№ 185
гр. Габрово, 24.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ГАБРОВО, СЪСТАВ II, в публично заседание на
четвърти юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Полина Пенкова
Членове:Кремена Големанова
Велемира Д.а
при участието на секретаря Милкана Ив. Шаханова Балтиева
като разгледа докладваното от Полина Пенкова Въззивно гражданско дело №
20244200500262 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
С подадената въззивна жалба от «ЦЕРАТИЦИТ БЪЛГАРИЯ «АД е обжалвано
постановеното решение по гр.д.№1263/2023г. на РС-Габрово.
В жалбата се излагат доводи както за недопустимост, така и за незаконосъобразност
на обжалваното решение
Твърди се ,че решението е недопустима като постановено по нередовна искова молба.
Сочи се ,че в обстоятелствената част на същата, ищецът твърди, че в чл. 1 от
предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот с нотариално заверени
подписи с рег. № 4531/10.10.2022 г. на нотариус с рег. № 165 - Н.М., е допусната техническа
грешка и вместо продавач, е посочен купувач, от което следва, че действията, предхождащи
сключване на окончателния договор, е трябвало да бъдат извършени от жалбоподателя. Това
твърдение е аргументирано с обстоятелството, че според ищеца само „Цератицит България"
АД може да ги извърши, откъдето е изведено, че не би могло да се има предвид в тази
клауза извършване на действия от купувача. В петитума , в пълно противоречие на тезите си
и твърденията си, ищецът иска от съда да му бъде разрешено да извърши посочените в чл. 1
от предварителния договор действия. Докато в обстоятелствената част, е посочвал
твърдения, според които искът следва да бъде по реда на чл. 79 от ЗЗД, в петитума ищецът
променя искането си, като го подчинява на чл. 80 от ЗЗД. С тези доводи жалбоподателят
обосновава, че е налице несъответствие между обстоятелствена част и петитум в исковата
молба, което не е отстранено в хода на делото.
Изложените от жалбоподателя твърдения за неправилност на първоинстанционното
решения са ,че е постановено по нищожен предварителен договор. Твърди се ,че същият
страда от тежки пороци, водещи до нищожността му. Излагат се доводи, че не може да се
изясни каква е волята на страните , като поради специфичния характер на предварителния
1
договор по чл.15,ал.3 ЗУТ и съдържащ задължения ,които са специфични по своя характер,
при разширително тълкуване за установяване действителната воля на страните, които
очевидно са имали предвид различно разпределяне на тежестта на задълженията, се стига до
неравноправно и неравностойно положение на страните в процеса, което нарушава
принципа на равнопоставеност на страните. Твърди се, че съдът не е изследвал основанията
за нищожност поради невъзможен предмет. Липсвала яснота как се придават 484 кв. м. от
УПИ с идентификатор ** към УПИ с идентификатор **, които са предмет на
предварителния договор и в същото време представляват дворно място от 490 кв. м., което
се придава. Също така при промяна на границите между тези УПИ, няма да бъдат спазени
изискванията на ЗУТ за отстояния между сградите и границите (чл. 35 и др. относими
разпоредби от ЗУТ). Налице е правна невъзможност да се придадат 484 кв. м. от УПИ с
идентификатор ** към УПИ с идентификатор **. ,които са предмет на предварителния
договор. Подобно несъответствие било в противоречие със ЗУТ, което е основание за
нищожност на предварителния договор, респективно неправилност на съдебното решение.
Тъй като купувачът е подготвил съдържанието на предварителния договор, то е налице
недобросъвестно поведение. Жалбоподателят е положил подписа си, тъй като е било
изпълнено изискването му геодезическото заснемане и административните процедури да
бъдат поети за организация и заплащане от купувача, като продавачът е щял да поставя
подписа си на изискуемите документи, тъй като заявлението до общината се подписва и от
двамата собственици и е задължителен елемент, наред с предварителния договор. Това е
визирано и в чл. 15 от договора, тъй като без подпис на заявлението, не би могла да се
стартира административната процедура. С оглед на различния смисъл, който се влага в
поетите задължение, това обстоятелство се равнява на липса на съгласие, което е основание
за нищожността на договора по реда на чл. 26, ал. 2 от ЗЗД. Оспорва първоинстанционното
решение като постановено по нищожен предварителен договор поради невъзможен предмет
или липса на съгласие, или противоречие със закона.
Оспорват се изводите на първоинстанционния съд относно приетото, че с процесния
договор продавачът се задължава да започне процедурата по общата граница , като това се
сочи като порок в мотивите и нарушение на чл.236,ал.2 ГПК. Жалбоподателят счита ,че
съдът е изменил текста на чл.1 от предварителния договор и действителната уговорка на
страните, като по този начин се е стигнало до подмяна на действителната воля на страните
по него. Твърди се ,че от мотивите не ставало ясно дали съдът е приложил чл.20 от ЗЗД и ако
го е приложил, въз основа на какви критерии.
Навеждат се доводи, че обжалваното решение е постановено по развален договор , а
в условията на евентуалност – прекратен. Твърди се, че видно от структурата на
предварителния договор , наименованието и съдържанието на разделите, задълженията на
страните, които предхождат сключването на окончателен договор, са обективирани от чл. 1
до чл. 8. В чл. 1 изрично е посочено, че купувачът се задължава да започне процедурата по
геодезическо заснемане и последващите действия , като тук не става дума за спорен строеж
на първото изречение в същия член. Това обстоятелство е изрично уговорено в цитирания
чл. 1. Съдът е тълкувал договора в цялост, но не е обърнал внимание на обстоятелствата, че
за разлика от тълкуване на думата "същия", изписването на продавач и купувач не подлежи
на тълкуване, тъй като навсякъде в договора е изписано коректно. Оттук следва, че страните
са имали предвид именно възлагане задължението на купувача, както е визирано в договора.
Прави се тълкуване на чл.2 от процесния договор, като и на предходен, сключен между
страните договор за дарение относно имот с пл.№ **, с което жалбоподателят обосновава
,че волята на страната е обективираната в предварителния договор ,както е записано , тези
действия, които предхождат сключването на окончателния договор , да бъдат поети от
2
купувача. Затова и продавачът предава владението на предмета на договора още с
предварителния договор , като така купувачът ще има достъп до имота , ще може да го
ползва , да допуска геодезисти за заснемане и проучване. Сочи се ,че в ЗУТ не се съдържа
ограничение , че само продавачът може да възлага извършването на геодезическо заснемане
, подготовка на заявление и подаване на документи в общината. Твърди се, че
жалбоподателят е действал добросъвестно, следвал е договорените клаузи ,обективирани в
договора и от страна на продавача няма виновно неизпълнение. Позовава се на бездействие
на купувача с оглед модалитета, заложен в договора под формата на срок за извършване на
действията и липсата на всякакъв контакт и опит за предоговаряне на условията по договора
преди определената дата за сключване на окончателен. С това обосновава правото на
продавача като изправна страна да развали договора и че развалянето по реда на чл.87 ЗЗД е
породило своя ефект. Знанието у ищеца за противоречивите клаузи и че е бездействал, се
сочи като недобросъвестно поведение. Уговореният срок в чл.8 от процесния договор се
твърди ,че не подлежи на автоматично удължаване и тази клауза може да се разглежда като
прекратителна по отношение на задължението за извършване на геодезия и стартиране на
административната процедура пред общината.
Претендира се за обезсилване на обжалваното решение като недопустимо, а при
евентуалност за неговата отмяна като неправилно и постановяване на ново по същество на
спора ,с което да се отхвърли предявеният иск срещу жалбоподателя като неоснователен и
недоказан.
В депозирания от насрещната страна писмен отговор са наведени доводи за
неоснователност на въззивната жалба. Твърди се, че ищецът е изправна страна по процесния
предварителен договор, като е заплатил продажната цена. Ответникът не е изпълни
задължението си по договора да предприеме действия по геодезическо заснемане и
изработване на проект за отделяне на част от своя имот. Тези задължения са за заместими
действия. Законът предвижда, че единствено собственикът на имота или носител на друго
вещно право може да предприеме процесните действия ,поради което се води настоящото
дело. Сочи се ,че действието на предварителния договор не се прекратява с изтичане на
уговорения срок за сключване на окончателен. Относно изследването на действителната
обща воля на страните са описани хронологично предходни сделки между страните ,
предхождащи сключването на процесния предварителен договор, като се твърди ,че те са
обусловили неговия предмет, както и каква е била целта , за да се сключи същия - с
последващ договор да се прехвърли обособената част от имота на ответника. Твърди се ,че
има техническа грешка в чл.1 от процесния предварителен договор. Описва се
кореспонденцията, разменена между страните с нотариални покани след 05.07.2023г. Твърди
се, че единствено собственикът на имот с пл.№ ** може да започне процедура по изменение
на КК съгласно чл.16,ал.3 ЗКИР и да стартира процедура по геодезическо заснемане, като
възложи на правоспособно лице изработването на проект, като се оспорват твърденията на
ответника ,че това е било задължение на ищеца, както и че изтичането на срока за
сключване на окончателен договор има прекратително действие относно предварителния
договор.
Въззивният съд като взе предвид наведените от страните доводи и събраните по
делото доказателства, приема за установено следното :
Въззивният съд е сезиран с процесуално допустима въззивна жалба, подадени в
законния срок, от надлежна страна и срещу подлежащ на обжалване акт.
Предмет на въззивно обжалване е постановеното от РС-Габрово решение по гр.д.
№1263/2023г., с което се разрешава на ищеца Б. В. А. да извърши всички фактически
3
действия за провеждане на процедура по промяна на имотната граница по Закона за
кадастъра и имотния регистър и промяна на регулационната линия по Закона за устройство
на територията, като възложи извършването на геодезическо заснемане и изработване на
проект за промяна на общата граница между следните имоти: УПИ с идентификатор **,
собственост на Б. В. А. и УПИ с идентификатор **, собственост на "Цератицит
България"АД, като след промяна на кадастралната карта, към УПИ с идентификатор ** се
придават 484кв. м. от УПИ с идентификатор **, която част от поземления имот
представлява: дворно място от 490 кв., състоящи се от път, портал и прилежаща постройка
(навес), всички на източната граница имота, от действащия регулационен план на гр.
Габрово - 92 част, кв. Б., който имот към момента се намира между имоти с идентификатори
**, ** и **, да депозира необходимите документи в Община Габрово, както и да извърши
всички фактически действия и административно-правни действия, необходими за
реализиране на административната процедура по отделяне на имота и издаването на скица-
проект, за сметка на ответника „ЦЕРАТИЦИТ БЪЛГАРИЯ” АД, ЕИК817061834, седалище и
адрес на управление: гр.Габрово, бул.”С.” №**, представлявано от Г. Н. П., на основание
чл.80,ал.1 от ЗЗД.
Обжалваното решение е валидно и допустимо.
Неоснователни са наведените във въззивната жалба твърдения, че
първоинстанционният съд се е произнесъл по нередовна искова молба. Не е налице
твърдяното противоречие между обстоятелствена част и петитум на исковата молба , по
която е образувано производството по гр.д.№1263/2023г. по описа на РС-Габрово , което да е
довело до неяснота относно това ,какъв иск е предявен.
В обстоятелствената част на исковата молба са изложени твърдения за възникнало
между страните договорно правоотношение по сключен на 10.10.2022г. предварителен
договор и неизпълнение на задължения на ответника като продавач по този договор за
иницииране на процедура по геодезическо заснемане и изработване на проект за отделяне
на частта от неговия имот, която следва да се придаде към имота на ищеца , който да се
внесе в СГКК и въз основа на него да се изработи скица-проект, която да послужи за
изповядване на окончателната прехвърлителна сделка. Направено е позоваване на
тълкуване на чл.1 от договора, както и на предходни договорни отношения между страните
по извършване на разпоредителни сделки, и на разпоредби на ЗУТ, ЗКИР, Наредба №РД-02-
20-5/15.12.2016г., от които се извежда целта на предварителния договор и задълженията по
него за ответника , за които се твърди, че не е изпълнил - по започване на процедурата по
геодезическо заснемане като собственик на имота, част от който ще се придаде към този на
ищеца и че последният няма право да започне тази процедура за имот, на който не е
собственик, нито упълномощено лице . Наведени са и твърдения, че това бездействие води
до невъзможност за обявяване на предварителния договор за окончателен ,с което е
обоснован правният интерес на ищеца от търсената защита , която се явява предпоставка за
уважаване на иска по чл.19,ал.3 ЗЗД за обявяване на предварителния договор за
окончателен.
Заявените в обстоятелствената част твърдения не противоречат на формулирания
петитум с искане да бъде разрешено на ищеца да извърши процесните действия за сметка на
ответника, който иск намира правното си основание в чл.80,ал.1 ЗЗД, която разпоредба
регламентира един от способите за защита на кредитора ,който има право да иска да бъде
овластен да извърши тези действия са сметка на длъжника, който не ги е изпълнил. Тази е и
дадената правна квалификация от първоинстанционния съд, който се е произнесъл именно
по така предявения иск. С оглед на това не е налице основание за обезсилване на
обжалваното решение като недопустимо.
4
Изложените мотиви на първоинстанционния съд в обжалваното решение не
обосновават да е допуснато нарушение на чл.236,ал.2 ГПК, като основание за неговата
отмяна. Посочени са конкретните доказателства , които са ценени от съда и какви
фактически и правни изводи са изведени . Освен мотивите на стр.7 от обжалваното решение
,на които се позовава жалбоподателят , са изложени и на стр.8 за извършеното от съда
тълкуване на чл.1 от процесния договор ,като не съществува противоречие или неяснота в
тях относно формираното убеждение, въз основа на което са обосновани съответните
изводи на съда, изложени в мотивите.
От писмените доказателства се установява, че на 10.10.2022г. страните по делото са
сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с нотариална
заверка на подписите, приложен на л.8-л.9 от първоинстанционното дело. В него изрично
като продавач е посочен “Цератицит България”АД, представлявано от Г. Н. П. , а като
купувач Б. В. А.. Това са и лицата , подписали договора за продавач и купувач.
Не се установява процесният предварителен договор да страда от пороци, които да
водят до неговата нищожност.
Процесният предварителен договор е сключен в изискуемата по чл.15, ал.3 ЗУТ
форма. Ясно са индивидуализирани страните по него в т.1 и т.2 като продавач и купувач :
„Цератицит България“АД - продавач и Б. В. А. - купувач. Включените в предварителния
договор клаузи съответстват на визираното в чл.19,ал.2 ЗЗД изискване, като съдържат
уговорки относно съществените условия на окончателния договор – имотът, който ще бъде
предмет на договора за покупко-продажба и цената, която следва да се заплати от купувача.
Уговорен е и срок за сключване на окончателния договор ,както и задълженията във връзка с
подготовката и извършване на продажбата.
Не се спори ,а това се установява и от удостовереното в предварителния договор, че
при подписването му купувачът е заплатил на продавача продажната цена ,посочена в чл.2,
както и че продавачът е предал владението на описаната в чл.1 част от своя имот ,равняваща
се на 484кв.м. Така обективираните действия сочат, че за страните е било ясно какви права и
задължения са уговорили с процесния предварителен договор и целта, за постигане на която
е сключен. Всяка от страните е подписала договора без възражение.
Предварителният договор не е с невъзможен предмет. Уговореното в раздел I ,чл.1
придаване на част от УПИ с идентификатор ** към УПИ с идентификатор ** чрез
прехвърляне на собствеността с договор за покупко–продажба, е допустимо да бъде
предмет на такава разпоредителна сделка съгласно чл.15,ал.3 ЗУТ и не противоречи на
императивна разпоредба на закона. Към момента няма постановен отказ в някоя от
хипотезите на чл.15,ал.9 и ал.10 ЗУТ, от което да се изведе ,че не може да се осъществи
целяната промяна в принадлежността на правото на собственост върху съответната реална
част от УПИ с идентификатор **, предмет на процесния предварителен договор.
Начинът , по който в раздел I ,чл.1 от процесния предварителен договор е
индивидуализирана частта, която следва да се обособи и придаде от УПИ с идентификатор
** към УПИ с идентификатор ** чрез окончателния договор за покупко-продажба, не
обосновава ,че прехвърлителната сделка е с невъзможен предмет, както и че липсва реално
постигнато съгласие за прехвърляне на определен обект, поради разлика в описанието на
вида и квадратурата. Изрично е посочено в чл.1 ,че предмет на прехвърлителната сделка ще
бъде част от имот с идентификатор ** от 484кв.м., които се придават към имот с
идентификатор **, като последващите пояснения са за индивидуализиране на
местоположението на тази част , а именно : че следва да се приеме като дворно място от 490
кв.м., състоящо се от път, портал, прилежаща постройка – навес, всички на източната
5
граница на имота по действащия РП на гр.Габрово -92 част, кв. Б., който имот към момента
на сключване на договора съгласно КК и КР на гр.Габрово се намира межу посочените три
имота с идентификатори **, **, ** . Описанието касае един и същи имот, предмет на
договора за покупко-продажба, който страните следва да сключат. Това се потвърждава и от
обективираното в договора ,че след сключването му „Цератицит България „АД предава
владението на тази част от собствения си имот, равняваща се на 484 кв.м.
Предаването от продавача „Цератицит България „АД на владението на имота,
предмет на процесния предварителен договор , след сключването му ,сочи на реално
постигнато между страните съгласие от кой имот към кой ще се предаде собствеността на
съответната част, описана в чл.1.
Не се установява при сключване на предварителния договор ищецът да е действал
недобросъвестно. От дадените обяснения по чл.176 ГПК се установява ,че всяка от страните
се е запознала със съдържанието на договора при сключването му при нотариуса, преди да
бъде подписан.
Не се установява процесният предварителен договор да е прекратен.
Клаузата на чл.8 няма прекратително действие по отношение на предварителния договор,
което да е настъпило с изтичане на уговорения срок за сключване на окончателен договор на
30.06.2023г. Както е разяснено в ТР по търкувателно дело №4/2020г. на ОСГТК ,когато
падежът на задължението за сключване на окончателния договор е уговорен като календарна
дата и/или като определен срок от сключването на предварителния договор, изискуемостта
на задължението на продавача настъпва с изтичането на този срок, от когато страните могат
да предявят иск за сключване на окончателен договор. Следователно предварителният
договор продължава да съществува и има обвързващо действие за страните, които са го
сключили. С оглед на това с изтичането на срока за сключване на окончателен договор ,
уговорен в чл.8 от процесния предварителен договор ,не е прекратено неговото действие.
Неоснователно е твърдението ,че процесният предварителен договор е развален
едностранно от продавача .
По делото не се спори ,а това се установява и от удостовереното в предварителния
договор, че купувачът е заплатил уговорената продажна цена при сключването му. Не се
установява същият да е неизправна страна по него при връчване нотариалната покана,
отправена от продавача за разваляне на договора / приложена на л.44 - 45 от
първоинстанционното дело/. Съгласно обективираното в нея волеизявление ,продавачът се
позовава на едностранно прекратяване на предварителния договор , считано от 01.08.2023г.,
позовавайки се на виновно неизпълнение на задълженията на Б. В. А. , посочени в чл.1 от
предварителния договор. Купувачът също се е позовал на неизпълнение на уговорената
процедура в чл.1 ,но от продавача, видно от отправените нотариални покани до „Цератицит
България „АД, приложени по делото, като е претендирал, ако продавачът не желае лично да
я изпълни, да бъде упълномощен от последния за това .
От разменената между страните кореспонденция с отправените нотариални покани се
установява, че всяка от страните по процесния договор се позовава на това, че уговорените
в чл.1 задължения за започване на съответните процедури , следва да се изпълнят от
насрещната страна. Купувачът се позовава на допусната техническа грешка и извеждане
чрез тълкуване ,че тези задължения са за продавача. Последният се позовава на буквалния
прочит на съответната част от текста на чл.1 от договора , в която като задължена страна е
посочен купувачът / в изпратения отговор на нотариална покана на л.13 от
първоинстанционното дело/.
6
Съгласно установената съдебна практика при спор относно точния смисъл на
договорни клаузи, съдът тълкува договора съгласно изискванията на чл.20 ЗЗД, издирвайки
действителната обща воля на страните; тълкувайки отделните уговорки във връзка едни с
други и всяка една в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора,
обичаите в практиката и добросъвестността - какви са и как се съчетават отделните
правомощия на страните с оглед постигането целта на договора, какво поведение на
страната кои правомощия поражда за нея и как може да се упражняват те. Съдът тълкува
договора, изхождайки не от буквалния смисъл на текста, а от смисъла, следващ от общия
разум на изявлението; доколко буквалният текст изразява действителната обща воля на
страните и как следва да се тълкува отделната уговорка предвид систематичното й място в
договора и общия му смисъл, преценявайки и обстоятелствата, при които е сключен
договора, както и поведението на страните преди и след сключването му. Недопустимо е при
тълкуване съдът да игнорира част от текста на договора /р. № 133 от 15.03.2021 г. на ВКС по
гр. д. № 3595/2019 г., III г. о., ГК и др./
От писмените доказателства се установява ,че в деня на сключване на процесния
предварителен договор между същите страни са сключени още два договора , с които
взаимно са си прехвърлили права . С договора за продажба на дружествени дялове
„Цератицит България „АД е станал собственик на апортирания в „“ММИ“ООД недвижим
имот/ закупен преди апорта от Б. А. - един от съдружниците на „ММИ ООД/, който попада в
сграда ,собственост на купувача , намираща се в негов УПИ с идентификатор **. С
договора за дарение Б. А. е станал собственик на УПИ с идентификатор **, заедно с
построената в него сграда, като правото на собственост е прехвърлено от „Цератицит
България „АД. Следователно процесният предварителен договор не се явява изолирана
сделка между страните, а е свързан с така установилите се договорни правоотношение и
придобити по тях права ,като промяната на границата между двата имота, както е описано в
предварителния договор засяга имота на "Цератицит България „АД УПИ с идентификатор
** ,от който следва да се отдели и придаде собствеността върху реална част към придобития
чрез дарение имот от Б. А. с идентификатор ** .
В чл.1 от процесния договор е записано ,че продавачът се задължава да продаде ,а
купувачът се задължава да закупи следният недвижим имот ,собственост на купувача след
отделянето му от негов собствен недвижим имот и придаването му към имота, подробно
описан в предходната точка втора, като същият се задължава да започне процедура по
промяна на обща граница между следните имоти: УПИ с идентификатор ** и двата с адрес:
гр.Габрово , ул.С. ** и УПИ с идентификатор ** , като след промяна на кадастралната карта
, съгласно чл.15, ал.3 ЗУТ към УПИ с идентификатор ** с адрес: гр.Габрово , ул.С. **, се
придават 484 кв.м. идеални части от недвижим имот УПИ с идентификатор **, част от кв.39,
УПИ II и IV по плана на гр.Габрово -92 част, кв.Б., същите следва да се приемат като:
дворно място от 490кв.м., състоящи се от път, портал и прилежаща постройка /навес/,
всички на източната граница на имота ,от действащия регулационен план на гр.Габрово - 92
част,кв Б., който имот съгласно КК и КР на гр.Габрово към момента се намира между
имоти с идентификатори: **, **, ** .Посочената квадратура и нейното фактическо
разположение, страните определят , съгласно настоящия договор споразумение , като
купувачът се задължава да започне процедура по геодезическо заснемане и изработи
проект за отделяне на частта от своя имот и придаването й към имота описан в точка две,
който ще се придобие от продавачите. Изработеният проект за разделяне ще се внесе в
Службата по кадастъра в едноседмичен срок от изработване на проекта , като въз основа на
същия ще бъде издадена скица-проект на имота, която ще бъде предмет на сделката по
прехвърляне. След сключване на настоящия договор „Цератицит България „АД предава
7
владението на описания в чл.1 - част от свой собствен недвижим имот , равняваща се на 484
кв.м.
При буквален прочит част от текста на чл.1 от договора относно страната , която се
задължава да започне процедурата по промяна на общата граница след отделянето на
частта от имота, която ще бъде предмет на сделката по прехвърлянето и процедурата по
геодезическо заснемане и изработване на проект за отделянето – купувачът, и относно
посочените права , които има върху имота ,за който следва да се проведе процедурата -
частта от „своя „ имот и придаването й към имота, който ще се придобие от продавачите ,
смислово и логически си противоречи .Това противоречие не води до двусмислено значение
на изразената воля, като при цялостния прочит на чл.1, както и на останалата част от
договора , се установява ,че в посочената по-горе част от текста на чл.1 има техническа
грешка относно изписаната в текста страната, която следва да започне съответните
процедури .
Какви са задълженията на продавача и на купувача по договор за покупко-продажба е
определено с разпоредбата на чл.183 ЗЗД. В случая клаузите на процесния предварителен
договор ясно индивидуализират коя страна по него е продавач и коя купувач. С оглед на това
,тълкувайки чл.1 във връзка с останалите клаузи от договора и целта, за която е сключен
,следва, че описаната част от имота ще бъде закупен от купувача след отделянето му от
имота на продавача с идентификатор **. Страната ,която се задължава да започне процедура
по промяна на общата граница между описаните в договора имоти и да започне процедура
по геодезическо заснемане и изработване проект за отделяне на частта от своя имот, която
следва да се придаде, е продавачът. Предаването от продавача на владението върху
процесната реална част от имота му на купувача по предварителния договор няма
прехвърлително действие по отношение на задълженията на продавача за подготовка на
окончателната сделка за продажба с набавяне на необходимите документи за имота, който ще
бъде прехвърлен чрез окончателния договор за покупко-продажба на купувача. Това се
потвърждава и от чл.3 на предварителния договор , в който са посочени задълженията на
продавача : да представи в оригинал всички необходими документи ,доказващи правото му
на собственост върху имота – титул за собственост ,схема от СГКК, съответни
удостоверения, и други документи, които се изискват по закон. Договорените в чл.6 и 7 от
договора задължения на купувача , не възлагат такива за снабдяване с документи за
собственост за имота на продавача, който ще бъде предмет на сделката по окончателния
договор. Съпоставени уговорките в чл.1 от договора с тези в чл.15,ал.2 ,също обосновават
извода ,че задължението за обособяване на имота , предмет на договора, е за продавача ,
посочен в т.1 от предварителния договор – „Цератицит България „АД.
От разменената между страните кореспонденция чрез приложените по делото
нотариални покани се установява ,че към предявяване на иска по чл.80 ,ал.1 ЗЗД по
настоящото дело продавачът по процесния предварителен договор „Цератицит България
„АД не е предприел описаните в чл.1 от същия действия за обособяване на имота, предмет
на договора, който следва да бъде прехвърлен чрез договор за покупко-продажба на купувача
Б. А.. Налице е неизпълнение на възникнали по валидно договорно правоотношение
задължения за продавача, уговорени в чл.1 от процесния предварителен договор за
започване на съответните процедури. Тези задължения не са за лични незаместими действия
, а за такива, които може да бъдат извършени от друго лице. В случая е осъществена
хипотезата на чл.80,ал.1 ЗЗД, при която когато длъжникът не изпълнява едно свое
задължение за действие, кредиторът има право да поиска от съда да му разреши да извърши
това действие за сметка на длъжника, като това право е упражнено от купувача по
процесния предварителен договор с предявения иск по делото. Същият е основателен и
8
доказан и следва да бъде уважен, до който извод е достигнал и първоинстанционният съд.
По изложените съображения въззивната жалба е неоснователна.
Първоинстанционното решение следва да бъде потвърдено като законосъобразно и
обосновано.
Предвид изхода на спора, на жалбоподателя не са дължими разноски . От ответника
по въззивната жалба не са представени доказателства за направени разноски за въззивното
производство ,поради което такива не следва да му се присъждат.
По изложените съображения, въззивният съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №85 от 27.02.2024г. по гр.д.№1263/2023г. на РС-Габрово.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС на РБ в едномесечен срок от връчването
му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9