да възстанови дворното място, оттеглил и предоставеното
пълномощно на ищеца, с което същия е имал право да се разпорежда с имота.
Ответникът счита, че сключения предварителен договор е унищожаем, като
сключен при крайна нужда и явно неизгодни условия, като твърди, че имотите
в с.Ловец се продавали за цени от 60 - 70 000 лв., поради което цената от 10
000 лв. се явявала явно неизгодна, а ответникът е предприел стъпка да продаде
имота, поради липса на средства за собствената си издръжка. Навежда и
основания за нищожност на договора, поради накърняване на добрите нрави.
Предвид това моли съда да приеме, че договора е недействителен и като такъв
не е породил последици. В съдебно заседание поддържа изложените в молбата
2
доводи. Претендира разноски.
Съдът,след преценка на събраните по делото доказателства прие за
установено следното : От представения по делото предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот се установи, че на 22.02.2024 г.
ответникът се е задължил да прехвърли собствеността върху собствения си
недвижим имот, находящ се в с. Ловец, общ.Търговище и представляващ :
УПИ XVII-225 в кв.29 по плана на селото, с площ от 1010 кв.м., ведно с
построените в имота къща и стопански сгради, срещу задължението на ищеца
да заплати сумата от 10 000 лв. Видно от договора продажната цена от 10 000
лв. е била изплатена от купувача на продавача към момента на подписване на
договора, като страните са договорили срок за прехвърляне на собствеността и
сключване на окончателен договор до 15.10.2024 год. Към датата на
подписване на договора ответникът е предоставил на ищеца и необходимите за
сключване на окончателния договор декларации, с нотариална заверка на
подписа и документите установяващи правото му на собственост върху имота,
както и нотариално заверено пълномощно, даващо право на ищеца да продава,
дарява, заменя, на когото намери за добре, включително и на себе си
процесния имот, като представлява ответника пред нотариус. На 06.03.2024
год. ответникът е оттеглил пълномощното, дадено на ищеца, даващо право на
последния да се разпорежда с имота, а на 07.03.2024 год. е отправил до ищеца
уведомление за разваляне на договора, получено от последния на 11.03.2024
год. Видно от приложеното на л.38 уведомление ответникът е заявил, че се
отказва и разваля едностранно сключения между страните предварителен
договор, като е изразил готовност да възстанови получената продажна цена от
10 000 лв. незабавно по посочена от ищеца банкова сметка. Безспорно е по
делото, а е видно и от приложените по делото доказателства, че имота,
предмет на предварителния договор е собственост на ответника, както е и
безспорно, че ищеца е заплатил на ответника сумата от 10 000 лв., посочена
като продажна цена в договора. Видно от съдържанието на предварителния
договор страните при сключването не са се съгласили владението върху същия
да премине при ответника, но въпреки това същия е предприел действия в
имота, като премахване на ограда и др., поради което ответникът е подал
жалби до съответните органи са самоуправни действия в собствения му имот и
е отправил покана до ищеца да възстанови имота, във вида в който е бил. От
приложената по делото декларация на ответника ( л.42) се установи, че
3
същият не притежава друг недвижим имот, освен процесния, притежава л.а
„Фолксваген Пасат“, като доходите му се формират единствено от получавана
пенсия за прослужено време и възраст в размер на 444,56 лв. и от 2020 год. е
включен е в списъка на социално слабите лица в общ.Търговище. От
представените по делото договори за кредит е видно, че ответникът има два
потребителски кредита в размер на 300 лв. и 10 001 лв., изтеглени съответно
от „Лев Кредит“ ЕООД на 15.12.2023 год. и от „БНП Париба Пърсънъл
Файненс С. А., клон България“ на 13.04.2023 год. Обстоятелството, че
ответникът е теглил кредити, поради липса на средства за издръжката си се
установява и от показанията на разпитаните по делото свидетели М. и Ш.. От
показанията на св.Ш. се установи, че до есента на 2023 год. процесния имот е
бил поддържан, имало е градина, овощни дръвчета, но при посещение в с.
Ловец е видяла, че в двора на имота всичко е сринато, дърветата са били
изкоренени и тъй като била в близки отношения с ответника го попитала, при
което той и се похвалил, че е продал имота, посочил и за какви пари, но
свидетелката не помни конкретната сума, а след известно време и казал, че
получената сума била в размер на 10 000 лв., която била по-ниска от
първоначалната сума. От показанията на същата свидетелка се установи, че
действително ответникът е финансово затруднен, пенсията която получава не
е достатъчна, за да покрива разходите по издръжката си, за това е теглил
кредити, които обаче не можел да погасява. От заключението на приетата по
делото съдебно – техническа експертиза се установи, че пазарната цена на
процесния имот към момента на сключване на предварителния договор е
възлизала на 32 785 лв.
При така установеното съдът правил следните изводи : Основното
възражение на ответника е, че предварителния договор между него и ищеца е
развален, поради което и последният не може да иска неговото обявяване за
окончателно. При установената по-горе фактическа обстановка съдът счита
тези твърдения за неоснователни. Не се установи ищецът да е неизправна
страна по договора, което да даде право на ответника да развали едностранно
същия. Твърденията, че продажната цена, която страните са договорили е била
по-висока от посочената в договора, и че ищецът е отказал да я заплати не се
доказаха по безспорен и несъмнен начин от събраните по делото
доказателства. В подкрепа на този извод е дори и съдържанието на
отправеното от ответника до ищеца уведомление за разваляне, в което липсва
4
посочване на каквато и да било причина, или неизправност на купувача, която
да е обусловила развалянето. Същността и особеностите на предварителния
договор се състоят в това, че с него страните поемат задължение за взаимни
насрещни престации и взаимно задължение за сключване в по-късен момент
на окончателен договор, но и на предвидената в чл.19, ал.3 ЗЗД възможност за
всяка от страните /независимо дали е налице неизпълнение на задължение по
предварителния договор/ да упражни преобразуващото право чрез този
конститутивен иск, щом като договорът съдържа уговорки за съществените
условия на окончателния договор и валидно обвързва страните. Насрещните
престации на страните по предварителния договор се очертават от същността
на облигационната връзка – продавачът обещава да прехвърли конкретен
недвижим имот, а купувачът да заплати определената в договора цена. От
съдържанието на уведомлението, изпратено от ответника до ищеца за
разваляне на договора е видно, че същият доколкото не е предоставил срок за
изпълнение по чл.87, ал.1 от ЗЗД се позовава на хипотезата на чл.87, ал.2 от
ЗЗД. Страната, която твърди, че е упражнила правото си да развали, без
предупреждение, договор, следва да докаже, че е настъпила невъзможност за
изпълнение, за която длъжникът носи отговорност, или е налице безполезност
на изпълнението, настъпила в резултат на виновна забава на длъжника, или, че
се касае за фикс сделка. В този смисъл е и решение на ІІ г.о. ВКС по гр.д.№
697/2002 г. Такива доказателства от ответника не се представиха. Причините,
или по – скоро липсата на такива, обективирани в уведомлението за
безусловно разваляне на предварителния договор, водят до извода, че към
момента на предявяване на иска страните са обвързани с предварителния
договор. В този смисъл е и Решение от 03.07.2012 год. по т. д. № 307/2011 год.,
второ отделение, ТК на ВКС.
Ответникът твърди, че договора, сключен с ищеца е нищожен, тъй като
накърнява добрите нрави, поради това, че договорената продажна цена била
много под действителната пазарна цена на имота, а в условия на евентуалност
е унищожаем, като сключен при крайна нужда. От представеното по делото
удостоверение за данъчна оценка на имота същата възлиза на 4219,80 лв., а от
заключението на съдебно-техническата експертиза се установи, че пазарната
цена на имота към февруари 2024 год., когато е сключен договора възлизала
на 32 785 лв. Отразената в предварителния договор продажна цена е 10 000
лв., като не се доказаха твърденията на ответника, че действителната сума, за
5
която той се е съгласил на продаде имота си е била 45 000 лв. От
представените по делото писмени доказателства, както и от събраните гласни
доказателства се установи, че ответникът има финансови затруднения, дохода
му се формира единствено от получавана от него пенсия, чийто размер е под
прага на бедност, определен с Постановление на МС на 526 лв. за 2024 год.
С оглед изложеното съдът счита, че макар и да не е развален
едностранно от ответника, договора е нищожен на соченото от ответника
основание за нищожност - накърняване на добрите нрави. В Тълкувателно
решение № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по тълк. д. № 1/2009 г., ОСTK е дадена
дефиниция на понятието „добри нрави“, като морални норми, на които
законът е придал правно значение, защото правната последица от тяхното
нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона.
Добрите нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани правила, а
съществуват като общи принципи или произтичат от тях и един от тези
принципи е принципът на справедливостта, който в гражданските и
търговските правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат
от закона интерес. Такива принципи са и принципа на добросъвестността в
гражданските и търговските взаимоотношения, както и на предотвратяване на
несправедливо облагодетелстване. Накърняване на добрите нрави е налице,
когато се нарушава правен принцип, който макар и да не е изрично
формулиран законодателно, спазването му е проведено чрез създаване на
други разпоредби, част от действащото право. Така с Решение № 615 от
15.10.2010 г. по гр. д. № 1208/09 г. на ВКС, III г. о., чиито правни изводи,
настоящият състав споделя е прието изрично, че нарушение на добрите нрави
е налице при нееквивалентност на престациите, в който случай, сключената
сделка е нищожна, поради нарушаване на основаните принципи на
справедливост, добросъвестност и несправедливото облагодетелстване.
Действително страните съгласно чл.9 от ЗЗД страните имат свобода на
договарянето, която се рамкира от приложимите към правоотношението
законови разпоредби и от добрите нрави. Установената с чл. 9 ЗЗД свобода на
договаряне обаче е ограничена от императивните правила на закона и добрите
нрави, които в своето единство формират и границите на договорната
автономия на съконтрахентите. Законодателят допуска, че продажната цена на
недвижимия имот може да бъде по-ниска от данъчната оценка. В същото
време понятието добри нрави предполага известна еквивалентност на
6
насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за
нарушение, водещо до нищожност на сделката. В константната практика на
ВКС се приема, че тази неравностойност би следвало да е такава, че
практически да е сведена до липса на престация. Следователно значителна и
явна нееквивалентност на насрещните престации, която води до нищожност
поради противоречие с добрите нрави, е налице, когато насрещната престация
е практически нулева, като това обстоятелство следва да се преценява за всеки
конкретен случай.
При изложената по-горе фактическа обстановка съдът счита, че по
отношение на предварителния договор за продажба на недвижим имот,
сключен между страните на 22.02.2024 год. е на лице явна нееквивалентност
на престациите, доколкото съгласно заключението на вещото лице пазарната
цена на имота надвишава повече от три пъти договорената от страните
продажна цена. Действително няма законова забрана по волята на страните
сключващи договора да се договаря цена по-ниска от данъчната оценка, или
под пазарната цена, но в конкретния случай съдът счита, че разликата между
продажната цена и пазарната оценка на имота сочи на явна несправедливост,
при което е несъвместима с установените в обществото норми на поведение и
общоприет морал. Съдът счита, че разликата е толкова съществена, че може
да бъде определена като липса на цена и от там като липса на престация,
обуславяща нищожност на договора поради нарушение на добрите нрави. В
тази насока е непротиворечивата съдебна практика - Решение №
452/25.06.2010г. по гр.д. № 4277/2008г. ,IV г.о. на ВКС, Решение №
1444/04.11.1999г. по гр.д. № 753/1999г. ВКС , Решение № 24 от 9.02.2016 г. на
ВКС по гр. д. № 2419/2015 г., III г. о., ГК, Решение № 236 от 24.10.2017 г. на
ВКС по гр. д. № 576/2017 г., IV г. о., ГК, Решение № 62 от 4.07.2018 г. на ВКС
по т. д. № 1490/2017 г., I т. о., ТК и др. С оглед всичко изложено съдът счита,
че е на лице соченото от ответника основание за нищожност - накърняване на
добрите нрави. Договора между страните, като нищожен не е породил
действие, поради което предявения иск се явява неоснователен и като такъв
следва да се отхвърли.
Ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника направените по
делото разноски в размер на 2355,00 лв. - възнаграждение за един адвокат в
размер на 2000 лв., такси 5,00 лв. и възнаграждение за вещо лице в размер на
350 лв., на осн. чл.78, ал.3 от ГПК. Възражението на ищеца за прекомерност на
7
адвокатското възнаграждение, заплатено от ответника, направено по реда на
чл.78, ал.5 от ГПК съдът счита за неоснователно. Адвокатското
възнаграждението от 2000 лв., заплатено от ответника е под минималния
размер, определен от чл.7, ал.6, във вр. с чл.7, ал.2, т.4 от Наредба № 1/2014
год. на ВАдС, поради което и съдът не може да го намали.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от С. М. П., ЕГН ********** от с.Ловец,
ул.***, действащ чрез пълномощник адв. Й. К. от ТАК, със съдебен адрес : гр.
Търговище, хотел Мизия, ет.1, офис 118 против В. Й. С., ЕГН ********** от
с.Ловец, ул.***, общ. Търговище, действащ чрез пълномощник адв. Д. Ж. от
ТАК, със съдебен адрес : гр. Търговище, ул.“ Преслав“ № 21, ет.2, кантора 220
иск, с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на
предварителен договор от 22.02.2024 год. за покупко-продажба на недвижим
имот, находящ се в с. Ловец, общ.Търговище и представляващ : УПИ XVII-225
в кв.29 по плана на селото, с площ от 1010 кв.м., ведно с построените в имота
къща и стопански сгради, при граници : улица, УПИ I-214 и УПИ II-214, УПИ
XV-224 и УПИ XVIII-235, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА С. М. П., ЕГН ********** от с.Ловец, ул.***, действащ чрез
пълномощник адв. Й. К. от ТАК, със съдебен адрес : гр. Търговище, хотел
Мизия, ет.1, офис 118 да заплати на В. Й. С., ЕГН ********** от с.Ловец,
ул.***, общ. Търговище, действащ чрез пълномощник адв. Д. Ж. от ТАК, със
съдебен адрес : гр. Търговище, ул.“ Преслав“ № 21, ет.2, кантора 220,
направените по делото разноски в размер на 2355,00 лв., на осн. чл.78, ал.3 от
ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в двуседмичен срок от
връчването му на страните пред Окръжен съд - Търговище.
Съдия при Районен съд – Търговище: _______________________
8