Р Е Ш Е Н И Е
443/13.7.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Шуменският
районен съд десети състав
На шестнадесети
юни две хиляди и двадесета година
В публично
заседание в следния състав: Председател: Жанет Марчева
Секретар: П.Н.
Като разгледа
докладваното от районния съдия
Гр.д. № 1800 по описа на ШРС за 2019 г.
За да се
произнесе взе предвид следното:
Производството
по делото е образувано по повод предявена искова молба (находяща се на лист 34)
от делото от Д. И.П. с ЕГН ********** с адрес *** и Д.К.И. с ЕГН ********** с
адрес *** и двете чрез адв. Д.Б.от АК-Шумен със съдебен адрес *** срещу „Явлена
– Шумен“ ООД с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.***,
представлявано от Е.Г.Ц.. В исковата молба се твърди, че между страните по делото бил сключен Договор за наем на
недвижим имот - едностаен обзаведен апартамент, състоящ се от стая, кухня,
баня, тоалетна и тераса, находящ се в гр.***. В договора било посочено, че
имотът ще се ползва за офис за месечен наем от 250 лв. за срок от две години,
считано от 22.02.2019г. При сключването му ищцата Д.И.П. заплатила общо 687
лв., от които 312 лв. наем за периода от 21.02.2019г. до 31.03.2019г. и
еднократен депозит от 250 лв., както и 125 лв. възнаграждение на ответника за
посредничеството му по сделката. Излага се, че ответника не бил собственик на
отдаденото под наем помещение, но въпреки това е вписан в договора като
наемодател. Договора под наем бил подписан от физическото лице М.М.Н.. При
сключването на сделката не бил показан документ за собственост. Или договора
бил подписан от лицето, което вероятно е собственик на имота, но това лице не
фигурирало като страна в него. Сочи се, че наетото помещение било в режим на етажна
съсобственост, като съгласно чл.38, ал.2, изр.2 от ЗУТ следвало да има решение
на общото събрание на собствениците на сградата, както и нотариално заверено
съгласие на съседните на имота апартаменти, за отдаването под наем на
помещението, като тези предпоставки следвало да са в условия на кумулативност. Няколко
дена след наемането на помещението съседите изразили категоричното си
несъгласие да се ползва за офис, като започнали да спират клиенти и доставчици
и затрудняват дейността на двете наемателки. В последствие управителят на
етажната съсобственост уведомил наемателките, че следва да освободят
помещението, тъй като обитателите в блока не желаели непознати хора да
посещават входа, да вдигат шум и т.н.
При разговор с ответника им било казано, че спорът ще бъде решен и няма
да се стигне до освобождаване на помещението, но ищците не осъществили връзка
нито с М.Н., нито спорът бил решен. Ищците започнали да опразват наетото
помещение, като на 25.03.2019г. отправили писмена покана, изготвена от адвокат,
за доброволно уреждане на спора. Поискали връщането на сумите и предаване ключа
от жилището обратно на „Явлена Шумен“ ООД. Поканата била получена на
27.03.2019г. При срещата проведена дни по-късно им било предложено да им бъде
върнат депозита, след удържане на разходи за вода и ел.енергия, както и
половината от заплатеното възнаграждение за посредничество. Предвид, че
ответника не поел отговорността за създаденото неудобство, то за ищците
възникнал интерес от водене на настоящото производство. В заключение се иска
прогласяване нищожността на сключения между страните договор за наем, поради
невъзможния му предмет, липсата на съгласие и основание на сделката. От страна
на първата ищца се претендира връщане на даденото от нея при сключването на договора,
като получено при първоначална липса на основание от ответника, а именно сума в
общ размер на 687 лв., както и заплащане на сума в общ размер на 830.72 лв.,
представляваща обезщетение за причинени от ответника имуществени вреди,
представляващи пряка и непосредствена вреда от неговото поведение, от които
335.76 лв. за заплатена сума по договор за интернет с „А1 България“ ЕАД от
26.02.2019г., сума от 198.32 лв. за закупена офис техника – мултифункционален
принтер с ксерокс и скенер, сума от 200 лв. за адвокатски услуги по изготвяне
на покана за доброволно уреждане на спора, сума от 21.64 лв. за заплатена
ел.енергия, сума от 65 лв. за заплатено гориво за 14 броя пътувания до наетия
от ищцата офис, както и сума от 10 лв. заплатени за почистването на общите
части на сградата. Претендират се и разноските в производството.
