№ 820
гр. ****, 24.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ****, IX СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет
и шести май през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Деница Славова
при участието на секретаря Димитричка Д. Георгиева
като разгледа докладваното от Деница Славова Гражданско дело №
20213100101958 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от
ЗЗД, предявен от „НД-Хеликом“ ЕООД, гр. **** против АНГ. Т. К., Р. ИВ.
К. и Р. Т. К. за обявяване за окончателен на предварителен договор за
проектиране, издаване на разрешително за строеж и запазване право на
строеж, извършване на строеж, завършване на сграда, прехвърляне на
идеални части от поземления имот /мястото/ и въвеждане на сградата в
експлоатация от 27.07.2020 г. в частта, с която ответниците са се задължили
да учредят на „НД - Хеликом” ЕООД, гр. **** право на строеж върху ПИ №
10135.2508.1554 по КК на гр. **** с площ от 756 кв.м., при граници: ПИ с
№№ 10135.2508.1416, 10135.2508.1415, 10135.2508.872 и 10135.2508.9565 за
обектите, подробно индивидуализирани в исковата молба, представляващи
офис № 1, офис № 2, офис № 3, офис № 5, офис № 6, ателие № 1, ателие № 3,
ателие № 4, ателие № 5, ателие № 6, ателие № 7, ателие № 9, ателие № 10,
ателие № 11, апартамент № 1, апартамент № 2, апартамент № 3, апартамент
№ 4, апартамент № 5, апартамент № 10, апартамент № 11, апартамент № 12,
апартамент № 13, апартамент № 14, апартамент № 15.
Излага се, че собствениците на земята не са изпълнили задължението си
1
да учредят суперфиция на ищеца в уговорения обем, съобразно срокът по чл.
5.1 и 5.2 от сключения помежду им договор, а именно веднага след
одобряване на инвестиционния проект и издаване на необходимите
документи за сключване на сделката, а именно: данъчна оценка за отстъпено
право на строеж, скица на имота, площоразпределение. Твърди се, че
условията за сключване на окончателен договор са налице, считано от
02.07.2021 г.
ОТВЕТНИЦИТЕ АНГ. Т. К., Р. ИВ. К. и Р. Т. К. депозират отговор на
исковата молба в срока по чл. 131 от ГПК, с който оспорват предявения иск
като недопустим и неоснователен. Излага се, че не е налице одобрен
инвестиционен проект за изграждане на сграда в имота и не е налице
издадено разрешение за строеж, съобразно уговорките между страните, с
което не е изпълнил задълженията си по чл. 12.1 от договора. Оспорва се
твърдението за липса на съдействие от страна на ответниците. Твърди се, че
собствениците на земята не са канени от дружеството да подпишат протокол
по чл. 3.4 от договора. Излага се, че предварителния договор е нищожен,
поради липса на предмет, както и че възложителите не са направили валиден
избор на обекти от бъдещата сграда, както и че са били поканени да учредят
право на строеж, но на трето лице, а не на „НД - Хеликом” ЕООД, гр. ****.
Твърди се, че предварителният договор е прекратен с изтичане на срока по
т.12.1 и т. 18.4 от същия, както и че ищецът е неизправна страна по него.
В съдебно заседание ищецът поддържа иска си и моли за уважаването
му, а ответниците молят за отхвърляне на иска.
От събраните по делото доказателства се установява от фактическа
страна следното:
Видно от доказателствата по делото между страните е сключен Договор
за проектиране, издаване на разрешително за строеж и запазване право на
строеж, извършване на строеж, завършване на сграда, прехвърляне на
идеални части от поземления имот /мястото/ и въвеждане на сградата в
експлоатация от 27.07.2020 г.
Съгласно т. 2.1 от Договора, Предмет на договора са условията, при
които строителят ще възложи проектиране, ще осигури одобряване на
проекта и издаване на разрешение за строеж, а собствениците ще му учредят
право на строеж за определени самостоятелни обекти в бъдещата сграда, като
2
ще си запазят правото на строеж за всички останали обекти, строителят ще
изгради и завърши сградата, ще осигури електроснабдяването й и свързването
й към ВиК мрежата, собствениците ще му прехвърлят правото на собственост
върху общо 75% кв.м идеални части от поземления имот, правоприемникът
ще осигури въвеждането на строежа в експлоатация, както и вида и
характеристиките на сградата, която ще бъде изградена, степента на
завършеност и сроковете за изпълнение на строителството, респ. за
въвеждане на сградата в експлоатация, санкциите при неточно изпълнение на
договорните условия и прочие.
Съществени уговорки съгласно Договора са и следните:
3.1./ Веднага след сключване на този договор, правоприемникът
предприема всички необходими правни и фактически действия, насочени към
възлагане на проектирането.
3.2/ Във връзка с това собствениците се задължават да оказват цялото
необходимо съдействие на строителя, като се явяват в съответните
институции и подписват необходимите документи, или, ако това ги
затруднява, да предоставят на строителя пълномощно, по силата на което той
да извършва необходимите действия от тяхно име.
3.4./ След завършване на проектирането и ако страните нямат повече
забележки към проекта, те подписват протокол, в който се отразява
съгласието им с изработения инвестиционен проект, след което се пристъпва
към процедура по одобряването му
4.1./ Страните се съгласяват, че собствениците, без други престации,
освен отразените в този договор, ще получат 25 %/ двадесет и пет/ % от
общата РЗП на бъдещата сграда, а строителят ще получи останалите 75%
/седемдесет и пет/.
4.8. /Ако избраните от собствениците обекти, представляващи жилища,
ателиета, офиси или магазини надхвърлят общо договорените 25% от РЗП на
сградата с до 5 кв.м., то собствениците заплащат на правоприемника
разликата над 25 % на цена по 500/петстотин/евро за 1 кв.м разлика. За
разлика повече от 5 /пет/кв.м, собствениците заплащат на правоприемника
пазарната цена на съответната площ. И обратно - ако избраните от
собствениците обекти не достигат общо договорените 25 % от РЗП на
сградата с до 5 кв.м, то правоприемникът заплаща на собствениците
3
недостигащите до 5/пет/ кв.м на цена по 500/петстотин/евро за 1 кв.м разлика.
За разлика повече от 5 /пет/ кв.м., правоприемникът заплащана собствениците
пазарната цена на съответната площ.
Съгласно т. 5 от Договора, „Учредяване право на строеж“, е посочено
следното:
т. 5.1. Веднага след одобряване на инвестиционния проект се пристъпва
към подготовка на останалите документи, необходими за учредяване правото
на строеж, като всички документи, вкл. и площообразуването се изготвят от
името на собствениците и за сметка и със съдействието на правоприемника,
или от правоприемника, действащ като пълномощник на собствениците с
пълномощно по т. 3.2.
т. 5.2. Страните сключват договора за учредяване правото на
строеж веднага след като необходимите документи са коректно издадени.
6./ Веднага след учредяване правото на строеж, правоприемникът
открива строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво. С
учредяване на правото на строеж, имотът се счита за предаден фактически от
собствениците на строителя за откриване на строителна площадка.
12.1/ Правоприемникът се задължава да проектира и да получи
разрешение за строеж в срок от шест месеца от подписване на настоящия
договор при пълното съдействие на собствениците, да изгради и завърши
напълно бъдещата сграда/включително вертикалната планировка, оградата на
поземления имот и прочие довършителни работи и подобрения/ в срок от 18
месеца от откриване на строителната площадка. В същия срок
правоприемникът се задължава да завърши напълно свързването на обекта с
електропреносната мрежа и ВиК мрежата.
18.4/ …В случай, че поради виновно неизпълнение на задълженията по
договора проектирането не бъде завършено, в указаните срокове, но не по-
късно от 8 месеца от сключване на настоящия договор, то договорът се
прекратява по вина на Строителя и същия дължи на Собствениците
договореното обезщетение.
Съгласно Отговор на нотариална покана от АНГ. Т. К., Р. ИВ. К. и Р. Т.
К., /л. 297 от делото/, ответниците АНГ. Т. К., Р. ИВ. К. и Р. Т. К. са
отправили до „НД - Хеликом” ЕООД изявление за разваляне на договора
поради неизпълнението му от страна на дружеството. Съгласно разписка от
4
06.08.2021г., на придружителното писмо /л. 296 от делото/, Отговорът на
нотариална покана от АНГ. Т. К., Р. ИВ. К. и Р. Т. К. е връчен на ищеца „НД -
Хеликом” ЕООД чрез пълномощника И.С..
Съгласно нотариално заверено пълномощно от 27.07.2020г.,
управителят на ищцовото дружество „НД - Хеликом” ЕООД В.Д.Н. е
упълномощила И.Л.С. с правата да извършва всякакви правни и фактически
действия от името и за сметка на дружеството. /л.160/
С пълномощно без право на разпореждане с нотариална заверка на
подписите - peг. № 7358/ 04.12. 2020 г. на Нотариус *******, peг. № 237 на
ПК с Район на действие ВРС /л.162-3/, ответниците АНГ. Т. К., Р. ИВ. К. и Р.
Т. К. са упълномощили И.Л.С. с права, както следва: да получава, каквито и
да са официални документи пред съответните публично-правни, общински и
частно-правни субекти, трети юридически и физически лица, като попълва,
представя, подписва и получава каквито и да са официални документи, (вкл.
молби, декларации, заявления, удостоверения, договори, съгласия, справки,
данъчни оценки, скици, схеми и други), пред които и да са държавни и
общински служби, физически и юридически лица в Р.България, вкл. но НЕ
САМО пред: Община ****, всички районни кметства, за издаване и
изразяване на съгласие за … издаване на разрешение за строеж, за… всички
процедури по ЗУТ,…Дирекция Устройство на територията към община ****
(всички кметства, в т.ч. П.), за издаване на скици и всички др. необходими
документи по процедурата за разрешение за строеж и последващи действия,
…Агенция по геодезия, картография и кадастър …ТД МДТ ….Агенция по
вписванията/Съдия по вписванията - …НАП… ВиК дружества…,
съответното електроразпределително дружество, ЕНЕРГО ПРО /или които и
да са негови правоприемници/, (като получава справки, разпечатки, да
подписва каквито и да са документи, да сменя партидата, да дава съгласие за
смяна на абоната, да подава жалби и възражения от мое име, да получава
отговори на същите, да подписва искане и договори за присъединяване и др.),
Геодезически и трасиращи дружества, Архитекти, Вещи лица, РДНСК,
(Регионални дирекции за национален строителен контрол), Отдел ТСУ — АГ,
Сектор "Архитектура и градоустройство", Служба ПОЖАРНА
БЕЗОПАСНОСТ И ЗАЩИТА НА НАСЕЛЕНИЕТО към МВР **** и други
институции, с пълен обем на права, и др. - както за подаване и получаване на
документи, така и за даване на съгласие и разрешения за строеж на границата
5
на собствениците на съседните имоти.
Видно от представените по делото писмени доказателства, вкл.
официални документи, както и изготвената по делото СТЕ, за процесния
поземлен имот е налице единствено съгласуван от Главния архитект на
Община **** на 17.03.2021 г. идеен инвестиционен проект – част
Архитектура.
Видно от удостоверението от 02.03.2022 г., издадено от Главния
архитект на Община ****, Главният архитект на Община **** е съгласувал
процесния по делото идеен инвестиционен проект на 17.03.2021 г., като
екземпляр от него е получен на 05.05.2021 г. от И.Л.С..
Не се представиха доказателства от ищцовата страна, поради което
съдът приема, че липсва съгласуван идеен проект в част конструкции, липсва
изготвен технически и работен проект /всички части/, липсва одобряване на
техническия и работен инвестиционен проект от административния орган,
както и липсва издадено разрешение за строеж.
Видно от първоначалната и допълнителната съдебно-технически
експертизи (СТЕ) на в.л. П.М., приети в о.с.з. на 03.02.2022 г. и устните
обяснения на в.л. П.М., дадени в о.с.з. на 03.02.2022 г. се установява, че в
случая е налице само съгласуван идеен проект в част архитектурна, с
Протокол № 11/ 16. 03. 2021 г. на ЕСУТ, като същият не може да послужи за
издаване на разрешение за строеж. Няма изготвена предварителна оценка за
съответствие и няма разработен технически проект по част конструкции.
От изготвената по делото КСТЕ, приета в о.с.з. на 28.04.2022г., както и
обясненията на вещите лица по същата, дадени в о.с.з. на 28.04.2022г., се
установява, че в съгласувания идеен инвестиционен проект няма
предвиждане за трафопост. Трафопост не е съгласуван и не е ситуиран в
идейния проект. Установява се още и че при запазване на предвижданията на
съгласувания идеен инвестиционен проект, не е възможно ситуирането на
трафопост в имота, с посочените от енерго-дружеството параметри и
габарити, който да захранва сградата с ел.енергия, тъй като ще се надвиши
допустимата максимална разгъната застроена площ на ПИ.
Въз основа на установеното от фактическа страна съдът прави
следните правни изводи:
Предявеният иск намира правното си основание в разпоредбата на чл.
6
19 ал.3 ЗЗД, като предмет на иска е упражняване на потестативното право на
ищеца да поиска обявяване на сключения между страните предварителен
договор за окончателен.
Предварителния договор в доктрината и практиката се определя като
облигационен и двустранен договор, при който в тежест на всяка от страните
по него съществува задължението да сключи в бъдеще окончателен договор,
както и правото да изисква същото от другата страна, вкл. по съдебен ред.
Като първа предпоставка за уважаване на иска по чл. 19 ал.3 ЗЗД е
абсолютно необходимо сключеният предварителен договор между страните
да бъде действителен и да не е прекратен или развален.
Освен това съгласно чл. 19, ал. 2 ЗЗД предварителният договор трябва
да съдържа и уговорки относно съществените условия на окончателния
договор. Целта на особеното изискване, което поставя законът, е в
предварителния договор да се съдържат достатъчно конкретни, точни и ясни
данни относно волята на страните за параметрите на подготвяното
окончателно правоотношение. Това би позволило на съда при предявен иск
по чл. 19, ал. 3 ЗЗД от някоя от страните да обяви решение, с което да замести
окончателния договор. Ако предварителният договор не съдържа уговорки
относно съществените елементи на окончателния договор, той ще бъде
нищожен. Неопределеността на предмета е пречка за обявяване на
предварителния договор за окончателен.
По принцип в теорията се приема, че само изправната страна по
предварителен договор може да предяви иск за сключване на окончателен
договор. Някои автори приемат, че и неизправната страна също може да
предяви иск, но в този случай ответникът в производството би могъл да
потърси защита, като противопостави на ищеца възражение по чл. 90 ЗЗД,
както и да поиска едновременно или условно осъждане.
За успешното провеждане на конститутивния иск с правно основание
чл.19, ал.3 от ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже кумулативното
осъществяване на следните предпоставки: че между страните е сключен
валиден предварителен договор по см. на чл.19, ал.1 и 2 от ЗЗД, действащ към
датата на даване ход на устните състезания, че обектът на правото на
собственост или друго вещно право, чието прехвърляне е уговорено, може да
бъде валидно прехвърлен, че ищецът се явява изправна страна по договора,
7
т.е. изпълнил е поетите с договора задължения, както и че към датата на
приключване на устните състезания са налице условията за валидното
прехвърляне на имота, в това число, че е настъпил падежа на задължението за
прехвърляне на собствеността.
В тежест на ответника е да докаже собствените си положителни
твърдения, в случая, че /предварителният/ договор е прекратен/развален.
Съгласно непротиворечивите твърдения на страните, между тях е
сключен Договор за проектиране, издаване на разрешително за строеж и
запазване право на строеж, извършване на строеж, завършване на сграда,
прехвърляне на идеални части от поземления имот /мястото/ и въвеждане на
сградата в експлоатация от 27.07.2020 г.
Ищецът твърди, че в посочения Договор от 27.07.2020 г. е
инкорпориран предварителен договор за учредяване на право на строеж, а
именно в частта, с която ответниците са се задължили да учредят на „НД -
Хеликом” ЕООД, гр. **** право на строеж върху ПИ № 10135.2508.1554 по
КК на гр. **** с площ от 756 кв.м., при граници: ПИ с №№ 10135.2508.1416,
10135.2508.1415, 10135.2508.872 и 10135.2508.9565 – т. 5 от Договора,
„Учредяване право на строеж“.
Не е налице възражение по валидността на договора, но се твърди, че
същият е прекратен/развален по силата на т. 18.4 от Договора /който гласи: В
случай, че поради виновно неизпълнение на задълженията по договора
проектирането не бъде завършено, в указаните срокове, но не по-късно от 8
месеца от сключване на настоящия договор, то договорът се прекратява по
вина на Строителя и същия дължи на Собствениците договореното
обезщетение/.
В т. 18.4 от Договора, въпреки неправилната употреба на термина
„прекратяване“, е предвидена възможност за разваляне на договора по вина
на изпълнителя без даване на срок по чл. 87 ал. 2 от ЗЗД, като предпоставките
на чл. 87 ал. 2 от ЗЗД са заместени от срока, фиксиран в Договора. С изтичане
на предвидения в т. 18.4 от Договора осем месечен срок от сключване на
договора, се презюмира, че изпълнението е станало безполезно за
възложителя.
Доколкото обаче не става въпрос за автоматично прекратяване на
договора /при настъпване на определено условие/, а за разваляне поради
8
виновно неизпълнение, то е необходимо да е отправено изявление за
развалянето от възложителя, което да е достигнало до адресата - изпълнител.
Видно от връчения на ищеца „НД - Хеликом” ЕООД чрез
пълномощника И.С. на 06.08.2021г., съгласно разписката на придружителното
писмо /л. 296 от делото/, Отговор на нотариална покана от АНГ. Т. К., Р. ИВ.
К. и Р. Т. К., /л. 297 от делото/, ответниците са отправили изявление за
разваляне на договора поради неизпълнението му от страна на ищеца и
същото е било редовно получено от ищеца на 06.08.2021г.
С оглед на гореизложеното, съдът приема, че на датата 06.08.2021г.
договорът от 27.07.2020 г. е бил надлежно развален поради виновното му
неизпълнение от страна на ищеца.
Ищцовата страна оспорва вината си за неизпълнението на договора, /че
неизпълнението се дължи на причина, за която тя отговаря/, а доколкото
виновното неизпълнение се явява предпоставка за развалянето на договора,
вината следва да бъде установена по делото по безспорен начин.
Твърди се на първо място, че изпълнение на договора е налице,
доколкото е съгласуван идеен инвестиционен проект, а на второ място, че
забавянето на проектирането се дължи на вина на ответниците, а именно
неоказване на съдействие.
Съгласно т. 12.1. от Договора, ищецът се задължава да проектира и да
получи разрешение за строеж в срок от шест месеца от подписване на
настоящия договор, а в т. 18.4 от Договора се сочи, че проектирането следва
да бъде завършено, в указаните срокове, но не по-късно от 8 месеца от
сключване на настоящия договор, т.е. в срок до 27.03.2021 г. От
систематичното тълкуване на посочените клаузи става видно, че
проектирането по смисъла на чл. 18.4 приключва до етап и включва и
издаването на разрешение за строеж. Разрешение за строеж обаче няма
издадено в срок до 27.03.2021 г.
Като условие за изпълнение на задължението на ищеца по т. 12.1. от
Договора е посочено и пълното съдействие на собствениците в процеса на
проектиране. В т. 3.2. от Договора е разписано задължението на ответниците
да оказват цялото необходимо съдействие на строителя, като се явяват в
съответните институции и подписват необходимите документи, или, ако това
ги затруднява, да предоставят на строителя пълномощно, по силата на което
9
той да извършва необходимите действия от тяхно име. Двете възможности са
предвидени алтернативно.
Видно от пълномощното без право на разпореждане от 04.12.2020 г., на
посочената дата са дадени всички права на И.Л.С., явяваща се пълномощник
на „НД - Хеликом” ЕООД, да извършва всички необходими за етапа на
проектиране действия от името на ответниците. От този момент нататък няма
колебание, че ответниците са оказали изискуемото по т. 3.2. от договора
съдействие.
В този случай в тежест на ответника е било да докаже, че за периода от
сключване на договора - 27.07.2020 г. до предоставяне на пълномощното без
право на разпореждане - 04.12.2020 г., забавянето в проектирането се дължи
на бездействието на ответниците /че същите са канени да извършват
конкретни действия, но същите не са се отзовали/. Такова доказване по
делото липсва, поради което съдът намира, че срокът на ищеца за изпълнение
на задължението му за проектиране на сградата по смисъла на т. 18.4 от
Договора е изтекъл на 27.03.2021 г.
Дори обаче да се приеме, че за периода от 27.07.2020 г. до 04.12.2020 г.,
ищецът няма вина за забавянето, доколкото ответниците не са оказали
съдействие в процеса на проектиране, то периода от 8 месеца по т. 18.4 от
Договора отново е изтекъл - до датата 04.08.2021г. Поради това изявлението
на ответниците за разваляне на договора, е произвело целения правен резултат
с получаване на изявлението от ищеца на 06.08.2021г.
С оглед валидното разваляне на Договора от 27.07.2020 г. на
06.08.2021г., към датата на даване ход на устните състезания – 26.05.2022г.,
същият не обвързва валидно страните. Поради тази причина няма как
процесният договор да бъде обявен за окончателен в исканата от ищеца част
по т.5.
Отделно от това съдът намира, че Договор за проектиране, издаване на
разрешително за строеж и запазване право на строеж, извършване на строеж,
завършване на сграда, прехвърляне на идеални части от поземления имот
/мястото/ и въвеждане на сградата в експлоатация от 27.07.2020 г. не
представлява предварителен договор за учредяване право на строеж в частта
си по т. 5., доколкото му липсват уговорки относно съществените условия на
окончателния договор.
10
За да е налице уговорка, която може да бъде квалифицирана като
предварителен договор, следва да е налице уговорка за сключване на друг
договор, обикновено в по-тежка форма или след изпълнение на определени
предпоставки, както и да се съдържат всички съществени параметри на
окончателното споразумение. В конкретния случай е налице уговорка за
сключване в бъдеще на друг договор - за учредяване правото на строеж, но в
Договора от 27.07.2020 г. не се съдържат уговорки по отношение на
конкретните параметри на окончателния договор. Не е уговорена както
цената на правото на строеж, така и конкретните обекти, за които ще бъде
учредявано право на строеж. Макар да не е изрично посочено, може да се
приеме чрез тълкуване на волята на страните, че като цена на правото на
строеж е предвидено задължението на строителя да осигури проектирането на
сградата. Не е посочено обаче върху кои обекти ще бъде учредявано право на
строеж. В т. 4.1-8 от Договора са посочени само процентите, които се следват
на страните от общата РЗП на сградата, но не са посочени конкретни обекти.
В съдебната практика, относима към сключване на окончателен
договор, се допуска в случай, че обектите не са изначално определени в
предварителния договор, те да бъдат само „определяеми“, т.е. да е възможно
тяхното определяне в един по-късен момент. За да е възможно тяхното
определяне в един по-късен момент обаче, е необходимо да е изначално ясен
начина, по който ще бъде извършена концентрацията /изборът на обекти/. В
конкретния случай обаче не се касае за определяеми обекти, доколкото
липсват изначално определени правила, които да позволяват на съда по ясен и
категоричен начин да заключи кои обекти на кои лица следва да бъдат
разпределени. Правилата, инкорпорирани в Договора, предоставят на
собствениците на поземления имот правото да изберат обектите, на които ще
станат собственици, т.е. необходимо е да е направено тяхно волеизявление за
избор, което изключва възможността за намеса на съда при избора. Тази
неопределеност на престацията /липсата на посочване на точни обекти от
бъдещата сграда/ и неопределяемост на същата /липсата на правила за
определяне на обектите, предвидени в договора/, е пречка пред съда за
обявяване на евентуалното т.нар. предварително съглашение за окончателно,
доколкото съдът не може да прави избор вместо страните.
Относно твърденията на ищеца, че изборът на ответниците е извършен
със съобщение по вайбър, съдът намира следното:
11
От представеното по делото доказателство - разпечатка от вайбър, която
може да бъде приета за писмено копие на електронен документ, не става ясно,
че написаното по вайбър представлява избор на обекти, направен във връзка с
т. 4.1-8 договора. Отделно от това е налице изявление само от един от
ответниците и няма данни същият да е упълномощен да прави избор от името
на останалите ответници. На трето място избор на обекти може да бъде
направен само въз основа на одобрен инвестиционен проект. По идеен проект
не може да се прави избор. Само след завършване на проектирането на
всички фази, приключващи с одобряването на инвестиционен проект /всички
части/ и издаване на разрешение на строеж, само тогава има яснота и
сигурност какви ще бъдат конкретните обекти в бъдещата сграда, които ще
бъдат построени. До тогава, докато съществува само идеен проект, не
съществува сигурност, че посочените в идейния проект обекти ще бъдат
реално изградени. Именно поради тази причина и в подписания между
страните Договор в т. 3.4 е посочен реда на действията, които следва да бъдат
предприети – на първо място следва да бъде изготвен пълен инвестиционен
проект /всички части, вкл. технически и работен такъв/, след това страните да
подпишат протокол, в който да изразят съгласието си с проекта и след това да
пристъпят към неговото одобряване от административния орган. Едва след
това съгласно т. 4 от Договора се пристъпва към избор на обектите и едва
след това по т. 5 от Договора следва да бъде учредено правото на строеж.
Доколкото няма изготвен инвестиционен проект /всички части/, няма
съгласие на страните по т. 3.4 от Договора, и няма одобряване на
инвестиционния проект, не би могло да се пристъпи валидно към избор по
реда на т. 4 от Договора. С други думи дори и част от ответниците да са дали
някакво свое предварително мнение по въпроса за обектите, то това не би
могло да бъде избор по смисъла на т. 4 от Договора, тъй като етапът на
проектиране по т. 3 не е приключил.
На следващо място съдът намира, че ищцовата страна не е изправна
страна по договора, т.е. не е изпълнила поетите с договора задължения, след
изпълнението на които е възможно прехвърлянето на претендираното от тях
право на строеж. Оттам не е настъпил и падежа на задължението за
прехвърляне на правото на строеж, доколкото същият е след изпълнение на
задълженията на ищеца по т. 5.1 и 5.2 от Договора.
12
Съгласно т. 5 от Договора, учредяване право на строеж следва да бъде
извършено „веднага след одобряване на инвестиционния проект“ и
подготовката и коректното издаване на останалите документи, необходими за
учредяване правото на строеж, вкл. площообразуване.
Видно от представените по делото доказателства, към датата на даване
ход на устните състезания, е налице единствено съгласуван идеен
инвестиционен проект – част Архитектура. Не е налице разработен
инвестиционен технически и работен проект - всички части, не е налице
одобряване по административен ред на инвестиционния проект, въз основа
на което да бъде издадено разрешение за строеж, което да послужи за реално
започване на строителството, съгласно т. 6 от Договора /“Веднага след
учредяване правото на строеж, правоприемникът открива строителна
площадка и определяне на строителна линия и ниво.“/
Отделно от това изготвеният идеен инвестиционен проект – част
Архитектура, не е годен да послужи за основа на последващите етапи в
проектирането, а именно въз основа на него да бъде разработен годен за
одобрение технически и работен инвестиционен проект. Това се дължи на
факта, че не е предвидено изграждането в границите на ПИ на трафопост,
който да осигури ел.захранването на сградата, а при запазване на изготвения
и съгласуван идеен инвестиционен проект, не е възможно да бъде добавен
трафопост в границите на ПИ, тъй като ще се надвиши допустимата
максимална разгъната застроена площ на ПИ. Не е съгласуван и идеен проект,
в който ел.захранването на ПИ да става от друг трафопост, извън границите
на имота. Поради това ищецът е в пълно неизпълнение на задължението си за
проектиране на сградата.
Задължението за изготвяне на инвестиционен проект и осигуряване на
неговото одобряване е задължение на изпълнителя, т.е. ищеца, съгласно т.3.1.
от Договора /“веднага след сключване на този договор, правоприемникът
предприема всички необходими правни и фактически действия, насочени към
възлагане на проектирането“/. Неизпълнението на това задължение на
изпълнителя се дължи на причина, за която същият отговаря, а именно на
неполагане на дължимата грижа – в случая да осигури изготвянето на
инвестиционни проекти, които да отговарят на изискванията на закона и да ги
представи в срок за одобряване. Както беше установено по-горе
13
неизпълнението не е в резултат на неоказано съдействие от страна на
ответниците, доколкото същите са предоставили пълномощно на ищеца за
извършване на всички необходими действия от тяхно име и не се установи да
са канени да извършват конкретни действия, които те да са отказали или да са
бездействали. Неполагането на дължимата грижа води до неизпълнение на
задължението на ищеца да осигури проектиране, поради което същият се
явява неизправна страна по договора. Липсата на одобрен инвестиционен
проект означава още и че не е настъпил падежа на задължението на
ответниците да изберат обекти в сградата и да учредят право на строеж за
останалите обекти в полза на ищеца.
С оглед липсата на всяка една от изискуемите от закона предпоставки
на чл. 19 ал. 3 от ЗЗД, искът следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
Предвид изхода от спора, на ответниците се следват сторените от тях
разноски за производството, които съобразно представения списък по чл.80
от ГПК и доказателствата са в размер на 21 486.15 лв., от които 20 000лв.
заплатено адвокатско възнаграждение.
Направено е от страна на ищеца възражение за прекомерност на
адвокатското възнаграждение на процесуалния представител на ответниците.
За да се произнесе по него съдът съобрази, че цената на иска е в размер на 182
142,90лв., като минималното възнаграждение, съгласно чл. 7 ал. 2 т. 5 от
Наредба 1/2004г., е в размер на 5172.85лв., а възнаграждението по чл. 7 ал. 8
от Наредба 1/2004г. е в размер на още 300лв. или общият размер на
минималното възнаграждение е приблизително 5500лв. без ДДС и 6600лв. с
ДДС. Отчитайки правната и фактическа сложност на делото съдът намира, че
възнаграждение в размер на 20 000лв. се явява прекомерно и следва да бъде
намалено до сумата от 13 000лв. В този случай дължимите от ищеца разноски
са в размер на 14 486.15лв.
Водим от горното съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на „НД-Хеликом“ ЕООД, ЕИК **********, със
седалище и адрес на управление гр. ****, ул. ********* против АНГ. Т. К.,
ЕГН **********, Р. ИВ. К. ЕГН **********, и двамата с адрес гр. ****, ул.
********* и Р. Т. К. ЕГН **********, с адрес гр. ****, ул. *********, за
14
обявяване за окончателен на предварителен договор за проектиране, издаване
на разрешително за строеж и запазване право на строеж, извършване на
строеж, завършване на сграда, прехвърляне на идеални части от поземления
имот /мястото/ и въвеждане на сградата в експлоатация от 27.07.2020 г. в
частта, с която ответниците са се задължили да учредят на „НД - Хеликом”
ЕООД, гр. **** право на строеж върху ПИ № 10135.2508.1554 по КК на гр.
**** с площ от 756 кв.м., при граници: ПИ с №№ 10135.2508.1416,
10135.2508.1415, 10135.2508.872 и 10135.2508.9565 за обектите, подробно
индивидуализирани в исковата молба, представляващи офис № 1, офис № 2,
офис № 3, офис № 5, офис № 6, ателие № 1, ателие № 3, ателие № 4, ателие №
5, ателие № 6, ателие № 7, ателие № 9, ателие № 10, ателие № 11, апартамент
№ 1, апартамент № 2, апартамент № 3, апартамент № 4, апартамент № 5,
апартамент № 10, апартамент № 11, апартамент № 12, апартамент № 13,
апартамент № 14, апартамент № 15, на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
ОСЪЖДА „НД-Хеликом“ ЕООД, ЕИК **********, със седалище и
адрес на управление гр. ****, ул. *********, ДА ЗАПЛАТИ НА АНГ. Т. К.,
ЕГН **********, Р. ИВ. К. ЕГН **********, и двамата с адрес гр. ****, ул.
********* и Р. Т. К. ЕГН **********, с адрес гр. ****, ул. *********, сумата
от 14 486.15лв., /четиринадесет хиляди четиристотин осемдесет и шест
лева и 15ст./, представляваща разноски по делото, на основание чл.78, ал.3 от
ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Варненски апелативен съд
в двуседмичен срок от връчване на съобщението за обявяването му на
страните, ведно с препис от съдебния акт.
Съдия при Окръжен съд – ****: _______________________
15