Р Е Ш
Е Н И
Е
№
Град Добрич 30.07.2021
година
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Добрички районен съд Гражданско отделение
втори състав в публичното заседание на девети юли две хиляди двадесет и първа
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : АННА ВЕЛИКОВА
При
участието на секретаря Диана Кирова
разгледа
докладваното от съдията гр. д. № 76/2021г. по описа на Районен съд - Добрич и
за да се произнесе, съобрази следното:
Производството
е по реда на чл. 362 – чл. 364 от ГПК вр. чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
Образувано
е по повод искова молба на Ю.Х.С., ЕГН ********** ***, с която против Н.К.И.,
ЕГН ********** ***, е предявен иск за обявяване на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за окончателен предварителния договор за продажба, сключен на 27.02.2012г.
между ищеца като купувач, и наследодателите на ответницата Н.К.И. – К. М. А. и
съпругата му А.С. А., за продажбата на нива с площ от 15 дка, имот № *** в
местността „***“ по плана за земеразделяне землището на с. З., към момента
представляващ поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и регистри
на село З., община К., одобрена със заповед №*** от ***. на Изпълнителния
директор на АГКК, с площ от 150004 кв.м и адрес на поземления имот местност „**“,
трайно предназначение на територията земеделска, начин на трайно ползване нива,
категория на земята – трета, с номер по предходен план ***, при съседи: имот с
идентификатор **; *** и ***, при цена 7500 лева, платена в брой при подписване
на договора.
Искът
се основава на следните обстоятелства: на 27.02.2012г. ищецът сключил с К. М. А.
и съпругата му А. С. А. предварителен договор с нотариална заверка на
подписите, по силата който те се задължили да му продадат и да му прехвърлят по
нотариален ред правото на собственост върху нива с площ от 15 дка, съставляваща
имот № *** по плана за земеразделяне землището на село З, община К, при цена
7500 лева. Сега имотът е с идентификатор *** по кадастралната карта и регистри
на село З, община К. Още при сключването на предварителния договор ищецът
заплатил пълния размер на уговорената продажна цена в брой, като това било
изрично отбелязано в договора, който служи и за разписка за получаването на
сумата. Съгласно чл. 4 от предварителния договор срокът за прехвърляне на
собствеността бил до ***. За обезпечаване изпълнението на задълженията по
предварителния договор продавачите учредили в полза на ищеца договорна ипотека
върху имота, предмет на предварителния договор, с нотариален акт за договорна
ипотека, вписан под № **, том ** вх.рег.№ ** от **. по описа на Служба по
вписванията град Добрич. В последствие през 2016г. бил предявен иск за
прогласяване недействителността на предварителния договор и договора за ипотека
- гр. дело № ***. по описа на Районен съд - Добрич, от исковата молба по което
дело ищецът узнал, че К. А. е починал, а негови наследници са съпругата му А. и
дъщеря му Н. - ответницата по настоящия иск. С решение № 59 от 16.01.2017г. по
гр.д.№ 59/2016г. по описа на Районен съд - Добрич предявените искове за
недействителност на предварителния договор и договора за ипотека били
отхвърлени. Към края на август 2020г. ищецът искал да установи контакт с
продавачите, за да уговорят прехвърлянето на собствеността и защото нямал техен
телефонен номер, посетил село С., за да ги потърси там, където живеят. Не можал
да ги намери, а от хората в селото и в кметството разбрал, че А. С. А. също е
починала и единствената наследница на продавачите К. и А. А. - Н. е заминала в
чужбина, където се е установила трайно и не се е връщала. Никой не можал да му
каже адреса й в чужбина. Така, продавачите, респ. техният универсален
правоприемник - единствен наследник и на двамата продавачи, не изпълнили
задължението си за прехвърляне на собствеността върху имота, посочен в
предварителния договор, което обуславя интереса на ищеца на основание чл. 19,
ал. 3 от ЗЗД да поиска съдът да прогласи предварителния договор за окончателен.
