РЕШЕНИЕ
№ 93
гр.П., 17.07.2018 г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Районен съд – П., гражданска колегия, в открито заседание на тринадесети
април през две хиляди и седемнадесета година в състав:
СЪДИЯ: Д.Д.
при участието на секретаря В.А., като разгледа докладваното от районния
съдия г.д.N 778 по описа за 2017 г. и за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството е образувано по искова молба от К.А.У. и С.В.,
двамата руски граждани, със съдебен адреса*** – адв.Т.Я.
против Етажната собственост (ЕС) на комплекс „Ф.П.” гр.П. и „Ф.Х.” АД гр.С..
Исковата молба е уточнена с молби вх. № 6844/13.12.2017
г. (л.26 от делото) и вх. № 1038/28.02.2018 г. (л.57)
Ищците твърдят, че са собственици на самостоятелни обекти
на собственост (СОС) в комплекс „Ф.П.”, с адрес в гр.П., ул. „К. Б. *”, № ***, съответно
първият ищец – на имоти с идентификатори */****, *****, *****, ****, ****/****, *****, *****, ****, ***по КККР на гр.П., а вторият ищец – на
апартамент *** в бл. *и на апартамент ***в бл. *на комплекса.
Сочат, че на 01.07.2015 г., ответниците са сключили
договор за наем, по силата на който ЕС е отдала под наем на „Ф.Х.” АД общи
части на комплекса, които са преградени за офиси от наемателя за сметка на
наема, съгласно решение на общото събрание (ОС) на ЕС от 12.11.2014 г.
Твърдят, че не им е известно да е провеждано ОС на ЕС на
датата 12.11.2014 г., на което да е взето решение, на основание чл.11, ал.1,
т.1 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), да се сключи
договор за наем с „Ф.Х.” АД, за отдаване под наем на общи части, обособени във
22 броя помещения, като съгласно чл.5, ал.1 от този договор наемателя да
заплаща наемна цена в размер на инвестицията за обособяването и обезопасяването
на сградите.
Твърдят, че само на основание непровеждането на ОС с
вземане на решение за отдаване под наем на общи части, договорът за наем е нищожен,
на основание чл.26, ал.1 ЗЗД, като противоречащ на закона – чл.9, чл.11, ал.1,
т.8, т.10, б.б и т.11 от ЗУЕС.
Сочат, че ответната ЕС, макар и регистрирана по реда на
ЗУЕС, не е действаща и не са провеждани заседания на управителния и контролния
и съвет.
Сочат също така, че отделните блокове на комплекса – бл.***,
са създали свои ЕС, които са действащи.
Предявяват иск за прогласяване нищожността на договора за
наем от 01.07.2015 г., сключен между ответниците, поради противоречието му със
закона – чл.9, чл.11, ал.1, т.8, т.10, б.б и т.11 от ЗУЕС. Претендират и
разноските по делото.
Правното
основание на иска е чл.26, ал.1, пр.първо ЗЗД.
Исковата
молба е приета за разглеждане от съда и препис
от нея е връчен на ответниците, които са подали писмен отговор (л.43-46), с който оспорват
иска като недопустим, евентуално неоснователен и недоказан.
В съдебно заседание ищците се явяват лично и се
представляват от редовно упълномощен (л.34) процесуален представител – адв. Т.Я.. Поддържат исковата претенция.
В съдебно
заседание ответниците не се
явяват, редовно призовани, също се представляват от надлежно упълномощен по преупълномощаване (л.68) процесуален представители – адв. В.А., който поддържа заявените
с отговора становища, възражения и оспорвания.
За да разреши спора между страните съдът се
запозна подробно със становищата и исканията им, както и със събраните
по делото доказателства, и като съобрази относимите законови разпоредби, прие следното:
Страните не спорят, а и се установява от представените по
делото преписи от нотариален акт № 101/04.02.2009 г., нот.дело
№ 99/2009 г., на нотариус Г.Н.(л.17) и нот. акт № 46/28.06.2013
г., нот.дело № 226/2013 г., на нотариус Х.Р.
(л.18-21), че ищците са собственици на посочените в исковата молба СОС,
находящи се в комплекс „Ф.П.” гр.П..
По делото е представен препис от протокол от ОС на собствениците на СОС в комплекс Ф.П.” от 12.11.2014
г. (л.7-9, л.33-35 и л.49-50)., видно от който по т.1 от дневния ред
ОС е избрало УС на
ЕС, в състав М. П.Ч., З.Г.К.и
С.В. и контрольор – Д.Р..
По
т.2 от дневния ред ОС е избрало „Ф.Х.” АД за компания за управление и поддръжка,
утвърдило е годишна
такса за поддръжка в размер на 9 евро/кв.м.
без ДДС и е упълномощило УС на ЕС да подпише договор за управление и поддръжка с
избраната компания.
По
т.3 ОС е приело
Правилник за вътрешния ред на
ЕС.
По т.4 от дневния ред не са взети решения от ОС”.
Поради
изчерпване на дневния ред заседанието
на ОС на ЕС е закрито от председателя
на събранието.
Протоколът
е подписан от председателя на събранието и протоколчика.
Представен е и препис от договор за наем от 01.07.2015 г.
(л.4-6 и л.29-30), сключен от една страна от ЕС на комплекс „Ф.П.”, представлявана от М. П.Ч.., като наемодател и от
друга страна от „Ф.Х.” АД гр.С., като наемател, по силата на който наемодателят
отдава под наем на наемателя за временно и възмездно ползване общи части от
недвижими имоти – обекти, подробно описани в чл.1, ал.1 от договора,
представляващи 22 бр.помещения.
Съгласно чл.3 от договора, същият е за срок от две
години, като по силата на чл.3, ако най-късно до 30 дни преди изтичане на
наемния срок никоя от страните не уведоми писмено другата, че иска да прекрати
договора, то същият ще се счита за продължен за нов срок, който не може да бъде
по-дълъг от първоначално договорения.
Съгласно чл.5, ал.1 от договора, за наемния срок
наемателят заплаща годишна наемна цена в размер на инвестицията за обособяването
и обезопасяването на обектите, по силата на чл.5, ал.2, годишната наемна цена
при продължаване на договора се определя по решение на УС на ЕС или по решение
на ОС на ЕС при условията на ЗУЕС, съгласно чл.5, ал.3, сумата за наем по ал.2
след 2016 г. в допълнително споразумение.
При така установената фактическа обстановка съдът прави следните
правни изводи.
Искът по чл. 26, ал.1, предл.първо от
ЗЗД е установителен.
Наличието на правен интерес за предявяването му е положителна
поцесуална предпоставка, за която съдът
следи служебно.
В случая ищците не са страни по процесния
договор за наем от 01.07.2015 г., поради което за
тях ще е налице правен интерес от предявяване на иска само ако правната им
сфера е засегната пряко или
косвено от
твърдяната нищожност на договора.
Ищците са собственици на СОС в комплекс „Ф.П.”, който комплекс е в режим на ЕС, поради
което, при твърдение, че с процесния договор, в нарушение на разпоредбите на
ЗУЕС – чл.9, чл.11, ал.1, т.8, т.10, б.б и т.11 от ЗУЕС, са отдадени под наем общи части от ЕС, които като такива
са предназначени за общо ползване, за ищците е налице правен интерес от
предявяване на иска – договорът засяга правото на ищците да се ползват от
общите части.
По съществото на претенцията съдът намира
следното.
Съгласно чл.11, ал.1, т.10, б.б от ЗУЕС,
ОС на ЕС взема решение за отдаване под наем или
за предоставяне за безвъзмездно ползване на общи
части на сградата при спазване
на нормите за пожарна и аварийна
безопасност.
Решение за отдаване под наем на общи части на процесния комплес не е взето от ОС на ЕС на комплекса, проведено на 12.11.2014
г., видно от протокола от ОС.
Не се твърди, а и не се доказва, решение за отдаване под наем на
общи части на комплекса да е взето от ОС, проведено на друга дата.
Несъмнено предмет на договора от 01.07.2015 г. е отдаване
под наем на общи части на комплекс „Ф.П.”, ето
защо при липса на съответно решение на ОС на ЕС за отдаване под наем на тези
общи части, договорът е сключен в нарушение на чл.11, ал.1, т.10, б.б от ЗУЕС,
но според настоящия съдебен състав допуснатото нарушение не влече нищожност на
договора, предвид съдебната практика по приложението
на чл.32, ал.1 ЗС, която според съда е относима и към
конкретния случай.
Съгласно чл.32, ал.1 ЗС общата вещ се използва
и управлява съгласно решението на съсобствениците,
притежаващи повече от половината от
нея.
Доколкото
отдаването на съсобствена вещ под наем представлява
действие на управление, решението за това следва
да бъде взето
при съблюдаване разпоредбата на чл.32, ал.1 ЗС, тоест от
съсобствениците, притежаващи
повече от половината й.
С оглед на това когато
съсобствената вещ е отдадена под наем
само от един
или повече от съсобствениците, които не притежават
повече от половината от имота,
този договор не е противопоставим на всеки един
от останалите съсобственици на имота заедно или
поотделно.
Собственик, притежаващ по-малко от половината идеални части
от съсобствен имот няма правомощието да сключва договор
за наем за
имота.
