№ 227
гр. Варна, 19.02.2024 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, VI СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
четиринадесети февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Атанас В. Славов
при участието на секретаря Веска П. Петрова
Сложи за разглеждане докладваното от Атанас В. Славов Гражданско дело
№ 20223100102459 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 15:33 часа се явиха:
Ищцовото дружество “ХИПОКРАТ” ЕООД, редовно уведомено за съдебно
заседание, представлява се от адв. В. С. от АК - Варна и от адвокат Н. С. от АК – Варна,
редовно упълномощени и приети от съда от преди.
Ответното дружество „ХИПЕР ВРАТИ“ ЕООД, редовно уведомено за съдебно
заседание, представлява се от адвокат М. Т. от АК - Варна, редовно упълномощен и приет
от съда от преди.
Вещото лице М. С. С., редовно призована, явява се.
СЪДЪТ СЛУЖЕБНО ПРОВЕРИ И КОНСТАТИРА, че вещото лице е депозирало
заключението в срока по чл. 199 от ГПК.
СТАНОВИЩЕ ПО ХОДА НА ДЕЛОТО:
АДВ. С.: Да се даде ход на делото.
АДВ. С.: Да се даде ход на делото.
АДВ. Т.: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, поради
което
О П Р Е Д Е Л И
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
СЪДЪТ, в предходно съдебно заседание, е отклонил приемането на заключението на
вещото лице М. С., като й е дал възможност да изготви заключение, съобразно указанията.
Заключение е депозирано на 06.02.2024 г.
АДВ. С.: Да пристъпим към изслушването на заключението.
1
АДВ. С.: Да пристъпим към изслушването на заключението.
АДВ. Т.: Противопоставям се на изслушването, като мотивите ми за това са
следните:
Действително е депозирано заключение, но същото отново не отговор на поставените
въпроси. Дадената възможност на оценителя в предходно заседание беше да допълни
заключението си, като представи обективните критерии, върху които е съставено
първоначалното заключение, а именно – пазарните аналози на имоти с подобни
характеристики, които са използвани. Към депозираното на 06.02.2024 г. допълнително
заключение отново няма представени аналози, които са посочени в първоначалното, като
стойности. Поради това считам, че към настоящия момент не е даден отговор на
поставените пред експертизата въпроси. Предвид предоставената повторна възможност и
липса на отговор на същите, Ви моля да замените вещото лице, като възложите отговорите
на допуснатата повторна експертиза на друго такова, определено от Вас, съгласно списъка
на вещите лица.
СЪДЪТ, по направеното възражение по отношение пречката за изслушване на
вещото лице намира, че същото не е от категорията на тия, които да препятстват нейното
изслушване. В този смисъл съдът следва да пристъпи към изслушване на вещото лице. В
хода на изслушването следва да установи направените от ответника възражения по
отношение на аналозите, тъй като формално такива в заключението са посочени.
Предвид горното, СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И
ПРИСТЪПИ към изслушване на вещото лице М. С..
Вещото лице е със снета по делото самоличност.
Предупредена за наказателната отговорност по чл. 291 от НК.
Вещото лице обеща да даде заключение по съвест и разбиране.
В. Л. С.: Поддържам представената от мен експертиза.
Посочила съм, че при справка в архива, съм извела и други аналози, но доколкото
такъв тип парцели са малко и в по-широк диапазон, съм стигнала до изводите на колегата,
че това са най-подходящите аналози. Тъй като нямам практика да извеждам страниците
сканирани, съм ги извела само като данни. При последваща справка установих, че обявата на
наем на място в западна промишлена зона (ЗПЗ) с наем 4000 лева е налична в интернет
пространството и обновена на 01.02.2024 г. от 13:53 часа, а останалите оферти вече не са
налични. Съобразно указанията на съда, изрично съм посочила за коефициентите, които са
дадени в приложение 1, съответно коефициенти за местоположение и коефициент за
характеристики на какво се дължат и по какъв начин са формирани. В случая, както съм
посочила, коефициентите за местоположение спрямо ЗПЗ, по отношение на наемите, са
коригирани с десет процента, а спрямо Трошево - с пет, тъй като този парцел е по-близо до
централната част. Действително при жилища и други имоти, разликата е по-голямо, но тук
2
следва да се има предвид, доколко местоположението указва влияние върху съответния тип
имот, а не само върху имота като цяло, спрямо друг район. Посочила съм на какво се дължат
разликите. Също така първият аналог е с комуникации на граница, поради което съм
завишила коефициента на оценявания с пет процента. При останалите не са установени
някакви съществени разлики, които да дават основание за извършване на корекции. Именно
по тази причина съм въвела тези коефициенти. В изпълнение на поставените задачи съм
описала кой коефициент защо има тази стойност. Имаме коригирана цена на квадратен
метър. Слага се тежест тегло на коефициент, т. е. слага се тежест кой имот е най-близък до
оценявания и този имот е с по-голяма тежест. В случая имотът в Трошево е с най-близки
характеристики и като местоположение, и като други характеристики, затова неговата цена
е с най-голяма тежест - 50 процента, а другите са с по 25 процента. По този начин е
достигнато до сумата 1,73.
АДВ. С.: Нямам въпроси към вещото лице.
АДВ. С.: Това заключение, което гледаме днес трябва да се разглежда като
допълнително заключение към предното, т. е. двете заедно формират тези изводи, които са.
Т. е. едното не изключва другото, не го опровергава.
В. Л. С.: Не. В това допълнение, съобразно поставената задача, са направени
уточнения на какво се дължат коефициентите. Т. е. първото и второто, като цяло, се
разглеждат като заключение. Изводите са абсолютно идентични.
АДВ. Т.: Имам въпроси и те са уточняващи, защото, както предния път, така и сега
при липса на данни за реалните офертни предложения от къде, кога, как и с какво
съдържание са, аз не мога да формирам въпроси по отношение на характеристики. Т. е.
изначално съм в невъзможност да преценя обективността на ползваните от вещото лице
данни, въз основа на които то е направило преценката за наложените коефициенти. В
днешно съдебно заседание разбирам, че вещото лице е използвало единствено и само
приложените към първоначалната експертиза от предходното вещо лице оферти на имоти,
публикувани в интернет. Прекъснах тук, защото чух от вещото лице, че не е вярно от къде и
какви пазарни аналози са използвани при изготвяне на заключението, както в предходното
съдебно заседание, така и за днешното. Кои са имотите; къде са направени офертните
предложения; реални ли са офертите, които сте ползвали при това заключение.
В. Л. С.: Искам да отбележа, че сайтът “Имот.БГ” е платен, т. е. агенциите заплащат,
за да публикуват оферти и няма логика да публикуват нереални оферти. Още по-малко: ако
една агенция публикува оферта и се обадим да попитаме, тя няма да каже, че тази оферта е
нереална. По принцип, в цялата оценителска практика се използват оферти. Ако една оферта
е публикувана с цел манипулиране на пазара, то тя няма да влезе в една оценка, тъй като
манипулацията цели постигане на по-висока или по-ниска стойност. Когато се правят
оценки, сайтовете позволяват търсене по цена на квадратен метър. Именно тези оферти с
най-висока и с най-ниска цена се премахват и те изобщо не се използват, именно с цел да не
бъдем подведени по някоя нереална оферта. Не съществува регистър или способ, който да
отсява до каква степен офертите са реално дадена като характеристики. Това, което е
3
публикувано, можем да се ориентираме по това по района какви характеристики има и т. н.
Не съществува източник на информация, в който да са дадени напълно подробно всички
характеристики, които са посочени от ответника, за да могат да се вземат предвид. Когато
става въпрос за минало време, както е в момента, информация се търси по един специфичен
критерий, като се задава един времеви диапазон на публикуване на някаква информация.
Сайтовете обаче препокриват старата информация с нова и в специализираните издания за
недвижими имоти, по този начин почти нищо не излиза. Затова търсенето е по други
сайтове, които също публикуват, но не препокриват информацията си, както и по частни
оферти. Дали една оферта е реална и доколко е реална, може да се съди по това, че едни и
същи собственици работят с много агенции. Проверя се дали тази обява я има по няколко
места. Едва ли няколко агенции ще лъжат по един и същ начин, та офертата да не е реална.
АДВ. Т.: Вие не отговорихте на въпроса. Въпросът беше къде видяхте тези наемни
цени на посочените от Вас три аналога.
В. Л. С.: Както казах, извеждала съм ги. Към момента само един от аналозите все
още, очевидно, не е бил даден под наем към 01.02.2024 г. Този парцел все още не е бил
даден под наем, поради което офертата все още е активна в публичното пространство.
Въпрос на съда: Когато Вие сте правили пазарни аналози, Вие сама справка търсихте
ли?
В. Л. С.: Да, търсих, но преди имаше “Имот БГ” на хартия, което си закупувахме и
пазихме информацията. От няколко години няма “Имот БГ” и единствения начин да се
търси е в публичното пространство по критерий от конкретна дата до конкретна дата.
Когато се влезе по този начин, излязоха оферти, които са с доста сериозни отклонения, т. е. в
района няма почти нищо, което да се отдава под наем. В тесен район - нищо, в широк район
- има малко оферти. Тези, които съм открила бяха в много по-широк диапазон. Бяха в
съвсем различни части на града при съвсем различни условия. Оферти, които могат много
трудно да се приравнят. Например около “Метро”, където се ползват основно за паркинги.
Те са със съвсем други характеристики - зачакълени са, не са със асфалт, освен това
служебно известно е, че в района на “Метро” предстоят други мероприятия, т. е. не е ясно
когато се наеме един парцел за колко време може да се ползва. За това тези критерии изобщо
не съм ги ползвала във връзка с плановата инфраструктура. Тези имоти изобщо не могат да
се ползват за аналози.
Аз съм извадила пазарни аналози, но те не са приложими към тази оценка. Това,
което излиза като предлагани имоти за отдаване под наем, тъй като пазарът за отдаване под
наем на парцели в тази част на града е изключително малка, не съм извеждала аналози,
които не могат да бъдат приведени. Например тези, които са за паркинги и гаражи към
“Метро”, много трудно могат да се приравнят с теглови коефициенти към този имот. Когато
има по-близки, абсолютно задължително е да се използват по-близки. Това са трите най-
близки, които могат да бъдат използвани. Всички останали са с много големи отклонение.
Когато изготвях заключението, две от офертите съществуваха, а едната - не. В момента
4
и втората не съществува. Справката, която направих е със същите цени на имотите. В
момента е публикувана същата оферта на 01 февруари и както казах цената е същата - 4000
лева. Това е само за едната оферта. Другите - не, което означава, че са отдадени под наем.
Именно за това съм дала едно голямо число за коефициент. Няма как да разберем дали са
свалени като обява, без да се отдадени под наем. Не можем да твърдим със сигурност, че са
отдадени под наем, но не знам на каква цена са наети. Затова в практиката е възприет този
коефициент от 0,10 % спрямо офертната цена. По принцип в оценителските стандарти, в
българските стандарти за оценяване е посочено, че се използват аналози оферти, защото не
съществува някакъв източник на информация. Направила съм самостоятелно проучване, но
няма по-близки аналози. Аз по принцип си вадя само данните, които са необходими, не
свалям снимки на страниците, тъй като нямам такова изискване, затова, за целите на това
заключение, направих справка и само една от офертите е актуална. Останалите вече не са
актуални, но и към момента нямаше някакви по-близки аналози. Въпреки това, проверила
съм и дори да имаше, доколкото периодът е месец август 2020 г. - месец ноември 2022 г.,
предлагането за 2024 г., т. е. година и нещо по-късно е абсолютно недопустимо да се
използва за аналог, защото е последващ период, а не предходен, който да дава някаква
информация. Истината, е че няма, но дори да имаше, не бих могла да ги използвам, поради
разликата във времето и то напред във времето, т. е. към процесния период, настоящия се
явява бъдещ и една такава оценка, базирана на бъдещи стойности, би била все едно сме
задали, затова в оценителската практика се използват аналози до една година назад спрямо
оценявания период, не се използват аналози напред във времето, поради тази причина съм
извадила само от тези, които са били валидни тогава, кое е валидно и сега.
Когато се прави оценка, се използват офертни цени до една година назад спрямо
периода на оценката. Не могат да се използват напред. Т. е. периодът е до 20.11.2022 г. и не
могат да се използват за аналози оферти, публикувани през декември 2022 г. или през някой
от следващите периоди. Може от предходен, но не може от бъдещ и доколкото сайтовете
заменят информацията, когато една оферта изтече, тя вече не може да бъде видяна на
страницата, затова не може в момента на страниците на “Имот БГ” и други да се извадят
офертите, които са били валидни и преди това. Това е възможно само с частните обяви от
други сайтове и доколкото нямаме задължение да сваляме страници, аз не съм ги свалила, а
съм извадила само данните. В оценка могат да влязат по стандарт само и единствено оферти,
които се използват за аналози. Недопустимо е да се цитират други оферти, които не се
използват за аналози. Именно по тази причина не съм цитирала всички оферти.
Когато извършвах проучванията, тези двете ги имаше – първата и третата. Първата в
момента също е налична. За втората е извършено прочуване. Когато имаме някакъв
достоверен източник, в случая по делото имаме снимка на тази страница, в същото време
съм проучила други имоти, но нямаше предлагани на други имоти в района. Просто
предлагането е силно ограничено. Понякога в практиката се случва, че трябват три аналога,
но в определени райони аналозите са само два и се използват само те. Дори няма от къде да
се вземе трети аналог. Тогава или се ползват два, или се взема трети, който е с много
5
сериозни отклонения и с коефициент 5 процента тежест. Ако имаме двустайни или
тристайни апартаменти в очертанията на района, аналозите са много и лесно се вадят
аналози на сходни имоти. Когато обаче са със специфични характеристики, много трудно
могат да се намерят аналози, тъй като самите парцели, които въобще са останали празни в
тези части на града са малко. Повечето се продават с цел реализиране на инвестиционни
намерения или вече са закупени с такива цели. Тези, които се отдават под наем са наистина
много малко. Няма как да се вземат 30-50 обекта, от които да се изберат три най-подходящи.
При наличие на десетина обекти е нормално оценителите да ползват тези три, които са най-
близки, при положение, че всички останали са много по-далечни. Още повече, че тук имаме
още едно ограничаващо условие - този парцел е с лице на булевард. В западна промишлена
зона има широко предлагане, само че не с лице на булевард, а това е съществена
характеристика.
АДВ. Т.: Заявихте, че крайната пазарна стойност е определена, като най-голяма
тежест е дадена на имот в Трошево, защото той бил най-сходен с процесния. В същото
време, като коефициент за местоположение на този имот в Трошево, сте посочили пет
процента, а на другите десет процента. По-надолу в таблицата, като характеристики, сте
дали пет процента на имот в западна промишлена зона и на всички аналози - коефициент
равен индекс минус десет процента. В същото време коефициентът на имота в Трошево е
значително по-голям от процесните имоти. Искам да кажа, че от данните от трите аналога,
изглеждат всичките като сходни, но в един момент, като най-голяма тежест са дава на имота
в Трошево. Не мога да разбера защо.
В. Л. С.: Най-близки са тези имоти, които имат корекционни коефициенти нула, т. е.
колкото по-малък е корекционният коефициент, толкова по-малко е отклонението на
аналога спрямо оценявания имот. В случая Трошево е много по-близо до този имот от
западна промишлена зона. Достъпът е от бул. “Владислав Варненчик” до “Ритейл парк”.
Процесният оценяван имот се намира също в близост до търговски център “Камко” и в
близост до МОЛ. Т. е. от една страна местоположението е най-близко, а от друга страна
характеристиките “близост до търговски центрове”, ясно е на кой булевард, ясно е
местоположението. В същото време площта не е фактор, който да е от толкова голямо
значение при определяне на пазарната стойност. Площта указва най-голямо влияние, когато
става въпрос за земеделски земи и когато говорим за строителни петна. Слагаме 50 процента
на Трошево, заради всички характеристики: от една страна по-близко местоположение
спрямо оценявания, а от друга страна - останалите характеристики - близост до “Ритейл
парк”, до “Камко” и до “Гранд Мол Варна”. Т. е. всички характеристики са много по-близки
от останалите. За останалите парцели - в западна промишлена зона, всички парцели, пише
парцел на булевард, но не се знае точно как е ситуиран. Вторият е с лице на булевард
“Сливница” срещу “Винтайм”. “Винтайм” е с доста сериозна отдалеченост. Именно поради
тази причина, този аналог е с най-голяма тежест. Коефициентът за тежест е заради
местоположението на имота спрямо оценявания и сходните характеристики.
АДВ. Т.: Не разбрах кои са характеристиките. През цялото време се говори за
6
местоположение и достъп до улицата. Аз други характеристики не чух. Местоположението
не е характеристика. Местоположението е местоположение. Та не чух кои са характеристики
– ток, вода, канал, асфалт, охрана, осветеност - това са характеристиките на един имот,
които определят наемната цена, защото всеки един от нас, когато търси, в зависимост от
предназначението, гледа тези характеристики, а не простото му местоположение. Както
казах, това не е характеристика, а то е изведено в друг ред и съответно са дадени
коефициентите за него. Характеристиките са отделно. И поради липсата на яснота какви са
тези характеристики, от там всичко друго, дадено в тази експертиза става неясно.
В. Л. С.: Искам да отбележа, че така посочените от ответника характеристики са
извън оценителската дейност и в абсолютно нито един стандарт не намират място.
Осветеността, охраната и всичко останало са фактори, които зависят най-вече от наемателя.
Не съм виждала до сега обява, в която наемодател на самостоятелен парцел да се ангажира с
неговата охрана. Т. е. ако говорим за охрана и осветеност, наемателят е този, който
осигурява осветеност и охрана на стопанисвания от него обект, а не наемодателя. Формата
няма отношение към характеристиката на имота, но ако говорим за имот, който е много
тесен и дълъг и възпрепятства някакви мероприятия, основно строителни - да, има значение,
но когато говорим за имот, който не е тесен и дълъг, и да възпрепятства достъпа - да може
малка част от него да се ползва, тогава няма такова съществено значение. Още повече -
имотите, които са със абсолютно правилна форма, са много малко. Изобщо като цяло са
малко.
Когато говорим за характеристики на парцели, тогава влиза достъп, път с трайна
асфалтова настилка, път без трайна асфалтова настилка.
Тук съм взела предвид следните характеристики:
- достъп, когато има лице на булевард. Булевардът дава съвсем друг наем и съвсем
друга цена. Поради това имаме следните ограничаващи условия в случая - близост до
централната част на града; достъп от булевард. Близостта попада в обхвата на коефициента
за местоположение. Процесният имот има достъп до булевард “Сливница”, граничи с
“Камко”. В случая ограничаващото условие е достъп до булевард, защото ако е от малка
улица, може да се стигне до там, че да не може да се влиза с тирове, което е от съществено
значение за наема. Когато ходих на място на огледа, минах от булевард “Сливница”. Там
имаше някакъв охранител;
- вторите, задължителни характеристики са - дали има ток, вода, дали са на граница,
дали са в имота. В случая имотът е обезпечен. От аналозите, само единият е с комуникация
на граница. На граница означава, че до имота има, но те нямат. Нашият е обезпечен и за това
се вижда, че първият е с много по-ниска цена. В случая имаме особени характеристики, че
граничи с “Камко”, който е търговски център. Именно за това, последния имот, който е до
имота до “Ритейл парк”, е взет с по-голяма тежест.
Общо взето това са на парцелите основните характеристики - местоположение,
достъп и комуникации. Имотът до “Ритейл парк” е обезпечен с комуникации ток и вода, и
7
заради това казвам, че площта не е толкова съществена, защото имаме фактури, които
оказват много по-сериозно влияние върху цената. По принцип площта и по закона за местни
данъци и такси, и по оценителските стандарти указва влияние на земеделските земи, а не на
имотите в границите на населените места.
АДВ. Т.: Казахте, че трети аналог има ток и вода, а втория аналог има ли?
В. Л. С.: В ЗПЗ тези парцели в този район, всички са снабдени с комуникации.
Когато нямат комуникации, това изрично се отбелязва. Не съществува начин, по
който да отидем и да проверим партидите за ток и вода на един парцел. Просто това няма
как да стане. Такава информация се дава на собственика или на упълномощено лице.
Оценителите не сме нито собственици, нито упълномощени лица.
Този корекционен коефициент се получава по формула единица плюс коефициент за
местоположение, плюс коефициент за характеристики, плюс коефициент пазарен интерес.
Това е сборен коефициент и дава общото отклонение на единия имот спрямо другия, който
се оценява, т. е. получава се по формула. Такава е формулата в оценителските стандарти,
защото стандартите дават от една страна абсолютно задължителни формули, които са
задължителни за всички оценители и от там-нататък вече коефициенти, които оценителите
преценяват какви точно да сложат. Например в българските стандарти за оценяване няма
такива задължителни коефициенти. Указва се, че следва да бъде в еди-какъв времеви
диапазон, да е със същото местоположение и при същите икономически условия. Критерият
е икономически условия, а не това, което коментираме - осветеност и т. н.
АДВ. Т.: Търсили ли сте пазарни аналози, офертни стойности на сходни имоти към
днешна дата?
В. Л. С.: Не съм имала такава задача и те са неотносим към минал период.
АДВ. Т.: Искали ли сте данни от община Варна за сключени договори за
предоставяне на общински имоти под наем в район Младост?
В. Л. С.: Не съм имала такава задача.
АДВ. Т.: Искали ли сте данни за вписани договори за наем в район Младост от
Службата по вписванията?
В. Л. С.: Не съм имала задача да правя проверка в Агенция по вписванията. Когато
такава проверка трябва да се направи, се указва изрично, тъй като там се издава
удостоверение от съда и таза справка изисква заплащане на допълнителни такси, които
значително оскъпяват експертизата. Затова в практиката, когато някой иска да се направи
тази платена справка, изрично посочва да се извърши справка в Агенцията по вписванията.
АДВ. Т.: Има ли други методи за определяне на пазарната наемна цена, освен метода
на пазарните аналози?
В. Л. С.: Има инвестиционен метод, който в случая много трудно може да бъде
приложен, защото изисква да се намерят имоти, които да се продават и въз основа на тяхната
пазарна стойност да се определи наема. В случая проверявах и не установих предлагане на
8
имоти с различни характеристики, които да мога да използвам за определяне на наемната
цена по инвестиционния метод, поради което не съм го прилагала.
АДВ. С.: Нямам въпроси. Да се приеме заключението.
Още предното заседание посочих, че всяко едно заключение представлява опит и
професионална оценка на вещото лице. Вещото лице е депозирало заключението си в
предходното заседание. Не можем да очакваме то да си промени заключението, защото
заключението е резултат от неговата професионална оценка. Сега вече, с допълнителното
заключение, се изясни какви аналози е ползвало. Това, че те са същите, които е ползвало
другото вещо лице, така е преценило, така е постъпило. Имаме пред нас едно депозирано
заключение, като вещото лице обоснова защо е ползвало тези аналози, защо е достигнало до
тези изводи. От тук нататък нашето становище е това заключение да бъде прието.
АДВ. С.: Потвърждавам казаното от колегата. Колкото повече време минава от
проверявания период, толкова по-малко аналози ще бъдат намерени.
АДВ. Т.: Противопоставям се на приемането, поради посочените в началото на
заседанието основания. В допълнение, от отговорите, дадени от вещото лице се установи, че
не е изчерпан изцяло възможния начин за снабдяване с данни за пазарни аналози. Отделно
от това считам, че офертни стойности за имоти от преди две години много трудно биха
могли да бъдат намерени. Поради тази причина считам за допустимо изготвянето на
пазарната оценка на база на актуални цени, наеми на имоти със сходни характеристики. В
потвърждение на това са изявленията на двете вещи лица по това дело, а именно, че няма
промяна на цените на наеманите имоти между настоящия момент и 2021-2022 година,
включително и независимо от обявените извънредни положения и кризи в световен мащаб.
Така заявиха експертите. Аз мога само да цитирам, поради тази причина не виждам пречка
да се ползват, поради липса на намерени стари, съществуващи към днешна дата пазарни
аналози. Ако пък експертът прецени, че има разлика в стойностите в посока намаляване или
увеличаване на цените, то същите следва да бъдат отразени. Отделно от това по отношение
на наложените коефициенти считам, че вещото лице не обоснова разликата между
посочените три аналога, което пък да доведе до предаване на по-голяма тежест на един от
тях, при определяне на общата стойност, поради изложеното, моля да не приемате
експертното заключение и в рамките на депозирания депозит да възложите задачата на
друго вещо лице, което да отговори на поставените въпроси.
В. Л. С.: Не съм имала за задача да изследвам отдаването под наем на общински
имоти. Освен това, търсенето на наем не е задължително, а търсенето в Агенцията по
вписванията е по всички вписвания за цялата агенция за двугодишен период. Това е
начинът, по който се търси в агенцията - лист по лист, акт по акт и евентуално може да се
намери, а може и да не се намери. То това е проблемът там, че нямат база, в която може по
период и по район да се намери продажба или отдаване под наем, а ми дават томовете и
физически, лист по лист, което отнема за двугодишен период около една седмица стоене в
Агенция по вписванията по цял ден, защото е лист по лист, вади се адресът на имота. Ние не
познаваме цяла Варна. Ние въвеждаме в Google World адреса и това е за всяка една сделка,
9
която е изповядвана в Агенцията по вписванията като наем, евентуално. Всичко останало
лист по лист дали е парцел, отдаден под наем; сделка по сделка. Това е поне една седмица
по цял ден в Агенция по вписвания. След това, когато напиша справка-декларация за тази
една седмица престой, плюс таксите на агенцията, обикновено страните възразяват.
Няма други аналози в този район. Аз живея в този район. Празните парцели са само
няколко. Познавам ги от 1982 г., откакто съм се нанесла там. По лична карта адресът ми е
там. Парцелите, които бяха празни, бяха застроени от комплекс “Фамилия”. Другите са
точно над училище “Иван Вазов”, който не се отдава под наем. Надолу няма нито един.
Има и други сайтове за продажба, като “Имот БГ”, “Имоти Нет” и други сайтове. Не
съм гледала имоти в други градове, защото е абсолютно недопустимо да се използват
аналози в други градове. Това е основание страната да поиска да ми се отнеме лиценза.
Дотолкова е императивно. Разглежда се от Комисията за професионална етика, защото е
недопустимо за един град да се ползват аналози на друг. Има оферти под наем, но те са на
по-далечни парцели със съвсем друга характеристика.
Не се сочат в оценката имоти, които са проучвани и не са включени. Разглеждала съм
имоти. Има предлагане, обаче в ЗПЗ са вътрешни имоти - няма лице на булевард. Лицето на
булевард е един от основните характеристики. Има предлагане на парцели около “Метро”,
те са с лице на булевард, но те са около “Метро” около автокъщите. Те са съвсем друг тип
район, със съвсем други характеристики. Те са зачакълена, а нямат асфалтови настилки. Те
също не могат да се включат, защото няма как да се ползват за склад по този начин,
например. Тези характеристики съм ги гледала, проверяла съм ги. Няма имоти, които да са с
такива характеристики - лице на булевард, настилка и в близост до централната част на
града. Гледала съм и през Google World, за да мога евентуално да проверя, защото през
Google World може да се провери идентификатор, има програма, през която се сваля и от
идентификатора - справка в Агенцията по вписванията, какво е вписано по този имот, но не
установих имот, който да е празен в района, за да мога да направя такава справка, затова
взех старите справки. Към момента на изготвянето на заключението едната от справките не
съществува, но я има изведена като адрес. В сайта вече я нямаше. Проверила съм ги,
изписала съм ги физически като адреси, казвам кои ги е имало. Познавам района и там
действително няма такива празни парцели.
Мога да направя справка в Агенцията по вписванията. При изрично указание - мога
да я направя за сочения период, но пак казвам единственият начин да извадят някаква
справка и то за продажби, а не за наеми са IT-специалистите от София, при изрично
удостоверение. От там-нататък от Служба по вписванията правят една справка, след което
вадят всички имоти като нотариален акт и договор за наем, със скица. Изваждат цялата
преписка и се плаща цялата преписка. Това за всички имоти, за да можем да проверим дали
съвпадат характеристиките. Мога да го направя, но пак казвам, че това много оскъпява
експертизата. Не мога да кажа колко ще струва експертизата, защото единият вариант е IT-
специалистите да кажат, че не може да се извади справка за наеми и тогава физически се
ходи в Агенция по вписванията и лист по лист се гледат всички сгради. Другият вариант е
10
IT-специалистите да извадят някакъв набор от информация, но колко ще са имотите.
Когато няма толкова близки аналози, тогава се процедира по следния начин: взема се
от по-широк район. Това е вписано в стандартите, че когато няма, а не когато има малко, се
взема от по-широк район и въз основа на тях и на корекционните коефициенти се прави
оценката, но тогава трябва да се приложи и инвестиционния метод, за да се проследи какво е
отклонението в цените между двата метода, защото ако се стигне до много голямо
отклонение, като например разлика от 40 и повече процента между двата метода, тогава вече
е ясно, че има неправилно определяне на коефициенти или този район е с по-особени
характеристики, водещи до съществени различия с останалите райони, но това е допустимо
само и единствено при абсолютна липса на сходни аналози в района.
По принцип възможността имотът да бъде застроен намаля цената като наем, защото
не се знае за какъв период от време може да бъде нает, но това намира отражение вече в
договора дали може да се сключи дългосрочно или не, защото някои клиенти търсят за
краткосрочно ползване, а други търсят за дългосрочно. Когато е за дългосрочно, този имот
няма да е подходящ, тъй като не се знае кога ще бъдат реализирани тези застроявания и
съответно ще трябва да бъде освободен.
Вторият имот е с пазарна стойност, която е съвсем близка до третия.
От НАП, където се декларират приходите, не може да се вземе информация, защото
там не се декларира адрес на имота, тип на имота и изобщо за кой имот става въпрос.
В общината също е съвсем различен принципа за наемна цена.
АДВ. С.: Противопоставям се ответника да казва на вещото лице как да си прави
задачата, какви методи да използва, къде да провери. Затова е назначено вещо лице, за да
даде оценка и то е дало. От тук нататък не може ответникът да казва на вещото лице как да
си изпълнява заключението; какво да пише в него; къде да изследва; какво да вземе предвид
и какво да не вземе. Ето защо аз се противопоставям срещу метод, при който вещото лице
ще прави заключение така, както ответникът му е указал.
Второто, което е и на всички е ясно - това вещо лице е депозирало заключение. От
тук нататък, то не може да депозира друго заключение, според мен. Няма как вещото лице
да е работило за едно заключение и след две заседания да депозира друго заключение.
Според нас, това просто не е възможно. Това вещо лице, на база на своя труд, е достигнал до
това заключение. Правилно или неправилно - това е друга преценка, но то е стигнало до
това заключение и не можем да очакваме, че ще има друго.
Трето, което е най-важното е, че с това си поведение, ответникът цели само едно - да
бави този процес, за да може делото да се отлага и той да си седи в имота, защото да не
забравяме, че нашият иск е за предаване на владението, а претенцията за обезщетение е
нещо допълнително. С тези действия, които се случват няколко заседания, всъщност
ответникът постига до тази цел - да бави делото.
АДВ. С.: Това, което искам да добавя към изявлението на колегата С. е, че когато се
поставя задачата наново към вещото лице и се иска да се ползва база данни, различни от
11
публичните, следва да бъде указано в самата задача, което до момента не беше сторено.
АДВ. Т.: Поради казаното последно от процесуалния представител, аз само дадох
пример как и от къде може вещото лице, ако прецени за необходимо да потърси аналози,
защото стана ясно, че не е направен такъв опит.
СЪДЪТ намира, че следва да приеме и приобщи към доказателствения материал по
делото заключението на вещото лице. Вещото лице даде обосновка по отношение на
заключението си, като преценката на съда относно това дали ще кредитира или не
заключението е изцяло в неговите правомощия, които ще извърши с окончателния си
съдебен акт.
Предвид горното, СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И
ПРИЕМА И ПРИЛАГА към доказателствата по делото писменото заключение с вх.
№ 3205/06.02.2024 г.
ОПРЕДЕЛЯ окончателно възнаграждение на вещото лице по изготвената експертиза
в общ размер на 300 лева, съобразно представената справка-декларация.
ИЗПЛАЩА възнаграждение на вещото лице от внесения депозит в размер на 300
лева /издаден РКО в общ размер на 300 лева/
АДВ. С.: На основание чл. 214 от ГПК, правя увеличение на иска за размера на
предявения иск на обезщетение. Представям молба с приложена платена държавна такса. С
оглед определените със заключението си, независимо кое от двете заключения, увеличаваме
размера на предявения иск с правно основание чл. 59 от ЗЗД, за обезщетение.
СЪДЪТ връчи препис от молбата на ответника.
АДВ. Т.: Искането за изменение на иска е направено в срок. Доколко то съответства
на предявената искова молба обаче, Ви моля да ми предоставите допълнителен срок, тъй
като тук се говори за имот 1973.
Моля да ми дадете възможност да изразя становище по депозираната в днешно
съдебно заседание молба.
СЪДЪТ намира, че следва да приеме изменението на иска по реда на чл. 214 от ГПК.
Тъй като се касае само за изменение на размера на предявения иск, като същият се
увеличава, то в случая законът не предвижда възможност съдът да дава възможност на
страната да се запознава и да организира защитата си за това, поради което
О П Р Е Д Е Л И
ПРИЕМА, на основание чл. 214 от ГПК, направеното изменение на иска, като
същият да се счита заведен за сумата от 91 872 лева.
АДВ. С.: Нямам други искания. Представям списък с разноски.
АДВ. С.: Нямам други искания. Представям списък с разноски.
12
АДВ. Т.: Нямам други искания. Представям доказателства за заплатено адвокатско
възнаграждение и списък на извършените разноски. Правя възражение за прекомерност на
адвокатското възнаграждение.
СЪДЪТ, с оглед изразеното становище от страните и липсата на други
доказателствени и процесуални искания, намира делото за изяснено от фактическа и правна
страна, поради което следва да обяви съдебното дирене за приключило и даде ход на устните
състезания.
Водим от гореизложените мотиви, СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И:
ОБЯВЯВА СЪДЕБНОТО ДИРЕНЕ ЗА ПРИКЛЮЧИЛО
ДАВА ХОД НА СЪДЕБНИТЕ ПРЕНИЯ
АДВ. С.: Моля, от името на моя доверител, да уважите всеки един от предявените
искове, като приемете същите за основателни и доказани, с оглед всички събрани в
производството доказателства и да осъдите ответника да предаде владението на процесните
части, както и да заплати обезщетение за ползване без основание на същите.
Моля да присъдите на нашия доверител направените по делото разноски, съгласно
представения списък.
Моля да ми дадете възможност да представя писмена защита.
АДВ. С.: Поддържам становището на колегата.
АДВ. Т.: Моля за решение в обратния смисъл, а именно - да отхвърлите всички
предявени искове.
По отношение на иска по чл. 108 от ЗС считам, че на първо място ищецът не доказа
твърденията си, че не притежава право на собственост върху процесните имоти. В
проведеното производство, защитата оспори както правото на собственост на ищеца, така и
на неговите праводатели, като по делото бяха представени единствено и само доказателства
за оригинерни способи за придобиване на описаните в актовете имоти. Не са събрани
доказателства за първичен способ, с който някой от праводателите е придобил този имот. За
да притежава право на собственост едно лице върху един имот с оригинерен способ е
необходимо праводателят му на първо място да е бил собственик, поради което в тежест на
ищеца в настоящото производство беше да установи този факт. Считам за недоказан и
неоснователен предявения иск за предаване на владението.
На второ място място - по делото липсват каквито и да било доказателства за
осъществяване на владение от страна на ответника.
На следващо място - дори да се приеме, че ищецът е придобил, на основание
представените актове, собственост върху имот с последен номер 215, то по никакъв начин в
производството не се доказа идентичността на така придобития имот с претендираните за
предаване реални части от имоти с други номера, площ и граници, поради което считам това
за достатъчно основание иска за предаване на владението да бъде оспорен.
13
Моля да присъдите сторените по делото разноски.
Моля да ми дадете възможност да представя писмена защита.
АДВ. С.: Моля за по-дълъг срок за писмени бележки, защото ми предстои служебно
пътуване.
Съдът обяви устните състезания за приключили.
СЪДЪТ ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на процесуалния представител на ищеца в
десетдневен срок, считано от датата на изготвяне на съдебния протокол, а на процесуалния
представител на ответната страна двуседмичен срок, считано от датата на изготвяне на
съдебния протокол, да представят писмени защити.
Съдът обяви, че ще се произнесе с решение на 14.03.2024 г.
ПРОТОКОЛЪТ е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 16:58 часа.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
Секретар: _______________________
14