Р Е Ш Е
Н И Е №149
гр.Поморие, 01.07.2020год.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ПОМОРИЙСКИЯТ районен съд, гражданско
отделение, в публично заседание на втори юни през две хиляди и двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НАСЯ ЯПАДЖИЕВА
при секретаря Валентина Атанасова, като разгледа
докладваното от съдия Н.Япаджиева гр.дело № 754 по описа за две хиляди и осемнадесета година за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството пред ПРС е
образувано по повод искова молба подадена от Етажната собственост на сграда находяща се в гр. Поморие, ул. Княз Борис
№ 211, комплекс „Феста Апартмънтс Поморие“, представлявана от управителя М.Ч. с
процесуален представител адв. Т. против Н.Д.Р., С.Д.Р. и Д.С.Р.. Ищецът в исковата молба сочи, че ответниците Н.Д.Р., С.Д.Р.
и Д.С.Р. са собственици на апартамент №196б в бл.В на второ ниво с площ общо от
54.85кв.м. /38.46 кв.м. и 16.39кв.м. общи
части / в комплекс „Феста Апартмънтс Поморие“ и на
12.11.2014 г. е проведено общо събрание на ЕС и собствениците са избрали ОС за форма на
управление, и е определена такса за
управление и поддръжка на общите части в размер на 9 евро на кв.м. от която такса се отделят по 2 евро на
кв.м. за фонд „Ремонт и обновяване“, а на 29.06.2017г. е проведено ОС на ЕС
на което и определена годишната такса за управление и поддържане на общите части в размер на 5 евро на кв.м.
и таксата за Фонд „Ремонт и обновяване“ е 2 евро на кв.м. Сочи, че ответниците като
собственици на недвижимия имот в комплекса с площ 54.85 кв.м. дължат за 2016г.
и 2017г. сумите както следва: сумата в размер на 493.65 евро равняващи се на 965.50лв.
такса за поддържа и управление за 2016г., а за 2017г. сумата от 274.25евро равняващи са на 536.39лв.
представляващи год.такса за управление и поддръжка, 109.70 евро равняващи са на
214.55лв. годишна вноска за Фонд „Ремонт и обновяване“, които суми не са платили. Претендира и лихва
за забава за периода от 01.01.2017г. до завеждане на исковата молба. Тъй като ответниците не са платили дължимите суми, ищецът моли съда да постанови решение, с което да осъди ответниците да заплатят: сумата в
размер на 493.65 евро равняващи се
на 965.50лв. такса за поддържа и управление за 2016г.; сумата в размер на 98.38евро равняващи се на 192.41лв., представляваща законна лихва
върху сумата от 493.65 евро за
периода от 01.01.2017 г., до
завеждането на исковата молба – 14.12.2018г.; сумата в размер на 274.25евро равняващи
са на 536.39лв. представляващи год.такса за управление и поддръжка на общите
части за 2017г. ; сумата в размер на 39.31евро равняващи се на 76.89лв., представляваща законна лихва
върху сумата от 274.25 евро за
периода от 21.07.2017 г., до завеждането на
исковата молба – 14.12.2018г.; сумата в размер на
109.70 евро равняващи са на 214.55лв. годишна вноска за Фонд „Ремонт и обновяване“ на общите части за 2017г.; сумата в размер на 15.72
евро равняващи се на 30.75лв., представляваща
законна лихва върху сумата от 109.70 евро за периода от 21.07.2017 г., до завеждането на
исковата молба – 14.12.2018г. Моли съда да присъди законни лихви
върху описаните задължения от момента на подаване на исковата молба до
окончателното им заплащане и да присъди на ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ на комплекс
„Феста Апартмънтс Поморие" направените по делото разноски. Представя
писмени доказателства. В съдебно
заседание ищцовата ЕС чрез упълномощения си процесуален представител – адв. С.
Тасков сочи, че с решение № ІV-27/08.04.2019 г., постановено по в. гр. дело №
100/2019 г. по описа на ОС – Бургас, са отменени всички решения на ОС на ЕС,
проведено на 29.06.2017 г., поради което исковите суми се претендират като
дължими на основание решението на ОС на ЕС, проведено на 12.11.2014 г., взето
по т. 2 от дневния ред.
Ответниците първият чрез особен
представител адв.М.И., а вторите двама чрез
процесуалният си представител адв.П., в представен отговор на исковата молба по чл.131 от ГПК, оспорват допустимостта и основателността на иска. Сочи, че
ответниците са собственици на имот в бл.В, но ЕС не съществува и не дължат
сумите, тъй като:
В комплекса
не са извършвани поддръжка и управление на общите части за твърдяните периоди.
Всички дейности по управление и поддръжка на общите части на блок „В" са извършвани от ЕС на блок
„В", учредена с протокол от
събрание, което е проведено още на 21.08.2015 г.; таксата за управление и поддръжка
е определена на 9€/кв.м., което е нарушение на императивна правна норма -
чл.51, ал.1 от ЗУЕС; с решение от
12.11.2014 г. е определена единствено такса за поддръжка за 2015 година (такава
е точката, по която е свикан дневния ред и по този начин следва да се тълкува и
решението на ОСЕС - за приемане на такса за поддръжка единствено за 2015 г.). За 2016 и 2017 г. няма определена такса, а тази
за 2015г. не може
автоматично да се приложи за следващите години, тъй като няма такава норма в
закона, нито волята на законодателя е била такава; че
не е указано, никъде дали таксата се събира само на база квадратурата на
апартамента (чистата застроена площ) или само на база общите части (описани в
нотариалните актове на собствениците също като квадратни метри общи части) или
пък като сбор от двете и в тази връзка сочи, че прави възражение, че таксата е
неопределяема. Възразява срещу
възможността подобна ЕС да съществува (във формата, в която е организирана),
т.е. срещу материалната легитимация на ищеца, тъй като Комплекс „ФЕСТА ПОМОРИЕ
РИЗОРТ" не е жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на §1, т.З от ДР
на ЗУЕС и управлението следва да се извършва от Общо Събрание на Етажна
Собственост, като комплексът е въведен в
експлоатация на 08.12.2008 г. и нанесен в кадастъра като 5 отделни сгради - 4
жилищни (с идентификатори с последни номера 1,2,3 и 5) и една ХОТЕЛСКА сграда
(идентификатор 57491.509.34.4) и цялата сграда хотел е собственик на едно лице
- „ФЕСТА ХОТЕЛИ" АД, а за хотела общите части не са описани и не се
числят, в хотелската сграда няма етажна собственост - цялата сграда е
собственост на едно лице - тя се експлоатира и управлява самостоятелно от
собственика си - „ФЕСТА ХОТЕЛИ" АД.
На следващо място сочи, че ответниците не са ползвали или пребивавали в имота си в гр.Поморие през 2016 и 2017
години за повече от 30 дни не дължи таксите,а
разпоредбата на чл. 51, ал.1 и ал. 2 е императивна и не може да бъде
дерогирана по решение на ОС на ЕС /Определение № 1097/2011 г. по гр.д. №
630/2011 г. на ВКС, I г.о./.
Молят съда да постановите решение, с което да
отхвърли исковете и претендират направените разноски.
Предявени са два обективно съединени иска с правно
основание чл.6, ал.1 т.10 вр. с чл. 38, ал.1 от ЗУЕС и съответно с правно основание чл. 86
от ЗЗД.
ПРС,
като взе предвид събраните по делото доказателства, становищата на страните и
разпоредбите на закона, приема за установено от фактическа и правна страна
следното:
Установява
се от представената справка по лице от Службата по вписвания и от преписа от нотариален акт №101 , том II, рег.№668, дело №293/09.03.2009г. по описа на
нотариус Г. Н.,
с район на действие – район на РС – Поморие, че ответниците са собственици на самостоятелен обект – Студио №196б в процесния комплекс
бл.В, на второ
ниво, с
площ 38.46
кв.м., ведно с 16.39 кв. м.
идеални части от общите части на сградата. Видно от представения Протокол от
ОС на собствениците на самостоятелни обекти в комплекс „Феста Апартмънтс
Поморие“ на 12.11.2014 г., е било проведено Общо събрание на собствениците на самостоятелни
обекти в комплекс „Феста Апартмънтс Поморие“ на което били приети решения, с
които е избран управителен съвет, определен
е размера на таксата за поддръжка в размер на 9 евро/кв.м. без ДДС и е упълномощен УС на ЕС да подпише договор за
управление и поддръжка с избрана компания. Взето е решение за
създаване на Фонд „Ремонт и обновяване“, в който се заделят 2 евро/кв.м.
от събраната такса за управление и поддръжка и е приет
правилник за вътрешния ред.
Във връзка с
твърденията в отговора на исковата молба, за наличие на отделни самостоятелни
блокове са представени: Решение №106/2018г. по
гр.дело 376/2017г. на
РС Поморие, с
което
са отменени решения приети на проведеното на 18.05.2017г. ОС на ЕС
на блок А, Б, В, Решение № 5/2018г
по гр.дело 655/2017г. с което са отменени решенията приети на
проведеното на 05.11.2016г. ОС на ЕС на
блок „В“ . Видно от представените решения съдът е приел, че не се
касае за отделни изолирани сгради, които могат да бъдат подчинени на различен
режим на управление, не се касае и за сграда с повече от един вход, който да обслужва
само определени обекти. Макар
да има няколко вход/изхода, то никой от тези входове не е изграден с цел за да
обслужва само определени обекти, а са изградено по скоро за удобство, като от
всеки от входовете може да се стигне до всички обекти. В тази
връзка и съдът приема, че в блок „В“ няма обособена самостоятелна ЕС, въпреки
твърдението на ответницата за учредяването на
ЕС.
Според
съда всички направени възражение в исковата молба относно свикването на ОС, ЗУЕС провеждането, размера на
вноската са преклудирани, тъй като считано от датата на поставяне на обявлението за изготвен протокол на
ОС на ЕС, всеки един от етажните собственици има правна възможност да иска
отмяната на взетите решения в
тридесетдневен срок. В случая доказателство за изпълнение на
процедурата по чл.16, ал.7 от ЗУЕС съставлява представения протокол от
12.11.2014г. в 13.00 ч. за поставяне на
протокола от ОС на видно място. Така считано от 12.11.2014г. за ответниците е възникнало правото да иска в
тридесетдневния срок по чл.40, ал.2 от ЗУЕС отмяна на решенията на общото
събрание на етажната собственост, който срок е изтекъл на 12.12.2014г. /петък/. Като не са поискали
отмяна на решенията и не са представени доказателства за отмяна на взетите
решение на ОС проведено на 12.11.2014г. съгласно специалния ред на чл. 40 от ЗУЕС, решенията са
влезли в сила и произвеждат действие, като обвързват етажните собственици по
отношение на приетото с тях и са задължителни за собствениците.
Представен
е и протокол от проведено на 29.06.2017 г. ОС на ЕС, на което с решение по т.6
от дневния ред е определена годишна такса за управление и поддръжка на общите
части на комплекса за 2017 г., в размер 5 евро/кв.м., а с решение по т.7 от
дневния ред е определена годишна вноска във фонд ремонт и обновяване в размер 2
евро/кв.м. Не се спори, че с представеното по делото решение №
ІV-27/08.04.2019 г., постановено по в. гр. дело №
100/2019 г. по описа на ОС – Бургас, са отменени всички решения на посоченото
ОС на ЕС, проведено на 29.06.2017 г. След отмяната на тези решения съдът,
счита че таксите от собствениците се дължат
на основание предходното решение, прието на ОС на ЕС на 12.11.2014г. По
делото ищецът не е поискал увеличение на
размера на дължимите такси, макар таксата определена с решението от 2014г. да е
9 евро , а на ОС на ЕС през 2017г. същата е била намалена на общо 7евро. Представени са приходен касов ордер от
05.12.2016г. и приходен касов орден от 18.04.2019г. в които липса подпис на
лицето платили сочените в документа суми, поради което съдът не следва да
обсъжда така представените частни документи. Дори да е извършено плащане, то не
е на ищеца на когото се дължат сумите.
При така установената фактическа обстановка, съдът направи
следните правни изводи.
От фактическа страна по делото безспорно се установи, че ответниците са собственици на самостоятелен
обект в сградата, която се намира в режим на етажна собственост. В
чл. 38, ал. 2 ЗУЕС е предвидена възможност при
неизпълнение на решението на общото събрание в определения срок председателят
на УС (управителят) може да предяви иск за осъждане собственика за плати
дължимите суми.
За уважаването на иска е необходимо ищецът да докаже, че е взето решение, което
е обвързало ответниците в
производството. В случая по делото не са наведени твърдения решенията
приети на проведеното
на 12.11.2014 г. Общо събрание да са
били отменени по реда на чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, поради което
посочените решения следва да се съобразяват от съда. Според съда всички направени
възражение в исковата молба относно свикването на ОС, ЗУЕС провеждането,
размера на вноската са преклудирани, тъй като считано от датата на поставяне на
обявлението за изготвен протокол на ОС на ЕС, всеки един от етажните
собственици има правна възможност да иска отмяната на взетите решения в
тридесетдневен срок. Така считано от придобиването на имота, за ответниците, е възникнало задължение да плаща
вноските в размера, в който са определени с взетото решение на ОС на
ЕС.
Трайната съдебна практика е приела, че с
лед като по специалния ред предвиден в закона и в преклузивните срокове по чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС, никой от етажните собственици не е поискал отмяна на решенията на ОС на ЕС, за тях е преклудирана възможността да правят последващи възражения относно незаконосъобразността на тези решения.
По отношение на доводите за нищожност на решенията за определяне размера на дължимата от съсобствениците годишна такса за поддръжка и управление поради противоречие с императивна норма, а именно чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС
, също е налице установена съдебна практика, съгласно която след влизането им в сила решенията на етажните собственици са задължителни за всички етажни собственици, включително за тези които са гласували против, за неучаствалите във вземането им и за лицата, които по-късно ще станат етажни собственици или обитатели. Законосъобразността на решенията приети на ОС на ЕС се определя от правилата за тях в ЗС и ЗУЕС, а не от ЗЗД. Специфичен е и контрола за спазването им. За разлика от нищожността на сделките, на която може да се позове всяка страна и заинтересовано лице безсрочно, контролът за законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен, ограничен е със срок за предявяване на иска, който като процесуален е преклузивен и тече от узнаването на решението, извършено по реда за уведомяването за събранието - чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС.Отмяната на решението на етажната собственост може да се иска при
нарушаване на процедурата и при неспазване на императивни правни норми само в
производството по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС,
каквото не е настоящото /в този смисъл решение № 39 от 19.02.2013 г. по гр.д. № 657/2012 г. на
ВКС/. В тази връзка неоснователни са възраженията на ответниците относно размера на
таксата за поддръжка,
квотите при провеждане на събранието, изчисляването на общите части. Няма правна възможност в настоящото производство да се навеждат
възражения срещу решението на общото събрание проведено на 12.11.2014г. след като няма данни по делото (а и не се твърди) тези
решения да са отменени по надлежния ред.
В разпоредбата на
чл. 38, ал. 1 ЗУЕС е предвидено, че решенията на общото събрание се
изпълняват в определените в тях срокове. Когато срокът не е определен, решенията
се изпълняват в 14-дневен срок от оповестяването им по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. Предвид обстоятелството, че в протокола не е бил предвиден срок за
изпълнение на решенията, съдът приема, че срока за изпълнение на решението за
заплащане на дължимата вноска за
управление и поддръжка за 2015г. е
изтекъл на 26.11.2014г. и от тогава се дължи лихва що се касае за
таксата за поддръжка за 2015 г. За последващите 2016 г. и 2017 г., за които
съдът приема, че такси се дължат въз основа на решението от 2014 г., също не е
определен срок за заплащане на таксите, поради което, според съда собственикът
разполага с възможност да ги заплати през цялата съответна година, за която
таксата е дължима, а при липса на изпълнение задължението е изискуемо след
изтичане на съответната годината, т. е. от първата дата на следващата година.
Предвид изложеното ответникът е изпаднал в забава за дължимите такси за 2016 г.
на 01.01.2017 г., ето защо и с оглед основателността на иска за главницата,
основателен се явява иска за лихва върху сумата от 493.65 евро, равняваща се 965.50
лв. представляваща год.такса за управление и поддръжка на общите части за
периода от 01.01.2017г. до 14.12.2018г./датата на подаване на исковата молба/,
в размер на 192.41 лв.