№ 358
гр. В. 07.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – В. 19 СЪСТАВ, в публично заседание на
осемнадесети януари през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Кристиана Кръстева
при участието на секретаря Теодора К. Кирякова
като разгледа докладваното от Кристиана Кръстева Гражданско дело №
20223110103015 по описа за 2022 година
Производството е образувано по предявени от М. Д. Н., ЕГН ********** с адрес гр.
В. ул. Х.П.... срещу К. Д. Х., ЕГН ********** с адрес гр.В. квА. ул.Г. № .., ет..., ап...
обективно кумулативно съединени искови с правно основание по чл.55 ал.1 пр.3 ЗЗД и чл.
92 ЗЗД да бъде осъден ответника да му заплати сумите, както следва: 300лв., подлежаща на
връщане наемна цена платена за периода 15.09.2020г.-15.10.2020г. на отпаднало основание -
развален договор за наем от 26.08.2020г.; 300лв., подлежащ на връщане платен депозит -
гаранция на отпаднало основание по развален договор за наем от 26.08.2020г.; 300лв.,
представляваща неустойка по чл.12 от договора за наем от 26.08.2020г. изчислена в размер
на един месечен наем.
Приет е за съвместно разглеждане насрещен иск от К. Д. Х., ЕГН ********** с адрес
гр.В. кв.А. ул. „Г. №.. ет..., ап... срещу М. Д. Н., ЕГН********** с адрес гр. В. ул. „Х.П.”
№.. с правно основание чл.92 ЗЗД - да бъде осъден ответникът да заплати на ищеца сумата
от 300лв., представляваща компенсаторна неустойка по чл. 4 от договор за наем от
26.08.2020г., изчислена в размер на двойната наемна цена за периода 16.09.2020г. до
30.09.2020г.
Ищецът основава исковата си претенция на следните фактически твърдения:
Страните са сключили договор за наем на недвижим имот от 26.08.2020г. по силата,
на който на ищеца е предоставено за временно и възмездно ползване ателие, находящо се в
гр. В. ул. „В.Д.М. партер, считано от 15.09.2020г. При сключване на договора ищецът
заплатил сумата от 300лв., като депозит по чл.18 от договора и сумата от 300лв. като първа
наемна вноска, дължима за периода 15.09.2020г.- 15.10.2020г. Твърди, че от 21.09.2020г. не
му е осигурен достъп до имота, поради което с покана, изпратена с телепоща на 01.10.2020г.
уведомил ответника, че поради неизпълнение на задълженията й разваля сключения договор
и едновременно с това отправил покана за връщане на заплатения наем и депозит в размер
от по 300лв. и на сумата от 300лв., представляваща обезщетение за неизпълнение на
задълженията на ответника по договора. Тъй като поканата за плащане, изпратена с
телепоща не била получена от ответника, последвало изпращане на нотариална покана с рег.
1
№5801, том 2, №128 и рег. №5802 на П. П.а - помощник нотариус по заместване на П. П. -
нотариус рег. № 224, с район на действие ВРС, връчена на К. Х. на 15.12.2020г. Ищецът
твърди, че до настоящия момент дължимите суми не са заплатени, поради което е предявена
настоящата искова претенция. Направено е и искане за присъждане на направените съдебно-
деловодни разноски.
В срока по чл. 131 ГПК по делото е постъпил отговор от ответника К. Д. Х., с кой се
заявява и насрещен иск. Изразено е становище за допустимост, но неоснователност на
предявения иск. Ответникът моли за отхвърляне на исковата претенция и присъждане
направените в настоящото производство съдебно-деловодни разноски. Оспорват се
твърденията на ищеца, че не е осигурен достъп до наетия имот, като се сочи, че ключовете
за ателието, както и за входната врата на сградата са предадени лично на наемателя на
15.09.2020г. Твърди се още, че ищецът е започнал да пише приемно-предавателен протокол,
който е останал неподписан, тъй като в него не е записано името на наемателя, а на неговия
брат П. и наемодателят - К. Х. не е била съгласна с тази промяна, поради противоречие със
сключения договор за наем. След известно време ответникът узнал от домоуправителя, че в
имота живее непознато за него лице, различно от М. Н. - наемател по договора сключен
между страните. Според ответника процесният имот е ползван именно от брата на наемателя
- П. Н., чието поведение е било в разрез с правилата, предвидени в ЗУЕС и Правилника за
вътрешния ред в сградата. Впоследствие от наемодателя първоначално било поискано да
съдейства на П. Н. да използва наетия имот, а на по - късен етап ищецът М. Н. и П. Н.
поискали да им бъдат върнати парите за наема, както и заплатения депозит. Ответникът
сочи, че няколкократно се е свързвал с ищеца, но не са успели да уредят отношенията си.
Изразява становище, че не носи отговорност за развалянето на договора, тъй като същият е
сключен единствено с М. Н., а не с брат му и че на 15.09.2020г. е предала на наемателя
ключовете за ателието, обект на наемното правоотношение и за входната врата на сградата.
На основание чл.3 от договора за наем, ищецът и ответникът се договорили, че наемателят
ще ползва лично имота, а ако друго лице живее в имота, наемателят дължи на наемодателя -
наемна цена в двоен размер, съгласно чл.4 от договора. Обстоятелството, че трето лице
ползва процесния имот се установило с фактическа проверка, извършена от наемодателя.
Поради това се счита, че ответникът по насрещния иск следва да заплати сумата от 300лв.,
представляваща двоен наем, за периода, през който имота е ползван от трето лице, съгласно
договора между страните.
С оглед събраните по делото доказателства, съдът констатира следното от
фактическа страна:
Безспорни и ненуждаещи се от доказване са обстоятелствата, че между страните е
сключен договор за наем на недвижим имот от 26.08.2020г.; че е заплатен 300лв. депозит по
чл.18 от процесния договор, както и сумата от 300лв., представляваща наемна вноска за
периода 15.09.2020 г. -15.10.2020г.
По делото като писмени доказателства са приети договор за наем на недвижим имот
от 26.08.2020г., два броя приемо – предавателни протокола, покана изпратена с телепоща и
нотариална покана, с която ищецът разваля сключения договор за наем поради неизпълнение
от страна на наемодателя. От последната е видно, че след разваляне на договора, ищецът е
поканил ответника в срок до 7 дни от датата на получаване на покана да му върне сумата от
300лв., представляваща внесения наем, сумата от 300лв., представляваща внесения депозит-
гаранция и сумата от 300лв., представляваща обезщетение за неизпълнение на задълженията
на наемодателя по договора.
По делото е представен и анекс към договор за посредничество от 07.11.2020г., от
който е видно, че ответникът е възложил на дружеството „А.Р.И. ЕООД да посредничи при
отдаването под наем на недвижимия имот, предмет на договора за наем между страните,
находящ се в гр. В. ул. „В.Д.М. №.. п..
2
По делото са събрани гласни доказателствени средства - показанията на свидетелите
С. Д. /допуснат в полза на ищеца/ и Пенка Г. /допусната в полза на ответника/, и двамата без
родство със страните по делото.
От показанията на св. С. Д. се установява, че същият е имал договорно задължение
към ищеца да му отпусне пари за наем на квартира, тъй като строителната му фирма щяла да
строи върху недвижимия имот на ищеца. Твърди, че ищецът се е свързал с фирма за
недвижими имоти, която от своя страна го е свързала с наемодателя К. Х., ответник по
настоящото дело. Твърди също, че договорът за наем между ищеца и ответника е сключен
пред него, като ищецът се е задължил да плати един наем в размер на 300 лв. и да даде
депозит в размер на 300 лв., като тези суми са платени при подписване на договора. След
сключване на договора ищецът и ответникът са се срещнали на 15.09.2020г., като няколко
дни след тази дата ищецът е преместил багажа си с помощта на брат си П. Н., който е
останал вечерта в процесния имот - ателие, предмет на договора за наем между страните.
Според свидетеля на следващия ден домоуправителят се е свързал с него и му е казал, че не
иска П. Н. да живее в ателието, но св. Д. го е уверил, че само и единствено М. Н. ще ползва
недвижимия имот. Въпреки това, след няколко дни ключа на ателието бил сменен от
наемодателя, като багажът на наемателя М. Н. останал вътре и така последният нямал
достъп до наетия имот. При последвала среща състояла се между ищеца, свидетелят Д. и К.
Х., към последната била отправена покана да върне наема и депозита, в случай че не желае
ищецът да ползва предоставения по договора за наем имот. Ответникът К. Х. само заявила,
че ще се свърже с тях като не предприела по-нататъшни действия, което станало причина за
отправянето на нотариална покана до ответника. Свидетелят заявява още, че лично той е
търсил друга квартира за брата на ищеца - П. Н., като впоследствие той се нанесъл на друго
място.
От показанията на св. П.Г. се установява, че ответникът К. Х. й е споделила, че
домоуправителят на сградата, в която се намира отдаваното под наем ателие, се е оплакал, че
наемателят вдигал много шум. След извършена проверка наемодателят Х. и свидетеля Г.
установили, че в имота е не М. Н., а неговия брат П. Н.. Впоследствие свидетелката
разбрала, че бравата на входната врата на жилището е сменена, което е било наложително,
защото наемателя на ателието е вдигал много шум и е обезпокоявал хората, живеещи в
блока. След ново посещение на отдавания по наем имот, същият бил празен, като бил
останал само багажа на наемателя.
Въз основа на гореизложената фактическа обстановка, съдът констатира
следното от правна страна:
Съгласно задължителната и трайно установена практика, обективирана в ППВС №
1/1979г., на отпаднало основание може да се претендира връщане на платената сума въз
основа на договор, развален поради неизпълнение. Нормалното развитие на договора
предполага изпълнение на поетите от съконтрахентите договорни задължения. При
неизпълнение на задълженията на едната страна поради причина, за която отговаря,
изправната страна има право да претендира реално изпълнение, обезщетение за забава,
обезщетение за неизпълнение или да развали договора. Развалянето е крайно средство за
ликвидиране на възникналото между страните правоотношение като разпоредбата на чл. 87
ЗЗД предвижда различни основания и начини на разваляне на възникнали между страните
договорни отношения.
От съвкупния анализ на приетите по делото доказателства следва изводът, че между
страните на 26.08.2020г. е сключен договор за наем по чл. 228 ЗЗД с предмет недвижим
имот – ателие, с адрес гр. В. ул. „В.Д.М. партер. Договорът за наем между страните е
развален с нотариална покана с рег. № 5801, том 2, №128 и рег. №5802 на П. П.а - помощник
нотариус по заместване на П. П. - нотариус рег. № 224, с район на действие ВРС, връчена на
ответника К. Х. на 15.12.2020г., като ищеца твърди, че не му е осигурен достъп до наетия
3
имот и не може да го ползва съгласно уговореното в договора.
От събраните по делото гласни доказателства от св. С. Д., които съдът кредитира като
непротиворечиви, логични и дадени от незаинтересовано от спора лице, кореспондиращи
със съвкупния по делото доказателствен материал, следва изводът, че на ищеца не е бил
осигурен достъп и той не е могъл да ползва имота по предназначение, като така ответника и
наемодател К. Х. не е изпълнила задължението си по чл. 11 от сключения между страните
договор за наем. По делото е прието за безспорно, а и се установява от свидетелските и
писмени доказателства по делото, че ищецът е заплатил сумата от 300лв., представляваща
наем за периода 15.09.2020г. – 15.10.2020г., както и сумата от 300 лв., представляваща
депозит-гаранция по чл. 18 от договора за наем, с оглед на което ищецът М. Н. се явява
изправна страна по него. Ответникът К. Х. не е изпълнила задължението си за осигуряване
на достъп до наетия от ищеца имот, като това се установява и от показанията на св. С. Д..
Същият свидетелства, че ищецът е преместил багажа си с помощта на брат си П. Н., като
двамата са останали вечерта в наетия имот. На следващия ден домоуправителят на адреса е
уведомил свидетеля, че живеещите не искат П. Н. да живее в наетото ателие. След два-три
дни свидетелят заявява, че ключа за вратата на наетото ателие бил сменен от страна на
наемодателя. По този начин ищецът М. Н. неправомерно е бил лишен от достъп до наетия
от него имот. Така ответникът К. Х. не е изпълнила задължението си да предостави на
наемателя недвижимата вещ, предмет на договора, за временно ползване и е неизправна
страна по договора.
Настоящият състав на съда, не кредитира показанията на св. П.Г. ценени при
условията на чл. 172 ГПК, в частта им, че не наемателят М. Н., а неговият брат е живял в
процесния имот. Същата не е пряк очевидец на релевантните събития, които подлежат на
доказване в настоящото производство. Свидетелката не е присъствала на разговор между
ответника и домоуправителя, при който последният да е заявявал, че брата на ищеца живее в
наетия апартамент и вдига шум. На следващо място, показанията на св. Г. са противоречиви,
тъй като първоначално твърди, че бравата на входната врата на жилището е сменена от
домоуправителя, защото наемателя в ателието вдигал шум. Впоследствие, свидетелят
твърди, че е ходила заедно с К. Х. да сменят патрона на вратата на жилището.
Съдът не намери опора и в твърденията на ответника, че братът на ищеца – П. Н. се е
нанесъл за постоянно в жилището, предмет на договора за наем. От събрания по делото
доказателствен материал се установява безспорно единствено, че П. Н. е помогнал на
наемателя М. Н. при пренасянето на багажа му в имота. Твърденията на ответника, че
именно П. Н., който не е страна по договора за наем, е ползвал като наемател имота
останаха недоказани в хода на процеса. В показанията си св. Г. заявява, че след подписване
на договора за наем при посещение на наетия имот са видели човек, различен от наемателя
М. Н., като се е чувала силна музика. Съдът приема, че от тези твърдения не може да се
достигне до обоснован извод, че действително и единствено П. Н. е ползвал наетия имот,
още повече че следва да се отбележи че тази констатация е направена едва няколко дена след
подписване на договора. Житейски нелогично е само в рамките на няколко дни, да бъде
направена преценка, че в отдадения под наем имот живее лице, различно от наемателя по
договора, доколкото, безспорно се установи, че П. Н. е останал да пренощува в наетия имот,
както и че за него се е търсил друг имот под наем. Така въпреки разпределената
доказателствена тежест, ответницата не доказа, че е налице изпълнение от нейна страна на
сключения договор за наем, като недоказана се явява и насрещната искова претенция за
сумата от 300лв., представляваща двоен наем, за периода, през който имота е ползван от
трето лице, съгласно чл.3 и чл.4 от договора между страните, според които не се допуска
пренаемане на имота, а в случай на пренаемане наемателя дължи наемна цена в двоен
размер.
В настоящия случай с връчване на нотариална покана с рег. № 5801, том 2, №128 и
4
рег. №5802 на П. П.а - помощник нотариус по заместване на П. П. - нотариус рег. № 224, с
район на действие ВРС, връчена на ответника К. Х. на 15.12.2020г. /л.11-12 от делото/
договорът се смята развален на основание чл. 87, ал.2, пр. 3 ЗЗД, тъй като едностранно
волеизявление, съставляващо субективно потестативно право е достигнало до неизправния
длъжник. С развалянето на договора поради неизпълнение на задължението на ответника по
него е отпаднало основанието, на което последният е получил сумата от 300лв., наемна цена
платена за периода 15.09.2020г.-15.10.2020г. и сумата от 300лв., платен депозит – гаранция.
Получената от ответника сума е получена на отпаднало основание, поради което
подлежи на връщане. Налице са предпоставките на чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД – ищецът е
доказал плащане на уговорените суми за наем и депозит-гаранция, а ответникът не е
доказал, че е налице основание да задържи получените суми, тъй като не е изпълнил
задължението си по договора – не е осигурил достъп до наетия имот. Основателна се явява и
исковата претенция по чл. 92, ал.1 ЗЗД за сумата от 300 лв., представляваща неустойка по
чл.12 от договора за наем от 26.08.2020г. изчислена в размер на един месечен наем. Според
цитирания член от договора, в случай, че наемателят бъде принудително отстранен от
ползването на наетия имот поради причина, която не може да му се вмени във вина,
наемодателят се задължава да обезщети наемателя със сума в размер на един месечен наем,
т.е. сумата от 300лв. Както беше отбелязано, наемателят е принудително отстранен от
ползването на наетия имот, тъй като ключа за вратата от ателието е сменен без знанието и
съгласието му, като така е лишен от достъп до наетата вещ, както и от възможността да я
ползва според предназначението й.
На основание гореизложените мотиви следва изводът, че исковата претенция е
основателна и следва да се уважи в цялост.
По отношение на разноските:
С оглед изхода на спора право на разноски има ищцовата страна, на основание чл. 78,
ал.1 ГПК. Същата претендира заплащането на сумата от 150лева, представляваща заплатена
държавна такса и сумата от 300лева, представляваща заплатен адвокатски хонорар, съгласно
представен договор за правна защита и съдействие от 12.05.2022г. Така в полза на ищеца
следва да бъдат присъдени разноски в общ размер на 450лева.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА К. Д. Х., ЕГН ********** с адрес гр.В. квА. ул.Г. № .., ет..., ап... да
заплати на М. Д. Н., ЕГН ********** с адрес гр. В. ул. Х.П.... сумите, както следва: 300лв.,
подлежаща на връщане наемна цена платена за периода 15.09.2020г.-15.10.2020г. на
отпаднало основание - развален договор за наем от 26.08.2020г.; 300лв., подлежащ на
връщане платен депозит - гаранция на отпаднало основание по развален договор за наем от
26.08.2020г.; 300лв., представляваща неустойка по чл.12 от договора за наем от 26.08.2020г.
изчислена в размер на един месечен наем, на основание чл. 55, ал.1, пр.3 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД.
ОСЪЖДА К. Д. Х., ЕГН ********** с адрес гр.В. квА. ул.Г. № .., ет..., ап... да
заплати на М. Д. Н., ЕГН ********** с адрес гр. В. ул. Х.П.... сумата от 450лева,
представляваща сторени в настоящото производство съдебно - деловодни разноски, на
основание чл. 78, ал.1 ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд, град Варна в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
5
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
6