Р Е Ш Е Н
И Е
гр. София, 09.05.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-1 състав, в публичното заседание на шестнадесети октомври през две хиляди и осемнадесета година, в състав:
СЪДИЯ: Екатерина Стоева
при секретаря Весела Станчева
разгледа гр.д. № 9960 по описа за
2016г. на съда и за да се произнесе взе предвид следното:
Предмет на производството са
предявени от В.С.Д. против А.К.В., представлявана от настойника В.Д.Д., обективно съединени осъдителни искове за сумата
35 000 евро на основание чл.34 ЗЗД вр. чл.55,
ал.1, пр.3 ЗЗД, представляваща продажна цена по унищожен договор за покупко-продажба
на недвижим имот; сумата от 14 603 евро на основание чл.86 ЗЗД,
представляваща лихва за забава за периода 15.06.2012г.-05.08.2016г.; сумата
40552.54лв. на основани чл.72 ЗС, представляваща стойността на извършени в
имота подобрения в периода м.06.-м.09.2012г. и сумата 15 500лв. на
основание чл.86 ЗЗД, представляваща лихва за забава за периода 01.10.2012г.-05.08.2016г.,
ведно със законната лихва върху главниците от подаване на исковата молба до
изплащането.
Ищецът излага, че с ответницата
сключили договор на 15.06.2012г., обективиран в НА № 63,
том І, рег.№ 1976, дело № 57 по описа на нотариус В.К., с район на действие
СРС, за покупко-продажба на недвижим имот-Апартамент № 1 в гр.София, ж.к.****,
ул.*******, със застроена площ от 92.08 кв.м., състоящ се от две стаи, дневна,
кухня и сервизни помещения, при съседи: от изток-коридор, стълбище и проход, от
запад-двор, от север-двор и от юг-двор, отгоре-ап.№ 4, отдолу-мазета, заедно с
прилежащото му мазе № 1 с площ 4.82 кв.м., при граници: от изток-коридор, от запад-асансьорно помещение, от север-мазе № 2 и от
юг-коридор, както и заедно с прилежащите 2.015% ид.ч.от
общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот, в който
е построена, представляващ УПИ VІ за КЖС, озел., подз.гараж, КОО, паркинг и трафопост, от кв.54 по плана на
гр.София, м.****, като срещу прехвърлената собственост от ответницата заплатил
цена от 35 000 евро. С влязло в сила съдебно решение по гр.д.№
12502/2013г. по описа на СГС, І-8 състав, договорът бил унищожен, поради което
ответницата му дължи връщане на платената цена от 35 000 евро, ведно с
обезщетение за забава в размер на законната лихва. Твърди, че при сключване на
договора имотът бил в изключително лошо състояние и напълно негоден за
обитаване, като в периода м.06.2012г.-м.09.2012г. направил необходими разноски
и подобрения: изнасяне и извозване на боклуци и стари мебели, третиране с
препарати срещу мухъл и плесен, пръскане срещу хлебарки, къртене на стар теракот и фаянс и обрушени
мазилки, къртене на стара водопроводна система и премахване на стари тръби и
кранове, къртене на стари прозорци, демонтаж на стари радиатори, демонтаж на
стари врати, демонтаж на стар подут паркет, къртене на отвор в стена за врата,
къртене на подпрозоречна стена с цел усвояване на тераса, къртене на отвор за абсорбатор, къртене на мозайка в баня, извозване и
изхвърляне на отпадъци, направа на замазки на подове, шпакловане на стени и
тавани, обособяване на още едно перално помещение, изграждане на тухлена стена,
нова ел.инсталация, ново вградено табло с нови автоматични предпазители,
цялостно изграждане на водопроводна система и канализация в баня, кухня и
перално помещение, поставяне на нови водомери, изграждане на тухлени стени на
двата балкона и банята, монтаж на нови дограми, поставяне на комарници, монтаж на предпазни решетки, изграждане на
колона от гипскартон скриваща тръбите с отходни води,
монтаж на нови радиатори и кранове, монтаж на нови топломери, боядисване на
тавани и стени, монтаж на дъбов паркет, циклене и три ръце лакиране на 50кв.м,
монтаж на испански гранитогрес в коридорите, кухнята,
терасата и банята, фаянсови плочки в банята, аксесоари за баня, вградена
структура, вана смесител и др; монтаж на нови врати
от МДФ с 6бр. монтаж, окачен таван в банята с осветление, дизайнерско
осветление в коридорите, первази на подове и тавани, кухненски шкафове и
абсорбер, тапети-винил, сваляне и лепене, поставяне на корнизи, входни врати,
вграден гардероб, външна топлоизолация, декоративна мазилка в коридор,
електрически ключове и контакти, декорации по стените в кухня и хол,
облагородяване на общи части на входа, всички на обща стойност 40552.54лв. Счита, че вземането за тази сума е
възникнало на основание чл.72 ЗС, което претендира заедно с обезщетение за
забава по чл.86 ЗЗД. Претендира разноски по делото.
