РЕШЕНИЕ
№ 924
гр. Бургас , 25.08.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, LIV СЪСТАВ в публично заседание на
четиринадесети юли, през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:ЕВГЕНИ М. УЗУНОВ
при участието на секретаря СВЕТЛАНА П. ТОНЕВА
като разгледа докладваното от ЕВГЕНИ М. УЗУНОВ Гражданско дело №
20202120105485 по описа за 2020 година
Производството е образувано по повод исковата молба на Й. В. С. , ЕГН
**********, с адрес: гр. С. *** сьс съдебен адрес: гр. Б. *** - адв. Л.А. Г., АК – Б.
Против: А. И. П., ЕГН ********** и Т. А. П., ЕГН **********, и двамата с адрес: гр.
С. ***, чрез адв. А.П., със съдебен адрес“ гр. Б ***
Иска се от съда да постанови решение с което да се обяви Предварителен договор
за продажба на недвижими имоти от 18.02.2016г., за ОКОНЧАТЕЛЕН за: Сграда с
идентификатор ***, с предназначение: сграда за търговия, с площ по документ - 19
кв.м., представляващ магазин с площ от 27 кв.м., както и сграда с идентификатор ***- с
предназначение: хангар, депо, гараж, с площ по документ 14 кв.м., представляващ
гараж с площ от 21 кв.м., сключен между Й. В. С. , ЕГН **********, с адрес: гр. С. ***
и А. И. П., ЕГН ********** и Т. А. П., ЕГН **********, и двамата с адрес: гр. С. ***,
Иска се осъждане на ответниците - А. И. П., ЕГН ********** и Т. А. П., ЕГН
**********, и двамата с адрес: гр. С. *** да заплатят на Й.С. солидарно сумата в
размер на 2450,40 лв. - обезщетение за неизпълнението на задължението за
прехвърляне правото на собственост върху гореописаните имоти съгласно
разпоредбата на раздел V-ти , чл. 7, ал.2 от предварителния договор от 18.02.2016г.
Твърди се в исковата молба, че на 18.02.2016г. е сключен цитираният
предварителен договор за покупко - продажба на недвижими имоти,съгласно който
1
ответниците следвало да прехвърлят собствеността върху описаните по - горе имоти по
нотариален ред след окончателното погасяване на суми по ипотечен кредит за
същите,от страна на ищцаа. Съгласно договореното всеки месец ищцата изплащала
сума в размер на 360,00 /триста и шестдесет/ лева на ответниците с ордер.
Към настоящия момент ипотечният кредит е изцяло изплатен , а законната
ипотека върху описаните по - горе имоти, служещи за обезпечение на банката е
заличена на 16.07.2020г.
Ответниците били нотариално поканени за явяване на 26.08.2020г. от 10,00 часа в
кантората на нотариус Н. Н. , нотариус *** от регистъра на НК и с район на действие -
PC Б. за нотариално прехвърляне на собствеността и за изплащане на сумата в размер
на 2450,40 лв. - обезщетение за неизпълнението на задължението на ответниците да
прехвърлят правото на собственост върху имотите.
Към датата на завеждане на настоящата искова претенция, обезщетението не е
изплатено.
Твърди се, че предварителният купувач е изпълнил изцяло задълженията си по
предварителния договор - заплатил е дължимите се суми по договора, кредитът е
погасен изцяло, а ипотеката - заличена.
Представят се писмени доказателства. Претендират се разноски.
Отговор от ответниците е постъпил след законоустановения срок .
В отговора се твърди, че ищцата е неизправна страна по предварителния договор,
като не е заплатила изцяло договорената обща сума в размер на 26 000 лева. Представя
се екземпляр от предварителния договор, в който е вписана продажна цена в размер на
26 000 лева. Оспорва се истиността на представения от ищеца предварителен договор
за покуплко – продажба. Моли за откриване на производство по оспорване на същия.
Моли искът да се отхвърли като неоснователен.
Съдът като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната
съвкупност и като взе предвид становищата и доводите на страните, приема за
установена следната фактическа обстановка:
По делото е представен и от двете страни писмен предварителен договор,
сключен на 18.02.2016 год. в гр. С., по силата на който двамата ответници са поели
задължението да продадат на ищцата процесните недвижими имоти – магазин и склад
със застроена площ от общо 48 кв.м. в УПИ – ** в кв. ** по плана на гр. С., които
имоти са обект на законна ипотека. Продажната цена е изписана ръкописно, като в
екземпляра от предварителния договор, представен от ищеца, е определена в размер на
2
16 336.03 лева, а в екземпляра от договора, представен от ответника – е в размер на
26 000 лева, платима на месечни вноски от по 360 лева, колкото е месечната вноска по
изплащане на ипотечния кредит – в брой на продавача, като последният издава
разписка за плащането. Предвид оспорването истинността на предварителния договор,
представен от ищеца, съдът откри производство по оспорване на документ в частта му
относно ръкописно изписания цифров текст. Изготвено е експертно заключение по
почеркова експертиза, което съдът цени като обективно и компетентно. Вещото лице
установи автентичността на предварителния договор, като заключи, че ръкописния
цифров текст в документа е изписан от ищцата.
Ищецът твърди, че е изправна страна по предварителния договор, тъй като е
платил изцяло продажната цена – 16 336.03 лева, но контрахентите му не са
изпълнили задължението си за прехвърляне правото на собственост върху имотите.
Сумата по ипотечния договор е изцяло погасена и законната ипотека върху имотите е
заличена, което е основание, съгласно чл. 3, ал. 1 от предварителния договор да се
сключи окончателен договор. По твърдения на ищцата до настоящия момент
ответниците не са изпълнили задължението си да й прехвърлят собствеността върху
описаните имоти по нотариален ред. Й.С. изпратила покана /приложена към исковата
молба/ за явяването им в определен ден и час в кантората на нотариус за прехвърляне
на собствеността. Ответниците получили поканата, но въпреки това не се явили в
уречения ден и час, за което е съставен констативен протокол от нотариуса.
С оглед правилно изясняване на делото от фактическа страна са допуснати и
събрани писмени и гласни доказателства.
По делото е разпитана свидетелката Н. Х., от показанията на която не можаха
по безспорен начин да се установят релевантни факти и обстоятелства относно
предмета на делото, тъй като свидетелката не е била очевидец.
От така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни
изводи:
Искът е допустим, понеже съгласно чл. 19, ал. 3, изр. 1 от ЗЗД, всяка от
страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на
окончателен договор, а това, че до този момент не е сключен окончателен договор,
обуславя правния интерес и активната процесуална легитимация на ищеца (купувач по
предварителния договор) да води настоящото производство, а ответника е пасивно
легитимиран, в качеството си на продавач и съгласие за продажбата по предварителния
договор.
Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е неоснователен и недоказан
За успешното провеждане на конститутивния иск с правно основание чл. 19,
3
ал. 3 от ЗЗД в тежест на ищеца е да установи елементите от фактическия му състав, а
именно: наличието на сключен валиден предварителен договор, в установената от
закона писмена форма, с който се поема задължение за сключване на определен
окончателен договор, чиито съществени условия са възпроизведени в клаузите на
предварителния договор, с оглед необходимостта съдебното решение за обявяване на
предварителния договор за окончателен да замести окончателния договор;
настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен договор;
неизправност на ответника, т. е. неговото бездействие, с оглед на което договорът не е
могъл да бъде сключен. В съдебната практика се приема, че неизправността на ищеца-
купувач не е пречка за упражняване на преобразуващото му право по чл. 19, ал. 3 от
ЗЗД, щом предварителният договор валидно обвързва страните и не е развален или
прекратен, а предопределя единствено условното или безусловно произнасяне по иска,
принадлежност на правото, предмет на договора към патримониума на отчуждителя,
при наличието и на особените изисквания на закона за прехвърляне на собствеността -
чл. 363 от ГПК. Разпоредбата на чл. 363 от ГПК задължава съдът, когато се касае за
прехвърляне на правото на собственост върху недвижим имот, да провери дали са
налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред,
включително дали са изпълнени особените изисквания на закона.
В чл. 19, ал. ЗЗД е указано, че предварителен договор за сключване на
определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално
заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма.
Бургаският районен съд намира, че е спазена предписаната от закона форма на
сключения на 18.02.2016г. предварителен договор.
Договорът обаче не съдържа уговорки относно съществените условия на
покупко-продажбата – страните, индивидуализация на имотите и цената (чл. 19, ал. 2,
вр. чл. 183 ЗЗД)
Материално-правната легитимация на ответниците-продавачи като
съсобственици на процесните имоти се основава на представен по делото нотариален
акт за покупко – продажбата на имотите. Към момента на сключване на
предварителния договор и двамата ответници са били собственици на прецесните
имоти. От приложена по делото справка от Имотен регистър, съдът констатира, че към
дата на завеждане на исковата молба ответникът Т. А. П. не е съсобственик на
процесните имоти, тъй като на 10.10.2018г. с брачен договор е прехвърлил собствената
си ½ ид. ч. от имотите на съпругата си А. И. П.– също ответник по делото. Когато се
касае за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот, съдът проверява
дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред,
вкл. дали продавачът е собственик на имота, тъй като решението на съда поражда
4
последиците на окончателен договор за прехвърляне на право на собственост върху
недвижим имот. Отчуждителят /продавач/ трябва да е собственик на имота не към
момента на сключването на предварителния договор, а към момента на постановяване
на съдебното решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. В този смисъл е Решение № 586/28.06.2002
г. по гр. д. № 154/2002 г., ВКС, ІІ г. о.
На следващо място, за да бъде уважен искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, следва да е
налице пълно тъждество в страните по делото и по предварителния договор и пълна
идентичност в описанието на насрещните престации – на обещания имот и на цената,
тъй като съдът не може да внася промени в съдържанието на предварителния договор,
както по своя инициатива, така и по искане на една от страните.
В тази връзка не е доказано наличието на годен предмет за обявяване на
предварителния договор за окончателен. Престацията на продавачите е прехвърляне
правото на собственост върху магазин и склад със застроена площ от общо 48 кв.м. в
УПИ – *** в кв. ** по плана на гр. С. Тъй като чрез сключването на предварителен
договор се подготвя сключването на окончателния договор за придобиване право на
собственост върху недвижим имот, изискването за начина на индивидуализация на
имота в предварителния договор се обуславя от причината, поради която страните са
решили да сключат предварителен договор, а не направо окончателен такъв. В този
смисъл е постановеното по реда на чл.290, ГПК решение №49/29.03.2013 г. по гр.д.
№363/2012г., четвърто ГО на ВКС, в което е прието, че в предварителен договор е
достатъчно всяко описание, което прави възможна идентификацията на имота с оглед
отношенията между страните и обстоятелствата при извършването на сделката.
Законът изисква предварителният договор да съдържа всички уговорки за
съществените условия на окончателния договор (чл.19, ал.2 от ЗЗД).
Идентифицирането на имотите в предварителния договор по начин, който да изразява
волята на страните за разпореждане с тях, е нужно с оглед преобразуващото действие
на иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД - ако предметът на предварителния договор не е уточнен,
то съдебното решение не може да замести окончателния договор /Решение
№47/29.04.2009 г. по т.д.№645/2008 г., Първо ТО на ВКС/.
Настоящият състав счита, че имотите, предмет на предварителния договор не са
достатъчно индивидуализирани. Границите на един имот са основни
индивидуализиращи белези на имота, а площта е вторичен. В предварителния договор
не са описани границите на недвижимите имоти, не е посочен идентификатор, нито
предназначението и площта им съответстват на тези в представената по делото
кадастрална скица. Действително индивидуализация на имотите липсва и в
представения нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № ***, том *,
рег. № ***, дело № *** от 2005г. на нотариус В. Д., рег.№ *** на НК. Град С. има
одобрена кадастрална карта и при липса на друга индивидуализация, страните по
5
предварителния договор можеха да опишат имотите поне с посочване на
идентификатор, от което да може да се направи извод за тъждественост между
описаните в договора имоти и тези, за които е представена кадастрална скица.
На следващо място, съдът намира, че посочената в предварителния договор
цена не е достатъчно индивидуализарана. Съгласно чл. 19, ал. 2 от ЗЗД
предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия
на окончателния договор. Продажната цена се включва в същественото съдържание на
предварителен договор за продажба на недвижим имот, поради което липсата на
съгласие между страните по този съществен елемент от договора води до неговата
недействителност. Равносилно на липса на съгласие относно цената е неясно изразена
от страните воля, която не може да се определи чрез тълкуване на договора по
правилото на чл. 20 от ЗЗД. По делото остана недоказано каква е била действително
уговорената цена, предвид несъответствието в ръкописно изписания цифров израз в
двата екземпляра на договора. Тази разлика в цената опорочава съгласието на страните
и прави договора недействителен.
Предвид изложеното, както главният иск, така и обективно съединеният
иск за осъждане на ответниците да заплатят обезщетение за неизпълнение на
задължението за прехвърляне правото на собственост върху процесните имоти, следва
да бъдат отхвърлени. В полза на ответниците А. И. П. и Т. А. П. следва да бъдат
присъдени деловодните разноски от 235 лева – платен депозит за вещо лице (чл. 78, ал.
3, ГПК). Отхвърля се и искането за присъждане на минимално адвокатско
възнаграждение в полза на ответниците, тъй като по делото не са представени
доказателства, че последните са заплатили адвокатско възнаграждение. (ТР 6/2012 по
т.дело 6/2012г. на ОСГТК на ВКС)
Водим от гореизложените съображения, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 19, ал. 3, ГПК на Й. В. С. , ЕГН
**********, с адрес: гр. С. *** сьс съдебен адрес: гр. Б. *** против А. И. П., ЕГН
********** и Т. А. П., ЕГН **********, и двамата с адрес: гр. С. ***, със съдебен
адрес“ гр. Б ***, за обявяване за окончателен на предварителния договор, сключен на
18.02.2016 год. в гр. С., по силата на който двамата ответници са се задължили да
продадат на ищеца правото на собственост върху следните недвижими имоти - магазин
и склад със застроена площ от общо 48 кв.м. в УПИ – *** в кв. ** по плана на гр. С.,
срещу задължението на купувача-ищец да заплати продажната цена.
6
ОСЪЖДА Й. В. С. , ЕГН **********, с адрес: гр. С. *** сьс съдебен адрес: гр.
Б., ***, на основание чл. 78, ал. 3, ГПК да заплати на А. И. П., ЕГН ********** и Т. А.
П., ЕГН **********, и двамата с адрес: гр. С. ***, със съдебен адрес гр. Б ***, съдебно
- деловодни разноски в размер от 235 лева.
УКАЗВА задължението на страните за отбелязване на съдебното решение в
Службата по вписвания при БРС, след влизането му в законна сила.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването на
страните пред Бургаски окръжен съд.
Вярно с оригинала: РТ
Съдия при Районен съд – Бургас: /п/
7