№ 32701
гр. София, 01.12.2022 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 34 СЪСТАВ, в закрито заседание на
първи декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ЕЛИ Д. АНАСТАСОВА
като разгледа докладваното от ЕЛИ Д. АНАСТАСОВА Гражданско дело №
20221110134918 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл.140 и сл. ГПК.
Производството е образувано по предявени от ....... срещу С. В. А. обективно
кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, чл. 92
ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на следните суми:
- сумата от 10 800 евро, представляваща главница по сключен между страните
договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 10.02.2021г., ведно със
законната лихва, считано от 29.06.2022г. /датата на депозиране на исковата молба/ до
окончателното плащане на вземането;
- сумата от 561 евро, представляваща обезщетение за забава върху главницата
от 10 800 евро за периода от 23.12.2021г. до 29.06.2022г. /датата на депозиране на
исковата молба/;
- сумата от 10 800 евро, представляваща неустойка по чл. 7 от договор за
посредничество при продажба на недвижим имот от 10.02.2021г., ведно със законната
лихва, считано от 29.06.2022г. /датата на депозиране на исковата молба/ до
окончателното плащане на вземането,;
- сумата от 561 евро, представляваща обезщетение за забава върху неустойката
от 10 800 евро за периода от 23.12.2021г. до 29.06.2022г. /датата на депозиране на
исковата молба/.
Релевират се съображения, че на 10.02.2021 г. между страните бил сключен
договор за посредничество при покупката на недвижим имот, а именно: ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор ......., находящ се в ....., като на същата дата бил проведен оглед
на посочения имот. Ответникът не проявил интерес към закупуване на процесния
имот, поради което не било сключено споразумение за депозит за намерение между
страните. След получена информация за продажба на имота в началото на 2022г.
ищецът спрял предлагането му на пазара, но в резултат от извършена справка в
Агенция по вписванията установил, че същият е продаден на ответника в края на
2021г., въпреки изразеното пред ищеца нежелание за това. Поддържа, че договорът за
покупко-продажба на процесния недвижим имот е сключен, в резултат от действията
на ищеца, представляващи изпълнение по сключения с ответника договор за
посредничество от 10.02.2021г., а именно: предлагане на пазара, предоставяне на данни
за имота и организиран оглед на последния. Твърди, че с нотариална покана, получена
1
от ответника на 19.02.2022г., го поканил да заплати уговореното в чл. 3 от договора от
10.02.2021г. възнаграждение, както и посочената в чл. 7 от същото съглашение
неустойка за неизпълнение, като всяка от двете суми била в размер от по 10 800 евро,
но плащане не последвало. Претендира направените по делото разноски.
В указания законоустановен едномесечен срок по реда на чл. 131 от ГПК е
постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който предявените искове се
оспорват както по основание, така и по размер. Излага твърдения, че действително с
ищеца е осъществен контакт в периода 2020г. – м.07.2021г. по повод намерението на
ответника за закупуване на недвижим имот в района на гр. София, кв. „Драгалевци“.
Посочва, че първоначално се свързал със служител на ищеца, като служителят му
изпратил няколко копия от кадастралната карта на имоти в предпочитания район.
Ищецът, от своя страна, го запознал накратко с изискванията си към имотите като
отхвърлил предложенията на служителя на ищцовото дружество за по-малки по размер
имоти, които не подлежали на обединяване помежду си. Допълва, че впоследствие бил
поканен да посети офиса на ищеца, за да конкретизира параметрите на търсените
недвижими имоти, като му били показани няколко копия от кадастралната карта на
имоти в кв. „Драгалевци“, но процесният недвижим имот с ....... не бил сред тях.
Оспорва да са правени огледи, представляващи срещи със собственици, които
законосъобразно да са допуснали ответника на територията на имотите си, като твърди,
че приложеният към исковата молба протокол за оглед на недвижим имот бил
предоставен на ответника за подпис на посочената среща в офиса на ищцовото
дружество. Поддържа, че след консултация с трето за производството лице – архитект,
установил, че предлаганите от ищеца недвижими имоти, сред които не попадал
процесният, са напълно негодни за реализиране на инвестиционните намерения на
ответника, с които дружеството било запознато, поради което отказал да подпише
депозитарни споразумения и преустановил отношенията си с ........ Сочи, че т. нар.
„офертна цена“ била значително по-висока от пазарната стойност на процесния
недвижим имот към м.02.2021г. Твърди, че ищецът не е свързал ответника с продавача
на имота, както и че същият не е възлагал на ищцовото дружество дейност по
предлагане на имота за продажба. Посочва, че именно наетият от ответника архитект е
предоставил данни за контакт с продавача на имота, за който купувачът знаел, че не е
застроен, тъй като живеел в близост до него в същия квартал.
В ОИМ се посочва още, че след проведен процес на преговори, продавачът се
съгласил да продаде процесния недвижим имот на ответника за сумата от 225 000 евро,
като го уверил, че не се намира в договорни отношения с каквито и да било дружества,
осъществяващи дейност по посредничество при сключване на договори за покупко-
продажба на недвижими имоти. В този смисъл, между ответника и продавача бил
сключен окончателен договор за покупко-продажба във формата на нотариален акт на
22.12.2021г. Предвид изложеното счита, че доколкото ищецът не е съдействал за
сключване на договора за покупко-продажба, а именно: не е свързал страните по
прехвърлителната сделка, не е организирал оглед на имота и не е съдействал за
постигане на съгласие с продавача, на ищеца не се дължи и заплащане на
претендираното с исковата молба възнаграждение. Оспорва размера на претенциите,
като счита, че изчисленото по правилата на чл. 7 възнаграждение, а именно 3.6% от
офертната цена, представлява злоупотреба с право. Оспорва иска за присъждане на
неустойка като неоснователен. Релевира възражение за нищожност на клаузата за
неустойка, поради противоречие с добрите нрави. Претендира разноски.
2
С оглед горното и на основание чл.140 ГПК
ОПРЕДЕЛИ:
ДОКЛАДВА предявени от ....... срещу С. В. А. обективно кумулативно
съединени осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, чл. 92 ЗЗД и чл.
86, ал. 1 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца следните суми:
- сумата от 10 800 евро, представляваща главница по сключен между страните
договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 10.02.2021г., ведно със
законната лихва, считано от 29.06.2022г. /датата на депозиране на исковата молба/ до
окончателното плащане на вземането;
- сумата от 561 евро, представляваща обезщетение за забава върху главницата
от 10 800 евро за периода от 23.12.2021г. до 29.06.2022г. /датата на депозиране на
исковата молба/;
- сумата от 10 800 евро, представляваща неустойка по чл. 7 от договор за
посредничество при продажба на недвижим имот от 10.02.2021г., ведно със законната
лихва, считано от 29.06.2022г. /датата на депозиране на исковата молба/ до
окончателното плащане на вземането,;
- сумата от 561 евро, представляваща обезщетение за забава върху неустойката
от 10 800 евро за периода от 23.12.2021г. до 29.06.2022г. /датата на депозиране на
исковата молба/.
УКАЗВА на ищеца, че по иска по чл. 79, ал. 1 ЗЗД носи доказателствената
тежест да докаже следните императивно необходими предпоставки:
1/. валидно сключен между страните договор за посредничество при продажба
на недвижим имот от 10.02.2021г., с параметри, посочени в ИМ;
2/. доказване на обстоятелството, че ищецът е изправна страна по договора като
в тази връзка следва да установи пълно изпълнение на задълженията си по сключения
договор;
3/. доказване на размера на претендираното вземане;
4/. настъпила изискуемост на вземането.
ОТДЕЛЯ КАТО БЕЗСПОРНО И НЕНУЖДАЕЩО СЕ от доказване в
отношенията между страните обстоятелството, че собственик на процесния недвижим
имот е ответникът, на основание сключен на 22.12.2021г. договор за покупко-продажба
на недвижим имот, обективиран в нотариален акт.
В тежест на ответника е да проведе насрещно доказване, да докаже
възраженията в ОИМ, както и да установи наличието на положителни факти, които да
изключват, унищожават или погасяват претендираните вземания, в това число и
погасяване на паричното си задължение по договор за посредничество при продажба
на недвижим имот от 10.02.2021г.
УКАЗВА на ищеца, че по иска по чл. 92 ЗЗД негова е доказателствената тежест
за установяване на наличие на уговорена между страните неустойка, неизпълнение на
задължението, което неустойката обезпечава, размер на неустойката.
УКАЗВА на ответника да установи възражението си за нищожност на
уговорената неустойка.
УКАЗВА на ищеца, че по иска по чл. 86 ЗЗД следва да докаже парично
3
задължение на ответника и настъпила забава на последния за изпълнение на паричното
задължение.
В тежест на ответника е да докаже погасяването на паричното задължение.
ПРИКАНВА страните към спогодба, в който случай половината от внесената
държавна такса се връща на ищеца. Указва на страните, че за приключване на делото
със спогодба е необходимо лично участие на страните или на изрично упълномощен за
целта представител, за който следва да се представи надлежно пълномощно.
ДОПУСКА приложените с ИМ и ОИМ писмени доказателства.
УКАЗВА на ищеца в 1-седмичен срок от съобщението, с препис за ответника да
заяви изрично дали ще се ползва от представения с ИМ протокол за оглед на недвижим
имот от 10.02.2021г. /л. 5/, с оглед направеното оспорване от ответника на
автентичността на представения частен документ. В случай, че ищецът ще се ползва от
доказателството, настоящият състав счита, че са налице предпоставките на чл. 193
ГПК, поради което следва да бъде открито производство по оспорване истинността на
представеното доказателство. Съобразно чл. 193, ал. 3 ГПК тежестта за доказване на
истинността на представеното доказателство пада върху ответника.
ОТЛАГА произнасянето по допускането на съдебно-графологична експертиза
за с. з.
ДОПУСКА събирането на гласни доказателства чрез разпит на един свидетел
за ищеца при режим на довеждане за доказване на обстоятелствата, посочени в
исковата молба.
ДОПУСКА събирането на гласни доказателства чрез разпит на един свидетел
за ответника при режим на довеждане за доказване на обстоятелствата, посочени в
отговора на исковата молба.
ПРЕДУПРЕЖДАВА страните, че ако не доведат допуснатите им свидетели и
не представят доказателства за обективната невъзможност да присъстват, съдът ще
отмени определението, с което свидетелите са допуснати.
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на страните в срок до с.з. да вземат становище
съгласно указанията дадени с доклада.
НАСРОЧВА делото в открито съдебно заседание за 23.02.2023год., 10:20 часа,
за която дата да се призоват страните, с препис от настоящото определение, а на ищеца
да се изпрати и препис от ОИМ и приложенията към него.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4