РЕШЕНИЕ
№ 138
гр. Перник, 18.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЕРНИК, VI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и първи януари през две хиляди двадесет и пета година
в следния състав:
Председател:Диана Мл. Матеева
при участието на секретаря Илиана Кр. Иванова
като разгледа докладваното от Диана Мл. Матеева Гражданско дело №
20231720105715 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по предявен от е иск с правно
основание чл. 64 от ЗС и евентуален иск по чл.32, ал. 2 ЗС от З. В. Г. от гр.
Перник, кв.“****** ****** бл.** ет.* ап.**, ЕГН ********** - чрез адвокат -
пълномощник К. Б. от АК - Гр.Перник със съдебен адрес: гр. Перник,
ул.“***** *****“ бл. **ет. * офис № * ПРОТИВ Л. В. С. От
гр.Перник,ул.“**** №** ЕГН ********** и Р. В. Д. От гр.Перник, ул.“****
№** , ЕГН **********
А именно :
На основание чл.64 от ЗС съдът да постанови решение, с което да определи
на ответниците право на ползване върху собственото на ищеца дворно място с
оглед осигуряване на достъп до първия етаж на жилищната сграда и
прилежащия терен на сградата , съобразно заключение и скица на вещо лице,
която да се счита за неразделна част от решението на съда.
Съдът да осигури достъп на ответниците до имота по вариант 4 от съдебно-
техническата експертиза на инж. Е. А. приета в открито заседание на
21.01.2025.
1
ЕВЕНТУАЛЕН ИСК: В случай, че съдът приеме, че ответниците имат право
да ползват дворното място , то същите като собственици на един етаж от
жилищната сграда не могат да ползват повече от ½ идеална част от дворното
място , тъй като другата 1 / 2 идеална част от имота обслужва втория етаж от
сградата, който е собственост на ищеца.
Тъй като с ответниците не могат да достигнат до споразумение относно
ползването на дворното място и с оглед невъзможността да се формира
болшинство ,което да разпредели ползването на дворното място ,то за ищеца е
налице правен интерес от предявяването на ЕВЕНТУАЛЕН иск с правно
основание чл.32 ал.2 от ЗС , а именно:
съдът да разпредели ползването на дворното място при условията на
съдебна администрация, като определи кой от страните коя част от дворното
място да ползва ,съобразно правата си в съсобствеността , а именно- 1/2
идеална част за ищцата и 1/2 идеална част общо за ответниците, съгласно
заключение и скица на вещо лице ,която да се счита неразделна част от
решението на съда.
С оглед изхода на делото претендират направените разноски по делото.
В срока по чл. 131 ГПК по делото е постъпил отговор на исковата
молба от ответниците :
Л. В. С. От гр.Перник, ул.“**** №** ЕГН ********** и
Р. В. Д. От гр.Перник, ул.“**** №** ,ЕГН **********
и двамата чрез адв. Д. Г. Я., САК с № **********, съдебен адрес: гр. *****,
ул.****** №* ет.* ап.*, тел: **********, email: ********.**************.***
По редовността на исковата молба, считат същата за редовна.
По основателността на исковите претенции, считат същите за неоснователни,
необосновани и недоказани, като искат отхвърляне на исковите претенции по
чл.64 ЗС – тъй като според ответниците, ищците не доказват че са
собственици на целия имот - при влязло в сила решение на съд по иск по
чл.108 ЗС , потвърдено от ПОС, поради което главният иск по чл.64 ЗС следва
да се отхвърли, а по евентуалния иск – да се уважи за вариант 1 от съдебно-
2
техническата експертиза на инж.Е. А. -приета на 25.11.2024г. и претендират
присъждане на разноски
Съдът, след като взе предвид представените по делото
доказателства – по отделно и в тяхната съвкупност, съобрази
становищата на страните и нормативните актове, регламентиращи
процесните отношения, намира за установено следното от фактическа
страна:
Между страните е водено гражданско дело № 3292 / 2006 по поиса на ПРС по
иск с правно основание чл.108 ЗС, приключило с решение № 22 от
31.01.2007г. с което искът по чл.108 ЗС е бил отхвърлен - / потвърдено от
въззивния съд с решение № 75 от 12.05.2008г. по възз.гр.дело № 315/2007 по
описа на ПОС /
Искът с правно основание чл.108 ЗС е бил предявен от Н.Д.М. / към
настоящия момент починала 16.10.2016г./ и З. В. Г. – която е ищца в
настоящия спор - срещу Ц.А. В. / понастоящем починала 23.09.2018г./ ,и Р. В.
Д. и Л. В. С.- които са ответници в настоящия спор.
Т.е. съдът не споделя становището на ищцовия адв.пълномощник, че делото
било водено между други страни и нямало сила на пресъдено нещо – видно е,
че става въпрос за едни и същи страни, като починалите имат за наследници
същите страни, които са участвали и тогава и в настоящия спор, за един и същ
имот и е налице сила на пресъдено нещо по отношение на главния въпрос –
дали са собственици или не .
В исковата молба по чл.108 ЗС ищците са твърдели, че на основание договор
за покупко-продажба са придобили правото на собственост върху урегулиран
парцел VI- 880, кв. 51 по действащия регулационен план на гр. Перник, в кв.
„*******”, с площ от 488 кв.м., при граници: парцел V - 895; парцел VII - 879;
парцел XIX - 881 и улица, като се сочи, че ответниците осъществяват
фактическа власт върху имота без правно основание и се иска последните да
бъдат осъдени да предадат владението върху парцела на ищците.
3
По делото е било установено, че по силата на договор от 09.11.1960 г.,
сключен между председателя на ИК на ГНС - Димитрово /ИК на 1 НС/ и
В.Й.М., на основание решение на ИК на ГНС, утвърдено от ИК на
Димитровския окръжен народен съвет и съгласно чл. 1 и 6 от Указа за
насърчаване и подпомагане на кооперативното и индивидуално жилищно
строителство /УНПКИЖС/, на М. е| било отстъпено право на строеж върху
държавен парцел VI в кв. 253 по плана на града, действащ по това време, в
реализация на което е била построена двуетажна масивна жилищна сграда в
същото място.
Не се е спорило по делото, че сградата е построена по време на брака на
В.Й.М. и ищцата Н.Д.М..
От удостоверение № ТР-1753 от 14.07.1997 г., издадено от Община Перник, се
установило, че гореописаният имот е идентичен с парцел VI-880 в кв. 51 по
действащия регулационен план на гр. Перник от 1974 г., в кв. „*******” с
площ от 488 кв.м. от Нотариален акт № ***/**** г., том II, дело № ***от
****г. на нотариус при ПРС, се установява, че на 20.07.1985 г. Н.Д.М., със
съгласието на съпруга си В.Й.М., обективирано в нотариално заверена
декларация с per. № 2048/09.07.1985 г. по описа на ПРС, дарява на брат си В.
Д. В. 1/6 ид.ч. от правото на собственост върху масивна жилищна сграда,
застроена върху 72 кв.м, състояща се от два етажа, построена на
основание договор от 09.11.1960 г. за учредяване на право на строеж върху
държавна земя - парцел VI-880 в кв. 51 по плана на гр. Перник.
По съдебна спогодба, за която е съставен протокол от 15.08.1985 г. по гр. д.
1560/1985 г. на ПРС, който е одобрен с определение на същия съд, в дял на
Н.Д.М. е поставен вторият етаж от съсобствената жилищна сграда - с площ от
72 кв.м, а в дял на В. Д. В. е поставен първият етаж от сградата, който етаж е с
площ също от 72 кв.м.
Въз основа на съдебно-спогодителния протокол, правото на собственост на В.
върху първия етаж е признато с нотариален акт № ** от **.**.**** г., том IV,
дело № ****/**** г. на нотариус при ПРС.
4
В.Й.М. е починал на 23.09.1985 г., като е оставил за законни наследници
ищците по делото: Н.Д.М. - негова съпруга, и З. В. Г. - негова дъщеря.
От договор за покупко-продажба от 02.07.1998 г., сключен на основание чл 1
от ПЗР на ПМС № 235 от 19.09.1996 г. между Н.Д.М. и З. В. Г. - от една
страна, и областния управител на Софийска област - от друга, се установява,
че първите придобиват собствеността върху урегулиран парцел VI-880, кв. 51
по действащия регулационен план на гр. Перник, в кв. „*******”, с площ от
488 кв.м., при граници: парцел V - 895; парцел VII - 879; парцел XIX - 881 и
улица.
В. Д. В. е починал на 25.06.1999 г., като е оставил за законни наследници
ответниците по делото: Ц.А. В. - съпруга, Р. В. Д. и Л. В. С. -- негови
низходящи.
От показанията на разпитаните по делото свидетели се твърди, че ответниците
ползват без правно основание по-голямата част от парцела, както и че
парцелът е разделен по средата от пътека, като половината от него се ползва
от ищците, а другата - от ответниците.
По въззивното делото по иска по чл.108 ЗС е било прието заключение на
съдебно-техническа експертиза със задача след оглед на построената в
спорния парцел жилищна сграда, да даде вариант за достъп до сградата. От
заключението се установило, че ищците ползват втория етаж на сградата,
който етаж е с площ от 72 кв.м, а ответниците по жалбата ползват първия
етаж, който е с площ също от 72 кв.м.
С оглед на така установената фактическа обстановка, въззивният съд е приел
следното по иска с правна квалификация чл.108 ал.1 ЗС :
Предмет на доказване при предявен иск по чл. 108 от ЗС е съществуването на
право на собственост на ищеца, както и упражняването на фактическа власт от
ответника върху вещта без основание.
5
В процесния случай ищците Н.Д.М. и З. В. Г. са имали материална
легитимация като собственици на процесния имот с представеното по делото
придобивно основание, обективирано в договор за продажба на държавен
недвижим имот по реда на ЗДС и § 1 от ПЗР на ПМС № 235 от 19.09.1996 г.
Доказва се също така и че ответниците владеят процесния имот.
Що се касае до наличието на третата предпоставка за уважаване на
реваидикационния иск - липсата на правно основание ответниците да
упражняват фактическа власт върху имота, въззивният съд е приел, че тя не е
налице, защото:
Съгласно чл. 1 от Указа за насърчаване и подпомагане на кооперативното и
индивидуално жилищно строителство /УНПКИЖС/, действаш по време на
учредяването на правото на строеж върху процесния имот, правото ма строеж
върху държавен парцел включва правото да се построи сграда върху земя,
собственост на държавата, построеното да бъде собственост на титуляра на
правото на строеж, като се дерогира принципът на приращението.
Съгласно чл. 1, ал. 2, изр. последно от УНПКИЖС правото на строеж върху
държавна земя включва и правото да се ползува незастроената част от терена
на целия държавен парцел.
Касае се до специална разпоредба, която изключва приложението на общата -
чл. 64 от ЗС, ограничаващо правата на суперфициара върху земята само в
рамките на необходимото за използуването на постройката според
предназначението й.
При прехвърляне на правото на строеж се прехвърля и пространственият
обхват, върху който се разпростира правото на ползване, което в хипотезата на
чл. 1, ал. 2, изр. последно от УНПКИЖС за разлика от тази на чл. 56, ал. 1 от
ЗС няма самостоятелен характер, а е акцесорно право, включено и производно
от суперфициарното, отстъпено от държавата за съответния парцел, с което тя
го е обременила с оглед неговото застрояване.
При прехвърлянето на етажите на изградената двуетажна жилищна сграда е
било отчуждено и отстъпеното на прехвърлителя право на строеж от
държавата.
В своята реализация то е принадлежност към изградената сграда, доколкото
нейното съществуване като обособен обект на собственост по отношение на
терена се свързва с наличността му, а така също с ползването на незастроената
6
част от парцела като производно от суперфициарното право и неговото
осъществяване в построения жилищен обект.
Въззивният съд е стигнал до извода, че ищците Н.Д.М. и наследницата на
покойния й съпруг и нейна дъщеря З. В. Г. не са материално легитимирани по
иска за ревандикация на процесния парцел.
Това е така, тъй като вследствие на дарението на 1/6 ид.ч. от правото на
строеж върху парцела, а също и на съдебната спогодба, по силата на която
един ог двата етажа, изградени в осъществяване на отстъпената суперфиция
по време на брака на М.а с В.Й.М., е поставен в дял на съсобственика В. Д. В.,
като резултат е отчуждено и правото на строеж с произтичащото от него право
на ползване върху парцела, което се съпритежава след тези разпореждания от
М.а и тяхната дъщеря - ищцата З. В. Г. - от една страна, и ответниците Ц.А. В.,
Р. В. Д. и Л. В. С., в качеството им на наследници на приобрегателя на правото
на строеж - от друга.
Затова при извършените разпореждания с отделните етажи, в резултат на
което е възникнала етажната собственост, без това да е било изрично
упоменато в разпоредителните актове, се подразбира, че са били прехвърлени
и съответни части от правото на строеж и произтичащото от него право на
ползване, което по правилото на чл. 1, ал. 2, изр. последно от УНПКИЖС се
отнася до цялата незастроена част от земята на държавния парцел.
В този контекст - въпросът за правата на ползване върху парцела между
етажните собственици - следва да се разреши съгласно разпоредбите за
съсобствеността и етажната собственост.
Макар че теренът не е собственост на ответниците, а на ищците, първите в
качеството им на собственици на отделен етаж имат съпритежание на право на
строеж и съответно право на ползване върху дворното място, дяловете в което
следва да се определят по правилата на етажната собственост и по-специално
относно правата върху общите части в нея, между които е и земята.
Земята в случая не е съсобствена, но е обременена с ограничени вещни
нрава.
7
Етажната собственост е възникнала по силата на сключената съдебна
спогодба, като в двуетажната жилищна сграда отделните етажи са станали
собственост на различни физически лица, т. е. учредена е етажната
собственост по смисъла на чл. 37 от ЗС.
Към този момент следва да се определят дяловете на отделните собственици в
притежаваното право на строеж и право на ползване, които трябва да бъдат
съразмерни на стойностите на помещенията, които страните притежават,
изчислени при учредяване на етажната собственост.
По делото е била изяснена стойността на отделните етажи на сградата към
момента на придобиване на първия етаж от наследодателя на ответниците, с
оглед на което се определят дяловете в правото на ползване на етажните
собственици върху спорния парцел.
Стойностите съпоставени като площ се оказват равни, в резултат на което
следва изводът, че правото на собственост върху всеки от етажите, независимо
от броя на съсобствениците на отделния етаж, дава право на ползване върху
1/2 ид.ч. от парцела.
След като е доказано, че ответниците упражняват фактическа власт
върху половината от процесния имот, следва заключението, че
владението се основава и е в обема, произтичащ от правото на ползване
върху парцела, съответстващ на правото на собственост върху първия
етаж от сградата.
Относно доводите на ищцовата страна за нищожност на съдебната спогодба,
поради неучастието в нея на съсобственика В. Й. М. - съпруг на ищцата
Н.Д.М., въззивният съд е приел, че : СИО е особен вид съсобственост, защото
съпрузите нямат дял – това е бездялова съсобственост, която не подлежи на
делба, освен след нейното прекратяване, когато съпрузите стават обикновени
съсобственици - арг. от чл. 22, ал. 1, изр. 2 от СК.
В конкретния случай с договора за спогодба е прекратено общото
съпритежание на сградата между съпрузите от една страна и наследодателя на
ответниците - от друга, като съвместното притежание от съпрузите на 5/6 ид.ч.
от правото на собственост върху постройката не е прекратено, а е
8
трансформирано в изключителна собственост върху втория етаж, но отново в
режим на СИО, а В. Д. В. е получил собствеността на първия етаж.
Дори и да е участвал в делбата, съсобственикът В.Й.М. - поради забраната на
чл. 22, ал. 1, изр. 2 от СК - не би могъл да получи реален дял от сградата,
поради което неучастието му в разпореждане с вещ в режим на СИО не може
да се сравнява с неучастието на съделител в хипотезата на чл. 75, ал. 2 от ЗН с
присъщите на това последици.
Тъй като съдебната спогодба е договор, то, когато предмет на спогодба са
недвижими вещи в режим на СИО, сключена само от един от съпрузите, е
налице хипотезата на чл. 22, ал. 3 от СК.
Сключването на съдебна спогодба само от единия съпруг е действие на
разпореждане с тази обща недвижима вещ, което поражда действие и за
другия съпруг, освен ако той не го оспори в 6-месечен срок и то само по исков
ред - чл. 22, ал. 3 от СК.
В случая такова оспорване не е било налице.
Дори и да се допусне, че неучаствалият в съдебната спогодба съпруг - В.Й.М.,
не е упражнил правото да оспори спогодбата, тъй като не е узнал за нея и
скоро след това е починал, то правото за нейното оспорване е наследено от
неговата дъщеря З. В. Г., ищца по иска по чл.108 ЗС.
Дори и да се приеме, че след смъртта на нейния баща през 1985 г. З. В. Г. не е
узнала за сключената спогодба, то видно от съдържанието на депозираната
искова молба за ревандикация, към момента на предявяването на претенцията
- 01.06.2006 г., тя е знаела за извършването на спогодбата. 6-месечният срок по
чл. 22. ал. 3 от СК е изтекъл и сключената спогодба е породила действието си
спрямо З. В. Г., поради което доводът за нейната недействителност е
неоснователен.
Възражението, че разпорежданията с правото на строеж в полза на
наследодателя на ответниците е извършено в разрез с реда, предвиден в чл. 13
(отм.) от ЗС, поради което обемът от придобитите от него права не обхваща
правото да се ползва незастроената част от терена на целия държавен парцел,
а единствено обхваща правото по чл. 64 от ЗС, въззивният съд ги е отхвърлил
по следните съображения:
9
Поставеният въпрос касае разграничението п приложното поле на режима,
установен в чл. 15 и сл. (отм.) от ЗС и този - по Указа за насърчаване и
подпомагане на кооперативното и индивидуално жилищно строителство
/УНПКИЖС/.
Когато се касае за право на строеж върху държавна земя, намираща се в
строителните граници и в оперативно управление на местните народни съвети
в градовете и в определените от МС промишлени центрове, отстъпвано за
жилищно строителство в полза на отделни граждани, се прилага режимът,
установен с УНПКИЖС.
В останалите случаи се прилага режимът по чл. 15 (отм.) от ЗС.
Установява се, че през периода на извършването на дарението и сключването
на съдебна спогодба - 1985 г., по отношение на процесия парцел са били
налице предпоставките и е действал режимът на УНПКИЖС. Приобретателят
на вещното право на строеж, учредено по реда на указа, може да го прехвърля
на друго лице в обема предоставен от държавата, без да е нужно
прехвърлянето да бъде разрешено, одобрено или по някакъв друг начин
санкционирано от държавата.
При така направения преглед на влязлото в сила решение по иска с правно
основание чл. 108 ЗС – което има сила на пресъдено нещо и не може да се
пререшава наново чрез средствата на заведен друг иск с правно основание
чл.64 ЗС в случая – съдът в настоящия спор следва да приеме, че
погорните въпроси е налице произнасяне на съд и не подлежи на
пререшаване с други средства
Следователно, настоящият съдебен състав следва да приеме, че така
предявеният иск по чл.64 ЗС се явява неоснователен и недоказан по
следните причини:
Ищцата е единствен наследник на В.Й.М. и Н.Д.М. починала 16.10.2016г. –
след приключване спора по чл.108 ЗС с влязъл в сила съдебен акт
Ответниците са наследници на В. Д. В. и Ц.А. В. - починала 23.09.2018г.
10
след приключване спора по чл.108 ЗС с влязъл в сила съдебен акт
Доводите, че решението по чл.108 ЗС нямало сила на пресъдено нещо, тъй
като в настоящия спор са други страни – не намира основание, тъй като е
видно, че става въпрос за едни и същи страни / които са наследници на
починалите / и за един и същ предмет.
Съгласно експертизите приети по делата, показанията на страните и приетите
по делото доказателства, е установено, че ответниците ползват не повече от
полагаемите им за ползване 1/2 част от процесния имот.
Следователно- ответниците имат законно право на ползване на ½ от
процесния имот и това е решено със сила на присъдено нещо още през
2008г., и съответно не би следвало в настоящото дело, този спор да бъде
пререшаван.
По твърденията на ищеца - че към момента на закупуване на дворното
място, ищецът е поканил ответниците - наследниците на В. Д. В., да го
закупят заедно с ищеца, но съответно същите са отказали-
Видно от приложения договор за покупко-продажба на недвижим имот -
частна държавна собственост, същият с подписан на 02.07.1998г.
Наследодателят на ответниците - В. Д. В. е починал на 25.06.1999г., тоест
почти една година, след твърдяната покана до наследници на жив човек –
следователно твърдението се явява недоказано.
По твърденията, че ответниците използват дял, по голям от 1/2 от
имота:
Видно от изпратена от ищеца нотариална покана към ответниците, през месец
юли 1999г., в нея праводателката на ищцата - майка й Н.Д.М., изрично е
описала, че ответниците ползват половината от имота.
Това ползване не се е променило в годините, като и към днешна дата
ответниците продължават да използват половината имот, който е разделен
чрез пътечка, която разделя и ползването на имота.
Доказателство че ползването не се е променило през годините е и приетата
11
експертиза по описаното по-горе въз.гр.д. №315/2007г., по описа на ОС
Перник, в която е установено, че ответниците реално ползват 1/2 от имота,
като това разпределение на ползването е постановил и съда в мотивите на
решението си.
Според правилото на чл. 64 ЗС собственикът на постройката може да се
ползва от земята, само доколкото това е необходимо за използването на
постройката съобразно нейното предназначение.
Целта на разпоредбата е при разделна собственост на земята и постройките
върху нея да бъде максимално защитена възможността за ползване на земята
от нейния собственик. Използването на земята от суперфициарния собственик
не може да е безпределно, а следва да се простира единствено в рамките на
необходимото ограничаване на правото на собственика на земята да я
използва.
В своята практика ВКС последователно приема, че при липса на уговорено
"друго" между собственика на земята и суперфициарния собственик на
сградата, правото на последния по чл. 64 ЗС включва ползването на такава
част от терена, която му осигурява нормален достъп до входа на сградата и
прилежаща към нея площ, необходима за извършването на евентуални
ремонтни работи с оглед поддържането й в нормално и годно за ползване по
предназначение състояние.
По възражението на ищцата, че на място има гаражи, които са
незаконни постройки :
Разпоредбата на чл.202 от ЗУТ въвежда изискването доброволната делба на
съсобствена сграда, жилище или друг обект, както и правни сделки за
прехвърляне на реално определени части от тях, да се извършват само ако
обособените дялове или части отговарят на одобрени за това инвестиционни
проекти, с изключение на стопанските постройки със селскостопанско
предназначение и строежите от допълващото застрояване.
12
Тази норма предвижда необходимост от разрешението или одобрението на
административен орган, когато предметът на сделката е подчинен на
специални нормативни изисквания и макар разпоредбата да има императивен
характер, се приема, че неспазването на това изискване няма за последица
нищожност на сделката, тъй като извършеното от страните действие не
преследва противоправен резултат и съдържанието на сделката по
предположение е правомерно.
Желаното правно действие ще бъде постигнато, ако към сделката се прибави
липсващият административен акт, който да уреди предмета на сделката, за да
може да възникне като самостоятелен правен обект на собственост.
В подобен случай е налице сложен фактически състав, чийто
гражданскоправен елемент е правопораждащ, а негражданскоправният
елемент е предпоставка за проявление на неговото вещно действие
За да настъпи вещноправният ефект на сделката, е необходимо да е изготвен и
одобрен инвестиционен проект за отделянето на прехвърляната реално
определена част, който следва да бъде реализиран при спазване на
строителните правила и норми.
Ако обособяването не се реализира при спазването на тези изисквания, това
ще е основание за разваляне на договора по иск от изправната страна.
В ТР на ВКС се сочи, че целта на изискването за одобряване на инвестиционен
проект при прехвърлянето на реално определена част е прехвърляната част и
останалата част да съответстват на техническите правила и норми, но
разпоредбата на чл.202 от ЗУТ не въздига инвестиционния проект като
елемент, определящ съдържанието на правните последици, а като елемент,
чието проявление е необходимо, за да се осъществи правното действие на
сделката.
Разяснено е, че този извод произтича от съдържанието на правната норма,
която поставя изискване прехвърляната реално определена част да отговаря на
одобрен инвестиционен проект, т. е. на изискванията за самостоятелен обект
13
на право на собственост или придаване към друг самостоятелен обект на
право на собственост, без да определя поредност между сключването на
сделката и одобряването на проекта.
Инвестиционният проект може да съвпада, но може и да следва по време
осъществяването сделката.
Ако към момента на сключване на сделката инвестиционен проект не е
изготвен и не е одобрен, договорът е действителен, но неговият вещен ефект
ще настъпи след осъществяването на останалите елементи от фактическия
състав на придобиването: обособяването на реално определената част, като
отделна вещ, или като придадена част към друга отделна вещ, съгласно
сключения договор, и одобрения инвестиционен проект при спазване на
строителните правила и норми.
Като елемент, обуславящ проявлението на правните последици на сделката,
инвестиционният проект условно може да се включи във фактическия състав
на сделката, като част от сложен фактически състав, относим към вещно-
правното действие на сделката, но не като основен елемент, без който не може
да се формира предмета на сделката.
Одобреният инвестиционен проект ще покаже дали реално определената част
от недвижимия имот, за прехвърлянето на която страните са постигнали
съгласие, към този момент отговаря на действащите строителни правила и
норми в устройствения закон и е правно възможно да възникне като
самостоятелен обект на право на собственост, като даде отговор дали
желаното от страните правно действие на сделката е безусловно.
Сочи се, че инвестиционният проект има значение за начина, по който ще
бъде осъществено обособяването и, че чл.26 ал.2 пр.1 от ЗЗД не свързва
нищожността на сделката с неосъществяването или непозволяването на
преустройството, а с неговата фактическа и правна невъзможност.
По аргумент от дадените разяснения в посоченото ТР на ВКС следва да се
14
приеме, че и липсата на издадено удостоверение за търпимост или на
строителни книжа за сградата не води до нищожност на сделката.
По следващото възражение :
В настоящото производство по чл. 64 ЗС не подлежи на изследване каква
площ от процесния УПИ фактически се използва от носителя на правото на
строеж върху него, нито дали са извършвани неправомерни строителни
дейности в имота от същия.
Поради това въведените в този смисъл твърдения от ищеца не следва да бъдат
обсъждани.
Необходимата за ползване площ по чл. 64 ЗС следва да бъде определена по
начин, който предоставя на суперфициарния собственик достъп до сградата и
същевременно засяга в най - малка степен правото на собственика на земята
да ползва незастроената част (в този смисъл- решение № 20 от 15.04.2020 г. на
ВКС по гр. д. № 1934/2019 г., I г. о.).
Именно това е целта на допуснатата експертиза.
В тази връзка вещото лице е изготвило четири варианта за определяне на
прилежащата площ.
По ЕВЕНТУАЛЕН ИСК:
След като съдът по-горе е приел, че ответниците имат право да ползват
дворното място , то същите като собственици на един етаж от жилищната
сграда не могат да ползват повече от 1/2 идеална част от дворното място , тъй
като другата 1/2 идеална част от имота обслужва втория етаж от сградата,
който е собственост на ищцата.
Тъй като страните не могат да достигнат до споразумение относно
ползването на дворното място и с оглед невъзможността да се формира
болшинство ,което да разпредели ползването на дворното място ,то за ищцата
15
е налице правен интерес от предявяването на иск с правно основание чл.32
ал.2 от ЗС , а именно - съдът да разпредели ползването на дворното място при
условията на съдебна администрация, като определи кой от страните коя част
от дворното място да ползва ,съобразно правата на страните в
съсобствеността , а именно- 1/2 идеална част за ищцата и 1/2 идеална част
общо за ответниците, съгласно заключение и скица на вещо лице ,която да се
счита неразделна част от решението на съда.
Съдът възприема Вариант ПЪРВИ –лист159 по делото -от съдебно-
техническата експертиза на инж. Е. В. А. приета в открито заседание на
25.11.2024г.-листа 153-166 по гр.дело № 5715/2023г. по описа на ПРС.
При този вариант е налице достъп до цялата фасада на сградата, с оглед
евентуални ремонти и т.н. което е от съществено значение за поддържане на
имота в изправност.
Вещото лице е съобразило изискването на чл.38 ал.1 от ЗС – при
наличие на застрояване в имот в съсобственост, важно условие е да може
фасадата да се обслужва и стопанисва , да има достъп до общите части на
сградата – каквото е именно предвиденото в Дял Първи от заключението.
ДЯЛ Първи с площ 167.50кв.м. да се ползва от ищеца – това е частта от
имота обозначена с буквите H W V U T S R Q P O N M C D E F G H
ДЯЛ Втори с площ 167.50кв.м. да се ползва от ответниците – това е
частта от имота обозначена с буквите A B C M L K J I A
ДЯЛ Трети с площ 150.00кв.м. да се ползва общо от всички – това е
частта от имота обозначена с буквите H W V U T S R Q P O N M L K J I H
Поради всичко изложено, съдът разпределя ползването на дворното
място при условията на съдебна администрация според посоченият вариант №
1 от заключението прието в о.з. на 25.11.2024г. по гр.дело № 5715/2023г. по по
описа на ПРС.
16
По разноските :
Ответниците са двама и претендират разноски в общ размер на 1500
лева, за плащането на които предоставят два броя договори за правна защита и
съдействие, имащи характера и на разписка за изцяло и в брой изплатено
адвокатско възнаграждение в общ размер на 1500 лева - по 750 лева, за всеки
един от двамата ответници, като в случая с оглед хода на делото, броя
заседания, броя депозирани становища и броя явявания на адв.пълн. по
делото, съдът счита, че така посоченият размер е адекватен, отговаря на
изискванията на закона и не се явява прекомерен, поради което няма
основания за намаляването му.
Мотивиран от така изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен и недоказан предявения иск с правно
основание чл.64 ЗС от З. В. Г. - гр.Перник, кв.“****** ******“ бл.**, ет.*
Ап.**, ЕГН ********** - чрез адвокат-пълномощник К. Б. от АК- Гр. Перник
със съдебен адрес: гр.Перник,Ул.“***** *****“ бл.** ет. * офис № * ПРОТИВ
Л. В. С. От гр.Перник, ул.“**** №** ЕГН ********** и Р. В. Д. От
гр.Перник,ул.“**** №** ,ЕГН **********
РАЗПРЕДЕЛЯ , по предявения ЕВЕНТУАЛЕН иск с правно основание чл.32
ал.2 от ЗС - ползването на дворно място върху което е изградена
жилищната сграда - представляващо парцел VI-880 в квартал 51 по
плана на гр.Перник, кв. “*******“ целия с площ от 488 кв.м .при граници
по скица № 23/ТР-919 от 1.03.2023 г. на Община-Перник : улица, парцел
VII-879 , парцел V-895 и парцел XXIX-881 в кв.51 по плана на
гр.Перник,одобрен със Заповед № 1076 от 23.08.1974 г. на Кмета на
Община-Перник, който имот съгласно КККР на гр.Перник от 2008 г.
съставлява ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 55871.503.443, находящ
се в гр.Перник, ул.“**** №**, видна територията-урбанизирана, начин
на трайно ползване - за ниско застрояване / до 10 м./, с площ от 485 кв.м.,
17
стар номер 880 - квартал 51 , парцел VI, ведно със застроените в имота
сгради ,а именно:
ЖИЛИЩНА СГРАДА - ЕДНОФАМИЛНА с идентификатор
*****.***.***.* - брой етажи- 1 със застроена площ от 75 кв.м., СГРАДА с
идентификатор *****.***.***.* - със застроена площ от 15 кв.м.
,представляващ хангар, депо, гараж, СГРАДА с идентификатор
*****.***.***.* - на един етаж, със застроена площ от 13 кв.м.
представляваща селскостопанска сграда и СГРАДА с идентификатор
*****.***.***.* с площ от 7 кв.м. представляваща селскостопанска
сграда.
при условията на съдебна администрация, като определя ползването на
дворното място ,съобразно правата в съсобствеността , а именно- 1/2 идеална
част за ищцата и 1/2 идеална част общо за ответниците,
съгласно Вариант ПЪРВИ – лист159 по делото / и скица
приподписана от съда / - от съдебно-техническата експертиза на инж. Е.
В. А. приета в открито заседание на 25.11.2024г. - листа 153-166 по гр.дело
№ 5715/2023г. по описа на ПРС приподписана от съда, и съставляваща
неразделна част от настоящото решение, а именно :
ДЯЛ Първи с площ 167.50кв.м. да се ползва от ищеца –това е частта от
имота обозначена с буквите H W V U T S R Q P O N M C D E F G H
ДЯЛ Втори с площ 167.50кв.м. да се ползва от ответниците –това е
частта от имота обозначена с буквите A B C M L K J I A
ДЯЛ Трети с площ 150.00кв.м. да се ползва общо от всички –това е
частта от имота обозначена с буквите H W V U T S R Q P O N M L K J I H
ОСЪЖДА З. В. Г. от гр.Перник, кв.“****** ****** бл.** ет.* ап.**, ЕГН
********** - чрез адвокат - пълномощник К. Б. от АК- Гр.Перник със съдебен
адрес: гр.Перник,Ул.“***** *****“ бл.** ет.* офис № * да заплати на : Л. В.
С. От гр.Перник,ул.“**** №** ЕГН ********** и Р. В. Д. От
гр.Перник,ул.“**** №** ,ЕГН ********** - сумата 1500лв. адвокатско
18
възнаграждение / по 750лв. за всеки от двамата ответници / както и
300лв. за вещо лице- представляваща разноски за производството по делото
Заключението – листа 153-166 от делото - и Скицата с Вариант
ПЪРВИ –лист 159 по делото / и скица приподписана от съда / -от съдебно-
техническата експертиза на инж. Е. В. А. приета в открито заседание на
25.11.2024г.-листа 153-166 по гр.дело № 5715/2023г. по описа на ПРС -
приподписана от съда, съставлява неразделна част от настоящото решение.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Перник в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Перник: _______________________
19