Ответницата оспорва да е получила
продажната цена, както и ищецът да е извършил и заплатил описаните в исковата
молба ремонтни дейности. Навежда, че същият е недобросъвестен владелец, поради
което не може да се ползва от правата установени за добросъвестен такъв и в
този смисъл да иска заплащане на подобренията.
Съдът,
като взе предвид становищата на страните и прецени събраните по делото
доказателства, намира следното:
Не е
предмет на спор, че ответницата е собственик на недвижим имот в гр.София, ж.к.****,
ул.*******, ап.1, със застроена площ от 92.08 кв.м., състоящ се от две стаи,
дневна, кухня и сервизни помещения, при съседи: от изток-коридор, стълбище и
проход, от запад-двор, от север-двор и от юг-двор, отгоре-ап.№ 4,
отдолу-мазета, заедно с прилежащото му мазе № 1 с площ 4.82 кв.м., при граници:
от изток-коридор, от запад-асансьорно помещение, от
север-мазе № 2 и от юг-коридор, както и заедно с прилежащите 2.015% ид.ч.от общите части на сградата и от правото на строеж
върху поземления имот, в който е построена, представляващ УПИ VІ за КЖС, озел., подз.гараж, КОО, паркинг и
трафопост, от кв.54 по плана на гр.София, м.****.
С договор от 15.06.2012г. ответницата
прехвърлила на ищеца правото на собственост върху имота чрез покупко-продажба, обективиран в НА № 63, том І, рег.№ 1976, дело № 57/2012г.
на нотариус В.К., с район на действие СРС, срещу цена от 35 000 евро. В
нотариалния акт е удостоверено, а и от събраните по делото писмени
доказателства се установява, че продажната цена е получена напълно по следния
начин: 4000 евро на 05.04.2012г. при подписването на предварителния договор
/разписка стр.73/, 5000 евро на
13.06.2012г. /разписка стр.72/, а остатъкът от 26 000 евро преведена по
банковата сметка на ответницата преди сключване на договора /преводно нареждане
стр.74/. Във връзка с оспорване истинността на положения подпис в разписките от
13.06.2012г. и 05.04.2012г. и в рамките на откритото производство по реда на
чл.193 ГПК по делото са изслушани две заключения на вещи лица по СГр.Е, които са единодушни, че подписите за изпълнени от
ответницата А.В..
Не е спорно, че по иск на
ответницата против ищеца с влязло в сила на 29.01.2016г. съдебно решение по
гр.д.№ 12502/2013г. по описа на СГС, ГО, 8 състав, е постановено унищожение на
договора за продажба на основание чл.31, ал.1 ЗЗД.
От показанията на разпитаните по
делото свидетели Р.Б., Д.Д.и Ц.М. се установява, че
при сключване на договора апартаментът бил в много лошо състояние-подут паркет
по подовете, паднали плочки в банята, мухъл в кухнята и по стените, счупени
шкафове с паднали врати, напълно необитаем и негоден за ползване. Първите двама
свидетели участвали непосредствено в основния ремонт извършен от ищеца в
периода м.06-м.09.2012г., като сочат, че ищецът закупувал материалите и им
плащал за извършената работа. Съдът не кредитира показанията на св.А. и Д.,
които сочат, че имотът бил в нормално състояние и бил ползван като офис,
съответно склад от фирма по договор за наем, тъй като същите са отнасят за
период предхождащ сключване на договора и възприятията им са основани на
еднократно посещение.
От
заключението на вещото лице по СТЕ се установява, че апартаментът се намира на
първи /партерен/ етаж в многоетажна жилищна сграда, наложило двете тераси да
бъдат затворени в полза на сигурността с поставяне на предпазни метални решетки.
Състои се от дневна, две стаи, кухня, две тераси, баня с тоалетна и в процеса на
ремонта било обособено мокро помещение; всички прозорци са били сменени с ПВЦ,
а вратите с нови от МДФ; поставена е двойна входна врата-външна метална и
вътрешна блиндирана с две брави; извършен ремонт с оформяне на коридор,
свързващо общо помещение и тоалетна; стълбищната
клетка отделена от коридора с алуминиева врата със стъклена част и секретна
брава, подменени са радиаторите с нови, тип панелни. В заключението вещото лице
е описало състоянието на всяко едно от помещенията в имота, видовете
строително-монтажни работи и определя тяхната стойност на 40 552.54лв.
/стр.46-49/.
По
исковете по чл.55, ал.1, пр.3 вр. чл.34 ЗЗД и чл.86 ЗЗД.
Последиците
от недействителен договор са регламентирани в разпоредбата на чл.34 ЗЗД, според
която, когато договорът бъде признат за нищожен или бъде унищожен, всяка от
страните трябва да върне на другата страна всичко, което е получила по нея. При
унищожаемия договор размяната на престациите
е на съществуващо правно основание. Унищожаването му на някое от основанията по
чл.27-чл.33 ЗЗД има обратно действие, поради което страните дължат връщане на
даденото на отпаднало основание съобразно чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД вр. чл.34 ЗЗД /ППВС № 1/1979г./. В случая договорът за
покупко-продажба е бил изпълнен при сключването на 15.06.2012г.-ответницата
прехвърлила правото на собственост върху имота, а ищецът заплатил уговорената
продажна цена, но с влизане в сила на съдебното решение по гр.д.№ 12502/2013г.
по описа на СГС, ГО, 8 състав, за унищожаването му по чл.31, ал.1 ЗЗД /29.01.2016г./
са заличени неговите правни последици и факта на сключването. Това означава, че
ищецът не е станал собственик, а такъв е ответницата, съответно в тежест на
последната е възникнало задължението да върне цената от 35 000 евро. При
липса на твърдения и ангажирани доказателства за връщане на платената цена
съдът намира предявения иск на посоченото правно основание за основателен и
следва да се уважи в пълния предявен размер.
Длъжникът
по парично задължение дължи обезщетение за забава в размер на законната лихва
по чл.86 ЗЗД от деня на забавата. Съгласно т.7 от ППВС № 1/1979г. изискуемостта
на вземането по чл.55, ал.1, пр.3 вр. чл.34 ЗЗД
настъпва от деня, в който е отпаднало основанието, въз основа на което е
извършена престацията. Вземането на ищеца за платената
продажна цена е възникнало от деня на влизане в сила на съдебното решение, с
което договорът за продажба е унищожен-29.01.2016г., от когато и се счита за
изискуемо, т.е. може да се търси неговото изпълнение. Но изискуемостта не е
достатъчна да постави длъжника в забава, а е необходимо да бъде поканен
съобразно чл.84, ал.2 ЗЗД, тъй като законът не предвижда определен ден за
изпълнение на това задължение. Ищецът не е привел доказателства за отправяне на
покана, поради което ответницата не е изпаднала в забава и не дължи обезщетение
по чл.86 ЗЗД за периода преди подаване на исковата молба. По тези съображения
иска за сумата 14 603 евро, претендирана на посоченото правно основание за периода 15.06.2012г.-05.08.2016г,
поради неоснователност подлежи на отхвърляне.
Доколкото
вземането за връщане на платената цена по договора за продажба на отпаднало
основание е изискуемо и при липса на доказателства за погасяването му чрез
плащане, следва да се присъди законната лихва от подаване на исковата молба до
изплащането.
По
исковете по чл.72 ЗС и чл.86 ЗЗД.
На основание чл.72, ал.1 ЗС добросъвестният владелец може да иска
за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на вещта
вследствие на тези подобрения. Това увеличение се определя
към деня на постановяване съдебното решение. Той може да иска
да му се
заплатят необходимите разноски, които е направил за запазване
на вещта /ал.2/. А добросъвестен е
владелецът, който владее вещта на правно основание, годно да го направи
собственик, без да знае, че праводателят му не е
собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена. Достатъчно е добросъвестността да
е съществувала при възникване на правното основание, като тя се предполага до
доказване на противното-чл.70 ЗС.
Съгласно разрешенията дадени с
ППВС № 6/1974г. за извършените от владелеца подобрения в чужд имот, получен от него на придобивно
основание, което впоследствие е отпаднало с обратна сила, се счита за
добросъвестен и се прилага разпоредбата на чл.72 ЗС, ако по време на извършването
им не е знаел за обстоятелствата за последващата
отмяна. Обратното действие на съдебния акт или административният акт, въз
основа на който е отменено правното основание не заличава от правната
действителност както протеклата фактическа власт, така и факта на подобренията,
станал при съзнанието, че подобрява своя вещ, придобита на валидно законно
основание. В случая влязлото в сила съдебно решение за
унищожаване на договора за покупко-продажба на основание чл.31, ал.1 ЗЗД има
обратно действие. По делото не са събрани доказателства при сключването му,
както и през 2012г., когато са извършени СМР в имота, ищецът да е знаел за
порока във волята на ответницата, послужил като основание за унищожаването му.
Искът за последното е предявен от нея, чрез назначения настойник, на
19.09.2013г., когато е образувано и гр.д.№ 12502/2013г. по описа на СГС, І-8
състав, т.е. по време след тяхното извършване. Презумпцията по чл.70, ал.3 ЗС
не е оборена, поради което ищецът има качеството добросъвестен владелец и се ползва
от правата по чл.72 ЗС.
По делото се
установи, че към деня на сключване на договора и въз основа на него
установеното от ищеца владение имотът е бил в много лошо състояние. Извършил
редица ремонтни дейности, чрез които го привел в състояние годно за обитаване и
ползване по предназначение на обща стойност 40 552.54лв., които безспорно са
увеличили стойността му. Предвид това съдът намира този иск за основателен в
пълния предявен размер и следва да се уважи, ведно със законната лихва от
подаване на исковата молба до изплащането.
Вземанията за
подобрения върху чужд имот стават изискуеми от момента на прекъсване на
владението, от превръщането му в държане със съгласието на собственика или от
момента, когато то бъде смутено от собственика с предявяването на иск за имота
/ППВС № 6/1974г./. Между страните е
налице съдебно производство по гр.д.№ 7095/2016г.
по описа на СГС, І-1 състав, по предявен от ответницата против ищеца ревандикационен иск по чл.108 ЗС с постановено на
23.08.2018г. решение, с което този иск е уважен. Понастоящем същото е обжалвано
и спорът е висящ. Оттук следва, че вземането на ищеца за подобренията е
изискуемо, но доколкото за него няма определен ден за изпълнение за да възникне
в тежест на ответницата задължение за плащане на обезщетение по чл.86 ЗЗД в
размер на законната лихва, за да изпадне в забава е необходима покана по чл.84,
ал.2 ЗЗД. Доказателства за отправяне на покана не са събрани, поради което
исковата претенция за сумата 15 500лв., представляваща лихва за забава за
периода 01.10.2012г.-05.08.2016г., като неоснователна подлежи на отхвърляне.
При този изход на
делото и на основание чл.78, ал.1 ГПК ответницата следва да заплати на ищеца
разноски от 7273.73лв., съобразно уважената част от исковете.
На основание чл.78,
ал.3 ГПК ищецът следва да заплати на ответницата разноски по делото от
158.32лв. пропорционално на отхвърлената част.
Възражението на
ответницата по чл.78, ал.5 ГПК за прекомерност на платеното от ищеца адвокатско
възнаграждение, с оглед фактическата и правна сложност на делото, е
неоснователно.
Водим от горното
съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА А.К.В.,
ЕГН **********, с адрес ***, ж.к.********, вх.******, ап.54, представлявана от
настойника В.Д.Д., ЕГН **********, да заплати на В.С.Д.,
ЕГН **********, с адрес ***, ж.к.****, ул.*******, ап.1 и съдебен адрес ***, сумата
35 000лв. на основание чл.34 ЗЗД вр. чл.55,
ал.1, пр.3 ЗЗД, представляваща платена цена по унищожен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 15.06.2012г., и сумата 40552.54лв. на
основани чл.72 ЗС, представляваща извършени в имота подобрения в периода м.06.2012г.-м.09.2012г.,
ведно със законната лихва от подаване на исковата молба-05.08.2016г. до
изплащането, като
ОТХВЪРЛЯ иска
за сумата 14 603 евро на основание чл.86 ЗЗД, представляваща лихва за забава върху
главница от 35 000 евро за периода 15.06.2012г.-05.08.2016г. и иска за
сумата 15 500лв. на основание чл.86 ЗЗД, представляваща лихва за забава
върху главница от 40552.54лв. за периода 01.10.2012г.-05.08.2016г.
ОСЪЖДА А.К.В., ЕГН **********, представлявана от
настойника В.Д.Д., ЕГН **********, да заплати на В.С.Д.,
ЕГН **********, разноски по делото на основание чл.78, ал.1 ГПК от 7273.73лв.
ОСЪЖДА В.С.Д.,
ЕГН **********, да заплати на А.К.В., ЕГН **********, представлявана от
настойника В.Д.Д., ЕГН **********, разноски по делото
на основание чл.78, ал.3 ГПК от 158.32лв.
Решението може да се обжалва в
двуседмичен срок пред Софийски апелативен съд от връчване препис на страните.
СЪДИЯ: