РЕШЕНИЕ
№ 290
гр. Перник, 04.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЕРНИК, ТРЕТИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети септември през две
хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:БИСЕР ЦВ. ПЕТРОВ
Членове:КРИСТИАН Б. ПЕТРОВ
РОМАН Т. НИКОЛОВ
при участието на секретаря ЗЛАТКА М. СТОЯНОВА
като разгледа докладваното от БИСЕР ЦВ. ПЕТРОВ Въззивно гражданско
дело № 20221700500384 по описа за 2022 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 – чл. 273 ГПК.
С решение № 1/ 04.01.22 по гр.дело № 144/21 г. районен съд Брезник е
постановил следното:
ОТХВЪРЛЯ предявения от С. А. С., ЕГН:**********, адрес: ***, М. А. А.,
ЕГН:**********, адрес: ***, А. Р. М., ЕГН:**********, адрес: ***, С. Р. Т.,
ЕГН:**********, адрес: ***, С. Й. К., ЕГН:**********, адрес: ***, Н. Й. С.,
ЕГН:**********, адрес: ***, Л. Д. А., ЕГН:**********, адрес: ***, Р. Д. С.,
ЕГН:**********, адрес: *** и С. Д. А., ЕГН:**********, адрес: *** иск с правно основание
чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД срещу Е. А. А., ЕГН:**********, адрес: ***, Р. А. А.,
ЕГН:**********, адрес: ***, Л. П. А., ЕГН:**********, адрес: *** и Р. С. К.,
ЕГН:**********, адрес: ***, за прогласяване нищожността на договор за аренда на
земеделски земи, сключен на 02.09.2013 г., с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ
при РС -Брезник с вх. рег. № *** от *** под № ***, том *, дело № 1397/2013г., сключен
между А. Й. А. и Р. С. К., като противоречащ на разпоредбата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, като
неоснователен и недоказан.
1
ОТХВЪРЛЯ предявения от С. А. С., ЕГН:**********, адрес: ***, М. А. А.,
ЕГН:**********, адрес: ***, А. Р. М., ЕГН:**********, адрес: ***, С. Р. Т.,
ЕГН:**********, адрес: ***, С. Й. К., ЕГН:**********, адрес: ***, Н. Й. С.,
ЕГН:**********, адрес: ***, Л. Д. А., ЕГН:**********, адрес: ***, Р. Д. С.,
ЕГН:**********, адрес: *** и С. Д. А., ЕГН:**********, адрес: *** иск с правно основание
чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД срещу Е. А. А., ЕГН:**********, адрес: ***, Р. А. А.,
ЕГН:**********, адрес: ***, Л. П. А., ЕГН:**********, адрес: *** и Р. С. К.,
ЕГН:**********, адрес: ***, за прогласяване нищожността на договор за аренда на
земеделски земи, сключен на 02.09.2013 г., с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ
при РС -Брезник с вх. рег. № *** от *** под № ***, том *, дело № 1397/2013г., сключен
между А. Й. А. и Р. С. К., поради противоречието му с добрите нрави, като неоснователен и
недоказан.
ОТХВЪРЛЯ предявения от С. А. С., ЕГН:**********, адрес: ***, М. А. А.,
ЕГН:**********, адрес: ***, А. Р. М., ЕГН:**********, адрес: ***, С. Р. Т.,
ЕГН:**********, адрес: ***, С. Й. К., ЕГН:**********, адрес: ***, Н. Й. С.,
ЕГН:**********, адрес: ***, Л. Д. А., ЕГН:**********, адрес: ***, Р. Д. С.,
ЕГН:**********, адрес: *** и С. Д. А., ЕГН:**********, адрес: *** иск с правно основание
чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД срещу Е. А. А., ЕГН:**********, адрес: ***, Р. А. А.,
ЕГН:**********, адрес: ***, Л. П. А., ЕГН:**********, адрес: *** и Р. С. К.,
ЕГН:**********, адрес: ***, за прогласяване нищожността на договор за аренда на
земеделски земи, сключен на 02.09.2013 г., с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ
при РС -Брезник с вх. рег. № *** от *** под № ***, том *, дело № 1397/2013г., сключен
между А. Й. А. и Р. С. К., поради заобикаляне на закона, като неоснователен и недоказан.
Присъдени са и съответни разноски.
С допълнително решение по реда на чл.250 от ГПК № 38/ 05.04.22 г. горното
решение е допълнено, както следва:
ПРЕКРАТЯВА производството по предявения иск от С. А. С., ЕГН:**********,
адрес: ***, М. А. А., ЕГН:**********, адрес: ***, А. Р. М., ЕГН:**********, адрес: ***, С.
Р. Т., ЕГН:**********, адрес: ***, С. Й. К., ЕГН:**********, адрес: ***, Н. Й. С.,
ЕГН:**********, адрес: ***, Л. Д. А., ЕГН:**********, адрес: ***, Р. Д. С.,
ЕГН:**********, адрес: *** и С. Д. А., ЕГН:**********, адрес: *** с правно основание 124,
ал. 1, пр. 3- то ГПК, предявен в условията на евентуалност по отношение на главния иск с
правно основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, с който е направено искане да бъде признато в
отношенията между ищците от една страна и ответника Р. С. К. от друга страна, че ищците
не са страна по облигационното правоотношение, възникнало въз основа на договор за
аренда от 02.09.2013г., вписан в Службата по вписванията гр. Брезник под № ***, том *,
дело № 1397, вх. рег. № 2025 от 10.09.2013г. и че за същите процесния договор за аренда не
е породил задължение за предоставяне на ползването на земеделските земи, предмет на
договора, на ответника Р. С. К., като процесуално НЕДОПУСТИМ.
Против така посочените решения са постъпили въззивни жалби. По подробно
2
изложени в жалбите доводи се твърди, че районния съд е приложил неправилно
материалния закон касателно исковете по чл.26 ЗЗД. Настоява се, че уговорената
неравностойна престация по арендния договор съставлява нарушение на морала и добрите
нрави- основание за нищожност по чл.26, ал.1 предл. трето ЗЗД. Счита се, освен всичко
друго изложено, че за ищците не съществува друг ред за защита. Според жалбоподателя, на
следващо място, неправилно и незаконосъобразно е и второто решение на районния съд.
Позовава се на задължителните указания дадени с ТР № 8/ 2013 г. на ВКС. Поради така
изложеното се моли отмяна на обжалваните решения и постановяване на ново такова с
което обективно съединените искове да се уважат така, както са предявени.
Претендират се и разноски за всички инстанции.
От ответниците не е постъпил отговор на въззивната жалба. В съдебно заседание
представителя на ответника Р. К. изразява становище, че обжалваните решения са правилни
и законосъобразни. Формираните от районния съд правни и фактически изводи почиват на
точна интерпретация на събраните доказателства и съответствуват на материалния закон.
Моли се въззивните жалби да бъдат отхвърлени.
Пернишкият окръжен съд, след като обсъди доводите на страните намира
следното:
При извършената по реда на чл. 269, изр. 1 ГПК служебна проверка, съдът
намира, че обжалваното първоинстанционно решение е валидно и допустимо.
Съдът при въззивния контрол за правилност на първоинстанционния съдебен акт
в рамките, поставени от въззивните жалби, след като прецени събраните по делото
доказателства и взе предвид доводите и възраженията на страните, намира от фактическа и
правна страна следното:
Фактите по делото са безспорни и те са следните:
Ищците и първите трима ответници са наследници на общия наследодател К. А.
И.- удостоверение изх. № *** на Община Брезник, като посочените ответници са негови
правнуци и деца на починалия А. А.. Всички посочени по- горе страни са съсобственици на
процесните земеделски земи възстановени с решение № 75/ 17.04.2000 г., решение № 75-11/
12.11.99 г. на ОСЗГ Брезник и решение № 6/ 17.06.2016 г. на районен съд Брезник по гр.дело
№ 275/ 2015 г.
На 02.09.2013 г. А. А., самостоятелно, сключил договор за аренда за всички
процесни имоти за срок от 15 стопански години срещу рента от 5 лв. или 40 кг продукция на
декар годишно.
От изслушаното заключение по СТЕ пред районния съд се установява, че
пазарната цена на декар ниви за област Перник при аренда/наем съгласно НСИ за периода
2014 г. до 2020 г. вкл. е както следва- 17 лв., 19 лв., 21 лв., 24 лв., 25 лв., 26 лв., 27 лв.
При така изложеното от фактическа страна настоящия състав намери за
необходимо, първо, да изложи някои принципни положения във връзка с договора за
3
аредна/наем и правния интерес от защита при сключване на такъв договор от част от
съсобствениците.
Договорът за наем на земеделска земя и договорът за аренда в земеделието си
приличат по това, че и двата договора имат за предмет временното ползване на земята и
позволяват на наемателя да получава в собственост произведената земеделска продукция.
Съществената разлика между тях обаче е, че за обвързващата страните сила на договора за
наем е без правно значение дали наемодателят е собственик на отдадената под наем вещ,
докато при договора за аренда това не е така. Друго общо между двата договора е, че когато
дължащият характерната престация е съсобственик на отстъпената за временно ползване
вещ, договорът може да обвърже и останалите съсобственици за определен срок в
зависимост от размера на неговото участие в съсобствеността, т.е. когато договорът
обвързва и неучаствалите съсобственици, те не са трети лица, а са страни по договора.
Договорът за наем обвързва неучаствалите съсобственици за срок до три години,
когато договорът е сключен от съсобственици с мажоритарен дял в съсобствеността /чл. 32,
ал. 1 ЗС и чл. 229, ал. 2 ЗЗД/ и в този случай отношенията между тях се уреждат от чл. 30,
ал. 3 ЗС. В такъв случай техен ревандикационен иск срещу наемателя би бил неоснователен
в осъдителната част – това е един от предвидените в закона случаи /чл. 21, ал. 1 ЗЗД/, в
който договорът поражда действие и за лица, които не са участвали като страни при
неговото сключване. Когато договорът за наем е сключен от съсобственици с миноритарен
дял в съсобствеността или от съсобственици с мажоритарен дял в съсобствеността, но за
срок над три години договорът не обвързва останалите съсобственици, поради което
отношенията им с „наемателя“ се уреждат от неоснователното обогатяване, а отношенията
им с „наемодателя“ се уреждат от чл. 30, ал. 2 ЗЗД – при липса на писмено поискване,
съответно – от чл. 31, ал. 2 ЗС – след отправено на писмено поискване. Във всеки от тези два
случая ревандикационен иск от неучаствалите съсобственици срещу наемателя би бил
основателен и в осъдителната част.
От приемането на ЗАЗ /Обн. – ДВ, бр. 82 от 1996 г./ до допълването на неговия
чл.3 ЗАЗ /ДВ, бр. 13 от 2007 г./ обвързващата сила на договора по отношение на
неучаствалите съсобственици е същата, като при договора за наем. След това до
изменението на чл. 3 ЗАЗ с ДВ, бр. 13 от 2017 г., в сила от 7.02.2017 г. /какъвто е и
настоящия случай/ договорът за аренда обвързва неучаствалите съсобственици, когато е
сключен от някой от съсобствениците, какъвто и да е делът му в съсобствеността, като във
всички случаи отношенията между съсобствениците се уреждаха от чл. 30, ал. 3 ЗС. След
изменението на чл. 3 ЗАЗ с ДВ, бр. 13 от 2017 г., в сила от 7.02.2017 г. договорът за аренда
обвързва неучаствалите съсобственици, когато е сключен от съсобственици с мажоритарен
дял в съсобствеността и само в този случай той обвързва и останалите съсобственици
/независимо от срока/, поради което само в такъв случай отношенията между тях се уреждат
от чл. 30, ал. 3 ЗС.
Когато договорът за аренда обвързва неучаствалите като страни при сключването
му съсобственици, те не са трети лица и могат да оспорват неговата действителност, но не
4
като трети лица, оспорващи чужд договор, а като лица, за които се претендира да са
обвързани от договора и искат да се освободят от обвързаност или да се установи, че не са
обвързани от него. Те могат също да претендират арендни плащания, както и развалянето на
договора поради неизпълнение от свое име, но с косвени искове, в качеството им на
кредитори на сключилите договора съсобственици съгласно чл. 134 ЗЗД.
По исковете с правно основание чл.26, ал.1 предл. първо, второ и трето ЗЗД.
С оглед изложеното по- горе изводите за неоснователност на предявените искове
за нищожност по реда на чл.26, ал.1 предл. 1 и 2 ЗЗД- противоречие и заобикаляне на закона
са правилни и обосновани.
С оглед действащата към 02.09.2013 г. редакция на чл.3 от ЗАЗ сключения
договор за аренда обвързва и неучаствалите съсобственици, когато е сключен от някой от
съсобствениците, какъвто и да е делът му в съсобствеността, като във всички случаи
отношенията между съсобствениците се уреждат от чл. 30, ал. 3 ЗС. Следователно, липсва
както противоречие със закона, така и негово заобикаляне.
Неоснователен е и иска по чл.26, ал.1 предл. 3 ЗЗД. На първо място, в
обжалваното решение районния съд е изяснил подробно и точно правната същност на това
правно основание. Теоретично, така и с оглед на съдебната практика ясно е посочено какво
следва да се разбира под противоречие с добрите нрави. Поради това в тази им част
въззивния съд възприема мотивите на обжалваното решение като свои и не се налага
тяхното преповтаряне. Тези мотиви могат да се обобщат в извода, че в задължителна
съдебна практика е утвърдена тезата, че като нищожни поради противоречие с добрите
нрави следва да се квалифицират не всички, а само тези договори и едностранни сделки,
които грубо и явно нарушават добрите нрави. Действително, най-типичната форма на
увреждане е нееквивалентността на престациите. За да е налице такова увреждане,
пазарната цена следва значително (т. е. в пъти) да надвишава договорната такава - в този
смисъл са: решение № 834/26.10.2009 г. на ВКС по гр. д. № 136/2009 г., І г. о., ГК решение
№ 615/15.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1208/2009 г., ІІІ г. о., ГК по чл. 290 ГПК и др.
Прав е районния съд в съжденията си, че при сключване на възмезден договор за
един имот е възможно договорената цена да е по-ниска от пазарната такава, в което се
изразява свободата на договаряне на съконтрахентите, но от друга страна трябва да е налице
известна еквивалентност на насрещните престации, за да не бъдат накърнени добрите нрави,
т. е. законът дава рамката на договаряне. При тези рамки, обективирани в действащото
право и съдебната практика, предвид и конкретните доказателствата по делото, не може да
се приеме, че отклонението от пазарната стойност и заплащането на цена на имота три пъти
по- ниска /към момента на сключване на арендата/ сочи на такава неравностойност на
престацията, която да съставлява нарушение на "добрите нрави" и да води до нищожност на
сделката в хипотезата на чл. 26, ал. 1 ЗЗД. Тук трябва да се отчете, че посочените от вещото
лице пазарни цени за аренда на земеделска земя касаят цялата Пернишка област, поради
което са грубо ориентировъчни и не могат механично да се приложат към процесните земи в
Брезник. Видно от решенията на Поземлената комисия последните са предимно пета
5
категория, но има седма и девета, което означава средно към лошо качество съгласно
утвърдените критерии в чл.1, ал.2 от Наредбата за категоризиране на земеделски земи при
промяна на тяхното предназначение. В договора за аренда се съдържа и клауза за годишно
актуализиране на цената, макар и тази клауза да е неопределена и по делото да не са
представени доказателства за нейното приложение.
По отношение на иска по чл.124 ГПК.
Както вече се посочи, когато договорът за аренда обвързва неучаствалите като
страни при сключването му съсобственици /какъвто е и настоящия случай/, те не са трети
лица и могат да оспорват неговата действителност, но не като трети лица, оспорващи чужд
договор, а като лица, за които се претендира да са обвързани от договора и искат да се
освободят от обвързаност или да се установи, че не са обвързани от него. Те могат също да
претендират арендни плащания, както и развалянето на договора поради неизпълнение
и/или катосключен извън обема на представителната власт от свое име, но с косвени искове,
в качеството им на кредитори на сключилите договора съсобственици съгласно чл. 134 ЗЗД.
Следователно, за времето до влизане в сила на ЗИД на ЗАЗ /обн. ДВ, бр. 13 от 2007 г., в сила
от 7.02.2017 г., с който е създадена нова ал. 4 на чл. 3/, сключването на договор за аренда
представлява действие на обикновено управление, което поначало може да извърши всеки
съсобственик, без да е необходимо съгласие на останалите участници в общността /ТР № 91
от 1.10.1974 г., гр. д. № 63/74 г. на ОСГТК/. Съдебната практика е константна, че при
сключен договор за аренда от един съсобственик, отношенията му с останалите се уреждат
по правилото на чл. 30, ал. 3 ЗС /Решение № 181 от 17.04.2012 г. по гр. д. № 1315/11 г. на IV
г. о., Решение № 4 от 18.02.2016 г. по гр. д. № 3322/15 г. на II г. о./.
За ищците, в конкретния казус, е налице правен интерес от установяване на
факта, че не са обвързани от облигационните отношения възникнали по сключения договор
за аренда, поради което този иск е допустим и следва да се разгледа по същество.
Районния съд следва да прецени прецизността на формираното с исковата молба
искане в тази насока. Производството по предявен такъв косвен иск може да бъде
прекратено само ако надлежните указания за отстраняване на нередовности не бъдат
отстранени в указания срок, но не и поради липса на правен интерес.
Като не е съобразил изложеното първия съд е постановил незаконосъобразно
решение в частта за прекратяване на производството по предявения иск по чл.124 ГПК,
поради което то следва да бъде отменено в тази част, а делото – върнато в същата част на
първоинстанционния съд за продължаване на съдопроизводствените действия съгласно
горните указания.
С оглед изхода на делото разноски не се присъждат.
Предвид изложеното, съдът
6
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло решение № 1/ 04.01.22 по гр.дело № 144/21 г. районен
съд Брезник.
ОТМЕНЯ изцяло решение № 38/ 05.04.22 г., постановено по реда на чл.250
ГПК, на същия състав и връща делото обратно за разглеждане по същество на предявения
иск по чл.124, ал.1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7