РЕШЕНИЕ
№ 13787
гр. София, 01.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 175 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и втори ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:ПЕТЪР ИВ. МИНЧЕВ
при участието на секретаря РОЗАЛИЯ ИВ. ГЕОРГИЕВА
като разгледа докладваното от ПЕТЪР ИВ. МИНЧЕВ Гражданско дело №
20221110113965 по описа за 2022 година
Съдът е сезиран с искова молба, подадена от Б. А. А. срещу Х. Д. Г., с която е
предявен осъдителен иск по реда на чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК с правно основание чл. 233, ал. 1
ЗЗД за опразване и предаване на наетото помещение: Апартамент № 11, находящ се в гр.
София, ул. „Миджур“ № 9, заедно с терасата над апартамента, предоставено за ползване по
силата на Договор за наем на недвижим имот от 01.08.2008г. ведно с допълнително
споразумение от 03.08.2008г.
Ищцата твърди, че на 01.08.2008г. между нея и Тодорка А. А. като наемодатели от
една страна и ответника Х. Д. Г. като наемател от друга страна бил сключен договор за наем
с предмет процесния имот за срок от пет години, считано от датата на неговото подписване.
С допълнително споразумение от 03.08.2008г. била увеличена уговорената месечна наемна
цена. Срокът на договора бил изтекъл на 01.08.2013г., но независимо от това ищцата не се
била противопоставила срещу ползването на наетата вещ от страна на ответника след
изтичане на така уговорения срок, поради което договорът се бил трансформирал в такъв за
неопределен срок. Поради влошени отношения между страните във връзка с предявени от
ответника претенции с нотариална покана от 28.11.2021г., на 15.02.2022г. ищцата била
връчила на ответника нотариална покана, с която била упражнила правото си по чл. 238,
изр. 1 ЗЗД да прекрати действието на договора с едномесечно предизвестие. Нотариалната
покана била връчена по реда на чл. 47 ГПК. Едномесечният срок на предизвестието бил
изтекъл на 15.03.2022г., но ответникът не предал фактическата власт върху имота. Моли
съдът да уважи иска, претендира разноски.
1
С подадения отговор на исковата молба ответникът оспорва предявения иск. Развива
съображения, че при сключването на договора за наем сградата не била снабдена с Акт 16,
поради което ползваната от него електрическа енергия се заплащала по тарифа за
„промишлен ток“ и получавал електрическа енергия от съседна кооперация. При сключване
на договора ищцата била уверила ответника, че предстояло издаване на Акт 16 за сградата,
но такъв не бил съставен, а се установило, че за сградата нямало и Акт 15. В периода от
2014г. до 2017г. ответникът с разрешението на ищцата бил извършил основен ремонт, който
бил следен от ищцата, за което вложил парични средства в размер на над 30 000 лева. Затова
по устно съгласие с ищцата наемът бил намален на 550 лева. Заради така извършения
ремонт ищцата била поискала да си намери нов наемател, който да й заплаща по-висока
наемна цена, а ответникът заявил, че щял да напусне жилището, след като му бъдат
възстановени вложените средства, във връзка с което бил изпратил на ищцата нотариална
покана. Твърди, че през целия период на ползването на жилището бил заплащал наемните
вноски редовно, като често това ставало „на ръка“, включително от трети лица. Оспорва
получаването на представените с исковата молба нотариални покани като сочи, че в
договора страните били уговорили на кой адрес да се изпращат съобщенията и тази уговорка
не била спазена. Поради тази причина счита, че действието на договора не било прекратено.
Заявява, че ползва процесното жилище със своето семейство и желае да продължи това
ползване, като постигне споразумение с ищцата.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и въз основа на събраните по
делото доказателства, установи следното от фактическа и правна страна.
Исковата молба е редовна, а предявеният с нея иск е процесуално допустим.
По предявения иск в доказателствена тежест на ищеца е да установи следните
обстоятелства: сключване на договор за наем с ответника; предаване на имота на ответника;
прекратяване действието на договора за наем; задържане на наетия имот от ответника без
съгласие от страна на наемодателя.
В доказателствена тежест на ответника е да докаже, че има правно основание
продължава да държи имота.
Страните по делото не спорят и с обявения за окончателен доклад по делото съдът е
обявил за безспорни и ненуждаещи се от доказване по реда на чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК
следните обстоятелства: че на 01.08.2008г. са сключили договор за наем на процесния
недвижим имот със срок на действие до 01.08.2013г., че след изтичане на срока на договора
ответникът е продължил да ползва имота със знанието и без противопоставянето на ищцата,
както и че ответникът продължава да ползва процесния имот и в хода на процеса.
Освен безспорния им характер, тези обстоятелства се установяват от приетия договор
за наем от 01.08.2008г., сключен между ищцата Б. А. А. и Тодорка А. А. като наемодатели и
ответника Х. Д. Г. от друга страна, с предмет процесния период и срок на действие – пет
години считано от датата на подписването му, както допълнително споразумение от
03.08.2008г. към договора, с което е изменен размерът на месечната наемна цена. От
2
приетото удостоверение за наследници от 12.10.2015г. на Тодорка А. Шмид се установява,
че същата е починала на 24.05.2015г. и е оставила за свой единствен наследник по закон
ищцата Б. А. А.. В проведеното на 22.11.2022г. открито съдебно заседание ответникът е
потвърдил, че продължава да ползва имота и към датата на приключване на съдебното
дирене по делото.
Следователно по делото се установява, че страните са били обвързани от валидно
наемно правоотношение с предмет процесния имот, чийто срок е изтекъл на 01.08.2013г. и
което е било продължено за неопределен срок на основание чл. 236, ал. 1 ЗЗД. При това
положение, съгласно нормата на чл. 238 ЗЗД всяка от страните може да се откаже от
наемното правоотношение, като предизвести другата страна един месец по-рано. Така
уреденият способ за прекратяване на безсрочния наемен договор представлява субективно
право на всяка от страните по него, което възниква по силата на закона с оглед безсрочния
характер на правоотношението, без да е необходимо насрещната страна да е в неизпълнение
на своите задължения по договора. Ето защо твърденията на ответника, че е изпълнявал
редовно своите задължения към ищцата-наемодател, са неотносими към предпоставките за
възникване на нейното право да прекрати действието на договора на това основание. За тази
цел е необходимо единствено отправянето на писмено предизвестие до наемателя и
изтичането на законоустановения едномесечен срок на предизвестието.
В тази насока, от приетата нотариална покана от 01.07.2022г. се установява, че
ищцата е изпратила на ответника предизвестие за прекратяване на договора за наем, като го
е уведомила, че упражнява правото си по чл. 238 ЗЗД да прекрати наемното правоотношение
и кани ответника в едномесечен срок да освободи наетия имот и предаде държането му на
ищцата. Нотариалната покана е изпратена до регистрирания постоянен адрес на ответника в
гр. София, ул. „Димитър Хаджикоцев“ № 88, ет. 6, ап. 15. От приетото удведомление,
подписано от нотариус Валентина Георгиева се установява, че връчителят е съобщил на
ответника, че в четиринадесетдневен срок, считано от 10.01.2022г. следва да се яви в
нотариалната кантора за получаване на нотариалната покана, като в противен случай същата
ще се счита за връчена съгласно разпоредбата на чл. 47, ал. 5 ГПК. Върху уведомлението
нотариусът е удостоверил, че до 14.02.2022г. включително в работното време на
нотариалната кантора, ответникът не се е явил за получаване на нотариалната покана,
поради същата е оформена като връчена на основание чл. 47, ал. 5 ГПК на дата 15.02.2022г.
Релевираното от ответника оспорване на редовността на връчването на нотариалната
покана е основателно. Съгласно препращащата норма на чл. 50 ЗННД, нотариусът може да
възложи на определен служител в нотариалната кантора да връчва съобщения и книжа при
условията и по реда на чл. 37 - 58 от Гражданския процесуален кодекс. За да бъде редовно
връчването, обаче, нотариусът /респективно служителят, на когото е възложено връчването/
следва да спази изискванията на цитираните норми от ГПК, към които законът препраща.
Съгласно нормата на чл. 47, ал. 1 ГПК, когато ответникът в продължение на един месец не
може да бъде намерен на посочения по делото адрес и не се намери лице, което е съгласно
да получи съобщението, връчителят залепва уведомление на вратата или на пощенската
3
кутия, а когато до тях не е осигурен достъп - на входната врата или на видно място около
нея. Когато има достъп до пощенската кутия, връчителят пуска уведомление и в нея.
Невъзможността ответникът да бъде намерен на посочения по делото адрес се констатира
най-малко с три посещения на адреса, с интервал от поне една седмица между всяко от тях,
като най-малко едно от посещенията е в неприсъствен ден. Това правило не се прилага,
когато връчителят е събрал данни, че ответникът не живее на адреса, след справка от
управителя на етажната собственост, от кмета на съответното населено място или по друг
начин и е удостоверил това с посочване на източника на тези данни в съобщението.
В случая от представените по делото документи не се установява връчителят да е
събрал данни от конкретно лице, че ответникът не живее на адреса, поради което
надлежното връчване на нотариалната покана по реда на чл. 47, ал. 5 ГПК е изисквало
същият да извърши поне три посещения на адреса с интервал от поне една седмица между
всяко от тях, в присъствени и неприсъствени дни. Тази процедура не е спазена от връчителя,
най-малкото защото видно от нотариалното удостоверяване, поканата е приета за връчване
от нотариуса на 07.01.2022г., а в уведомлението е посочено, че 14-дневният срок за
получаване на книжата от нотариалната кантора съгласно чл. 47, ал. 2 ГПК тече от
10.01.2022г., т.е. три дни след приемането на поканата за връчване. Следователно уредената
в чл. 47, ал. 5 ГПК фикция е приложена неправилно от нотариуса и нотариалната покана не е
връчена редовно.
Основателно е и оплакването на ответника, че страните са уговорили помежду си
конкретен адрес, на който да бъдат извършвани връчванията на книжа между тях. В чл. 22,
ал. 2 от договора за наем е предвидено, че всяко съобщение, уведомление, покана или друг
документ се счита за валидно получен, ако е изпратен с препоръчано писмо или чрез
нотариална покана на следните адреси – за наемателя – гр. София, ул. „Миджур“ № 9, ап. 11
/адреса на наетия имот/. Въпреки така постигнатата уговорка, която обвързва страните и
след продължаване действието на договора за неопределен срок, и въпреки че ищцата е
знаела, че ответникът продължава да обитава наетия имот, нотариалната покана е изпратена
до постоянния адрес на ответника. Поради тази причина каквото и да било извънсъдебно
връчване на този адрес /с изключение на личното получаване на поканата от ответника/ е
нередовно.
Независимо от гореизложеното, трайната съдебна практика е категорична, че при иск
за предаване държането на нает имот, исковата молба би могла да се счита за предизвестие
по чл. 238 ЗЗД, ако договорът е безсрочен или страните са уговорили трансформацията му в
такъв. При безсрочните наемни договори, предаване държането на вещта се дължи след
отправяне на предизвестие - чл. 238 ЗЗД и отправените нотариални покани имат значението
на такива. Ако получаването им е оспорено, то в този случай преписът от исковата молба,
връчен на страната, може да бъде разглеждан като предизвестие по чл. 238 ЗЗД. При тази
хипотеза, след изтичането на 1-месечния срок в рамките на съдебното производство, биха
настъпили предпоставките на чл. 233, ал. 1 ЗЗД за предаване държането на наетата вещ /в
този смисъл Решение № 158 от 14.12.2009 г. на ВКС по т. д. № 185/2009 г., I т. о., ТК и
4
Решение № 325 от 28.04.2010 г. на ВКС по гр. д. № 498/2009 г., IV г. о., ГК/.
В конкретната хипотеза, препис от исковата молба по делото е връчен на ответника
лично на 04.10.2022г. и към датата на приключване на съдебното дирене в настоящото
производство /22.11.2022г./ едномесечният срок на предизвестието е изтекъл, като
ответникът не твърди и не доказва да е предал фактическата власт върху имота на ищцата,
напротив - заявил е, че продължава да го обитава.
Същевременно, въпреки дадените от съда указания по реда на чл. 146, ал. 2 ГПК с
доклада по делото, ответникът не е ангажирал доказателства за наличието на валидно
основание да продължава да обитава имота. Релевираните от ответника с отговора на
исковата молба твърдения за претърпени вреди вследствие на недостатъци на имота, както и
за извършени подобрения в него, не са относими към предпоставките за уважаване на
настоящата искова претенция. Те могат да бъдат основание за предявяване на
самостоятелни искове на ответника срещу ищцата за обезщетение за вреди и за подобрения
в чужд имот, каквито претенции не са предмет на настоящото съдебно производство.
Предвид гореизложеното, при наличието на всички кумулативни предпоставки за
уважаване на предявения иск – наличието на правоотношение между страните по договор за
наем за неопределен срок, прекратяването му по реда на чл. 238 ЗЗД от страна на ищцата и
запазването на фактическата власт от страна на ответника – предявеният иск е основателен
и следва да бъде уважен.
По разноските.
При този изход от спора, право на разноски има единствено ищцата. Същата е
сторила разноски за държавна такса в размер на 356,74 лева и за адвокатско възнаграждение
в размер на 1800 лева с ДДС, платено изцяло по банков път съгласно представената фактура
и платежно нареждане, или общо 2156,74 лева, които следва да бъдат присъдени на ищцата.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Х. Д. Г., с ЕГН: **********, с адрес: гр. С, ул. „Д Х“ № , ет. , ап. , на
основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД да опразни от свои вещи и да предаде на Б. А. А., с ЕГН:
**********, с адрес: гр. С, бул. „Е и Х Г“ № , фактическата власт върху наетото помещение:
Апартамент № находящ се в гр. С, ул. „М“ № , заедно с терасата над апартамента,
предоставено за ползване по силата на Договор за наем на недвижим имот от 01.08.2008г.
ведно с допълнително споразумение от 03.08.2008г.
ОСЪЖДА Х. Д. Г. да заплати на Б. А. А. на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от
2156,74 лева, представляваща сторените по делото разноски.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Софийски градски съд
в двуседмичен срок от датата на постановяването му /01.12.2022г./, която е обявена на
страните в проведеното открито съдебно заседание.
5
Преписи от решението да се връчат на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6