Ответницата,
в отговор на исковата молба, оспорва основателността на иска. Продавачите са
придобили земята с Решение № ЗИ11-03 за оземляване с имот от ДПФ, като за тях е
имало забрана да прехвърлят земята за срок от десет години от придобиването й, освен
на държавата или общината. Т.е. от 06.08.2010г. до 06.08.2020г. А. С. А. и К.М.А.
не са имали право да извършват прехвърлителни сделки с имота. Към 30.08.2020г.
продавачите по предварителния договор не са били живи. Твърди сключване на
предварителния договор в нарушение на решение № *** от 22.05.2010г. на ОбСЗ – К.
относно забраната за отчуждаване на земята в десетгодишен срок от влизането му
в сила. Възразява, че предварителният договор не обвързва наследника на продавачите
по него, който не е знаел за сключването му, както и че той е нищожен на
основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД поради противоречие на закона, заобикаляне на
закона - с него и с договора за учредяване на ипотека се е целяло да се
заобиколи закона, тъй като е имало забрана за десет години имотът да бъде
продаван, освен на държавата. Договорът е нищожен и поради невъзможен предмет
към момента на сключването му, тъй като липсва съгласие на държавата за
продажбата на имота, на основание чл. 26, ал. 2, т. 1 от ЗЗД. Оспорва
твърдението, че ищецът в края на август 2020г. е искал да установи контакт с
продавачите, и е разбрал, че А. А. е починала. Според смъртния акт тя е
починала на 04.09.2020г. Нямало е как продавачите, при условие, че единият е
починал няколко години по-рано, да изпълнят задължението си за прехвърляне
собствеността върху имота, при условие, че е налице срок 30.08.2020г. В хода на
разглеждане на гр.д. № 59/2016г. по описа на Районен съд - Добрич ищецът е
научил, че К. А. е починал. Оспорва да е била търсена и уведомена от ищеца.
Твърди, че превела с паричен превод от 02.03.2021г. сумата от 2 559 лева по
гр.д. № 76/2021г. по описа на Районен съд - Добрич на ищеца с цел уреждане на
отношенията им, но пощенският запис бил върнат от него с отказ да получи сумата
по иска, с което неоправдано не приел предложеното му изпълнение. Настоява за
отхвърляне на иска, тъй като не е подписвала предварителен договор, не е
учредявала ипотека, нейните родители са били оземлени, и са нямали право да извършват,
каквито и да е действия по тази земя, имали са срок от десет години, но някой
се е възползвал от тяхната неграмотност и незнание на български език.
След преценка на събраните писмени доказателства и
обсъждане доводите на страните съдът приема за установено следното от
фактическа и правна страна:
Искът е с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. За да е основателен, ищецът трябва да докаже, съгласно чл. 154, ал. 1 от ГПК: сключване на предварителен договор за прехвърляне на недвижимия имот и изпълнение на задълженията си по него; наличието на предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота. Ответницата трябва да докаже обстоятелствата, с които обосновава възраженията си за нищожност на предварителния на основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД поради противоречие на закона – сключен в нарушение на забраната за отчуждаване в десетгодишен срок и поради заобикаляне на закона - с него и с договора за учредяване на ипотека се е целяло да се заобиколи закона, тъй като е имало забрана за десет години имотът да бъде продаван, освен на държавата, както и на основание чл. 26, ал. 2, т. 1 от ЗЗД - поради невъзможен предмет към момента на сключването му, тъй като липсва съгласие на държавата за продажбата на имота.
На 27.02.2012г. между К. М. А. и съпругата му А. С. А.,
като продавачи и ищеца Ю.Х.С., като купувач, е сключен предварителен договор с
нотариална заверка на подписите, по силата който продавачите се задължили да
продадат на ишеца и да му прехвърлят по нотариален ред правото на собственост
върху нива с площ от 15 дка, съставляваща имот № *** по плана за земеразделяне
землището на село З., община К., при цена 7500 лева. В т. 2/1/ от
предварителния договор страните са посочили, че цената на имота е 7500 лева и
същата е изцяло заплатена в брой при подписване на договора, който служи и като
разписка за плащането. Според т. 4 от договора, прехвърлянето на собствеността
на имота е следвало да се извърши чрез нотариална сделка в срок до 30.08.2020г.
Продавачите по предварителния договор са се
легитимирали като собственици на имота с решение № *** от **., в сила от
23.07.2010г., на Общинска служба по земеделие К., с което, на основание чл. 20
от ЗСПЗЗ, чл. 4, ал. 4 и чл. 21, ал. 6 от НОБМГ вр. пар. 23 от ПЗР на ППЗСПЗЗ,
К. М. А., през време на брака му с А. С. А. /не се спори/, е оземлен чрез
прехвърляне правото на собственост общо върху 15 дка земи от ДПФ, представляващи
поземлен имот № *** по КВС /плана за оземляване/, категория трета, местност „***“,
начин на трайно ползване нива, при граници и съседи: имоти с номера ***, ***, ***,
***, с цена 915 лева, заплатена на 18.12.2009г. Скица по ПИ № ***., издадена от
СГКК – Добрич, установява, че поземлен имот № *** по КВС /плана за оземляване/
е заснет като поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и
регистри на село З., община К., с площ 15,004 дка. Видно е от удостоверение за
наследници № **от 22.01.2021г., издадено от Община К., че К. М. А. е починал на
12.05.2014г. и е оставил наследници – съпругата си А. С.А. и дъщеря си Н.К.И..
Установява се от удостоверение за наследници № ** от 22.01.2021г., издадено от
Община К., че А. С. А.е починала на 04.09.2020г. и е оставила единствен наследник
своята дъщеря Н.К.И.. Последната, на основание чл. 5, ал. 1 от Закона за
наследството, е собственик към настоящия момент на недвижимия имот, предмет на
предварителния договор. Също по силата на наследственото правоприемство, Н.К.И.
замества своите родители като страна по сключения от тях предварителен договор,
с всички права и задължения, които произтичат от него за тях.
Предварителният договор е действителен. Той има
необходимото съдържание и е сключен в изискуемата писмена форма за валидност. С
влязло в сила решение № 59 от 16.01.2017г. по гр.д.№ 59/2016г. по описа на
Районен съд - Добрич са отхвърлени предявените от А. С. А. и Н.К.И. срещу Ю.Х.С.
искове за прогласяване нищожността на предварителния договор за
покупко-продажба на недвижим имот поради липса на съгласие и спор по
валидността на договора на това основание между страните вече не може да бъде
повдиган /чл. 298, ал. 1 и ал. 2 и чл. 299 от ГПК/.
Не са основателни възраженията на ответницата за
нищожност на предварителния договор на две основания – поради противоречие на
закона и поради заобикаляне на закона, обосновани с едни и същи обстоятелства –нормативно
установената забрана оземлените да не могат да прехвърлят земята за срок от 10
години от придобиването и, освен на държавата и общината по чл. 20, ал. 4 от
ЗСПЗЗ, както и поради невъзможен предвид, предвид липсата на съгласие на
общината и/или държавата при сключването му. Това е така, защото
предварителният договор не прехвърля вещни права, а създава задължение за транслиране
на собствеността в бъдещ момент – в случая в срок до 30.08.2020г., т.е. след
изтичане на 10-годишния срок. Решение
№ *** от 22.05.2010г. на Общинска служба по земеделие К. е влязло в сила
на 23.07.2010г., което означава, че десетгодишният срок, в течение на който
оземленото лице не е имало право да отчуждава имота в полза на субекти,
различни от държавата или общината, е изтекъл на 23.07.2020г. След тази дата
забраната не съществува и продавачите по договора, респективно наследницата им,
е следвало да изпълнят задължението си да се снабдят с необходимите документи и
да прехвърлят по нотариален ред собствеността на ищеца. Предварителният договор
не е сключен в нарушение на закона, защото той не предвижда прехвърляне на
собственост преди нормативно въведената забрана за това, нито в заобикаляне на
закона. Забраната по чл. 20, ал. 4 от ЗСПЗЗ визира ограничение в правото на
разпореждане от страна на самия оземлен, т.е. възможността за прехвърляне на
правото на собственост върху получената при оземляването земя на трети лица,
трябва да е вследствие лично волеизявление за отчуждаване на имота, изхождащо
от оземленото лице. Именно, поради горната забрана на чл. 20, ал. 4 от ЗСПЗЗ
/за да не нарушат/заобиколят законови забрани/, страните по предварителния
договор са уговорили окончателното нотариално прехвърляне на земята да е след
10 години. Както вече се посочи, предварителният договор има само облигационно,
но не и вещно-транслативно действие; с него собственикът поема задължението да
прехвърли собствеността върху имота в по-късен момент и в случая този момент не
е уговорен в нарушение или в заобикаляне на закона. Наличието или липсата на
съгласие на държавата или общината е правно ирелевантно към валидността на
предварителния договор и поддържаното от ответницата възражение за неговата
нищожност поради невъзможен предмет по съображение за недадено такова съгласие
не е основателно.
Купувачът по предварителния договор е изпълнил
задължението си да заплати уговорената цена за бъдещата продажба на недвижимия
имот. Предварителният договор е създал две задължения за продавачите по него –
да се снабдят с необходимите документи за прехвърляне на собствеността по
нотариален ред, т.е. за сключване на окончателен договор, както и да се явят
пред нотариус за изповядване на самата сделка. Твърдения за осигуряване на
необходимите документи от страна на А. А. след 23.07.2020г. до смъртта й на
04.09.2020г., или от ответницата, не са наведени по делото. Действително, не се
установява по делото ищецът да е отправил покана до ответницата за сключване на
окончателния договор преди подаване на исковата молба по настоящото дело, но
той е направил това с предявяване на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Предприетото
от ответницата действие по изпращане на ищеца с пощенски запис на сумата от
2356 лева, посочена като цена на иска, не съставлява готовност за изпълнение на
задължението по предварителния договор, като наред с това тя оспорва предявения
иск. При това не може да се приеме, че е налице неоказано от купувача по
договора необходимо съдействие за изпълнение
на длъжниковото задължение, с последица поставянето му /на купувача/ в забава.
Поддържаните от ответницата доводи, че тя не е дала съгласие за сключване на
предварителния договор и не е получавала продажната цена, поради което искът
против нея не може да бъде уважен, не могат да бъдат споделени. Валидността на
договора се преценява към момента на сключването му между страните по
възникналото облигационно отношение. Несъгласието със сключения договор на
трети лица, пък били те и наследници на страните, не е релевантно. Не може да
се отрази на действителността на договора или на годността му да бъде обявен за
окончателен и това, че изпълнението за плащане цената на имота е престирано на
наследодателите на ответницата, а не на нея. Като наследник на продавачите, по
силата на универсалното правоприемство, ответницата замества родителите си като
страна-продавач по сключения от тях предварителен договор и встъпва в
създаденото вече правоотношение като носител на поетите от права и възникналите
в тяхна тежест задължения. Това означава, че задълженията за снабдяване с
необходимите документи за продажба и за прехвърляне собствеността на имота по
нотариален ред тежат върху ответницата, независимо, че не тя е сключила
предварителния договор. Невярно е твърдението на ответницата, че тя не е знаела
за сключения договор и за своите задължения по него – то се опровергава от
факта на участието й като страна по вече воденото между страните гр.д.№ 59/2016г.
по описа на Районен съд – Добрич, по което именно ответницата е оспорвала
валидността на договора.
С оглед всичко изложено, налице е действителен предварителен договор, по който ищецът е изправна страна и който следва да бъде обявен за окончателен. Съгласно чл. 363 от ГПК и чл. 364, ал. 1 от ГПК при разглеждане на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД съдът осъществява и действия, присъщи на типично нотариално производство при прехвърляне на собствеността и свързани със служебното му задължение да следи за охрана интересите на държавата. В тази връзка по делото са събрани изискуемите декларации по чл. 25, ал. 8 от ЗННД за гражданство и гражданско състояние на ищеца и на ответниците; данни за липса на наложени обезпечителни мерки върху имота по ЗПКОНПИ; декларация по чл. 264, ал. 1 от ДОПК от ответниците за наличие или липса на непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита, задължителни осигурителни вноски и други публични държавни вземания, както и данъчна оценка на имота, необходима за изчисляване на дължимите нотариални такси по прехвърляне на имотите, а също и за установяване наличието на непогасени данъчни задължения за имота; декларации по чл. 3в, ал. 1 от ЗСПЗЗ от ищеца и съпругата му; удостоверение за данъчна оценка на имота и справка от Службата по вписванията. Не са налице пречки за извършване на прехвърлянето. Предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен.
На основание чл. 364, ал. 1 от ГПК ищецът по делото следва
да бъде осъден да заплати в полза на държавата по сметка на Районен съд -
Добрич такса по прехвърлянето на имота съобразно т. 8 от Тарифата за
нотариалните такси към ЗННД и чл. 96 от ЗННД в размер на 128 лева, определена
върху продажната цена по договора от 7500 лева.
Дължимият данък по чл. 44, ал. 1 от ЗМДТ, съгласно чл.
45, ал. 1 от ЗМДТ следва да бъде платен от приобретателя - ищеца по делото в
общината по местонахождението на имота, т.е. в Община град Добрич, като на
основание чл. 364, ал. 2 от ГПК и чл. 50 от ЗМДТ заверен препис от настоящото
решение следва да бъде издаден само след представяне на доказателства за платен
данък за придобития имот и за липса на непогасени данъчни задължения за него.
На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ответникът следва да
заплати на ищеца направените по водене на делото разноски – 109 лева внесени
такси; 1560 лева адвокатско възнаграждение.
Водим от гореизложеното, Добричкият районен съд
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителния договор, сключен
на 27.02.2012г. между Ю.Х.С., ЕГН ********** ***, като купувач, и
наследодателите на Н.К.И., ЕГН ********** *** - К. М. А., починал на 12.05.2014г.
и А. С. А., починала на 04.09.2020г., като продавачи, за продажба на поземлен
имот с идентификатор *** по кадастралната карта и регистри на село З., община К.,
одобрена със заповед №*** от ***. на Изпълнителния директор на АГКК, с площ от
150004 кв.м, местност „***“, трайно предназначение на територията земеделска,
начин на трайно ползване нива, категория на земята – трета, с номер по
предходен план ***, при съседи: имоти с идентификатор ***; ***;*** и ***, при
цена 7500 лева, платена в брой при подписване на договора.
ОСЪЖДА Ю.Х.С., ЕГН ********** ***, да заплати в полза
на бюджета на съдебната власт по сметка на Добричкия районен съд сума в размер
на 128 лева, представляваща такса за прехвърляне на имота, описан по-горе, по
т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД и чл. 96 от ЗННД.
НАРЕЖДА на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК да се впише
възбрана върху поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и
регистри на село З., община К., одобрена със заповед №*** от ***. на
Изпълнителния директор на АГКК, с площ от 150004 кв.м, местност „***“, трайно
предназначение на територията земеделска, начин на трайно ползване нива,
категория на земята – трета, с номер по предходен план ***, при съседи: имоти с
идентификатор ***; ***;*** и ***, до заплащане на дължимите суми и следващите
се разноски по прехвърляне на имота, за което да се изпрати препис от решението
на съдия по вписванията при АВ Добрич за вписване на възбрана.
ОСЪЖДА Н.К.И., ЕГН ********** ***, да плати на Ю.Х.С.,
ЕГН ********** ***, разноски по водене на делото: 109 лева внесени такси; 1560
лева адвокатско възнаграждение.
Препис от влязлото в сила решение страните могат да
получат след представяне на доказателства от ищеца Ю.Х.С. за заплащане на
дължимата нотариална такса по прехвърлянето по сметка на ДРС, за заплатен в
Община град Добрич местен данък за придобиването по чл. 44, ал. 1 от ЗМДТ, както
и за липса на непогасени данъци и такси за имота.
Решението подлежи на вписване в шестмесечен срок от влизането му в сила на основание чл. 115 от ЗС, като указва на ищеца Ю.Х.С., че след изтичане на срока вписването на исковата молба губи действието си.
Решението може да се обжалва пред Окръжен съд Добрич в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия: