№ 65
гр. ********, 15.02.2024 г.
РАЙОНЕН СЪД – ********, V-ТИ СЪСТАВ, в публично заседание на
петнадесети февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Никола Д. Дойчев
при участието на секретаря П.В.Г.
Сложи за разглеждане докладваното от Никола Д. Дойчев Гражданско дело
№ 20223130101205 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 10:50 часа се явиха:
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
ИЩЕЦЪТ Д. Д. Д., редовно призована чрез адв. Г. К. В., АК Варна, не
се явява лично, представлява се от адв. Г. В., редовно упълномощена с
пълномощно на л. 12 и приета от съда от днес.
ИЩЕЦЪТ М. М. Д., редовно призована чрез адв. Г. К. В., АК Варна,
не се явява лично, представлява се от адв. Г. В., редовно упълномощена с
пълномощно на л. 12 и приета от съда от днес.
ОТВЕТНИКЪТ Д. Д. Д., редовно призован чрез адв. Г. Д. Я., АК
Варна, явява се лично, представлява се от адв. Г. Я., редовно упълномощена с
пълномощно по делото и приета от съда от днес.
ОТВЕТНИКЪТ Т. Д. М. , редовно призована чрез адв. адв. Г. Д. Я.,
АК Варна, не се явява лично, представлява се от адв. Г. Я., редовно
упълномощена с пълномощно по делото и приета от съда от днес.
ОТВЕТНИКЪТ Д. К. К., редовно призован, не се явява лично,
представлява се от адв. Г. Д. Я., редовно упълномощена и приета от съда от
днес. Представя пълномощно.
ОТВЕТНИКЪТ Д. Д. Б., редовно призована, не се явява лично,
представлява се от адв. Г. Д. Я., редовно упълномощена и приета от съда от
днес. Представя пълномощно.
1
ВЕЩОТО ЛИЦЕ А. М. В., редовно призован, явява се лично.
Депозира заключението си в срока по чл. 199 от ГПК.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ И. А. Х., редовно призован, не се явява лично.
Депозира молба с вх. № 884/06.02.2024 г., с която моли да му се даде време за
изготвяне на заключението.
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
Съдът снема самоличността на явилата се страна от представената
лична карта.
АДВ. В.: В молба съм изложила защо считам, че исковата молба е
нередовна и не знам дали ще приемете, че е изправна исковата молба или ще
приемете, че не са изпълнени указанията. Да се даде ход на делото.
АДВ. Я.: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ като взема предвид, че страните са редовно призовани за
днешно с.з., счита че не са налице процесуални пречки по хода на делото.
Относно подадената молба, същата ще бъде докладвана след даване ход на
делото и въпроса за редовността ще бъде коментиран именно след хода на
делото, като дали е редовна или не, не е процесуална предпоставка,
обуславяща даване и недаване ход на делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
Докладва постъпила по делото молба с вх. № 1109 / 14.02.2024 г. от
процесуалния представител на ищците.
АДВ. Я.: Запозната съм с молбата по квотите. Навежда се ново
придобивно основание. Считам, че същото е преклудирано към настоящия
момент.
АДВ. В.: Аз съм уточнила придобивното основание. Ние трябва да
изложим на какво основание е възникнала собствеността. Именно в давността
казвам, че е нередовна исковата молба. Наследството не е придобивното
2
основание.
АДВ. Я.: Давносност между съпрузи по време на брака не тече.
Претендира се друго основание, което автоматично трябва да рефлектира по
друг начин и върху квотите. Считам, че исковата молба - и аз в този смисъл
разбрах придобивното основание на ищеца към момента на подаване на
исковата молба: придобит имот по време на брака, който е прекратен със
смъртта на единия от съпрузите, ½ част си остава прекратената лична
собственост на СИО, а другата е наследство на съпругата, респ. и на Д. като
дъщеря. Така са изчислени и квотите, така е и заявено. Сега се заявява нещо
различно, което първо считам, че е преклудирано и на второ място, ако се
твърди нещо такова, това променя всичко в делбата.
АДВ. В.: Констативният нотариален акт е издаден въз основа на
съдебното производство по делбата. По стария ГПК имаше нарочна
процедура да се отмени съдебното решение, а това не се е случило.
Решението е стабилизирано и няма никаква пречка страните да си извадят
констативен нотариален акт. По стария ГПК, констативните нотариални
актове не беше необходимо да се вписват. Това беше избор на страните.
СЪДЪТ докладва делото съобразно проекта за доклад, обективиран в
Определение № 1/01.01.2024 г.
СЪДЪТ, на основание чл. 143 ГПК, след разрешаване на
предварителните въпроси по редовността и допустимостта на предявената
искова молба, пристъпва към изясняване на спора от фактическа страна, като
поканва процесуалния представител на ищеца, ако желае, да поясни и
допълни фактическите си твърдения, заложени в исковата молба, както и да
посочи и представи доказателства във връзка с направените оспорвания от
ответника, а ответника да посочи и представи нови доказателства.
АДВ. В.: Поддържам исковата молба. Няма да правя уточнения по нея.
Оспорвам отговора на исковата молба.
АДВ. Я.: Оспорвам исковата молба. Поддържам отговора на исковата
молба.
СЪДЪТ, на основание чл. 145, ал. 2 от ГПК, приканва страните към
спогодба.
СЪДЪТ предоставя възможност на страните по делото да изложат
3
становището си във връзка с изготвения проект за доклад с Определение № №
1/01.01.2024 г.
АДВ. В.: Нямам възражения по проекта за доклад. Да се приеме за
окончателен.
АДВ. Я.: Нямам възражения по проекта за доклад. Да се приеме за
окончателен. В уточнителната искова молба е записано кога са построени
сградите – кухня. Има обекти, които са описани, не са били предмет на
делбата. Аз съм ги описала в отговора си. Старата къща не е заснета в плана и
не е отразена в скицата. Няма пречка да бъде допусната до делба незаконна
сграда, но е такава която не съществува в правния мир и аз мисля, че...
Описала съм в молба от 02.06.2023 г. всички обекти на делбата, и ще се
установят с експертизата. Нека бъде включено в делбата, а ако не съществува
ще се изключи.
АДВ. В.: Не възразявам вещото лице да индвидуализира обектите.
ОТВЕТНИКЪТ Д. Д.: Кухнята не е прилепена към съществуваща
сграда. Има плевня, хамбар и стара, и нова къща. Кухнята е стара сграда и там
е било като пещ.
АДВ. Я.: Не се противопоставям да се обяви за безспорно и
ненуждаещо се от доказване фактът, че гражданският брак между Я. и Д. е
прекратен с развод.
АДВ. В.: Не се противопоставям да се обяви за безспорно и
ненуждаещо се от доказване факта, че гражданският брак между Я. и Д. е
прекратен с развод.
СЪДЪТ, намира че следва да ОБЯВИ ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН ПРОЕКТА
ЗА ДОКЛАД, обективиран в Определение № 1/01.01.2024 г., ведно с
изявленията на процесуалните представители на страните, които навеждат в
днешно с.з., както и във връзка с уточненията, посочени в депозираната
молба от 05.02.2024 г. от ищците, като видно от съдържанието на
депозираната молба, съдът приема от същата, че се твърди, че Д.Д. Д.
придобива по време на брака му с М. Д., вследствие на съдебна делба,
процесната жилищна сграда, т.е. придобива вследствие на делбата, а в
условията на евентуалност - вследствие на упражнено от тях давностно
владение от 1987 г. – датата на възлагане до датата на смъртта на Д.Д. Д. по
4
отношение на него. Вследствие на това, съдът приема, придобивното
основание, което се навежда с исковата молба за М. Д. е прекратена СИО и
наследство от покойния й съпруг Д. Д., а за останалите страни – по
наследство. В действителност е пропуснато в проекта за доклад да се впишат
придобивните основания, като докладът следва да бъде допълнен с
придобивните основания за всеки един съделител поотделно, съобразно
искането на ищеца в исковата молба и уточнителна такава, а именно: за М. М.
Д. – 4/8 ид.ч. вследствие на прекратена СИО и 1/8 ид.ч. по наследство от Д.
Д.; за Д. Д. Д. 1/8 ид.ч., придобита по наследство от Д.Д. Д.; за Т. Д. М. 1/8
ид.ч. придобита по наследство от Д.Д. Д. и за Д. Д. Д. 1/8 ид.ч. придобита по
наследство по правоприемство от Д.Д. Д..
Мотивиран от горното, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ОБЯВЯВА изготвения с Определение № 1/01.01.2024 г. проект за
доклад за окончателен, ведно с уточненията направени в дн.с.з. , като
придобивните основания, съобразно исковата молба са следните: за М. М. Д.
– 4/8 ид.ч. вследствие на прекратена СИО и 1/8 ид.ч. по наследство от Д. Д.;
за Д. Д. Д. 1/8 ид.ч., придобита по наследство от Д.Д. Д.; за Т. Д. М. 1/8 ид.ч.
придобита по наследство от Д.Д. Д. и за Д. Д. Д. 1/8 ид.ч. придобита по
наследство по правоприемство от Д.Д. Д..
ДОПЪЛВА доклада по привременни мерки за осъждане на: Д. Д. Д. -
365.00 лв. месечно, за съделителката Д. Д. Д. – 73.00 лева месечно, за периода
от исковата молба – 25.10.2022 г. до окончателното приключване на делбата.
ДОПЪЛВА предмета на делбата със следния обект – кухня, построена в
УПИ II-15, кв. 40 по плана на с. **********.
ОБЯВЯВА за безспорно и ненуждаещо се от доказване факта, че
гражданският брак между Я.Т. Д. и Д.Д. Д. е бил прекратен с развод с
Решение от 26.01.1984 г. по гр. 2043/ 1983 г. по описа на ВОС.
СЪДЪТ намира за редовни исковата молба, придобивните основания,
квотите, обектите на делбата, както и привременната мярка по чл. 344, ал. 2
от ГПК относно размера и адресата – пасивната процесуална легитимация на
5
отговарящия по нея Д. Д. Д..
Обявеният за окончателен доклад, ведно с направените в днешното
съдебно заседание изменения, да се счита за неразделна част от съдебния
протокол.
СЪДЪТ докладва молба с вх. № 865/05.02.2024 г. от процесуалния
представител на ищците адв. В..
СЪДЪТ докладва писмо с вх. № 145/09.01.2024 г. от кметство с.
*********************, с което представят препис от ЛРК на Д. Д..
СЪДЪТ докладва писмо с вх. № 311/15.01.2024 г. от община ******, с
което представят копие от ЛРК на Я. Д..
СЪДЪТ, на основание чл. 146, ал. 3 ГПК предоставя възможност на
страните по делото да изложат становището си във връзка с доклада по
делото.
АДВ. В.: Да се приемат писмените доказателства представени с
исковата молба. По отношение на представените с отговора на исковата
молба, се противопоставям на тяхното приемане, особено в частта, в която са
представени документи във връзка с регистрация на търговски обект, който
въобще не е очевидно къде е. Посочен е адрес, различен от този, който е за
процесните имоти, т.е. считам за неотносими към настоящото производство.
Да се приемат като писмени доказателства, докладваните в днешно съдебно
заседание писмени документи.
АДВ. Я.: Да се приемат писмените доказателства представени с
исковата молба. Твърдя, че всички писмени документи, които са представени
с отговора на исковата молба са необходими, допустими и относими за
удостоверяване на наведените ни твърдения. Голяма част от представените
документи са свързани с претенцията за придобивна давност от единия от
доверителите ми. Изложили сме съображения в отговора на исковата молба,
такива ще изложим и в хода на процеса и всичко е свързано с отговора. Да се
приемат като писмени доказателства, докладваните в днешно съдебно
заседание писмени документи.
СЪДЪТ, за да се произнесе по направените в исковата молба
доказателствени искания, намира, че до събиране в рамките на настоящото
производство следва да бъдат допуснати процесуално допустимите,
6
необходимите за установяване на релевантните за спора факти и относими
към предмета на делото, по смисъла на чл. 146, ал. 4 ГПК доказателства.
Съдът ще изследва при постановяване на решението.
Ето защо и на основание чл. 148 ГПК
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА И ПРИЛАГА като писмени доказателства по делото,
представените с исковата и уточняващите молби, и отговора на исковата
молба надлежно заверени по реда на чл. 183 от ГПК преписи от документи,
намиращи се от л. 6 до л. 14; л. 28; от л. 74 до л. 124; от л. 140 до л. 144;
ПРИЕМА И ПРИЛАГА като писмени доказателства по делото,
докладваните в днешно съдебно заседание писмени документи, а именно:
препис от ЛРК на Д. Д. и копие от ЛРК на Я. Д..
ПРИЕМА И ПРИЛАГА материалите по гр.д. № 17/1987 г. по описа
на РС ********
АДВ. В.: Представям и моля да приемете удостоверение от ОС-Варна
за регистрация на еднолична фирма, чийто собственик е наследодателя Д. Д.
и която е била регистрирана на процесните делбени имоти; представям от
БТК договори за наем, анекси към договори за наеми, допълнителни
споразумения; издавани справки за получена наемна цена по договор за наем
и самият договор за наем, който е вписан; удостоверение от Агенция по
вписванията, касаещо документа за собственост; разписка на името на Д. Д.
във връзка с получаване на сума от БТК; договори; приложение към договор,
който показва разположението на антената, монтирана върху сградата;
разписка за изплатени доходи за 2018 г. Представям тези документи във
връзка с твърдението, че наследодателят е упражнявал владението си и е
реализирал граждански плодове от него. Дали синът му е живял в имота или
не, той е бил само държател, т.к. наследодателят е продължил да упражнява
пълните си права като собственик на имота. Представям справка от Агенция
по вписванията, откъдето се вижда вписания договор за наем и
застрахователна полица от 1997 г., която не касае имотите, но показва, че е
7
живял на адреса. Представям препис за ответната страна. Искахме да
представим и други книжа във връзка с плащанията, но те са останали в
процесната къща и ние нямаме достъп до тях. В тази връзка, моля да ни
допуснете гласни доказателства във връзка с владението, както и във връзка с
установяването на извършените подобрения и плащане на процесните суми
по отношение на извършване на съдебната делба. За равнопоставеност, моля
да ни допуснете двама свидетели.
АДВ. Я.: Моля да приемете документите и да ни дадете възможност да
изразим становище по приемане на същите. Нямам възражение да бъдат
приети, стига да са относими. Моля за подходящ срок за становище по тях.
Нямам възражение по отношение на искането за допускане на гласни
доказателства чрез разпит на двама свидетели. Представям писмени
доказателства на съда и на процесуалния представител на ответниците. Моля
да ги приемете, а към момента на приобщаването им да дадете възможност на
всеки един от нас да изрази становище по приемане на тези доказателства. По
отношение на гласните доказателства, моля да ни допуснете трима души
свидетели, като нямам възражение да бъде реципрочен брой и за другата
страна дотолкова, доколкото за нас е важно да удостоверим и други факти и
обстоятелства освен владението на имота на доверителя ми за процесния
период. Твърдим, че от 2004 г. не е стъпвала съпругата – не, че не е владяла,
единствен е владял моят доверител, като понеже е поддържал добра връзка
със сина си и не е имал добър семеен живот, е посещавал често дома на
доверителя ми. В тази връзка и дотолкова, доколкото с отговора си имаме да
доказваме, че не е извършено плащане, ние твърдим, че на Я. не е платено
нищо след делбата. Това обстоятелство разбрах, че се оспорва, което също
искаме да удостоверим със свидетелски показания. Моля да ни бъде издадено
съдебно удостоверение, по силата на което да се снабдим с друго такова от
НБД „Население“ за адресната регистрация на ответницата М. – втората
съпруга на починалия наследодател, от което да е видно нейната адресна
регистрация от момента на брака – от 2000 г. до настоящия момент, защото
ние твърдим, че нашето държание се е преобърнало във владение след
смъртта на бабата на моя наследодател и баба на починалия Д..
АДВ. В.: По отношение на искането за издаване на съдебно
удостоверение, считам че е неотносимо. Същото няма да допринесе с нищо.
8
Моля за срок за запознаване с представените от ответната страна
доказателства, предвид обема им. По отношение на искането за свидетели,
моля да допуснете и на още един свидетел. Моля за съдебно удостоверение,
по силата на което да се снабдим от Община ********, „Местни данъци и
такси“ за процесните имоти, за лицата които са регистрирани по партидите и
съответно кой е заплащал данъците за имотите, за период от придобиването
на имота със съдебната делба до настоящия момент, в електронен вид. Моля
да ми бъде дадена възможност с писмена молба да уточня съдържанието на
исканото съдебно удостоверение.
Съдът, като взема предвид желанието на страните да се запознаят с
представените в днешно съдебно заседание писмени доказателства,
О П Р Е Д Е Л И:
ОТЛАГА ПРОИЗНАСЯНЕТО по приемането на представените от
процесуалните представтели на двете страни, в днешно съдебно засдание
писмени доказателства, като ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на същите, до следващо
съдебно заседание, да изразят в писмен вид становище.
УКАЗВА на процесуалния представител на ответната страна да завери
по реда на чл. 183 от ГПК, представените от него в днешно с.з. писмени
документи.
Процесуалният представител на ответната страна заверява
документите в о.с.з.
По отношение на искането за събиране на гласни доказателства, следва
да се даде възможност на ответната страна да води трима свидетели, а на
ищцовата страна един свидетел. С оглед пълнота на делото, съдът счита, че
следва да бъдат издадени съдебни удостоверения и на двете страни по делото,
поради което
О П Р Е Д Е Л И:
9
ДОПУСКА събиране на гласни доказателствени средства чрез разпит
на един свидетел - допълнителен на ищцовата страна при режим на водене за
следващо с.з.
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на ищцовата страна да води допуснатите им
трима свидетели при режим на водене за следващо съдебно заседание.
ДОПУСКА събиране на гласни доказателствени средства чрез разпит
на трима свидетели на ответната страна при режим на водене за следващо с.з.
ДА СЕ ИЗДАДЕ съдебно удостоверение на процесуалния представител
на ответниците по делото – адв. Г. Д. Я., което да послужи пред „НБД
„Население“ за адресната регистрация на ответницата М. М. Д. – втората
съпруга на починалия наследодател, от което да е видно нейната адресна
регистрация от момента на брака – от 2000 г. до настоящия момент.
ДА СЕ ИЗДАДЕ подписано електронно съдебно удостоверение на М.
М. Д.-ищец, чрез нейния процесуален представител – адв. Г. К. В., което да
послужи пред Община ********, Дирекция „Местни данъци и такси“ за
снабдяване с друго такова за процесните имоти, от което да е видно за
лицата, които са регистрирани по партидите и съответно кой е заплащал
данъците за имотите, за период от придобиването на имота със съдебната
делба до настоящия момент.
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на процесуалния представител на ищците, в
едноседмичен срок, считано от днес да уточни съдържанието на съдебното
удостоверение, което да послужи пред Община ********.
СЪДЪТ докладва постъпилото с вх. № 918 / 07.02.2024 г. заключение
по допуснатата Съдебно-икономическа експертиза, ведно със справка
декларация за сумата от 600,00 лева.
Страните не предявяват възражения по изслушването на вещото лице в
днешно съдебно заседание.
СЪДЪТ пристъпва към изслушване на заключението по допуснатата
Съдебно-икономическа експертиза, с оглед на което снема самоличността на
вещото лице, както следва:
ВЕЩОТО ЛИЦЕ А. М. В., 60 годишен, български гражданин,
неосъждан, без родство и съдебни спорове със страните по делото.
10
Предупреден за отговорността по чл. 291 от НК. Обещава да даде
компетентно и безпристрастно заключение.
- Представил съм писмено заключение, което поддържам.
Въпрос на адв. Я.: Използвани са два метода. Вашата задача беше да
удостоверите и остойностите среден пазарен наем към настоящия момент на
процесния имот, включващ поземлен имот плюс сгради. Във Вашата
експертиза, Вие сте използвали два метода на вещния метод и метода на
пазарните аналози за оценка за продажба на недвижими имоти със сходни
характеристики. Как от оценка на продажна цена на един имот, преценихте
какъв е средният пазарен наем към настоящия момент?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: По формулите, които са представени на стр. 5 и 6
от СИЕ. Когато няма достатъчно пазарни аналози за наеми, тогава
методологията изисква да се направи пазарна стойност на имота и по
формула се извежда пазарния наем. Проверих в интернет пространството –
„Имот БГ“, „Имоти нет“, както и в големите агенции за недвижими имоти –
„Адрес“ и констатирах, че няма подходящи пазарни аналози не само в с.
**********, но и въобще в община ********, поради което използвах
методиката.
Въпрос на адв. Я.: Формулата, която Вие ни казвате, че служи за
трансформация на пазарната стойност в наемна такава, гласи следното: На
базата коефициент на експлоатационна годност…Това, както се го обяснили
КЕГ - коефициент на експлоатационна годност, това е установяване
овехтяването на сградата. Формула „Остатъчна експлоатационна годност“ е
това колко години остава един имот да бъде в експлоатация, т.е. „Х“ се
изчислява по тази формула. На стр. 5 е КЕГ. Коефициент на функционално
изхабяване и коефициент на строителни недостатъци - Как го съотнасяте към
наема?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Тези два коефициента се ползват, за да се определи
пазарната стойност на имота. След като се определи пазарната стойност,
тогава вече се прилагат формулите за определяне на пазарния наем. Тези
коефициенти нямат пряка връзка при определяне на пазарния наем. Имат
косвена връзка.
Въпрос на адв. Я.: Какво означава „анюитетен фактор“?
11
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: „Анюитетен фактор“ - под него съм посочил
формулата, по която се изчислява. Взема се под внимание нормата на
възвръщаемост и едно плюс нормата на възвръщаемост, се степенува с броя
на годините, които остават да се ползва. Нормата на възвръщаемост е от
порядъка на 5 и 10%. Аз съм посочил средна норма – 7%. Норма на
възвръщаемост означава, когато се вложат пари в един имот, тези пари се
предполага, че те трябва да се възвърнат под формата на продажба или под
формата на наем. Когато се тегли банков кредит за покупка на имота, тогава
се ползва лихвения процент по банковия кредит.
Въпрос на адв. Я.: Вие, за да определите нормата на възвръщаемост,
как определихте какви пари са вложени в имота и в оценката на тези имоти
включвате ли и подобренията в тях?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Парите, които са вложени са посочени на стр. 5, в
табл. 2, кол. 8 – лв./кв.м., в кол. 9 е произведението от кол. 8 и кол. 7 и това са
средствата, които са вложени, т.е. това е сумата, която е на сградата като
нова, ако предположим, че сградата е нова. Следват обезценките са в кол. 12,
13 и 14.
Въпрос на адв. Я.: Какъв процент на тежест на двата използвани
метода сте използвали, за да определите оценката на тези пазарни наеми?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Единият метод е за определяне на поземления
имот, а другият за определяне на сградите. Не може да с взема тежест, т.к….
Въпрос на адв. Я.: Тоест, Вие използвате един метод?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Един метод за определяне на поземления имот, и
един метод за определяне на сградите. Пазарните аналози определят и
поземления имот. Двата метода са използвани с по 100% - единия е 100 % за
поземления имот, другия е за вещната стойност, също 100% за сградите.
Въпрос на адв. Я.: Не е точно така. Понеже когато използват два
метода, те определят по формула тежестта на кой от тях…
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Извинявайте, но няма такова нещо. Просто не го
разбирате. Когато, ако сградите се определят в момента на пазарни аналози и
метод на вещната стойност, тогава трябва се приложи тежестен метод, при
което се определя 50% за единия метод и 50% за другия. Тук аз използвам
само един метод и за това тежестта е 100%. Те са несъпоставими двата метода
12
в случая.
Въпрос на адв. Я.: Допустимо ли е да се използват два метода
различни, при оценка на имот, който включва поземлен имот заедно с
построените в него сгради? Можете ли да ползвате само метода на пазарните
аналози, когато правите оценка на недвижим имот, включващ земя и сграда?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Допустимо е да се използват дори и три метода,
ако вещото лице прецени, че те могат да се ползват в конкретния случай. В
случая, наеми за поземлени имоти въобще няма.
АДВ. Я.: Аз не говоря за наеми за земя, а за оценка на земя по два
метода и когато се разбива цената на отделните обекти, това представлява
един обект на пазара. Това е земя с построени сгради. Защо не се ползва
пазарни аналози за оценка на имот, който включва земя и сгради, а се разбива,
по пазарен метод се изчислява стойността на земята – това, което се продава и
по друг метод – вещен, производствен, се оценяват самите сгради, които са в
имота? Вещото лице каза, че 100% са оценките, защото за земята използва
пазарен аналог, аз за сградите използва вещен метод и съответно ги съотнася
към тази формула.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Защото няма пазарни аналози на такива сгради.
Дори да се намерят къщи с поземлен имот, никога не може да се намери
пазарен аналог, който да е със същата площ на имота и на къщата, и тогава
вече стават несъпоставими нещата.
АДВ. В.: Нямам въпроси към вещото лице. Да се приеме експертизата.
АДВ. Я.: Нямам въпроси към вещото лице. Оспорвам заключението.
СЪДЪТ намира, че представеното заключение на вещото лице
изчерпва задачата на допуснатата Съдебно-икономическа експертиза и е от
значение за изясняване на спора, поради което следва да бъде приобщено към
доказателствения материал по делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
13
ПРИЕМА И ПРИЛАГА към доказателствения материал по делото
заключението на вещото лице по Съдебно-икономическа експертиза.
ОПРЕДЕЛЯ окончателно възнаграждение на вещото лице А. М. В. в
размер на 600,00 лв. (шестстотин лева), като сумата от 400,00 лв.
(четиристотин лева) да се изплатят от внесения депозит (издаден разходен
касов ордер).
УКАЗВА на ищците, да внесат допълнителната сумата от 200,00 лв. за
изготвяне на експертизата в двуседмичен срок, считано от днес, като при
неизпълнение на тези указания съдът ще издаде изпълнителен лист.
Остатъкът да бъде изплатен на вещото лице след представяне на
доказателства за внесен депозит.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Посочил съм интернет адресите, на които се
намират аналозите, в таблица 1, под аналог 1,2,3, но не съм приложил
разпечатки от сайтовете. Те могат да бъдат проверени.
Съдът освобождава свидетеля.
АДВ. Я.: Имам доказателствено искане, във връзка с оспореното
заключение на вещото лице. Считам, че има съмнения за правилността на
вещото лице, по следните съображения: На първо място, изчисляване на
среден пазарен наем, като считам че средният пазарен наем е завишен.
Вещото лице следва да положи повече усИ. и да удостовери дали има
извършени други сделки за наем, даже и неформални такива, в процесния
имот и да даде възможно обективна и близка до действителната наемна цена,
за конкретния период, на имоти, близки по характеристики на обследвания
имот. Моля за повторна съдебно-оценителна експертиза, при която вещото
лице след оглед на място, справка в документите, да отговори на същата
задача като, ако се наложи да използва средна пазарна продажна цена за
определяне на средна наема цена за конкретния период, да използва най-
малко два метода за определяне на средна пазарна цена, респективно да даде
средна претеглена между двата метода, като съобрази предназначението на
изследвания обект, а именно ползването му като жилищна сграда за живеене,
а не като обект с производствени функционални характеристики. На второ
място, моля вещото лице, при изготвяне на заключението си, да приложи към
същото разпечатка на хартия на използваните като сравнителни аналози от
14
обектите, обявени за продажба такива, за да може да се прецени обективно от
страните и от съда, дали представено заключение изпълнява функциите,
поради което е прието.
АДВ. В.: Повторно заключение се допуска тогава, когато
заключението е необосновано и има съмнения по отношение на неговата
правилност. Считам, че не са налице предпоставките за допускане на нова
съдебно-икономическа експертиза, защото вещото лице подробно изложи
защо е формирал заключението така. Още повече, че вещото лице отговори,
че е представил пазарните аналози под формата на хиперлинкове – това са
електронни документи и те се ценят със същата правна стойност като тези,
представените на хартия. Обръщам внимание, че колегата каза, че вещото
лице не е съобразило и неформалните наеми. Вещото лице няма как да
съобрази нещо, което е неформално и не е обективирано в някакви договорни
отношения и няма следа, и не може да разпитва дали някой живее в имота и
какъв наем плаща. В този смисъл, аз считам че не са налице предпоставките
за допускане на повторна експертиза.
СЪДЪТ намира следното: Съгласно чл. 201 от ГПК, допълнително
заключение се възлага, когато заключението не е достатъчно пълно и ясно, а
повторно, когато не е обосновано и възникнат съмнения за неговата
правилност. В случая предвид оспорването от ответната страна и изричното
искане за допускане на повторна съдебна експертиза, съдът счита, че такава
следва да се допусне и следва да бъде извършена от три в.л., т.е. повторна
тройна съдебно-икономическа експертиза в областта на оценката на
недвижими имоти, поради което
О П Р Е Д Е Л И :
ДОПУСКА повторна тройна съдебно-икономическа експертиза, която
да отговори на същите въпроси като при първоначалната съдебно-
икономическа експертиза, след справки, оглед на място и на въпросите на
процесуалния представител на ответниците, поставени в днешно с.з. а
именно: да отговори на същата задача като, ако се наложи да използва средна
пазарна продажна цена за определяне на средна наема цена за конкретния
15
период, да използва най-малко два метода за определяне на средна пазарна
цена, респективно да даде средна претеглена между двата метода, като
съобрази предназначението на изследвания обект, а именно ползването му
като жилищна сграда за живеене, а не като обект с производствени
функционални характеристики; при изготвяне на заключението си, да
приложи към същото разпечатка на хартия на използваните като сравнителни
аналози от обектите, обявени за продажба такива.
ОПРЕДЕЛЯ предварителен депозит в размер на 800,00 лв., дължим
от ответниците, съобразно тежестта на доказване, в едноседмичен срок,
считано от днес.
ВЕЩИТЕ ЛИЦА ще бъдат определени в закрито заседание след
внасяне на определения от съда депозит.
АДВ. В.: Не водим свидетели. Нямам други доказателствени искания
към момента.
АДВ. Я.: Нямам други доказателствени искания към момента. Моля
делото да се отложи за м. юни или м. юли 2024 г.
АДВ. В.: Не възразявам.
Предвид необходимостта от събиране на допълнителни доказателства,
съдът намира, че следва да отложи делото за друга дата и час, поради което
О П Р Е Д Е Л И :
ОТЛАГА И НАСРОЧВА производството по делото в съдебно
заседание за 06.06.2024 г. от 10:00 ч., за които дата и час страните да се
считат за редовно уведомени.
ДА СЕ УВЕДОМИ вещото лице И. Х. за датата на съдебното
заседание.
УКАЗВА на страните да водят свидетелите в следващо с.з. и
ОБЯВЯВА, че същото е последно по събиране на тези доказателствени
16
средства.
Съдебното заседание приключи в 11:52 ч.
Съдия при Районен съд – ********: _______________________
Секретар: _______________________
17