№ 110
гр. С.З., 09.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – С.З. в публично заседание на двадесет и пети
февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Румяна Б. Пенева
при участието на секретаря Даниела М. Калчева
като разгледа докладваното от Румяна Б. Пенева Търговско дело №
20245500900062 по описа за 2024 година
Предявени са обективно кумулативно съединени искове – първият с
правно основание чл.55, ал.1, изр.3 ЗЗД – за връщане на платеното поради
отпаднало основание /разваляне на предварителен договор за покупко-
продажба на недвижими имоти/, ведно със законната лихва върху сумата от
подаване на исковата молба и иск по чл.92 ЗЗД – за заплащане на неустойка в
размер на 22 464, 19 евро.
Ищецът П. Г. Г. твърди в исковата си молба, че ответникът “***” ООД,
като продавач, неоснователно отказал в уговорените срокове да сключи с
ищеца П. Г. Г. - като купувач, окончателен договор за покупко-продажба на
недвижими имоти (апартамент и два гаража) в нотариална форма, въпреки
поетото от дружеството задължение в този смисъл, съгласно предварителен
договор за строителство и покупко-продажба на недвижим имот от
03.11.2023г. /за краткост по-долу “Договор”, “Предварителен договор”, “ПД”/
и въпреки отправените до дружеството няколко покани за сключване на
нотариален акт. Това поведение на “***” ООД довело до разваляне на
28.12.2023 г. от страна на ищеца П. Г. Г. на сключения между страните
предварителен договор на основание чл. 14.1 от същия (неоснователен отказ
на продавача да сключи окончателен договор), което на основание чл. 55, ал. 1,
предл. 3 от ЗЗД задължавало “***” ООД да върне (плати) на ищеца всички
платени по разваления договор суми в общ размер на 112 320.96 евро, която
представлява 50 % от продажната цена на имотите, доколкото сумата е
платена на отпаднало основание, ведно със законна лихва върху тази сума,
съгласно чл. 86 ЗЗД от датата на подаване на настоящия иск до окончателното
плащане на сумата. Посочва, че на основание чл.14.1 от ПД, вр. с чл. 92 от ЗЗД
1
ответното дружество е длъжно да плати на ищеца и неустойка в размер на 22
464.19 евро, която представлява 10 % от продажната цена на имотите. За да
обезпечи вземанията си - предмет на настоящото производство, ищецът е
инициирал обезпечително производство, в резултат на което е издадена
обезпечителна заповед по ч.търг. дело № 47/ 2024 г. по описа на Окръжен съд -
гр. В. и е образувано изп. дело № 20247650400380 по описа на ЧСИ Г.И. - гр.
С.З., по които са наложени запори на вземания от ответника от банкови и
други институции и юридически лица.
Твърди, че между страните няма спор, че ПД е развален, за което е
приложена официална писмена кореспонденция към молбата. Спорно между
ищеца и дружеството-ответник е това, коя страна надлежно е развалила
договора, а оттам и какъв е размерът на подлежащата на възстановяване сума,
респ. кому се дължи неустойка. Безспорно между страните до настоящия
момент е, че сумата в размер на 89 856,77 евро следва да се възстанови от
“***” ООД на ищеца, която сума не е възстановена, въпреки изричното
изявление на дружеството в този смисъл. Съответно спорно между страните е
единствено дали се дължи плащане от страна на дружеството спрямо ищеца и
на сумата в размер на 44 928.38 евро, от които неустойка 22 464,19 евро и 22
464,19 евро остатък от сумата, подлежаща на връщане, като платена на
отпаднало основание.
Счита, че “***” ООД неоснователно твърди, че ищецът е в неизпълнение
на задължението за сключване на окончателен договор. Окончателен договор
не бил сключен, но не поради отказ на ищеца, за което е съставен и
констативен нотариален протокол. Твърди, че отказът е на дружеството-
ответник. Наред с това, дори да се приеме, че ищецът в настоящото дело е
отказал да сключи на 06.12.2023 г. окончателен договор, то този отказ не е
неоснователен, каквото е изискването на чл.13.1, а се дължи на поведението
на “***” ООД. Счита, че за да е неоснователен отказcj на ищеца да сключи
окончателен договор, означава отказът да не е обвързан от неизпълнение на
задължения от страна на продавача. В случая, ако се приеме, че отказ от ищеца
е налице, то видно от доказателствата, този отказ се дължи на причини, за
които дружеството продавач отговаря. Нещо повече, дори да е вярно, че
дружеството надлежно е развалило договора, то същото отново на основание
чл.55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД следва да възстанови на ищеца платените суми в
размер на 112 320.96 евро.
Твърди се, че ищецът П. Г. и “***” ООД изрично са уговорили в чл. 2 от
предварителния договор, че продажната цена е в евро (224 641.92 евро), като и
плащанията, извършени от ищеца по договора, също са е евро. Ето защо,
ищецът посочва, че предвид разясненията, дадени в Тълкувателно решение №
4 от 29.04.2015 г. на ВКС по тълк. д. № 4/2014 г., ОСГТК, докладчик съдията
З.П., гореизложените суми се претендират във валутата, в която са уговорени с
договора, а именно в евро.
Ищецът посочва, че е проявил интерес от покупката на апартамент и два
2
гаража в сграда в процес на строителство в гр. С. (***), разполагаща с Акт 14,
като обектите се предлагали за продажба на етап “груб строеж” от ответната
страна - “***” ООД. След няколко разговора дружеството и ищецът
договорили, а последният заплатил на “***” ООД на 10.10.2023 г. 2000 евро
стоп-капаро или резервационна такса, за да се гарантира, че до сключването
на предварителен договор имотите няма да се предлагат на трети лица.
След заплащането на тази сума страните започнали да предоговарят
съдържанието на предварителния договор, като ищецът комуникирал от
своята електронна поща , а продавачът “***” ООД, чрез свои представители
изпращал до молителя електронни съобщения от различни електронни адреси
- от имейла на дружеството , от имейла на управителя Б.Б. , от имейла на
адвоката на дружеството адв. Д. П., личен № ********** и от имейла на
Е.Д.М., сочеща се като упълномощен представител на дружеството . Твърди,
че още по време на преговорите дружеството неоснователно на 27.10.2023 г.
преустановило същите, като изразило воля да задържи платеното от ищеца
към този момент стоп-капаро (резервационна такса) в размер на 2000 евро и
да не се пристъпва към сключване на предварителен договор. След уточнение
от страна на ищеца, че остава с впечатление, че именно “***” ООД не
възнамерява да сключи с него към онзи момент предварителен договор, но по
причини, които са извън поведението на ищеца, последният получил от
дружеството уверение, че предварителен договор все пак ще бъде сключен.
На 03.11.2023 г. бил сключен между страните предварителен договор за
строителство и покупко-продажба на недвижим имот, а именно за покупко-
продажба на Апартамент *** с идентификатор 68134.1006.1583.1.33 с
продажна цена 170 881.92 евро с ДДС или левовата им равностойност по
фиксинга на БНБ към деня на плащането, с площ от 95,70 кв.м., от които чиста
площ на апартамента 84,62 кв.м. и 11,08 кв.м. идеални части от общите части
на сградата, ведно със съответните му идеални части от правото на строеж
върху парцелите, съгласно Таблицата за площообразуване от 04.06.2018 г.,
Гараж *** с идентификатор 68134.1006.1582.1.29, с продажна цена 26 880
евро с ДДС или левовата им равностойност по фиксинга на БНБ към деня на
плащането, с чиста площ от 17,39 кв.м. и Гараж *** с идентификатор
68134.1006.1582.1.30, с продажна цена 26 880 евро с ДДС или левовата им
равностойност по фиксинга на БНБ към деня на плащането, с чиста площ от
18,55 кв.м., ведно със съответните на гаражите идеални части от общите части
на сутерена на сградата и идеални части от правото на строеж върху
парцелите, съгласно Таблицата за площообразуване от 04.06.2018 г.
(Доказателство № 3).
Посочва, че общата продажна цена на апартамента и двата гаража (за
краткост “Имоти”, “Обекти”) е в размер на 224 641.92 евро или тяхната левова
равностойност по фиксинга на БНБ към деня на плащането /арг. от чл. 2 от
предварителния договор/.
Плащането било уговорено на вноски, като първото плащане в размер на
3
50 % от продажната цена, равняващи се на 112 320,96 евро, е следвало да се
извърши в срок до 10.11.2023г. /7 календарни дни от подписване на договора/,
като било уговорено, че платените 2000 евро ще се приспаднат от
задължението и ще се отнесат като част от първото плащане /арг. от чл. 2.1,
буква “а” от ПД/. Съответно първото плащане след приспадане на платените
2000 евро е следвало да бъде извършено от ищеца в срок до 10.11.2023 г. в
размер на 110 320.96 евро, което било сторено от ищеца на 07.11.2023г., т.е. в
срок. След извършване на първото плащане от 10.10.2023 г. и на второто
плащане от 07.11.2023 г., ищецът заплатил на “***” ООД сума в общ размер на
112 320.96 евро, представляваща 50 % от продажната цена на имотите (първа
вноска по чл.2.1, буква “а” от ПД).
Втората вноска по чл. 2.1, буква “б” от ПД) в размер на остатъка от 50 %
от продажната цена, равняващи се на 112 320,96 евро, е следвало да се
извърши в деня на сключване на окончателния договор под формата на
нотариалния акт, което събитие така и не настъпило.
Съгласно чл. 1.2 от предварителния договор (в договора посочено само
“1.2”) ответното “***” ООД се е задължило да сключи с ищеца окончателен
договор в нотариална форма за прехвърляне на собствеността на имотите в
срок до 20.11.2023 г. /срокът е 15 календарни дни от сключване на договора,
т.е. до 18.11.2023 г., но този ден е неприсъствен/ и то при положение, че
сумата по чл. 2.1, буква “а” в общ размер на 112 320.96 евро е заплатена от
купувача в лицето на ищеца, което е сторено с плащанията от 10.10.2023 г.
(2000 евро) и 07.11.2023 г. (110 320,96 евро).
В периода от сключване на предварителния договор на 03.11.2023 г. до
уговорения срок за сключване на нотариален акт - 20.11.2023 г., “***” ООД не
инициирало сключване на окончателен договор, вкл. и след тази дата
(20.11.2023 г.), поради което дружеството изпаднало в забава да изпълни
задължението по чл. 1.1, точка 1.2 от предварителния договор. След
настояване за сключване на окончателен договор от страна на ищеца,
последният бил поканен от “***” ООД чрез SMS едва на 29.11.2023 г.
окончателният договор да се сключи на 06.12.2023 г., 11:00 ч. при нотариус
С.М., за което ищецът се съгласил, но при условие, че получи предварително
проект на нотариален акт. До тази дата многократно в разговори с управителя
на дружеството Б. ищецът обяснявал, че няма опит в сключването на
нотариални актове, не познава законите и процедурите и държи да получи
проект на нотариалния акт разумно време преди сделката, за да съгласува
съдържанието му със своя адвокат. От управителя на дружеството Б. ищецът
Г. получил уверение, че ще му бъде изпратен такъв проект своевременно и че
дружеството разполага с проекти на нотариални актове от предходни сделки
по продажба, реализирани за обекти в същата сграда и изповядани при
нотариус М., поради което изпращането на проект предварително не
представлявало проблем.
Въпреки обещаното, проект на нотариален акт ищецът твърди, че не е
4
получил в разумен срок, поради което един ден преди уговорения ден на
сделката, т.е. сутринта на 05.12.2023 г. ищецът провел разговор с управителя
на дружеството, като повторно информирал “***” ООД, че все още не е
получил проект на нотариален акт, както и че за него получаване на проект на
нотариален акт в деня преди или на изповядване на сделката е крайно кратък
срок, в който да се свърже с адвоката си и да бъде прегледан акта. В същия
разговор ищецът помолил дружеството за изпращане на проект на нотариален
акт и отлагане на сделката за ден между 11.12.2023 г. - 20.12.2023 г. Малко
след разговора, ищецът получил проект на нотариален акт от “***” ООД едва
на 05.12.2023 г., 12:12 ч., тоест 23 часа преди сделката, от които само 5
работни часове и то през работното време на ищеца. Двадесет минути след
като получил проекта на нотариален акт, ищецът го изпратил на адвоката си,
като последният го информирал по-късно през нощта, че не може да
отреагира незабавно, тъй като пътува, има други ангажименти и има нужда от
технологично време. На 05.12.2023 г., 15:51 ч. дружеството е изпратило на
ищеца и проектите на пълномощни, които следвало да бъдат заверени в деня
на сделката.
Ищецът твърди, че изпращайки имейла на 05.12.2023 г., 12:12 ч. от
ищеца на ответника с приложен проект на нотариален акт и изпращайки
имейла на 05.12.2023 г., 15:51 ч. с приложени проекти на пълномощни, “***”
ООД е препратило по небрежност или умишлено и своята вътрешна
кореспонденция между дружеството - от една страна, и нотариус С.М. - от
друга страна, която е проведена в периода 04.12.2023 г. - 05.12.2023 г., видно
от която страните още от 04.12.2023 г. са обсъждали и изпращали помежду си
нотариалния акт, като са коментирали несъответствия в описанието на
обектите, както и размер на нотариалните такси. Нещо повече, били
обсъждани и приемани промени в нотариалния акт без знанието на ищеца и
без информирането му, доколкото проектът на нотариален акт му е изпратен
на 05.12.2023 г. в 12:12 ч., а видно от имейлите от 05.12.2023 г. между
нотариуса и ответното дружество продавач, промени по нотариален акт са се
извършвали и след 12:12 ч. (така например: имейл от 05.12.2023 г, 14:56 и от
15:09 ч. - Доказателство № 10).
Тъй като ищецът не получил отговор на отправеното до дружеството
предложение за отлагане на сделката за периода 11.12.2023 г. - 20.12.2023 г.,
същият след като прочел проекта на нотариален акт вечерта на 05.12.2023 г.,
изпратил и писмено молбата си в този смисъл вечерта на 05.12.2023 г., 20:19 ч.
В съобщението си ищецът изрично акцентирал и върху първите въпроси,
които му възникнали - несъответствие между договореното до момента и т.12
от проекта на нотариален акт, както и на факта, че проектът на нотариален акт
и пълномощните получил в последния момент и имал нужда от време. Със
своите въпроси ищецът не е целял да упрекне продавача “***” ООД. Ищецът
желаел единствено да разбере какво точно придобива с нотариалния акт,
какви са придружаващите му задължения след подписването им извън
уговорките в предварителния договор и на какво се дължат несъответствията
5
между клаузите в предварителния договор и клаузите в предложения
нотариален акт. В писмото ищецът изискал от дружеството писмено
потвърждение за отлагане на сделката за ден и час в рамките на следващите
дни. Веднага след това ищецът се свързал с адвоката си два пъти (късно на
05.12.2023 г. и сутринта на 06.12.2023 г.), който не бил в страната, като в хода
на краткия разговор се оказало, че възникват още въпроси по повод сделката,
които се нуждаели от уточнение с продавача, свързани с редица
несъответствия между вписаното в ПД и предложения текст в проекта на
нотариален акт (същност на придобиваните обекти, разположение, естество на
придобиваните идеални части от правото на строеж, поземлени имоти, върху
които са сградите и т.н.). Въпросите, нуждаещи се от уточнение, за които
“***” ООД е информирано по телефон малко след 06.12.2023 г., но не и преди
тази дата, по-конкретно били следните:
- Защо при воденето на преговори за сключване на предварителен
договор, както и по време и след сключване на предварителния договор на
03.11.2023 г. ищецът е уверяван, че апартаментът, към който има интерес и за
който е сключен предварителният договор (апартамент ***) се състои от
антре, килер, кухня с трапезария, дневна, две спални, две бани с тоалетни и
две тераси, а в проекта на нотариален акт и от 05.12.2023 г., е посочено, че
всъщност имотът се състои от антре, килер, дневна с трапезария и кухненски
бокс, две спални, две бани с тоалетна и две тераси? Защо до получаване на
нотариалния акт ищецът бил уверяван, че имотът се състои от дневна, която е
отделена от кухнята с трапезария, а едва с нотариалния акт научава, че реално
дневната, трапезарията и кухненският бокс са в едно помещение? На какво се
дължи това разминаване и какво е реалното положение на имота? Посочва, че
видно от кореспонденцията между “***” ООД и нотариуса, дружеството не е
наясно с помещенията в апартамента.
- Защо в предварителния договор на 03.11.2023 г. е посочено, че
апартаментът - предмет на договора, се намира на трети етаж, а в нотариалния
акт от 05.12.2023 г. е изложено, че апартаментът всъщност е на четвърти етаж,
а по арх. проект е на трети надпартерен етаж (арг. чл.1.1.1 от ПД и стр. 2 и 3 от
НА)? Реално на кой етаж ще е имотът?
- Защо в предварителния договор от 03.11.2023 г. (чл. 1.1.1 от
предварителен договор - Доказателство № 2) е посочено, че ищецът, като
купувач, следва да придобие и съответните на апартамента ИДЕАЛНИ
ЧАСТИ от ПРАВОТО НА СТРОЕЖ върху парцела, в който е построена
сградата, в която се намира апартаментът, съгласно таблица за
площообразуване, с която реално е запознат (вж. колона 8, Доказателство №
3), а подобна клауза в нотариалния акт от 05.12.2023 г. липсва? Никъде в
нотариалния акт не е посочено, че ищецът придобива идеални части от
правото на строеж, въпреки че те са включени в цената на имота и в таблицата
за площообразуване. На какво се дължи това несъответствие? Пропуск ли е
това или е неизпълнение на поетите задължения от продавача “***” ООД?
6
- Защо в предварителния договор от 03.11.2023 г. е посочено, че ищецът
следва да придобие и съответните на гаражите ИДЕАЛНИ ЧАСТИ от
ПРАВОТО НА СТРОЕЖ върху парцелите, в които е построена сградата, в
която се намират гаражите (чл.1.1.2 и чл. 1.1.3 от предварителен договор), а
подобна клауза в нотариалния акт от 05.12.2023 г. липсва? Никъде в
нотариалния акт не е посочено, че ищецът придобива идеални части от
правото на строеж, въпреки че те са включени в цената на имотите. На какво
се дължи това несъответствие? Пропуск ли е това или е неизпълнение на
поетите задължения от продавача “***” ООД?
- Защо в сключения на 03.11.2023 г. предварителен договор е посочено,
че и апартаментът, и двата гаража се намират в една сграда, обозначена в
предварителния договор като “Жилищна сграда с подземни гаражи и
магазини”, предвидена да бъде изградена върху два поземлени имота, а в
проекта за нотариален акт, който е предоставен на молителя на 05.12.2023 г., е
посочено всъщност, че апартаментът се намира в “Жилищна сграда с магазин
и подземни гаражи”, а гаражите се намират в друга сграда - “Жилищна сграда
с подземни гаражи” (без магазин)? Променя ли се с това състояние и
положението на имотите - предмет на предварителния договор?
- Защо на стр.3 от нотариалния акт от 05.12.2023 г. (Доказателство №6.1)
е посочено, че ищецът придобива идеални части от правото на собственост
освен от имота, върху който е построена сградата, а именно поземлен имот
68134.1006.1583, също и от друг имот - 68Т34.1006.1584. от който е посочено,
че той придобива 1.551 % (3.01 кв.м.), при положение че сградата, в която се
намира апартаментът, е построена единствено върху имот 68134.1006.1583
или поне така е описано в проекта на нотариален акт от 05.12.2023 г.? Защо е
посочено, че ищецът придобива идеални части от правото на собственост от
имот 68134.1006.1584?
- Кои от обектите - предмет на предварителния договор (апартамент ***,
Гараж *** и Гараж ***), са в поземлен имот 68134.1006.1584 и каква е
причината да се придобиват от купувача идеални части от този имот, при
условие, че в нотариалния акт е посочено, че: а) сградата, в която се намира
апартаментът, е построена върху поземлен имот 68134.1006.1583. което
кореспондира с разрешение за строеж №18/15.04.2022 г. б) сградата, в която се
намират двата гаража, е построена върху поземлен имот 68134.1006.1582.
което кореспондира с разрешение за строеж № 17/14.04.2022 г.?
- Може ли да бъде отложена сделката за друг ден в периода 11.12.2023 г.
- 20.12.2023 г. или преди това до уточняване на въпросите на ищеца с адвоката
му и с продавача “***” ООД?
Тъй като не получил съгласие от “***” ООД за отлагане на сделката,
ищецът на уговорените ден и час - 06.12.2023 г. в 11:00 ч. се явил при нотариус
М., като бил в готовност да сключи сделката, да плати остатъка от цената, но
очаквал и управителя на дружеството Б.Б. или друго лице, с което би могъл да
изясни ситуацията и да получи отговор на възникналите след получаване на
7
проекта на нотариален акт въпроси. Вместо това обаче, “***” ООД било
представлявано от пълномощник, който се представил като Л. Х.. След като
ищецът съобщил на пълномощника Х., че има въпроси, последният отговорил,
че няма правомощия да отговаря на въпроси по повод имотите, както и да
нанася корекции по нотариалния акт. Наред с това, в кантората на нотариуса
бил представен на ищеца проект на друг нотариален акт (Доказателство №
14), който бил различен в сравнение с изпратения на молителя ден по-рано -
на 05.12.2023 г. проект (Доказателство № 6.1.).
В този момент нотариус М. започнала да чете представения в деня на
сделката друг нотариален акт. След това ищецът отново посочил на
пълномощника, че има въпроси, но Х. изрично повторно пред нотариуса го
информирала, че не може да отговори на въпросите му, защото не е уведомена
от “***” ООД за обстоятелствата по сделката. Тогава нотариус М. се обадила
на управителя на дружеството Б. и предала на ищеца мобилния телефон, за да
разговаря с него. Управителят категорично отказал да коментира каквото и да
е по нотариалния акт, както и да отговаря на въпроси, отговорил, че няма да се
подпише нотариален акт и едностранно затворил телефона, без да даде на
купувача Г. възможност за последващ разговор. Наред с гореизложените
въпроси, ищецът искал да обсъди с продавача и други такива предвид
различието в съдържанието на нотариалния акт от 05.12.2023 г. и този,
прочетен на 06.12.2023 г., сред които:
- Кое налага в т.11 от проекта на нотариален акт от 06.12.2023 г.
(Доказателство № 14) да е налице съгласието на ищеца за изграждането на
трафопост, необходимо ли е неговото съгласие и друго негово съдействие в
тази връзка или плащане на допълнителни суми от ищеца, какви са
предполагаемите права, съгласия и декларации, за които е посочено, че той се
съгласява безвъзмездно да предоставя на дружеството продавач?
- Съответно защо трябва ищецът Г. да предоставя съгласие и необходими
документи във връзка с предстоящо изграждане на трафопост в поземлен имот
68134.1006.1584., спрямо който той не намира основание да притежава
идеални части от правото на собственост, доколкото подобно обстоятелство не
е вписано в предварителния договор? Този поземлен имот не е свързан въобще
с предварителния договор от 03.11.2023 г, в който са посочени други
поземлени имоти.
След прочитането на нотариалния акт и развилата се след това ситуация,
пълномощникът споделил, че ще си тръгне, тъй като не може да коментира
ситуацията и че ищецът следвало да обсъди с управителя Б. въпросите, които
са възникнали. Тогава ищецът помолил нотариуса да изготви констативен
протокол, което същият сторил, съставяйки Констативен протокол акт №51,
том XVIII, peг. № 30 622/06.12.2023 г., като, макар че нотариусът е
надхвърлил своите правомощия, анализирайки житейските събития, изрично е
отразил на последните абзаци от протокола, че след желанието на ищеца да
обсъди точки в нотариалния акт последвал отказ на пълномощника да
8
коментира каквито и да е промени по спорната точка, като след проведен
разговор между ищеца и управителя Б., страните не подписали нотариален
акт. Никъде не било посочено, че причината за това е отказ на ищеца да
сключи такъв договор. Съответно нотариален акт не е бил сключен на
06.12.2023 г. поради отказ на продавача “***” ООД да сключи такъв,
респ. неслучването на сделката се дължи на взаимно съгласие на страните
(видно от констативен протокол на нотариуса). Посочва, че ако се приеме, че е
налице отказ на ищеца да сключи нотариален акт, то този отказ при всички
положения се дължи на неизпълнението на задължението на продавача да
сключи окончателен договор при условията, договорени в предварителния
договор, т.е. отказът не е неоснователен, както и с оглед отказа на продавача
да въведе яснота по съществени въпроси, касаещи сделката или да отложи
сделката за седмица - две по-късно, докато въпросите бъдат изяснени. Дори да
се приеме, че има едностранен отказ от ищеца купувач, то същият е въз основа
на уважителна причина - изискване на отговор по поставени съществени
въпроси, касаещи сделката, на които продавачът е отказал да даде отговори
при нотариуса на 06.12.2023 г.
Обстоятелството, че за сключване на окончателен договор във формата
на нотариален акт е било необходимо за ищеца технологично време за
разясняване на въпросите по-горе, е изложено още с имейла на ищеца от
05.12.2023 г. (Доказателство № 11). Същият не получил отговор на
предложението си и затова на следващия ден отишъл при нотариуса в
уговореното време. По време на срещата при нотариуса на 06.12.2023 г.
ищецът не бил заявявал, че няма да подпише нотариален акт. Дори напротив,
представителят на дружеството продавач “***” ООД - Х., изразила отказ да
коментира въпросите и несъответствията и след връзка с управителя,
напуснала кантората на нотариуса, а ищецът останал, което изрично е
отразено в констативния протокол (Доказателство № 15).
В исковата молба се посочва, че в периода от 06.12.2023 г. до 11.12.2023
г. ищецът не е имал писмена комуникация с продавача и не е получавал
писмени отговори на въпросите си, но е провел няколко телефонни разговора
с управителя Б., като получил отговор на немалка част от поставените
въпроси, като управителят уточнил, че отговор на въпросите за трафопоста ще
бъде даден по-късно. Такъв отговор, обаче, не бил получен. В разговорите
между страните управителят не бил споделял на ищеца за намерението на
дружеството за разваляне на предварителния договор. На 11.12.2023 г. ищецът
е изпратил имейл до дружеството, с който уточнявал, че очаква отговор само
на въпросите, останали без отговор до този момент, като е помолил да му бъде
изпратен проект на нотариален акт във финалния му вариант, за да може да го
прегледа и да предложи при необходимост редакции, като ищецът поканил
“***” ООД да посочи удобни дата и час за сключване на окончателен договор.
В имейла било посочено, че ищецът ще изпълни ангажиментите си по
договора, вкл. ще учреди безвъзмездно и безсрочно право на строеж при
условията на т.2.2, чл. 5.1, чл. 6.1.2, чл. 10.3, чл. 12, чл. 13.1, чл. 15.1 от ПД, но
9
при всички положения би искал да получи предварително нотариалния акт,
който ще бъде сключен от него като купувач и уточнение на останалите без
отговор въпроси.
Ищецът твърди, че с изненада получил на 13.12.2023 г. от “***” ООД
изявление по имейл за разваляне на предварителния договор на основание
чл.13.1 от същия (Доказателство № 17), без на основание чл. 87, ал. 1 от ЗЗД
да предостави допълнителен подходящ срок за сключване на окончателен
договор и без да отправи писмено предупреждение, че при неизпълнение в
този срок ще приеме договора за развален и при положение, че преди това на
11.12.2023 г. бил поканен за сключване на окончателен договор от ищеца. Като
причина за развалянето на договора от “***” ООД неоснователно бил
изтъкнат отказ от страна на купувача, в лицето на ищеца, да сключи
окончателен договор. В имейла управителят на “***” ООД посочвал, че
едностранно задържа от платените от ищеца суми неустойка в размер на 22
464,19 евро, като остатъкът 89 856,77 евро ще му бъде възстановен в 1-
месечен срок, т.е. до 13.01.2024 г., което ищецът твърди, че до момента на
депозиране на исковата молба не се е случило. В имейла дружеството
акцентирало върху т.11 и т.12 и трафопоста, давайки за пръв път отговор на
този въпрос. До 06.12.2023 г. отговор на този въпрос, касаещ трафопоста, не
бил даван. Управителят посочил с имейла, че нотариусът бил натоварен преди
празниците, поради което като че ли от съдържанието на съобщението се
внушавало, че сделката на друга дата не е възможна заради ангажираността на
нотариалната кантора на нотариус М.. Наред с това, дружеството, чрез
управителя, домогвало с имейла да увери ищеца, че и дружеството получило
от нотариуса нотариалния акт едва на 05.12.2023 г., че именно нотариусът е
изготвил проекта и че както дружеството, така и ищецът можел да реагира с
коментари в периода от 05.12.2023 г. (12:00 ч.) - 06.12.2023 г. (11:00 ч.), а видно
от кореспонденцията, препратена на ищеца, именно от “***” ООД е видно, че
последното е разполагало с проекта и го е разменяло с нотариуса още на
04.12.2023 г., както и че проектът на нотариален акт е изготвен от адвоката на
дружеството Д. П., а не от нотариуса (Доказателство № 9). Видно било също,
че дружеството е правило промени по проекта след изпращането му на ищеца
на 05.12.2023 г., 12:29 ч., които промени не са съгласувани с него. Промени са
били извършвани от дружеството до 15:09 ч. (имейл от 05.12.2023 г, 14:56,
15:09 ч. - Доказателство № 10). Нещо повече, ако времето, необходимо на
дружеството за уточнения и нанасяне на корекции в нотариалния акт, е
достатъчно, предвид професионалната му дейност и опита в продажбата на
имоти в тази сграда, то същото не било достатъчно за ищеца, който не е
професионалист, като отделно от това продавачът е отказвал да коментира с
ищеца преди и по време на сделката отправените въпроси.
Твърди се, че в последващ отговор от същата дата (13.12.2023 г.) ищецът
информирал “***” ООД с имейл (Доказателство № 18), че не е изразил
несъгласие нито за трафопоста, нито за друг поставен от него въпрос, като е
изложил, че предварителният договор не е надлежно развален от дружеството,
10
поради липса на неоснователен отказ за сключване на нотариален акт от
страна на ищеца купувач. Изрично в имейла ищецът е изложил, че след
разясненията, получени от управителя по телефон, включително и писмено за
трафопоста, той не възразява да подпише като купувач прочетения на
06.12.2023 г. от нотариуса нотариален акт, като намира, че неоснователен
отказ за сключване на нотариален акт от негова страна не е налице. Ищецът
изразил готовност да подпише нотариален акт в рамките на следващите дни,
като е посочил, че адвокатът му в присъствието на свидетели се е обадил в
кантората на нотариус М., откъдето изрично уточнили, че сделката може да се
осъществи на 18.12.2023 г. от 09:00 ч. С имейла ищецът помолил дружеството
да потвърди в срок до 17:00 ч. на 13.12.2023 г. датата и часа на сделката с
обаждане до кантората на нотариус М. и да информира след това ищеца
писмено за потвърждението на датата и часа. Ищецът указал, че ще приеме
отказа на ответното дружество да потвърди час и дата за сключване на
нотариален акт при наличие на възможност за това, за неоснователен и ще
предприеме незабавни действия по защита на интересите си и претендиране
на дължимото връщане на платените от него суми, ведно с неустойките по
предварителния договор. Ищецът не получил отговор на отправената от него
покана за сключване на окончателен договор на 18.12.2023 г. от 09:00 ч.
Твърди, че на 15.12.2023 г. отправил до ответното дружество втора
покана да потвърди дали е запазен час при нотариус М. за 18.12.2023 г. от
09:00 ч. за изповядване на сделката (Доказателство № 19), като отново
изложил, че е на разположение за сключване на нотариален акт във вида,
предложен от дружеството. Молителят изразил и готовност да предложи и
други часове за сделка при други нотариуси в С., които са му потвърдили
възможността да изповядат нотариалния акт. Ищецът предложил доброволно
уреждане на отношенията между страните, в случай че продавачът ответник
“***” ООД отказва да сключи с купувача ищец Г. окончателен договор, като в
тази връзка се съгласил, че ако дружеството му върне в пълен размер
заплатените до момента суми (50 % от цената на имотите), ще се откаже да
претендира неустойки и обезщетения. Ищецът не получил отговор и на
втората отправената от него покана за сключване на окончателен договор на
18.12.2023 г., а продавачът не му възстановил каквито и да било суми.
На 21.12.2023 г. ищецът установил, че спрямо обещаните му с
предварителния договор имоти е сключен Нотариален акт от 14.12.2023 г. с
купувач “***” ООД, а именно Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижими имоти № 199, том IX, рег. № 31436, дело № 1641 от 14.12.2023 г.
по описа на нотариус С.М., рег. № 785 на НК, РД СРС, вписан в Служба по
вписванията с вх. Рег. № 92528, акт № 166, том CCIX от 14.12.2023 г.
(Доказателство № 20) при значително по-неизгодни за ответното дружество
условия /значително по-ниска цена от договорената с ищеца и то при
отложено плащане в рамките на 6 месеца от сделката/, съответно в периода от
06.12.2023 г. до 14.12.2023 г. Счита, че това поведение на дружеството
доказва, че “***” ООД е преднамерено в своето поведение, както и че
11
дружеството е имало интерес от сключване на окончателен договор с ищеца и
следователно не е налице хипотезата по чл. 87, ал. 2 от ЗЗД и дружеството е
следвало да предостави на ищеца допълнителен срок за сключване на
окончателен договор, преди да пристъпи към опит за развалянето на ПД.
Съгласно нотариалния акт от 14.12.2023 г. (Доказателство № 20) “***” ООД е
продало трите имота на “***” ООД срещу цена от 158 000 евро (а уговорената
с молителя е 224 641.92 евро), платима от купувача “***” ООД в срок от 6
месеца от сключване на нотариалния акт (при положение, че молителят е
заплатил 50 % от цената предварително, а остатъкът би заплатил в цялост в
деня на нотариалния акт). Нещо повече, при сключен окончателен договор на
14.12.2023 г. с “***” ООД счита за житейски категорично обстоятелството, че
преговорите за имотите с новия купувач са били водени преди нотариалния
акт от 14.12.2023 г., тоест преди изявлението на “***” ООД за разваляне на
предварителния договор от 03.11.2023 г. и съответно “***” ООД е проявило
недобросъвестност за пореден път. Твърди, че това се доказва и с
обстоятелството, че съгласно т.3, изр. последно от нотариалния акт от
14.12.2023 г. (Доказателство № 20) между “***” ООД и “***” ООД е налице
сключен предварителен договор. Не на последно място ищецът отбелязва, че
съдружник (собственик) в дружеството купувач “***” ООД е лицето Д. Х. П.,
представяла се пред ищеца преди и след сключване на предварителния
договор от 03.11.2023 г. и като адвокат на “***” ООД. С това лице ищецът
твърди, че е имал комуникация по имейл (Доказателство № 9 и 10),
приложена към настоящата молба, но и такава, предхождаща сключването на
ПД. Посочва, че видно от справка в регистъра на адвокатите Д. П. в
действителност е адвокат с вписан същия електронен адрес, с който е водена
кореспонденция с ищеца ***@gmail.com. Ищецът счита, че обстоятелствата,
изложени по-горе, дават основание да се приеме, че “***” ООД е сключило
недобросъвестно с “***” ООД нотариален акт с цел да не разполага ищеца с
правото да сезира съда с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Паралелно с това,
разпореждането с имот - предмет на ПД, спрямо трето лице, какъвто е случаят
с нотариалния акт от 14.12.2023г. води до обективна правна невъзможност за
изпълнение за “***” ООД да сключи нотариален акт с ищеца, съответно от
този момент за последния се е породило потестативното право същият да
развали договора на основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД, без да дава разумен срок и без
да отправя предупреждение до дружеството.
Ищецът твърди, че на 28.12.2023 г. е развалил с имейл до “***” ООД
предварителния договор от 03.11.2023 г. на основание чл.14.1 (Доказателство
№ 21), като е предоставил на дружеството в уговорения в договора
едномесечен срок, т.е. до 28.01.2024 г. да му възстанови платените до момента
суми (112 320.96 евро), ведно с неустойка (22 464,19 евро). В уведомлението
за разваляне ищецът посочил, че отказът на продавача “***” ООД да сключи
окончателен договор с молителя се доказва:
- с отказа на ответното дружество за отлагане на сделката с няколко дни
по-късно при наличието на уважителни причини за това и надлежно
12
отправено искане до дружеството в тази насока на 05.12.2023 г., 06.12.2023 г. и
след тази дата с предложени други възможни за нотариуса дата и час за
отлагане на сделката;
- с отказа на дружеството да окаже нужното съдействие за сключването
на окончателен договор, отказвайки да предостави съществена информация
относно имотите - предмет на ПД и да отговори на въпроси, касаещи
несъответствието между договореното е ПД и представените впоследствие на
05.12.2023 г. и 06.12.2023 г. проекти на нотариален акт;
- с изпращането на неинформиран за обстоятелствата по сделката
представител на дружеството с цел да бъде осуетена сделката;
- с оглед липсата на отговор от страна на дружеството на три
последователни писмени покани за сключване на нотариален акт на 18.11.2023
г. при нотариус М. или на други дата и час, предложени от дружеството;
- със сключването на 14.12.2023 г. между “***” ООД и “***” ООД на
нотариален акт за покупко-продажба на същите имоти - предмет на
предварителния договор от 03.11.2023 г., който е предхождан и от
предварителен договор, сключен преди изявлението на дружеството до ищеца
за разваляне на договора от 13.12.2023 г.
Ищецът твърди, че към месец февруари 2024 г. плащане не е постъпило
от дружеството. Дружеството не било възстановило на молителя дори онази
част от сумата (89 856,77 евро), за която самото то потвърждава, че следва да
бъде възстановена на ищеца в своя имейл от 13.12.2023 г.
С оглед гореописаната фактическа обстановка ищецът моли “***” ООД
да бъде осъдено да плати (върне) на основание чл. 55, ал. 1. предл. 3 ЗЗД на
ищеца платената от последния по предварителния договор сума поради
развалянето му - 112 320.96 евро (50 % от продажната цена на имотите, която е
224 641.92 евро), ведно със законна лихва върху главницата от подаване на
исковата молба до окончателното плащане на сумите, както и да бъде осъдено
дружеството да плати на ищеца неустойка на основание чл. 92 ЗЗД. вр. с чл.
14.1 от предварителния договор в размер на 22 464.19 евро (10% от
продажната цена на имотите, която е 224 641.92 евро).
По иска с основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД - иск за връщане на
даденото на отпаднало основание:
Ищецът посочва, че съгласно чл. 55, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД, който е
получил нещо с оглед на отпаднало основание, е длъжен да го върне. По този
иск в тежест на ищеца е да установи наличието на договорното основание,
даване на нещо в рамките на изпълнение на договорните отношения и
отпадане на договорната връзка. В тежест на ответното дружество е да докаже
наличието на основание за получаване на даденото и задържане на същото.
Посочва, че между ответника “***” ООД, като продавач, и ищеца, като
купувач, е сключен на 03.11.2023 г. предварителен договор за покупко -
продажба на три недвижими имота, а именно Апартамент ***, Гараж *** и
13
Гараж *** (Доказателство № 2). Съгласно договора, продавачът се е задължил
да сключи с ищеца окончателен договор за покупко-продажба на имотите в
срок до 20.11.2023 г. (чл. 1.2 от договора), при положение, че ищецът заплати в
срок до 10.11.2023 г. първата вноска в размер на 50 % от продажната цена на
обектите, равняващи се на 112320.96 евро (чл. 2.1, буква “а”, вр.с чл. 1.2 от
ПД). Остатъкът от цената страните уговорили да бъде платена от купувача
ищец непосредствено след сключване на окончателния договор, но преди
вписването му в Имотния регистър.
Ищецът посочва, че страните са се уговорили, че платената от ищеца
преди сключване на ПД, а именно на 10.10.2023 г. резервационна такса от
2000 евро, ще се приспадне от първата вноска. Посочва, че съответно първата
вноска е платена в цялост и в срок от ищеца с плащанията от 10.10.2023 г.
(2000 евро) и 07.11.2023 г. (110 320,96 евро), за което към исковата молба са
приложени платежни документи и което до момента не е оспорвано от “***”
ООД, доколкото в изявленията на дружеството от 13.12.2023 г. се признава
получаването на тези плащания (Доказателство № 17). Електронната
комуникация между страните в тази част е водена от електронните адреси,
посочени в чл. 26 от предварителния договор.
Ищецът твърди, че е бил изправна страна по ПД до неговото
последващо разваляне. Счита, че не може да се приеме, че ищецът е
неизправна страна, защото отказал на 06.12.2023 г. да сключи нотариална
сделка. Същият посочва, че не е отказал да подпише окончателен договор, а
единствено е изискал отговори на въпроси във връзка с придобиваните имоти.
Тези въпроси ищецът задал на дружеството ден преди сделката и в деня на
сделката (06.12.2023 г.), тъй като преди това не разполагал с проекта на
нотариален акт, който ответното дружество изпратило едва на 05.12.2023 г..
Поради отказа на продавача да отговори на въпросите, сделката не се случила
на 06.12.2023 г., като непосредствено след това ищецът е отправил няколко
покани за сключване на нотариален акт до “***” ООД. Твърди, че
несключването на нотариален акт се дължи на отказ на продавача, респ. на
взаимно съгласие на страните за отлагане на сделката, извлечимо от
констативния протокол и кореспонденцията между страните. Излага
съображения, че дори да се приеме, че има едностранен отказ от ищеца
купувач да подпише нотариалния акт на 06.12.2023 г., то отказът е въз основа
на уважителна причина - изискване на отговор по поставени съществени
въпроси, касаещи сделката, на които продавачът е отказал да даде отговори
при нотариуса на 06.12.2023 г.
Отпадане на договорната връзка, отпадане на основанието:
Посочва се, че договорът е развален от ищеца на основание чл. 87, ал.1
ЗЗД с отправено от него до ответното дружество изявление за разваляне на
28.12.2023 г. (Доказателство № 21), като преди това същият е предоставил на
ответника разумен срок, ведно с предупреждение със свои имейли от
11.12.2023 г., 13.12.2023 г. и 15.12.2023 г. (Доказателства № 16, 18 и 19).
14
Ако съдът приеме, че с имейлите от 11,13 и 15 декември ищецът не е
предоставил разумен срок и не е предупредил ответника, че при неизпълнение
ще счита договора за развален, то счита, че договорът е безусловно развален с
имейла от 28.12.2023г. (Доказателство № 21) без даване на срок и
предупреждение на основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД, доколкото към датата на
разваляне (28.12.2023 г.) изпълнението от ответника е правно невъзможно,
доколкото последният се е разпоредил с имотите на 14.12.2023 г., а отделно от
това за ищеца евентуалното изпълнение от ответника би било безполезно.
Ако съдът приеме, че с имейлите от 11,13 и 15 декември ищецът не е
предоставил надлежно на ответника разумен срок и не е предупредил, че ще
счита договора за развален, както и че ищецът не е имал право на безусловно
разваляне на договора, съгласно чл. 87, ал. 2 ЗЗД, то моли съда да приеме, че
договорът се разваля от ищеца с настоящата искова молба.
Разваляне на договора от ищеца Г. на основание чл. 87. ал. 1 ЗЗД с
предоставен преди това разумен срок за изпълнение и предупреждение:
Ищецът твърди, че ПД не е бил надлежно развален от “***” ООД на
13.12.2023 г. поради следните причини: На 28.12.2023 г. ищецът
законосъобразно с имейл развалил на основание чл. 87, ал. 1 ЗЗД, вр. с чл.14.1
от ПД предварителния договор от 03.11.2023 г. поради виновното
неизпълнение на “***” ООД, а именно поради отказ на продавача “***” ООД
да сключи окончателен договор с купувача, въпреки многократни покани от
ищеца за сключване на такъв договор с предупреждение по чл. 87, ал. 1 ЗЗД.
Преди да пристъпи към разваляне, ищецът предоставил на дружеството преди
това на 11.12.23 г., 13.12.23 г. и 15.12.23 г. и допълнителен разумен срок за
изпълнение и отправяйки предупреждение, че ще счита договора за развален
(Доказателство № 16,18 и 19). Отказът на дружеството да сключи нотариален
акт с ищеца се изразявал в това, че ответното дружество е отказало да отложи
сделката с няколко дни, въпреки нарочните молби на ищеца в тази посока,
отказало предложението на ищеца да сключат нотариален акт на 18.12.2023 г.
или на друга дата в рамките на декември 2023 г., изпратило на първоначално
уговорения ден на сделката 06.12.2023 г. неупълномощен да отговори на
въпросите на ищеца представител, който напуснал кантората, което надлежно
било отразено от нотариуса. Отказът на продавача “***” ООД да продаде
трите имота на ищеца категорично се изразявал и в това, че на 14.12.2023 г.
дружеството и “***” ООД сключили нотариален акт за покупко-продажба на
същите имоти. Не на последно място отказът на ответното дружество се
доказвал и с неоказаното съдействие по сключване на окончателен договор,
непредоставяйки съществена информация относно имотите - предмет на ПД,
и неотговарянето на въпроси, касаещи несъответствието между договореното
с ПД и представените впоследствие на 05.12.2023 г. и 06.12.2023 г. проекти на
нотариален акт. Такъв отговор на въпросите бил даден частично устно, като
останалата част на въпросите, касаещи окончателния договор относно
15
трафопоста дружеството е предоставило едва на 13.12.2023 г., когато е
отправило обаче и изявление за разваляне на договора, въпреки че веднага
след уточнението ищецът е изразил готовност да сключи предложения
нотариален акт.
Ищецът твърди, че преди да пристъпи към разваляне на предварителния
договор неколкократно е предоставял на дружеството на основание чл. 87, ал.
1 ЗЗД подходящ срок за изпълнение и сключване на нотариалния акт, като с
поканите изрично предупредил дружеството, че ще счита договора за развален
при липса на изпълнение.
Невъзможно изпълнение на договора и безполезност на изпълнението за
ищеца (чл. 87. ал. 2 ЗЗД):
Ищецът посочва, че въпреки че преди развалянето на ПД е предупредил
дружеството на 11.12.23 г., 13.12.23 г. и 15.12.23 г., и предоставил подходящ
срок на основание чл.87, ал.1 ЗЗД, същият счита, че следва да се вземе
предвид, че в конкретния случай това е израз на добра воля, доколкото на
основание чл.87, ал. 2 ЗЗД ищецът не е длъжен да отправя подобни
предупреждения, доколкото към датата на разваляне на договора (28.12.2023
г.) изпълнението на задължението от дружеството за сключване на
окончателен договор с ищеца е изцяло юридически невъзможно предвид
обстоятелството, че собственик на процесиите имоти към 28.12.2023 г. вече не
е “***” ООД, а “***” ООД, съгласно нотариален акт от 14.12.2023 г. Посочва,
че продажбата на имота - предмет на ПД на трето лице е довело до
невъзможност за изпълнение на ПД от страна на дружеството, което е
породило правото на ищеца да развали договора, включително с едностранно
изявление по чл. 87, ал. 1 ЗЗД, без предупреждение по чл. 87, ал. 2 ЗЗД поради
невъзможност за изпълнение или с исковата молба. Счита, че такава
невъзможност не би настъпила, само ако е налице встъпване в дълг от третото
лице, тъй като в този случай то би могло да изпълни задължението на “***”
ООД спрямо ищеца, какъвто настоящият случай не е.
Излага съображения, че евентуалното изпълнение на дружеството след
датата на разваляне (28.12.2023 г.) е и безполезно за ищеца заради виновното
поведение на “***” ООД, доколкото за да изпълни задължението си е
необходимо първо дружеството да си върне обратно собствеността върху
обектите от “***” ООД (за което не се знае дали това дружество би било
съгласно) и едва след това да се сключи окончателен договор между “***”
ООД и ищеца, което обстоятелство не било сигурно и би означавало ищецът
да не разполага с платените през това време суми (110 320,96 евро), без да
притежава собственост върху обектите по ПД и без да съществува за него
сигурност, че “***” ООД би прехвърлило собствеността върху имотите в един
бъдещ момент. Тази несигурност за ищеца се увеличавала и поради
обстоятелството, че дружеството считало, че именно то е развалило договора,
което на още по-голямо основание водило до извод, че за ищеца сключването
на сделка с продавача към момента на разваляне на договора няма полза.
16
Липсата на полза за ищеца се изразявало в това, че за него от съществено
значение е било да получи собственост върху обектите непосредствено след
сключване на ПД, независимо, че сградата не е притежавала Акт 16, а е била
на етап груб строеж с Акт 14. Именно заради това е избрал да договоря
именно с “***” ООД, защото дружеството е предложило и съответно се е
съгласило с ПД да прехвърли собствеността още сега, а не едва след Акт 16
(чл. 1.2 от ПД). Посочва, че очакването продавачът да изповяда с ищеца
сделка би довело до неоснователно удължаване на срока за сключване на
нотариален акт.
В случай че съдът прецени, че ищецът не е предоставил надлежно
разумен срок за изпълнение на ответника, ведно с предупреждение и че не са
налице предпоставките за безусловно разваляне на ПД на основание чл.87, ал.
2 ЗЗД, то ищецът моли съда да приеме, че с исковата молба е отправено
изявление за разваляне на договора. При тези обстоятелства страната, която е
доказала, че е изправна по отношение изпълнението на задълженията си
(ищеца) може да иска връщане на даденото по договора. Позовава се на
съдебна практика.
Ищецът счита, че договорът не е развален от “***” ООД. Ищецът
посочва, че до момента на развалянето на договора /28.12.2023г./ купувачът
ищец е бил изправна страна, а договорът - валидно обвързващ страните по
него. Твърди, че ответното дружество “***” ООД не е развалило договора на
13.12.2023 г. Правото на разваляне на двустранен договор по реда на чл. 87, ал.
1 или ал. 2 ЗЗД принадлежи на изправната страна и е обусловено от виновно
неизпълнение на поето договорно задължение на насрещната страна, каквото
не е налице в настоящия случай. Излага съображения, че за да настъпи
правното действие на изявлението за разваляне на договора /с изискване за
писмена форма, когато договорът е в писмена форма, вкл. и възможността
развалянето на договора да се реализира с исковата молба/, е необходимо да е
доказано, че са били налице законовите предпоставки на чл. 87, ал. 1 ЗЗД.
Твърди, че с изявлението си от 13.12.2023 г.“***” ООД не е развалило
надлежно предварителния договор на основание чл. 13.1 от същия, поради
обстоятелството, че за да развали “***” ООД надлежно договора на
посоченото основание е необходимо ищецът купувач да е неизправна страна в
неизпълнение на задължението за сключване на окончателен договор, каквото
не е налице. На 06.12.2023 г. от 11:00 ч. сделката не е се сключила, но не
поради неоснователен отказ от страна на купувача по смисъла на чл. 13.1 от
ПД, а поради: 1) недобросъвестното поведение на продавача, изпращайки
проект на нотариален акт в последния момент, поставяйки в невъзможност
купувача да предложи редакции или да разисква уточнения и отговори по
нотариалния акт и във връзка с придобиваните имоти; 2) недаването на
отговор от страна на продавача на поставени ден преди сделката писмени
въпроси (Доказателство № 11) и липсата на отговор по поставени
непосредствено преди планирания ден на сделката и след него устни въпроси;
3) напускането на представителя на продавача на нотариалната кантора,
17
поради нежеланието на продавача “***” ООД да отговори на поставени
съществени въпроси по сделката, както и несъответствия между нотариалния
акт, изпратен на ищеца на 05.12.2023 г. и този, прочетен от нотариуса
(различия в описанието на поземлените имоти, в които ищецът придобива
идеални части, различия в описанието на придобивания апартамент,
наличието на необсъждани до момента клаузи относно трафопост и др.,
изброени по-горе).; 4) предложено от продавача “***” ООД неточно
изпълнение в противоречие с чл.63 ЗЗД, еквивалентно на неизпълнение, което
купувачът в лицето на ищеца не е длъжен да приеме и следователно
основателно с причина е отказал да подпише окончателен договор при клаузи,
които не са договорени в ПД, доколкото не е длъжен да приеме изпълнението
(чл. 65 ЗЗД). Излага съображения, че купувачът добросъвестно още ден преди
планирания ден на сделката е уведомил продавача, че иска да получи отговор
на въпроси и е помолил сделката да бъде отложена със седмица по-късно, а
именно в периода 11-20 декември, за да може страните да уточнят
възникналите въпроси и купувачът да се консултира със своя адвокат, но
продавачът не отговорил на молбата. В подкрепа на твърдението, че
неслучването на сделката на 06.12.2023г. не е поради отказ на ищеца, счита, че
се доказва и с обстоятелството, констатирано от нотариуса на последните
абзаци от съставения на 06.12.2023г. констативния нотариален протокол
(Доказателство № 15), че след желанието на ищеца да обсъди точки в
нотариалния акт, при което последвал отказ на пълномощника на продавача да
коментира каквито и да е промени по спорната точка, като след проведен
разговор между ищеца и управителя Б., страните “не подписали нотариален
акт”. Ищецът твърди, че не само не е отказал да сключи окончателен договор
с “***” ООД, а е предложил няколко пъти сключването на нотариален акт със
съдържание, предложено от дружеството, да се случи в периода 11-20
декември. Счита, че обстоятелството, че ищецът е поискал уточнения по
нотариалния акт не означава, че същият е отказал сключването, а единствено,
че е искал обяснение за това, защо се предлага нотариален акт, съдържащ
уговорки, които не са предмет на ПД и на договореното между страните.
Позовава се на чл. 65 от Закона за задълженията и договорите, съгласно който
ищецът не може да бъде принуден да приеме в изпълнение нещо различно от
дължимото. Съответно, несключването на нотариален акт на 06.12.2023г.
счита, че се дължи на отказ на продавача (напускане на пълномощника и отказ
на управителя да даде обяснения по съществени условия по сделката),
евентуално - въз основа на взаимно съгласие на страните, доколкото
нотариусът е констатирал, че “страните не сключиха нотариален акт”. Дори да
се приеме, че има отказ от страна на ищеца да сключи окончателен договор, то
счита, че този отказ е основателен, а разпоредбата, ползвана от “***” ООД
като основание за разваляне на договора - чл. 13.1, изисква отказът на
купувача в лицето на ищеца да е неоснователен. Твърди, че е налице е
хипотезата на чл. 81, ал. 1 ЗЗД - ищецът не отговаря, ако невъзможността за
изпълнението (сключването на окончателния договор) се дължи на причина,
18
която не може да му се вмени във вина.
За да развали “***” ООД надлежно договора на посоченото основание, е
необходимо дружеството продавач да е изправна страна по същия, каквото
обстоятелство не е налице, доколкото дружеството към 13.12.2023 г. (дата
на изявлението на дружеството за разваляне) е в забава, неизпълнение на
задълженията си: 1) да сключи окончателен договор с ищеца в срок до
20.11.2023 г. (арг. от т.1.2 към чл.1.1, вр. с 6.1.2 към чл. 6.1, вр. с чл. 8 от ПД).
Съгласно чл. 84 от Закона за задълженията и договорите, когато денят за
изпълнение на задължението е определен, длъжникът в лицето на “***” ООД
изпада в забава след изтичането му; 2) да заплати всички консумативни
разходи, данъци и такси за имотите до прехвърляне на правото на собственост,
доколкото “***” ООД не е представило каквито и да е документи,
удостоверяващи заплащането на тези разходи (арг. от чл. 9 от ПД); 3) да
продаде на ищеца имотите, предмет на ПД при условията на същия (чл. 1.1 от
ПД, вр.с чл. 63 ЗЗД), а на 06.12.2023 г. дружеството е предложило сключване
на окончателен договор при условия, различни от тези в предварителния
договор, съответно предложил е неточно изпълнение, а на основание чл. 65 от
Закона за задълженията и договорите ищецът не може да бъде принуден да
приеме в изпълнение нещо, различно от дължимото (в нотариалните актове от
05.12.2023 г. и 06.12.2023 г. апартаментът е описан с помещения, различни от
тези, за които ищецът е информиран преди 06.12.2023 г., в нотариалните
актове апартаментът е описан да е разположен на етаж, различен от
договорения в предварителния договор, в нотариалните актове липсва
прехвърляне на идеални части от правото на строеж спрямо поземлените
имоти, върху които са разположени апартаментът и гаражите, което присъства
като клауза в предварителния договор, в нотариалните актове е посочено, че се
прехвърлят идеални части от поземлен имот, спрямо който в нотариалните
актове няма описание да се намират имотите - предмет на предварителния
договор, в нотариалните актове се съдържа клауза за задължаването на ищеца
като купувач да предоставя документи и съгласия относно трафопост,
необсъдени с ищеца до този момент и други условия, за които е посочено по-
горе); 4) да не сключва други договори спрямо имотите (чл.5.2 от ПД), когато
очевидно е сключил предварителен договор с “***” ООД по време на
действие на предварителния договор от 03.11.2023 г., доколкото това е
отразено в нотариалния акт от 14.12.2023 г. (Доказателство № 20); 5) да води
добросъвестно преговори и да сключва добросъвестно договори (законово
задължение съгласно чл. 12 ЗЗД), което изисква “***” ООД да не предлага
имотите на други лица и да не пристъпва към преустановяване на преговори
или разваляне на договори, когато не са налице основания за това; 6) да
изпълнява задълженията си по договора точно и добросъвестно, съобразно
изискванията на закона и грижата на добрия търговец и да не пречи на другата
страна в лицето на ищеца да изпълнява и тя своите задължения по същия
начин (законово задължение съгласно чл. 63 ЗЗД, вр. с чл. 302 от ТЗ с грижата
на добрия търговец), което изисква “***” ООД да не осуетява възможността
19
да бъде сключен окончателен договор в периода 11-20 декември 2023 г. при
същите условия, само на основание, че ищецът е изискал допълнителен срок
за коментар на съществени за него условия по сделката, както преди
06.12.2023 г., така и непосредствено след това. Позовава се на чл. 96 ЗЗД,
съгласно който, когато кредиторът е в забава, рискът преминава върху него,
ако и длъжникът е бил в забава, той се освобождава от нейните последици.
Следователно, дори ищецът да е бил в забава, то същият се е освободил от
нейните последици поради обстоятелство, че и дружеството продавач е било в
забава.
Според ищеца, за да развали “***” ООД надлежно договора на
посоченото основание, е необходимо неизпълнената част от задължението на
ищеца да е съществена. Ищецът счита, че е налице хипотезата на чл. 87, ал. 4
ЗЗД, според която не се допуска разваляне на ПД, когато неизпълнената част
от задължението на другата страна (ищеца), ако се приеме, че има такава, е
незначителна с оглед на интереса на “***” ООД. Дори да се приеме, че ищецът
не е изпълнил задължението си на 06.12.2023 г. да сключи окончателен
договор с дружеството, не може да се приеме, че неизпълнението е
съществено за интереса на продавача, предвид изразената непосредствено
след това готовност да сключи окончателен договор при същите условия с
продавача при посочване на алтернативни дата и час за сделка, както и
предвид извършеното от ищеца преди изповядване на нотариалния акт
плащане на 50% от цената. Счита също, че за “***” ООД е било в интерес
сключването на нотариален акт с ищеца предвид договорената продажна цена
на имотите, предплатената част от нея (50 %) и срока за плащане на остатъка
(непосредствено след изповядване на сделката). В тази връзка се позовава на
съдебна практика.
Според ищеца, за да развали “***” ООД надлежно договора на
посоченото основание е необходимо ответното дружество продавач да
предостави на основание чл. 87, ал. 1 от ЗЗД подходящ срок за изпълнение на
неизпълненото задължение с писмено предупреждение, че след изтичането на
срока ще смята договора за развален, което ищецът твърди, че не е сторено от
“***” ООД. Посочва, че в чл. 13.1 от ПД е предвидено правото на продавача да
развали договора “незабавно”, но разпоредбата не означава “без даване на
допълнителен срок”.
Посочва, че наред с това, чл. 13.1 от ПД се прилага единствено, ако е
налице неоснователен отказ на купувача да сключи нотариален акт. Твърди, че
в случая не е налице отказ, а ако такъв е налице, същият е основателен и се
дължи на неизпълнение от страна на продавача на задълженията му, изложени
по – горе. Съответно развалянето на предварителния договор /дори и при
изправност на продавача, каквато в случая не е налице/ не би могло да се
извърши без изпращането на предупреждение и без даване на подходящ срок
за изпълнение на задължението на обещателя, дори ако задължението за
сключване на окончателен договор е с уговорен в ПД срок, съответно
преустановяването на облигационната връзка между страните би могло да се
20
осъществи само в хипотезата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Посочва, че допълнителен
срок не е задължително да се предоставя само в хипотезите на чл. 87, ал. 2
ЗЗД, каквито не са налице, доколкото: 1) сключването на окончателен договор
в рамките на следващите дни през декември 2023 г., т.е. след 06.12.2023 г. не е
било невъзможно (нотариус М., а и други нотариуси в С., са потвърдили
възможност да изповядат сделката на 18.12.2023 г. и в периода 11-20 декември
(Доказателство № 18 и 19), а отделно от това видно от сключения
впоследствие нотариален акт между дружеството и друг купувач за същите
имоти, сделка е била възможна и на 14.12.2023 г. (Доказателство № 20); 2)
сключването на нотариален акт след 06.12.2023 г., но в рамките на следващите
дни не е било безполезно за дружеството, доколкото “***” ООД е сключило
договор за същите обекти, но с друг купувач на 14.12.2023 г. и то при крайно
по-неизгодни условия - по-ниска цена и при отложено 6-месечно плащане.
Посочва, че безполезността трябва да е настъпила в резултат на виновна
забава на длъжника - ищец в настоящото производство, каквато ищецът
твърди, че не е налице, 3) сключването на нотариален акт не е следвало
непременно да се случи в уговореното време, доколкото уговореният в ПД
срок за сключването на такъв договор (чл. 1.2 от ПД) е 15 календарни дни от
сключване на ПД, който е изтекъл на 20.11.2023 г., а продавачът едва след този
срок на 29.11.2023 г. е поканил ищеца да сключи договор на 06.12.2023 г..
Отделно от това, с оглед естеството на сделката и фактите по казуса, ищецът
счита, че липсва житейска логика сделката да е следвало непременно да се
случи на 06.12.2023 г. По правило договорът за продажба на недвижим имот
не е фикс сделка по смисъла на чл. чл. 87,ал.2, предл.3 ЗЗД, освен ако страните
не са му придали характер на такъв. В този смисъл се позовава на съдебна
практика.
В случай че съдът приеме, че договорът е развален, но не от ищеца на
основание чл. 14.1 от ПД (поради отказ на купувача да сключи окончателен
договор), на 28.12.23 г., а от “***” ООД на 13.12.2023 г. на основание чл. 13.1
от ПД, то отново е налице плащане от страна на ищеца на сума на отпаднало
основание (развален договор) на сумата от 112 320.96 евро. Единствено и само
ако продавачът докаже, че има право да задържи неустойка в размер на 22
464,19 евро, което обстоятелство ищецът твърди, че не е вярно, то само част от
общо платената сума в размер на 112 320.96 евро, а именно до размера 89
865,77 евро подлежи на връщане, ведно със законна лихва върху главницата от
89865,77 евро, считано от 13.01.2024 г. до окончателното плащане на сумата.
Относно кумулативно предявения иск по чл. 86 ЗЗД за плащане на
законна лихва върху главницата от 112 320.96 евро, считано от предявяване на
исковата молба до окончателното плащане на сумата, ищецът излага следните
съображения: Посочва, че съгласно чл. 86 ЗЗД, при неизпълнение на парично
задължение “***” ООД, каквото е задължението за връщане на платеното на
отпаднало основание, при уважаване на главния иск по чл. 55, ал. 1, предл. 3
ЗЗД твърди, че дружеството дължи на ищеца и обезщетение в размер на
законната лихва върху главницата от 112 320.96 евро от деня на забавата.
21
Излага съображения, че съгласно чл. 84, ал. 2 ЗЗД, когато денят за изпълнение
на задължението не е определен, длъжникът изпада в забава, след като бъде
поканен от кредитора. Въпреки правото на ищеца да претендира лихви от
изтичане на дадения с поканата от 28.12.2023 г., т.е има право на лихви от
28.01.2024 г., то същият претендира лихви от един по-късен момент, а именно
от датата на подаване на исковата молба (след 28.01.2024г.).
Ето защо, при уважаване на главния иск по чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД,
ищецът моли дружеството да бъде осъдено и на основание чл. 86 ЗЗД да
заплати на ищеца и законна лихва върху главницата, считано от деня на
подаване на исковата молба до окончателното плащане на сумата.
Относно кумулативно предявения иск по чл. 92 от ЗЗД за плащане на
неустойка в размер на 22 464,19 евро ищецът твърди, че “***” ООД му дължи
и сума в размер на 22 464,19 евро, доколкото в чл. 14.1 от договора страните са
уговорили, че при отказ на продавача да сключи окончателен договор с ищеца,
дружеството дължи неустойка в размер на 10 % от продажната цена на
имотите, което се равнява именно на 22 464,19 евро предвид обстоятелството,
че продажната цена на имотите е уговорена в размер на 224 641.92 евро (чл.
14.1, вр. с чл. 2 от ПД).
Ето защо, при уважаване на главния иск по чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД,
ищецът моли дружеството “***” ООД да бъде осъдено и на основание чл. 92
ЗЗД да му заплати и претендираната неустойка.
В случай че съдът приеме, че договорът е развален, но не от ищеца на
основание чл. 14.1 от ПД (поради отказ на купувача да сключи окончателен
договор), на 28.12.23 г., а от “***” ООД на 13.12.2023 г. на основание чл. 13.1
от ПД, то ищецът твърди, че отново е налице плащане от страна на молителя
на сума на отпаднало основание (развален договор) на сумата от 112 320.96
евро. Единствено и само ако продавачът докаже, че има право да задържи
неустойка в размер на 22464,19 евро, което обстоятелство твърди, че не е
вярно, то само част от общо платената сума в размер на 112 320.96 евро, а
именно до размера 89865,77 евро подлежи на връщане, ведно със законна
лихва върху главницата от 89 865,77 евро, считано от 13.01.2024 г. до
окончателното плащане на сумата.
Моли съда да постанови решение, с което да осъди ответника “***”
ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр. С.З., **,
представлявано от Б. Г. Б. да плати на ищеца П. Г. Г., ЕГН **********,
постоянен адрес: гр.В., *** сума в общ размер на 134 785.15 евро, от които
сума в размер на 112320.96 евро, платена по сключен между страните
предварителен договор за строителство и покупко-продажба на недвижим
имот от 03.11.2023 г., която сума подлежи на връщане на основание чл. 55, ал.
1, предл. 3, вр. чл. 87 ЗЗД поради плащането й на отпаднало основание
(развален предварителен договор от 03.11.2023 г.) и сума в размер на 22464,19
евро като неустойка, равняваща се на 10 % от продажната цена на имотите по
договора, дължима на основание чл.92 ЗЗД, вр. с чл. 14.1 от предварителния
22
договор, ведно със законната лихва върху сумата от 112320.96 евро на
основание чл. 86 ЗЗД, считано от датата на подаване на исковата молба до
окончателното плащане на сумата.
Моли да бъда осъден ответникът “***” ООД да плати на ищеца П. Г. и
сторените от последния разноски в обезпечителното и в исковото
производство.
Моли да се приеме настоящата искова молба като изявление от ищеца П.
Г. за разваляне на предварителен договор от 03.11.2023 г., в случай, че съдът
прецени, че договорът не е надлежно развален преди образуване на делото.
Постъпил е отговор на исковата молба, с който ответникът “***” ООД
взема становище, че исковите претенции са допустими, но неоснователни.
Посочва, че “***” ООД развива дейност в сферата на недвижимите
имоти. Дружеството е собственик на три парцела, находящи се в град С.,
местност М.Л., върху които в момента се изгражда комплекс „Б.А.“, състоящ
се от две сгради с три входа, разположени в два съседни урегулирани
поземлени имота с идентификатори 68134.1006.1583 и 68134.1006.1582, както
и имот, отреден за вътрешен парк с идентификатор 68134.1006.1584. Съгласно
таблица за площообразуване за входове А и В и таблица за площообразуване
за вход С, комплексът се състои от 72 апартамента, 46 подземни гаража и 29
паркоместа, изградени на етап на завършеност „груб строеж“, съгласно
Констативен протокол № 44 от 12.06.2023 г. по чл. 181, ал. 3 от ЗУТ.
Твърди, че на 03.11.2023 г. между “***” ООД (продавач) и ищеца
(купувач) е сключен предварителен договор за строителство и покупко-
продажба на недвижим имот, представен от ищеца като Приложение № 2 към
исковата молба. Предмет на договора са били ап. В 33 в сграда с
идентификатор 68134.1006.1583.1, както и гаражи *** и ***, разположени в
сграда с идентификатор 68134.1006.1582.1. Общата продажна цена е 224
641,92 евро.
Ищецът заплатил 50% от продажната цена (112 320,96 евро) на “***”
ООД (чл. 2.1., буква „а“ Договора).
Страните са се договорили окончателната сделка да бъде сключена на
06.12.2023 г. На така уговорената дата и двете страни са се явили при избрания
нотариус. Датата е била предварително съгласувана от страните - видно от
представената от ищеца кореспонденция от 29.11.2023 г.
Посочва, че проектът на нотариален акт е изготвен и изпратен от
нотариус С.М. един ден преди очакваната сделка - на 05.12.2023 г.
Твърди, че проектът на нотариален акт няма обвързваща сила за
страните и същият не се представя задължително предварително, доколкото
няма характера на нотариален акт и не създава права и задължения за тях.
На 06.12.2023 г. консултант на ответника - адв. Е.М., е съумяла да
23
прегледа проекта и да нанесе уточняващи корекции в нотариалния акт
(Приложение № 8 към Исковата молба). Подобни действия не са били
предприети от ищеца или негов консултант.
Далеч след работното време, в 20:19 часа ищецът заявил желание
сделката да бъде отменена. Посочва, че цитираните в имейла на ищеца
основания: 1) липса на референция към Договора (макар че последното
изречение на т. 3 от проекта на нотариалния акт (Приложение № 6.1 към
Исковата молба) гласи: „За сроковете на предаване на сградата с разрешение
за ползване, довършителните работи, степента на завършеност на продаваните
обекти и други, неуредени с този нотариален акт въпроси, остава в сила
сключения между страните Предварителен договор“); и 2) съгласието за
изграждане на фотоволтаична инсталация на покрива на сградата (условие за
сключване на окончателен договор, което е уговорено още в чл. 2.2, 5,1 6.1.2,
чл. 10.3, чл. 13.1 от Договора). Счита, че съгласно чл. 13.1 от Договора,
отказът на ищеца да учреди безсрочно и безвъзмездно правно на строеж или
да предостави необходимите съгласия за изграждане на фотоволтаична
инсталация в полза на ответника е самостоятелно основание за разваляне на
Договора по вина на ищеца и основания за начисляване на 10% неустойка,
която се удържа от платената до момента част от цената.
Посочва, че твърденията на ищеца за неясноти относно апартамента,
предмет на договора, и сградите, от които се състои комплексът, са неверни,
доколкото ищецът се е запознал с проектната документация и преди да
сключи договора, а същата е била налична и на Интернет сайта на проекта
https://www.***.bg/. Посочва, че в договора са описани подробно и
прилежащите на апартамент *** и гаражи *** и *** идеални части от
недвижимите имоти, в които се намират секции А и Б (68134.1006.1583) и
Секция С (68134.1006.1582), както и съответните идеални части от имота -
парк (68134.1006.1584). Счита, че от твърденията на ищеца излиза, че той е
подписал предварителния договор, без изобщо да знае какво се задължава да
закупи. Посочва, че е общоизвестен и фактът, че съгласно Закона за кадастъра
и имотния регистър се вписва етажност на сградата и брой нива (етажи) и в
кадастралната карта не се нанася ниво партер. В първоначалния проект на
нотариален акт, изпратен от нотариус М., този въпрос е изчерпателно изяснен
на страници 2 и 3.
На 06.12.2023 г. в 11:00 часа ищецът и пълномощник на ответника са се
явили пред нотариус М. за сключване на окончателен договор. Ищецът е
отказал да подпише проекта на нотариален акт. Основанията за отказа на
ищеца били свързани с изискването му да бъдат нанесени корекции в т. 11 от
изчетения от нотариуса проект относно правото на ответника да изгради
фотоволтаична инсталация на покрива и трафопост в имота, предназначен за
парк с идентификатор 68134.1006.1584, видно от изготвения от нотариуса
протокол.
Причините, поради които ищецът не подписал нотариалния акт,
24
представлявали неоснователен отказ за сключване на окончателен договор,
защото: Изграждането на трафопост в имота е императивно условие за
присъединяване на сградите към електроснабдителната мрежа. Това условие
не подлежи на предоговаряне или промяна с уговорка между страните,
доколкото е задължително нормативно изискване.
Задължението за даване на съгласие за изграждане на фотоволтаична
инсталация било уговорено в Договора (чл. 2.2,5.1,6.1.2, чл. 10.3,чл. 13.1 от
Договора). Чл. 10.3 гласял: „Купувачът се задължава .... най-късно с
придобиване на правото на собственост (изповядване на сделката пред
нотариус) да даде (учреди) безвъзмездно и безсрочно право на строеж и
нотариално заверено съгласие, както и всички други необходими права и
съгласия, за изграждане на покривите на сградата и в двора над паркоместата,
на инсталации за производство на електрическа енергия от възобновяеми
източници, на продавача или на посочено от продавача трето лице“ бил
възпроизведен в текста на т. 11 от проекта на нотариален акт.
Посочва, че на сделката е присъствал и обичайният представител на
ответника, сключил успешно множество други окончателни договори, а не
случайно трето лице, незапознато с проекта, както твърдял ищецът.
Излага съображения, че на основание чл. 13.1 от Договора при
неоснователен отказ от сключване на окончателен договор, ответникът имал
правото да развали Договора с писмено известие с незабавно действие, като
задържи 10% от продажната цена като неустойка за неизпълнение (22 464,19
евро). На 13.12.2023 г. „***“ ООД упражнило правото си да развали договора,
изпращайки на посочения имейл за комуникация с ищеца уведомление за
разваляне на договора (Приложение № 9). Твърди, че ответникът няма
задължение да дава допълнителен срок на ищеца, доколкото в договора
страните изрично са посочили основанията, които се приемат за пълно
неизпълнение, даващи правото, както на ищеца, така и на ответника,
незабавно да развали договора. Отказът за сключване на окончателен договор
представлявал такова основание.
След разваляне на договора, ответникът имал право да се разпорежда с
обектите, предмет на договора, както намери за добре. Твърденията на ищеца
за недобросъвестно поведение и водене на преговори счита за неоснователни,
доколкото липсва законова или договорна забрана за „***“ ООД да се
разпорежда с правото си на собственост. Обстоятелството, че обектите били
продадени на трето лице, счита, че се явява ирелевантно за спора.
След удържане на дължимата неустойка от „***“ ООД, на ищеца е
следвало да бъде върната сумата от 89 856,77 евро. Покана за връщане на
сумата била получена на 28.12.2023 г., като на ответника бил предоставен
едномесечен срок за възстановяване на сумата. Едномесечният срок изтекъл
на 29.01.2024 г.
Ответникът твърди, че същата сума е преведена по сметка на ищеца на
21.02.2024 г., видно от платежно нареждане, предоставено от “***” ООД
25
(Приложение № 10). Основната причина за забавеното й изплащане бил
прибързаният и обременяващ запор на сметките на “***” ООД, което довело
до съществени затруднения и невъзможност за извършване на каквито и да е
разплащания от датата на налагане на обезпечението. Видно от приложеното
запорно съобщение, Определение № 151/31.01.2024 на Окръжен съд - В. и
приложената товарителница, ищецът е инициирал обезпечително
производство още на 29.01.2024 г., изпращайки молба за обезпечение на
бъдещ иск до съда.
Ответникът твърди, че не е оспорвал правото на ищеца да получи сумата
от 89 856,77 евро и не е давал повод нито за завеждане на обезпечително
производство, нито на настоящия иск.
Счита, че претенциите на ищеца за заплащане на неустойка по Договора
са неоснователни, доколкото договорът е развален от ответника по вина на
ищеца още на 13.12.2023 г.
С оглед извършеното плащане от 21.02.2024 г. и причините за
забавянето, ответникът счита, че искът по чл. 86 от ЗЗД също е неоснователен.
Моли съда да отхвърли предявените от П. Г. Г., ЕГН ********** срещу
“***” ООД искове, като неоснователни и недоказани по изложените
съображения.
Моли на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК съдът да присъди в полза на
ответника всички направени в хода на обезпечително производство по ч. т. д.
№ 47/2004 г. по описа на Окръжен съд - В. разноски, във връзка с оспорване на
неоснователно наложената обезпечителна мярка.
Моли на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК съдът да присъди в полза на
ответника и всички направени в хода на настоящото производство разноски.
На основание чл. 78, ал. 5 от ГПК прави възражение за прекомерност на
адвокатското възнаграждение на ищцовата страна.
Постъпила е допълнителна искова молба, с която ищецът посочва, че е
безспорно, предвид признанието на ответното дружеството в ОИМ - от една
страна, и липсата на надлежно оспорване - от друга, че ПД е сключен между
страните на 03.11.2023 г., 50 % от продажната цена на имотите, равняващи се
на 112 320,96 евро, са платени от ищеца Г., че ответното дружество е върнало
на 21.01.2024 г. на ищеца част от платената сума до размера на 89 856,77 евро,
както и че приложената в ИМ и в ОИМ имейл кореспонденция е водена между
страните по делото. Счита, че не се оспорва също, че дейността на ответното
дружество се изразява в продажба на недвижими имоти, както и че сградата, в
която са процесните имоти притежава Акт 14, а също и че на 06.12.2023 г. е
съставен от нотариуса констативен протокол.
Оспорва всички останали твърдения на ответника “***” ООД, изложени
в ОИМ. В тази връзка заявява, че поддържа изцяло предявените с исковата
молба искове по чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД с цена 112 320.96 евро, съединен с
26
иск по чл. 86 ЗЗД и иск по чл. 92 ЗЗД с цена 22464,19 евро, като моли съдът да
отчете полученото от ищеца на 21.02.2024 г. частично плащане на сумата от
89 856,77 евро, представляващо връщане от ответното дружество на ищеца Г.
на част от платената от последния цена по развален предварителен договор от
03.11.2023 г. (част от цената на иска по чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД). Моли съда
да присъди сторените разноски в обезпечителното и в исковото производство
дори и за онази част от претенцията, по която е постъпило в хода на делото
плащане.
Оспорва твърдението на “***” ООД в т. 2.5 от ОИМ, че проектът на
нотариален акт е изготвен от нотариус М. на 05.12.2023 г. и че ищецът и
ответното дружество разполагали с еднакво време за преглед на проекта и
нанасяне на корекции. Поддържа посоченото в ИМ, че проектът на
нотариален акт е изготвен по-рано и то от представител на ответното
дружество - Д. П.. Нещо повече, проектът на нотариален акт бил изпратен на
ищеца на 05.12.2023 г., 12:29 ч., а след този час, видно от приложената в ИМ
кореспонденция, без съгласуване с ищеца “***” ООД е обсъждало промени по
проекта на НА. Твърди, че промени са били извършвани от дружеството до
15:09 ч.
Оспорва твърдението на “***” ООД в т. 2.8 от ОИМ, че с имейла си от
05.12.2023 г. ищецът искал отмяна на сделката поради наличното в проекта на
нотариален акт съгласие на ищеца с изграждането на фотоволтаична
инсталация на сградата. Ищецът твърди, че никога не е изразявал несъгласие с
това обстоятелство и е бил наясно, че на множество места в процесния
предварителен договор се е задължил да даде това съгласие. В тази връзка
същият е информирал изрично на 11.12.2023 г. (преди разваляне на договора)
ответното дружество, че въпросите относно имотите не са във връзка с
фотоволтаичната инсталация. Ищецът е искал отлагане с няколко дни на
планираната сделка, а не отмяна на сделката и то поради причините, изложени
в имейла от 05.12.2023 г., а именно нужда от технологично време за по-
обстоен преглед на нотариалния акт, както и необходимост от уточнение и
коментар с ответника на някои въпроси относно съдържанието на нотариалния
акт и евентуалната му редакция, вкл. обсъждане на некоментираните до този
момент, включително и в ПД обстоятелства в т. 11 от проекта на нотариален
акт, касаещи изграждането на трафопост. Посочва, че въпросът за трафопоста
е отправян от ищеца и по време на телефонен разговор между него и
управителя на ответното дружество Б.Б., но отговор на същия бил получен
едва на 13.12.2023 г. с имейла за разваляне на договора от ответното “***”
ООД. Във връзка с твърденията на ответника в т.2.14 от ОИМ, че не следвало
да дава допълнителен срок за изпълнение на ищеца Г., тъй като бил налице
отказ на ищеца по чл. 13.1 от ПД за сключване на договор поради отказ на
ищеца за подписване на клауза-съгласие за изграждане от ответника на
фотоволтаична централа, ищецът прави следното уточнение: Намира, че
ответното дружество е следвало да даде на основание чл. 87 ЗЗД
допълнителен срок за изпълнение на задължението на ищеца по чл.10.3 от ПД
27
от 03.11.2023 г. да се яви пред нотариус, за да сключи с ответника нотариален
акт. В тази връзка твърди, че с имейла от 05.12.2023 г., ищецът е искал именно
такъв допълнителен срок, но ответното дружество не го е предоставило, макар
да е било длъжно да стори това, поради което последващото изявление за
разваляне от 13.12.2023 г. не е породило действие. Посочва, че ответното
дружество не е длъжно да дава допълнителен срок само, ако са налице
условията по чл. 13.1 от ПД, каквито ищецът твърди, че не са налице в
настоящия случай. Нуждата от отлагане на сделката не била отказ на ищеца да
се съгласи с изграждането на фотоволтаици, а от време за запознаване със
съдържанието на нотариалния акт, съгласуването му с юрист и с продавача и
отговор на възникнали въпроси. Не е налице отказ от сключване на
нотариалния акт, както е отразено и в констативния протокол.
Твърди, че нотариален акт не се е сключил на 06.12.2023 г. поради:
- Необходимостта от допълнително време за преглед от ищеца на
нотариалния акт и нанасяне при нужда на корекции и допълнения;
- Необходимостта от допълнително време за обсъждане между ищеца и
ответното дружество на въпроси относно имотите (разминавания) и относно
трафопост, за който ищецът не е предупреден предварително;
- Отказът на пълномощника на ответника да коментира тези въпроси и
да допуска промени в нотариалния акт, което е отразено и в констативния
протокол.
Ищецът поддържа твърдението си, че в проекта на нотариалния акт,
получен от него на 05.12.2023 г., са налице обстоятелства, които не са били
известни на същия преди това, като не са били изяснени в предварителния
договор от 03.11.2023 г., нито в представената на ищеца проектна
документация, приложена към исковата молба. Ищецът твърди, че не е
запознаван с архитектурния проект на сградата и проектите.
Счита, че преди сключване на предварителния договор на 03.11.2023 г. и
след това ответното дружество е поддържало у ищеца представата, че
закупуваният апартамент *** се състои от антре, килер, кухня с трапезария,
дневна, две спални, две бани с тоалетни и две тераси, тоест от кухня с
трапезария, отделна като помещение от дневната, а в проекта на нотариален
акт и от 05.12.2023 г., е посочено, че всъщност имотът се състои от антре,
килер, дневна с трапезария и кухненски бокс (едно помещение), две спални,
две бани с тоалетна и две тераси. Това несъответствие е било забелязано и от
нотариуса ден преди сделката. Ищецът твърди, че е имал нужда от време да
обсъди с ответното дружество това разминаване, но не е посочвал, че това
разминаване е неизпълнение на договора или съзнателно подвеждане от
дружеството продавач.
Оспорва твърдението на ответното дружество в т. 2.9 от ОИМ, че
ищецът се е запознал с цялата налична проектна документация, касаеща трите
имота. Оспорва и твърдението, че ноторно било известно как се нанася,
28
съгласно Закона за кадастъра, етажността на имотите. Въпросите на ищеца,
задавани към ответното дружество, могли да получат отговор от ответника,
вкл. ако последният бил изпратил онази част от проектната документация,
която би дала отговор на възникналите въпроси. Счита, че описанието на
имотите в предварителния договор от 03.11.2023 г. и придобиваните идеални
части не кореспондират с описаното в проекта на нотариален акт, таблицата за
площообразуване, вкл. с действителното положение на имотите, което от една
страна е породило въпроси у ищеца и нужда от време да ги обсъди с ответното
дружество и от друга страна е довело до неточно изпълнение на задължението
на продавача ответник да предложи на 06.12.2023 г. сключване на окончателен
договор при условията, уговорени в предварителния договор от 03.11.2023 г.
Дори да е налице пълно съвпадение и съответствие на имотите с обещаното,
ищецът счита, че ответното дружество е следвало да даде отговор на неговите
въпросите, възникнали у последния и ако е необходимо - да се съгласи
сделката да бъде отложена с няколко дни.
Счита, че вероятно наличните несъответствия са наложили
извършването на 16.01.2024 г. на промяна на кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-108/13.12.2016 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, която промяна касае именно процесния
Апартамент № *** с идентификатор 68134.1006.1583.1.33 с адрес: гр. С., ул.
***, ап. ***, процесния гараж *** с идентификатор 68134.1006.1582.1.29 с
адрес: гр. С., ул. *** и процесния гараж Г.6 С с идентификатор
68134.1006.1582.1.30 с адрес: гр. С., ул. *** и или поземлените имоти с
идентификатори 68134.1006.1582, 68134.1006.1583, 68134.1006.1584 или
сградите в тях с идентификатори 68134.1006.1582.1, 68134.1006.1583.1.
Данни за промяната ищецът посочва, че извлича от нотариален акт от
25.01.2024 г. за покупко-продажба на недвижими имоти № 29, том I, рег. №
204, дело № 25 от 2024 г. по описа на нотариус Е.Б., вписан в регистъра на
Нотариалната камара под № 547, приложен към настоящата допълнителна
искова молба. Посочва, че в първоначалната искова молба е изложил, че на
14.12.2023 г., т.е. ден след изявлението на “***” ООД за разваляне на договора
от 13.12.2023 г., дружеството е продало процесиите три имота на “***” ООД,
собствено на адвоката на “***” ООД. Видно от нотариален акт от 25.01.2024 г.
“***” ООД е продало два от процесните три имота на трето лице - “Е.” ООД,
ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: гр. В.Т., ул. ***,
представлявано от Е.И.И. В описанието на имотите било посочено, че
последното изменение, което ги касае е от 16.01.2024 г.
Ищецът не твърди, че изграждането на трафопост не е необходимо, нито
пък, че е незаконосъобразно. Единствено е искал отлагане на сделката, за да
получи отговор и на въпроса, защо е необходимо да предоставя съгласие за
изграждане на трафопост, какво друго се изисква от него в тази връзка, къде
точно ще бъде изграден и т.н. От съществено значение за всяко едно лице и
всеки един купувач на имот е да узнае какво с точност се изисква от него и до
какви последици би довело изразено от него съгласие, за което не е
29
информиран предварително (дължими суми, други действия, къде ще е
ситуиран трафопостът). Житейски логично е ищецът да има въпроси в тази
част, включително заради това, че не е наясно с функцията на трафопоста,
както и за да изключи възможността да се окаже, че трафопост ще бъде
построен непосредствено пред апартамента, който закупува. Счита, че
отговорите на тези въпроси едва ли биха затруднили ответника. Вместо да
отговори обаче на същите, дружеството е избрало да пристъпи към разваляне
на договора на 13.12.2023 г. (макар и да не са налице условията за това), когато
за пръв път дава отговор на въпрос, касаещ трафопоста.
Ищецът посочва, че не е твърдял, че представляващият “***” ООД на
06.12.2023 г. не е извършвал и преди сделки от името на дружеството.
Твърденията в тази посока, изложени в искова молба са, че самият
пълномощник Л. Х. на 06.12.2023 г. е изразил пред ищеца и пред нотариус М.,
че отказва да коментира въпросите на ищеца и несъответствията, което ясно
било е отразено в констативния протокол. От това изявление ищецът посочва,
че е с впечатление, че изпратеният пълномощник не е запознат с фактите по
конкретната сделка, касаеща процесните имоти.
Оспорва, че “***” ООД не е дал повод за образуване на делото с иск по
чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД за сумата от 89 856,77 евро, която ответникът
заплатил на 21.02.2024 г. Твърди, че дружеството е дало повод за образуване
на делото заради неплащане в срок. Аргументите, че неплащането в срок се
дължи на преждевременно инициирано преди крайния срок обезпечително
производство, счита за несъстоятелни, като в тази връзка поддържа изцяло
изложеното в становище № 2645/23.02.2024 г. и становище № 3700/18.03.2024
г.
Постъпил е допълнителен отговор, с който ответникът заявява, че
поддържа изцяло всички доводи, изложени в отговора на исковата молба. В
допълнение, с оглед твърденията на ищеца, изложени в допълнителната
искова молба, моли съда при постановяване на окончателното съдебно
решение по спора да съобрази изложените фактически и правни доводи, както
и възраженията на “***” ООД.
Счита, че твърденията на ищеца в т. 2 от допълнителната искова молба
са изцяло неоснователни, неверни и по никакъв начин не кореспондират с
обективната истина и представените от самия ищец доказателства. Твърди, че
фактът, че нотариусът е изготвил проекта на нотариалния акт е виден от
приложената от ищеца кореспонденция с помощник-нотариус Любомирова
(Доказателство № 6 към исковата молба).
Твърди, че ищецът е имал достатъчно време да се запознае с проекта на
нотариален акт, тъй като последният му е бил предоставен преди деня на
изповядване на сделката. Поддържа становището си, че предоставянето на
проект на нотариален акт не е задължително, тъй като той няма обвързваща
сила, не поражда права и задължения за страните, а само подготвя
30
сключването на окончателната сделка. Посочва, че видно от приложената
кореспонденция, ищецът, с който предварително е уговорен деня и часа за
окончателната сделка, е изпратил за преглед проекта на своя консултант, както
е направил и ответникът.
Посочва, че твърденията в т. 3 от допълнителната искова молба също не
отговарят на обективната истина, доколкото в приложения имейл на ищеца от
05.12.2023 г. били посочени конкретни причини, поради които същият не е
съгласен с представения проект на нотариален акт и те са подробно описани е
т. 2.8 от отговора на исковата молба. Ищецът се е явил пред нотариуса и
следователно ответникът не следва да му дава допълнителен срок за
изпълнение на това задължение, още повече, че чл.13.1 от договора определя
неизпълнението на задълженията по чл. 10.1 за съществено и даващо
основание за незабавно разваляне на договора. Ответникът твърди, че „***“
ООД не дължи предоставянето на ищеца на какъвто и да било допълнителен
срок по чл. 87 ЗЗД. На 06.12.2023 г. пълномощник на „***“ ООД и ищецът са
се явили пред нотариус за изповядване на сделката, при което ищецът е
отказал да подпише нотариалния акт. Счита, че поведението на ищеца е
недобросъвестно. При такова развитие на отношенията между страните
твърди, че допълнителен срок не се дължи и „***“ ООД има пълно право да
прекрати по-нататъшни преговори с ищеца. Твърди, че отказът за сключване
на окончателен договор представлява пълно неизпълнение.
Посочва, че ищецът е бил добре запознат с проектната документация, с
всички необходими документи за сключване на окончателния договор
(включително нотариални актове за собственост на праводателя, скици, схеми,
разрешение за строеж, таблица за площообразуване и др.) и нямал никакво
основание да твърди, че такива документи не са му били предоставяни. Счита,
че твърденията му са изцяло неоснователни, необосновани и недоказани, като
противоречат и на всяка житейска логика. Дори и ищецът да не се е запознал с
архитектурния проект на сградата (обстоятелство, което ответникът оспорва),
счита, че това е негов личен пропуск, за който ответникът не носи
отговорност. В допълнение посочва, че всички архитектурни проекти са
налични на сайта на Б.А.. По повод твърденията в т. 4 от допълнителната
искова молба, заявява, че изцяло поддържа доводите, изложени в т. 2.9 от
отговора. Твърди, че липсват доказателства и твърдения ищецът да е поискал
информация за обектите, предмет на предварителния договор, и такава да не
му е предоставена от ответника. Посочва, че видно и от приложените
доказателства, ищецът никога не е констатирал несъответствия в описанията
на обектите и прилежащите им идеални части.
Посочва, че цитираната „вероятна промяна“ в кадастралната карта и
кадастралните регистри не се отнася до обектите на ищеца, освен това е
настъпила след разваляне на договора - на 16.01.2024 г. и не би могла да бъде
причина за отказа на ищеца за сключване на окончателен договор, каквито
внушения същият се опитвал да направи.
31
По повод изложението в т. 5 от допълнителната искова молба, излага
съображения, че изграждането на трафопоста, свързването на сградите към
електропреносната и електроснабдителната мрежа в страната е задължително
условие за въвеждането на обектите в експлоатация. Въвеждането на един
обект в експлоатация предполага неговото енерго- и водоснабдяване по
смисъла на Закона за енергетиката и Закона за водоснабдителните и
канализационните услуги. За извършването на тези дейности и услуги по
смисъла на специалните закони се изисква съгласието на всички собственици
на имотите, върху които ще се изграждат съответните енергийни обекти.
Съгласно разпоредбата на чл. 62, ал. 4 и следващи от Закона за енергетиката,
изграждането на „Трансформаторен пост“, който има характеристиките на
„Площадков енергиен обект“ по смисъла на пар. 1, т. 41 от ДР на Закона за
енергетиката се предхожда от учредяване в полза на енергоразпределителния
субект на съответното право на строеж или придобиването на правото на
собственост върху имота. С противоречащото си на обективните нормативни
правила поведение ищецът препятствал не само сключването на планираната
между него и „***“ ООД окончателна сделка, но също така и включването на
сградата в електропреносната и електроснабдителната мрежа на страната,
доколкото в полза на енергоразпределителните дружества не би могло да се
учреди валидно право на строеж и снабдяване на сградата с електричество.
Посочва, че причината за отказа на купувача да сключи окончателния
договор била ясна от приложения констативен протокол, и тя била желанието
на ищеца от нотариалния акт да отпадне разпоредбата, касаеща
фотоволтаичната инсталация на покрива на сградата. Твърди, че логично и
съвсем правомерно, представителят на „***“ ООД е отказал да коментира
каквито и да е промени, доколкото проектът на нотариален акт отговаря на
постигнатите договорености.
Заявява, че поддържа изцяло изразеното от името на ответника „***“
ООД становище с вх. № 3639/18.03.2024 г. относно разноските по делото, като
моли да бъде взето предвид при постановяване на окончателното съдебно
решение по спора.
Моли съдът да отхвърли предявените от П. Г. Г., ЕГН ********** срещу
*** ООД искове, като неоснователни и недоказани.
Съдът като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и
в тяхната съвкупност и като взе предвид становищата и доводите на
страните намира за установено следното:
С оглед представените по делото доказателства, както и изразените от
страните съображения, съдът приема за безспорно по делото, че на 03.11.2023
г. между “***” ООД (като продавач) и ищеца (като купувач) е сключен
предварителен договор за строителство и покупко-продажба на недвижим
имот, като предмет на договора са недвижими имоти, находящи се в имоти с
идентификатори 68134.1006.1583 и 68134.1006.1582, както следва:
32
1. Самостоятелен обет в сграда, представляващ Апартамент *** /буква
„В” тридесет и три/, с площ от 95,70кв.м. /деветдесет и пет цяло и седемдесет
стотни квадратни метра/, от които чиста площ на апартамента 84,62кв.м.
/осемдесет и четири цяло и шестдесет и две стотни квадратни метра/ и
11,08кв.м. /единадесет цяло и осем стотни квадратни метра/ идеални части от
общите части на сградата, ведно със съответните му идеални части от правото
на строеж върху парцелите, съгласно Таблицата за площообразуване, с която
купувачът е запознат. Апартаментът се намира на третия етаж от вход „В” на
сградата, която ще бъде изградена в съответствие с издаденото Разрешение за
строеж № 18/15.04.2022 г. на С.О., район Т., при съседа на апартамента на
етажа: изток - апартамент **, запад - апартамент В32, север - двор, юг-
коридор и апартамент **.
2. Гараж *** /буква „Г” точка пет буква „С”/, с чиста площ от 17,39кв.м.
/седемнадесет цяло и тридесет и девет стотни квадратни метра/ и съответните
му идеални части от общите части на сутерена на сградата и идеални части от
правото на строеж върху парцелите, съгласно Таблицата за площообразуване,
с която купувачът е запознат. Гаражът се намира в сутерена на сградата, която
ще бъде изградена в съответствие с издаденото разрешение за строеж
№17/14.04.2022 г. на С.О., район Т., при съседи на сутеренния етаж: изток -
гараж Г.7С, запад - стълбище, север - вътрешна за сутерена улица, юг - гараж
Г.6С.
3. Гараж *** /буква „Г” точка шест буква „С”/, с чиста площ от
18,55кв.м. /осемнадесет цяло и петдесет и пет стотни квадратни метра/ и
съответните му идеални части от общите части на сутерена на сградата и
идеални части от правото на строеж върху парцелите, съгласно Таблицата за
площообразуване, с която купувачът е запознат. Гаражът се намира в сутерена
на сградата, която ще бъде изградена в съответствие с издаденото Разрешение
за строеж № 17/14.04.2022 г. на С.О., район Т., при съседи на сутеренния етаж:
изток - гараж Г.8С, запад - складове С34 и С41 и коридор, север - гараж ***,
юг - вътрешна за сутерена улица.
Съгласно предварителния договор, общата продажна цена на имотите е
224 641,92 евро, от които цената на апартамент *** е в размер на 170 881,92
EUR /сто и седемдесет хиляди осемстотин осемдесет и едно евро и деветдесет
и два евроцента/, цената на Гараж *** е в размер на 26880 EUR /двадесет и
шест хиляди осемстотин и осемдесет евро/ и цената на Гараж Г.6С е в размер
на 26 880 EUR /двадесет и шест хиляди осемстотин и осемдесет евро/.
В предварителния договор страните са се съгласили цената на имотите,
предмет на договора, да се заплати по следния начин:
- 50 % /петдесет процента/ от общата продажна цена, равняващи се на
112 320,96 EUR /сто и дванадесет хиляди триста и двадесет евро и деветдесет
и шест евроцента/ или тяхната левова равностойност по фиксингана БНБ в
деня на извършване на плащането, купувачът заплаща на продавача в срок от 7
/седем/ календарни дни от подписване на предварителния договор.
33
Платената от купувача резервационна такса в размер на 2 000 EUR /две
хиляди евро/ страните приспадат от първата дължима вноска, при което
купувачът заплаща на продавача остатъка от 110 320,96 EUR /сто и десет
хиляди триста и двадесет евро и деветдесет и шест евроцента/ или тяхната
левова равностойност по фиксинга на БНБ в деня на извършване на
плащането.
Съгласно т.2.2. от предварителния договор, цялата продажна цена на
имотите следвало да бъде заплатена в пълен размер, в срок не по-късно от
деня на изповядване на сделката пред нотариус, като получаването на цялата
продажна цена от продавача и учредяването на безвъзмездно и безсрочно
право на строеж и даване на нотариално заверено съгласие и всички друга
необходими права и съгласия за изграждане на покривите на сградата и в
двора над паркоместата на инсталации за производство на електрическа
енергия от възобновяеми източници на продавача или на посочено от него
трето лице, е условие за сключване на окончателния договор.
Съгласно чл.13.1. от предварителния договор, при неоснователно
неявяване пред нотариус, съгласно договореното, за изповядване на
окончателен договор, при неоснователен отказ от сключване на окончателен
договор от страна на купувача, както и при отказ от страна на купувача да
учреди на продавача или на посочено от него трето лице безвъзмездно и
безсрочно право на строеж и да даде съгласие и всички други необходими
права и съгласия за изграждане на покривите на сградата и в двора над
паркоместата на инсталации за производство на електрическа енергия от
възобновяеми източници, продавачьт има право по свой избор да развали този
договор с писмено известие с незабавно действие и да получи автоматично
неустойка в размер на 10 % /десет процента/ от продажната цена, като има
право да задържи тази неустойка от вече заплатената част от продажната цена.
Продавачът може да не упражни правото си по предходното изречение, като
вместо това избере да задържи всички платени до момента суми и да предяви
иск за обявяване на предварителния договор за окончателен.
Страните са се съгласили, че след разваляне на договора, продавачът има
право да предложи имотите за продажба на трети лица.
Ищецът е представил таблица на площта на обектите в жилищна сграда
с подземни гаражи с адрес: ПИ 68134.1006.1583 и ПИ 68134.1006.1584, ул.
„***“, район Т., гр. С. (доказателство №3), от която е видно, че сградата, в
която са разположени имотите, предмет на предварителния договор от
03.11.2023 г. се състои от сутерен, партер и пет надпартерни етажа. Имотите се
придобиват в следните площи и идеални части:
В. 33 – апартамент, намиращ се на трети етаж, чиста площ – 84,62 кв.м,
общи части – 1,955 %, общи части – 11,08 кв.м, право на строеж - 95,70 кв.м.,
ид. части земя имот вх. А/В - 1,551 %, ид.части земя имот вх. А/В - 18,18
кв.м., ид.части имот-парк към вх.А/В - 1,551 %, ид.части имот парк към вх.
А/В – 3,01 кв.м.
34
Г.5 – гараж, намиращ се на сутеренен етаж, чиста площ – 16,93 кв.м,
общи части – 2,998 %, общи части - 21,23 кв.м, право на строеж - 38,16 кв.м.,
ид. части земя имот вх. А/В - 0,619 %, ид.части земя имот вх. А/В - 7,25 кв.м.,
ид.части имот-парк към вх.А/В - 0,619%, ид.части имот парк към вх. А/В - 1,2
кв.м.
Г.6 – гараж, намиращ се на сутеренен етаж, чиста площ – 15,67 кв.м,
общи части – 2,775 %, общи части – 19,65 кв.м, право на строеж - 35,32 кв.м.,
ид. части земя имот вх. А/В - 0,573 %, ид.части земя имот вх. А/В - 6,71 кв.м.,
ид.части имот-парк към вх.А/В - 0,573 %, ид.части имот парк към вх. А/В -
1,11 кв.м.
Съобразно уговорените в предварителния договор условия, на
07.11.2023 г. ищецът заплатил на “***” ООД сумата 110 320,96 евро, която
сума заедно с резервационната такса от 2 000 евро, за чието заплащане не се
представят доказателства, но плащането не се оспорва от ответника,
представлява 50% от продажната цена.
Страните договорили окончателната сделка да бъде сключена пред
нотариус С.М. на 06.12.2023 г. На така уговорената дата и двете страни са се
явили при избрания нотариус.
Видно от представената към исковата молба електронна
кореспонденция, проектът на окончателния договор - нотариален акт е
изпратен от електронната поща на С.М. на 05.12.2023 г. в 09.06 ч. на Б.Б.,
който е препратил същия на ел. поща на ***, откъдето писмото е препратено
на електронната поща на ищеца на същата дата – 05.12.2023 г. в 12:12 ч.
Установява се, че на същата дата между нотариус С.М. и служители на
ответното дружество – Л. Любомирова, Е.Д.М. и Д. П. е разменена
кореспонденция по повод поправки в проекта на нотариален акт, копие от
която е изпращана и на електронната поща на ищеца.
От страна на ищеца П. Г. на 05.12.2023 г. в 08.19 ч. (20:19 ч.) до *** е
изпратено писмо, в което се прави възражение относно непосочване в проекта
на нотариален акт, че същият се сключва, съгласно предварителен договор за
строителство и покупко-продажба на недвижим имот от 03.12.2023г.; не са
упоменати правата и задълженията на купувач и продавач, съгласно т.14.2. от
същия предварителен договор; правят се възражения относно т. 12, за която
счита, че не е дискутирана до момента и се изразява несъгласие с нея в този й
вариант, и се прави искане същата да отпадне или да бъде предмет на отделен
договор, или да бъде променена в нотариалния акт. В заключение се иска,
предвид късното предоставяне на черновите за нотариален акт и пълномощни,
да бъде променена датата за изповядване на сделка за ден между 11-ти и 20-ти
декември 2023.
Видно от констативен протокол - акт № 51, том ХШ, per. № 30622 /
06.12.2023 г. на нотариус С.М., с район на действие РС- гр. С., рег. № 785 на
НК, съставен по молба на ищеца П. Г. Г. във връзка с насрочена сделка за
35
покупко- продажба на процесните недвижими имоти, на 06.12.2023г в 11:00
часа в кантората на нотариуса се явили лицата: Л. К. Х., в качеството на
пълномощник на Б. Г. Б., като управител на „***” ООД, дружеството
продавач, и П. Г. Г., като купувач. П. Г. Г. пожелал спорната точка 11 от
нотариалния акт да бъде коментирана с представител на дружеството –
продавач, след отказа на пълномощника да коментира каквито и да било
промени по спорната точка. След проведен телефонен разговор между ищеца
и управителя на дружеството-продавач, сделката не се осъществила и
страните не подписали нотариалния акт за покупко-продажба на недвижимите
имоти.
На 11.12.2023 г. ищецът изпратил ново писмо до ответното дружество, с
което отново изразил несъгласие с посоченото на стр. 7 от нотариалния акт
относно начина на заплащане цената на недвижимите имоти, изразил е
съображения относно точка 11, липсата на препращане в нотариалния акт към
предварителния договор, като е информирал продавача, че ще изпълни
ангажимента си по т.2.2, чл. 5.1, чл. 6.1.2, чл.10.3, чл. 12, чл. 13.1, чл. 15.1 от
предварителния договор.
От страна на ответното дружество на 13.12.2023 г. е изпратен подробен
отговор по направените от ищеца възражения. Продавачът прави изявление за
разваляне на договора на основание чл. 13, ал. 1 от същия, което съобразно
уговореното е с незабавно действие - поради неоснователен отказ от страна на
купувача за сключване на окончателен договор. Заявява, че купувачът му
дължи неустойка в размер на 10 % от продажната цена на имотите, равняваща
се на 22 464,19 евро, която ще му бъде удържана от платената до момента
цена на имотите, като остатъкът ще му бъде върнат в едномесечен срок,
считано от известието.
На същата дата ищецът П. Г. изпраща писмо, с което заявява, че не е
изразил несъгласие нито за трафопоста, нито за друг поставен от него или от
ответника въпрос. Уведомява, че не възразява да подпише като купувач
прочетения на 06.12.2023 г. от нотариуса нотариален акт. Приема, че разваляне
на договора не е настъпило поради липса на неизпълнение от негова страна,
респективно поради незначително неизпълнение. Моли в срок до 17:00 ч. на
13.12.2023 г. или най-късно до 11:00 ч. в следващия ден (14.12.2023 г.)
дружеството да потвърди на нотариуса посочения от нея час за сделка
(18.12.2023 г. 09:00 ч.) или друг час и да го информира за това.
На 14.12.2023 г., с НА № 199, том IX, рег. № 31436, дело 1641/2023 г. на
нотариус С. М., рег. № 785 на НК, с район на действие РС-С. процесните
имоти са прехвърлени от ответника на трето лице – „***“ ООД, гр. С.З..
На 15.12.2023 г. П. Г. е изпратил нова покана до ответника за сключване
на окончателен договор на 18.12.2023 г. в кантората на нотариус М., като
посочва, че в случай, че ответникът няма желание да бъде сключен
окончателен договор, предлага доброволно уреждане на отношенията, като му
бъдат върнати в срок до 18.12.2023 г. единствено всички платени от него до
36
момента суми, без неустойки и обезщетения, като в този случай заявява, че се
отказва от правото си да получи неустойки или обезщетение за
неизпълнението на дружеството като продавач.
На 28.12.2023 г. П. Г. е изпратил до ответното „***“ООД изявление за
разваляне на предварителен договор от 03.11.2023 г. за строителство и
покупко-продажба на недвижими имоти на основание чл. 14.1 от същия –
поради неоснователен отказ на „***“ООД да сключи окончателен договор за
покупко-продажба под формата на нотариален акт, като кани дружеството в
едномесечен срок да му заплати сума в размер на 134 785,15 евро, от които
112 320,96 евро, представляваща заплатена на дружеството част от
продажната цена на имотите по договора и сума от 22 464,19 евро – неустойка
в размер на 10% от продажната цена на имота.
На 31.01.2024 г. от страна на П. Г. е инициирано обезпечително
производство пред Окръжен съд – В.. С определение №151/31.01.2024 г.,
постановено по ч.т.д. № 47/31.01.2024 г. на ОС-В. е допуснато обезпечение на
исковете на П. Г. срещу „***“ООД, предмет на настоящото дело чрез налагане
на запор на вземания на ответното дружество до размера на сумата 134 785,15
евро.
В срока по чл. 390, ал. 3 ГПК е образувано настоящото т.д. №62/2024 г.
на ОС-С.З..
На 21.02.2024 г., в хода на настоящото исково производство, след
удържане на неустойка, по сметка на П. Г. е преведена от ответника сумата
89 856,77 евро.
По жалба на „***“ООД, с определение № 184/14.03.2024 г., постановено
по т.д. № 128/2024 г. В. апелативен съд е отменил допуснатото с определение
№ 151/31.01.2024 г. обезпечение, постановено по ч.т.д. №47/31.01.2024 г. на
ОС-В. в размера на платената част от претендираните суми / за сумата 89
856,78 евро/, като е отхвърлил молбата в тази й част
С оглед изясняване на делото от фактическа страна са изслушани
показанията на свидетеля Д. Х. П., която живее на семейни начала с Б.Б.,
собственик на ответното дружество “***” ООД. Свидетелката посочва, че с
Е.М., адвокат от АК С.З., се познават и работят заедно от дълги години. Тъй
като имат голям обем от работа и не могат да смогнат, тя изготвила
предварителния договор. Адв. М. е водила преговори с ищеца по телефона и
от официалният имейл на дружеството. На този имейл отговаряли
свидетелката и съпругът й. Когато адв. М. изпращала нещо по ел. път, то се
препращало. Основно тя е водила разговорите с клиента, уточняване на клаузи
по договора. За нотариалния акт имали уговорка с нотариуса на място в
тяхната кантора да го изготвят, затова ползвали един и същ нотариус, за да
може документите да са при нея и да не губят време.
На свидетелката П. не й е известно да има нанесени корекции в проекта
на нотариален акт. Разчитат на кантората, лицето, което е техническия
37
ръководител към тези дати, което е технически грамотно лице, то е лицето,
което се явявало на всички сделки.
Известен бил случаят с П. Г. и неговото желание да купи три обекта от
„***“ООД. Октомври месец започнали разговори с него, платил капаро за
апартамента, представен му бил предварителен договор. Дружеството
предоставяло на всички клиенти предварителен договор след като имат
интерес и платят капаро, предварителният договор бил бланков, в него се
посочвали данните от личната карта и данните на обекта. На ищеца било
изпратено същото нещо, предполага, че адв. М. го е попълнила като данни, ,
той се запознал с него и постоянно имало кореспонденция за поправки по
предварителния договор. Предварителният договор бил бланков, тъй като
дружеството се стараело за всички да е еднакво, защото всички са им клиенти
и искат да имат еднакви условия, но въпреки това са нанасяни корекции на
предварителния договор на Г. по негово искане.
Според свидетелката, договорът бил четен многократно, така, че нямало
как Г. да не знае клаузите по договора. До разваляне на договора довело това,
че клиентът е знаел всички условия на дружеството, за фотоволтаични
системи, за трафопоста, няма как да бъде пусната в експлоатация сградата, ако
няма електричество. Той е бил запознат, даже искал по–ранен срок за
изпълнение на Акт 16, и в един момент казва, че не е запознат, което
свидетелят счита, че не е така, защото той знаел договора още от началото. По
спомен посочва, че има отказ за сключен нотариален акт, тъй като имало
клаузи, които не са му известни. Свидетелят твърди, че те са му били известни,
уговорена е с него дата при нотариуса, той е видял договора с нанесени данни.
Преди сделката ищецът поискал да види поредността, но в момента, в който
той се запознал с окончателния вариант на нотариалния акт, който нямал
разлика с предварителния договор, а го преповтарял, въпреки това той се явил
на часа, и от телефонен разговор той отказал да подпише, тъй като не е знаел
за клаузите за трафопоста, което не било така. От страна на дружеството
приели, че е налице отказ за сключване на окончателен договор, което е
основание за разваляне на договора. Дори и да е искал устно от някого
отлагане, свидетелят заявява, че това е несериозно, има час при нотариус, има
хора ангажирани, има изготвен нот.акт. Не вижда логика да се иска отлагане
на сделката, при условие, че клиентът от октомври 2023г. до датата на
сделката е бил запознат със всички документи, свързани с обектите, с всички
договори и не са извършвани промени, които да изискват той да иска отлагане
за запознаване с допълнителни обстоятелства.
От страна на ответното дружество счели за неоснователен отказа му да
сключи договора. На място е имало техническо лице, представител на
строителя, ако не е разбрал, е можел да пита. Свидетелят не вижда да има
разминаване дали е посочено всекидневна или трапезария, едно и също
помещение е с квадратура. Всичко се публикувало в интернет, както
разпределението на етажите, така и разпределението на апартаментите.
Отделно били описани в предварителния договор. Не й е известно
38
първоначално по проект обектът да е бил с отделни помещение за хол и кухня,
а впоследствие да са обединени в едно.
Свидетелят твърди, че ищецът е получил обяснение, тъй като се е явил
на часа, определен за сделката, както за идеалните части от поземления имот,
върху който е построена сградата, така и за идентификатора.
Посочва, че парцелите, на които е построена сградата са два, в които
стъпва сградата и един, който е двор на сградата. Счита, че няма как ищецът
да не е знаел, че сградата е с двор, че самият парцел е разделен на три части,
които са описани в предварителния договор.
Посочва, че не й е известно да има разлика между нотариалния акт от
05.12.2023г., който бил изготвен от нотариуса и изпратен на Г., за да се
запознае и този, който му е предложен на 06.12.2023г. за подпис. Можело да
има технически грешки, които да са отстранени от нотариуса, в екземпляра,
предложен на 06.12.2023г.
Посочва, че дейността на „***“ е търговска. Тъй като е прекратен
договора, на сайта на ответника имало публикувани всички имоти, които са
свободни. В червено са всички имоти,
които са резервирани или закупени. Този е бил обявен за свободен. Няма
спомен кога уговорили дата при нотариуса за 14.12.2023г. Няма спомен да са
сключван предварителен договор с „***“ ООД.
Свидетелят няма информация дали ищецът е ходил на място. Допускат
се на място купувачите, заедно с техническия ръководител на обекта,
клиентите можели да влязат и да се запознаят с разпределението на
помещенията. Проектната документация я имало и на място, имало фургон на
обекта, където техническият ръководител съхранявал документа, както и в
сайта публикували цялата информация с целия план на сградата, чиста площ,
обща площ. При нотариуса също се съхранявали тези документи, затова
ползвали един нотариус, за да може да няма забравени документи. Заявява, че
няма заложено такъв вид разпределение, с отделна кухня. При разговор с
всеки клиент индивидуално се правила корекция, при разговор с архитекта на
място - някои са искали антрето да е затворено, други да е част от
всекидневната. От там нататък със всеки клиент индивидуално се правило
разпределението, където може - се правла промяна по желанията на
клиентите. Към днешна дата можело да има такова жилище, но по проект като
цяло нямало. Тези корекции се правели по инициатива на клиентите, като
такава била уговорката с архитекта, да консултира клиентите. Не й е известно
дали П. Г. е идвал на място в обекта.
При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните
правни изводи:
Съгласно разпоредбата на чл. 55, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД, получилият нещо
на отпаднало основание е длъжен да го върне, което означава, че първият от
39
обективно съединените искове следва да се уважи само при пълно и главно
доказване от страна на ищеца, че е бил сключен валиден предварителен
договор за строителство и продажба на недвижим имот, по който точно са
изпълнили поетите с договора задължения; неизпълнението на съществени
задължения от страна на ответника и развалянето на договора по предвидения
в договора ред или по реда на чл. 87 от ЗЗД.
Установи се по делото, че между страните са възникнали облигационни
отношения за покупко-продажба на процесните недвижими имоти, по силата
на сключения предварителен договор от 03.11.2023 г. за строителство и
покупко-продажба на недвижим имот.
При отсъствие на императивни разпоредби относно развалянето на
предварителния договор за продажба на недвижим имот, страните са свободни
сами да определят условията, при които настъпва разваляне на същия. В
тежест на ищеца по делото е да докаже, че е изправна страна по сключения
предварителен договор, че е налице неизпълнение на предварителния договор
от страна на ответника, както и че за ищеца е възникнало субективно
потестативно право да развали процесния предварителен договор.
Сключеният в границите на чл. 9 от ЗЗД договор обвързва страните със
силата на закон, съгласно чл. 20а, ал. 1 от ЗЗД и изисква от всяка от тях да
изпълнява поетите задължения по начина, указан в чл. 63, ал. 1 от ЗЗД - точно
и добросъвестно, без да пречи на другата страна и тя да изпълнява
задълженията си по същия начин.
Съгласно цитирания предварителен договор, страните са предвидили
задължение на купувача „да се яви пред нотариус, в сроковете и при условията
на настоящия договор и да сключи лично или чрез надлежно упълномощен
представител окончателен договор за прехвърляне на правото на собственост
в нотариална форма, като заплати изцяло всички дължими от него вноски до
датата на сделката, съгласно чл.2. … Купувачът се задължава най - късно с
придобиване на правото на собственост /изповядване на сделката пред
нотариус/ да даде /учреди/ безвъзмездно и безсрочно право на строеж и
нотариално заверено съгласие, както и всички други необходими права и
съгласия, за изграждане на покривите на сградата и в двора над паркоместата
на инсталации за производство на електрическа енергия от възобновяеми
източници, на продавача или на посочено от продавача трето лице.“ (чл.10.3 от
Договора).
Съгласно клаузата на чл. 13.1 от договора, при неоснователен отказ на
купувача от сключване на окончателен договор, както и при отказ от страна на
купувача да уреди на продавача или на посочено от него трето лице
безвъзмездно и безсрочно право на строеж и да даде съгласие и всички други
необходими права и съгласия за изграждане на покривите на сградата и в
двора над паркоместата на инсталации за производство на електрическа
енергия от възобновяеми източници, продавачът има право по свой избор да
развали договора с писмено известие, без да дава срок за изпълнение, и да
40
получи автоматично неустойка в размер на 10 % от продажната цена, като има
право да задържи тази неустойка от вече заплатената част от продажната цена.
Безспорно от представения констативен протокол - акт № 51, том ХШ,
peг. № 30622 / 06.12.2023 г. на нотариус С.М., с район на действие РС- гр. С.,
рег. № 785 на НК, съставен по молба на П. Г. Г. във връзка с насрочена сделка
за покупко-продажба на процесните недвижими имоти, на 06.12.2023г в 11:00
часа се установява, че сделката не се е осъществила и страните не са
подписали нотариален акт за прехвърляне на процесните недвижими имоти.
Видно от текста на проекта за нот.акт за покупко-продажба на недвижим
имот, изпратен на 05.12.2023г. по имейл на ищеца, както и текста на проекта
за нот.акт за покупко-продажба на недвижим имот, представен на 06.12.2023г.
от страна на нотариуса за изповядване на сделката, действително е налице
изменение на текста на нот.акт, представен за сключване на окончателния
договор досежно т.10, т.11 е т.12, като в последния вариант на проект за
нот.акт такава точка липсва.
Действително са налице известни промени в последния вариант на
проект за нот.акт относно съдържанието, свързано с изграждане на
фотоволтаичната инсталация и изграждането на трафопост в единия от
поземлените имоти, в които е изградена сградата, където се намира
апартамента, предмет на сделката. Именно тези промени са мотивирали ищеца
да поиска отново да коментира с управителя на ответното дружество клаузите
на договора за покупко-продажба на процесните имоти.
В случая от разменената кореспонденция между страните преди датата,
определена за сключване на договора пред нотариуса /05.12.2023г.-л.50 от
делото/ се установява, че ищецът е изразил несъгласие с част от съдържанието
на проекта за нот.акт и е поискал да се предоговорят някои от клаузите, в
съответствие с предварителния договор, като се определи нова дата за
изповядване на сделката пред нотариуса.
В деня на изповядване на сделката са изразени подобни съображения и
пред нотариуса, като страните фактически не са сключили договора на
определената дата, а по искане на ищеца нотариусът е изготвил приложения
по делото констативен протокол /л.57-59 от делото/.
С писмо до ответника от 11.12.2023г. ищецът е изложил отново
съображенията си във връзка със сключване на окончателния договор, като е
изразил съгласие да сключи договора, но е поискал отново предварително да
получи нотариалния акт „във финалния му вариант“.
С писмо от 13.12.2023г. /л.61 от делото / ответникът е обяснил
причините, поради които са направени промените в проекта за нот.акт, който
нотариусът е предоставил на страните в деня на изповядване на сделката, като
е посочил, че приема, че в случая е налице неоснователен отказ от сключване
на договора от страна на ищеца, поради което ответникът е направил
изявление за разваляне на предварителния договор на осн.чл.13.1 от същия,
41
като е заявил, че ще задържи като неустойка 10% от продажната цена на
имотите, равняваща се на 22 464, 19 евро, както и че ще върне остатъка от
платената до този момент цена на имотите.
На същата дата /13.12.2023г./ страните са разменили допълнителна
кореспонденция, като с писмо от същата дата /л.62 от делото/ ищецът е
изложил съображения във връзка с изявлението на ответника за разваляне на
договора. Посочил е, че не приема, че предварителният договор е развален от
ответника поради неизпълнение на ищеца и отново е поканил ответника да
сключат договора за покупко-продажба, като от своя страна е предупредил
ответника, че в случай на несключване на договора, ще приеме, че е налице
неоснователен отказ на ответника от сключване на окончателен договор и ще
претендира връщане на заплатените по договора суми, както и на неустойките
по него.
На 15.12.2023г. /л.64 от делото/ ищецът е изпратил втора покана за
сключване на окончателен договор и доброволно уреждане на отношенията,
като е предупредил ответника, че в противен случай ще предприеме действия
за защита на интересите си.
От представения нот.акт №199, рег.№31436, дело №1641/2023г. на
нотариус С.М. с р-он на действие РС гр.С., вписана в регистъра на Нот
камара под №785 се установява, че на 14.12.2023г. ответното дружество е
продало процесните имоти, предмет на предварителния договор, сключен
между страните по делото на друг купувач - „***“ООД с ЕИК ***.
Съдът приема, че в случая ответникът е неизправна страна по
предварителния договор. Това е така, тъй като същият, в качеството си на
продавач е нарушил разп. на чл.14.1 от предварителния договор, като се е
отказал от сключването на окончателен договор. Съдът счита, че този отказ е
неоснователен, тъй като несключването на сделката на 06.12.2003г. не
представлява неоснователен отказ на ищеца да сключи сделката, съгл.клаузата
на чл.13.1 от предварителния договор, а се дължи на промените, извършени в
окончателния нот.акт от страна на ответното дружество, за които ищецът не е
бил уведомен предварително и които е искал да коментира с ответника.
Действително, когато в предварителния договор са уговорени
определени клаузи, които впоследствие са били променени /в проекта за нот.
акт, изпратен на ищеца на 05.12.2023г./ и отново са били променени /в
окончателния нот.акт, предложен от нотариуса в деня на изповядване на
сделката 06.12.2023г./, за които ищецът предварително не е бил уведомен,
съвсем резонно е у купувача да възникнат определени въпроси и неясноти,
свързани с тези промени и съвсем логично е същият да поиска разяснения
относно настъпилите промени.
Съдът намира за неоснователни доводите на ответника, че всъщност не
се касае до промени, а до стилистични корекции, които не водят до
съществени изменения на договорените в предавителния договор клаузи.
42
Ответникът е търговец, който се занимава със строителство и продажба
на недвижими имоти и дейностите, свързани с изготвяне на предварителни
договори за покупко-продажба на недвижими имоти, сключване на
окончателни договори вероятно са съвсем рутинни за него.
Ищецът е купувач по сделката. Последната е на значителна стойност
/224 641,92 евро/ и съвсем естествено е тези промени в окончателния нот.акт
от 06.12.2023г. да предизвикат притеснение и въпроси, които да иска да
коментира с управителя на ответното дружество. В този смисъл е и
съдържанието на изпратените от него до ответното дружество имейли.
Следва да се отбележи, че в предварителния договор подробно са
предвидени основанията за разваляне на договора от страна на продавача, като
подробно и детайлно са посочени отговорностите на купувача във връзка с
неизпълнението на задълженията му. Основанията за разваляне на договора от
страна на купувача и отговорностите за неизпълнение на задълженията по
предварителния договор на продавача са съвсем кратко и бланкетно уговорени
между страните, като в случая не е налице баланс между правата и
отговорностите на двете страни по договора във връзка с основанията за
разваляне на договора и във връзка с неизпълнение на задълженията им във
връзка с договора.
Видно от данните по делото, с нот.акт №199, рег.№31436, дело
№1641/23г. по описа на нотариус С.М. с р-он на действие РС гр.С., на
14.12.2023г. ответното дружество е продало на „***“ ООД процесните
недвижими имоти /апартамент и 2 бр. гаражи/, предмет на предварителния
договор за покупко-продажба, сключен между страните по делото. Поради
горепосочената продажба от страна на продавача по предварителния договор
/ответника по делото/, изпълнението на предварителния договор от негова
страна е станало невъзможно. В случая съдът приема, че ответникът виновно
не е изпълнил задълженията си по предварителния договор да прехвърли
собствеността върху процесните имоти на ищеца по делото, съобразно
клаузите на предварителния договор между страните по делото.
Ищецът, на осн.чл.87, ал.2 от ЗЗД, е развалил предварителния договор с
изявление за разваляне и покана за доброволно плащане и възстановяване на
суми от 28.12.2023г. /л.71-75 от делото/, като е поканил ответника да му върне
заплатената от ищеца по предварителния договор сума от 112 320.96 евро
/представляваща 50% от договорената между страните цена на процесните
имоти/, както и сумата 22 464.19 евро, представляваща неустойка в размер на
10% от продажната цена на имотите в резултат на разваляне на
предварителния договор по вина на ответника.
Съдът приема, че в случая ищецът е изправен кредитор по предварителния
договор, като последният е развален на осн. чл.87, ал.2 ЗЗД от ищеца, тъй като
в случая изпълнението /т.е. сключването на окончателен договор за покупко-
продажба на процесните имоти/ е станало невъзможно изцяло поради
продажбата на имотите от ответника на „***“ ООД.
43
Тъй като предварителният договор е развален от ищеца на осн.чл.14.1 от
договора поради отказ на продавача да сключи окончателен договор, то
ответникът /продавач по предварителния договора/ следва да върне на
купувача заплатената до момента продажна цена, ведно с неустойка в размер
на 10% от продажната цена на обектите в срок до 1 месец от поискването,
съгласно посочената клауза на предварителния договор.
Както беше посочено по-горе в изложението ищецът, в качеството си на
купувач е заплатил на ответника, в качеството му на продавач, сумата
112 320.96 евро, представляваща 50% от договорената между страните
цена на процесните имоти.
От данните по делото е видно, че част от тази предварително платена
продажна цена в размер на 89 856.77 евро е била върната от ответника на
ищеца след образуване на настоящото съдебно производство – на 21.02.2024г.
/л.206 от делото/. Или дължимата от ответника сума, след приспадане на
върнатата в хода на производството сума е 22 464.19 евро. Това е дължимата
от ответника на ищеца сума, дължима на осн.чл.14.1 от предварителния
договор, като сумата е част от заплатената до момента продажна цена
112 320.96 евро, представляваща 50% от договорената между страните цена на
процесните имоти.
С оглед на изложените съображения, съдът приема, че искът за
посочената сума от 22 464.19 евро е основателен и доказан и следва да бъде
уважен, ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на иска
до изплащане на сумата. За разликата над уважения размер от 22 464.19 евро
до предявения от 112 320.96 евро искът следва да бъде отхвърлен като погасен
чрез плащане в хода на съдебното производство.
По отношение на иска за сумата 22 464.19 евро, представляваща
претендирана от ищеца неустойка по чл.14.1 от предварителния договор,
съдът намира иска за основателен и доказан, предвид изложените по-горе
мотиви. Предварителният договор е развален от ищеца на осн.чл.14.1 от
договора поради отказ на продавача да сключи окончателен договор, поради
което ответникът /продавач по предварителния договора/ следва да върне на
купувача, освен заплатената до момента продажна цена, и неустойката в
размер на 10% от продажната цена на обектите в срок до 1 месец от
поискването, която е в размер на 22 464.19 евро.
С оглед на изложените съображения, съдът приема, че искът за
присъждане на неустойката в размер на 10% от продажната цена на обектите –
за сумата 22 464.19 евро е основателен и доказан и следва да бъде уважен от
съда.
По въпроса за разноските
С оглед изхода на спора, съдът на осн.чл.78, ал.1 от ГПК следва да
44
присъди на ищеца направените по делото разноски. Ищецът е представил
списък на разноските съгл.чл.80 ГПК, както и доказателства за заплащането
им, а също така доказателства, че адвокатско дружество „Д. и Хаджиева“ е
регистрирано по ДДС.
Видно от списъка на разноските по чл.80 ГПК /л.22 от делото/, както и
от доказателствата за заплащане на ДТ съответно по обезпечителното,
изпълнителното /във връзка с обезпечителното/ и настоящото исково
производство, както и от доказателствата за заплатените адсвокатски
възнаграждение по обезпечителното и исковото производство, заплатените от
ищеца такси и разноски по производството са в общ размер на 44 229.10лв.
Съдът следва да осъди ответника да заплати на ищеца посочената сума,
представляваща такси и разноски по производството. Обстоятелството, че
част от иска за връщане на платената по предварителния договор от купувача
– ищец сума съдът отхвърля като погасен чрез плащане в хода на
производството, не се отразява на размера на присъдените разноски, тъй като
ответникът е станал причина за предявяване на исковете и заплащането на
сумата е станало след образуване на настоящото исково производство.
Водим от горните мотиви, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА“***” ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление:
гр. С.З., **, представлявано от Б. Г. Б. да заплати на П. Г. Г., ЕГН **********,
постоянен адрес: гр.В., *** общо сумата 44 928.38 евро /четиридесет и
четири хиляди деветстотин двадесет и осем евро и 38 евроцента/,
представляваща сбора от сумата 22 464.19 евро, представляваща част от
заплатената и невърната по предварителен договор за строителство и
покупко-продажба на недвижим имот от 03.11.2023г., сключен между “***”
ООД, ЕИК *** и П. Г. Г., ЕГН ********** сума и от сумата 22 464.19 евро,
представляваща дължима неустойка по същия договор, ведно със законната
лихва върху общата сума от 44 928.38 евро, считано от предявяване на иска -
06.02.2024г. до изплащане на сумата.
ОТХВЪРЛЯ предявения от П. Г. Г., ЕГН **********, постоянен адрес:
гр.В., *** против “***” ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление:
гр. С.З., **, представлявано от Б. Г. Б. иск за заплащане на разликата над
уважения размер от 22 464.19 евро, представляваща част от заплатената и
невърната по предварителен договор за строителство и покупко-продажба на
недвижим имот от 03.11.2023г. сума до предявения размер от 112 320.96 евро,
заплатена по същия предварителен договор, като погасен чрез плащане в хода
на настоящото съдебно производство.
45
ОСЪЖДА“***” ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление:
гр. С.З., **, представлявано от Б. Г. Б. да заплати на П. Г. Г., ЕГН **********,
постоянен адрес: гр.В., *** сумата 44 229.10лв. /четиридесет и четири
хиляди двеста двадесет и девет лв. и 10 ст./, представляваща заплатени от
ищеца П. Г. Г. такси и разноски по производството.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в двуседмичен срок от
връчването му на страните пред Пловдивския апелативен съд.
Съдия при Окръжен съд – С.З.: _______________________
46