Препис от исковата молба, ведно с приложенията към нея
били редовно връчени на ответника, като в законоустановения срок бил депозиран
писмен отговор. В него се сочи, че предявените искове спрямо ответника са
недопустими, тъй като „Явлена Шумен“ ООД не е страна по договора, като
волеизявлението за сключването му било направено от собственика на имота – М.М.Н.,
за което се представят и доказателства – документ за собственост. Отразяването
на „Явлена Шумен“ООД като наемодател е направено в резултат на неопитност на
служителя на ответника. В подкрепа на това е и факта, че приемо-предавателния
протокол също е изготвен със собственика на имота, като служител на ответника
не е присъствал при предаване на имота. В самата искова молба се сочи, че
ответника е посредник при сключването на сделката, като не отговаряло на
истината, че ищците не са търсили тяхното посредничество. Поради това ответника
не е надлежна страна в настоящото производство. Сочи се, че исковете са изцяло
неоснователни. Чл.38 от ЗУТ касае хипотеза свързана с промяна предназначението
на самостоятелния обект в сграда, свързана с трайното му ползване. В случая
отдадения под наем имот е едностаен апартамент, както е отразено в договора.
Твърди се, че действителната причина за освобождаване на имота са влошените
отношения между ищците. Излагат се доводи за неоснователност и по отношение на
останалите два иска, като основното е че същите са направени изцяло по воля на
ищцата. Така също предадената по договора сума не е получена от „Явлена Шумен“
ООД, а от наемодателката М.М.Н.. В заключение се сочи, че наемното
правоотношение било прекратено по причина поведението на ищците.
В съдебно
заседание ищците се явяват лично, заедно с адв. Б. от ШАК, като поддържат
исковата молба. Представени са писмени бележки, в които са изложени обстойно
доводите на ищците, водещи до извода за основателност на всички претенции.
Претендират се разноски.
В съдебно
заседание за ответника се явява адв. С.К.от ШАК, който поддържа депозирания по
делото писмен отговор, като в писменото становище по делото се доразвиват
доводите на страната за неоснователност на исковете, като се претендират и
разноски.
Съдът, след като взе предвид събраните по
делото доказателства, становищата на страните, както и приложимите законови
разпоредби, намира за установено от фактическа страна следното:
Ищците
потърсили услугите на „Явлена – Шумен“ ЕООД във връзка с наемане на помещение, подходящо
за офис. Ищците, заедно със служител на ответника извършили оглед на процесния
апартамент, находящ се в гр.***, състоящ се от напълно обзаведени стая, кухня,
баня, тоалетна и тераса. Входа се обслужвал от асансьор, а входната врата се
заключвала. Ищците харесали разгледания от тях апартамент и на 21.02.2019г.
между „Явлена – Шумен“ ООД, наричана наемодател и Д.И.П. и Д.К.И., наричани наематели, бил
сключен договор за наем. Предмет на договора бил отдаването за временно и
възмездно ползване на едностаен обзаведен апартамент, находящ се на
горепосочения адрес, който щял да се ползва за офис във връзка с
осъществяваната от двете ищци дейност – дистрибуция на продукти и хранителни добавки
на „Грийн Мастър Груп“ ООД. Договорът се
сключвал за срок от две години, считано от 22.02.2019г. при наемна месечна цена
от 250 лв. В точка 3.2 и 3.4 от договора било посочено, че в деня на подписване
на договора се предават 312 лв., представляващ наема от 22.02.2019г. до
31.03.2019г., както и сумата от 250 лв. депозит, който се съхранява от
наемателя за целия срок на договора. Сумите били предадени на служителка на агенцията
за недвижими имоти, като ищците заплатили и сума за посредничеството на агенцията
в търсенето на помещение под наем в размер на 125 лв. Договорът бил подписан от
М.М.Н. и от ищците, в присъствието на служители на фирмата, а именно лицата Н.Х.
– брокер и свид. Д.С.А.– помощник-брокер. Ищците и М. Х. подписали и приемо-предавателен
протокол за находящите се в апартамента движими вещи. И за входната врата и за
асаньора се използвал един и същи чип, като на наемателките били предадени два
чипа.
В
последствие ищцата Д.И.П. сключила Договор № ********* от 26.02.2019г. с „А1 България“ЕАД за срок от
две години за ползването на интернет с абонаментна вноска от 13.99 лв. месечно.
Адресът, на който била активирана услугата била в гр.***. П. закупила и
офис-техника на обща стойност 198.32 лв., видно от представена касова бележка и
гаранционна карта по делото.
Малко след
сключване на договора ищците установили, че живущите във входа недоволстват от
влизащите непознати във входа, посещаващи офиса на фирмата. Достъпа на
клиентите не бил ограничен, но ищците чувствали, че им се създава неудобство от
съседите. В опит да се разрешат спорните въпроси между тях и етажните
съсобственици потърсили наемателя „Явлена Шумен“ ООД, като била проведена среща, на която
присъствала и свид. М.Н.. До решение на въпроса не се стигнало въпреки
проведените разговори, което дало основание на ищците да отправят нотариална
покана до „Явлена Шумен“ ООД, получена от ответника на 27.03.2019г., видно от
приложеното известие за доставяне. С поканата било отправено уведомление за
прекратяване на договора за наем по взаимно съгласие, като ищците искали
връщане обратно на всички платени от тях суми, както и тези направени във
връзка с работата им в наетото помещение. В началото на месец април 2019г.
върнали ключа от помещението в офис на „Явлена Шумен“ ООД.
По делото е
представена справка за лице, издадена от Служба по вписвания от 26.08.2019г. за
лицето М.М.Н. и Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 16, том V, рег. №
10645, н.д. № 668 от 2010г., от които се установява, че собственик на процесния
апартамент, отдаден под наем е М.М.Н..
По делото са
събрани гласни доказателства, чрез разпита на свид. А.Й.Я.– близка на ищците, която
разказва, че при посещенията си в офиса, разбрала от реакцията на хората, че не
им е приятно да влизат чужди хора във входа. Вратата на входа била отворена и
ползвала асансьор, като никой не ѝ попречил да влезе във входа или да
ползва асансьора.
Свид. Г.Н.Д.е доставял пратки в офиса във
връзка с дейността на ищците.
Свид. М.М.Н.
разказва, че потърсила услугите на ответното дружество във връзка с отдаване
под наем на жилище, собствено на нея и съпруга ѝ. Сочи, че „…подписът на наемния договор за
„наемодател“ е мой. Аз се обърнах към
„Явлена –Шумен“ ООД да ми помогнат за договора….Не съм искала съгласие от
етажната собственост, защото аз го отдавам за живеене….“ Ищците общували само с „Явлена Шумен“ ООД и
не са я търсили лично.
Свид. Д.С.А.–
служител в ответното дружество разказва за обстоятелствата по време на огледа и
подписването на договора, както и за последващите разговори и проблеми между
страните. Твърди, че договора е подписан от свид. М.Н., като присъствали и
служители на ответника, изготвили договора. На ищците било разяснено
предварително, че апартамента е на пети етаж и достъпа до него е труден, поради
заключването на входната врата.
Съдът
кредитира показанията на всички свидетели, съобразявайки служебната
зависимост и лична заинтересованост на
свид. А. и свид. Н. от изхода на делото. Показанията на всички свидетели са
ясни, безпротиворечиви и кореспондират със събраните по делото писмени
доказателства.
При така
установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи.
По
допустимостта на исковете: Предявените искове са допустими, налице са абсолютните
положителни предпоставки за предявяването им, като липсват отрицателни такива.
По
основателността на исковете по чл.26, ал.2, предл.първо, второ и четвърто от ЗЗД: Когато искът
е за прогласяване недействителност на договор, а в обстоятелствената
част на исковата молба са заявени повече от едно от законовите основания за
недействителност, съдът е длъжен да съобрази, че е сезиран с множество
обективно съединени искове - при един петитум ищецът е заявил множество
основания за прогласяване недействителността на сделката. Независимо от
поредността и съотношението, посочени от ищеца, исковете са предявени при
условията на евентуалност. Ако сделката е недействителна на едно основание,
предвидено в закона, е безпредметно прогласяването на нейната недействителност
на друго основание. Съдът
е длъжен да разгледа основанията за недействителност в поредност според сочения
от ищеца порок. Разглеждането на исковете преминава от най-тежкия порок
(противоречие със закона или заобикалянето му) към по-леките, каквито са
липсата на основание (за каузалните сделки), липсата на съгласие, привидност, невъзможен предмет,
противоречие с
морала или липса на форма.
Предвид
заявените от ищците основания за нищожност на процесния договор за наем, на
първо място, следва да бъде разгледан предявения иск с правно основание чл.26,
ал.2, предл.четвърто от ЗЗД (липса на основание). Като порок, водещ до
нищожност на правните сделки, липсата на основание е налице само при каузалните
сделки. Основанието на сделката представлява типичната и непосредствена правна
цел, която се преследва от договора и същото се презюмира до доказване на
противното. Съдът намира, че в
конкретния случай не е налице сочения порок, тъй като видно от съдържанието на
представения по делото договор за наем, същия притежава основните реквизити за
този договор. Намерението на страните е било сключването именно на договор за
наем за конкретно този имот срещу уговорена цена за ползването му. Целта на
договора е била именно отдаването под наем на апартамента. Сделката
е обигационна и за валидността ѝ не се изследва въпроса за собствеността
на процесното наемно помещение. Основание на сделката винаги се предполага и в
случая ищците не доказаха по безспорен и безсъмнен начин липсата на основание
за процесния договор за наем, въз основа на който са платили наем и извършили
други разходи. Или извършените плащания не са лишени от основание.
По отношение на иска по чл.26, ал.2,
предл.второ от ЗЗД (липса на съгласие): Не е налице
нищожна разпоредителна сделка, когато е сключена от лице несобственик от гледна
точка на пороци на волята. Договор, по който като страна участва лице, което не
е собственик на обекта на разпореждане,
не е сделка с невъзможен предмет и не е налице основание за нищожност по см. на
чл.26, ал.2 от ЗЗД. В този смисъл Решение № 704 от 18.01.2010 г. на ВКС по гр.
д. № 2328/2008 г., II г. о., ГК. И двете страни твърдят, че изразеното
съгласие, чрез третото лице М.М.Н. не е валидно и правят различни правни изводи
– ответника, че не е страна по договора, а ищците, че договора изначално не е
бил валиден. Съдът намира следното: Договорът за наем е двустранна сделка.
Едната от страните по него – „Явлена Шумен“ ООД е търговец. Разпоредбите на
чл.286, ал.1 и ал.3 от ТЗ определят за търговски сделките, сключени от търговец
в кръга на упражняването от него занятие, като последното се предполага.
Безспорно в случая е, че дружеството е агенция за недвижими имоти, занимаваща
се както с продажбата, така и отдаването под наем на такива имоти. Разпоредбата
на чл.287 от ТЗ постановява прилагане на правилата за търговски сделки и за
двете страни по договора, ако не следва друго. Когато едната от страните по
договора е търговец и не е опровергано предположението, че сделката попада в
кръга на упражняваната от него дейност (както в случая), то няма основание да
не се приложи чл.301 от ТЗ. Според чл. 301 ТЗ когато едно лице действа от името
на търговец без представителна власт, се смята, че търговецът потвърждава
действията, ако не се противопостави веднага след узнаването. Договорът за наем е неформален и когато
представлява търговска сделка, същият има действие за търговеца, от чието име е
сключен, ако липсва противопоставяне веднага след узнаването му. Фактическото
получаване на суми за наем по договора от служителите на агенцията
(уговорени в т.3.2 и т.3.4 от договора) и държането на депозита у ответника, в
каквато насока са свидетелските показания по делото, са обстоятелства, сочещи на липсата на
противопоставяне на сключен договор за наем.
Изпращането на нотариална покана от ищците
до ответника, съдържаща заявление за прекратяване на договора и искане за връщане на сумите по
договора, получаването на поканата от страна на ответника, както и липса на отговор от негова страна е факт равнозначен
на липса
на противопоставяне от страна на търговеца – наемодател на сключен от негово
име, но без представителна власт,
договор за наем. Или са налице доказателства за узнаването на сделката,
със съдържанието на всички елементи на договора за наем от страна на ответника.
Поради гореизложеното твърдението и на двете страни, че липсва съгласие за
сключване на договора остана недоказано.
По отношение
на иска по чл.26, ал.2, предл.първо (невъзможен предмет): Съгласно мотивите на
Тълкувателно решение № 3 от 28.06.2017
г. на ВКС по т. д. № 3/2014 г., ОСГК, разпоредбата
на чл.26, ал.2 от ЗЗД въвежда правилото, според което при невъзможност на
предмета, сделката е нищожна. Фактическата невъзможност на предмета означава,
че той не съществува в реалната действителност при сключване на сделката и не
може да възникне според природните закони и с оглед нивото на развитие на
науката, техниката и технологиите към момента на сделката, както и ако
предметът е индивидуално определена вещ и тя е погинала преди постигане на
съгласието. Налице е начална невъзможност на предмета. Правната невъзможност на предмета означава, че за
неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна
пречка. Правната пречка може да се изразява в нормативно уредени забрани за
извършване на сделката или ограничения за обособяването на обекта. В конкретния
случая не е налице нито фактическа, нито правна невъзможност, поради следното:
Предмета на договора за наем е посочен в точка 1.1 на Договора, като
наемодателят „Явлена Шумен“ ЕООД отдава под наем временно и възмездно едностаен
обзаведен апартамент, състоящ се от стая, кухня, баня, тоалетна и тераса,
находящ се в гр.***. Или към момента на сключване на договора е съществувал в
реалната действителност и не е бил погинал. В договора се сочи, че имотът ще
бъде ползван за офис, като никъде в него не фигурира договорката, че под наем
се отдава обособен офис. По делото няма данни собственика, наемодателя или
наемателите със съгласието на наемодателя да са започнали процедура за промяна
на функционалното му предназначение. Напротив забрана наемодателите да
предприемат такива действия без съгласието на наемателя се съдържа в т.1.2 от
договора. Поради това твърдението, че договора е нищожен поради противоречие с
чл.38, ал.3 от ЗУТ е неоснователно. Действително тази разпоредба от ЗУТ повелява съществуващо жилищно помещение
или самостоятелно жилище в жилищна сграда да може да се преустрои с промяна на
предназначението му за магазин, офис или за други обслужващи дейности със
съгласието на всички собственици в сградата. Цитираната разпоредба предвижда обаче
само реда, по който може да се промени предназначението на обект в етажната
собственост, а не възлага нови компетентности на Общото събрание на етажната
собственост (излизаща извън тази посочена в чл.17, ал.2, т.1-7 от Закона за
управление на етажната собственост). Или разпоредбата на чл.38, ал.3 от ЗУТ не въвежда
забрани за отдаване под наем на жилища, ползвани като офис. По делото не са
ангажирани доказателства и в подкрепа на тезата на ищците, че с горното
действие „Явлена Шумен“ ООД е нарушила правилника за реда на етажната
собственост на ул.***, тъй като по делото не беше представен този правилник,
нито направено доказателствено искане за бъде изискан от трето неучастващо по
делото лице. Поради това съдът не може да прави изводи въз основа на
непредставени доказателства. Следва да се отбележи, че факта, че ищците наемат
едностаен апартамент, находящ се на пети етаж от жилищната сграда, обслужвана с
асансьор с чип, чиято входна врата се заключва, им е бил известен още преди сключването на
договора, тъй като същите са посетили лично апартамента с представител на
ответника и едва след това са направили преценката дали ще удовлетвори нуждите
им. Поради това съдът намира, че твърдението за невъзможен предмет на договора
е недоказано.
От
гореизложеното следва, че доколкото се установи ползването на вещта през време
на действие на наемния договор, както и заплащането на наемната цена за
ползването му от ищците на служители на ответника, то между страните е възникнало
валидно правоотношение по наемен договор.
Предвид направения извод, то останаха недоказани исковете за нищожност
на правната сделка. С отхвърлянето на тези искове, следва да се отхвърлят и
исковете по чл.55, ал.1, предл.трето от ЗЗД и по чл.45 от ЗЗД. Това е така, тъй
като даденото от ищците е дадено по валиден и действащ наемен договор, който е
прекратен от тях едностранно и не подлежи на обратно връщане. Извършените
разходи във връзка с наемния договор следва да останат за ищцата Д.И.П.,
предвид, че са направени по валиден договор, по който не се доказа неправомерно
поведение от страна на ответника-наемодател. Ищцата не успя да докаже, че
ответникът е осъществил виновно, противоправно поведение, изразяващо се това,
че е нанесъл щети на ищцата, вследствие поведението на живущите във входа,
които заявили ясно, че ищците следва да освободят офиса си.
Искът по
чл.45 от ЗЗД за неимуществени вреди в размер на 700 лв. е оттеглен с
изправянето на исковата молба, поради което съдът е бил десезиран от
разглеждането му и производството по него следва да се прекрати без искане на
съгласие на ответника.
Предвид
изхода по делото, на основание чл.78, ал.3 от ГПК в тежест на ищците следва да бъдат възложени направените от ответника
разноски в производството в общ размер на 600 лв., съгласно представен списък и
адвокатско пълномощно.
Водим от
горното и на основание чл.235 от ГПК, съдът
ПРЕКРАТЯВА производството по предявения от Д.И.П. с ЕГН ********** с
адрес *** иск с правно основание по чл.45 от ЗЗД предявен срещу „Явлена Шумен“
ООД с ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление гр.***, представлявано от Е.Г.Ц., за осъждане на ответника да
заплати на ищцата сума в размер на 700 лв.(седемстотин лева), представляваща
обезщетение за неимуществени вреди, изразяващи се в стрес и понижено нервно
напрежение, вследствие пренебрежителното и незаинтересованото поведение на
ответника, поради оттеглянето му.
ОТХВЪРЛЯ предявените от Д.И.П. с ЕГН ********** с адрес *** и Д.К.И.
с ЕГН ********** с адрес *** и двете чрез адв. Д.Б.от АК-Шумен със съдебен
адрес *** срещу „Явлена – Шумен“ ООД с ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление гр.***, представлявано от Е.Г.Ц., искове с правно основание по чл.26,
ал.2, предл.първо, второ и четвърто от ЗЗД, за обявяване нищожността на Договор
за наем от 21.02.2019г., поради невъзможен предмет, липса на съгласие и липса
на основание, като неоснователни.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Д.И.П. с ЕГН ********** *** ООД с ЕИК
********* иск с правно основание по чл.55, ал.1 от ЗЗД за осъждане на ответника
да върне обратно на ищцата дадената без основание сума в общ размер на 687 лв.,
с която ответникът неоснователно се е обогатил, ведно със законната лихва върху
сумата, считано от датата на предявяване на исковата молба в съда до
окончателното изплащане на вземането, като неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Д.И.П. с ЕГН ********** *** ООД с ЕИК
********* иск с правно основание по чл.45 от ЗЗД иск за осъждане на ответника
да заплати на ищцата сума в размер на 830.72 лв., представляваща обезщетение за
имуществени вреди, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата
на предявяване на исковата молба в съда до окончателното изплащане на
вземането, като неоснователен.
ОСЪЖДА Д.И.П. с ЕГН ********** и Д.К.И. с ЕГН ********** на
основание чл.78, ал.3 от ГПК да заплатят на „Явлена – Шумен“ ООД с ЕИК
********* сума в размер на 300 лв.(триста лева), представляваща заплатено от
ответника адвокатско възнаграждение по исковете по чл.26, ал.2 от ЗЗД.
ОСЪЖДА Д.И.П. с ЕГН ********** *** ООД с ЕИК ********* сума в
размер на 300 лв.(триста лева), представляваща заплатено от ответника
адвокатско възнаграждение по исковете по чл.55 от ЗЗД и по чл.45 от ЗЗД.
Решението
подлежи на обжалване пред Шуменски окръжен съд в двуседмичен срок от съобщаването
му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: