№ 184
гр. Варна, 16.10.2024 г.
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Милен П. Славов
Членове:Петя Ив. Петрова
Мария Кр. Маринова
при участието на секретаря Олга Ст. Желязкова
Сложи за разглеждане докладваното от Милен П. Славов Въззивно
гражданско дело № 20243000500363 по описа за 2024 година.
На именното повикване в 09:50 часа се явиха:
Въззивниците Т. Я. П. и Г. Я. С., редовно призовани, явяват се лично.
Въззиваемата А. Й. М., редовно призована, явява се лично.
Въззиваемият Г. Х. Г., редовно призован, не се явява, не се
представлява.
Вещото лице инж. Т. Х. О., редовно призовано, се явява лично.
ВЪЗЗИВНИКЪТ П.А: Да се даде ход на делото.
ВЪЗЗИВНИКЪТ П.: Да се даде ход на делото.
ВЪЗЗИВАЕМИЯТ Г.А: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото,
поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
СЪДЪТ докладва постъпила на 16.09.2024г. молба от Т. П. и Г. П.а, в
която се посочва, че действителната дата на договора за бъдещ групов строеж,
заверен на 28.02.1961г. от нотариус Ст., е 28.02.1961г. и се отправя искане да
1
бъде допусната поправка на тази техническа грешка в определението от
разпоредително заседание № 483/02.08.2024г. Към молбата са приложени:
договор от 28.02.1961г. за бъдещ групов строеж, както и препис-извлечение от
същия, който е датиран като 08.02.1961г.
ВЪЗЗИВНИКЪТ П.А: Нямаме други възражения по доклада, само по
отношение на датата на договора на трите места, които сме посочили.
ВЪЗЗИВАЕМИЯТ Г.А: Документите, които са приложени към тази
молба, тези два договора, са представени от въззивниците на първа инстанция
във второто съдебно заседание. Нямам възражения относно датата на
договора - 28.02.1961г.
СЪДЪТ ИЗВЪРШВА доклад съобразно определение от
разпоредително заседание № 483/02.08.2024г. Намира, че в същото е
допусната очевидна фактическа грешка при цитиране на датата на договора за
бъдещ групов строеж, заверен на 28.02.1961г. от нотариус Ст. Ст., като същата
е в действителност е 28.02.1961г., а не посочената в определението на съда
08.02.1961., поради това и съдът:
О П Р Е Д Е Л И:
ДОПУСКА поправка на очевидна фактическа грешка в определението
№ 483/02.08.2024г., като датата на договора за бъдещ групов строеж се чете
„28.02.1961г.“, вместо посочената дата „08.02.1961г.“
Настоящото производство е образувано по въззивна жалба на Т. Я. П. и
Г. Я. С., и двамата от гр. Варна, против решение № 223/06.03.24г. по гр.д. №
1333/23г. на ВОС, с което двамата въззивници са осъдени да заплатят
солидарно на А. Й. М. сумата от 32 247.50лв. и солидарно на Г. Х. Г. сумата от
32 247.50лв., представляващи по 1/2 част от общата сума от 64 495 лв.,
съставляваща средния пазарен месечен наем на имотите, предмет на
обезпечението, считано за периода от 31.01.2018г. (датата, определена за въвод
във владение) до завеждане на исковата молба в съда – 23.06.2023г.,
представляваща обезщетение за причинените на ищците имуществени вреди
(пропуснати ползи), вследствие наложената обезпечителна мярка с
Определение № 3317/21.12.2017г. по ч.гр.д.№ 2769/2017г. по описа на ВОС, а
именно: „СПИРАНЕ НА ИЗПЪЛНЕНИЕТО по ИД №20137110400256, по
описа на ЧСИ Д. П.-Я., с район на действие Варненски окръжен съд, вписана
под №711 в Камарата на ЧСИ, по отношение на предстоящ въвод във
владение, въз основа на постановление за възлагане с изх.
№50540/20.12.2016г. на ЧСИ Д. П.-Я., на основание чл. 403 ал. 1 от ГПК; и
въззивниците са осъдени да заплатят на А. Й. М. и Г. Х. Г. сумата от 3 130 лв.,
представляваща сторени разноски по делото, на основание чл. 78 ал. 1 от ГПК.
Излага се, че решението е недопустимо и се претендира неговото обезсилване
и прекратяване на делото, евентуално – незаконосъобразно и се претендира
2
отмяната му и отхвърляне на предявените искове. Основанията за
недопустимост на решението се състоят в това, че искът е недопустим и съдът
се е произнесъл свръх петитум. Счита се, че съдът недопустимо е променил
предмета на делото и е присъдил нещо друго от претендираното от ищците с
първоначалната им искова молба и в границите до определените в тях размери
на претендираните обезщетения за всеки от описаните три обекта. Освен това
претенция за вреди на осн. чл. 403, ал. 1 от ГПК е могла да се реализира само
от А. М., която е била легитимирана да иска въвод във владение на
възложените й на публичната продан имоти, а не и нейният съпруг, който не е
бил страна в обезпечителното производство и не е обжалвал определението за
налагане на обезпечителната мярка. Не е бил спазен и крайният срок за
предявяване на иска по чл. 403, ал. 1 от ГПК, изтекъл на 23.05.23г., тъй като
искът, по който се е произнесъл първоинстанционният съд, се счита за
предявен от момента на извършеното изменение на 18.07.23г., а не от подаване
на първоначалната искова молба. Неправилността на обжалвания акт се
претендира на основание допуснати от съда нарушения на
съдопроизводствените правила, свързани с преценката на приетото по делото
заключение на СИЕ. На първо място се сочи, че заключението е изготвено от
лице, което не е регистрирано в съответния регистър на лицата, притежаващи
определена професия, правоспособност и квалификация, съобразно чл. 7, ал.
2, т. 5 от Наредба № Н-1/14.02.23г. на МП – в случая в регистъра на Камарата
на независимите оценители в България (КНОБ). Освен това заключението не
се базира на достоверни и проверени данни и доказателства за реализирани
сделки на подобен тип имоти по местоположение, строителство и др. – въз
основа на вписани в СВ-Варна договори за наем на имоти с подобни
характеристики и местоположение. Отделно от това необосновано в с.з.
вещото лице е посочило, че дадените размери на средни месечни пазарни
наеми за гаража са били изчислени от компютъра за ½ ид.ч. от целия гараж,
поради което е удвоило посочените в заключението наемни цени (от 90 лв. на
180 лв. за 2023г. и от 83 лв. на 166 лв. за предходната част от процесния
период). Отделно от това са били допуснати и технически грешки при
пресмятанията, така че средният пазарен наем за 11 месеца да е по-висок като
сбор от средния пазарен наем за 12 месеца, при една и съща средномесечна
пазарна цена. Съдът не е приел като доказателства разпечатки на данни от
информационни сайтове относно наемни цени за отдаването на сходни имоти
в гр. Варна, представени от ответниците, въпреки, че вещото лице се е
позовало на същата информация за изготвяне на заключението си, без да я
представя по делото. От тези разпечатки ответниците извличат информация за
много по-ниски размери на наемните цени. Отделно от горното вещото лице
не е съобразило и не е изпълнило точно задачата си да вземе предвид
възложения на ищцата недвижим имот относно ½ ид.ч. от приземния етаж
(избени помещения), който целият е с площ от 109 кв.м., но съгласно делбен
протокол, вписан в СВ при ВРС от 21.11.80г. Според този протокол площта,
разпределена за ползване на собствениците на втория етаж е само 25 кв.м.
(една стая с антре), а не ½ от 109 кв.м. В тази връзка съдът неправилно е
оставил без уважение искането на ответниците да се приемат като
3
доказателства Договор за групов строеж от 28.02.1961г., вписан в СВ при ВРС
на 21.11.80г. и НА №195/1984г., които отразяват горното обстоятелство.
Отправя се искане за приемане като доказателства и на тези документи. Въз
основа на изложеното се отправя искане да се допусне изготвянето на нова
СИЕ, в която средномесечният пазарен наем на имотите, предмет на
обезпечението, да бъде определен въз основа на вписани договори за наем за
периода от 31.01.18г. до 23.06.23г. Наведени са оплаквания, че съдът е
присъдил обезщетение за пропуснати ползи за ищците за процесния период от
неизползването на описаните имоти, за които обаче не са били представени
доказателства, че са били заплатени със законни доходи към 20.12.16г. Наред с
това по делото са били събрани доказателства, че при налагането на
обезпечението въззивниците не са злоупотребили с права. Напротив, по
делото било установено, че именно настоящите ищци са имали
противоправно поведение. Отправено е искане за присъждане на разноските
по делото.
В предвидения срок е депозиран отговор на въззивната жалба от
насрещните страни А. Й. М. и Г. Х. Г., с който същата е оспорена като
неоснователна. Счита се, че решението е допустимо, тъй като не е било
налице изменение на основание и петитум на исковата молба, а отстраняване
на нейните нередовности. Счита се, че не е необходимо за легитимацията на
ищеца по иска по чл. 403, ал. 1 от ГПК да е бил конституиран като ответник в
обезпечителното производство, тъй като и неговата сфера е била засегната от
обезпечението. Освен това настоящият ищец Г. Г. е бил ответник по
предявения обезпечен иск, а е бил посочен като ответник и в молбата за
обезпечение на бъдещия иск. Твърди се, че ищците са спазили и едномесечния
срок по чл. 403, ал. 2 от ГПК за подаване на настоящия иск, тъй като молбата
им е била връчена на 26.05.23г., а искът е бил предявен на 23.06.23г. Счита се,
че след като ответниците не са поискали назначаването на повторна
експертиза, то и настоящото искане се явява неоснователно. Правилен се
счита отказът на първоинстанционния съд да приеме като доказателства
представените и с въззивната жалба документи, тъй като е бил настъпил
преклузивния срок за тяхното представяне и приемане (представени били едва
във второто с.з. по делото). Допълва се, че нито в ипотечния акт, нито в
постановлението за възлагане на имотите е било посочено, че ищцата
придобива по-малко от ½ ид.ч. от избеното помещение. Поради всичко това се
считат за неоснователни всички доказателствени искания на въззивниците и
се претендира решението да бъде потвърдено.
Въззивната жалба е редовна и подадена в срок, от страни с правен
интерес от обжалването на обжалваем съдебен акт, поради което е допустима.
С цитираното определение от разпоредително заседание са:
- приети и приложени по делото като доказателства по делото
представените с въззивната жалба заверени копия на договор от 28.02.1961г.,
вписан в СВ при ВРС на 21.11.80г. и НА № 195/12.10.1984г. на ВН;
- оставено е без уважение искането на въззивниците за приемането като
доказателства по делото на разпечатки от сайта imoti.net към посочените дати,
4
както и коригирана таблица на вещото лице, представена в с.з. на 08.02.24г.
пред ВОС; назначена е съдебно-техническа експертиза.
ВЪЗЗИВНИКЪТ П.А: Представяме документите с молбата от
16.09.2024г., за да видите, че има техническа грешка, за да ви докажем с това
по-четливо копие, от което да е видно, че датата на договора е 28.02.1961г.
ВЪЗЗИВАЕМИЯТ Г.А: Нямам възражение за приeмане на по-четливи
копия от представените с молбата от 16.09.2024г. документи.
СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА И ПРИЛАГА към материалите на въззивното производство
представените с молба от 16.09.2024г., от въззивниците Т. П. и Г. П.а нови
копия на договор от 28.02.1961г. за бъдещ групов строеж, както и препис-
извлечение от същия, който е датиран като 08.02.1961г.
ВЪЗЗИВНИКЪТ П.А: Поддържаме подадената въззивна жалба изцяло.
Оспорваме отговора.
Имаме доказателствени искания. Представяме и молим да приемете
списък с разноски.
Представяме и молим да приемете, и приложите като доказателство по
делото заверено копие от влязло в сила решение 1438/17.12.2023г. по гр. д. №
2331/2023г. на ВОС, І състав.
Молим, да бъде изискан и приложен към делото договор от 24.07.2023г.
за разпределение правото на ползване върху таванското помещение и
сутеренния етаж, сключен между А. Й. М. - Г.а и Г. Ат. Х., който се намира в
съдържанието на изп. д. № 256/2013г. на ЧСИ Д. П. – Я., рег. № 711, гр. Варна,
който е пряко относим към предмета на делото, и оценяваните имоти, описани
в постановлението за възлагане. В тази връзка държим да отбележим, че по
цитираното изп. дело са подадени молба № 29623/25.09.2023г. и молба
31631/09.10.2023г., с конкретно искане за получаване на копие от сключения
договор от 24.07.2023г., нотариално заверен, за разпределение правото на
ползване върху таванското помещение и сутеренния етаж, но копие от него не
ни беше представено. За потвърждение представям копия от тези 2 молби, за
да докажа, че сме искали този договор за разпределение правото на ползване,
но не ни беше предоставен от ЧСИ Петрова. В този договор, освен че ищците
са се уговорили да ползват нещо по-малко спрямо това, което претендират за
обезщетение, както и е договорено по отношение на статута и по отношение
на ползването, искам да видя как са се произнесли по отношение на статута на
тези 2 помещения, как са ги приели, т.е какво е съдържанието на договора. Т.е
5
твърдим, че има такъв договор, но не знаем неговото съдържание, затова моля
да се приеме решението, в което е упоменато, че има такива данни.
ВЪЗЗИВАЕМИЯТ Г.А: Поддържам подадения отговор на жалбата.
Във връзка с възражението на въззивниците, че първоинстанционният
съд се е произнесъл свръх-петитум правя следното уточнение: посочените в
уточняващата молба вх.№ 18039/18.07.2023г. суми за всеки имот поотделно са
на приблизителна и обобщена стойност, не сме посочвали за кой период каква
е била стойността на всеки от имотите. Освен това сме посочили и обща сума
от обща месечна наемна вноска като съвкупност за всички имоти, затова
именно сме искали експертиза, за да може да се установи за кой период каква
е била месечната наемна вноска за всеки от имотите. Това, което сме
претендирали е за вреди на обща стойност 68 250 лв., а с оглед изменението на
иска на първа инстанция - на стойност 64 995 лв. Това е по допълнението към
отговора.
Поддържам възражението за приемането на тези документи, които бяха
представени по-рано, както и възразявам за приемането на това решение,
представено в днешно с.з.
Възразявам по твърдението на въззивниците, че реално са били
собственици на по-малка от ½ идеална част от избите, първо, че това
възражение е било преклудирано, тъй като те са могли да направят това още в
отговора на исковата молба или в първото заседание. Тъй като в самата искова
молба е посочено, че претендираме обезпечение за имотите, посочени в
постановлението за възлагане, което включва и 1/2 идеална част от избите.
Освен че има преклузия, считам, че документите, които представят, конкретно
договора за бъдещ групов строеж, не представлява окончателен договор за
разпределение на обектите в груповия строеж, а е предварителен договор. В
самия договор е посочено, че се касае за едно предварително разпределение на
обекти от бъдещата сграда, цитирам: „във връзка с бъдещ групов строеж“
както е записано в този договор, който по-рано уточнихме. Това не
представлява окончателен договор за разпределение и за да бъде такъв трябва
да има нотариална форма, той няма такава форма. Това е предварителен
договор и съответно собствениците на обекти в жилищната сграда са
собственици на съответните идеални части от общите части на сградата, на
които лежат.
Моля също да имате предвид, че в нотариалния акт за замяна от 1993г., с
който въззивниците придобиват имотите, не е уточнено какви идеални части
от сградата придобиват, нито има препратка към този договор за групов
строеж, който е цитиран. Уточнението, че те притежават именно ½ идеална
част от общите части на сградата, включително изба, е направено по почин на
самите въззивници с нотариален акт за поправка и допълнение от 2009г., с
който самите въззивници са се явили при нотариус, за да допълнят
нотариалния си акт за собственост с уточнението, че разполагат именно с ½
идеална част от изба и ½ идеална част от тавана. Това описание е прието в
нотариалния акт за договорна ипотека на имотите само два месеца по-късно,
6
впоследствие е възприето от съдебния изпълнител при описа, оценката и
публичната продан на тези имоти през 2013г., като вещото лице по
изпълнителното дело е оценило именно ½ ид. част от избата, съответно ние
като купувачи сме платили ½ ид. част от избата. Не на последно място,
обезпечителната заповед за спиране на въвода във владение, в нея също е
посочено, че се спира въводът за ½ ид. част от избата, тогава въззивниците не
са възразили, че всъщност притежават по-малко от това и в продължение на 7
години възпрепятстваха въвода и за останалата част.
В случай, че сте приели както разбрах, тези два договора, бих искала да
приемете и тези два нотариални акта, които цитирах по-рано във връзка с
документите за собственост, които цитирах по-рано - договора за замяна и
договора за поправка на нотариалния акт от 2009г., които Ви представям. Не
съм ги представила в първа инстанция, защото не бяха приети договорите за
групов строеж и в тази връзка нямаше смисъл да ги представям.
Във връзка с това, което току-що обясних, считам, че тези документи,
които сега се представят, с които се твърди, че има договор за разпределение
на правото на ползване на общи части на сградата, не следва да бъдат приети и
нямат никаква връзка, защото в документа говорим за собственост. Както
уточнихме по-рано, това дали ние не възразяваме за това, че те са владяли
една част, по-малка част от избата, не го спорим това, но това се е
осъществило във връзка с уговорка между тях и собствениците на първия
етаж, като тази уговорка е включвала това, че въззивниците са имали право да
ползват целия таван. Това обстоятелство не може да бъде оспорено от
страните, тъй като в момента има висящо производство пред Районен съд, то
всъщност приключи, но подлежи на обжалване, което е за давностно владение
от тяхна страна на останалата ½ от тавана по давност, т.е те са владяли целия
таван, а в същото време са се споразумяли със собствениците на първия етаж
да ползват само една стая от избата. Това обаче е само договорка между тях и
няма нищо общо със собствеността, защото тази уговорка може да бъде
променена във всеки един момент. И ние като собственици на ½ от избата, и
те като собственици на ½ от тавана във всеки един момент може да бъде
променена тази уговорка. Това дали в момента има някакъв договор за
разпределение правото на ползване или няма, не касае собствеността и какво
ние бихме могли да получим като обезщетение, като наем за периода, в който
те са ползвали имота.
ВЪЗЗИВНИКЪТ П.А: От доказателствата, които госпожата
представи, е видно, че 1993г. се закупува имот, а той е построен, видно от
договорите, представени с нашата молба, през 1961г. е разпределено. От
протокола на първоинстанционния съд е видно, че не сме оспорили това, че
сме собственици на ½ от сутеренния етаж, но ползваме само, така ни е
предадено от построяването, е построена така сградата, че от този вход се
ползва само тази част и няма как наем да се получи за тази малка част
съобразно този договор, въз основа на който са и съставени тези нотариални
актове, повече от тази част, преди нас 30 години от построяването на сградата,
7
така е построена и така сме ги придобили ние.
ВЪЗЗИВАЕМИЯТ Г.А: Моля да уточним какво претендират
въззивниците - че са собственици на по-малко от ½ или че са владяли по-малко
от ½, защото има значение?
ВЪЗЗИВНИКЪТ П.А: Собственици сме на ½ ид. част, но сме ползвали
по-малка част, съобразно разпределението.
СЪДЪТ намира, че отправеното от въззивниците искане за събиране
като доказателство, чрез изискване от изп.д. № 256/2013г. по описа на ЧСИ Д.
П. – Я., на договор от 24.07.2023г., сключен между ищцата и съсобственика Х.
за разпределение на правото на ползване върху таванското помещение, се
явява неотносим към предмета на спора предвид процесния период, за който
по настоящото дело се претендира присъждането на обезщетение – крайният
срок е до подаването на исковата молба, което е станало на 23.06.2023г.
Представените от въззиваемите заверени копия на нотариален акт
№ 162/12.03.1993г. на Варненски нотариус и нотариален акт за поправка и
допълване на нотариален акт № 43/12.08.2009г. на нотариус Ш., са относими и
допустими доказателства, имайки предвид приемането от настоящата
инстанция на договора за групов строеж от 1961г., поради което и
О П Р Е Д Е Л И:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на въззивниците за изискване на
договор за разпределение на правото на ползване върху таванско помещение
от 24.07.2023г., приложен към изп. дело № 256/2013г. по описа на ЧСИ Д. П. –
Я..
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателства представените от
въззиваемите в днешно съдебно заседание заверени копия на писмени
документи: нотариален акт за замяна на недвижими имоти № 162, том VІІ,
дело № */12.03.1993г. на Варненски нотариус; нотариален акт за поправка и
допълване на нотариален акт № 43, том ІV, рег.№ 7456, дело № */12.08.2009г.
на нотариус Ш., вписан в Служба по вписвания – Варна с вх.рег.№
15849/12.08.2009г., акт № 41, том ХLV, дело № */2009г.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на самостоятелно обжалване.
СЪДЪТ докладва, че вещото лице е депозирало, в срока по чл. 199 от
ГПК, заключение вх. № 7204/08.10.2024г. по назначената съдебно –
техническа експертиза. С допълнителна молба от 09.10.2024г. са приложени
към заключението и снимков материал от датата на огледа, както и декларация
за действително направените разходи.
8
ВЪЗЗИВНИКЪТ П.А: Нямаме възражения за изслушване на вещото
лице.
ВЪЗЗИВАЕМИЯТ Г.А: Нямам възражения за изслушване на вещото
лице.
СЪДЪТ ПРИСТЪПИ към снемане самоличността и изслушване на
вещото лице:
ВЕЩОТО ЛИЦЕ Т. Х. О. – * г., български гражданин, женен,
неосъждан, без дела и родство със страните по делото. Съдът предупреди
вещото лице за наказателната отговорност по чл. 291 НК, същото обещава да
даде вярно и безпристрастно заключение.
ВЕЩО ЛИЦЕ О.: Поддържам представеното заключение.
НА ВЪПРОС НА СЪДА
В. Л. О.: Снимковият материал е изготвен по време на огледа, извършен
в присъствие на двете страни.
ВЪЗЗИВНИКЪТ П.А: Оспорвам заключението на вещото лице. Моля,
съдът да не приема заключението по съдебно-техническата експертиза и да
върне същата за доокомплектоване, дообработка и поправка. В случая вещото
лице е допуснало технически грешки при изчисляване и определяне на
индивидуалния коефициент за оценявания обект. На стр. 5 е посочен
коефициент 0.805 и изчислен по този начин при по-прецизно изчисляване на
данните от таблицата в приложение 1, коефициентът не е 0.805. Т.е има
грешка в изчисленията, коефициентът следва да бъде 0.7685. Подробно съм
направила изчисления и се стига до разлика само заради този коефициент в
размер на 1 812.00 лв.
Тук данните, с които е определял и изчислявал наемите, са взети в края
на всеки период, не както е направил за гаража, а би следвало да вземе и
данните в начало на периода или средния наем, и тогава разликата се явява в
размер на 5 159.00 лв., ако се вземе в началото на периода.
Тази стойност, този коефициент вещото лице го определя по таблицата в
приложение 1, там са дадени аналози. Коефициентът се определя на базата на
6 аналога, които е дал, всеки със своята тежест на аналога. Т.е процентът не е
5.07, а се получава 4.84. Тази стойност от 4.84 се извежда именно от тази
таблица – приложение 1. При обработка на всички данни на всеки един аналог
в последната колона се получава 0.92, а следва да е 0.86 първият аналог. При
втория аналог е 0.61, при 3-тия – 0.46, при 4-тия – 0.86, при 5-тия – 0.88, при 6
е 1.17. Сборът от всички тези 6, които посочих преди малко, е 4.84.
В. Л. О.: Това са „Excel“-таблици и смятам, че не би следвало да имам
9
грешка, как се е получило не знам.
ВЪЗЗИВНИКЪТ П.А: Посочената баня като втора баня и снимка, тя е
направена след въвода във владение и кухненски бокс е превърнат в баня-
тоалетна.
В. Л. О.: Това е към момента на огледа.
ВЪЗЗИВНИКЪТ П.А: Съгласих се. Моля, да се даде възможност на
вещото лице да направи преизчисления, както и за гаража. Моля, вещото лице
при корекциите в изчисленията, които следва да направи, да вземе месечният
наем не само в края на периода. Освен това, което посочих като грешка се
получават много по-големи отклонения. Т.е вземаме един период 2019г или
2020г., няма значение, от 01.01.2020г., докато при гаража вещото лице е
съобразило и е започнало да изчислява средната пазарна цена за квадратен
метър за целия срок и се е опитало да изчисли, то за апартамента взема само в
края на периода цената, която е най-висока, т.е ако една права е растяща,
трябва да се вземе началният и крайният период и така да се определи
средната пазарна цена. А вещото лице при определяне на тези цени, които
водят до изчисленията на средния пазарен месечен наем, е взело само
крайната цена и то е видно от самото заключение.
НА ВЪПРОС НА ВЪЗЗИВНИКА П.А: Вярно ли е, че за отделните
периоди на календарните години от процесния период сте вземали само
наемната цена в края на годината, а не средната пазарна цена за цялата
календарна година?
В. Л. О.: Не е вярно. Тези цени са взети с интерполиране като средни
пазарни цени, говорим за гаража специално, тъй като там е по графика. Това е
за цялата 2018г., за цялата 2019г., до дата 31-ви. Задавам като задание 2018г.,
това ми дава от 01.01.2018г. до 31.12.2018г. и за да удостоверя, че това е
относимо към въпросната година, аз копирам този ред, който е от сайта и там
излиза крайната дата, задавам 2018г., така излиза на разпечатката, но това е за
цялата съответна календарна година и това са средните стойности, не само
към 31.12 на съответната година.
ВЪЗЗИВНИКЪТ П.А: Трябва да се влезе в сайта и да се види. Когато се
зададе 2018г. излизат всички справки, които са правени от 31.12, от 28.11 за
тази година, трябва да влезете, за да го видите. Има, да речем 10 или 12 за
всеки месец такива справки, и когато изберете тази справка, ще видите към
този месец или към тази дата, винаги има за 2018 г. посочени минимум 10
дати през цялата година, започвайки от януари месец, стигайки до 12-ти
месец. Забелязах, че вещото лице взема винаги първата дата, която е последна
фактически за годината. Твърдим нещо различно от това, което казва вещото
лице. Той взема по първата справка, която е последна за годината и там са
дадени най-високите стойности, ако вземе последната дата, която излиза за
2018г. на колонката, ще излезе точно това, което казах.
В. Л. О.: Възможно е по Вашата статистика и така да излиза, но тези
сайтове, затова ползваме тяхната статистика, за всеки месец има поне по 4
10
данни за определени дати, но аз не вземам януари и февруари да ги
осреднявам, а вземам това, което сайтът е постигнал средно за годината.
ВЪЗЗИВНИКЪТ П.А: Твърдя, че това не е средно за годината и
представям справка като доказателство, където пише, че има други данни от
януари месец, които са различни. Трябва да се влезе в този сайт, за да се види
и е достатъчно да се вземе за януари месец и за декември месец, и да се
осредни. За всяка година има конкретни дати. За всеки месец, ако се насложат
данните и да се съпоставят със средната посочена годишна стойност в сайта
има разлика, разбира се.
СЪДЪТ ВРЪЩА на въззивника П.а представена разпечатка за отделни
дати на месец януари 2019г. от посочен сайт.
ВЪЗЗИВНИКЪТ П.А: За гаража по същия начин - в приложение 2 е
направена грешка и при определяне на коефициента, и при получаването на
цената, която е посочена в таблицата. Същите грешки са допуснати в
таблицата, коефициентът също е 4.75, а не 4.92 по подобие на казаното вече за
апартамента.
НА ВЪПРОС НА ВЪЗЗИВНИКА П.А: Посочените аналози в
таблиците в приложение 1 и приложение 2 за реално извършени сделки ли са
или само оферирани?
В. Л. О.: Това са оферирани и затова съм приложил коригиращ
коефициент 0.95, за да приравня тези цени към реалния пазар. Да поясня, че в
Служба по вписвания данни за наеми няма, имаме само за продажба, така че
няма откъде да се вземат. Списание „Варненски имоти“, което беше
специализирано, преустанови своята дейност. За 2019г. вече нямаме такова
списание, затова прибягвам до тези коефициенти.
НА ВЪПРОС НА ВЪЗЗИВНИКА П.А: Откъде взехте графиките?
В. Л. О.: От imoti.net. Тези първите данни за апартамента са взети от
imot.bg, а графиките - от imoti.net.
НА ВЪПРОС НА ВЪЗЗИВНИКА П.А: Посочените райони, за които са
аналозите, са отдалечени по местоположение от оценяваните обекти?!
В. Л. О.: Затова съм посочил коригиращи коефициенти, за да ги отсея,
така че да бъде конкретно за имота, тъй като ние не можем да намерим
идентични напълно имоти като база за сравнение.
ВЪЗЗИВНИКЪТ П.А: Снимка на гаража не видях. Всъщност, ето има
снимка на гаража - снимка № 12.
НА ВЪПРОС НА ВЪЗЗИВНИКА П.А: Дали графиките дават
обективна информация за реално извършени сделки за гаража и паркоместа в
района?
В. Л. О.: Това е статистиката на специализираните сайтове, те са
11
направили натрупвания от всички оферти, с които са разполагали през
годините и на тяхна основа са съставени тези графики. Няма доказателства да
се разколебават така изнесените данни от сайтовете. Това са общодостъпни
сайтове и всеки може да провери това, което е публикувано в тях.
НА ВЪПРОС НА ВЪЗЗИВНИКА П.А: Това се оферирани имоти
категорично, не са реални сделки?
В. Л. О.: Това са офертни цени, не са реални сделки.
ВЪЗЗИВНИКЪТ П.А: Нямам други въпроси към вещото лице.
НА ВЪПРОСИ НА ВЪЗЗИВАЕМИЯ Г.А: В оценките навсякъде,
където пише таван и изба дали се отнася за ½ таван и ½ изба?
В. Л. О.: Да. Изчислил съм цялата стойност, а след това в таблицата за ½
и след това за избата има два варианта.
ВЪЗЗИВАЕМИЯТ Г.А: Моля да се приеме експертизата. Нямам други
въпроси към вещото лице.
СЪДЪТ намира, че вещото лице е изпълнило задачата си, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИОБЩАВА към доказателствения материал
заключение вх. № 7204/08.10.2024г. на вещото лице по назначената съдебно –
техническа експертиза.
Съобразно представената справка-декларация от вещото лице
ОПРЕДЕЛЯ окончателно възнаграждение в размер на 500.00 лв. (петстотин
лева), за което беше издаден и връчен на вещото лице разходен касов ордер в
размер на внесения депозит от 500.00 лв. (петстотин лева).
ВЪЗЗИВНИКЪТ П.А: Исках вещото лице да коригира допуснатите
изчислителни грешки в тази експертиза, нямам искане за нова експертиза.
Разликите са чувствителни, стига се до огромни суми.
СЪДЪТ намира, че оспорването беше съсредоточено в следните
насоки: първо - относно наличието на технически грешки при извеждане на
съставни части от коефициентите за апартамента и гаража; второ - че данните
не са за реално сключени сделки; трето - че използваните данни са за
отдалечени спрямо процесните имоти като местонахождение други обекти;
четвърто - относно достоверността на използваните графични данни и
данните относно средните пазарни цени на годишна база.
Съдът, изхождайки от отговорите на вещото лице, че: за съответните
12
изчисления са приложени коригиращи коефициенти, които да придадат
конкретност на изчислението за процесните обекти, така че да се преодолее
разликата като местонахождение; че изчислението е направено с помощта на
Excel-таблици и се поддържа изчисленията да са верни, както и че данните,
извлечени от съответните сайтове, касаят средногодишни пазарни цени, а не
към дата 31-ви декември на съответната календарна година, намира, че не
следва да се дава нова възможност на вещото лице да извършва изчисления.
Съдът е в състояние да извърши самостоятелно аритметично изчисление,
каквото и самата страна е направила, и при наличие на допусната
аритметична грешка при изчислението - ще бъде извършено съответно
преценяване на заключението на вещото лице. Другите възражения съдът
намира, че не изискват назначаването на повторна или допълнителна
експертиза.
По тези съображения, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на въззивниците за даване на
възможност на вещото лице да извърши ново изчисление на данните.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на самостоятелно обжалване.
ВЪЗЗИВНИКЪТ П.А: Нямаме други искания по доказателствата.
ВЪЗЗИВАЕМИЯТ Г.А: Нямам други доказателствени искания.
Нямам възражения по списъка на разноски на насрещната страна.
СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА И ПРИЛАГА списъка на направените разноски,
представен от въззивниците.
СЪДЪТ намира делото за изяснено от фактическа страна, поради
което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА УСТНИТЕ СЪСТЕЗАНИЯ
ВЪЗЗИВНИКЪТ П.А: Уважаеми апелативни съдии, моля да уважите
въззивната жалба в нейната цялост и пълнота, като молим да отмените
решение № 223/06.03.2024г. по гр.д. № 1333/2023г. на Варненски окръжен съд,
като считаме, че същото е постановено в нарушение на материалния закон,
13
както и при допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените
правила, изложени подробно във въззивната жалба.
Вещото лице не разполага с достатъчно информация, поради което и
не е посочило в заключението достатъчно информация за реализирани сделки
на подобен тип имоти по местоположение, вид, строителство и типове имоти.
Посочените в заключението аналози не са наети имоти, реални сделки, а само
оферирани. Офертите не са проверени, не е извършен оглед на аналозите и
проверка на документацията за достоверност. Вещото лице не е приложило
към съдебно – техническата експертиза нито един документ - ставаше въпрос
за договори, евентуално и снимков материал. Запознах се вече, приложил е
снимков материал. В тази връзка, молим съдът да не приеме заключението на
вещото лице, а то вече е прието, защото възниква съмнение за неговата
правилност, тъй като има неясни моменти и недостатъчно коректно
определени корекции от 0.95 на имоти, които са в „Конфуто“, „Възраждане“ и
т. н., която корекция е много малка на имотите, за да може да даде, от нея да се
извлекат такива данни, че да послужат за определянето на цената на
апартамент и гараж, в случая. Още повече, че в експертизата е видно как са
взети имоти, които са обзаведени дори и с техника, а в случая имота по
снимки, които трябваше да бъдат предоставени от изпълнителното дело, и от
въвода, е видно, че имотът е оставен без техника, климатици, уреди,
обзавеждане и т.н. Т.е. не може да се сравни един обзаведен с необзаведен
имот с техника. Молим Ви за решение в този смисъл.
Молим, да ни бъде дадена възможност за писмена защита, за да
можем да изразим в пълен обем позицията си. Молим да ни бъдат присъдени
направените разноски.
ВЪЗЗИВАЕМИЯТ Г.А: Уважаеми апелативни съдии, молим да
отхвърлите жалбата като неоснователна и недоказана. Молим да приемете
първия вариант от експертизата и в тази връзка да постановите решение, с
което да потвърдите изцяло първоинстанционното решение. Моля за писмени
бележки.
ВЪЗЗИВНИКЪТ П.: Аз се придържам към казаното от Г. П.а.
СЪДЪТ ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на страните да депозират в писмен
вид съображенията си по съществото на спора в срок до 23.10.2024г.
включително.
СЪДЪТ счете делото за изяснено от фактическа страна и правна
страна, и обяви, че ще се произнесе с решение в законния срок.
Протоколът е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 10:56
часа.
14
Председател: _______________________
Секретар: _______________________
15