Така
сключения договор за наем не
е нищожен, но същият не обвързва
останалите съсобственици.
Изрично в този смисъл Решение №
314/17.02.2012 г. по гр. д. № 1548/2010 г., III г. о., ГК на ВКС.
Несъмнено разпоредбата на чл.11, ал.1,
т.10, б.б ЗУЕС, както и тази на
чл.32, ал.1 ЗС, е императивна, но сключването на договор за наем на общи части
от лице, включително от управител на ЕС, което не е оправомощено
за това с решение на ОС на ЕС, не води до нищожност на договора, а до непротивопоставимост на същия по отношение на ЕС, респ. до непротивопоставимост на договора по отношение на
собствениците на самостоятелни обекти в ЕС.
В процеса са въведени и твърдения на ищците за нищожност
на договора поради допуснати при сключването му нарушения на чл.9, чл.11, ал.1,
т.8 и т.11 ЗС.
Разпоредбата на чл.9 ЗУЕС, урежда формите на управление на
ЕС, тази на чл.11, ал.1, т.8 ЗУЕС, касае правомощията на
ОС да приема план за извършване
на ремонти, реконструкции, преустройства и други дейности в общите части на
сградата, включително и по изпълнение на
предписаните мерки в техническия паспорт, или на други
предписания на компетентните органи, както и да одобрява годишния отчет на управителния съвет (управителя) за изпълнението му, а нормата на чл.11, ал.1, т.11 ЗС, въвежда възможността ОС на ЕС да приема решение за възлагане на
дейности по поддържането на общите части на
сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на управителния съвет (управителя), които могат да
бъдат възложени за изпълнение на
тези лица.
Сключването на процесния договор без съответно решение на
ОС, както бе посочено, представлява нарушение на чл.11, ал.1,
т.10, б.б ЗУЕС, а не на общата
норма на чл.9 ЗУЕС.
Видно от договора, със същия се отдават под наем общи
части – помещения, предвидените в договора дейности за обособяване на тези
помещения в офиси не съставляват дейности по чл.11, ал.1, т.8 ЗУЕС, а такива
във връзка с ползването на наетите общи части, поради което със сключване на
договора не е нарушена сочената разпоредба.
Нормата на чл.11,
ал.1, т.11 ЗУЕС, касае възлагане на дейности по
поддържането на общите части и макар от доказателствата по делото да може да се направи извод, че
процесния договор е сключен във връзка с осъществяване на дейности от наемателя
по поддръжка на общите части, тази норма е неотносима
към действителността на облигационното правоотношение по договора за наем.
В съвкупност от изложеното съдът намира предявения иск за
прогласяване нищожността на договора за наем от 01.07.2015 г., сключен между
ответниците, поради противоречието му със закона, за изцяло неоснователен и
като такъв същият следва да бъде отхвърлен.
И двете страни претендират присъждане на разноски по
делото.
С оглед изхода на спора на ищците не се дължат разноски,
поради което искането им за присъждане на такива следва да бъде оставено без
уважение.
Предвид неоснователността на претенцията, на основание
чл.78, ал.3 ГПК, ответниците имат
право да искат заплащане на направените от тях разноски, но по делото такива не се установиха от съда, поради което искането на
ответниците за разноски е неоснователно и като такова следва да бъде оставено
без уважение.
Мотивиран
от изложеното, Районен съд – П.
Р
Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ ИСКА на К.А.У., род. на ***, гражданин на Р.Ф., с адрес в Р.Б.гр. В., ул. „Д-р
С. Й.”, № *, ет.*, ап.*и С.В., род. на ***, гражданин на Р.Ф., с адрес в Р.Б.гр.
П., ул. „К. Б. *”, № ***, бл.А, ап.***, двамата със съдебен адреса*** – адв.Т.Я., против Етажната собственост на комплекс „Ф.П.”, с
адрес в гр.П., ул. „К. Б. *”, № ***, представлявана от М. П.Ч. и „Ф. Х.” АД, ЕИК ****, със
седалище и адрес на управление гр.С., район
Т., бул. „Б.” № ***, представлявано
от И.П.Г., за прогласяване нищожността
на договор за наем от 01.07.2015 г., сключен между Етажната собственост на
комплекс „Ф.П.” и „Ф. Х.” АД, поради
противоречието му със закона – чл.9, чл.11, ал.1, т.8, т.10, б.б и т.11 от ЗУЕС.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на К.А.У. и С.В., двамата със съдебен
адреса*** – адв.Т.Я., за присъждане на разноски по делото.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на Етажната собственост
на комплекс „Ф.П.” и „Ф. Х.” АД, за присъждане на разноски по делото.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред ОС – Бургас в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ :