Р Е Ш Е Н И Е
№.....
гр.
София, 03.05.2022 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ
СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, I - 18 състав, в открито съдебно
заседание на седми април през две хиляди и двадесет и втора година, в състав:
съдия: даниела
попова
при секретар ИРЕНА АПОСТОЛОВА
като
разгледа докладваното от съдия ПОПОВА гражданско дело № 11821 по
описа за 2020г.,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск по чл.93 от ЗЗД – за осъждане на
ответника за плати суми, представляващи задатък по
предварителен договор от 26.02.2015г.
Ищцата П.И.Ц. твърди, че на 26.02.2015 г. е
сключила с „И. – 2000“ ООД предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот с нотариална заверка на подписите рег. № 2141 на Нотариус
Цветанка Симеонова с рег. № 030, по силата на който ответното дружество се
задължило в срок до 25.07.2015 г. да прехвърли собствеността върху следния
недвижим имот – магазин № 5, находящ се в гр. София,
район Възраждане, кв. 232, местност зона Б-19, на ул. Позитано
№ 142, на партерния етаж, на кота +-0.00 метра, със
застроена площ от 178,01 кв.м., заедно с принадлежащите на магазина идеални
части от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място,
представляващо УПИ I-1, находящ се в гр. София, ул. Позитано № 142, с обща площ от 319, кв.м., кв. 323,
местност Зона Б- 19, който имот към настоящия момент нямал одобрена кадастрална
карта. Твърди, че ответникът се легитимирал като собственик на процесния имот съгласно нотариален акт за учредяване на
право на строеж срещу задължение за строеж № 93, т. 4, рег. № 8602, д. № 603 на
Нотариус Здравко Тончев. Твърди, че съгласно т. 2 от предварителния договор
уговорената продажна цена на имота била в размер на 55000 лева. Ищцата
изпълнила задължението си да заплати сумата от 50000 лева по банков път в деня
на сключване на предварителния договор, като владението върху процесния имот й било предадено. Твърди, че окончателен
договор е следвало да бъде сключен до 25.07.2015 г. Твърди, че на 11.06.2015 г.
бил подписан анекс, с който продажната цена била променена на 65 000 лева,
а срокът за сключване на окончателен договор бил удължен до 25.09.2015 г.
Ищцата платила 10000 лева по банков път на 12.06.2015 г. На 29.07.2015 г. бил подписан и Анекс № 2,
уговорено било продажната цена да бъде изменена на 85000 лева, като ищцата
платила сумата от 20000 лева на 30.07.2015 г. Поддържа, че съгласно т. 5 от
предварителния договор продавачът е декларирал, че недвижимият имот не е преотдаден на трето лице, не е ипотекиран, няма наложени
възбрани за продажба и други ограничени права. Ищцата извършила справка и
установила, че по партидата на ответното дружество има вписана възбрана въз
основа на обезпечителна заповед по ч.гр.д. № 9900/2015 г. на СГС до размер на
сумата от 120500,50 евро в полза на К.И.Л.. Възбраната била вписана преди
ищцата да е имала възможност да предяви иск за обявяване на предварителния
договор за окончателен. Поддържа, че в т. 7 от предварителния договор страните били уговорили, че в
случай, че по вина на купувача не се сключи окончателен договор, то той дължи
връщане на получената сума в двоен размер или 170000 лева. Поддържа, че
окончателен договор не е сключен в уговорения срок по вина на продавача.
Ответникът „И.“ ООД оспорва предявения иск като поддържа, че продажната цена не е платена,
така както е посочено в исковата молба. Твърди, че цената е била занижена
именно тъй като била наложена възбрана върху имота. При условията на евентуалонст поддържа възражение за погасителна давност, като
посочва, че възбраната е следвало да бъде заличена към 30.03.2015 г., като след
тази дата е започнал да тече и давностен срок на
задължението, предмет в настоящото производство.
Съдът,
като прецени относимите
доказателства и доводите на страните, приема за установено следното:
На 26.02.2015 г., е сключен предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот между И. – 2000 ООД,
като продавач и ищцата – П.Ц., като купувач, за закупуването на недвижим имот - магазин №5, находящ се в гр.София, на ул.********
Съгласно т. 2 от
предварителния договор, продажната цена е в размер на 55 000 лева, а
срокът за сключване на окончателния договор – 25.07.2015г.
В т.5 от предварителниия договор продавачът е декларирал, че
недвижимия имот, предмет на договора не е ипотекиран, няма наложени възбрани за
продажба и ограничени вещни права, няма вписани искови молби, че ве е сключмал и няма да сключва
друг предварителни договори по отношение на имота, както и, че ще носи
отговорност за евентуално причинени вреди и пропуснати доходи във връзка с
това. Задължил се е в случай, че върху имота има вписани възбрани в срок до
31.03.2015г. да ги заличи.
В
т.7 от предварителния договор страните са уговорили, че ако окончателният договор не бъде сключен по вина на продавача той държи
връщане на получената по договора сума в двоен размер.
На 11.06.2015 г. с анекс към предварителния договор продажната цена била
променена на 65 000 лева, а срокът за сключване на окончателен договор бил
удължен до 25.09.2015 г.
На
29.07.2015 г. бил подписан и Анекс № 2, съгласно който продажната цена е
изменена на 85000 лева.
В т.2 от анексите освен датата за
сключване на окончателен договор страните са определили час и Нотариус за
изповядване на сделката.
В
изпълнение на предварителния договор /видно от представените вносни бележки/
ищцата е превела по банков път по сметка на ответника следните суми – на
26.02.2015г. – 50 000 лева, на 15.06.2015г. – 10 000 лева, на
30.07.20015г.- 20 000 лева.
Представена
е и вносна бележка, с която на 30.03.2015г. ищцата е превела по сметка на А.И.ЕООД
сумата от 16 000 лева. Като основание за превода е посочен договор за покупко продажба на имот. С оглед на представеното по
делото извлечение от сметка за периода 01.10.2014г. до 01.06.2015г., от което е
видно, че ищцата е извършвала преводи и по други договори за продажба на имоти,
доколкото плащането не е направено към ответника, съдът приема, че сумата от
16 000 лева, не е заплатена по процесния
предварителен договора.
Предвид
това и с оглед представените платежни документи, съдът приема, че платената от
ищцата цена по предварителния договор и анексите към него е в размер на
80 000 лева.
Между страните не се спори, че върху имота, предмет на
предварителния договор, е била вписана възбрана, като нито се твърди, нито се
доказа от ответника същата да е била заличена, съгласно уговореното в т.5,
изр.2 от предварителния договор.
Не бяха представени по делото
доказателства и за това в уговорения ден и час страните да са се явили при
определения нотариус за сключване на окончателния договор.
Така установената
фактическа обстановка налага следните правни изводи:
Основателността на предявен иск с квалификация чл. 93, ал.2 ЗЗД
се обуславя от кумулативното наличие на предпоставките: валидно възникнало
правоотношение между страните, елемент от допълнителното съдържание на което е
задължението на страна да престира определена парична
сума или друга материална ценност - задатък за
обезпечаване изпълнението на задълженията по главния договор, изпълнение на
това допълнително задължение със сключването на договора, релевирано
неизпълнение на задължение по главния договор, отправено от изправната страна
волеизявление за отказ от договора.
С оглед разпоредбата на чл. 154, ал.1 ГПК
доказателствената тежест за установяване на фактите,
съставляващи основание на иска и имащи характер на положителни такива, се носи
от ищеца, който трябва да проведе пълно и главно доказване. По отношение на
неизпълнението, което като отрицателен факт от действителността - а именно
неосъществяване на дължимо поведение, е достатъчно твърдението на ищеца, като
ответната страна носи доказателствената тежест да
установи положителния факт, който го изключва - точно изпълнение, като при
липсата на ангажирани годни доказателства и доказателствени
средства за последното, съдът следва да приложи неблагоприятните й последици,
като приеме за несъществуващи недоказаните факти, т.е. наличието на
неизпълнение на договорното задължение, какъвто е настоящия случай.
От писмените доказателства, събрани в хода на
производството, се доказа съществуването на правоотношение, породено от
предварителен договор, основното съдържание на което се изразява във възникнало
за всяка от страните по него задължение да извърши определено правно действие -
да обективира волеизявление за сключване, в
предвидената от закона форма, на договор за покупко-продажба с предмет
прехвърляне, респ. придобиване правото на собственост върху индивидуално
определената вещ - недвижим имот, представляващ магазин, срещу определената
цена. Предварителният договор страните по делото са сключили в предписаната от
закона писмена форма за действителност - чл. 19, ал.1 ЗЗД,
поради което първият елемент от правопораждащия
вземането за двойния размер на задатъка фактическия
състав, е налице.
В предварителния договор и анексите съм него, страните
уговорили купувачът да престира покупната цена при
сключването на договора и анексите, като с клаузите на т.7 са придали на сумата
функциите на задатък - средство за обезщетяване на
изправната страна за вредите, които би понесла при неизпълнение на договора,
като се освободи от собственото си правно задължение, т.е. налице е и
постигнато акцесорно съглашение за обезпечаване
последиците от неизпълнение на задълженията по предварителния договор чрез
загубване, респ. връщане на задатъка в двоен размер.
Съгласно договора, отговорността на продавача за връщане на задатъка
в двоен размер може да бъде ангажирана при виновно неизпълнение на задълженията
от страна на продавача за сключване на окончателния договор в уговорения срок,
какъвто е настоящия случай.
Установено е по делото и не се спори между страните, че
върху имота, предмет на предварителния договор, е вписана възбрана, която не е
заличена, съставляващо неизпълнение от страна на продавача на задължението му
по т.5, изр.2 – да освободи имота от вещни тежести, обусловило и отказа от
страна на ищеца от договора. Доказателства за предприети действия от страна на
ответника за изпълнение на задълженията му по предварителния договор, в т.ч. и
относно сключването на окончателен не са представени, поради което съдът приема
че вина за невъзможността за сключване на окончателен договор има продавачът,
което е основание за ангажиране на отговорността му по т.7 от предварителния
договор, а именно – връщане на получената сума в двоен размер.
От представените по делото писмени доказателства се
установява, че платената по договора сума е в размер на 80 000 лева,
поради което ответникът дължи връщането й в двоен размер – 160 000 лева. При
липсата на писмени доказателства за плащане на тази сума, респ. за постигната
извънсъдебна спогодба между страните /както се твърди в отговора на ИМ/, искът
следва да бъде уважен до този размер.
Неоснователни са доводите на ответника за погасяване по
давност на правото да се претендира дадения по него задатък.
Твърденията в тази насока са относно началото на давностния
срок, който според ответника е 31.03.2015г. – крайният срок, в който е следвало
да бъде заличена наложената възбрана. Тези доводи не могат да бъдат споделени.
Правото
да се иска обявяване за окончателен на предварителния договор за прехвърляне на
вещни права, както и правото да се развали такъв предварителен договор, се
пораждат от неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли
собствеността. От момента на неизпълнението за купувача се пораждат и двете
права - както да иска обявяване на предварителния договор за окончателен чрез
предявяване на конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, така и да развали извънсъдебно договора. Когато в
предварителния договор е уговорен срок за сключване на окончателния договор,
както е в случая, тези потестативни права възникват с
изтичането на уговорения срок. Правото да се сключи окончателен договор се
погасява на основание чл. 110, ал.
1 ЗЗД с изтичане на петгодишен срок, а правото на разваляне на
договора се погасява, съгласно чл. 87, ал. 5 ЗЗД, също в петгодишен срок. Когато е уговорен срок за сключване на
окончателния договор, срокът на погасителната давност
започва да тече от настъпването/изтичането му – чл. 114, ал.
1 ЗЗД. От този момент купувачът по предварителния договор може да
упражни по негов избор предоставените му от закона права – да предяви иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД или да развали договора и да претендира връщане на даденото,
респ. когато е уговорен задатък – да иска задатъка в двоен размер.
В
случая в предварителния договор и анексите към него е уговорен срок за
сключване на окончателен договор до 25.09.2015 г. От тази дата до подаване на
исковата молба в съда на 29.10.2020 г., с която е предявен искът по чл.93, ал.2
от ЗЗД, петгодишен давностен
срок не е изтекъл с оглед разпоредбата на чл.3 от 2 от Закона за мерките и
действията по време на извънредното положение, обявено с решение на НС от
13.03.2020г.и за преодоляване на последиците, поради което предявеният иск с
правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД е основателен до посочения по-горе размер.
По разноските
При този изход на делото, на основание чл.78, ал.1 и ал.3 от ГПК страните имат право на разноски.
Ищецът е извършили разходи в размер на 6
800 лева – заплатени ДТ, от които се присъждат 6 400 лева, съразмерно на
уважената част от исковете.
Ответникът е извършил разходи в размер на
6 000 лева – заплатено адвокатско възнаграждение, от които се присаждат 352.94
лева, съразмерно на отхвърлената част от иска.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА И. – 2000 ООД, ЕИК*********,
седалище и адрес на управление ***,
да заплати на П.И.Ц., ЕГН **********,
от гр.София,ж.к.*********сумата 160 000 лева – дължима по т.7
предварителен договор за покупко - продажба на
недвижим имот от 26.02.2015г., както и 6 400 лева - разноски по делото.
ОСЪЖДА П.И.Ц.,
ЕГН **********, от гр.София,ж.к.*********да заплати на И. – 2000 ООД, ЕИК*********, седалище и адрес на управление ***,
сумата 352.94 лева – разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: