Р Е Ш Е Н И Е № І-53
град Бургас
, 31.05. 2019 година
Бургаският
окръжен съд , гражданска колегия ,
в публично заседание
на
...........двадесет и втори май…..през
две
хиляди и деветнадесета година
, в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ :Мариана Карастанчева
ЧЛЕНОВЕ :Пламена Върбанова
мл.с.
Марина Мавродиева
при секретаря А. Цветанова като
разгледа докладваното
от съдията М.Карастанчева в.гр.д. № 468 по описа
за
2019 год.,за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по повод на въззивната жалба на процесуалния представител на „Ало.БГ“ЕООД - ищец по гр.д. № 5666 /2018 год. по описа на Бургаския районен съд против решение № 269/06.02.2019 год. постановено по същото дело ,с което е отхвърлен иска на въззивното дружество против етажната собственост –бизнес център „Кондоско“на имот с идентификатор 07079.501.279 ,с адрес – Бургас ,ул.“Транспортна „ № 13 за отмяна на решението на общото събрание ,проведено на 20.06.2018 г. по т. 1 от протокола за провеждането му ,съгласно което е предвидено заплащане на ежемесечни суми за поддръжка и управление на общите части от отделните етажни собственици да бъдат в размери според вида на обекта:за офис -1,13 лв. на кв.м. ;за търговски помещения -0,78 лв. на кв.м. и за гаражи -0,57 лв. на кв.м.
Въззивникът
изразява недоволство от решението , като
счита същото за незаконосъобразно ,неправилно и
необосновано
Сочи
се на първо място ,че решаващият съд неправилно е приложил
разпоредбата на чл. 51 от ЗУЕС,като е приел ,че
щом сградата по своя характер е офис-сграда в случая е приложима нормата
на чл. 51 ал. 5 от ЗУЕС ,като не е отчел ,че
същата не определя нов ред за изчесляване на таксите за управление и
подддръжка ,а предоставя единствено възможност
размерът на вноската ,определен по реда на чл. 51 ал. 1 ЗУЕС ,да бъде
увеличен от три до пет пъти с решение на
общото събрание.Подчертава се ,че ЗУЕС не прави разлика между жилищна и
офис-сграда или пък сграда със смесено
предназначение .Нормата на чл. 51 ал. 1
и чл. 50 ал. 2 т. 1 ЗУЕС са с императивен характер и се отнасят за всички сгради в етажна собственост ,без значение от
характера им .Затова се обосновава тезата ,че атакуваното решение на ОС от 20.06.2018 г. е нищожно ,евентуално
незаконосъобразно ,тъй като е взето в противоречие с цитираните императивни
правни норми и след като порокът е
толкова съществен ,то е недопустимо такова решение да бъде изпълнявано и следва да бъде отменено .
Моли
се за отмяна на решението и постановяване на ново ,с което се уважи изцяло исковата претенция,позовавайки се и на
практика на БОС.Не сочат нови доказателства и обстоятелства по делото .
Въззивната жалба е допустима,подадена от процесуално
легитимирано лице против подлежащ на
обжалване акт .
Въззимаемият ответник по делото в писмения
си отговор по чл. 263 от ГПК оспорва
въззивната жалба и счита ,че при постановяване на атакуваното решение не са
допуснати визираните нарушения.Счита ,че неправилно е твърдението на ищеца за
противоречие на атакуваното решение с императивната норма на чл. 51 ЗУЕС,доколкото в случая се касае до сграда с различен статут-до офис-сграда ,по
отношение на която нормата на чл. 51 ал. 1 ЗУЕС била неприложима според
въззиваемия.Затова в случая е приложима нормата на чл. 51 ал. 5 ЗУЕС и то не дословно
,тъй като не се касае до сграда със смесено предназначение .В този случай в
правомощията на общото събрание е да определи размера на дължимите такси за
поддръжка и управление.,както гласи и разпоредбата на чл. 11 ал. 1 т. 5 ЗУЕС .Затова
и взетото решение на ОС е законосъобразно
Моли
се за потвърждаване на решението и присъждане на разноски в настоящото
производство. Също не се сочат нови доказателства .
След
преценка на събраните по делото доказателства и като обсъди съображенията на
страните,Бургаският окръжен съд прие за установено следното :
Производството
е образувано по иск с правно основание чл.40 ал. 1 ЗУЕС ,като се претендира от
ищцовата страна –„АЛО БГ.“ЕООД за отмяна на решението по т. 1 от проведено общо
събрание на етажна собственост на бизнес
център „Кондоско“,вписана с рег. Карта
№ И-439 ,с идентификатор 07079.501.279 ,с адрес – Бургас ,ул.“Транспортна „ №
13,проведено на 20.06.2018 г. в частта му относно начина на изчисляване на таксите по поддръжка на общите части –като нищожно
,евентуално-незаконосъобразно.
Безспорна
е фактическата обстановка ,изяснена по делото ,а именно :че ищецът е етажен собственик в процесната етажна
собственост ;че на 20.06.2018 г. е редовно свикано и проведено общо събрание на етажната собственост , на което е
взето атакуваното решение.
Видно
от приложение протокол за проведено извънредно общо събрание на процесната
етажна собственост от 20.06.2018 г. същото е проведено при следния дневен ред:1.Вземане решение за избор на
Управител на етажната собственост и преразглеждане на бюджета и 2.Разни
.По т. 1 от дневния ред след обсъждане на
офертите за управление на етажната собственост е било взето
следното решение :“ Избира се за поддръжка и управление на етажната собственост БЦКондоско да бъде фирма „Кондоско „ООД с мандат от две години и с месечен бюджет от
8375 лв. ,за офиси:
1,13 лв./кв.м.;за търговски
помещения:0,78 лв/кв.м. ;за гаражи: 0,57лв./кв.м….Сумите трябва да се изплащат
ежемесечно до края на съответния месец от всеки един от собствениците „.
Твърди
се от ищцовата страна ,че решението по т. 1 е в противоречие с нормата на чл.
51 ал. 1 ЗУЕС-съгласно която разходитге за управление и поддръжка на общите
части се разпределят поравно според броя на собствениците ,ползвателите и
обитателите и членовете на техните домакинство ,независимо от етажа ,на който
живеят .Затова се моли за отмяната му като нищожно
,евентуално-незаконосъобразно.
В
малко отклонение от основния спор следва
да се подчертае ,че основна характеристика на ЕС се състои в това, че тя основава своето
съществуване върху отчитане взаимните интереси и общите нужди на участващите в
нея лица. Самото ѝ естество е такова, че изключва абсолютния индивидуализъм
в упражняването на правото на собственост или на други права, свързани с
използването на самостоятелните обекти в сградата или общите части от нея, и
изисква постигането на компромис в рамките на общото съжителство между
различните ѝ обитатели, откъдето произтича и необходимостта етажните
собственици да спазват различни видове ограничения докато са част от ЕС.
В основата на тези ограничения
е обстоятелството, че самостоятелните имоти в сградата формират единен обект
/сграда/, в който обект общите части са съсобствени между собствениците на
отделните самостоятелни имоти. Това налага допълнителни ограничения извън
предвидените в чл.50 и чл.51 ЗС, както и необходимост от взаимно зачитане на
интересите на всички етажни собственици, а оттам и специален режим, включително
по отношение вземането на решения по въпросите, имащи значение именно за
управлението и поддържането на общите части.
За да може всеки един от
собствениците на самостоятелен обект да ползва обекта си според неговото
предназначение, в добро състояние трябва да бъде поддържана цялата сграда и
най-вече общите ѝ части. Ако бъде занемарена поддръжката на общите части
сградата, а оттам и всеки един от самостоятелните обекти в нея, могат сериозно
да пострадат и да не могат да бъдат използвани според предназначението си.
Затова е важно спазването на установените в ЗУЕС правила, включително за начина
на вземане на решения от ОС. Формираната на базата на общо съжителство, ЕС
трябва да осигури нормалното съществуване на хора с различна култура, различен
манталитет, различни битови навици и често пъти хора с различни желания и
интереси. Поради това неудобствата и компромисите неотлъчно съпътстват самото
съществуване на ЕС, но от изключително значение е индивидуалната воля да се
подчинява на колективните решения на мнозинството, взети при спазване на
установените в закона изисквания. Придобивайки самостоятелен обект в ЕС, всяко
лице приема тази необходимост, както и задължението да се съобразява с
решенията на мнозинството.
Законът не установява
ограничения по отношение ползването на общите части и не обвързва това ползване
с размера на притежаваните идеални части от всеки собственик на самостоятелен
обект. Всеки има правото да ползва общите части според тяхното предназначение
независимо от притежаваната от него идеална част от тези общи части, но в
управлението им, т.е. при вземането на решение, тежестта на гласа му се
определя от размера на притежаваните идеални части от общите части от сградата.
ОС взема решения с
мнозинство от притежаваните идеални части от общите части на сградата. След
като такова мнозинство е формирано, то е определящо за валидността на решението
на ОС, а оттам и за задължението за неговото спазване. Малцинството, т.е.
етажните собственици, които не са взели участие при вземане на решението или
които не са съгласни с него, са длъжни въпреки това да спазват решението на ОС.
Те имат правото да го оспорят по съдебен ред, но само с твърдението, че при
вземането на решението не са спазени специалните правила, чието нарушаване
изрично е предвидено, че опорочава вземането на решението.
ОС разполага с
правомощието да взема решения за управлението, поддържането на общите части на
ЕС. Какви ще бъдат тези решения зависи само от волята на мнозинството. Възможно
е по този начин да се цели преодоляване на нежеланието на един етажен
собственик да се съобразява с волята на мнозинството.
До момента, в който решението не бъде
отменено, то действа. ОС може да вземе друго решение по същия въпрос, но
повторното вземане на същото решение би могло да бъде акт без предмет и
следователно да противоречи на закона, независимо каква е целта на ОС. Това
повторно решение не би следвало да подлежи и на изпълнение, тъй като вече е
взето същото решение.
В
конкретния случай става ясно по делото ,че
въпросът относно размера на дължимите такси за поддръжка на общите
части и за управление ,начина и срока на
плащането им ,е бил решен на общо събрание на процесната етажна
собственост,обективирано в протокол от 27.05.2016 г.-с решение по т. 4 от
дневния ред на това събрание е определен атакувания размер на дължимите такси за управление и поддръжка и това решение не е било обжалвано ,поради което е влязло в
сила .С решението по т. 1 от протокола за проведеното общо събрание на
20.06.2018 г. е избрана фирма ,на която
да бъде възложено управлението и поддръжката на общите части ,както и месечния бюджет за това – в общ размер от 8375 лв. ,като се
определят и перата за формиране на този бюджет .Общото събрание не е вземало
ново решение относно размера на дължимите такси от етажните собственици и
начина на определянето им . Това решение не представлява самостоятелно решение на ОС относно размера на дължимите такси , доколкото
потвърждава вече прието такова за разходите за управление и поддръжка , взето
на 27.05.2016 г. Верно е , че въззивникът-ищец като етажен собственик е изразил
съмнение в законосъобразността на предходното решение,определящо
размера на месечната такса на базата на общата квадратура от площта на
имота и е предложил ново изчисление
спрямо процесните от общите площи.-т.е. въпросът е поставен за
преразглеждане на ОС насрочено за 20.06.2018 г..Решение по
този въпрос обаче не е взето . В т.2 от протокола на общото събрание от 20.06.2018 г. е взето решение да се свика извънредно общо събрание за решение и гласуване на начина на изчисление на месечните вноски –с
оглед и предложението на ищеца.В тази връзка ново решение за размера на таксите
не е било взето,поради което искът се явява неоснователен . Решението,срещу което е насочена жалбата , не е прецизно
формулирано,но от текста му става ясно
,че с
него не е взето ново решение за размера
на таксите ,а се определя бюджета за поддръжката и управлението на етажната
собственост ,който се формира на базата на
таксите ,изчислени по приетия вече с решението от 27.05.2016 г. начин на
изчисляване и размер.
Затова
и
крайните изводи на въззивния съд съвпадат с тези на първоинстанционния, поради което решението на последния следва
да бъде потвърдено.Предвид изхода на
спора на осн.чл. 78 ал. 3 ГПК в полза на въззиваемата страна следва да бъдат
присъдени направените разноски пред настоящата инстанция,които предвид
приложените доказателства /договор за правна помощ/възлизат в размер на 150 лв.
– платено адвокатско възнаграждение-
По
тези съображения Бургаският окръжен съд
Р
Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 269/06.02.2019 г. постановено по гр.д. № 5666/2018 г.
по описа на Бургаския районен съд.
ОСЪЖДА „АЛО БГ“ЕООД,ЕИК ********* ,със
седалище и адрес на управление :гр.Бургас,ул.“Места „ № 46,ет.1 ,офис 2
,представлявано от Г. М. Г.,СЪДЕБЕН АДРЕС –Бургас ,ул.“Трайко Китанчев „ № 53 ,партер ,офис 3-адв.Полина Василева да заплати на ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ на бизнес център „Кондоско“,вписана с рег. Карта № И-439 ,с идентификатор
07079.501.279 ,с адрес – Бургас ,ул.“Транспортна „ № 13,съдебен адрес – Бургас
,ул.“Цар Симеон първи“ № 70 ,ет. 1 –чрез адв. Ирина Камбурова, сумата 150
лв./сто и петдесет /лева- разноски по делото за адвокатско възнаграждение пред настоящата инстанция.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ :1.
2.